北京内城将迎来一宗"王炸"地块出让！北京市规划和自然资源委员会网站近日更新的信息显示，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地 0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（下称"祈年大街地块"）进入预申请环节。 这宗地块位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场2.2公里左右。 从地铁7号线桥湾站C口出来，步行几分钟即可到达该地块。附近不仅交通便捷，生活教育医疗配套亦是齐全。地块西北角是前门大街景区，从0127-0204地 块步行100米左右即可到达天坛公园北门。商业资源也很丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心，至王府井商圈也仅2公里左右；周 边有金台书院小学、北京市第十一中学等；附近还有同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等，医疗资源丰富。 围挡内为祈年大街地块，站在地块上可见天坛公园北门及祈年殿。新京报贝壳财经记者段文平摄 从地块文件来看，该地块紧邻祈年大街，南北纵向排列。土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1。其中，住宅占比不超70%， 约1.75万平方米。 祈年大街地块由六个小地 ...

地块基本信息 - 地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地，已进入预申请环节 [1] - 地块位于北京二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街景区，步行至天安门广场约2.2公里 [1] - 土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率1.1，其中住宅占比不超过70%，约1.75万平方米 [6] - 地块由六个小地块组成，其中四块为住宅用地，自北向南分别为0127-0201、0127-0202、0127-0203、0127-0204地块 [6] 区位与配套价值 - 地块交通便捷，邻近地铁7号线桥湾站，生活、教育、医疗配套齐全 [4] - 商业资源丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货等，距王府井商圈约2公里 [4] - 周边有金台书院小学、北京市第十一中学等教育资源，以及同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等医疗资源 [4] - 地块核心价值在于地段的稀缺性，已有潜在竞拍房企开展市场调研 [1] 规划与产品定位 - 由于邻近天坛、先农坛等文物保护单位，建筑高度受严格管控，其中三地块限高18米，一地块限高仅3.3米 [7] - 限高3.3米、容积率0.39的地块预计将规划为高端四合院产品，另外三个限高18米的地块预计打造低密度洋房、大平层或叠墅产品 [7] - 出让文件明确要求建成后的院落必须“整院售卖”，不得拆分，以保护核心区历史风貌 [7] 市场前景与价格预期 - 地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元/平方米 [3] - 参考附近金鱼池地块去年溢价25%成交的情况，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望达到8.97万-9.75万元/平方米，激烈情况下或触及10万元/平方米 [13] - 参考周边项目如金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米及中海京华玖序约17万元/平方米的售价，预测该地块未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米波动，稀缺四合院产品单价可能更高 [13] - 位置稍逊的天坛府项目开盘后连续两年夺得北京商品房网签百亿销冠，全盘住宅销售额已突破326亿元，显示核心区项目销售前景看好 [14][15] 开发挑战与行业趋势 - 地块形状不规整且四块住宅用地未连在一起，叠加严格的风貌管控要求，开发难度较大 [8] - 设计方案需维护中轴线对称性，与周边环境协调，建筑第五立面、材质、色彩等需统筹考虑视廊景观和风貌保护要求 [8] - 邻近的金鱼池地块出让一年多后才拿到建设批复，目前仍未出设计方案，表明此类项目开发周期长、规划复杂 [10] - 在北京中轴线申遗成功的背景下，未来核心区地块供应将更注重“保护优先”，主要以城市更新、风貌保护形式推进，但预计将持续释放更多优质地块 [15]