最近和业内朋友聊天，被一个数字震惊了——上海某些风貌别墅的渠道费用已经飙升至近百万元一套。 | ♪ ! 重要通知 ! ▲ | 目前该项目设置了"全民佣金"成交奖励, 金额 | 百年历史风貌大宅 建面约 m'纯别墅 July July John July July July July July Judy | | --- | --- | --- | | 全 ■ 】金 | 从10~50万元不等: | 目前楼盘佣金是:192-318㎡,17万/套; 378-400m1. 25.5万/套: | | | 10万 (7000万以内) | 430-758㎡,总价的0.85% A ■ 所有客户优惠都一样(无论自行前往还是通过中 | | 9 月 6 日开始-9 月 30 日 | | 介、大V去看，折扣优惠一致统一)区别在于通过我们渠 | | & 渠道佣金提至 100.7万/套 & 最 | 20万(7000万-1亿) | 道带访售楼处看房 ■ 佣金返现! | | 大力度的渠道佣金,全国找客 | 50万(1亿以上)/套 | ▲ 图注意,首次看房需我们一起陪同(售楼处有高清 | | | | 摄像头并具有人脸识别功能) | 对于一个总价 ...

地块基本信息 - 地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地，由六个小地块组成，其中四块为住宅用地，已进入预申请环节 [1] - 地块位于北京二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街景区，步行至天安门广场约2.2公里，交通与生活配套完善 [1][4] - 土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1，住宅建筑面积上限为1.75万平方米（占比不超过70%） [6] 地块规划与产品定位 - 由于邻近天坛等文物保护单位，建筑高度受严格限制，三地块限高18米，一地块限高仅3.3米，容积率0.39 [7] - 限高18米地块预计将打造为低密度洋房、大平层或叠墅产品，限高3.3米地块大概率规划为高端四合院产品，形成现代与传统融合的高端住宅区 [7] - 出让文件明确要求建成后的院落必须“整院售卖”，不得拆分，并在合同中禁止擅自改建、装修和拆分，以保护核心区历史风貌 [7] 开发挑战与价值 - 地块形状不规整且被道路隔开，分散布局叠加严格的城市风貌管控要求，显著增加了产品设计与规划难度 [8] - 起始价19.5亿元，折合起始楼面价约7.8万元/平方米，业内认为该价格反映了地块开发的复杂性，对开发商综合能力要求较高 [3][8] - 地块的稀缺性是其核心价值，已有潜在竞拍房企开展市场调研，预计将引发房企激烈争夺 [1][3] 市场前景与价格预测 - 参考邻近的金鱼池地块以25%溢价成交，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望达到8.97万-9.75万元/平方米，甚至可能触及10万元/平方米 [12] - 结合周边项目如金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米及二手房成交情况，预测本地块未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米波动，稀缺四合院产品单价可能更高 [12] - 邻近的天坛府项目位置不及本地块，但其全盘住宅销售额已突破326亿元，显示核心区高端项目强大的市场接受度，本地块销售前景被看好 [13] 行业趋势与土地供应展望 - 北京中轴线申遗成功后，其周边地块供应将更注重保护与更新的平衡，未来预计仍会有优质地块释放，但将严格遵循“保护优先”原则 [13] - 趋势显示，未来核心城区将持续通过城市更新、拆迁改造腾挪出土地，释放更多优质地块 [14]