2025.09. 14 本文字数：3319，阅读时长大约6分钟 作者 | 第一财 经 马一凡 近期，一种经新概念包装过的房地产金融产品开始在网络社交平台里暗中传播。 "RWA代币化"——对于普通人来说，这还是一个陌生而抽象的概念，但网络上已有人宣称通过这一 模式"房地产资产将迎来又一轮爆发""下一轮万亿级市场的财富之桥即将开启"。 发布者称，正在寻找经营困难的想出售资产的酒店、公寓、农庄或者民宿，通过数字化托管的模式， 让重资产变成轻资产运营，后续通过"RWA代币化"流通变现，这是"未来20年的黄金赛道"。 此外，发布者还称："RWA是人类第五次财富再分配的历史机遇，房产代币将是RWA中最大、最优 质的数字资产，合伙人正在全球招募中"。 经问询后，对方给第一财经记者发来了一份普通人即可参与的"业务发展政策"，其中包括：投资 3000元，成为普通合伙人，可获得6000枚代币，可自建社区团队，成为平台二级分销商，躺赚数字 房产副业；投资3万元，成为高级合伙人，可兑换8万枚代币，奖励1个县级城市的房产托管公司经营 权，未来经营收入可年分红10万以上；投资10万元，成为联创合伙人，兑换30万枚代币，3年内成 就数字资 ...

产品模式 - 通过RWA代币化模式将房地产等重资产转化为数字代币 吸引个体投资者参与 宣称可实现"躺赚"高收益 [1][2] - 投资门槛分三级：3000元普通合伙人获6000枚代币 3万元高级合伙人获8万枚代币及县级城市经营权 10万元联创合伙人获30万枚代币及地级城市经营权 [2] - 计划通过交易所（如GATE芝麻开门、币安）实现代币流通 并通过微信小程序销售房地产数字资产份额及代理权 价格以万元起步 [5][9] 市场前景与规模 - 波士顿咨询集团预测2030年RWA市场规模达16万亿美元 渣打银行预计2034年达30万亿美元 [11] - 迪拜房地产代币化项目创全球纪录：149位投资者来自35国 1分钟58秒售罄 预计2033年代币化资产成为迪拜房地产核心组成部分 [14] - 日本三菱UFJ信托银行收购1000亿日元（48亿元人民币）大阪办公楼并转换为链上代币 允许散户购买部分所有权 [15] 监管与合规现状 - 中国内地禁止未经批准的代币发行融资活动 2017年央行等多部委公告认定此类活动涉嫌非法集资、金融诈骗及传销 [11] - 房地产代币化在内地未被允许 代币仅能代表收益权或债权 无法直接代表物权 需通过不动产登记中心完成权属变更 [12] - 香港通过《稳定币条例草案》并于8月1日生效 政府宣言35次提及"代币化" 显示对RWA发展的支持 [15] 企业实践案例 - 深圳福田投控在香港通过以太坊发行全球首单RWA公募数字债券 规模5亿元人民币 期限2年 利率2.62% [15] - 新城发展控股拟成立数字资产管理公司 推动吾悦广场资产收益代币化 总资产超1200亿元 全年商户销售额预计达1500亿元 [16] - 美国圣瑞吉斯阿斯彭度假村2018年发行1800万美元代币 首日涨32% 但2020年流动性枯竭 2021年前超90%类似项目缺乏有效交易量 [13] 技术模式与风险特征 - RWA核心为将现实世界低流动性资产（如房地产）通过代币化上链 实现全球投资者通过加密钱包购买部分份额 [10][11] - 推广方承诺高收益：投资3万元年分红10万元以上 投资10万元3年内成为"数字资产亿万富豪" 但专家指出房地产收益存在波动 稳赚不赔承诺多为骗局 [2][12] - 正规RWA项目需具备法律意见书、监管备案、资产审计及白皮书 内地居民投资境外项目需符合外汇管制及虚拟资产法规 [16]

产品模式 - 推广方以房地产作为底层资产进行RWA代币化包装 宣称投资3万元可年分红10万元以上 投资10万元可在3年内成为数字资产亿万富豪[2] - 通过微信小程序销售房地产项目数字资产份额 项目数字化托管合伙人名额及城市代理权 价格以万元起步[7] - 用户注册小程序并提供个人联系方式后可免费获得10个代币 并有专人通过微信私聊联系[12] 监管环境 - 中国人民银行等多部委于2017年发布公告 明确禁止任何未经批准的代币发行融资活动 指出此类活动涉嫌非法集资 金融诈骗及传销等违法犯罪[14] - 中国内地尚未明确允许真实世界资产代币化 房地产代币化投资未被允许 监管态度谨慎[15] - 房地产权属变更必须通过不动产登记中心完成 链上代币无法直接代表产权 目前仅能代表收益权或债权等间接权益[15] 全球发展现状 - 波士顿咨询集团预计到2030年RWA市场规模将达到16万亿美元 渣打银行预计到2034年市场规模达30万亿美元[14] - 美国圣瑞吉斯阿斯彭度假村2018年出售1800万美元代币 首个交易日发行价上涨32% 但流动性很快枯竭[16] - 迪拜土地局2025年5月推出Prypco Mint投资平台 投资门槛为2000迪拉姆（约540美元） 代币转让与政府土地登记同步[16] - 日本三菱UFJ信托银行收购价值1000亿日元（约48亿元人民币）的大阪办公楼并将整栋大楼转换为链上代币[18] 香港市场进展 - 香港特区政府2024年6月发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》 35次提及代币化 显示促进RWA发展的决心[18] - 深圳市福田投资控股有限公司在香港通过以太坊公链发行全球首单RWA公募上市数字债券 规模5亿元人民币 期限2年 票面利率2.62%[18] - 新城发展控股有限公司拟成立数字资产管理公司 推动优质资产收益代币化 吾悦广场总资产价值超1200亿元人民币[19] 风险特征 - 承诺稳赚不赔的项目多为骗局 房地产项目的租金收益和资产增值存在波动[15] - 2020年之前数百个RWA项目中超过90%未能实现有意义的交易量 失败原因包括代币化产权未获法律承认及缺乏流动性基础设施[16]