SEAZEN GROUP LIMITED 新城發展控股有限公司 （於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 有 限 責 任 公 司） （股 份 代 號：1030） 終止現有持續關連交易 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 及 建議持續關連交易 新租賃服務框架協議 終止租賃服務框架協議 茲提述本公司日期為2025年10月30日 的 公 告，內 容 有 關 新 城 控 股 與 米 塔 集 文 化 訂 立 租 賃 服 務 框 架 協 議，據 此，新 城 控 股 同 意 向 米 塔 集 文 化 提 供 租 賃 服 務 及 物 業 管 理 服 務，自2025年10月30日起至2027年12月31日 止，受 相 關 年 度 上 限 規 限。 於2025年12月15日（交 易 時 段 後），董 事 會 獲 米 塔 集 文 化 告 知，其 已 訂 立 一 項 出 售 協 議，據 此，其 須 出 售 其 ...

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

市场整体表现 - 12月12日，受中央经济工作会议利好消息影响，港股三大指数集体收涨，恒生指数涨1.75%盘中重回26000点，国企指数涨1.62%，恒生科技指数涨1.87% [1] - 市场呈现普涨格局，仅药品、环保、铁路及公路、国内零售股、烟草、油气生产商等少数板块下跌 [2] - 南向资金当日净卖出52.87亿港元，其中港股通（沪）净卖出65.95亿港元，港股通（深）净买入13.09亿港元 [20] 科技与互联网板块 - 大型科技股集体上涨，网易-S涨4.20%，腾讯控股涨2.41%，阿里巴巴-W涨2.32%，小米集团-W涨1.85%，百度集团-SW涨1.78%，京东集团-SW涨1.14%，快手-W涨1.05%，美团-W微涨 [3][4] - 游戏软件板块表现突出，上涨3.96% [3] 电力设备与新能源板块 - 电力设备股走强，东方电气涨13.59%，哈尔滨电气涨11.37%，上海电气涨8.68%，东北电气涨5.88%，金风科技涨2.34% [4][5] - 华泰证券指出，全国统一电力市场建设加速推进，预计“十五五”期间电网投资有望达到4万亿元以上，较“十四五”期间的2.8万亿元显著提升 [5] 金融板块 - 大金融股全线上涨，保险板块涨2.82%，银行板块涨0.53%，证券及经纪板块涨3.42% [3] - 保险股普涨，中国太保涨5.68%，中国人寿涨5.52%，中国平安涨3.66% [8][9] - 瑞银报告指出，国家金融监管总局发布《关于调整保险公司相关业务风险因子的通知》，强化了鼓励长期耐心资本的政策导向，有助提振市场情绪 [9] - 香港本地银行股渣打集团、汇丰控股再度刷新历史新高，汇丰市值站上2万亿港元 [1] 贵金属板块 - 黄金及贵金属板块上涨3.55%，铝板块上涨4.03% [3] - 黄金股上扬，中国白银集团涨5.80%，山东黄金涨3.76%，紫金矿业涨3.75% [6][7] - 消息面上，美联储降息落地，金银价格再度走强，现货黄金涨至4285美元/盎司，现货白银突破64美元/盎司，续刷历史新高 [7] 消费与地产板块 - 餐饮股集体活跃，达势股份涨3.96%，九毛九涨3.61%，海底捞涨2.85%，百胜中国涨2.52% [10][11] - 中央经济工作会议明确坚持内需主导，建设强大国内市场，重点政策包括深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划等 [11] - 内房股上涨，龙光集团涨4.40%，富力地产涨3.03%，中国海外发展涨1.27% [12][13] - 中央经济工作会议确定明年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [13] 医药板块 - 药品板块下挫，海普瑞跌7.21%，先声药业跌4.03%，东阳光药跌3.51%，恒瑞医药跌3.01% [14][15] - 个股方面，轩竹生物-B股价盘中大涨25.19%至96.9港元创上市新高，收盘涨超7%报82.95港元，市值近430亿港元 [16][17] - 轩竹生物-B近日宣布，其自主研发的创新药吡洛西利片首次纳入《国家基本医疗保险、生育保险和工伤保险药品目录(2025年)》，该目录将于2026年1月1日正式执行 [19] 市场展望 - 招商证券指出，2026年港股市场的核心驱动力将转向“新供给创造新需求”，源于科技创新、产业升级以及财政模式转型 [22] - 叠加中美流动性双宽松、估值处于洼地等有利条件，恒生指数2026年有望实现10%-15%的温和上行空间，呈现“慢牛”格局 [22]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

境外市场方面，6月，新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；9月，在新城控股及其母 公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元的优先担保票据，发行期限2年。 此外，新城集团还依托优质商业资产创新融资路径。11月28日，新城集团发行设立"吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"，以上海青浦吾 悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，创下全国消费类持有型ABS、A股民企持有型ABS"双首单"行业纪录；同 时，设置扩募机制，提前预留与公募 REITs的对接通道，为持有型商业资产的长期价值释放奠定坚实基础。 业内人士表示，新城集团的融资突破，不仅是企业自身积极探索创新工具的体现，更成为民营房企融资环境持续改善的缩影 —— 在政策支持 与企业努力的双重作用下，民营房企融资多样化持续推进，为行业平稳健康发展注入更多信心与动能。 新华财经北京12月9日电 新华财经9日获悉，新城集团当日完成发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限为5年，票面利率为4％，中 诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，并获得中债增全额担 ...

港股市场表现 - 12月10日港股市场整体表现弱势，恒生指数午盘跌0.43%至25324.75点，恒生科技指数跌0.68%，国企指数跌0.51% [1] - 权重科技股走势分化，网易、哔哩哔跌超1%，腾讯跌1%，美团涨超1% [1] - 贵金属板块强势，白银大涨创历史新高，灵宝黄金涨近10%领涨 [1] - 海运股走低，太平洋航运跌9.5%，东方海外国际跌5% [1] - 光伏板块走低，中国中冶再跌4.3%，信义光能、福莱特玻璃、阳光能源跌超3% [1] - 内银股与券商股下挫，招商银行跌3.85%，招商证券跌超3% [1] - 新股表现亮眼，图达通上市涨34%，宝济药业涨超125% [1] 公司运营数据 - 大唐新能源前11个月累计发电量约3165.21万兆瓦时，同比增加10.58% [2] - 江山控股前11个月太阳能发电站总发电量约27.978万兆瓦时，同比减少5.61% [3] - 新城发展前11个月累计合同销售金额约179.17亿元，同比减少51.53% [4] - 龙湖集团前11个月实现总合同销售金额593.9亿元 [5] - 旭辉控股集团前11个月累计合同销售金额约151.0亿元 [6] - 中国人寿截至2025年11月30日总保费超过人民币7000亿元 [7] 公司战略与交易 - 柠萌影视拟根据授权购回不超过已发行股份10%的股份 [8] - 应星控股与Netflix CPX, LLC订立整体商品授权协议，使用“怪奇物语”影集知识产权 [8] - 粤港湾控股附属天顿数据与华工科技签订战略合作协议，旨在整合产品和服务以提供高性能智算集成解决方案 [8] - 中国供应链产业有意收购华贸国际易货交易所股份 [9] - 荃信生物-B的QX030N于澳大利亚I期临床试验获伦理委员会许可，并收到里程碑付款500万美元 [9] - 复宏汉霖的HLX22联合HLX87用于乳腺癌治疗的2/3期临床试验申请获国家药监局批准 [9] - 拉近网娱接获联交所复牌指引，继续停牌 [10] - 中国供应链产业建议实施资本重组 [11] 机构市场观点 - 东吴证券认为港股短期处于左侧阶段，反弹需等待，中期配置当前位置有吸引力，AI科技龙头估值合理，但若美联储采取鹰派降息，反弹力度可能不及预期 [12] - 华夏基金认为港股科技此前因非理性恐慌超跌，当前利空缓解，AI发展路径务实且估值处历史低位，或先于A股和恒指恢复震荡上行，建议左侧布局 [12] - 中金公司指出港股疲弱是信用周期下行、流动性承压及基本面预期不佳等多因素共振结果，流动性短期有影响，但关键仍是信用周期下行，私人信用周期可能走向震荡或放缓 [12][13] - 光大证券分析，经历2025年反弹后，恒指市盈率高于过去5年均值并向上偏离约一个标准差，估值处合理区间，恒生科技指数估值仍有追落后空间，港股明年有机会再上30000点，因股息收益率较内地债息具吸引力 [13]

重大事项 - HASHKEY HLDGS(03887)于12月9日至12月12日招股，计划全球发售2.41亿股，并引入UBS AM Singapore等基石投资者 [1] - 图达通(02665)将于12月10日上市，每股定价为10港元 [1] - 联邦制药(03933)的盐酸莫西沙星滴眼液已通过国家药品监督管理局的上市审批 [1] - 首程控股(00697)通过其北京机器人基金和首宝基金投资了云深处科技 [1] - 博泰车联(02889)被某头部OEM新能源车企选定为下一代智能汽车座舱项目的供应商 [1] - 粤港湾控股(01396)的附属公司天顿数据与华工科技(000988.SZ)签订了战略合作协议 [1] 经营业绩 - 中国人寿(02628)截至11月末的总保费收入超过7000亿元 [1] - 大唐新能源(01798)前11个月累计完成发电量约3165.21万兆瓦时，同比增加10.58% [1] - 龙湖集团(00960)前11个月实现总合同销售金额593.9亿元 [1] - 中国金茂(00817)前11个月累计签约销售金额1006.79亿元，同比增长21.3% [1] - 新城发展(01030)前11个月累计合同销售金额约179.17亿元，同比减少51.53% [1] - 旭辉控股集团(00884)前11个月累计合同销售金额约151.0亿元 [1]

新城发展(01030)发布公告，于2025年11月，本集团实现合约销售金额约人民币14.48亿元，合约销售面 积约20.09万平方米。 于2025年11月，本集团房地产出租物业共178个，总建筑面积约1638.18万平方米;2025年11月份租金收入 约人民币10.78亿元，商业运营收入约人民币11.55亿元(即含税租金收入)。 2025年1月至11月累计租金收入约人民币119.90亿元，累计商业运营收入约人民币128.52亿元(即含税租 金收入)。 2025年1月至11月累计合同销售金额约人民币179.17亿元，同比减少51.53%，累计销售面积约235.16万 平方米。 ...

公司月度销售业绩 - 2025年11月单月 公司实现合约销售金额约人民币14.48亿元 合约销售面积约20.09万平方米 [1] - 2025年1月至11月累计 公司实现合同销售金额约人民币179.17亿元 累计销售面积约235.16万平方米 [1]