文章核心观点 - FHA贷款是由联邦住房管理局（FHA）提供保险的抵押贷款，在抵押贷款申请中占比近20% [1] - 在当前经济环境下，FHA贷款因其较低的利率、对较低信用评分的宽容度以及较低的首付要求，对部分购房者而言是一个有吸引力的选择 [4][5][7][9] - 然而，FHA贷款也存在严格的债务收入比（DTI）限制、贷款额度上限以及不允许联邦债务逾期等局限性，可能不适合所有借款人 [11][12][15][17] FHA贷款定义与特点 - FHA贷款由联邦住房管理局（FHA）提供保险，但由私人贷款机构发放，政府承保降低了贷款机构的风险 [1][2] - 该贷款类型尤其受首次购房者欢迎，因为其资格要求通常比其他贷款选项更宽松 [3] FHA贷款的优势 - 利率较低：截至2025年9月15日，FHA贷款的典型利率为5.96%，而传统贷款为6.40%，以35万美元30年期贷款计算，可节省近3.6万美元利息，每月现金流增加约100美元 [5][6] - 信用评分要求宽松：允许信用评分低至500至580，而传统贷款通常要求最低620分 [7][8] - 首付要求低：信用评分至少580分时，首付仅需3.5%，例如30万美元贷款首付约为1.05万美元；信用评分低至500分时，首付要求为10% [9][10] FHA贷款的局限性 - 债务收入比（DTI）限制严格：前端DTI比率最高为31%，后端DTI比率最高为43%，而传统贷款允许的比率更高（前端36%，后端45%，特定情况下可达50%） [12][13][14] - 贷款额度有限：2025年单户房产FHA贷款限额在大部分地区为524,225美元，在高房价地区最高为1,209,750美元 [15][16] - 不允许联邦债务逾期：若学生贷款等联邦债务逾期至少90天（2025年第二季度此类债务占比10.2%），则无法申请FHA贷款 [17][18] 其他抵押贷款选择 - 传统贷款：适合信用评分较高的借款人，贷款额度更高，DTI比率允许范围更宽 [23] - VA贷款：仅面向符合条件的军人及相关人员，无需首付，结算成本有限，利率较低 [23] - USDA贷款：适用于在州内 rural 地区购房者，无需首付，但有收入限制 [23] - 大额贷款：贷款额度超过FHA和传统贷款上限，适用于购买高价位房产 [23]

首次购房者定义 - 首次购房者被定义为以下三种情况之一：从未购买过单户住宅、在过去三年内未拥有过住宅、或是过去三年内除与配偶共同拥有外未拥有过住宅的流离失所的家庭主妇或单亲家长 [8] 购房流程步骤 - 第一步是确定可负担的购房预算，建议将住房成本控制在总收入的28%以内，即债务收入比（DTI）[2][3] - 过户成本通常占房屋购买价格的2%至5%，例如购买一套50万美元的房屋，过户成本在1万至2.5万美元之间 [4] - 可通过比较多家贷款机构、寻找提供贷款机构积分（lender credits）的机构以及直接与贷款机构谈判来节省数千美元的过户成本 [5] - 超过60%的购房者会比较多家贷款机构，不再仅依赖房地产经纪人的“首选贷款机构” [6] - 比较贷款机构时，需关注贷款发放费（origination fee）等影响总成本的关键标准，而不仅仅是广告中的年化利率（APR）[7][9] - 在选定房屋后，买方经纪人将处理正式报价和还价谈判的细节 [10] - 获得房屋报价后，贷款机构会提供书面贷款方案，可比较无折扣点（zero-discount-points）的报价 [11] - 在交割前三天，会收到详细的交割披露表（Closing Disclosure），列明抵押贷款利息和前期费用 [12] 首次购房者优惠政策 - 首次购房者的主要优势包括低首付和信用评分灵活性，最低首付可低至购房价格的3%，部分贷款机构甚至可降至1% [13][14] - 政府和非营利组织提供过户成本和首付援助计划，援助对象包括教师、急救人员、中低收入家庭等，部分援助为无需偿还的赠款 [15] - 美国住房和城市发展部（HUD）及各州住房金融机构提供首次购房者援助计划的资源信息 [16] - 部分雇主也为首次购房的员工提供住房所有权援助计划 [17] - 首次购房者可通过FHA贷款获得低信用评分要求，FICO分数低至500（首付10%）或620（常规贷款）即可申请 [17] - 申请大额抵押贷款（jumbo mortgage）通常需要FICO分数达到700，而获得最优惠利率需要760分或更高 [18] - 首次购房者可参加购房者教育课程以更好地了解购房流程 [19] 首次购房者面临的挑战 - 抵押贷款利率维持在略低于7%的水平，高于近年来的低点，导致现有房主不愿出售房屋从而加剧了住房供应短缺 [20] - 住房供应短缺达380万套，Realtor.com估计缺乏经济适用房阻碍了160万Z世代和千禧一代潜在买家或租户组建家庭 [21] - 近年来房价大幅上涨，但已开始缓和，而高通胀、房价上涨和收入增长滞后使得为首付款储蓄对许多首次购房者构成挑战 [21] 适合首次购房者的贷款类型 - FHA贷款适合信用记录较短的首次购房者，要求FICO信用评分580分及以上且首付3.5%，或500分及以上且首付10%，债务收入比最高可达43% [22] - VA贷款面向军人及其家属，无需首付 [23] - USDA贷款面向农村地区的中低收入买家，也无需首付 [24] - 房利美（Fannie Mae）的HomeReady和房地美（Freddie Mac）的Home Possible贷款计划允许首付低至3%，且可能无最低信用评分要求 [25] 首次购房者市场数据 - 根据全国房地产经纪人协会（NAR）报告，2024年首次购房者的典型首付比例为9%，远低于重复购房者23%的典型首付比例 [25]