抵押贷款利率前景 - 美国抵押贷款银行协会首席经济学家预测，至2028年底，30年固定房贷利率将维持在6%至6.5%区间 [1] - 政府赤字扩大及经济压力导致长期利率难以下降，甚至可能上升 [3] - 房利美预测2026年底利率可能跌破6%，但专家认为难以实现 [5] - 美联储可能在明年降息两次，后年降息一次，但通胀担忧及政府预算赤字增加将阻止长期利率进一步下降 [8][9] 当前市场利率水平 - 过去三年抵押贷款利率持续在6%以上，上周平均利率为6.27% [4] 房屋交易量与供应情况 - 明年房屋交易量预计为500万套，高于今年预测的480万套 [10] - 交易量微涨主要原因是近期市场房屋供应增加 [10] 全国房价走势 - 专家预测未来几年全国房价将连续下跌数个季度，至2027年底才逐渐回温 [12] 地区房价差异 - 佛罗里达、科罗拉多、亚利桑那等州因供应大增，房价已开始下跌 [13] - 纽约、康涅狄格、伊利诺伊等州因房屋供应少且难以建设，房价上涨速度快于全国水平 [13] 购房者负担能力 - 当前中位数月供约为2067美元，较最高点略有下降，但仍远高于五年前水平 [14] - 高负担迫使更多购房者转向浮动利率贷款或FHA贷款以降低月供 [15] - 房产税和房屋保险成本持续上涨，增加了购房者和业主的隐性成本 [16][17]

文章核心观点 - FHA贷款是由联邦住房管理局（FHA）提供保险的抵押贷款，在抵押贷款申请中占比近20% [1] - 在当前经济环境下，FHA贷款因其较低的利率、对较低信用评分的宽容度以及较低的首付要求，对部分购房者而言是一个有吸引力的选择 [4][5][7][9] - 然而，FHA贷款也存在严格的债务收入比（DTI）限制、贷款额度上限以及不允许联邦债务逾期等局限性，可能不适合所有借款人 [11][12][15][17] FHA贷款定义与特点 - FHA贷款由联邦住房管理局（FHA）提供保险，但由私人贷款机构发放，政府承保降低了贷款机构的风险 [1][2] - 该贷款类型尤其受首次购房者欢迎，因为其资格要求通常比其他贷款选项更宽松 [3] FHA贷款的优势 - 利率较低：截至2025年9月15日，FHA贷款的典型利率为5.96%，而传统贷款为6.40%，以35万美元30年期贷款计算，可节省近3.6万美元利息，每月现金流增加约100美元 [5][6] - 信用评分要求宽松：允许信用评分低至500至580，而传统贷款通常要求最低620分 [7][8] - 首付要求低：信用评分至少580分时，首付仅需3.5%，例如30万美元贷款首付约为1.05万美元；信用评分低至500分时，首付要求为10% [9][10] FHA贷款的局限性 - 债务收入比（DTI）限制严格：前端DTI比率最高为31%，后端DTI比率最高为43%，而传统贷款允许的比率更高（前端36%，后端45%，特定情况下可达50%） [12][13][14] - 贷款额度有限：2025年单户房产FHA贷款限额在大部分地区为524,225美元，在高房价地区最高为1,209,750美元 [15][16] - 不允许联邦债务逾期：若学生贷款等联邦债务逾期至少90天（2025年第二季度此类债务占比10.2%），则无法申请FHA贷款 [17][18] 其他抵押贷款选择 - 传统贷款：适合信用评分较高的借款人，贷款额度更高，DTI比率允许范围更宽 [23] - VA贷款：仅面向符合条件的军人及相关人员，无需首付，结算成本有限，利率较低 [23] - USDA贷款：适用于在州内 rural 地区购房者，无需首付，但有收入限制 [23] - 大额贷款：贷款额度超过FHA和传统贷款上限，适用于购买高价位房产 [23]

FHA贷款交易费用概述 - 交易费用是除首付外购房者需准备的前期成本 涵盖一系列支付给贷款机构、评估师及其他专业人士的费用 [1] - 美国住房与城市发展部估计FHA贷款交易费用平均约为房屋价格的3%至4% 以约40万美元的房价中位数计算 费用在1.2万至1.6万美元之间 [3] FHA贷款交易费用的构成 - 抵押贷款保险费是FHA借款人均需支付的费用 包括交易时支付1.75%的前期MIP 以及作为月供一部分的年度MIP [2] - 费用还包括贷款机构收取的申请费、发起费、处理费、承销费 以及信用报告费、房屋评估费、预付费用、产权调查费、登记费、律师费、房地产经纪人佣金、产权搜索与保险费、折扣点、电汇/公证/快递费等 [3] - 房屋评估的典型成本在400至700美元之间 购买折扣点通常为贷款金额的1% 可降低利率0.25% [3] 影响FHA贷款交易费用的因素 - 实际费用取决于房屋价格、地区服务成本、选择的贷款机构、购房地点、首付款金额以及房产税或保险等预付项目的成本 [11] - 贷款机构将在申请时提供详细列明预计费用的贷款估算 并在接近交割日时提供列明最终费用的交割披露 [4] 降低FHA贷款交易费用的策略 - 可将前期MIP融资计入贷款总额 例如40万美元的贷款其7000美元的初始MIP可加入贷款余额分期支付 [5][6] - 通过向多家贷款机构获取并逐行比较贷款估算 以及自行寻找检验、勘察、产权等服务提供商来货比三家 [7] - 可申请许多州和地方住房机构提供的首付及交易援助计划 或利用贷款机构专有的交易成本援助计划 [8] - 可使用家庭成员的赠款资金 需有资金转移记录和赠予函 [9] - 在买方市场或房屋难售时 可尝试让卖家承担部分交易成本 [10][12] FHA贷款的特点与常见问题 - FHA贷款交易费用与其他贷款方案大致相当 但额外增加了占贷款金额1.75%的前期抵押贷款保险费 [13] - 部分交易费用可计入贷款金额 即所谓的“无交易成本”FHA贷款 但这会增加月供和利息成本 [14] - FHA贷款的主要缺点在于MIP 在大多数情况下意味着在整个贷款期限内都有一笔额外的月度成本 [15]

非合规贷款的定义与背景 - 非合规贷款指不符合房利美和房地美设定贷款指导原则的抵押贷款[2] - 合规贷款需满足联邦住房金融局设定的贷款限额、最低信用评分、最高债务收入比和最高贷款价值比等具体标准[5] - 任何不符合上述标准的抵押贷款均被视为非合规贷款[2] 非合规贷款的主要类型 - 政府支持贷款是最常见的非合规贷款类型，包括联邦住房管理局贷款、退伍军人事务部贷款和美国农业部贷款[6] - 大额贷款是贷款金额超过FHFA合规贷款限额的抵押贷款，通常用于豪华住宅[7] - 其他较少见的非合规贷款类型包括只付利息贷款、过渡性贷款和购买资金贷款[14] 贷款限额与资格要求 - 2025年，美国大部分地区的合规贷款限额为$806,500，高成本地区上限为$1,209,750[5] - 2026年，合规贷款限额将上调至$832,750，高成本地区上限为$1,249,125[5] - 合规贷款要求借款人最低FICO信用评分为620，最高债务收入比为50%，最高贷款价值比为97%[5] - 联邦住房管理局贷款要求最低信用评分580且首付3.5%，或评分500且首付10%以上[6] - 退伍军人事务部贷款对符合条件的军人相关借款人无最低首付要求[6] - 美国农业部贷款面向农村地区的低收入买家[6] 非合规贷款的市场特征与风险 - 房利美和房地美作为政府赞助企业，是二级市场上最大的抵押贷款买家，但只购买合规贷款[4] - 由于房利美和房地美不会购买非合规贷款，这类贷款对贷款机构风险更高[4] - 提供非合规贷款的机构较少，因为其对银行或抵押贷款机构风险更高[11] - 只付利息贷款和过渡性贷款等较少见的非合规贷款利率通常高于合规贷款[8][11] 非合规贷款的利率比较 - 大额贷款利率通常与合规贷款利率相似[15] - 联邦住房管理局、退伍军人事务部和美国农业部等政府支持贷款因有联邦部门保险，通常利率较低[15] - 过渡性贷款等较少见的非合规贷款通常利率较高[15] 合规贷款与常规贷款的关系 - 合规贷款是常规贷款的一种类型，但并非所有常规贷款都是合规贷款[16] - 例如，大额贷款是非常规的常规贷款，因其不受联邦政府保险，但超过了FHFA的贷款限额[16]

文章核心观点 - 文章比较了由联邦住房管理局（FHA）和美国农业部（USDA）支持的两种政府贷款，为难以获得传统贷款的购房者提供了替代路径 [1] - FHA贷款以其宽松的信誉评分和低首付要求著称，适合首次购房者或信誉不佳的借款人 [2] - USDA贷款专为中低收入借款人在农村地区购房设计，主要优势是无首付要求 [3][10] 贷款概述与目标客户 - FHA贷款由联邦住房管理局（FHA）承保，USDA贷款由美国农业部（USDA）承保，均为贷款机构提供违约保护 [2] - FHA贷款是首次购房者或不符合传统贷款条件者的热门选择 [2] - USDA贷款面向希望在 rural areas 购房的中低收入借款人 [3] 申请流程与审批 - FHA贷款的整个申请和审批流程通常需要30至45天 [4] - USDA贷款的审批也可能在30至45天内完成，但在某些情况下，由于USDA可能需要审核贷款机构的审批，流程可能比FHA贷款更长 [5] - 如果信誉评分低于640，USDA申请可能需要进行人工审批，从而延长流程 [5] 收入与信誉评分要求 - USDA贷款有严格的收入限制，取决于房产所在地和家庭人口数，而FHA贷款没有收入限制 [6] - FHA贷款的最低合格信誉评分为500分（需10%首付），评分580分或以上仅需3.5%首付 [7] - USDA贷款本身未设最低信誉评分，但多数贷款机构要求FICO评分至少为640分 [3][7] 利率、首付与保险费用 - USDA和FHA贷款的利率通常低于传统贷款，因有政府机构支持，风险较低 [9] - FHA贷款要求首付（信誉评分580以上为3.5%，500-579之间为10%），而USDA贷款无需首付 [10] - FHA贷款需支付抵押贷款保险费（MIP），包括占贷款本金1.75%的前期费用和年度MIP，若首付10%或以上，MIP在11年后可取消 [11] - USDA贷款需支付担保费，交割时约为贷款总额的1%，年度费用为未偿还本金余额的0.35% [12] 贷款限额与房产评估 - 2025年FHA贷款限额针对一单元房产：低成本地区为524,225美元，高成本地区最高可达1,209,750美元，阿拉斯加等地为1,814,625美元 [13] - 2025年USDA贷款限额在大部分地区为419,300美元，在更昂贵地区可能更高 [14] - 两种贷款均需房产评估，FHA评估需确保房产符合健康安全标准，USDA评估需确认房产位于农村地区且适宜居住 [15] FHA贷款的优缺点 - 优点包括低首付要求（评分580以上为3.5%）、宽松的资格要求（最低信誉评分500，债务收入比43%或以下）以及可用于购买多户住宅（最多四单元） [17][18] - 缺点包括需支付抵押贷款保险费、2025年单户住宅贷款限额在大部分地区为524,225美元（低成本地区较低），且仅限用于自住物业 [25] USDA贷款的优缺点 - 优点包括无需首付、利率较低、保险成本较低（担保费为贷款额1%加年度0.35%），且由政府支持 [26] - 缺点包括仅限用于主要自住房产、有家庭收入限制、且房产必须位于农村地区 [26] 贷款选择建议 - FHA贷款更适合有一定首付储蓄但信誉评分不足以获得传统贷款优惠利率、且不愿受USDA地域限制的借款人 [23] - USDA贷款更适合中低收入、无首付资金、并计划在农村地区购房的借款人 [23]

首次购房者定义 - 首次购房者被定义为以下三种情况之一：从未购买过单户住宅、在过去三年内未拥有过住宅、或是过去三年内除与配偶共同拥有外未拥有过住宅的流离失所的家庭主妇或单亲家长 [8] 购房流程步骤 - 第一步是确定可负担的购房预算，建议将住房成本控制在总收入的28%以内，即债务收入比（DTI）[2][3] - 过户成本通常占房屋购买价格的2%至5%，例如购买一套50万美元的房屋，过户成本在1万至2.5万美元之间 [4] - 可通过比较多家贷款机构、寻找提供贷款机构积分（lender credits）的机构以及直接与贷款机构谈判来节省数千美元的过户成本 [5] - 超过60%的购房者会比较多家贷款机构，不再仅依赖房地产经纪人的“首选贷款机构” [6] - 比较贷款机构时，需关注贷款发放费（origination fee）等影响总成本的关键标准，而不仅仅是广告中的年化利率（APR）[7][9] - 在选定房屋后，买方经纪人将处理正式报价和还价谈判的细节 [10] - 获得房屋报价后，贷款机构会提供书面贷款方案，可比较无折扣点（zero-discount-points）的报价 [11] - 在交割前三天，会收到详细的交割披露表（Closing Disclosure），列明抵押贷款利息和前期费用 [12] 首次购房者优惠政策 - 首次购房者的主要优势包括低首付和信用评分灵活性，最低首付可低至购房价格的3%，部分贷款机构甚至可降至1% [13][14] - 政府和非营利组织提供过户成本和首付援助计划，援助对象包括教师、急救人员、中低收入家庭等，部分援助为无需偿还的赠款 [15] - 美国住房和城市发展部（HUD）及各州住房金融机构提供首次购房者援助计划的资源信息 [16] - 部分雇主也为首次购房的员工提供住房所有权援助计划 [17] - 首次购房者可通过FHA贷款获得低信用评分要求，FICO分数低至500（首付10%）或620（常规贷款）即可申请 [17] - 申请大额抵押贷款（jumbo mortgage）通常需要FICO分数达到700，而获得最优惠利率需要760分或更高 [18] - 首次购房者可参加购房者教育课程以更好地了解购房流程 [19] 首次购房者面临的挑战 - 抵押贷款利率维持在略低于7%的水平，高于近年来的低点，导致现有房主不愿出售房屋从而加剧了住房供应短缺 [20] - 住房供应短缺达380万套，Realtor.com估计缺乏经济适用房阻碍了160万Z世代和千禧一代潜在买家或租户组建家庭 [21] - 近年来房价大幅上涨，但已开始缓和，而高通胀、房价上涨和收入增长滞后使得为首付款储蓄对许多首次购房者构成挑战 [21] 适合首次购房者的贷款类型 - FHA贷款适合信用记录较短的首次购房者，要求FICO信用评分580分及以上且首付3.5%，或500分及以上且首付10%，债务收入比最高可达43% [22] - VA贷款面向军人及其家属，无需首付 [23] - USDA贷款面向农村地区的中低收入买家，也无需首付 [24] - 房利美（Fannie Mae）的HomeReady和房地美（Freddie Mac）的Home Possible贷款计划允许首付低至3%，且可能无最低信用评分要求 [25] 首次购房者市场数据 - 根据全国房地产经纪人协会（NAR）报告，2024年首次购房者的典型首付比例为9%，远低于重复购房者23%的典型首付比例 [25]