整体财务数据关键指标变化 - 2023年收益为61.17628亿元，2022年为23.40921亿元[1] - 2023年年度亏损为21.32387亿元，2022年为2.96525亿元[1][3] - 2023年本公司股东应占年度亏损为21.26475亿元，2022年为7.30147亿元[1] - 2023年年内本公司股东应占每股基本及摊薄亏损均为41.71分，2022年为14.32分[1] - 2023年年度其他全面开支为9717.9万元，2022年为4.39056亿元[3] - 2023年年度全面开支总额为22.29566亿元，2022年为7.35581亿元[3] - 2023年非流动资产为45.554813亿元，2022年为43.664225亿元[4] - 2023年流动资产为59.957745亿元，2022年为56.040368亿元[4] - 2023年流动负债为39.37948亿元，2022年为26.772694亿元[4] - 2023年资产净值为29.389024亿元，2022年为30.976512亿元[4] - 2023年度公司产生亏损净额21.32亿元，经营性现金流出净额36.28亿元[6] - 2023年除税前综合亏损为1844093千元，2022年为盈利679536千元[24] - 2023年可呈报分类资产为102676228千元，综合总资产为105512558千元；2022年可呈报分类资产为94705984千元，综合总资产为99704593千元[25] - 2023年来自外部客户的收益主要源自中国内地，为33041829千元，2022年为32780583千元[26][27] - 2023年其他收入为61795千元，其中利息收入32983千元，投资收入22808千元，政府补贴6004千元；2022年其他收入为97372千元[28] - 2023年其他收益及亏损为124167千元，2022年为亏损58001千元[29] - 2023年融资成本为1744114千元，2022年为1786564千元，融资成本按年息率4.50%至24.00%（2022年：1.00%至19.90%）资本化[30][31] - 2023年银行及其他借贷利息为2723515千元，可换股债券利息为79625千元，优先票据及债券利息为162041千元；2022年分别为1754571千元、165526千元、474529千元[31] - 2023年租赁负债为15966千元，资本化金额为1237033千元；2022年租赁负债为13849千元，资本化金额为621911千元[31] - 2023年待售物业成本确认为开支的金额为4192370千元，2022年为940305千元[32] - 2023年所得税开支总额为288294千元，2022年为976061千元；其中2023年中国企业所得税为296151千元，2022年为27990千元，税率为25%；2023年中国土地增值税为115553千元，2022年为89551千元，税率为30% - 60% [34] - 2023年用于计算每股基本亏损的亏损为2126475千元，2022年为730147千元；计算每股亏损的普通股加权平均数均为5097704千股[37] - 2023年应收账款为55162千元，信贷亏损拨备为625千元，净额为54537千元；2022年应收账款为207179千元，信贷亏损拨备为146488千元，净额为60691千元[38] - 2023年物业、厂房及设备折旧为60465千元，2022年为78709千元[32] - 2023年投资物业所得租金收入总额为700854千元，2022年为702042千元[32] - 2023年董事酬金薪金及其他实物利益为7778千元，2022年为8453千元；确认的退休福利成本开支2023年为29861千元，2022年为33294千元[33] - 2023年公司收益为61.176亿元，较2022年23.409亿元增长161.3%[56] - 2023年公司毛利为15.763亿元，较2022年10.327亿元增长52.6%[56] - 2023年公司股东应占亏损为21.265亿元，较2022年7.301亿元增长191.2%[56] - 2023年公司每股基本亏损为41.71分，较2022年14.32分增长191.2%[56] - 2023年公司毛利率为25.8%，较2022年44.1%下降18.3个百分点[56] - 2023年公司银行结余及现金为40.166亿元，2022年为36.05亿元[56] - 2023年公司平均融资成本为8.2%，2022年为6.9%[56] - 2023年公司资产负债比率为72.2%，2022年为68.9%[56] - 截至2023年12月31日止年度，集团实现总收益约为人民币6,117.6百万元，同比上升约161.3%[57] - 2023年集团毛利约为人民币1,576.3百万元，同比上升约52.6%，毛利率为25.8%[57] - 报告期内，集团亏损约为人民币2,132.4百万元，同比上升约619.1%[57] - 公司股东应占亏损约为人民币2,126.5百万元，同比上升约191.2%，每股基本亏损为人民币41.71分，同比上调约191.2%[57] - 2023年房地产开发与销售收益约为50.108亿元，同比增长约313.7%[66] - 2023年合同销售金额约为91.52亿元，同比增长约128.5%[66] - 2023年公司收益约为人民币6117.6百万元，较2022年增加约161.3%[74] - 2023年出售待售物业收益约为人民币5010.8百万元，较2022年增加约313.7%[75] - 2023年已确认收益的待售物业总建筑面积约为252,857平方米，2022年约为115,323平方米[75] - 2023年租赁投资物业收益约为人民币700.9百万元，2022年约为人民币702.0百万元[76] - 2023年综合服务收益约为人民币405.9百万元，较2022年减少约5.1%[76] - 2023年综合毛利约15.763亿元，较2022年的10.327亿元增加约52.6%，综合毛利率约为25.8%，2022年为44.1%[77] - 2023年销售开支约2.564亿元，较2022年的1.069亿元增加约139.9%[78] - 2023年行政开支约4.543亿元，较2022年的5.532亿元减少约17.9%[79] - 2023年投资物业公允价值亏损约11.515亿元，2022年为公允价值收益20.541亿元[80] - 2023年融资成本约17.441亿元，较2022年的17.866亿元减少约2.4%，有息贷款平均融资成本为8.2%，2022年为6.9%[81] - 2023年所得税开支约2.883亿元，2022年为9.761亿元[82] - 2023年公司股东应占亏损约21.265亿元，较2022年的7.301亿元增加约191.2%[83] - 2023年银行结余及现金约40.166亿元，2022年为36.05亿元；总借贷约353.5亿元，2022年为343.517亿元；流动负债的借贷约190.061亿元，2022年为127.688亿元[84] - 2023年负债比率约为106.6%，2022年为99.3%[86] - 2023年资产负债率约为72.2%，2022年为68.9%；资产净值约为293.89亿元，2022年为309.765亿元[87] - 2023年12月31日集团财务担保合约约为人民币48.797亿元，2022年为人民币25.259亿元[89] - 2023年12月31日集团雇员2209名，2022年为2379名；其中内地2177名，2022年为2354名；香港32名，2022年为25名[92] - 截至2023年12月31日，集团一年内须偿还的借贷为180.42亿元及境内公司债券为8.45亿元，同日现金及现金等价物为4.86亿元[99] 业务线数据关键指标变化 - 2023年物业销售收益为5010846千元人民币，2022年为1211312千元人民币[14] - 2023年来自酒店运营、物业管理服务及其他服务的收益为405928千元人民币，2022年为427567千元人民币[14] - 2023年来自客户合约的收益为5416774千元人民币，2022年为1638879千元人民币[14] - 2023年租金收入为700854千元人民币，2022年为702042千元人民币[14] - 2023年某时间点确认的来自客户合约收益为5010846千元人民币，2022年为1211312千元人民币[14] - 2023年随时间确认的来自客户合约收益为405928千元人民币，2022年为427567千元人民币[14] - 2023年房地产开发及销售分类收益总额为5010846千元人民币，可呈报分类盈利为818476千元人民币[18][19] - 2023年商业物业投资与经营分类收益总额为713628千元人民币，可呈报分类盈利为648257千元人民币[18][19] - 2023年综合服务分类收益总额为571900千元人民币，可呈报分类盈利为109521千元人民币[18][19] - 2023年分类收益总额为2493629千元，可呈报分类盈利为1032651千元[22] - 公司持有超30个优质商业物业项目，总建筑面积约为165.57万平方米，2023年商业物业投资与经营收益约为7亿人民币，同比下降约0.2%[48] - 2023年公司综合服务产生的收益约为4.059亿人民币，同比下降约5.1%[49] - 2023年白石洲项目一期下半年正式开盘入市，深圳沙嘴二期项目（红树湾壹号二期尚悦府）8月开盘，深圳黎光项目签约率达100%[47] - 除白石洲项目外，楼盘合约销售主要来自珠海玺悦湾、红树湾壹号二期尚悦府及化州国际花城等项目，珠海玺悦湾及化州国际花城多次登上区域热销排行榜[46] - 2023年集团商业地产佐阾系列新增佐阾新邑购物中心，与万达合作的化州国际花城万达广场8月10日开业[63] - 2023年集团商业物业数量超30个，商业面积约达165.5737万平方米[63] - 白石洲项目规划约500万平方米，一期于2023年第三季度开盘预售[67] - 绿景红树湾壹号二期住宅于2023年下半年开盘预售，8月开盘的尚悦府截至年底已全部清盘[68] - 深圳黎光项目占地面积8万平方米，总建筑面积约40万平方米，签约率达100%[68] - 珠海东桥项目（珠海玺悦湾）规划总建筑面积约76.5万平方米，2023年贡献合约销售约34.3亿元[69] - 绿景国际花城占地面积约83.6万平方米，规划总建筑面积约224.8万平方米，2023年合约销售7.61亿元[69] - 绿景国际花城获2023年化州市楼盘销售网签销售额及销售面积双料第一[69] - 绿景国际花城的万达广场于2023年8月10日正式开幕[69] - 香港流浮山项目预计建成约116栋低密度临海独栋别墅群[70] - 2023年和2022年12月31日，除香港绿景NEO大厦外其他投资物业出租率超80%[76] - 2023年12月31日，香港绿景NEO大厦出租率为71%，与2022年持平[76] - 2023年绿景酒店全年收益较2022年被征用为流行病学调查中心时有所减少[76] 财务报告准则应用情况 - 本年度集团首次应用香港会计师公会颁布于2023年1月1日开始年度期间强制生效的新订及经修订香港财务报告准则编制综合财务报表[9] - 应用的准则包括香港财务报告准则第17号等多项准则及修订本[10] - 本年度首次应用香港会计准则第8号（修订本）和香港会计准则第1号及香港财务报告准则实务说明第2号（修订本），未对综合财务报表造成重大影响，但影响会计政策披露[11][12] 债务处理与融资情况 - 2023年12月31日，公司拥有须于报告

中国经济表现 - 中国经济在2023年上半年呈现出恢复性增长的明显趋势，国内生产总值达到约59.3万亿人民币，同比增长约5.5%[5] 房地产行业 - 房地产行业在2023年上半年继续受益于政策放松，但面临着投资下降约7.9%的压力，商品房销售面积下降约5.3%[7] - 房地产行业整体增长动能减弱，面临着疲软态势，预计下半年将以脉冲式调整为主旋律[7] 项目发展 - 白石洲項目一到四期整體簽約率超過95%，達到重要的業務里程碑[31] - 白石洲項目商業配套位於深圳南山區核心位置，預計成為深圳市核心地段的核心資產，商業面積將穩步增長[34] - 深圳沙嘴二期項目簽約率已達100%，預計將於二零二三年下半年開盤，預售房源80餘套[36] - 珠海璽悅灣項目以優越的地理位置、高品質的人居設計摘得珠海市樓盤銷售額第一名，未來將持續為集團合約銷售收入[39] - 集團商業物業數量超過30個，商業面積將超過160萬平方米，預期核心商業物業的創收能力將有效提升[44] - 集团在2023年上半年房地产开发与销售收入约为人民币777.8百万元，同比增长约56.6%[52] - 集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币2,953.1百万元，同比增长约16%，主要来自珠海东桥项目[52] - 白石洲城市更新项目位于深圳南山区核心地段，计划分为四期滚动开发，一期建设进度良好，预计将于2023年第三季度开盘预售[56] 股权计划 - 董事会有权邀请公司内外的各类人员参与购股权计划[127] - 购股权计划有效期为10年，期满后不再授出新的购股权，但已授出的购股权仍可继续行使[130] - 购股权计划授权发行的股份总数不得超过当时已发行股份总数的10%[132] - 股份行使价格由董事会全权决定，但不得低于股份的官方收市价或面值[135] - 已授出但尚未行使的购股权不计入10%限额计算[133] - 购股权计划授权限额在2017年更新至469,358,279股，占当时已发行股份的9.21%[134] - 已授出但尚未行使的购股权最多可发行股份总数不得超过不时已发行股份总数的30%[138] - 任何参与者接受购股权要约后需在14天内支付1.00港元作为购股权授出的代价[140] - 截至2023年6月30日，所有尚未行使的购股权和可授出的购股权分别占已发行股份总数的4.79%和4.00%[142] - 本公司董事和主要行政人员在公司股份、相关股份和债券中的利益记录在公司根据证券及期货条例第352条规定的登记册中[145] - 黄敬舒女士和黄浩源先生被视为黄康境先生家族信托的受益人，分别持有24亿股股份[147] - 黄敬舒女士被视为持有其配偶许峻嘉先生持有的23.26亿可转换优先股的权益[148] - 中国綠景地產控股有限公司持有公司24.82%的股份[152] - 高鴻國際有限公司持有公司26.92%的股份[152] - 景崇集團有限公司持有公司47.08%的股份[152] - Wkland Investments V Limited持有公司5.89%的股份[153] - 萬科企業股份有限公司持有公司5.89%的股份[153] - Poly Platinum Enterprises Limited持有公司20.26%的股份[153] - Greater Bay Area Homeland Development Fund (GP) Limited持有公司25.83%的股份[153] - Lexus Sharp International Limited持有公司29.05%的股份[153] - ARTE Special Situation Fund, L.P.持有公司29.05%的股份[153] 公司财务状况 - 2023年上半年，公司收入达到134.49亿元人民币，同比增长28.7%[196] - 2023年上半年，公司毛利为58.51亿元人民币，同比增长34.7%[196] - 2023年上半年，公司净利润为亏损58.04亿元人民币，较去年同期大幅下滑[196] - 2023年上半年，公司资产总额为754.50亿元人民币，较去年同期增长3.4%[198] - 2023年上半年，公司非流动资产中投资物业占比最大，达到411.75亿元人民币[198] - 2023年上半年，公司流动资产中现金及银行存款为117.54亿元人民币，较去年同期下降25.1%[198] - 2023年上半年，公司流动负债中借款金额为106.28亿元人民币，较去年同期增长30.1%[198] - 2023年上半年，公司净资产为308.59亿元人民币，较去年同期略有下降[199] - 2023年上半年，公司股本及储备总额为244.99亿元人民币，占净资产的79.5%[199] - 2023年上半年，公司非流动负债中遞延稅項負債占比最大，达到43.28亿元人民币[199] - 公司截至2023年6月30日的簡明綜合權益變動表显示，总益權为987,044,92元，较前一期有267,620,1元的增长[200] - 公司股控非益權股控非为725,115,3元，

财务数据和关键指标变化 - 公司上半年出现了5.8亿元的亏损,主要原因是去年确认了23亿元的非现金流商业资产评估值,以及今年缺少了这部分收入补充 [7][8] - 公司毛利率仍维持在44%的高水平,远超行业平均,主要得益于旧改项目的低成本优势 [3][4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在售的主力项目包括珠海喜悦湾和华州国际花城,上半年合约销售额保持稳健增长 [8][9] - 在建和开发项目包括百事周一期、红树湾二期等,总货值超过300亿元,创公司历史新高 [11][12] - 公司商业地产表现亮眼,上半年租金收入3.56亿元,全年预计达7亿元,出租率高于深圳市场平均水平 [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务主要集中在深圳、珠海等一二线城市,不会过度扩张到三四线城市 [1][2] - 公司在深圳、珠海等核心区域的项目价格优势明显,周边二手房价倒挂幅度达50% [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持住宅+商业双轮驱动的发展模式,未来将适时获取大湾区其他旧改项目 [24][25] - 行业洗牌后,国企和资金实力较强的民企将更有优势,公司作为专注旧改的企业也将受益 [28][29] - 政策支持和城市更新需求为公司旧改业务发展提供良好环境,公司有信心持续拓展优质项目 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为房地产行业将进一步分化,国企和资金实力强的民企将更有优势 [28][29] - 公司有信心在白石州项目开盘后进一步降低负债、优化资本结构,为股东创造更多价值 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问白石州项目的具体开盘时间、定价情况及销售进展 [25][26] **公司回应** 白石州项目预计9月中旬开盘,均价10-11万元/平方米,目前已有1300多批次购买意向 [25][26] 问题2 **投资者提问** 询问公司对房地产行业未来趋势及房价走势的看法 [28][29] **公司回应** 行业将进一步分化,国企和资金实力强的民企将更有优势,公司作为专注旧改的企业也将受益;房价方面,一线城市核心区域相对稳定,三四线城市下跌幅度较大 [28][29][30] 问题3 **投资者提问** 询问公司在获取旧改项目方面的优势及未来布局计划 [32][33][34][35][36] **公司回应** 公司在深圳等一线城市拥有丰富的旧改经验和资源优势,未来将继续聚焦优质旧改项目,白石州项目完成后将为公司带来充足的现金流支持后续发展 [32][33][34][35][36]

公司整体盈利情况 - 公司期内盈利由2022年的10.27亿元人民币转为2023年亏损5.80亿元人民币[1][3][4] - 2023年上半年除税前亏损4.46亿元人民币，而2022年同期盈利18.11亿元人民币[3] - 2023年上半年每股基本亏损13.36分，2022年同期每股盈利12.37分[1] - 2023年上半年本公司股东应占亏损为680,956千元，2022年同期盈利为630,794千元[27] - 报告期内，公司亏损约为5.804亿元，同比下调整约156.5%；股东应占亏损约为6.81亿元，同比下调整约208.0%；每股基本亏损约为0.1336元，同比下调整约208.0%[38][39] - 截至2023年6月30日止六个月，公司股东应占亏损约6.81亿元，2022年同期为盈利6.308亿元，较去年同期减少约208.0%[69] 公司收益情况 - 2023年上半年收益为13.45亿元人民币，较2022年的10.45亿元人民币增长28.79%[3] - 2023年上半年来自客户合约的收益为988,809千元，2022年同期为706,764千元[12][13] - 2023年上半年租金收入为356,100千元，2022年同期为338,270千元[13] - 2023年上半年综合收益为1,344,909千元，2022年同期为1,045,034千元[20] - 2023年上半年房地产开发及销售收益为777,779千元，2022年同期为496,668千元[13][18] - 2023年上半年商业物业投资与经营收益为369,513千元，2022年同期为350,178千元[15][18] - 2023年上半年综合服务收益为268,383千元，2022年同期为258,119千元[15][18] - 截至2023年6月30日止六个月，公司总收益约为13.449亿元，同比上涨约28.7%[38][39] - 截至2023年6月30日止六个月，根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币29.531亿元，同比上涨约16%[48] - 截至2023年6月30日止六个月，集团收益约为人民币13.449亿元，较去年同期增加约28.7%[60] - 截至2023年6月30日止六个月，出售待售物业收益约为人民币7.778亿元，较去年同期增加约56.6%，确认待售物业总楼面面积约12.06万平方米[61] - 截至2023年6月30日止六个月，租赁投资物业收益约为人民币3.561亿元，投资物业出租率约为82%，香港绿景NEO大厦出租率约为71%[62] - 截至2023年6月30日止六个月，综合服务收益约为人民币2.11亿元，较去年同期轻微增长约0.4%[62] 公司毛利情况 - 2023年上半年毛利为5.85亿元人民币，较2022年的4.34亿元人民币增长34.69%[3] - 2023年上半年可呈报分类盈利为585,109千元，2022年同期为434,396千元[18][20] - 同期，公司毛利约为5.851亿元，同比上涨约34.7%，毛利率约为43.5%，较去年增加1.9个百分点[38][39] - 截至2023年6月30日止六个月，集团综合毛利约为人民币5.851亿元，较去年同期增加约34.7%，综合毛利率约为44%[63] 公司融资成本情况 - 2023年上半年融资成本为8.02亿元人民币，较2022年的7.88亿元人民币增长1.85%[3] - 融资成本按年息率4.25%至17.00%资本化，2022年同期为2.07%至13.75%[22] - 2023年上半年银行及其他借贷利息为1,254,657千元，2022年同期为795,760千元[23] - 平均融资成本为7.4%，去年为6.9%；资产负债比率为70.5%，去年为68.9%；资本回报率为 -5.6%，去年为 -3.0%[37] - 截至2023年6月30日止六个月，融资成本约8.022亿元，较去年同期增加约1.9%；有息贷款平均融资成本约为7.4%，2022年同期为6.5%[67] 公司资产情况 - 2023年6月30日非流动投资物业资产为411.75亿元人民币，较2022年末的406.79亿元人民币增长1.22%[5] - 2023年6月30日发展中待售物业资产为496.19亿元人民币，较2022年末的452.74亿元人民币增长9.60%[5] - 截至2023年6月30日综合总资产为104,545,557千元，2022年12月31日为99,704,593千元[21] - 截至2023年6月30日应收账款为45,071千元，2022年同期为60,691千元[28] - 截至2023年6月30日应付账款为3,981,972千元，2022年12月31日为5,449,855千元[29] - 银行结余及现金（包括受限制银行存款及抵押银行存款）为30.682亿元，去年为36.05亿元[37] - 截至2023年6月30日，集团拥有土地储备约704.8万平方米，约79%位于大湾区核心城市核心地段[46] - 2023年6月30日，银行结余及现金约30.682亿元，2022年12月31日为36.05亿元[70] - 2023年6月30日，总借贷约357.216亿元，2022年12月31日为343.517亿元；分类为流动负债的借贷约118.788亿元，2022年12月31日为127.688亿元[70] - 2023年6月30日，资本负债比率为105.8%，2022年12月31日为99.3%[72] - 2023年6月30日，流动资产约606.61亿元，2022年12月31日为560.404亿元；流动负债约290.952亿元，2022年12月31日为267.727亿元[73] - 2023年6月30日，总资产约1045.456亿元，2022年12月31日为997.046亿元；总负债约736.87亿元，2022年12月31日为687.281亿元；资产负债率为70.5%，2022年12月31日为68.9%[73] - 截至2023年6月30日止六个月，贷款约296.818亿元以总额约316.842亿元的相关资产作抵押，2022年12月31日分别为242.356亿元及335.185亿元[74] - 2023年6月30日，集团财务担保合约约为人民币38.875亿元，2022年12月31日为人民币25.259亿元[75] 公司持续经营相关情况 - 简明综合财务报表按持续经营基准编制，假设持续正常业务活动及变现资产、结算负债[6] - 管理层密切监察集团流动资金状况，作银行及现金结余预测的敏感度分析[6] - 公司董事审阅集团十二个月期间的现金流量预测，认为集团有足够流动资金[7] - 集团持续经营取决于调整销售预售活动、遵守借贷条款、提取所需资金及续借现有借贷[8] - 若未实现计划，集团可能无法持续经营，需对资产和负债作出调整[8] 会计政策相关情况 - 截至2023年6月30日止六个月的会计政策及计算方法与2022年度相同[9] - 2023年1月1日起集团首次应用新订及经修订香港财务报告准则，对财务状况及表现无重大影响[10][12] - 2023年7月香港会计师公会发布香港会计准则第12号修订本，要求实体立即应用[11] 股息分配情况 - 中期期间公司未派付、宣派或建议任何股息[26] - 董事会不建议就截至2023年6月30日止六个月派发任何股息[40] 市场环境情况 - 2023年上半年全国房地产开发投资约5.86万亿元，同比下降约7.9%；住宅投资约4.44万亿元，下降约7.3%[32] - 2023年上半年全国商品房销售面积约5.95亿平方米，下降约5.3%；销售额约6.3万亿元，增长约1.1%，其中住宅销售额增长约3.7%[32] - 2023年上半年国内生产总值达约59.3万亿元，按不变价格计算，同比增长约5.5%[31] - 2023年上半年全国超百省市（县）出台超300条地产政策，市场呈现“先热后冷”局面[57] - 中国房地产市场转入存量提质阶段，城市更新模式迎来新机遇[57] - 2023年7月住建部发布通知要求扎实有序推进城市更新工作[57] 公司项目进展情况 - 2023年上半年公司推进大湾区核心城市旧改项目，白石洲项目一期建设接近预售标准，预计下半年开售[35] - 白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，预计8 - 10年分四期滚动开发完成[42] - 2023年上半年，白石洲项目一期主体建筑最快一栋已建设到地上二十七层，预计下半年正式开盘入市，一期总计2746套[42] - 白石洲营销中心暨样板房已开放，接待到访客户5000余组[42] - 白石洲项目一到四期签约率超95%，二期至四期预计2024年全面开工，一期商业面积5万余平方米，储备战略合作品牌三百余个[43] - 深圳沙嘴二期项目签约率达100%，预计2023年下半年开盘，预售房源80余套，2024年中交付[44] - 深圳黎光项目签约率达100%，预计2023年下半年完成确认施工主体[44] - 截至2023年6月30日，珠海玺悦湾北区满足预售条件的可售货值约40亿元[44] - 2023年上半年，集团商业物业数量超过30个，商业面积（若白石洲商业全部自持）将超160万平方米[45] - 2023年上半年，佐阾新邑购物中心开业，绿景国际花城化州万达广场于8月10日启航[45] - 白石洲城市更新项目一期预计将于2023年第三季度开盘预售[49] - 绿景红树湾壹号二期住宅于2023年8月27日开盘，去化率约八成[49] - 2023年上半年，绿景黎光项目签约率已达100%，目前处于确认施工主体阶段[50] - 珠海东桥城市更新项目（珠海玺悦湾）报告期内贡献合约销售约人民币25亿元，获2023年上半年珠海市楼盘销售网签销售额第一位[51] - 截至2023年6月30日止六个月，绿景国际花城的销售合同约人民币4.42亿元，获2023年上半年化州市楼盘销售网签销售额及销售面积双料第一[52] - 绿景国际花城的万达广场已于2023年8月10日正式开幕[52] - 香港流浮山项目预计规划建成约116栋低密度临海独栋别墅群[52] 公司商业物业出租情况 - 公司持有商业物业项目超30个，商业物业投资与经营收益约为3.561亿人民币，同比增长约5.3%[53] - 深圳NEO都市商务综合体总建筑面积约为25.3万平方米，总可出租面积约为12.1万平方米，截至2023年6月30日平均出租率约为80%，较去年同期下降11个百分点[53] - 香港绿景NEO大厦占地面积约4500平方米，规划总建筑面积约55390平方米，截至2023年6月30日出租率约为71%，较去年同期上升1个百分点[54] - 截至2023年6月30日，佐阾购物中心综合出租率约为85%，较去年同期下降7个百分点[55] - 2023年上半年，绿景佐阾新邑购物中心开业，化州国际花城万达广场于2023年8月10日开业[55] 公司其他财务指标情况 - 2023年上半年除税前提取待售物业成本为613,220千元，2022年同期为469,133千元[24] - 2023年上半年投资物业所得租金收入总额为 - 356,100千元，2022年同期为 - 338,270千元[24] - 2023年上半年所得税开支总额为134,033千元，2022年同期为784,310千元[25] - 截至2023年6月30日止六个月，集团销售开支约为人民币5490万元，较去年同期减少约3.5%[64] - 截至2023年6月30日止六个月，集团行政开支约为人民币2.025亿元，较去年同期减少约6.5%[65] - 截至2023年6月30日止六个月，投资物业公允价值负变动约1.971亿元，2022年同期为正变动，分别为23.107亿元及1.755亿元[66] - 截至2023年6月30日止六个月，所得税开支约1.34亿元，2022年同期为7.843亿元[68] 公司人员情况 - 2023年6月30日，集团雇员2368名，2022年6月30日为2421名[78] - 2023年6月30日，集团驻内地员工2340名，2022年6月30日为2395名[78] - 2023年6月30日，集团驻港员工28名，2022年6月30日为26名[78] 公司合规与审核情况 - 截至20

公司基本信息 - 公司董事会成员包括主席黄敬舒女士、行政总裁唐寿春先生等[2] - 公司核數師为德勤•關黃陳方會計師行[2] - 公司注册办事处位于开曼群岛[2] - 公司在中国的投资项目为绿景（中國）地產投資有限公司[1] - 公司总部位于香港和中国深圳[3] - 公司股份代号为HKEx: 95，交易单位为2,000股[3] 公司业绩 - 2022年公司实现了超过121万亿元人民币的国内生产总值[6] - 二零二二年，公司房地产开发与销售收入约为人民币1,211.3百万元，较去年下降约64.3%[17] - 本集团在粤港澳大湾区城市更新领域取得了令人满意的成果[14] - 2022年，绿景（中国）地产投资有限公司实现总收入约为人民币2,340.9百万元，同比下调约46.5%[50] - 2022年度收入为2,340.9亿元，较2021年度下降46.5%[55] 房地产行业趋势 - 房地产行业持续深度调整，长期购房需求动能持续减弱[7] - 中央政府重申房地产是国民经济的支柱性产业，强调稳地产对稳经济的重要性[7] - 2022年11月，中央政府发布《金融16條》，大幅丰富金融工具箱，为房企打开信贷融资、债务融资和股权融资通道[8] - 2022年房地产销售面积约13.58亿平方米，同比下降约24.3%[39] 市场扩张和并购 - 本集团将抓住湾区市场扩容带来的巨大机遇，依托湾区雄厚的产业基础和高端人口的持续流入，推动高价值土地储备项目走向成熟[16] - 本集团将為灣區城市締造品質地產，與灣區人民共創喜悅生活[102] - 本集团将繼續堅持適度規模，精耕現有的城市更新項目，保持可觀的盈利水平[101] 财务状况 - 2022年度毛利为1,032.7亿元，较2021年度下降52.8%[55] - 截至2022年12月31日，银行存款及现金为3,605.0亿元，较2021年底下降50.5%[55] - 资产负债比率为68.9%，较2021年底上升3.6个百分点[55]

股东盈利情况 - 公司2022年股东应占每股基本（亏损）盈利为-14.32分，2021年为22.61分；摊薄（亏损）盈利为-14.32分，2021年为13.37分[1] - 2022年年度（亏损）盈利为-296,525千元，2021年为1,334,917千元[3] - 2022年公司股东应占每股基本及摊薄亏损为 - 730147千元，2021年盈利为1156119千元[29] - 2022年公司股东应占亏损约为7.301亿元，同比下調约163.3%[43] - 2022年每股基本亏损为0.1432元，同比下調约163.3%[43] - 2022年公司股东应占亏损约为7.301亿元，2021年为盈利11.526亿元，较去年减少约163.3%[64] 全面收益情况 - 2022年年度其他全面（开支）收益为-439,056千元，2021年为54,302千元[3] - 2022年年度全面（开支）收益总额为-735,581千元，2021年为1,389,219千元[3] 物业价值情况 - 2022年投资物业价值为40,679,017千元，2021年为29,190,354千元[4] - 2022年发展中待售物业价值为45,274,263千元，2021年为40,057,708千元[4] 债务与现金流情况 - 2022年应付账款为5,449,855千元，2021年为3,642,441千元[4] - 2022年借贷为8,177,876千元，2021年为6,994,506千元[4] - 2022年12月31日，集团一年内须偿还借贷81.78亿元、优先票据及债券35.98亿元、可换股债券债务部分9.93亿元，现金及现金等价物为15.7亿元[5] - 2022年12月31日，集团偿还账面价值为33.98亿元的公开优先票据[5] - 集团正考虑银行提供的不少于15亿元的贷款融资，贷款协议预计不久后获批[5] - 预计重续2023年上半年到期的约7800万美元可换股债券，持有人12个月内预计不行使提早赎回权[5] - 本金2亿元的境内公司债券12个月后到期，持有人12个月内预计不回售[5] - 集团关联方同意在集团具备财务能力前，不要求偿还截至2022年12月31日的非贸易款项15.71亿元[6] - 集团正考虑股权基金投资者提供的不少于5亿美元且期限不少于三年的贷款融资方案[6] - 2022年12月31日银行结余及现金（包括受限制银行存款）为36.05亿元，2021年为72.871亿元[44] - 2022年12月31日总借贷约为343.517亿元，2021年为311.877亿元；分类为流动负债的借贷约为127.688亿元，2021年为98.516亿元[65] - 2022年12月31日贷款约242.356亿元以总额约335.185亿元的集团资产作抵押，2021年分别为235.413亿元和285.362亿元[69] - 2022年12月31日集团就买方按揭融资提供担保的财务担保合约约为25.259亿元，2021年为18.144亿元[70] - 2022年12月31日，集团一年内须偿还借贷81.78亿元、优先票据及债券35.98亿元、可换股债券债务部分9.93亿元，现金及现金等价物为15.7亿元[79] - 2022年12月31日后，公司已安排资金偿还2023年3月10日到期12%优先票据本金及利息[81] 业务收益情况 - 2022年物业销售收益为12.11312亿元，2021年为33.92354亿元[9] - 2022年来自酒店运营、物业管理服务及其他服务的收益为4.27567亿元，2021年为3.4303亿元[9] - 2022年租金收入为7.02042亿元，2021年为6.42633亿元[9] - 2022年房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服务分类收益总额分别为1,211,312千元、719,494千元、562,823千元，总计2,493,629千元；2021年分别为3,392,354千元、666,102千元、455,866千元，总计4,514,322千元[13][15] - 2022年可呈報分類收益2,493,629千元，对销分類间收益(152,708)千元，综合收益2,340,921千元；2021年分别为4,514,322千元、(136,305)千元、4,378,017千元[17] - 2022年中国内地、香港、美国、柬埔寨营收分别为32780583千元、8518727千元、180812千元、599643千元，2021年分别为21291253千元、8407011千元、175216千元、701874千元[20] - 2022年公司房地产开发与销售收益约为12.113亿元，较去年下降约64.3%[36] - 2022年公司总收益约为23.409亿元，同比下调约46.5%[43] - 2022年公司房地产开发与销售收益约12.113亿元，同比下调约64.3%[49] - 截至2022年12月31日，公司合约销售总金额约40.048亿元，大幅跑赢行业平均[49] - 2022年公司收益约为23.409亿元，较2021年的43.78亿元减少约46.5%[55] - 2022年出售待售物业收益约为12.113亿元，较2021年的33.924亿元减少约64.3%，已确认收益的待售物业总建筑面积约为11.5323万平方米（2021年约22.8527万平方米）[56] - 2022年租赁投资物业收益约为7.02亿元（2021年约6.426亿元），除香港绿景NEO大厦外其他投资物业出租率超90%，2022年香港绿景NEO大厦出租率超70%（2021年超60%）[56] - 2022年综合服务收益约为4.276亿元，较2021年的3.43亿元增长约24.6%[57] 业务盈利情况 - 2022年房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服务可呈報分類盈利分别为271,007千元、640,047千元、121,597千元，总计1,032,651千元；2021年分别为1,498,882千元、581,983千元、107,535千元，总计2,188,400千元[13][15] - 2022年除稅前綜合盈利679,536千元，2021年为2,449,786千元[17] - 2022年公司毛利约为10.327亿元，同比下跌约52.8%[43] - 2022年公司毛利率为44.1%，较2021年下降5.9个百分点[43][44] - 2022年综合毛利约为10.327亿元，较2021年的21.884亿元减少约52.8%，综合毛利率为44.1%（2021年为50.0%）[58] 业务资产情况 - 2022年房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服务可呈報分類資產分别为48,754,245千元、40,707,002千元、325,885千元，总计89,787,132千元；2021年分别为43,209,976千元、29,212,394千元、314,205千元，总计72,736,575千元[18] - 2022年综合总资产99,704,593千元，2021年为84,942,053千元[18] 业务收入确认原则 - 出售住宅物业和商业楼宇的收益于已竣工物业转让给客户时确认[10] - 酒店运营及物业管理服务所得收益随时间按已完成相关履约责任的进度确认[11] 其他财务指标情况 - 2022年其他收入97372千元，2021年为98391千元[21] - 2022年其他收益及亏损为 - 50644千元，2021年为 - 48111千元[22] - 2022年融资成本按年息率1.00%至19.90%资本化，2021年为1.30%至13.75%[23] - 2022年待售物业成本940305千元，2021年为1893472千元；2022年投资物业租金收入总额702042千元，2021年为642633千元[24] - 2022年融资成本1786564千元，2021年为1710896千元[25] - 2022年所得税开支总额976061千元，2021年为1114869千元[27] - 董事不建议就2022年及2021年派息[28] - 2022年应收账款60691千元，2021年为39489千元[30] - 2022年1个月内、1至12个月、13至24个月的相关款项分别为41,367千元、18,734千元、590千元，2021年对应为27,183千元、8,397千元、3,909千元[31] - 2022年应付账款1个月内、1至12个月、13至24个月、超过24个月分别为4,233,541千元、1,021,957千元、122,773千元、71,584千元，2021年对应为2,680,964千元、770,407千元、113,386千元、77,684千元[33] - 2022年全国房地产销售总额13.33万亿元，同比下跌约26.7%；销售面积约13.58亿平方米，同比下降约24.3%[36] - 2022年全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；住宅投资约10.06万亿元，下降9.5%[40] - 2022年11月中央发布“金融16条”，以金融手段稳住房地产市场[40] - 2022年百强房企销售总额约7.6万亿元，同比下跌约41.3%[49] - 2022年销售开支约为1.069亿元，较2021年的1.643亿元减少约35.0%[59] - 2022年行政开支约为5.532亿元，较2021年的5.648亿元减少约2.1%[60] - 2022年投资物业公允价值收益约为20.541亿元（2021年约25.674亿元）[61] - 2022年融资成本约为17.866亿元，较2021年的17.109亿元增加约4.4%，有息贷款平均融资成本为6.9%（2021年为6.4%）[62] - 2022年所得税开支约为9.761亿元，2021年为11.149亿元[63] - 2022年平均融资成本为6.9%，2021年为6.4%[44] - 2022年资产负债率为68.9%，2021年为65.3%[44] - 2022年资本回报率为 -3.0%，2021年为4.4%[44] - 2022年12月31日负债比率约为99.3%，2021年为81.2%[67] - 2022年12月31日流动资产约为560.404亿元，2021年为525.929亿元；流动负债约为267.727亿元，2021年为191.717亿元[68] - 2022年12月31日资产负债率约为68.9%，2021年为65.3%；资产净值约为30.9765亿元，2021年为29.4408亿元[68] 项目进展情况 - 2022年白石洲一期地块完成地价缴交并取得土地使用权证，9月首栋塔楼冲出正负零，年底预售及返迁地块均已冲上标准层，预计2023年第三季度开盘预售[37] - 2022年年中万科入股白石洲项目，10月白石洲银团组建完成，专项授信金额为207亿元[37] - 白石洲项目计容建筑面积约358万平方米，预计未来八至十年完成四期工程建设[37] - 2022年佐阾红树林购物中心开业，化州万达广场预计2023年开业，化州文化美食街项目年内启动招商[38] - 白石洲一期预计2023年三季度开盘预售，届时公司大规模资金将回流[46] - 红树湾壹号二期签约率达100%，预计2023年中满足预售条件[46] - 珠海东桥项目自2021年10月开盘以来贡献合约销售约35.69亿元，预计2023年继续带来现金流入[46] - 2022年白石洲一期地块完成地价缴交并取得土地使用权证，9月首栋塔楼冲出正负零，截至2022年12月31日预售及返迁地块均已冲上标准层，计划2023年第三季度开盘预售[50] - 2022

公司基本信息 - 公司证券股份香港联交所代号为95，交易单位为2000股[9][10] - 公司有4.7亿美元于2023年到期的12%优先票据，国际证券编号为XS2098347821[9][10] - 公司执行董事包括黄敬舒女士（主席）、唐寿春先生（行政总裁）等[3][4] - 公司独立非执行董事包括王敬先生、胡竞英女士、莫凡先生[3][4] - 公司核数师为德勤•关黄陈方会计师行[6][7][8] - 公司注册办事处位于开曼群岛[6][8][9][10] - 公司香港主要营业地点为香港九龙观塘海滨道123号绿景NEO大厦2501室[1][6][8] - 公司网址为www.lvgem - china.com[1][9][10] 行业环境信息 - 2022年上半年全国房地产地方优化政策达500次，创历史同期新高[13][15] - 2022年5 - 6月重点城市房地产销售面积环比转正[13][15] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年上半年公司总收益约10.45亿元，同比下调约48.5%[24][26][28] - 2022年上半年公司毛利约4.344亿元，同比下跌约54.9%[24][26][28] - 2022年上半年公司毛利率约41.6%，较2021年同期下降5.9个百分点[24][26][28] - 2022年上半年公司盈利约10.268亿元，同比上調约65.2%[25][26] - 2022年上半年公司股东应占盈利约6.308亿元，同比下调约1.1%[25][26][28] - 2022年上半年公司每股基本盈利约12.37分，同比下调约1.2%[25][26][28] - 截至2022年6月30日银行结余及现金（含受限银行存款）为57.319亿元，较2021年12月31日的72.871亿元减少[28] - 截至2022年6月30日平均融资成本为6.5%，较2021年12月31日的6.4%上升[28] - 截至2022年6月30日资产负债比率为66.1%，较2021年12月31日的65.3%上升[28] - 截至2022年6月30日资本回报率为4.8%，较2021年12月31日的4.4%上升[28] - 截至2022年6月30日止六个月，集团收益约为10.45亿元（2021年同期为20.303亿元），较去年同期减少约48.5%，主要因出售待售物业的收益减少[104][106] - 截至2022年6月30日止六个月，房地产开发及销售收益49670万元，2021年同期155600万元，减少68.1%[107][108] - 截至2022年6月30日止六个月，商业物业投资与经营收益33830万元，2021年同期33120万元，增长2.1%[107][111][116] - 截至2022年6月30日止六个月，综合服务收益21010万元，2021年同期14310万元，增长46.8%[107][112][116] - 截至2022年6月30日止六个月，综合毛利43440万元，2021年同期96350万元，减少54.9%，综合毛利率42%，2021年同期48%[113][117] - 截至2022年6月30日止六个月，销售开支5690万元，2021年同期7220万元，减少21.2%[114][118] - 截至2022年6月30日止六个月，行政开支21660万元，2021年同期22750万元，减少4.8%[115][119] - 截至2022年6月30日止六个月，物业开发待售/待售物业转投资物业公允价值变动收益231070万元，投资物业公允价值变动收益17550万元[120] - 截至2022年6月30日止六个月，财务成本78760万元，2021年同期83370万元，减少5.5%，平均带息贷款融资成本6.5%[121][122] - 截至2022年6月30日止六个月，所得税开支78430万元，2021年同期56820万元[123] - 截至2022年6月30日止六个月，公司拥有人应占溢利63080万元，2021年同期63800万元，减少1.1%[124] - 截至2022年6月30日止六个月，转拨发展中待售物业╱待售物业至投资物业之公允价值正变动及投资物业的公允价值正变动分别约为23.107亿元及1.755亿元（2021年同期分别为13.781亿元及负1.287亿元）[127] - 截至2022年6月30日止六个月，公司融资成本约为7.876亿元（2021年同期为8.337亿元），较去年同期减少约5.5%，有息贷款平均融资成本为6.5%（2021年同期为6.5%）[128] - 截至2022年6月30日止六个月，公司所得税开支约为7.843亿元（2021年同期为5.682亿元）[129] - 截至2022年6月30日止六个月，公司股东应占盈利约为6.308亿元（2021年同期为6.38亿元），较去年同期减少约1.1%[130] - 2022年6月30日，银行结余及现金约为57.319亿元（2021年12月31日为72.871亿元），总借贷约为327.614亿元（2021年12月31日为311.877亿元），分类为流动负债的借贷约为125.601亿元（2021年12月31日为98.516亿元）[131] - 2022年6月30日，公司资本负债比率为89.4%（2021年12月31日为81.2%）[136][138] - 2022年6月30日，公司拥有流动资产约465.355亿元（2021年12月31日为525.929亿元）及流动负债约223.542亿元（2021年12月31日为191.717亿元），流动资产净值由2021年12月31日约334.212亿元减少至2022年6月30日约241.813亿元[137][139] - 2022年6月30日，公司录得总资产约891.385亿元（2021年12月31日为849.421亿元）及总负债约588.886亿元（2021年12月31日为555.013亿元），资产负债比率为66.1%（2021年12月31日为65.3%），资产净值约为302.5亿元（2021年12月31日为294.408亿元）[140][147] - 截至2022年6月30日止六个月，约254.583亿元贷款（2021年12月31日为235.413亿元）分别由公司相关资产作抵押，抵押资产总额约296.866亿元（2021年12月31日为285.362亿元）[142] - 2022年6月30日，公司有与若干买家按揭贷款有关的财务担保合约，金额约为20.996亿元（2021年12月31日为18.144亿元）[144] - 截至2022年6月30日止六个月，贷款约人民币25,458.3百万元（2021年12月31日：人民币23,541.3百万元），以总额约人民币29,686.6百万元（2021年12月31日：人民币28,536.2百万元）的相关物业等作抵押[148] 公司城市更新项目业务线数据关键指标变化 - 公司推进深圳白石洲、黎光、珠海东桥、深圳沙嘴二期等城市更新项目步入收获期[33][36] - 白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容面积约358万平方米，周边楼价约12 - 15万元每平方米[34][37] - 2022年上半年公司缴交白石洲一期08预售地块地价并取得土地使用权证，一期工程进入主体施工阶段，预计2023年预售[34][37] - 2022年上半年公司将白石洲项目四期商业配套用于出租及长期投资，定位大湾区顶级地标式商业建筑群[40][43] - 黎光项目、沙嘴二期项目签约率达100%，沙嘴二期预计2023年达预售条件[41][43] - 珠海东桥项目（珠海玺悦湾）自2021年10月开盘去化理想，多次登珠海香洲区热销榜前十[41][43] - 截至目前，珠海玺悦湾满足预售条件的可售货值达59亿元[41][43] - 2022年6月7日万科间接非全资附属公司向白石洲项目公司注资约23亿元[47][50] - 截至2022年6月30日止六个月公司土地储备约737.7万平方米，约78%位于大湾区重点城市[48][51] - 白石洲一期智慧城区14项建设内容详细设计已落实[44] - 白石洲项目总建筑面积约500万平方米、总计容面积约358万平方米，集团已间接收购约80%股权，预计2023年预售[59][61] - 红树湾壹號一期2018年开盘，均价约10万每平方米，二期2021年签约率达100%，预计2023年达预售条件[60][62] - 绿景卓越广场2019年9月首次推出，报告期内签约销售额约5890万人民币，确认销售收入约9410万人民币[65] - 绿景黎光项目占地面积约8.5万平方米、总建筑面积约38.2万平方米，报告期内签约率达100%[66] - 珠海东桥城市更新项目2021年10月开始预售，2022年上半年签约销售额约17.658亿人民币[67] - 绿景喜悦荟项目2019年9月发售，2022年上半年签约销售额约2.4亿人民币，确认销售收入约2.411亿人民币[68] - 白石洲项目土方施工基本完成，累计外运约127万立方米，总包塔吊完成11部[59][61] - 红树湾壹號一期占地面积约2.4万平方米、规划总建筑面积约30.5万平方米，二期占地面积约2.2万平方米、规划总建筑面积约13.9万平方米[60][62] - 绿景美景广场占地约1万平方米，总建筑面积约9.7万平方米，报告期内贡献合约销售约5890万元，确认销售约9410万元[69] - 绿景黎光项目占地面积约8.5万平方米，总建筑面积约38.2万平方米，报告期内签约率达100%[69] - 珠海东桥城市更新项目总占地面积约20.7万平方米，规划总建筑面积约76.5万平方米，截至2022年6月30日止六个月，贡献合约销售约17.658亿元[70] - 绿景喜悦荟项目建设总建筑面积为45万平方米，截至2022年6月30日止六个月，期内贡献合约销售约2.4亿元，确认销售约2.411亿元[70] - 绿景国际花城占地面积约83.6万平方米，规划总建筑面积约224.8万平方米，截至2022年6月30日止六个月，总销售合约约4.784亿元，确认销售收入约2910万元[72][76] - 香港流浮山项目占地面积约8万平方米，规划约116栋低密度临海独栋别墅[73][76] - 2022年上半年集团多个城市更新项目稳步推进，白石洲项目一期建设进度符合预期，即将迈入收成期[98][100] 公司智慧城市业务线数据关键指标变化 - 公司与中国联通、华为等建立长期战略伙伴关系，开展智慧城市相关合作[42] - 公司针对白石洲智慧城市5大主题开展详细设计，14项一期建设项目设计就位[42] - 公司推出社区数字平台模块并应用于12个社区，预计2022年实现业财融合[42] - 智慧城区管理系统（UOP）的社区数字化平台模块应用于12个社区，预计2022年完成所有社区覆盖[44] - 公司与中国联通、华为建立长期战略合作关系，开展深圳大型旧改项目智慧城区相关合作[44] 公司商业物业投资与经营业务线数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司持有超30个优质商业物业项目，总建筑面积约163.5686万平方米，商业物业投资与经营收益约3.383亿元，同比增长约2.1%[74][77] - 深圳NEO都市商务综合体总建筑面积约25.3万平方米，总可出租面积约12.1万平方米，截至2022年6月30日，平均出租率约为91%，2021年同期为87%[75][78] - 2022年1月，佐阾红树林购物中心开业[74][77] - 2022年上半年，“好心化州 • 文化美食街”启动招商[74][77] - 香港綠景NEO大廈佔地面積約4500平方米，規劃總建築面積約5.5萬平方米，截至2022年6月30日出租率超70%（2021年同期約60%）[81][85] - 截至2022年6月30日，集團旗下佐阾購物中心綜合出租率約為92%[82][86] 公司综合服务业务线数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日止六個月，集團綜合服務收益為2.101億元（2021年同期1.431億元），同比增長約46.8%[83][87] - 2022年上半年，綠景酒店被征用為流調中心，滿房狀態下確認收入5182萬元[84][87] - 集團物業管理服務覆蓋總建築面積約321萬平方米[89][92] 公司债务与融资情况 - 2022年上半年，集团成功结算三笔

公司基本信息 - 公司股份香港联交所代号为95，交易单位为2,000股；有4.7亿美元于2023年到期的12%优先票据[5] - 集团主要从事物业发展及物业投资业务[117][119] 宏观经济与行业环境 - 2021年中国经济总量超114万亿元，增长8.1%，超6%的目标[7] - 2021年房地产行业“先热后冷”，上半年销售和投资繁荣，下半年实施密集调控政策[8] - 政府在“房住不炒”基调下，采取多层次调控措施，收紧融资和流动性[8] - 房地产行业处于新旧增长动力转换节点，有成熟稳健商业模式的开发商将进入新增长阶段[8] - 2021年全国房地产开发投资14.7602万亿元，比上年增长4.4%，住宅投资11.1173万亿元，比上年增长6.4%[20][22] - 2021年全国商品房销售面积17.9433亿平方米，同比增长1.9%，销售额18.193万亿元，同比增长4.8%[20][22] - 2021年深圳GDP首次突破3万亿元[21][22] - 2021年四季度内地房地产监管政策有边际改善迹象，2022年宏观政策有望持续松绑[72][73] 公司战略布局 - 公司围绕“聚焦核心城市及城市核心区域”战略，专注粤港澳大湾区核心区域高价值住宅和商业项目开发[7] - 2021年公司提出“聚焦大湾区城市更新，打造全新智慧城市”[7] - 公司将坚持“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略，布局湾区核心区域[70][73] - 公司将打造产城融合商业模式，实现“特色地产、资源地产、智慧地产”战略目标[71][73] 公司业务进展 - 深圳白石洲城市更新项目2021年取得重大进展，更名为绿景白石洲璟庭，预计2023年预售[12][14] - 深圳绿景黎光项目签约进度满意，珠海东桥城市更新项目更名为绿景玺悦湾并已开盘预售[12][14] - 绿景珠海喜悦荟、绿景珠海玺悦湾、绿景化州国际花城正在热销，将支撑公司短期业绩发展[11][14] - 2021年公司参与的城市更新项目有深圳白石洲、深圳利光、珠海东桥、沙嘴等项目，各项目进展顺利[32] - 2021年公司子公司深圳绿景天盛实业有限公司4月被确认为白石洲城市更新项目一期实施主体，7月取得建设许可证并开工，项目总容量面积约358万平方米[23][26][32] - 2021年5月，绿景苏州喜悦花园交付，入伙交付完成率和业主满意度均达100%[38][39] - 2021年公司多个项目陆续交付，包括绿景玺悦湾花园开盘、绿景博林公馆二期D2区交付、佐阾红树林购物中心试营业[38][39] - 珠海东桥城市更新项目正式改名为绿景玺悦湾，于2021年9月24日首次开盘[42][44] - 化州绿景国际花城2021年2月推出博林公馆D3区，五一黄金周推出悦湖公馆C1区第三栋，受市场热捧[42][44] - 绿景博林公馆二期D2区于2021年11月25日全面交付入伙，成化州地区量价标杆[42][44] - 公司确定成为深圳白石洲城市更新项目一期及深圳绿景红树湾壹号二期的实施主体[42][44] - 绿景红树湾壹号一期项目报告期内贡献合约销售约1.57亿元，确认销售约1.867亿元；二期占地约2.2万平方米，规划总面积139,666平方米[49] - 绿景美景广场报告期内贡献合约销售约8.069亿元，确认销售约9.114亿元[49] - 绿景黎光项目占地85,333平方米，总面积382,139平方米，报告期内规划及筹备进度顺利[50][53] - 珠海东桥城市更新项目（绿景玺悦湾）占地约207,550平方米，规划总面积约764,920平方米，预计不久为公司贡献收益[51][53] - 绿景喜悦荟项目截至2021年12月31日，合约销售约7.83亿元，确认销售约8.994亿元[52][53] - 绿景国际花园2021年合约销售10.228亿元，确认销售约10.051亿元，待开发面积约125万平方米，预计未来每年推出价值约10亿元项目[54] - 香港流浮山项目占地约82,400平方米，有116栋低密度海滨别墅，每栋面积约2000 - 3000平方英尺[55] - 2021年，绿景国际花城总销售合同为10.23亿元，确认销售收入约10.05亿元，待开发面积约125万平方米，未来每年计划推出货值约10亿元[56] - 香港流浮山项目占地面积约8.24万平方米，规划约116栋低密度临海独栋别墅[57] - 深圳白石洲城市更新项目已启动，公司将迎来高速发展新阶段[70][73] 公司业务收益情况 - 2021年公司房地产开发与销售收益约为人民币3392.4百万元，主要来自绿景美景广场、绿景珠海喜悦荟和绿景化州国际花城项目[11][14] - 2021年公司商业物业投资与经营收益约为人民币642.6百万元，同比增长约3.6%[13][14] - 2021年公司综合服务收益为人民币3.43亿元，同比增长约17.5%[16][17] - 2021年公司实现总收益约43.78亿元，同比下降19.3%；毛利约21.884亿元，同比下降17.9%；毛利率为50.0%，较2020年提升0.9个百分点[25][27][29] - 2021年盈利约13.349亿元，同比下降61.3%；公司股东应占盈利约11.526亿元，同比下降66.6%；每股基本盈利为0.2261元，同比下降66.8%[25][27][29] - 2021年房地产开发与销售业务收入约33.924亿元，较2020年的45.126亿元下降约24.8%[41] - 2021年总合约销售额约36.68亿元，较2020年的44.79亿元下降约18.1%[41] - 2021年公司房地产开发与销售收益约为人民币33.924亿元，同比下降约24.8%，合同销售金额约为人民币36.68亿元，同比下降约18.1%[44] - 截至2021年12月31日，公司持有超25个商业物业项目，总面积约109.41万平方米，商业物业投资与经营收益约6.43亿元，同比增长约3.6%[56] - 2021年，公司综合服务收入为3.43亿元，2020年为2.92亿元，同比增长约17.5%[63] - 2021年综合服务收益为3.43亿人民币，较2020年的2.92亿人民币同比增长约17.5%[67] - 2021年公司收益约为43.78亿元，较2020年的54.248亿元减少约19.3%，主要因出售待售物业收益减少[74][75][76][78] - 2021年出售待售物业收益约为33.924亿元，较2020年的45.126亿元减少约24.8%，已确认收入的待售物业总建筑面积约为22.8527万平方米（2020年约23.11万平方米）[76][78] - 2021年租赁投资物业收益约为6.426亿元，较2020年的6.202亿元有所增加，除香港绿景NEO大厦外其他投资物业出租率为94%（2020年91%），香港绿景NEO大厦出租率超60%[77][79] - 2021年综合服务收益约为3.43亿元，较2020年的2.92亿元增长约17.5%，主要因酒店运营恢复[78][79] - 2021年公司综合毛利约为21.884亿元，较2020年的26.657亿元减少约17.9%，综合毛利率为50.0%（2020年49.1%）[80][86] 公司财务指标情况 - 截至2021年12月31日，银行结余及现金（包括受限制银行存款）为72.871亿元，2020年为94.097亿元；平均融资成本为6.4%，2020年为7.1%；资产负债比率为65.3%，2020年为62.5%；资本回报率为4.4%，2020年为14.0%[29] - 扣除预售款项后，公司2021年资产负债率和净负债率符合法规要求[15] - 公司通过有效积极的债务管理，维持了全年整体财务成本的健康水平[15] - 2021年公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率已“转绿”，综合融资成本保持健康水平[17] - 2021年完成首笔商业资产债券化项目CMBS发行，规模为人民币14.5亿元，还发行两笔港币票据，规模约5亿港元[36][39] - 截至2021年12月31日，公司土地储备约737.7万平方米，约78%位于大湾区重点城市，控股股东土储约770万平方米，均在大湾区核心位置[37][39] - 剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为64.8%和81.2%，“三条红线”中两条达标[66][68] - 2021年综合融资成本为6.4%，较2020年的7.1%微跌0.7个百分点[66][68] - 2020年公司因获得白石洲城市更新项目控制权，重新评估25%股权确认收益约38.936亿元，2021年无类似交易[81][87] - 2021年销售开支约为1.643亿元，较2020年的1.272亿元增加约29.2%，因珠海项目销售佣金增加[82][88] - 2021年行政开支约为5.648亿元，较2020年的4.745亿元增加约19.0%，因境内外融资活动法律及专业费用增加[83][89] - 2021年投资物业公允价值收益约为25.674亿元，2020年为公允价值亏损约2.393亿元[84][90] - 2021年财务成本约为17.109亿元，较2020年的15.331亿元增加约11.6%，平均融资成本为6.4%（2020年7.1%）[85] - 2021年融资成本约为17.109亿元，较2020年的15.331亿元增长约11.6%，有息贷款平均融资成本为6.4%，2020年为7.1%[91] - 2021年所得税开支约为11.149亿元，2020年为8.65亿元，增长主要因投资物业公允价值正变动导致递延税项拨备[92][95] - 2021年公司股东应占盈利约为11.526亿元，较2020年的34.534亿元减少约66.6%[93][96] - 2021年12月31日银行结余及现金约为72.871亿元，2020年为94.097亿元[94][97] - 2021年12月31日集团总借贷约为311.877亿元，2020年为306.505亿元[94][97] - 2021年分类为流动负债的借贷约为98.516亿元，2020年为101.369亿元[94][97] - 2021年以人民币计值的借贷为152.59886亿元，2020年为146.15751亿元[98] - 2021年以港元计值的借贷为85.32416亿元，2020年为85.01172亿元[98] - 2021年以美元计值的借贷为73.95401亿元，2020年为75.33591亿元[98] - 2021年固定利率借贷为115.1112亿元，2020年为103.55858亿元；2021年浮动利率借贷为196.76583亿元，2020年为202.94656亿元[98] - 2021年12月31日公司负债比率约为81.2%，2020年为76.2%[99] - 2021年12月31日公司流动资产约为人民币52,592.9百万元，2020年为人民币48,369.2百万元；流动负债约为人民币19,171.7百万元，2020年为人民币15,903.1百万元；流动资产净值从2020年的约人民币32,466.1百万元增至2021年的约人民币33,421.2百万元[99] - 2021年12月31日公司总资产约为人民币84,942.1百万元，2020年为人民币74,267.0百万元；总负债约为人民币55,501.3百万元，2020年为人民币46,381.4百万元；资产负债比率约为65.3%，2020年为62.5%；资产净值约为人民币29,440.8百万元，2020年为人民币27,885.6百万元[99] - 截至2021年12月31日止年度，贷款约人民币23,541.3百万元，2020年为人民币15,731.6百万元，以总额约人民币28,536.2百万元的相关资产作抵押，2020年为人民币22,114.8百万元[99] - 截至2021年12月31日止年度，公司财务担保合约约为人民币1,814.4百万元，2020年为人民币2,128.8百万元[99] - 2021年12月31日，公司未就授予独立第三方的银行融资向银行发出任何财务担保，2020年为人民币89,200,000元[99] 公司商业物业情况 - 公司持有超25个优质商业物业项目，总建筑面积约为1094130平方米，以“NEO”和“佐阾”为主要商业品牌[13][14] - 深圳NEO都市商务综合体总建筑面积约25.25万平方米，可出租面积

财务数据关键指标变化 - 2018年公司实现总收益约45.157亿元，同比上升约52.2%[52][54][58][143][145][146] - 2018年公司毛利为26.862亿元，同比上升约38.6%，毛利率为59.5%[52][54][58][150][155] - 2018年公司年内盈利为12.304亿元，同比增长约18.5%[53][55] - 2018年公司股东应占盈利为12.372亿元，同比增长约19.5%[53][55][58][164][170] - 2018年公司每股基本盈利为25.21分，同比增长约14.3%[53][55][58] - 2018年公司核心业务应占盈利为7.653亿元，同比增长17.8%[58] - 2018年房地产开发及销售收益约36.643亿元人民币，较2017年的21.143亿元人民币增加约73.3%[71][74][146][147] - 2018年商业物业投资与经营收益约5.43176亿元人民币，较2017年的4.98295亿元人民币增加约9.0%[88][91][146] - 2018年综合服务收益约3.08181亿元人民币，较2017年的3.55167亿元人民币减少约13.2%[100][106][146][149][154] - 2018年已售物业总楼面面约29.63万平方米，2017年约5.55万平方米[146][147] - 2018年投资物业租赁收益约为5.432亿元，2017年为4.983亿元；投资物业出租率为95%，2017年为98%[148][154] - 2018年销售开支约为1.33亿元，2017年为6770万元，较去年增加约96.4%[151][156] - 2018年行政开支约为3.904亿元，2017年为3.616亿元，较2017年增加约8%；年内购股权摊销费用约为2200万元，2017年为8040万元[152][157] - 2018年投资物业公允价值收益为3.235亿元，2017年为4.784亿元[153][158] - 2018年融资成本约为6.58亿元，2017年为6.136亿元，较2017年增加约7.2%；有息贷款平均融资成本为6.2%，2017年为6.6%[113][117][161][162][168] - 2018年所得税开支约为9.251亿元，2017年为4.588亿元；土地增值税约为5.234亿元，2017年为400万元[163][169] - 2018年银行结余及现金约为75.899亿元，2017年为60.927亿元；总借贷约为233.244亿元，2017年为189.711亿元；流动负债借贷约为58.244亿元，2017年为42.047亿元；资本负债比率约为137.6%，2017年为127.9%[165][166][171] - 2018年12月31日，集团流动资产约192.406亿元（2017年：141.428亿元），流动负债约116.898亿元（2017年：96.509亿元），流动资产净值增至约75.509亿元（2017年：44.92亿元）[172] - 2018年12月31日，集团总资产约434.121亿元（2017年：367.968亿元），总负债约319.732亿元（2017年：267.276亿元），负债比率约为73.7%（2017年：72.6%），资产净值约为114.389亿元（2017年：100.692亿元）[173][179] - 截至2018年12月31日止年度，集团贷款约160.855亿元（2017年：123.237亿元），以总额约188.782亿元（2017年：179.3亿元）的物业等作抵押[175][180] - 截至2018年12月31日止年度，集团或然负债约11.63亿元（2017年：3.792亿元），为若干买方的按揭融资提供担保[176][181] 各条业务线表现 - 房地产开发与销售板块，公司坚持大湾区双核布局，超90%项目和土储位于该区域，有超20年开发经验[24][27] - 2018年绿景国际花城推盘四次，合同销售总额11.76亿元，交易面积166,473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[24][27] - 2018年10月深圳绿景红树湾壹号开盘，首日去化率约70%[24][27] - 2018年12月28日，公司以2000万元增持珠海香洲区城市更新项目权益，项目占地约20.72万平方米，预计建成建筑面积79.43万平方米的综合体[25][28] - 商业地产投资与运营板块，采用“双轮驱动”模式，“NEO”和“Zoll”品牌整体出租率超95%[26] - 2018年2月绿景佐阾国际花园购物中心开业，出租率达85%；11月绿景佐阾悦溪购物中心开业，出租率达93%[26] - 香港绿景NEO 2018年5月封顶，11月开始招租，2019年2月通过验收获 occupancy permit，预计年底出租率超60%[26] - 综合服务板块在2018年为公司带来收入3.082亿元人民币，旗下绿景锦江酒店平均入住率达75%，2017年收购的美国Vanllee酒店预计2019年翻新后带来稳定收入[31][34] - 绿景红树湾壹号占地24424平方米，规划总建筑面积305450平方米，住宅面积约118687平方米，2018年10月13日开盘，当天去化约70%，截至12月31日，合同销售23.5亿元，当年确认销售收入15.2亿元，未售货值76亿元[76][80] - 绿景国际花城占地72.9万平方米，规划总建筑面积224.9万平方米，2018年推盘4次，销售合同11.8亿元，累计交易面积166473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[77][81] - 绿景美景项目占地10862平方米，地上规划建筑面积97214平方米，定位服务深圳高收入人群[78][81] - 绿景黎光项目占地271202平方米，总建筑面积949200平方米，定位为高端产业园综合体[79][82] - 绿景香港流浮山项目是公司在港首个项目，占地约82400平方米，有114栋低密度海滨别墅[85] - 绿景凯威项目总建筑面积421,441平方米，已四证齐全并开工，将成集团未来两年业绩主要贡献项目之一[86][90] - 集团商业物业投资与经营2018年收益约5.432亿元，2017年为4.983亿元，同比增长约9.0%[88][91] - 集团“NEO”和“佐阾”两大商业品牌总建筑面积约55.8万平方米，整体出租率超95%[88][91] - NEO都市商务综合体总建筑面积约25.2539万平方米，可出租面积约10.587万平方米，2018年底平均出租率约94%，2017年为99%[89][92] - 香港绿景NEO项目占地约4,500平方米，规划总建筑面积约5.539018万平方米，集团以90亿港元收购，管理层有信心2019年底出租率超60%[93][96] - 苏州NEO占地14,592平方米，规划总建筑面积81,851平方米，定位中高端办公、街铺精品商业及湖景公寓[94] - 佐阾购物中心系列2018年底平均出租率约96%，其中佐阾国际花城购物中心开业时出租率85%，佐阾悦溪购物中心开业时出租率93%[95] - 香港绿景NEO项目2018年5月20日封顶，2019年2月26日通过香港屋宇署验收，2018年11月启动招租[93][96] - 集团采用房地产开发与商业地产经营结合的模式，开发高品质住宅和大型综合地产项目[87][91] - 2018年绿景锦江酒店平均入住率约为75%，2017年为77%[102][107] 各地区表现 - 2018年深圳出台“三价合一”“7.31”新政和住房供应保障政策，规范房地产市场，推动多元化住房供应保障体系发展[16] - 2018年深圳新房成交量29396套，同比增13.85%，住宅销售面积292.42万平方米，同比增12.78%[39] - 2018年深圳新房住宅成交29,396套，同比增长13.85%；成交面积达292.42万平方米，同比增加12.78%[42] 管理层讨论和指引 - 公司从建筑公司转型为房地产企业，采用双核布局和双向扩张模式获取土地资源，在大湾区有巨大优势[17] - 公司将通过与华为战略合作升级为新智慧城市创造者[17] - 公司利用超20年城市更新经验，采用城市更新和市场拍卖双向扩张模式获取土地成本优势[17] - 公司提出“聚力湾区大旧改 打造智慧新城区”战略，致力于成为大湾区新智慧城市开发者和运营商标杆[18] - 公司与控股股东独特联动，控股股东整合资源孵化和开发项目，成熟后注入公司获取优质土储[25][28] - 公司提出“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略，欲成为标杆性智慧新城开发运营商[21] - 公司将与华为战略合作，通过战略升级成为智慧新城缔造者[20] - 公司未来将巩固特色地产旧改先锋基础，顺应大湾区战略，升级为智慧新城开发运营商，聚焦“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略[32][34] - 公司坚持大湾区布局，提升品牌及服务能力，提出“打造智慧城区标杆”战略[30][33] - 集团在财资及资金政策上采取审慎态度，专注风险管理和与业务直接相关的交易[187][190] - 2018年集团利用内部资源、债务及股权融资满足房地产项目开发资金需求[174][179] - 集团担保期自按揭贷款授出日起，至买家取得产权证书或还清贷款（以较早者为准）止，董事认为集团因担保受损可能性不大[177][182] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司证券股份交易单位为2,000股，有4亿美元于2020年到期的8.5%优先票据[11][13] - 2018年中国经济稳定发展，房地产市场作为支柱产业增长活跃，政府坚持“房住不炒”政策并出台监管措施[15] - 2018年房地产政策强调“房住不炒”，因城施策提升地方调控自主性，深圳政策规范市场，促进房地产健康发展[37][39][41] - 房地产行业在调控政策下向稳定繁荣发展，市场调控优化，长效机制建设稳步推进[37][41] - 房地产行业受调控影响趋于理性，投机炒房和房价过快上涨受抑制，政府促进行业从控制转向稳定发展[38][41] - 2018年全国商品房销售面积17.1654亿平方米，同比增1.3%，销售额14.9973万亿元人民币，同比增12.2%，增幅较上年回落1.5个百分点，12月末待售面积5.2414亿平方米，同比降11.0%[38][41] - 2022年粤港澳大湾区国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，2035年宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成[45][47] - 截至2017年末，粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，总人口约7000万人[45][47] - 2018年公司屡获殊荣，如1月获“深港通最具投资价值上市公司”大奖，4月登“2017港股百强榜单”且在营业额增长十强榜单中位居第二等[62][66] - 2018年2月，集团以每股2.938港元折让8.19%发行股份，股权融资所得款项净额合约10亿港元[105][108] - 2018年5月11日，集团发行4%、1亿美元可换股债券，用于项目开发等[110] - 2018年9月16日，集团发行5%、5000万美元有担保可换股债券，用于项目开发等[111] - 2018年10月3日，集团将5.5%、9000万美元可换股债券到期日延至2020年[112] - 白石洲更新项目规划总建筑面积358万平方米，分三个阶段开发[115] - 集团未来将聚焦大湾区城市更新，发展全新智慧城市[115] - 2018年1月17日，公司按每股2.695港元的换股价向Chance Talent发行28,794,063股普通股，以兑换本金1000万美元的可换股债券[128] - 2018年2月7日，公司与Silver Sure订立可换股优先股认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新可换股优先股，2月21日完成认购[129] - 2018年2月7日，公司与Leadon订立股份认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新普通股，2月26日完成认购[130] - 2018年2月8日，中国绿景以每股2.938港元配售8000万股公司股份，并以同样价格认购8000万股公司新股份，2月13日完成[131][136] - 2018年5月10日，公司发行本金总额1亿美元（约7.85亿港元）的4%有担保可换股债券[132][136] - 2018年9月16日，公司发行本金总额5000万美元（约3.925亿港元）的5%有担保可换股债券[140][144] - 2018年10月3日，公司将2018年11月