项目进展 - 绿景中国地产位于深圳市南山区沙河街的白石洲城市更新项目一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成，并已完成相关政府验收手续 [1] - 公司已就该项目的住宅单位正式启动交付（入伙）程序 [1]

白石洲城市更新项目进展 - 公司位于深圳南山区的重点城市更新项目（白石洲项目）一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收，包括深圳市建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目工程竣工及通过验收被视为重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定基础，公司已正式启动该期住宅单位的交付程序 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] - 董事会进一步认为，该项目落成将有助于公司与各持份者就拟进行的整体债务重组持续商讨，并大幅提高成功落实重组方案的机会 [1] 债务与资产处置措施 - 公司此前未能支付总额约为4.585亿美元的到期本金款项，正积极采取策略措施应对流动资金挑战，包括出售投资性物业 [2] - 公司一直积极推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦，作为纾缓财务压力工作的重要一环 [2] - 该物业目前已被抵押，抵押代理人于2026年2月2日委任了罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任包括该物业在内的若干资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，并有望加快境外债务重组的进程 [2] 接管人委任的影响评估 - 董事会认为此次委任接管人及经理人不会对公司或集团造成任何不利的财务影响 [3] - 此次委任将使该物业转由专业团队集中管理和组织销售，有助于优化日常运营、控制开支，并最大化和最高效地实现资产价值，以保障贷款人、债权人和投资者的整体利益 [3] - 董事会强调，此次委任预期不会干扰集团就境外重组事宜与各债权人及其他持份者的持续沟通 [3]

核心项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收文件，包括建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目一期已正式启动住宅单位的交付（入伙）程序，董事会认为项目竣工是重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定稳固基础 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] 债务重组与资产处置 - 公司正积极应对流动性挑战，包括推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦以纾缓财务压力 [2] - 该物业已根据2024年7月29日的按揭予以抵押，抵押代理人为中国银行(香港)有限公司，公司正与相关方就贷款融资进行磋商，旨在建立管理及可能变现该物业的合适架构 [2] - 为配合物业出售并实现价值最大化，抵押代理人于2026年2月2日委任罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任该物业等资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，有望加快境外债务重组进程，且不会对公司造成不利财务影响或干扰与债权人的持续沟通 [2][3] - 董事会相信白石洲城市更新项目的落成将有助于公司与各持份者就整体债务重组进行持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [1] 财务义务状况 - 公司此前公告尚未支付总额约为4.585亿美元（约合45.85亿港元）的到期本金款项 [2]

项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期“绿景白石洲璟庭”主要建筑工程已完成，并已完成相关政府验收手续 [1] - 项目已取得深圳市建设工程竣工联合验收意见书、建设工程规划验收合格证及特殊建设工程消防验收意见书，确认其已按核准图则及适用规则建造并通过竣工验收 [1] - 公司已就该项目的住宅单位正式启动交付（入伙）程序 [2] 项目意义与影响 - 董事会认为工程竣工及取得验收是重要里程碑，为后续销售、交付及营运步骤奠定稳固基础 [2] - 董事会确信项目于市场推出后，将进一步提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对公司未来业务发展及财务表现带来正面影响 [2] - 董事会相信项目落成将有助于公司就拟进行的整体债务重组与各持份者持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [2]

项目进展 - 白石洲城市更新項目一期主要建築工程完成並通過竣工驗收[4] - 集團啟動綠景白石洲璟庭住宅單位交付程序[5] 资金应对 - 2025年3月24日公司積極出售投資性物業應對資金挑戰[7] 物业抵押 - 香港九龍海濱道123號的NEO大廈2024年7月29日抵押[8] - 2026年2月2日抵押代理人委任接管人及經理人管理NEO大廈[8] 未来策略 - 公司推進符合債權人及持份者利益的重組方案[9] 人员情况 - 2026年2月3日公司有4位執行董事和3位獨立非執行董事[12]

股本情况 - 本月底普通股法定/注册股份300亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3亿港元[1] - 本月底优先股法定/注册股份66亿股，面值0.01港元，法定/注册股本6600万港元[1] - 本月底法定/注册股本总额3.66亿港元[1] 股份发行情况 - 本月底普通股已发行股份（不含库存）63.63766467亿股，库存股份0[2] - 本月底优先股已发行股份（不含库存）21.38512749亿股，库存股份0[3] - 本月内增加/减少已发行股份（不含库存）总额0普通股，库存股份总额0普通股[7] 其他股份相关情况 - 本月底普通股股份期权2.2534亿份，本月内因此发行新股数0[4] - 非上市可换股优先股上月底及本月底已发行总额21.38512749亿港元，本月内因此发行新股数0[5] 公众持股量情况 - 适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别已发行股份总数（不含库存）的25%[3] - 截至本月底，已符合适用的公众持股量要求[3]

项目延期交付与合同争议 - 项目一期住宅合同约定交付日期为2026年1月15日，但截至1月20日仍未交付，业主未收到正式入伙通知书或确切时间表 [4][5] - 开发商回应称购房合同明确标注有1个月宽限期，在2026年2月14日前交付均不视为违约，相关条款已由业主签字确认 [2][22] - 开发商计划于2026年2月3日发放入伙通知书，2月4日起业主可办理收楼手续，目前现场有约3300名施工人员正全力冲刺交付 [2][24] 项目工程进度与品质争议 - 截至1月20日现场探访，项目74层住宅主体已封顶且外立面完成，但室内装修、园林绿化及公区地面仍未完善，现场处于施工状态 [2][17][19] - 业主对项目品质存在担忧，焦点集中于地下车库装修标准，业主发现地库未铺地坪漆，认为公区品质不符合千万豪宅预期 [14] - 开发商回应称项目仍在施工，当前状态不能反映最终品质，车库升级属合同外额外投入，正根据业主意见重新评估优化方案 [26] 配套承诺（尤指学校）与实际进展严重不符 - 销售宣传资料明确承诺“优质教育家门口即上南山外国语学校”、“九年一贯制学校，预计2026年9月即可就读” [9] - 根据最新信息，学校地块截至报道时仍未开工，消息显示学校将于2027年开工、2029年竣工，与宣传承诺严重不符 [13][21] - 开发商解释称学校早期由开发商代建，后因政府规划调整改由政府主导，已于2025年完成地块移交，自2024年年中起已停止所有学校配套宣传 [26] 项目基本概况与销售情况 - 绿景白石洲是深圳南山区重点城市更新单元，一期“璟庭”为城市核心区高端居住与商业聚合体，楼栋最高达74层，是国内在建最高住宅项目之一 [15] - 项目一期璟庭共计预售1257套住宅房源，备案均价达11.35万元/㎡，备案总价区间在1012万元-5284万元之间 [15] - 截至报道时，项目在深圳房地产信息平台已备案房源为800余套，仅为预售房源的六成左右 [15] 业主面临的实际困扰与损失 - 延期交付导致业主产生额外租房成本，据业主估算，周边同地段三房户型月租金可达15000元 [21] - 学校配套未能如期兑现对业主子女教育造成严重影响，深圳学位申请需提前一年准备积分，转户口或另寻他处已来不及 [21] 政府部门介入与监管情况 - 南山区住房和建设局已成立工作专班，加强对项目施工进度、质量及资金的监管，并建立微信沟通群邀请业主代表加入 [27] - 住建局表示项目在场总人数已超过2300人且持续增加，已协调规划、燃气等多部门提前验收指导，力争2026年1月底完成竣工验收备案 [28] 相关法律观点解读 - 律师指出，单纯以2026年1月15日未交房主张违约可能因宽限期条款难以支持，最终判断节点为2026年2月14日 [29] - 关于学校“2026年9月即可就读”的承诺，因其具体明确并对购房决策有重大影响，极有可能被认定为要约并构成合同内容，开发商涉嫌违约 [29][30] - 若开发商在宽限期届满后仍未能交付，将构成逾期交付，业主有权主张违约金甚至合同解除权 [29]

股本情况 - 截至2025年12月底，法定/注册普通股股本3亿港元，优先股股本6600万港元，总额3.66亿港元[1] - 截至2025年12月底，已发行普通股63.63766467亿股，优先股21.38512749亿股，库存股份均为0股[2] 期权及换股情况 - 截至2025年12月底，购股期权计划股份期权数目2.2534亿股，本月未变动[3] - 截至2025年12月底，非上市可换股优先股已发行总额21.38512749亿港元，本月未变动[4] 12月变动情况 - 2025年12月因行使期权所得资金0港元[3] - 2025年12月合共增加/减少已发行股份及库存股份总额均为0股[6] 其他说明 - 公司确认本月证券发行等获董事会授权批准并依规进行[8] - 公司已履行证券上市相关条件和规定[9]

财务状况 - 截至2025年12月31日，延长约71百万元贷款付息日[2] - 2025年Q4境内物业出售总额约73百万元[5] 债务重组 - 截至2025年12月31日，与境外债权人订3份支持函并传阅重组条款书[5] 经营策略 - 积极与金融机构磋商获取新贷款[5] - 积极营销以实现预算销售及预售数量[5] - 采取措施控制成本削减多项行政及财务成本[5] 其他事项 - 呈请聆讯进一步押后至2026年2月16日[2] - 核数师对2024年度财报出具有关持续经营之不发表意见[2] - 年报披露解决持续经营问题计划及措施[2] - 董事会按要求季度提供更新并适时刊发进一步公告[3]

公司核心动态 - 绿景集团于12月10日宣布旗下社区商业标杆项目佐阾香颂正式升级为3.0版本，并与沃尔玛社区店等首批品牌完成签约 [1][10] - 佐阾香颂项目位于深圳地铁4号线红山站与5号线民治站交汇处，未来将无缝衔接22/33号线民治北站，3公里半径覆盖60万常住人口，周边有超60个高密度住宅与学校 [1][10] - 项目焕新后将推出“Funsong时光”主题空间，L1层打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2层构建亲子体能、教育、零售复合业态，旨在打造商业与社区共生范本 [1][10] - 佐阾香颂于2013年5月1日开业，是绿景首个社区商业购物中心，商业建筑面积5.5万平方米，停车位约1200个 [9][16] 公司业务与运营状况 - 绿景集团于2011年创立专注社区邻里商业的购物中心品牌“佐阾”，目前已形成“佐阾购物中心、佐阾里、佐阾荟”三条产品线，覆盖不同规模社区需求 [2][11] - 佐阾购物中心定位为区域级社区生活中心，规模5-7万平方米；佐阾荟定位格调型社区生活中心，规模4-5万平方米；佐阾里定位邻里微型商业中心，规模1-3万平方米 [3][12] - 截至目前，绿景在营的社区商业项目仅有7个，总商业面积约30万平方米，远低于百万平方米的早期目标，发展进度缓慢 [3][12] - 现有项目主要集中于深圳，以“15分钟生活圈”为半径，服务社区3-10万常住人口 [3][12] - 佐阾系列多沿用“超市+餐饮+零售”的业态组合，品牌以区域性品牌与传统连锁品牌为主，主力店依赖华润万家等通用型商超，租金溢价空间有限 [7][15] - 公司旗下项目的重点品牌占比不足20%，且与周边社区商业如万科里、华润万家社区店业态的重叠度超过65% [7][15] 公司面临的挑战与财务压力 - 绿景90%的项目为深圳城市更新项目，从立项到竣工普遍需要5-10年，开发周期远超常规招拍挂项目的2-3年，导致商业配套项目短期无法落地 [4][13] - 公司面临行业下行、高负债与现金流紧张的问题，资产流动性与扩张能力受限，直接制约商业板块的投入与发展节奏 [1][6][10][14] - 截至2025年6月，绿景中国流动短债296.53亿元，较2024年末的309.61亿元减少4.23%；账面现金19.62亿元，短期偿债缺口达276.91亿元，现金短债比不足0.1，短期偿债压力极高 [6][14] - 为缓解资金压力，公司尝试通过资产证券化工具筹集资金，2021年4月成功发行首单规模14.5亿元的CMBS，但此后未有其他成功发行案例 [5][13] - 2024年，绿景中国以8.14亿元向深圳市福田产业投资服务有限公司出售佐阾虹湾核心资产并做5年售后租回，该项目2023年末账面值为12.79亿元，扣除递延税项后公允价值亏损约3.92亿元 [5][13] 行业背景与竞争环境 - 房企型社区商业玩家普遍面临资金紧张、运营能力不强、资产低效沉淀等多重挑战，规模扩张不再可行，亟需通过核心资产盘活实现“自救” [1][10] - 目前市场上超60%的社区商业项目，由于前期多依附住宅开发，存在空间利用率低、动线混乱、品牌与服务同质化严重的问题，导致客户粘性和复购率低，空置率高 [7][15] - 社区商业具有1-3公里的天然辐射半径，在深圳等商业体高度密集的城市面临严峻分流压力 [8][16] - 佐阾香颂项目3公里内存在1866佐阾荟、红山6979、龙华壹方天地、龙华星河COCO City等多个竞争商业体，其中大体量项目在品牌齐全度和体验性业态上更具吸引力 [8][16] 公司战略与未来展望 - 在资金压力加剧、新项目拓展受限的背景下，存量核心资产的精细化运营成为商业破局的关键 [7][15] - 此次佐阾香颂焕新3.0是公司对核心资产进行精细化运营、努力提升价值的一次关键自救 [8][16] - 项目针对主力店老化、坪效偏低的问题，选择签约沃尔玛社区店以提升租金和客流转化效能，并引入特色亲子和轻食品牌强化场景体验 [9][16] - 长远来看，房企系社区商业玩家需完善专业的商业运营体系、塑造内容竞争力、真正提升资产的运营效益与资本价值，才能实现可持续发展 [9][17]