中期业绩核心表现 - 公司持续经营业务营业额为3113.8万港元，同比大幅增加85.93% [1] - 公司股东应占亏损约为2713.4万港元，同比显著减少88.85% [1] - 每股基本亏损为0.03港元 [1] 净亏损减少的主要原因 - 投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 持作出售发展物业及持作出售物业的撇销净额减少 [1] - 修订可换股票据条款的亏损减少 [1] - 融资成本减少 [1] - 按公平值计入损益的金融资产的公平值变动收益净额 [1]

财务业绩概览 - 报告期内持续经营业务营业额为3113.8万港元，同比大幅增长85.93% [1] - 公司股东应占亏损约为2713.4万港元，同比显著收窄88.85% [1] - 每股基本亏损为0.03港元 [1] 净亏损收窄原因 - 投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 持作出售发展物业及持作出售物业的撇销净额减少 [1] - 修订可换股票据条款产生的亏损减少 [1] - 融资成本减少 [1] - 按公平值计入损益的金融资产获得公平值变动收益净额 [1]

财务数据关键指标变化：整体盈利与亏损 - 截至2025年9月30日止六個月，公司股東應佔綜合虧損約為2713.4萬港元，較2024年同期的虧損約2.43368億港元大幅收窄[3][6] - 來自持續經營業務的綜合虧損約為2695.2萬港元，較2024年同期的虧損約2.37712億港元顯著減少[3][6] - 本期間每股基本及攤薄虧損均為0.03港元，較2024年同期的0.77港元（基本）和0.75港元（攤薄）大幅改善[4][6] - 公司2025年中期來自持續經營業務的虧損為2695.2萬港元，較2024年同期的2.37712億港元大幅收窄88.7%[131] - 公司2025年中期每股基本及摊薄亏损为0.03港元，较2024年同期的0.77港元显著改善[133] - 截至2025年9月30日止六個月，公司股東應佔來自持續經營業務的虧損為2,695.2萬港元，較去年同期的2.377億港元大幅收窄88.7%[173] 财务数据关键指标变化：收入 - 公司2025年中期持续经营业务营业额为3113.8万港元，较2024年同期的1674.7万港元增长85.9%[131] - 截至2025年9月30日止六个月，公司持续经营业务总收入为31,138千港元[150] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司财务成本约为2778.6万港元，较2024年同期下降约2393.3万港元或46.3%[72] - 融资成本约为2778.6万港元，同比减少约2393.3万港元或46.3%[78] - 公司融资成本为2778.6万港元，较2024年同期的5171.9万港元减少46.3%[131] - 融资成本为27,786千港元，是导致税前亏损的主要因素[150] - 銀行借貸利息支出為3,959.1萬港元，其中1,673.4萬港元被資本化，實際利息費用為2,285.7萬港元[165] - 職工成本總額（含董事酬金）為1,260.4萬港元，較去年同期的1,365.3萬港元下降7.7%[166] - 本期间员工成本（含董事酬金）约为12,604,000港元，较2024年同期的约13,653,000港元下降约7.7%[97][98] 各条业务线表现：物业投资 - 本期間來自持續經營業務的租金收入總額約為1836萬港元，較2024年同期約1583.5萬港元增長約15.9%[18][20][21] - 香港物业租金收入约为1836万港元，较2024年同期增加约15.9%[23] - 物业投资分部收入为18,991千港元，占持续经营总收入的61.0%[150] - 公司持续经营业务分部亏损总额为1.551亿港元，其中物业投资分部亏损5530.7万港元[151] 各条业务线表现：物业发展 - 物业发展分部收入为11,598千港元，占持续经营总收入的37.2%[150] - 物业发展分部录得亏损18,106千港元[150] - 公司持续经营业务分部亏损总额为1.551亿港元，其中物业发展分部亏损7591.6万港元[151] 各条业务线表现：证券及其他投资 - 证券及其他投资录得公平值收益约936.8万港元（2024年同期：亏损约2318万港元）[25][27] - 持续经营业务分部溢利约为1024.9万港元（2024年同期：分部亏损约2324.2万港元）[25][27] - 证券及其他投资分部录得溢利10,249千港元[150] - 公司持续经营业务分部亏损总额为1.551亿港元，其中证券及其他投资分部亏损2324.2万港元[151] 各条业务线表现：贷款融资业务 - 贷款融资业务利息收入约为54.9万港元，较2024年同期减少约19.5%[33][34] - 贷款融资业务分部亏损约为7.9万港元（2024年同期：分部亏损约65.5万港元）[33][34] - 公司持续经营业务分部亏损总额为1.551亿港元，其中贷款融资分部亏损65.5万港元[151] 各条业务线表现：已终止经营业务 - 已终止经营业务（中国业务）在2025年9月30日止六个月内亏损18.2万港元，较2024年同期的565.6万港元亏损大幅收窄[161] - 已终止经营业务在2025年9月30日止六个月内产生经营活动现金净流出约338.6万港元，较2024年同期的1550万港元流出大幅减少[162] 资产与负债状况 - 截至2025年9月30日，公司在香港持有的物業及土地的賬面總值約為10.51億港元[21] - 香港物业投资组合总账面价值约为10.51亿港元（2025年3月31日：约10.579亿港元）[23] - 于香港上市之证券投资金额约为3162万港元（2025年3月31日：约4153.1万港元）[26][28] - 截至2025年9月30日，应收贷款未偿还本金金额约为2348.1万港元（2025年3月31日：约2957.8万港元）[33][34] - 截至2025年9月30日，应收贷款总额约为2348.1万港元，较2025年3月31日的约2957.8万港元有所下降[40] - 截至2025年9月30日，应收贷款拨备约为131.9万港元，较2025年3月31日的约102.2万港元增加[41] - 公司总资产从2025年3月31日的约48.42亿港元微增至2025年9月30日的约48.88亿港元[50] - 公司银行结余及现金从2025年3月31日的约5726.6万港元减少至2025年9月30日的约3691.1万港元[50] - 公司银行借贷总额从2025年3月31日的约18.92亿港元增加至2025年9月30日的约19.41亿港元[51] - 公司持作出售物业及持作出售发展物业合计价值为36.62749亿港元，占当前总资产的绝大部分[135] - 公司投资物业价值为10.51亿港元，较2025年3月底的10.579亿港元略有下降[135] - 公司现金及现金等价物为3691.1万港元，较2025年3月底的5726.6万港元减少35.5%[135] - 截至2025年9月30日，公司总资产减流动负债为3,154,660千港元，较2025年3月31日的3,183,819千港元下降约0.9%[136] - 公司净流动资产为2,089,930千港元，较2025年3月31日的2,108,989千港元下降约0.9%[136] - 公司净资产为2,786,738千港元，较2025年3月31日的2,814,785千港元下降约1.0%[136] - 有抵押银行借贷（流动部分）为1,626,841千港元，较2025年3月31日的1,575,285千港元增加约3.3%[136] - 截至2025年9月30日，公司综合资产总额为48.882亿港元，较2025年3月31日的48.420亿港元增长约0.95%[155] - 物业发展分部资产为36.801亿港元，是公司最大的资产分部，占分部资产总额的76.2%[155] - 公司有抵押银行借贷为19.412亿港元，占综合负债总额的92.4%，是主要的负债来源[155] - 公司现金及现金等价物为3.691亿港元，较2025年3月31日的5.727亿港元减少35.6%[155] - 证券及其他投资分部资产由2025年3月31日的7359万港元减少至2025年9月30日的5461.4万港元，降幅达25.8%[155] - 物业投资分部负债由2025年3月31日的1168.1万港元大幅增加至2025年9月30日的9028万港元，增幅显著[155] - 應收貸款總額為2.48億港元，減值撥備為131.9萬港元，淨額為2.348億港元[179] - 截至2025年9月30日，贸易及其他应收款项总额为3851.2万港元，较2025年3月31日的4923.5万港元下降21.8%[185] - 截至2025年9月30日，应收租赁款项为384.6万港元，其中61-90天账龄的金额为6.9万港元，占比1.8%[187] - 截至2025年9月30日，员工贷款为820万港元，为无抵押贷款，固定年利率为2%[189] - 截至2025年9月30日，预付予关联方的租金开支为零港元，较2025年3月31日的353.6万港元大幅减少[189] - 截至2025年9月30日，贸易及其他应付款项总额为1.00194亿港元，较2025年3月31日的7455.1万港元增长34.4%[191] - 截至2025年9月30日，贸易应付款项中超过90天的金额为59.4万港元，占总额的1.95%[191] - 截至2025年9月30日，公司已发行及缴足股本为10.144亿股，每股面值0.01港元，总面值为1014.4万港元[195] 财务比率与融资成本 - 公司资本负债比率（银行借贷总额/股东权益）维持在0.7，流动比率从2.3微降至2.2[51] - 公司银行借贷实际年利率区间从2025年3月31日的5.1%-6.4%降至2025年9月30日的3.1%-5.9%[52] - 公司加權平均普通股數目從去年同期的3.176億股大幅增加至101.444億股，增幅達219.5%[173] 投资物业公允价值变动 - 公司投资物业公允价值变动造成约690万港元的损失[71] - 投资物业公允价值变动产生亏损约690万港元，较2024年同期亏损约5510.7万港元大幅收窄[77] - 公司投资物业公允价值变动导致2025年中期亏损690万港元，较2024年同期的5510.7万港元亏损大幅减少87.5%[131] 可换股票据 - 公司2023年可换股票据未偿还本金为7000万港元，年利率5%[56][58][59] - 可换股票据实际利息支出约为484.4万港元，去年同期约为1400.3万港元[78] - 可換股票據的實際利息開支為484.4萬港元，較去年同期的1,400.3萬港元下降65.4%[165] - 2023年可换股票据转换价从每股0.14港元修订为0.07港元[82][85] 证券投资组合变动 - 期间证券投资组合变动包括：净出售约1591.6万港元，购入约146.1万港元，市值净增加约454.4万港元[26][28] - 出售合共1700万股百福股份，占总发行股本约1.08%，总售价约1701万港元，平均每股约1.00港元[80][84] - 出售百福股份后，持股量从约3312.6万股（占2.10%）降至约1612.6万股（占1.02%）[81][84] - 考虑按最低价每股0.80港元出售部分或全部百福股份，较最后交易日收市价0.97港元折让约17.5%[87][90] - 出售合共1510万股Pacific Legend股份，占总发行股本约3.68%，总售价约480万港元，平均每股约0.318港元[89][91] - 出售Pacific Legend股份后，持股量从约3140万股（占7.65%）降至约1630万股（占3.97%）[92][95] - 进一步出售170万股Pacific Legend股份，占总发行股本约0.41%，总售价约80.325万港元，平均每股约0.4725港元[93] - 出售1,700,000股Pacific Legend股份，占其已发行股份总数约0.41%，总所得款项约803,250港元，平均售价约每股0.4725港元[96] - 出售后，集团持有Pacific Legend股份从16,300,000股（占约3.97%）减少至14,600,000股（占约3.56%）[96] 贷款融资业务详情 - 截至2025年9月30日，约67%的应收贷款由物业抵押，抵押品估计公平价值为1686.5万港元[40] - 截至2025年9月30日，无抵押应收贷款为781.2万港元[40] - 截至2025年9月30日，最大单一借款人占应收贷款约24%，前五大借款人合计占约100%[40] - 本期间内，固定利率应收贷款的年利率范围为0%至5%[40] - 公司贷款融资业务借款人总数为七名[40] - 除已作信贷减值的贷款外，截至2025年9月30日没有逾期应收贷款[41] - 公司提供期限不超过三年的短期贷款[39] - 公司采用预期信贷亏损模型评估贷款减值，并定期更新[45] - 公司于本期间内从借款人处收到贷款清偿总额为580万港元[49] - 報告期內，公司確認了應收貸款減值撥備29.7萬港元[182] - 公司固定利率應收貸款的年利率範圍為0%至5%[180] - 截至2025年9月30日，公司固定利率应收贷款的年利率范围为0%至5%，较2025年3月31日的0%至8%有所收窄[183] - 截至2025年9月30日止六个月，应收贷款拨备为29.7万港元，较上年同期的61.6万港元下降51.8%[183] 管理层讨论和指引：业务重点与前景 - 集团业务重点包括物业开发、物业投资、证券及其他投资和贷款融资业务，并对香港物业及证券市场前景持审慎乐观态度[99][100][103] 管理层讨论和指引：非常重大收购 - 公司计划进行一项非常重大收购，收购卓益全部已发行股本，预计购买价约为2.871亿港元[121] - 收购标的卓益的核心资产为物业，可出售面积为13,544平方英尺[117] - 卓益的其他资产包括上市股本证券，于2025年3月31日的公平值总额约为4630万港元[117] - 收购代价将减除约2.725亿港元的预计未偿还关联方款项净额[116] - 收购对价计划通过发行2025年可换股票据支付[121] - 关于此项收购及发行可换股票据的股东特别大会定于2025年12月15日举行[121] 管理层讨论和指引：股息政策 - 董事會不建議就本期間派發中期股息[7][12] - 公司未就兩個中期期間派付、宣派或建議任何股息[170] 公司治理与架构 - 公司主席与行政总裁角色由赖罗球先生一人兼任，董事会认为此结构有助于提高效率与策略执行[107][109] - 集团未设立内部审计职能，董事会认为现有风险管理及内控系统有效，且基于业务规模、性质及复杂性暂无设立必要[110] - 公司已全面遵守《企业管治守则》的所有守则条文，但披露了主席与行政总裁角色未分离及未设内部审计职能两项偏离[106][108] - 所有董事已确认在本期间内遵守了《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》的规定[111] - 公司未设立内部审计功能，但董事会认为现有风险管理和内部监控制度有效且足够[112] - 审计委员会由三位独立非执行董事组成[114] - 董事会确认所有董事在报告期内遵守了《标准守则》关于证券交易的规定[113] 其他重要内容：物业发展项目 - 勿地臣街項目（THE HEDON）總面積約2,857平方呎，總建築面積約42,854平方呎[10][14] - 瓊林街項目（One Two One）為甲級工業大廈，總建築面積約7,326平方米[11][15] - 堅尼地城項目（爹核士街及吉席街）合併地盤面積約7,122平方呎，預計2026年1月獲佔用許可證[16][19] - 豐華項目地盤總面積約9,206平方呎[17][20] 其他重要内容：员工与薪酬 - 截至2025年9月30日，集团员工总数为36名，较2025年3月31日的38名减少2名[97][98] 其他重要内容：税务 - 公司獲得稅項抵免55.8萬港元，主要來自遞延稅項[168] 其他重要

重大事项 - 公司于2025年11月25日发布重大收购等相关通函通知[1][6][8] 信息获取 - 公司通讯中英文版在公司及港交所网站登载[1][6] - 可下载申请表格索取通讯文件印刷本[2][7] 咨询方式 - 有疑问可致电公司热线，办公时间为周一至周五9:00 - 17:00[3][8] 股份相关 - 公司股份代号为616[10] - 非登记持有人定义[8][9][10] 申请表格 - 申请表格多项规定，中英文歧义以英文版为准[10]

重大事项 - 公司于2025年11月25日发布重大收购等事项通函[1][8][12] 公司通讯 - 公司通讯登载于公司及香港交易所网站[1][8] - 股东可要求索取印刷本，填申请表甲部寄至指定处或电邮[2][3][8][9] - 可更改收取通讯语言版本或方式，填申请表乙部寄回或发邮件[4][9][10] - 对函件有疑问可在特定时间致电咨询[6][10] - 公司通讯包括董事报告、年度账目等[6][12]

股东特别大会 - 2025年12月15日上午9时30分召开，地点在香港九龙长沙湾青山道相关地址[1] - 需考虑并酌情通过批准买卖协议及相关交易的决议案[1] 代表委任 - 表格须在大会指定时间48小时前交回[4] - 股东可委派代表，填妥交回后仍可亲自出席并撤销委任[4] 股份信息 - 面值为每股0.01港元，过户处为卓佳证券登记有限公司[1][4]

股东特别大会 - 公司将于2025年12月15日9时30分举行股东特别大会[3] - 大会将考虑收购出售公司、发行可换股票据及转换股份等决议案[5] 股份过户登记 - 2025年12月10日至15日暂停办理股份过户登记[10] - 股份过户文件及股票须于12月9日16时30分前交回[10] 其他事项 - 董事会成员包括赖罗球、雷玉珠等6人[8] - 通告中英文歧义以英文版本为准[9]

财务数据 - 2023 - 2025财年综合收益分别为2719.4万、3069.3万、4485.7万港元[152] - 2023 - 2025财年公司拥有人应占（亏损）溢利分别为6357.2万、 - 21314.9万、 - 36529.9万港元[152] - 2024年和2025年资产净值分别为7.50767亿和7.177亿港元[23] - 2024年和2025年除税前净溢利/（亏损）分别为 - 4145.3万和 - 4145.2万港元[23] - 2024年和2025年除税后净溢利/（亏损）分别为 - 4157.1万和 - 3306.7万港元[23] - 2025年3月31日现金及现金等价物约5730万港元，较2024年减少[154] - 2025年3月31日银行借贷总额约18.923亿港元，资本负债比率约为0.7[154] 可换股票据 - 2023年可换股票据原本金金额2.09亿港元，年票息率5厘[11] - 2025年可换股票据拟发行最大本金金额2.871亿港元，年票息率5厘，初步转换价每股0.169港元[11] - 2025年可换股票据到期日为发行日的第五个周年日，到期赎回价格为未偿还本金金额的100%加未付应计利息[46] - 2025年可换股票据自发行日起按年利率5厘计息，每半年付息[48] - 假设转换权基于最大本金金额2.871亿港元按初步转换价每股0.169港元悉数行使，将配发及发行最多16.98816568亿股转换股份[78] 物业相关 - 物业总面积为13,544平方呎，租户租期至2028年4月17日，每月租金为925,000港元[21] - 截至2025年3月31日，物业估值为6.82亿港元，两年租金收入约1110万港元[28] - 物业2019年历史价值约为8.62亿港元，较近期预期销售价值高出约24.4%[88] - 租金收入假设租赁协议到期后由每月92.5万港元增加至208万港元[90] - 物业价值假设五年内上升至2020年7.27亿港元水平，或按复合年增长率1.6%增加[92] 市场数据 - 2025年7月及8月香港零售业总销售额合共按年增长约2.8%[93] - 2025年7月及8月访港旅客人数合共按年增长约13.9%，2025年首八个月按年增长约12.4%[93] - 2024年中国内地旅客人数达约3400万人，按年增长约27.2%[94] - 2025年首八个月中国内地旅客人数达约2550万人，预计全年较2024年高约12.5%[94] - 2024年10月15日及2025年2月3日等时间的供股集资所得款项净额约6120万港元，已按拟定用途悉数动用[113] 收购事项 - 收购事项计划于2025年11月完成[76] - 公司拟收购268000股中国平安保险（集团）股份有限公司股份[106] - 出售股份出售代价为卓益完成日资产净值经调整后，减去预计未偿还项约2.725亿港元，最后实际可行日预期购买价款约2.871亿港元[138] - 购买出售公司百分比率超100%，买卖协议构成非常重大收购事项及关连交易[139] - 假设收购完成，经扩大集团股东应占年内亏损由约3.653亿港元增至约4.36亿港元，银行结余及现金减少约110万港元，总资产由约48.42亿港元增至55.355亿港元，总负债由约20.272亿港元增至26.37亿港元[111] 其他 - 股东特别大会谨订于2025年12月15日上午9时30分举行[5] - 代表委任表格须于股股东特别大会或其任何续会指定举行时间48小时前交回[5] - 最后实际可行日为2025年11月17日[14] - 买卖协议于2025年10月10日签订[19] - 最后截止日期为2025年12月31日[14]

财务表现 - 截至2025年9月30日止六个月的净亏损预期大幅收窄至不多于3000万港元，而去年同期净亏损约为2.434亿港元 [1] 亏损收窄原因 - 投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 持作出售发展物业及持作出售物业的撇减净额减少 [1] - 修改可换股票据条款的亏损减少 [1] - 融资成本减少 [1] - 按公平值计入损益的金融资产的公平值变动收益净额 [1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月的净亏损将大幅收窄至不多于3000万港元 [1] - 上一财年同期（截至2024年9月30日止6个月）的净亏损约为2.43亿港元 [1] - 预期净亏损同比大幅减少约2.13亿港元或87.7% [1] 亏损收窄主要原因 - 投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 持作出售发展物业及持作出售物业的撇减净额减少 [1] - 修改可换股票据条款的亏损减少 [1] - 融资成本减少 [1] - 按公平值计入损益的金融资产的公平值变动产生收益净额 [1]