公司治理 - 公司设置董事会、董事会办公室负责可持续发展管理监督[6] - 公司构建“决策层—管理层—执行层”三层ESG治理架构[6] 利益沟通 - 公司通过多种方式与政府与监管机构、股东、客户等利益相关方沟通[6][7] 议题重要性 - 应对气候变化、职业健康与安全、产品安全与质量议题具有双重重要性[8][9] - 能源利用、水资源利用等议题具有影响重要性[8][9] - 环境合规管理、公司治理合规议题具有财务重要性[8][9] - 《14号指引》规定的循环经济等议题对公司不具重要性[9] - 生态系统和生物多样性保护、科技伦理议题被识别为不具重要性[9] 报告时间 - 报告时间范围为2025年1月1日至2025年12月31日[5]

审计机构信息 - 公司拟续聘众华会计师事务所为2026年度财务和内控审计机构，需股东会审议通过[3] - 2025年末众华合伙人76人，注册会计师343人，签过证券审计报告超189人[6] 业务数据 - 众华2024年业务收入56893.21万元，审计47281.44万元，证券16684.46万元[7] - 2025年上市公司审计客户83家，收费9758.06万元，同行业客户3家[7] 风险情况 - 众华购买职业保险累计赔偿限额20000万元[8] - 截至2025年底，众华涉诉已生效未执行80万元，3案未判涉4万元[9] - 众华近三年受行政处罚1次等，34名从业人员也有受罚情况[11] 费用情况 - 2026年财务报告审计费228万元，内控审计费40万元，同比无增减[14] 决策进展 - 董事会审计委员会同意提议，董事会通过续聘议案，待股东会审议[15]

董事会会议 - 第十一届董事会第十次会议于2026年3月23日通讯表决，8名董事全参与[2] - 2025年度多项报告及议案表决8票赞成，0票反对，0票弃权[2][3][5][8][11][13][17][21][25][28][31][38][44][47] 议案通过 - 2025年度日常关联交易及2026年度预计交易议案6票同意通过[34] - 2026年度项目储备计划议案6票同意通过，投资不超50亿[41] 其他事项 - 拟续聘众华会计师事务所为2026年度审计机构[20] - 同意2026年6月30日前召开2025年度股东会年会[46] - 2025年度多项报告及议案需提交股东会审议[22][26][29][32][35][39][42] - 2025年度多项报告提交董事会前已通过相关委员会审议[7][10][12][15][19][24][37][43] - 2025年度多项报告内容详见上交所网站[6][14][18][23][27][30][33][36][40][45] - 2025年度利润分配预案需提交股东会审议[32]

业绩总结 - 2025年归属于上市公司股东的净利润为118,637,140.44元，2024年为 - 316,761,789.88元，2023年为555,159,988.34元[8] - 最近三个会计年度平均净利润为119,011,779.63元[8] 分红与回购 - 2025年度A股每10股派发现金红利0.059元（含税）[3] - 2025年拟现金分红总额35,672,198.46元，2024年无，2023年为169,291,792.55元[8] - 2024年回购注销总额为162,388,649.81元，2023年和2025年无[8] 利润与股本 - 截至2025年12月31日，母公司期末可供分配利润为1.05亿元[4] - 截至2025年12月31日，公司总股本为6,046,135,331股[4] 比例与累计额 - 本年度公司现金分红数额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例为30.07%[4] - 最近三个会计年度累计现金分红总额为204,963,991.01元[8] - 最近三个会计年度累计现金分红及回购注销总额为367,352,640.82元[8]

收入和利润（同比环比） - 2025年营业收入为105.57亿元，较2024年的69.59亿元增长51.71%[22] - 2025年利润总额为13.26亿元，较2024年的4.71亿元增长181.75%[22] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为1.19亿元，2024年为净亏损3.17亿元[22] - 2025年基本每股收益为0.02元/股，2024年为-0.05元/股[23] - 2025年加权平均净资产收益率为0.82%，较2024年的-2.17%增加2.99个百分点[24] - 2025年公司实现营业收入105.57亿元，同比增长51.71%[48] - 2025年公司实现归属于上市公司股东的净利润1.19亿元，较去年同期增加4.35亿元[48] - 公司主营业务总收入105.48亿元，同比增长52.05%，但毛利率同比下降4.55个百分点至28.00%[53] - 房地产业务收入94.58亿元，同比增长59.81%，是主要增长动力，但其毛利率同比下降6.93个百分点至30.68%[53] - 开发产品收入88.29亿元，同比增长67.31%，其成本增长更快达88.57%，导致毛利率同比下降7.80个百分点至30.80%[53][56] - 上海地区收入103.71亿元，占总收入98.3%，同比增长54.06%，但毛利率同比下降5.41个百分点至28.33%[53] - 安徽地区收入3589万元，同比大幅增长247.98%，毛利率同比增加66.42个百分点，但仍为-8.87%[53][54] - 报告期内公司实现销售金额288,022.43万元，销售面积52,977.95平方米[80] - 报告期内公司实现结转收入金额851,675.50万元，结转面积130,666.67平方米[80] - 报告期末公司待结转面积为167,939.56平方米[80] - 报告期内房地产结转收入主要来自“云萃森林”项目，结转收入57.12亿元[79] 成本和费用（同比环比） - 公司销售费用1.38亿元，同比增长17.65%；管理费用2.97亿元，同比下降11.70%；财务费用5.91亿元，同比下降15.60%[64] - 公司所得税费用8.98亿元，同比大幅增长122.55%，主要因报告期实现的利润总额增加[64] - 报告期内公司利息资本化金额为1.32亿元[85] 各条业务线表现 - 2025年公司资产管理板块实现租金收入6.30亿元，整体出租率稳定在85%[41] - 2025年公司物业服务板块新接管项目39个，已签署合同金额约4.28亿元[41] - 2025年公司累计完成新增招商面积6.8万平方米[41] - 中企·云萃森林05-14地块累计交付面积超10万平方米，实现到访交付率100%[40] - 中企誉品·银湖湾07-10地块车位销售3天获得认购率超95%[40] - 物业板块将推进三林等多个商业项目开业运营，实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级[103] - 农业板块将聚焦食当家餐配一体化业务，深耕医院、教育、国企等优势领域[103] - 报告期内公司房地产出租租金收入最高为古北国际财富中心二期办公楼，达10,004.42万元[83] - 公司出租物业中，上海漕溪路198号地块租金收入为3,238.10万元[83] 各地区表现 - 上海地区收入103.71亿元，占总收入98.3%，同比增长54.06%，但毛利率同比下降5.41个百分点至28.33%[53] - 安徽地区收入3589万元，同比大幅增长247.98%，毛利率同比增加66.42个百分点，但仍为-8.87%[53][54] - 境外资产规模为12.24万元，占总资产比例极低，仅为0.0002%[70] 管理层讨论和指引 - 公司预计2026年房地产政策宽松基调将延续，重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给展开[96] - 公司援引预测，在中性情形下2026年全国新建商品房销售面积同比降幅将较2025年收窄，市场仍处筑底阶段[97] - 公司计划2026年下半年实现沈家里项目的示范区呈现并开盘销售[101] - 公司将以中企国际金融中心和古北国际财富中心为例，分别实施灵活招商策略和组合优惠政策，以提升出租率[102] - 公司认为当前房地产政策进入“宽松+精准”新阶段，但政策落地效果存在区域分化[104] - 房地产市场供需关系已发生根本性转变，行业整体仍处于筑底阶段，市场信心修复缓慢[105] - 行业利润空间持续收窄，资产盘活难度加大[105] - 房地产行业正处于“保交楼、去库存、防风险”的关键期[106] 现金流量 - 2025年经营活动产生的现金流量净额为负11.83亿元，较2024年的23.53亿元下降150.29%[22] - 经营活动现金流减少主因销售商品收款减少及新增“徐汇区枫林路街道119街坊39丘”土地储备购买支出[25] - 经营活动现金流量净额第一季度为负0.93亿元，第二季度为正0.65亿元，第三季度为正4.10亿元，第四季度为负15.66亿元[27] - 2025年公司经营活动产生的现金流量净额为-11.83亿元，同比下降150.29%[49] - 经营活动现金流量净额由上年同期的23.53亿元转为净流出11.83亿元，同比大幅下降150.29%[66] - 投资活动现金流量净额为2,087.12万元，同比下降82.36%[66] 季度业绩表现 - 第一季度营业收入为57.65亿元，第二季度为9.14亿元，第三季度为6.37亿元，第四季度为32.41亿元[27] - 第一季度归属于上市公司股东的净利润为4.60亿元，第二季度为0.61亿元，第三季度亏损1.69亿元，第四季度亏损2.33亿元[27] - 第一季度扣非净利润为4.51亿元，第二季度为0.45亿元，第三季度亏损1.76亿元，第四季度亏损2.48亿元[27] 非经常性损益及公允价值变动 - 2025年度非经常性损益合计为4601.06万元，主要来自政府补助2390.68万元和非流动性资产处置损益832.21万元[29] - 2025年交易性金融资产公允价值变动对当期利润产生正面影响，增加利润783.26万元[31] - 2025年其他非流动金融资产公允价值变动对当期利润产生负面影响，减少利润117.04万元[31] - 公司以公允价值计量的金融资产期末总额为6439.38万元，其中股票投资期末账面价值为6089.24万元，其他投资为350.14万元[91] - 公司持有的国泰海通（601211）股票期末账面价值为5797.16万元，本期公允价值变动收益为737.56万元[91] - 公司持有的上海银行（601229）股票期末账面价值为137.13万元，本期公允价值变动收益为12.90万元[91] - 公司持有的新黄浦（600638）股票期末账面价值为154.96万元，本期公允价值变动收益为32.81万元[91] 资产、负债及资本结构 - 2025年末总资产为550.07亿元，较2024年末的567.78亿元减少3.12%[22] - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为144.48亿元，较2024年末的143.34亿元微增0.79%[22] - 2025年公司成功发行15.2亿元公司债券，票面利率1.88%，带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%[43] - 合同负债为28.66万元，占总资产比例5.21%，较上期期末的88.69万元下降67.69%[68] - 一年内到期的非流动负债为94.91万元，占总资产比例17.25%，较上期期末的12.64万元大幅增加651.04%[68] - 受限资产总额达128.21亿元，其中存货抵押89.99亿元，投资性房地产抵押21.74亿元[71] - 报告期末公司融资总额为266.11亿元，整体平均融资成本为3.22%[85] 投资与并购活动 - 公司于2025年10月21日收购上海新枫安企业发展有限公司70%股权，并购成本为11.03亿元[58] - 报告期内公司对外股权投资总额为184,900万元[87] - 公司通过收购及增资获得上海新枫安企业发展有限公司70%股权，投资金额为209,105.579778万元[90] - 报告期内公司对上海新枫安企业发展有限公司的投资本期损益影响为-13.14万元[90] - 公司全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司子公司联合竞得新枫安公司100%股权，澜钻置业持股70%[173] - 公司全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司全资子公司上海新祺弘创置业有限公司联合竞得新枫安公司100%股权，其中澜钻置业持股70%，新祺弘创持股30%[174] - 公司董事会战略委员会审议通过参与收购上海新枫安企业发展有限公司100%股权的议案[132] 子公司及参股公司表现 - 主要子公司上海淞泽置业有限公司报告期内净利润为7.82亿元，营业收入为58.57亿元[93] - 主要子公司上海沣钻房地产开发有限公司报告期内净利润为2.06亿元，营业收入为25.40亿元[93] - 主要子公司上海中星（集团）有限公司报告期内净利润为2.92亿元，营业利润为3.55亿元[93] - 参股公司上海保锦润房地产有限公司报告期内净利润为5.26亿元，营业收入为33.86亿元[94] 行业与市场环境 - 2025年全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金总额下降6%[37] - 2025年一、二线城市土地出让金同比增长4%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总额比重达57%[37] - 公司2025年核心城市在优质项目带动下表现平稳，但二季度以来市场动能有所转弱[36] - 2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%[72] 项目开发与土地储备 - 报告期内公司房地产开发项目总投资额275.68亿元，实际投资额93.19亿元[77] - 公司持有待开发土地面积合计21.22万平方米，规划计容建筑面积55.01万平方米[74] 公司治理与股东结构 - 报告期内，公司共召开2次股东会[109] - 报告期内，公司共召开3次业绩说明会[111] - 公司报告期内完成了包括《公司章程》、《股东会议事规则》等在内的21项制度的修订工作[112] - 公司同步取消了监事会制度[112] - 公司控股股东地产集团在2018年重大资产重组后，已将除中华企业外的主要市场化房地产开发业务资产注入公司[114] - 地产集团因履行政府功能类业务，存在取得少量商品房、商办项目的情形，但公司认为不构成重大不利影响的同业竞争[114][115] - 公司第十一届董事会董事长为李钟，其现任上海地产（集团）有限公司副总裁[118][120] - 公司第十一届董事会副董事长为王昕轶，其现任华润置地华东大区党委书记、总经理[118][121] - 公司第十一届董事会副董事长为李剑，其现任公司党委书记[118] - 公司第十一届董事会董事、总经理为段石磊[118] - 公司第十一届董事会董事严明勇，现任上海地产（集团）有限公司财务资金部总经理[118][120] - 公司第十一届董事会独立董事包括史剑梅、方芳、李健[118] - 公司财务总监、董事会秘书为顾昕[119] - 公司副总经理包括朱赬、魏铭材、吴韬、汪兴贤[119] - 公司副总经理汪兴贤因工作调动被聘任[124] - 公司年内共召开董事会会议12次，全部以通讯方式召开[125] - 所有董事本年均应参加董事会12次，亲自出席率100%，无缺席[125] - 审计委员会在报告期内召开了8次会议[128] - 审计委员会于2025年2月28日会议提议启动2025年度审计机构选聘工作[128] - 审计委员会于2025年3月25日会议审阅了2024年度财务报告初稿[128] - 薪酬与考核委员会由3名独立董事在内的委员组成，就高管报酬事项一致表决通过[122] - 公司董事会审计委员会审议通过2024年度计提资产减值准备的议案[129] - 公司董事会审计委员会审议通过2024年度利润分配预案[129] - 公司董事会审计委员会审议通过2025年度对外担保计划及融资计划的议案[129] - 截至报告期末，公司普通股股东总数为60,531户[186] - 年度报告披露日前上一月末，公司普通股股东总数为62,393户[186] - 控股股东上海地产（集团）有限公司期末持股数量为3,942,607,879股，占总股本比例为65.21%[188][191] - 第二大股东华润置地控股有限公司期末持股数量为412,246,713股，占总股本比例为6.82%[188] - 第三大股东上海国盛（集团）有限公司报告期内减持7,960,000股，期末持股数量为173,000,000股，占总股本比例为2.86%[188] - 第四大股东上海谐意资产管理有限公司期末持股数量为144,000,000股，占总股本比例为2.38%[188] - 第五大股东香港中央结算有限公司报告期内增持1,248,810股，期末持股数量为23,391,977股，占总股本比例为0.39%[188] - 控股股东上海地产（集团）有限公司间接持有上海耀皮玻璃集团股份有限公司合计32.7776%股权[191] - 控股股东上海地产（集团）有限公司持有绿地控股集团股份有限公司A股25.82%股权[191] - 前十名股东及前十名无限售流通股股东均未参与转融通业务出借股份[190] - 报告期内公司不存在战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况[190] - 前十名股东中，除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系[190] 高管薪酬与激励 - 报告期内董事及高级管理人员税前薪酬总额为618.08万元[117] - 董事长李钟与副董事长王昕轶报告期内从公司获得的税前薪酬为0万元，均在关联方获取薪酬[117] - 副董事长、党委书记李剑报告期内从公司获得的税前薪酬为140.18万元[117] - 董事、总经理段石磊报告期内从公司获得的税前薪酬为81.34万元[117] - 财务总监、董事会秘书顾昕报告期内从公司获得的税前薪酬为92.90万元[117] - 部分人员税前薪酬包含2025年内发放的2021年至2023年三年任期考核金[117] - 报告期末全体董事和高级管理人员实际获得的薪酬合计618.08万元[122] - 2025年将兑现2024年度绩效薪酬及2021-2023年度三年任期考核金[122] - 2024年度预留10%的任期考核金，并预留标准绩效薪酬的5%递延发放[123] 利润分配与股东回报 - 2025年度利润分配预案为每10股派发现金红利0.059元（含税），合计拟派发约3567.22万元[6] - 公司上市以来累计现金分红43.41亿元[47] - 2025年度拟每10股派发现金红利0.059元（含税）[140] - 基于总股本6,046,135,331股，合计拟派发现金红利35,672,198.46元[140] - 2025年度现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比率为30.07%[143] - 最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）为204,963,991.01元[145] - 最近三个会计年度累计回购并注销金额为162,388,649.81元[145] - 最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额为367,352,640.82元[145] - 最近三个会计年度年均净利润为119,011,779.63元[145] - 最近三个会计年度现金分红比例（含回购）高达308.67%[145] - 2025年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润为118,637,140.44元[145] - 2025年度母公司报表年度末未分配利润为105,320,152.19元[145] - 公司自1993年上市以来累计现金分红总额达43.41亿元[139] 员工情况 - 公司2025年员工培训总人次为22,122次，员工平均受训时间为17.4小时，培训覆盖率达100%[137] - 公司截至报告期末在职员工总数1,208人，其中母公司50人，主要子公司1,158人[135] - 公司员工专业构成中生产人员543人（占总数44.9%），行政人员264人（占21.9%），技术人员237人（占19.6%），财务人员97人（占8.0%），销售人员67人（占5.5%）[135] - 公司员工教育程度中本科469人（占总数38.8%），大专391人（占32.4%），高中及以下276人（占22.8%），硕士及以上72人（占6.0%）[135] - 公司需承担费用的离退休职工人数为425人[135] 关联交易与同业竞争 - 公司前

融资计划 - 2026年度新增对外融资总额不超98亿元[2] - 融资方式包括综合授信等多种方式[2] - 担保方式有实物和股权资产抵押担保等[3] 授权安排 - 董事会提请股东会授权经营层处理2025 - 2026年融资事宜[4] - 经营层可决定融资工具品种、用途等事项[4][5]

业绩总结 - 2025年度房地产项目销售确认营业收入88.29亿元，占比83.63%[6] - 2025年度合并报表中土地增值税金额6.20亿元[9] - 2025年末资产总计550.07亿元，较期初下降3.12%[20] - 2025年末负债合计370.75亿元，较期初下降6.88%[22] - 2025年末所有者权益合计179.32亿元，较期初增长5.71%[22] - 2025年度营业收入105.57亿元，较上期增长51.70%[26] - 2025年度营业利润13.13亿元，较上期增长163.17%[26] - 2025年度净利润4.28亿元，较上期增长538.31%[26] 财务状况 - 2025年末房地产存货项目账面价值271.90亿元，占总资产比重49.43%[8] - 2025年末货币资金141.17亿元，较期初下降20.89%[20] - 2025年末存货272.01亿元，较期初增长10.26%[20] - 2025年末一年内到期的非流动负债94.91亿元，较期初增长651.05%[22] 审计相关 - 审计认为财务报表在重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况、经营成果和现金流量[4] - 房地产项目收入确认、存货项目可变现净值评估、土地增值税计提被识别为关键审计事项[6][8][9] 股本情况 - 截至2025年12月31日，公司注册资本为6,046,135,331元，累计发行股本总数6,046,135,331股[45] 现金流量 - 2025年经营活动产生的现金流量净额为 - 1,183,202,706.83元，上期为2,352,948,628.02元[29] - 2025年投资活动产生的现金流量净额为20,871,182.53元，上期为118,286,262.38元[29] - 2025年筹资活动产生的现金流量净额为 - 2,576,666,734.88元，上期为 - 3,029,149,652.90元[29] 资产减值 - 中星城际广场14楼酒店账面价值153,654,774.14元，可收回金额109,956,900.00元，减值金额43,697,874.14元[200]

内部控制审计 - 审计公司对中华企业2025年12月31日财务报告内部控制有效性审计[2] - 董事会负责建立健全和实施内部控制并评价有效性[3] - 审计公司认为中华企业该日在重大方面保持有效财务报告内部控制[6] 审计公司信息 - 众华会计师事务所地址、电话、网址[12] - 众华会计师事务所执业证书编号、批准执业日期[22] - 众华会计师事务所注册资本、营业执照编号、统一社会信用代码[24]

资金占用情况 - 公司2025年度非经营性资金占用小计为2.47万元[10] - 2025年期初占用资金余额为4357.50[13] - 2025年度占用累计发生金额（不含利息）为23903.18[13] - 2025年度占用资金的利息为83.97和13.68等[12] - 2025年期末占用资金为17416.97[13] - 2025年度偿还累计发生金额为20843.7[13] 往来资金情况 - 与上海地产（集团）有限公司2025年期初往来资金余额为476.63万元，年度往来资金金额为509.22万元，偿还累计发生金额为350.93万元，期末往来资金余额为634.92万元[10] 应收账款情况 - 某笔应收账款2025年期初余额为550.01万元，年度往来资金金额为3.00万元，偿还累计发生金额为3.01万元，期末余额为550.00万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为1.35万元，年度往来资金金额为26.67万元，偿还累计发生金额为62.56万元，期末余额为0.47万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为465.86万元，年度往来资金金额为27.55万元，偿还累计发生金额为27.55万元，期末余额为403.30万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为0.36万元，年度往来资金金额为0.46万元，期末余额为0.82万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为2.60万元，年度往来资金金额为28.28万元，偿还累计发生金额为30.69万元，期末余额为21.56万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为23.97万元，年度往来资金金额为8.81万元，偿还累计发生金额为11.41万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为0.19万元，年度往来资金金额为7.74万元，偿还累计发生金额为7.34万元，期末余额为0.59万元[10] - 某笔应收账款2025年期初余额为26.47万元，年度往来资金金额为360.00万元，偿还累计发生金额为322.72万元，期末余额为1063.75万元[10] - 浦东滨江开发建设投资有限公司应收账款2025年相关金额为56.67、69.30、35.00、90.97[13] - 宁申寿润投资管理有限责任公司应收账款2025年相关金额为6.57、8.79、9.08、63.72[13] - 国际汽车城置业有限公司应收账款2025年相关金额为92.26、47.54、339.80[13] 其他应收款情况 - 部分应收账款金额如1152.89、602.78等[12] - 部分其他应收款金额如306.42、974.51等[12] 会计师事务所情况 - 众华会计师事务所执业证书编号为31000003[23] - 众华会计师事务所批准执业文号为沪财会〔98〕153号[23] - 众华会计师事务所转制日期为2013年11月20日[23] - 众华会计师事务所成立批准执业日期为1998年12月23日[23] - 众华会计师事务所注册资本为人民币3000万元[25] - 众华会计师事务所营业执照编号为14000000202512100222[25]

公司治理 - 2025年召开董事会12次、股东会2次，独立董事全出席[5] - 独立董事出席各委员会及专门会议共14次[6] - 独立董事2025年进行8次现场办公[11] 业绩披露 - 2025年正常披露业绩预告且无更正[16] 财务相关 - 2025年度审计机构为众华会计师事务所[17] - 2025年未分红，利润分配预案合规[18] 信息披露与内控 - 报告期内信息披露无违规，完善内控制度[21][22] 政策变更 - 报告期内实施会计政策变更，程序合规[23] 独立董事职责 - 独立董事履职提建议，维护股东权益[25]