深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2025 年第一季度报告 证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2025-28 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2025 年第一季度报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重 大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完 整。 3.第一季度报告是否经审计 □是 否 一、主要财务数据 （一） 主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 否 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 □适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 不适用 | | 本报告期 | 上 ...

项目进展 - 福源工业区项目已完成更新单元计划立项，列入《2025年深圳市宝安区城市更新单元计划第一批计划》，拟更新方向为普通工业用地（M1）等功能，拟拆除范围用地面积47920平米 [1][2] - 天俊项目已完成更新单元计划立项，并取得规划批复 [2] - 喜寓龙华店因涉及轨道交通建设，于2024年9月被政府有偿征收 [2] 财务相关 - 2024年信用减值损失主要是子公司荣耀地产应收心海荣耀及心海控股往来款计提的坏账准备，金额3.6亿 [2] - 2024年租赁运营收入1.35亿元，成本0.86亿元，毛利率36.89%，主营利润5013万 [2] - 船步街拆迁资产账面价值263万元 [6] 股东情况 - 截至一季度末，A股股东29527名，B股股东6803名 [2] 业务运营 - 全资子公司深圳市国贸春天商业管理有限公司统筹负责国贸商场项目改造以及运营管理工作，项目运营符合市场化原则 [1] 股价与估值 - 有投资者4.10港币买入公司B股后亏损6亿多，认为按此价格公司总估值23亿人民币，询问公司合理估值 [3] - 公司管理层表示股价波动受多重因素影响，会持续做好经营管理，巩固自身业务及核心竞争力，积极传递公司价值 [3][6] 工作目标与计划 - 2025年工作计划详见3月29日在巨潮资讯网披露的2024年年度报告第三节“管理层讨论与分析”相关内容 [3][6] - 2025年业绩目标参见3月29日在巨潮资讯网披露的2024年年度报告第三节“管理层讨论与分析”相关内容，及同日披露的董事会决议公告中2025年度财务预算报告相关内容 [6] 其他事项 - 有投资者建议将B股纳入市值管理年度考核指标，公司表示感谢建议 [2] - 公司控股股东深圳市投资控股有限公司与中国东方资产管理股份有限公司于2024年6月28日签署《股份转让协议》，公司将按规定及时履行信息披露义务 [4] - 公司新一届董事会换届工作尚在积极筹备之中，去年国贸春天挂牌处置37套房产，实际于2025年出售成交 [4] - 公司表示不存在应披露而未披露信息，未与荣耀集团进行交流沟通 [6]

会议信息 - 2024年度股东会现场会议于2025年4月18日14:30召开，网络投票同日9:15 - 15:00[4] - 出席会议股东（代理人）101人，代表股份360,956,015股，占比60.5652%[6] - 中小股东出席99人，代表股份19,773,188股，占比3.3178%[7] 议案表决 - 《2024年度董事会工作报告》A股同意股数360,097,165股，比例99.8345%；B股同意股数154,270股，比例58.8929%[8] - 《2024年度财务决算报告》同意股数360,256,535股，比例99.8062%[12] - 《2025年度财务预算报告》同意股数360,268,435股，比例99.8095%[13] - 《2024年度利润分配及预案》同意股数360,214,535股，比例99.7946%[14] - 《2025年度综合授信融资额度议案》同意股数360,268,635股，比例99.8096%[16] 中小股东表决 - 2024年度利润分配预案赞成票数19,031,708，占比96.2501%[20] - 2025年度综合授信融资额度议案赞成票数19,085,808，占比96.5237%[20] - 续聘会计师事务所议案赞成票数19,152,908，占比96.8630%[20] - 调整独立董事津贴议案赞成票数19,092,708，占比96.5586%[20] 其他 - 律师认为会议召集、召开程序等符合规定，决议合法有效[21] - 备查文件含股东会决议和法律意见书[22] - 公告由公司董事会发布，日期为2025年4月19日[24][25]

会议基本信息 - 公司2024年度股东会于2025年4月18日召开[5] - 董事会3月28日决定召集，3月29日发布通知，股权登记日4月11日，B股股东4月8日或更早买入[8] - 会议采用现场与网络投票结合，现场于4月18日下午2:30在深圳召开，网络投票时间为4月18日[10] 参会股东情况 - 出席股东及代理人101人，代表360,956,015股，占比60.5652%[14] - 出席现场A股股东4人，代表357,683,629股，占比67.6952%；B股股东1人，代表139,770股，占比0.2067%[14] - 通过网络投票A股股东94人，代表3,010,436股，占比0.5698%；B股股东2人，代表122,180股，占比0.1807%[14] - 中小投资者99人，代表19,773,188股，占比3.3178%[15] 议案表决情况 - 《关于2024年度董事会工作报告的议案》同意股份占比99.8048%[21] - 《关于2024年度监事会工作报告的议案》同意股份占比99.8048%[23] - 《关于2024年年度报告及摘要的议案》同意股份占比99.8048%[25] - 《关于2024年度财务决算报告的议案》同意股份占比99.8062%[27] - 《关于2025年度财务预算报告的议案》同意股份占比99.8095%[29] - 《关于2024年度利润分配及资本公积金转增股本的预案的议案》同意股份占比99.7946%，中小投资者同意占比96.2501%[31] - 《关于2025年度综合授信融资额度的议案》同意股份占比99.8096%，中小投资者同意占比96.5237%[33] - 《关于续聘会计师事务所的议案》同意股份占比99.8282%，中小投资者同意占比96.8630%[35] - 《关于调整独立董事津贴的议案》同意股份占比99.8115%，中小投资者同意占比96.5586%[38] 会议合规情况 - 公司部分董事等出席，高级管理人员和律师列席，人员资格合法[15] - 股东会召集人为董事会，资格合法有效[17] - 会议无股东提出临时提案[18] - 德恒律师认为会议相关程序及决议合法有效[40]

会计师事务所变更 - 前任天职国际自2020年起连续4年提供审计服务[2] - 2024年经系列会议及股东会批准，聘任致同担任2024年度审计机构，聘期一年[3][4] 审计工作推进 - 审计委员会与致同沟通保障审计开展、督促提交报告并审议报告[5] - 审计委员会认为致同审计遵循准则、意见客观公允[7]

业绩总结 - 公司于2024年12月31日保持有效的财务报告内部控制，未发现非财务报告内部控制重大缺陷[4] - 纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的100.00%[5] - 纳入评价范围单位营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的100.00%[5] 制度建设 - 2024年度完成《公司章程》《董事会秘书工作细则》等多项制度的修订与增补工作[6] - 2024年修订了《公司会计政策和会计估计》等多项制度[8] - 2024年度完成《公司招标采购管理规定》等制度修编工作[10] - 2024年度制定了《合规管理办法》和《合规管理体系建设实施方案》[10] - 2024年度完成《信息披露事务管理规定》等全面修订[11] 系统上线 - 2024年度人力资源信息系统全面上线运行[7] 审计工作 - 2024年审计部组织完成多项审计等工作并推动问题整改[11] 内控缺陷标准 - 财务报告内控缺陷按营业收入、资产总额、净资产潜在错报划分等级[13][14] - 非财务报告内控缺陷按直接财产损失划分等级[16] 内控情况 - 报告期内未发现财务报告内部控制重大或重要缺陷[17] - 报告期内未发现非财务报告内部控制重大或重要缺陷[17] 监督体系 - 监事会修订《关于加强大监督体系建设的实施方案》，新增监督主体职责和协同主体[12][13] 认定标准 - 公司董事会区分财务与非财务报告内部控制确定内控缺陷具体认定标准[13]

业绩说明会信息 - 2025年4月21日15:00 - 16:00举办2024年度业绩说明会[2][4][5][6] - 召开方式为网络互动，地点在价值在线（www.ir-online.cn）[2][4][5] - 投资者可会前访问https://eseb.cn/1mZaN8iMzvi或扫小程序码提问[2][6] - 出席人员含董事、总经理等（可能调整）[5] - 投资者可届时通过网址或小程序码参与交流[6] 报告披露 - 2025年3月29日在巨潮资讯网披露《2024年年度报告全文》及摘要[3] 其他 - 联系部门为董事会办公室，有电话、传真、邮箱[7] - 会后可通过价值在线或易董app查看情况及内容[7]

业绩数据 - 公司总资产152.93亿元，营业收入27.34亿元，纳税总额10.57亿元，近10年累计分红19.09亿元[33] - 2024年公司年度公告披露量增近四成，全年累计披露99份公告，投资者问答互动频次翻倍增长[128][129] - 现金分红比例超40%[135] 用户数据 - 公司服务企业数量1,100家，服务家庭用户12万户[33][143] - 物业服务在管面积突破4,563.7万平方米，其中产业园区在管面积1,194万平方米[33] - 国贸物业客户满意度91.94%，国贸科技园客户满意度96%，深物公司客户满意度93.08%[154] 未来展望 - 公司围绕国资功能定位，向打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标前行[24] - 2024年4月投控公司明确集团“打造市场化运作的商置物业平台”新定位[40] 新产品和新技术研发 - 公司现有八大主系统接口互通数量由18个新增至41个，实现已有业务系统100%互联互通[43] - 公司建立“国贸云智能管控平台”，辅助制订企业发展战略部署[93] - 国贸物业创建智慧社区服务平台，全面提升物业管理服务水平[92] - 2024年国贸物业公司获6项国贸云软件著作权证书，截至目前共获9项[106] 市场扩张和并购 - 2024年承接东莞青湖湾科创中心、深汕科技生态园A区项目前期介入服务，前者建筑面积44.5万平方米，后者48万平方米[102] 其他新策略 - 2024年公司逐步搭建ESG战略体系及ESG管治架构，形成全生命周期ESG管理闭环[21] - 公司健全风险防控制度体系、推行“六位一体”监督机制完善合规机制[18] - 公司将绿色运营融入集团战略、经营和项目建设全过程[19] - 2024年2月完成16项治理制度修订，同步制定4项新规，新增董事会向经理层授权清单[115] - 2024年新制定《深圳市物业发展（集团）股份有限公司合规管理办法》及《深圳市物业发展（集团）股份有限公司合规管理体系建设实施方案》[117] - 2024年10月完成《公司章程》相关条款修订，实现治理架构战略性升级[121] 荣誉与排名 - 公司先后荣获2014深圳企业100强、2024年深圳500强企业等诸多荣誉称号[22] - 2024年度，物业管理板块位列全国综合实力排名第27位、较2023年上升6个名次，国有物业服务综合实力第9位[23] 项目进展 - 国贸商场改造项目于2024年3月启动设计，报告期内稳步推进施工、招商和前期运营体系搭建工作[81] - 坪山天俊工业园项目总用地面积约9.5万平方米，提前完成教育用地移交[88] - 光明御棠上府项目2024年底人才房提前交付，户型涵盖两房、三房[89] - 福源工业区项目建成于上世纪九十年代，2024年开展城市更新计划[86] 安全与质量 - 全年检查发现质量隐患及管理行为问题3277条[167] - 实测实量共检查点位6586个，点位合格率84%[167] - 2024年集团各所属企业开展安全培训2365场次，安全生产培训总人次25034人次[184] - 集团本年签订安全生产目标责任书8602份，未发生重大安全事故[184] - 2024年国贸科技园高新分公司、城更福利公司2家单位获得安全标准化4A级贯标证书[186] - 报告期内排查隐患近3000条，下发隐患整改通知书及警示提醒函80余份[191] - 报告期内累计开展应急演练1462余次[195] 党建与文化 - 2024年6月24日成立国贸春天公司党支部，推进国贸商场改造提升工程[67] - 公司打造“春天的故事”党建品牌，形成相关实施方案[77] - 集团组织开展“清风育廉”微视频创作活动，拍摄作品12部，《迷雾剧场》微视频被选中参赛[125] 社会责任 - 公司乡村振兴投入资金160.29万元，志愿者参与397人次，国贸大厦历史陈列共接待272场次[33]

人员数据 - 致同2024年末合伙人239名，注册会计师1359名，签过证券服务审计报告超400名[4] 业绩数据 - 致同2023年度经审计收入27.03亿元，审计业务22.05亿元，证券业务5.02亿元[4] - 2023年上市公司审计客户257家，年报审计收费3.55亿元；挂牌公司163家，收费3529.17万元；同行业5家[4] 风险数据 - 致同累计赔偿限额9亿元，2023年末职业风险基金815.09万元[4] - 近三年受行政处罚2次、监管措施15次、自律措施9次；58名从业人员受罚[4] 审计业务数据 - 项目相关人员近三年签署不同数量上市公司、新三板挂牌公司审计报告[6] - 2025年度审计费用105万元，含多项服务费用[8] 决策事项 - 2025年3月28日多会议同意续聘致同，费用105万并提交股东会审议[9][10]

审计相关 - 审计意见类型为标准的无保留意见，签署日期为2025年03月28日，审计机构为致同会计师事务所[4] - 审计将房地产销售收入的确认与计量、存货跌价准备的计提识别为关键审计事项[10][13] 业绩数据 - 2024年度房地产销售收入9.41亿元，占营业收入总额的34.40%[9] - 2024年营业总收入27.34亿元，2023年为29.65亿元[35] - 2024年净利润为 -12.87亿元，2023年为4.50亿元[36] 资产负债 - 截至2024年12月31日，存货账面余额为119.39亿元，账面价值为106.84亿元，占资产总额的比例为69.86%[13] - 公司期末资产总计152.93亿元，较期初下降10%[28] - 期末负债合计120.63亿元，较期初下降2%[28] - 期末所有者权益合计32.30亿元，较期初下降31%[29] 现金流 - 2024年经营活动产生的现金流量净额为 -14.24亿元，2023年为 -2.64亿元[41] - 筹资活动现金流入小计为4亿美元[44] - 现金及现金等价物净增加额本期为 -9.26亿美元，上期为9.39亿美元[44] 权益变动 - 2024年年初所有者权益合计为22.58亿元，本期减少0.93亿元[54] - 2024年综合收益总额为 -0.06亿元[55] 其他 - 公司注册资本为5.96亿元，股份总数为5.96亿股[61] - 本期纳入合并报表范围的子公司共58家[63]