业绩总结 - 2025年度利润总额12171.22万元，2024年为 - 119381.26万元[12] - 2025年度归属股东净利润3388.51万元，2024年为 - 111476.49万元[12] - 2025年度扣非净利润 - 1238.64万元，2024年为 - 132852.40万元[12] - 2025年度营业收入238328.83万元，2024年为273415.89万元[13] - 2025年度营业收入扣除后金额229230.51万元，2024年为267064.06万元[14]

收入和利润（同比环比） - 2025年营业收入为23.83亿元，同比下降12.83%[16] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为3388.51万元，同比大幅增长103.04%[16] - 2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1238.64万元，但同比改善99.07%[16] - 2025年基本每股收益为0.0569元/股，同比增长103.04%[16] - 2025年加权平均净资产收益率为1.00%，较上年提升29个百分点[16] - 2025年营业收入为23.83亿元，同比下降12.8%[17] - 2025年扣除与主营业务无关的收入后营业收入为22.92亿元[17] - 2025年与主营业务无关的业务收入为9098.32万元，占营业收入的3.8%[17] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为3384.51万元[21] - 2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负1238.64万元[21] - 2025年非经常性损益净额为4627.15万元，同比下降78.4%[22] - 2025年非流动性资产处置损益为3853.86万元[22] - 2025年计入当期损益的政府补助为1081.30万元[22] - 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值[16] - 2025年公司营业收入总额为23.83亿元，同比下降12.83%[55] - **房地产营业收入5.669亿元，同比下降43.52%**；毛利率37.84%，同比提升21.88个百分点[57] - **物业管理营业收入16.372亿元，同比增长2.68%**；毛利率20.42%，同比提升3.24个百分点[57] - 营业外收入为15,699,075.70元，占利润总额12.90%，主要来自没收定金及保证金[74] - 信用减值损失为-7,297,655.34元，占利润总额-6.00%，主要因计提坏账准备[74] - 资产减值损失为-5,007,842.82元，占利润总额-4.11%，主要因计提商誉减值准备[74] 成本和费用（同比环比） - **营业成本构成中，物业管理占比75.00%**，同比提升16.31个百分点；房地产占比20.29%，同比下降17.21个百分点[59] - **销售费用6451.71万元，同比增长46.64%**，主要因销售代理费用增加[65] - **财务费用1.137亿元，同比大幅增长177.10%**，主要因利息费用增加[65] - **管理费用2.377亿元，同比下降16.42%**[65] - **研发费用484.24万元，同比下降9.52%**[65] 各条业务线表现 - 房地产业务全年实现营业收入5.67亿元，占总营收比重为23.79%[32] - 物业管理业务全年实现营业收入16.37亿元，占总营收比重为68.70%，较2024年比重有所上升[33] - 物业管理在管面积成功突破4800万平方米[31][33] - 资产运营业务全年实现营业收入1.79亿元，占总营收比重为7.52%[34] - 分行业中，房地产收入为5.67亿元，同比下降43.52%，占营收比重从36.71%降至23.79%[55] - 分行业中，物业管理收入为16.37亿元，同比增长2.68%，占营收比重从58.32%提升至68.69%[55] - 分行业中，资产运营收入为1.79亿元，同比增长31.86%，占营收比重从4.97%提升至7.52%[55] - 公司形成了项目获取、开发建设到物业管理的全产业链优势[52] - 公司获得“2025年度服务力产业园标杆项目”及“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”等奖项[51] 各地区表现 - 分地区中，深圳地区收入为19.69亿元，同比下降15.02%，占营收比重为82.62%[56] - 分地区中，其他地区收入为4.14亿元，同比下降0.70%，占营收比重为17.38%[56] 管理层讨论和指引 - 公司当前第一要务是确保现金流安全、严防流动性风险，关键核心是存量去化与资金回笼[49] - 公司提出“12345”总体发展思路，重点发展四大业务：产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资[88] - 2026年经营计划以“稳中求进、提质增效”为总基调，锚定“轻重平衡”转型目标，并将现金流安全作为第一要务[89] - 地产板块将聚焦“去化回款、盘活存量、创新模式”，物管板块目标为在管面积稳步突破并拓展增值服务[90] - 公司面临市场风险，房地产需求端处于下行通道，行业利润大幅降低[92] - 公司面临土地储备风险，土地储备总量相对有限，优质土地资源获取难度加大[93] - 公司积极增加土地储备并加速业务发展，需投入大量资金用于土地获取和项目开发[94] - 项目开发资金来源除自有资金外，还需通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资[94] - 公司财务状况稳健、资信状况良好，未来将严控财务风险并探索多种融资途径[94] - 2025年全国房屋新开工面积同比下降[47] 现金流状况 - 2025年经营活动产生的现金流量净额为-20.86亿元，同比净流出扩大46.49%[16] - 2025年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2.89亿元[21] - 2025年第三季度经营活动产生的现金流量净额为负22.68亿元[21] - 经营活动产生的现金流量净额为-2,086,069,661.63元，同比恶化46.49%[71] - 投资活动产生的现金流量净额为-291,943,033.13元，同比大幅下降2,382.61%[71] - 筹资活动产生的现金流量净额为2,811,359,015.81元，同比大幅增长800.02%[71] - 现金及现金等价物净增加额为431,245,500.68元，上年同期为-1,122,339,250.82元[71] - 经营活动现金流量净额与净利润4,693,347.66元存在重大差异，主要因支付之前年度已计提税金[72] 资产与负债结构变化 - 2025年末总资产为154.28亿元，较上年末微增0.88%[16] - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为33.95亿元，较上年末增长0.99%[16] - 公司2025年总资产规模约154.28亿元，全年营业收入约23.83亿元[31] - 货币资金增加至21.24亿元，占总资产比例从10.97%上升至13.77%，增长2.80个百分点，主要因销售回款及新增借款增加[75] - 存货增加至111.04亿元，占总资产比例从69.87%上升至71.97%，增长2.10个百分点，主要因开发成本增加[75] - 合同负债增加至7.12亿元，占总资产比例从2.20%上升至4.61%，增长2.41个百分点，主要因预售房款增加[75] - 一年内到期的非流动负债大幅增加至38.65亿元，占总资产比例从3.31%激增至25.05%，增长21.74个百分点，主要因一年内到期的长期借款增加[75] - 长期借款减少至36.82亿元，占总资产比例从31.09%下降至23.86%，减少7.23个百分点[75] - 应交税费大幅减少至0.78亿元，占总资产比例从21.08%骤降至0.51%，减少20.57个百分点，主要因支付之前年度已计提的税金增加[75] - 递延所得税资产减少至2.13亿元，占总资产比例从8.06%下降至1.38%，减少6.68个百分点，主要因已预提待抵扣的土地增值税减少[75] - 交易性金融资产新增3.02亿元，占总资产比例1.96%，主要因购买货币基金增加[75] - 应付债券新增5.48亿元，占总资产比例3.55%，主要因发行公司债[75] - 公司资产权利受限总额约16.82亿元，主要包括受限货币资金0.82亿元、土地使用权及在建工程约13.31亿元等[78] 融资与担保 - 公司期末融资总额为892,315.33万元，其中银行贷款797,395.33万元，平均融资成本在3%-4%之间[40] - 公司融资期限结构中，1年之内到期的金额为456,544.54万元，占比超过51%[40] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年底，尚未解除的担保余额为542,029,425.42元[42] - 报告期内审批对子公司担保额度合计90,000万元，实际发生额79,257.21万元[174] - 报告期末已审批的对子公司担保额度合计657,000万元，实际担保余额442,709.92万元[174] - 全部担保余额占公司净资产的比例为130.40%[175] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为442,709.92万元[175] - 担保总额超过净资产50%部分的金额为272,963.23万元[175] - 公司报告期无违规对外担保情况[153] 土地储备与开发项目 - 公司累计土地储备总占地面积17.57万平方米，总建筑面积4.25万平方米，剩余可开发建筑面积4.25万平方米[37] - 惠阳淡水土地项目总占地面积1.77万平方米，总建筑面积4.25万平方米，剩余可开发建筑面积4.25万平方米[37] - 海口红旗镇土地项目总占地面积15.80万平方米[37] - 报告期内公司无新增土地储备项目[36] - 东莞滨海港湾花园项目总计划投资金额为32.18亿元，累计已投资27.83亿元，占总投资额的86.48%[38] - 深圳御棠上府项目累计竣工面积12.54万平方米，累计投资22.52亿元，占预计总投资26.59亿元的84.69%[38] - 深圳澜湖时代项目总计划投资84.00亿元，累计已投资63.36亿元，完工进度为75.42%[38] - 扬州深扬数智城项目总计划投资37.75亿元，累计已投资16.50亿元，完工进度为43.71%[38] - 深圳澜湖时代项目累计预售面积为15.43万平方米，累计预售金额为13.40亿元[38] - 深圳金领假日公寓项目累计预售面积12.72万平方米，累计预售金额27.45亿元，本期结算金额7.84亿元[38] - 深圳御棠上府项目累计预售面积4.38万平方米，累计预售金额13.52亿元，本期结算面积4.20万平方米，结算金额3.72亿元[38] - 深圳廊桥花园项目累计预售面积5.50万平方米，累计预售金额1.91亿元，本期结算面积1.91万平方米，结算金额0.88亿元[38] - 深圳皇御苑一期项目累计预售面积10.86万平方米，累计预售金额1.57亿元，本期结算面积1.58万平方米，结算金额0.63亿元[38] - 东莞滨海港湾花园项目累计预售面积0.48万平方米，累计预售金额0.98亿元[38] - 公司主要开发项目“东莞松湖市朗苑”总建筑面积为150,346.71平方米，权益比例为100%[39] - 开发项目“深扬扬州数智市城”权益比例为67%，总建筑面积为502,813.45平方米[39] - 开发项目“扬州湖畔市御景”总建筑面积为122,811.43平方米，权益比例为100%[39] 投资性物业与投资 - 公司投资性物业组合中，多个项目出租率达到或接近100%，如“喜寓龙园店”、“安华大厦”、“鹏福楼”等[39] - 部分项目出租率较低，如“好年华大厦”（公寓及商业，权益100%）出租率仅为26%[39] - 公司持有的金田股份A/B股投资，期初账面价值为5.8623182亿元，报告期公允价值变动损益为-4277.54万元，期末账面价值为5.673177亿元[82] - 公司报告期不存在衍生品投资[83] - 报告期内委托理财（公募基金产品）余额为30,000万元[176] 客户与供应商集中度 - **前五名客户销售额合计2.771亿元**，占年度销售总额比例11.63%[61] - **前五名供应商采购额合计3.974亿元**，占年度采购总额比例43.20%[62] 研发投入 - 研发人员数量从2024年的41人减少至2025年的33人，同比下降19.51%[68] - 研发投入金额从2024年的5,351,808.44元减少至2025年的4,842,422.28元，同比下降9.52%[69] 公司治理与股权结构 - 控股股东深投控持有深物业 **63.82%** 的股权[105] - 公司总股本为595,979,092股，报告期内无变动[186] - 有限售条件股份为1,898,306股，占总股本0.32%[186] - 无限售条件股份为594,080,786股，占总股本99.68%[186] - 第一大股东深圳市投资控股有限公司持股303,144,937股，占总股本50.87%[190] - 第二大股东深圳市国有股权经营管理有限公司持股38,037,890股，占总股本6.38%[190] - 第三大股东中国东方资产管理股份有限公司持股16,491,402股，占总股本2.77%[190] - 报告期末普通股股东总数为34,855户[189] - 香港中央结算有限公司（陆股通）持股4,076,993股，占总股本0.68%，报告期内增持1,420,515股[190] - 股东杨耀初持股2,068,814股，占总股本0.35%，报告期内减持27,770股[190] - 第一大股东深圳市投资控股有限公司持有公司股份301,411,311股[191] - 第二大股东深圳市国有股权经营管理有限公司持有公司股份38,037,890股[191] - 第三大股东中国东方资产管理股份有限公司持有公司股份16,491,402股[191] - 控股股东深圳市投资控股有限公司直接持有深纺织A 46.21%的股权[192] - 控股股东深圳市投资控股有限公司直接持有深深房A 54.79%的股权[192] - 控股股东深圳市投资控股有限公司直接持有中国平安5.32%的股权[192] - 控股股东深圳市投资控股有限公司直接持有国信证券31.47%的股权[192] - 控股股东深圳市投资控股有限公司直接持有天音控股19.03%的股权[192] - 实际控制人深圳市国资委直接持有深圳能源43.91%的股权[194] - 实际控制人深圳市国资委直接持有深圳燃气40.10%的股权[194] - 公司在业务、人员、资产、机构、财务方面与控股股东完全独立[103] - 公司治理结构与法律、法规规定无重大差异[102] 管理层变动 - 公司第十届董事会于2025年11月07日完成换届，涉及多名董事及高级管理人员职务变动[109][110] - 原财务总监沈雪英（女，56岁）于2025年01月23日因达到法定退休年龄离任[108][109] - 原党委书记、董事长刘声向（男，54岁）于2025年01月23日因任期届满和个人原因离任[108][109] - 唐小平（男，1970年10月出生）于2025年11月07日被选举为公司新任党委书记、董事长[110][111] - 蔡丽莉（女，1972年11月出生）由原副总经理转任，于2025年11月07日起担任公司董事、党委副书记、总经理[108][110][111] - 刘强（男，1983年9月出生）于2025年11月07日起被选举为公司新任董事、财务总监[110][111] - 原副总经理李鹏（男，49岁）于2026年01月22日因工作调动解聘[108][110] - 原副总经理陈鸿基（男，57岁）于2025年05月29日因个人原因解聘[108][110] - 独立董事胡彩梅（女，43岁）现任，任期至2027年09月26日[108] - 独立董事宋少华（男，62岁）现任，任期至2028年11月06日[108] - 董事长唐小平任期自 **2025年11月7日** 至 **2028年11月6日**[107] - 总经理蔡丽莉任期自 **2025年11月7日** 至 **2028年11月6日**[107] - 财务总监刘强任期自 **2025年11月7日** 至 **2028年11月6日**[107] 董事会与委员会运作 - 董事张志民、王航军、李东辉、胡彩梅、宋少华本报告期应参加董事会次数均为13次[118] - 董事王戈、谢畅本报告期应参加董事会次数均为10次[118] - 董事唐小平、蔡丽莉、刘强、邓映萍本报告期应参加董事会次数均为3次[118] - 董事刘声向、沈雪英本报告期应参加董事会次数均为1次[118] - 报告期内所有董事均未连续两次未亲自参加董事会会议[118] - 审计、风险与合规管理委员会在2025年共召开5次会议[122] - 审计委员会于2025年1月15日召开会议，听取年度审计预审情况及计划[122] -

会议时间 - 2025年度股东会现场会议2026年4月17日14:30召开[2] - 网络投票时间为2026年4月17日9:15 - 15:00[2] - 股权登记日为2026年4月10日[2] 会议信息 - 召开方式为现场表决与网络投票结合[2] - 地点在深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层会议室[4] 审议事项 - 包括2025年度董事会工作报告等[5] 投票规则 - 第4至6项提案对中小投资者表决单独计票披露[6] - 第6项提案关联股东回避表决[6] 其他 - 独立董事将在本次年度股东会述职[7] - 登记时间为2026年4月13 - 16日及17日部分时段[8] - 网络投票代码为360011，简称为物业投票[13] - 授权委托书有效期为2026年4月17日股东会召开期间[18]

业绩总结 - 2025年营业收入23.83亿元，净利润0.34亿元[5] - 2025年末资产总额154.28亿元，净资产33.95亿元[5] - 2025年加权平均净资产收益率1.00%，每股收益0.0569元[5] 未来展望 - 2026年预算目标营收不低于30亿，房地产销售不低于10亿[7] - 2026年拟申请综合授信融资额度不超70亿[9] 利润分配 - 2025年以595,979,092股为基数，每10股派现0.2元[9] 会议决议 - 第十一届董事会第5次会议2026年3月27日召开[2] - 审议多项报告及预案，待股东会审议[3][4][5][6][7][9]

审计相关 - 审计公司对深物业集团2025年12月31日财务报告内部控制有效性进行审计[3] - 审计公司认为集团于该日在重大方面保持有效财务报告内部控制[9] - 审计报告日期为2026年3月27日[10] 责任划分 - 建立健全和评价内部控制有效性是集团董事会责任[4] - 审计公司负责发表审计意见并披露非财务报告内控重大缺陷[5] 风险提示 - 内部控制有固有局限，推测未来有效性有风险[6]

会议召开情况 - 2025年度公司召开13次董事会会议与7次股东会会议[3] - 2025年度公司召开7次审计、风险与合规管理委员会会议[5] - 2025年度公司召开3次薪酬与考核委员会会议[5] - 2025年度公司召开2次提名委员会会议[5] - 2025年度公司召开2次独立董事专门会议[5] 独立董事履职 - 独立董事应参加13次董事会会议，现场出席2次，通讯参加11次，出席7次股东会[3] - 独立董事对2025年度历次董事会议案均投赞成票[4] - 独立董事参与7次审委会会议，审议多项审计相关议题[6][7] - 独立董事主持和参与咨询课题50余项[1] - 2025年度独立董事现场工作时间达15日[14] - 2025年度独立董事与中小投资者保持沟通，以月报形式审阅中小股东提问情况[13] - 2025年度独立董事与公司内部审计部门及会计师事务所就审计工作等进行沟通[12] 公司决策事项 - 2025年公司按时编制并披露定期报告及内部控制自我评价报告[17] - 2025年3月28日公司审议通过续聘致同会计师事务所的议案[19] - 2025年10月21日、11月7日公司完成董事会换届及聘任高级管理人员相关工作[20] - 2025年7月7日公司审议通过兑现2023年度长效激励递延奖金的议案[22] - 第十届董事会第31次会议审议通过预计2025年度日常关联交易的议案[16] 人员变动 - 2025年度公司完成董事会换届，独立董事胡彩梅当选第十一届董事会独立董事[23]

会议召开情况 - 2025年召开13次董事会会议与7次股东会会议[4] - 召开7次审计等委员会会议、3次薪酬等委员会会议、2次提名委员会会议、2次独立董事专门会议[6] 独立董事履职 - 独立董事李东辉应参加董事会13次，现场出席2次，通讯参加11次，出席股东会7次[4] - 李东辉召集主持7次审委会会议，参加3次薪酬与考核委员会会议[7][8] - 2025年独立董事现场工作15日，与中小投资者等积极沟通[15] 重要议案审议 - 2025年3月续聘致同会计师事务所，7月兑现2023年度递延奖金[18][21] - 10 - 11月完成董事会换届及高管聘任，预计2025年度日常关联交易[19][16] 报告披露 - 按时披露《2024年年度报告》等多份报告[17]

会议召开情况 - 2025年召开13次董事会会议与7次股东会会议[4] - 召开7次审计等委员会会议、3次薪酬等委员会会议、2次提名委员会会议、2次独立董事专门会议[6] 独立董事履职 - 独立董事宋少华现场工作15日，参与多项会议及议案审议[14] 重要议案审议 - 2025年3月续聘致同会计师事务所[19] - 7月兑现2023年度长效激励递延奖金[21] - 完成董事会换届及聘任高级管理人员[20] 报告披露 - 2025年按时披露多份报告及内控评价报告[17] 未来展望 - 2026年独立董事将继续履职维护权益[22]

业绩说明会信息 - 2026年4月20日15:00 - 16:00举办2025年度业绩说明会[2][4][5][6] - 网络互动方式召开，地点为价值在线（www.ir-online.cn）[2][4][5] 投资者参与 - 2026年4月20日前可会前提问，当天参与互动交流[2][6] - 业绩说明会后可查看会议情况及主要内容[7] 其他 - 2026年3月28日披露《2025年年度报告全文》及摘要[3] - 出席人员包括董事长等，可能调整[5] - 联系部门为董事会办公室，有电话等信息[7]

业绩数据 - 公司总资产154.28亿元，营业收入23.83亿元，纳税总额35.16亿元[35] - 物业服务在管面积突破4850.96万平方米，产业园区在管面积1204.15万平方米[35] - 服务企业数量1150家，服务家庭用户12万户[35] - 总用电量210364.77千瓦时，汽油使用量3561.00升，温室气体排放总量102.98吨二氧化碳当量，总耗水量7477.00吨[35] - 国贸商场完成双签品牌30余个、签约面积超七千平方米，引入一批罗湖乃至深圳首店[43] 用户数据 - 面客端小程序用户量突破7.2万人，同比增长260%[73] 未来展望 - 公司围绕建筑物减排、业务多元化和资产保值拟定应对举措[178] 新产品和新技术研发 - 2025年国贸云2.0平台累计上线205个项目，核心物业管理实现全面线上化[73] - 新视窗收费系统自主上线67个项目，节约实施成本53.6万元[73] 市场扩张和并购 - 11月27日成功发行第一期私募公司债，实现资本市场债务融资“从0到1”的突破[40] - 春天商管公司中标2个项目商业委托运营管理服务，轻资产运营项目营收实现零的突破[43] 其他新策略 - 2025年制定集团可持续发展战略，契合合规经营等五大维度[47] - 搭建三级ESG管治架构，明确各层级职责分工[50] - 针对不同利益相关方构建多元化沟通平台[52] - 运用多种方法识别可持续发展议题，构建重大议题矩阵[54] - 以联合国可持续发展目标为核心参照指引本年度ESG工作[59] - 首次自主编制“十五五”战略规划，修订集团总部及12家直属企业章程，修编规章制度26项[44] - 发布《2024年度招采白皮书》，降本增效成果显著[44] - 公司本年度修订并发布招标采购管理规定及实施细则，规范招标采购流程，强化供应商管理及履约评价[161] - 公司将生态文明建设理念融入招标采购全过程，推动绿色采购[165]