内部控制责任 - 建立健全和评价内部控制有效性是公司董事会责任[4] - 注册会计师负责发表审计意见并披露重大缺陷[5] 内部控制情况 - 内部控制有固有局限性，推测未来有效性有风险[6] - 公司2024年12月31日财务报告内部控制有效[9]

《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》等法 律法规和《公司章程》的规定，勤勉尽责、恪尽职守，充分发挥独立董 事的独立作用，维护了公司及全体股东尤其是中小股东的合法权益。现 将本人2024年度履行职责的工作情况汇报如下： 一、独立董事基本情况 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2024年度独立董事述职报告 各位股东： 本人作为深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 的独立董事及董事会各专门委员会的主要成员，在报告期内，严格按照 （一）独立董事履历、专业配置及兼职情况 本人胡彩梅，1982年9月出生，管理学博士，经济学博士后，正高 级研究员，深圳市后备级人才。现任中国（深圳）综合开发研究院金融 发展与国资国企研究所所长，长期从事地方金融和国资国企领域政策研 究与咨询，具有丰富的国资国企改革发展咨询经验。主持和参与国家、 省部级科研项目多项，咨询课题50余项，研究成果多次被政府部门采纳 和科研奖励。 （二）独立董事独立性情况 报告期内，本人未在公司担任除独立董事以外的任何职务，也未在 公司主要股东公司担任任何职务，与公司以及主要股东之间不存在利害 关系或其他可能妨碍进行独立客观 ...

人事变动 - 2024年10月至今宋少华担任公司独立董事[2] - 2024年度提名委员会核查拟聘任副总经理倪卉川任职资格[6] 会议情况 - 2024年10月以来各委员会及股东会、董事会均有召开会议并审议相关议题[4][6] 审计安排 - 公司第十届董事会第30次会议同意聘任致同会计师事务所担任2024年度审计服务机构[10] 未来展望 - 2025年独立董事将继续履职维护股东权益[12]

独立董事评估 - 公司董事会对三位独立董事独立性进行评估[1] - 三位独立董事符合独立性要求[1] 评估时间 - 董事会出具评估专项意见时间为2025年3月29日[2]

会议召开情况 - 2024年度公司召开8次董事会会议与4次股东会会议[4] - 审计等各委员会报告期内召开多次会议[6][7][8] 人员履职情况 - 独立董事李东辉出席相关会议情况及现场工作15日[4][10] 议案审议情况 - 审议多项议案，包括关联交易、变更事务所等[12][13] 报告披露情况 - 按时编制并披露多份报告[13]

会议召开情况 - 2024年召开7次董事会与3次股东会会议[3] - 2024年审计与风险管理委员会开会4次[5] - 2024年薪酬与考核委员会开会1次[7] - 2024年独立董事专门会议召开2次[6] 议案审议情况 - 审议预计2024年度日常关联交易等多项议案[6][11][12] - 审议控股股东变更避免同业竞争承诺议案[12] 报告披露情况 - 按时编制披露《2023年年度报告》等定期报告[11] 独立董事情况 - 独立董事梅永红2024年履职情况[3] - 2024年对拟聘任独立董事宋少华核查[6] - 独立董事2024年9月辞职[14] - 《2024年度独立董事述职报告》2025年3月28日签署[15]

财务分配计划 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[3] - 公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[148] 股权结构变更 - 2004年9月29日深圳市国资委新设合并成立深投控，原深建投和深投管持有的公司股份合计占总股本63.82%；2018年10月19日公司控股股东变更为深投控[16] - 深投控依法承继深圳市建设投资控股公司以及深圳市投资管理公司持有的上市公司深物业63.82%的股权，2018年10月19日完成股权过户[115] 整体财务数据关键指标变化 - 2024年营业收入27.34亿元，较2023年的29.65亿元减少7.79%[17] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为 -11.15亿元，较2023年的4.64亿元减少340.24%[17] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -13.29亿元，较2023年的 -1.72亿元减少670.78%[17] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为 -14.24亿元，较2023年的 -2.64亿元减少439.20%[17] - 2024年末总资产152.93亿元，较2023年末的169.88亿元减少9.98%[17] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产33.62亿元，较2023年末的46.62亿元减少27.89%[17] - 2024年营业收入扣除金额6351.83万元，2023年为1782.54万元[18] - 2024年营业收入扣除后金额26.71亿元，2023年为29.47亿元[18] - 2024年全年营业收入约27.3亿元[42] - 2024年营业收入27.34亿元，较2023年的29.65亿元下降7.79%[65] - 2024年研发费用535.18万元，较2023年的413.35万元增长29.47%[72] - 2024年经营活动现金流入小计3047561766.41元，较2023年的3509206475.96元减少13.16%[77] - 2024年经营活动现金流出小计4471559940.93元，较2023年的3773299460.29元增长18.51%[77] - 2024年经营活动产生的现金流量净额 - 1423998174.52元，较2023年的 - 264092984.33元减少439.20%[77] - 2024年投资活动现金流入小计55996880.52元，较2023年的634734196.73元减少91.18%[77] - 2024年投资活动现金流出小计67756411.99元，较2023年的7641999.39元增长786.63%[77] - 2024年现金及现金等价物净增加额 - 1122339250.82元，较2023年的1223445277.64元减少191.74%[77] - 2024年末货币资金为1,678,116,644.12元，占总资产比例10.97%，较年初比重减少5.21%，因房地产收入减少及支付土地增值税所致[82] - 2024年末存货为10,685,045,153.41元，占总资产比例69.87%，较年初比重增加4.54%，因计提存货跌价准备所致[82] - 2024年末长期借款为4,755,314,631.26元，占总资产比例31.09%，较年初比重增加22.85%，因原一年内到期的银行借款延期调整核算所致[82] 分季度财务数据关键指标变化 - 分季度营业收入：第一季度4.07亿元、第二季度4.49亿元、第三季度4.62亿元、第四季度14.16亿元[22] - 分季度归属于上市公司股东的净利润：第一季度46.36万元、第二季度874.89万元、第三季度 - 563.14万元、第四季度 - 11.18亿元[22] - 分季度经营活动产生的现金流量净额：第一季度 - 6.48亿元、第二季度 - 889.67万元、第三季度 - 10.16亿元、第四季度3.29亿元[22] 非经常性损益数据变化 - 2024 - 2022年非流动性资产处置损益分别为4465.74万元、7.02亿元、1.76亿元[24] - 2024 - 2022年计入当期损益的政府补助分别为109.94万元、780.30万元、1063.32万元[24] - 2024 - 2022年非经常性损益合计分别为2.14亿元、6.36亿元、1.47亿元[24] 行业政策环境 - 2024年需求端新增实施100万套城中村改造和危旧房改造[29] - 2024年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿[29] - 2024年深圳929新政放松限购、降低首付、取消限价限售、增值税“5改2”[30] 公司排名情况 - 公司位列“2024深圳企业500强”榜单第271位[33] - 物业管理板块全国综合实力排名第27位，较2023年上升6个名次，国有物业服务综合实力第9位[33] - 公司控股股东深圳市投资控股有限公司2024年位列世界五百强第370位[62] 子公司情况 - 国贸物业下设20余家子公司[38] - 国贸餐饮开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾[41] - 深圳市皇城房地产有限公司注册资本3000万元，总资产7,184,392,386.07元，净资产3,028,243,182.44元，营业收入181,792,096.61元，营业利润30,530,415.22元，净利润22,903,638.26元[97] - 深圳市国贸物业管理有限公司注册资本2000万元，总资产2,093,790,663.58元，净资产459,417,014.84元，营业收入1,600,815,375.18元，营业利润116,216,118.61元，净利润80,745,015.28元[97] 各业务线营收占比及变化 - 房地产业务全年营收10.04亿元，占总营收比重36.71%[43] - 物业管理业务全年营收15.94亿元，占总营收比重58.32%，较2023年比重上升，在管面积首破4500万㎡[44] - 租赁运营业务全年营收1.36亿元，占总营收比重4.97%[45] - 2024年房地产收入10.04亿元，占比36.71%，较2023年下降18.69%[65] - 2024年物业管理收入15.94亿元，占比58.32%，较2023年增长1.00%[65] - 2024年租赁运营收入1.36亿元，占比4.97%，较2023年下降10.52%[65] - 2024年深圳地区收入23.17亿元，占比84.74%，较2023年下降9.81%[65] - 2024年其他地区收入4.17亿元，占比15.26%，较2023年增长5.33%[65] 安全生产情况 - 2024年公司安全生产形势平稳，未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故[46] 土地储备情况 - 累计土地储备中，惠阳淡水土地总占地面积1.77万㎡，总建筑面积4.25万㎡，剩余可开发建筑面积4.25万㎡；海口红旗镇土地总占地面积15.80万㎡[49] 项目开发情况 - 深圳福汇华苑项目权益比例100%，2018.12开工，已竣工，预计总投资金额91133万元，累计投资总金额77396万元[50] - 东莞滨海港湾花园项目权益比例100%，2022.03开工，在建，预计总投资金额321759万元，累计投资总金额266576万元[50] - 深圳御棠上府项目权益比例100%，2022.03开工，已竣工，预计总投资金额265868万元，累计投资总金额216056万元[50] - 深圳澜湖时代项目权益比例69%，2020.10开工，在建，预计总投资金额840000万元，累计投资总金额574119万元[50] - 扬州深扬数智城项目权益比例67%，2023.03开工，在建，预计总投资金额377479万元，累计投资总金额94948万元[50] 项目预售及结算情况 - 公司2024年部分项目预售及结算情况：澜湖时代本期预售面积10496.91㎡，金额34585.03万元；金领假日公寓本期预售面积3245.26㎡，金额22254.22万元；御棠上府本期预售面积89.83㎡，金额246.94万元等[53] 物业权益及出租情况 - 公司部分物业权益及出租情况：金福大厦权益比例100%，出租率100%；福兴花园住宅/商业权益75%，出租率100%等[54] 融资情况 - 公司融资情况：期末融资余额合计583732.77万元，银行贷款平均融资成本3%-3.5%，非银行类贷款平均融资成本4%-6%[55] 未来业务发展规划 - 2025年公司将重点发展产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资四大业务[56] - 2025年公司项目开发将推进御棠上府、澜湖时代等项目建设；销售去化推进相关项目销售；土地储备聚焦大湾区、长三角等区域[56] 担保情况 - 截至2024年12月31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，尚未解除担保的保证金余额为1135580.83元，尚未结清的担保余额为387671636.94元[58] 跟投情况 - 观澜街道蚌岭片区城市更新项目，强制性跟投人员投资2647元，占比66.18%；自愿性跟投人员投资1353元，占比33.82%[59] 客户与供应商情况 - 前五名客户合计销售金额2.31亿元，占年度销售总额比例8.43%[69] - 前五名供应商合计采购金额2.22亿元，占年度采购总额比例22.30%[70] 研发情况 - 2024年研发人员数量41人，较2023年的38人增长7.89%；研发人员数量占比0.46%，较2023年的0.43%增加0.03%[75] - 2024年研发人员本科学历31人，较2023年的28人增长10.71%；硕士学历1人，较2023年的2人减少50.00%；大专学历9人，较2023年的8人增长12.50%[75] - 2024年30岁以下研发人员24人，较2023年的27人减少11.11%；30 - 40岁14人，较2023年的7人增长100.00%；40岁以上3人，较2023年的4人减少25.00%[75] - 2024年研发投入金额5351808.44元，较2023年的4133484.37元增长29.47%；研发投入占营业收入比例0.20%，较2023年的0.14%增加0.06%[75] 利润构成情况 - 投资收益为185,619,483.06元，占利润总额比例为 -15.55%，主要因合营企业收到房屋征收补偿款[80] - 资产减值为 -1,036,113,360.07元，占利润总额比例为86.79%，主要是计提存货跌价准备[80] - 营业外收入为1,067,805.57元，占利润总额比例为 -0.09%，主要是没收定金及保证金[80] - 营业外支出为8,355,964.49元，占利润总额比例为 -0.70%，主要是支付违约金[80] - 信用减值损失为 -363,088,397.28元，占利润总额比例为30.41%，主要是计提坏账准备[80] 公允价值计量情况 - 以公允价值计量的其他权益工具投资期初数为636,926.20元，期末数为586,231.82元，计入权益的累计公允价值变动为 -60,387.90元，其他变动9,693.52元[85] - 证券投资成本为3,565,856元，期初账面价值为636,926.2元，累计公允价值变动为 - 60,387.9元，报告期损益为9,693.52元，期末账面价值为586,231.82元[92] 受限资产情况 - 截至报告期末，受限资产合计943,456,831.38元，包括货币资金67,316,759.82元、澜湖时代项目地块土地使用权401,867,324.00元、扬州深扬数智城项目D地块土地使用权及D地块在建工程474,272,747.56元[87] 特殊业务情况 - 公司报告期不存在衍生品投资[93] - 公司报告期无募集资金使用情况[94] - 公司报告期未出售重大资产[95] 公司发展思路与计划 - 公司提出“12345”总体发展思路，围绕两大核心模式发力，发展四大业务和五大增值服务，按三步走路径发展[99] - 2025年公司要完成年度主要指标，强化节点管理，加强二级平台公司建设，推动党建发展，做好

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 证券代码：000011 200011 股票简称：深物业 A 深物业 B 编号：2025-16 号 议案表决结果如下： 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完 整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、会议召集、召开情况 本公司董事会于2025 年3 月7 日以书面和电子邮件方式发出 召开第十届董事会第33 次会议的通知，会议于2025 年3 月12 日 上午 9:00 以通讯方式在深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层会 议室召开，会议召集和召开程序符合《公司法》、深圳证券交易 所《股票上市规则》、本公司《章程》、《董事会议事规则》的 有关规定。 经过半数董事共同推举，会议由王航军董事主持。会议应到 董事7 人，实到董事7 人。公司监事及高管列席了会议。 二、议案表决情况 审议通过关于推举董事王航军担任法定代表人的议案 公司于 2025 年 2 月 19 日召开第十届董事会第 32 次会 议，审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》及《关于推 举董事王航军履行法定代表人职责的议案》，并于 2025 年 3 月 7 日召开 2025 年第二次临时股东会， ...

会议信息 - 2025年第二次临时股东会现场会议3月7日14:30召开，网络投票9:15 - 15:00[4] - 出席会议股东（代理人）135人，代表股份360,816,839股，占比60.5419%[6] 议案表决 - 《关于修订<公司章程>的议案》获2/3以上表决权通过[8] - A股表决同意股数360,092,669股，比例99.8670%[10] - 中小股东表决同意股数18,929,242股，比例96.4105%[11]

会议信息 - 公司2025年第二次临时股东会于3月7日召开[5] - 董事会2月20日刊载会议通知，股权登记日为2月28日[8] - 股东会采用现场与网络投票结合方式，现场3月7日下午2:30在深圳召开，网络投票时间为3月7日[10] 参会情况 - 出席股东及代理人共135人，代表有表决权股份360,816,839股，占比60.5419%[14] - 出席中小投资者股东及代理人133人，代表有表决权股份19,634,012股，占比3.2944%[15] 议案表决 - 《关于修订〈公司章程〉的议案》同意股份360112069股，占出席会议有表决权股份总数的99.8047%[21] - 中小投资者同意18929242股，占比96.4105%[21] - 该议案获得通过，各项议案表决及会议决议合法有效[22][23]