公司业务情况 - 核心业务包括金融和地产，金融业务有证券、信托、保险三个板块 [3] - 民生证券上半年营收 15.60 亿元、净利润 4.06 亿元，IPO 过会项目下半年或体现业绩 [3] - 民生信托上半年营收 8.44 亿元、净利润 2.47 亿元，受疫情和监管政策影响大 [3] - 亚太财险上半年营收 26.53 亿元、净利润 -1807.77 万元 [3] - 民生基金上半年在筹备阶段 [3] - 地产业务核心项目在武汉，上半年受疫情冲击大 [3] 偿债计划 - 非金融板块有息负债规模从 2018 年底 1102.51 亿元降至 2019 年底 738.83 亿元，资产负债率从 2018 年底 86.60%降至 2019 年底 81.39% [4] - 年内需兑付公开市场债务（4 亿美元债、40 亿元私募债、32 亿元中票等）已提前筹措资金 [4] - 一年内到期债务通过经营业务增加现金流、协调资金返还、推动项目出售、转让老股、争取融资续期、利用授信和发债额度等方式偿付 [4] 境外地产出售情况 - 美国 5 个城市有 7 个地产项目，洛杉矶、旧金山项目已开工，其他在前期规划设计阶段 [5] - 放缓海外项目资金投入和开发节奏，积极推动境外资产处置 [5] - 旧金山项目出售进展因疫情延迟，争取 9 月底前完成尽调 [5] 金融子公司引战进展 - 民生证券引战采取增发股份和转让老股方式，增发募集资金已到位，老股转让正与意向投资者洽谈 [5] - 民生信托、亚太财险引战列入工作计划，将有序推进 [5] 公司发展规划 - 2014 年以来推进业务转型，打造综合性控股上市公司，金融业务业绩贡献占比提升 [6] - 2018 年度和 2019 年前三季度金融业务营收比重超 50%，今年初行业类别变更为金融业 - 其他金融业 [6] - 今年 5 月董事会、监事会换届，董监高调整原则为“年轻化、职业化、专业化” [6] - 未来金融方面加强核心能力建设和风险管理，推动业务发力提效；地产方面无新拿地计划，重点开发存量土地并推动转型升级 [6][7]

公司基本信息 - 证券代码 000046，证券简称泛海控股 [1] - 2017 年 9 月 13 日上午 9:30 - 11:00，兴证证券资产管理有限公司到公司实地调研，公司相关人员接待 [1][2] 2017 年上半年业绩情况 - 营业总收入约 53.37 亿元，归属于上市公司股东的净利润约 9.04 亿元，总资产约 1,781.90 亿元，归属于上市公司股东的净资产约 188.73 亿元（数据未经审计） [2] 房地产业务 战略定位与调整 - 立足现有基础与优势，重构经营思维、商业模式和内部管理，促使传统动能焕发新活力 [3] 项目开发与储备 - 2017 年计划新开工面积 118.92 万平方米，在建面积 430.36 万平方米，竣工面积 135.20 万平方米，并继续物色优质项目增加储备 [3] 销售策略 - 加强政策、市场前瞻分析研判，提前做好应对策略，增强项目销售能力，促进存量货值去化 [3] 销售业绩 - 2017 年上半年受调控政策影响，新推盘量不足，地产板块签约销售金额等指标下滑，随着上海董家渡 10 号地项目开盘和武汉芸海园项目持续销售，下半年销售业绩有望大幅提升 [3][4] 未来定位与转型 - 借助金融平台探索新运营模式，如资产证券化、房地产投资基金等，盘活资产，提高经营收益，形成资产端、融资端良性互动 [4] - 研究“养老地产”商业新业态，将经营性物业管理业务与人寿（健康护理）保险相结合 [4] 金融业务 整体发展方针 - 2017 年继续贯彻金融板块发展方针，加快牌照落地，加强管理、提升效益，开拓市场，提升综合实力 [4][5] 各板块业务情况 - **证券板块**：民生证券优化团队，整合业务，保持投行业务优势提升业绩；上半年投资银行业务净收入 3.31 亿元，大幅增长 44.63%；2017 年 8 月评级从 CC 级跃升至 A 级 [5][6] - **信托板块**：坚持战略转型方向，抓好业务两端，优化机制，强化团队，完成经营目标；民生信托盈利能力持续增强，2016 年度跻身 20 家 A 级评级信托公司之列；业务涉及标品信托、股权信托、财产信托、债权信托等，同业信托和事务信托占比约 20%，资产债券化信托规模较小 [5][6][7] - **保险板块**：亚太财险深化内部管理，建立新机制，注入新业态、新业务方向，坚持价值增长，减亏止损、提质增效；年内保费收入、净利润和综合成本率等指标优于预期，第二季度略微盈利 [5][6] 其他业务 互联网金融业务 - 已取得融资担保、融资租赁、商业保理和网络小贷四项业务资质，对应的四家公司形成基本业务团队，合规控险前提下积极运营展业 [8] 收购华富国际 - 将其重新定位为境外综合性金融平台，与境内金融平台产生协同效应；已通过供股方式融资约 51.33 亿港元，突破资本金瓶颈，完善业务模式及运营管理机制；境内业务平台探索与中国泛海金融业务协作 [7][8] 公司应对措施 有息负债应对 - 加快战略转型、国际化进程及地产项目销售去化，提高项目回款效率；发挥多市场、多平台优势，加大股权、债权融资力度，优化资本结构、降低融资成本 [7] 定增进展 - 2016 年度定增项目未获中国证监会批文，积极与证监会沟通并关注同业再融资进展，与前期意向投资者交流，获批后尽快完成发行 [7]

投资者关系活动基本信息 - 活动时间为2020年1月2日下午15:00 - 17:00 [1][3][5] - 活动地点在北京民生金融中心会议室 [1] - 参与单位有合茂集团、富赢资产、东方利锦投资等多家机构 [1] - 上市公司接待人员包括公司董事、副总裁、董事会秘书舒高勇等多人 [1] 公司财务状况 - 2018年底公司有息负债规模约1100亿元，2019年9月底降至约750亿元，公司通过未新增拿地、优化资产负债结构、出售项目等举措主动降杠杆、减债 [3] - 公司管理层决心降低资产负债率，2020年将着手研究规划未来几年资产、负债配比 [3] 公司担保与质押情况 - 公司对第三方的担保源于2019年初出售东风公司、上海公司股权后相关债务延续，其余“对外担保”为对控股子公司融资担保，风险可控 [4] - 公司大股东质押公司股票大部分系场外质押，持续质押为补充质押，大股东资信良好，质押风险可控 [4] 公司引战计划 - 金融子公司层面，公司对民生信托持股93.42%，对民生证券持股87.645%，对亚太财险持股51%，为完善股权结构、提升实力推动引战 [4][5] - 地产公司层面，公司期望为武汉项目引入在项目开发、产业运营等方面有丰富经验的优质投资者 [5]

调研基本信息 - 调研时间为2019年11月14日下午15:00 - 16:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 参与单位有中信建投、太平洋证券、中国人寿、合众资产、华商基金等 [1] - 上市公司接待人员包括公司副总裁潘瑞平、副总裁兼董事会秘书舒高勇、财务总监刘国升等 [1] 房地产销售计划 - 今年年初公司将北京部分项目、上海项目整体出售给融创，境内房地产业务主要聚焦武汉中央商务区项目 [3] - 2020年公司将推动地产板块资源销售去化，加紧武汉中央商务区项目剩余待建地块开发建设，抓紧芸海园销售，促成整售项目落地 [3] 海外地产布局进展 - 公司在美国5个城市共有7个地产类项目，洛杉矶、旧金山项目已开工建设，其他未动工 [3][4] - 公司放缓海外项目资金投入和开发节奏，计划择机出售部分项目，相关项目处置方案在与潜在买方洽商中 [4] 境内地产项目出售考虑 - 境内地产板块剩余主要项目为北京泛海国际居住区项目2、3地留存物业和武汉中央商务区项目 [4] - 沈阳泛海国际居住区、大连泛海国际旅游度假区项目如有合适市场机会，不排除出售可能，目标是优化资产布局、回笼资金 [4] 债务偿债安排 - 今年内到期债务偿债资金来源包括经营性现金流入、部分资产出售回收资金、资本市场再融资安排、子公司引入战略投资者募集资金 [5] - 公司申请的50亿元小公募债已获深交所审核通过，已发行首期5.5亿元，预计第二期发行额度不超过22亿元 [5] 民生银行授信额度 - 民生银行给予公司控股股东中国泛海年度集团授信额度205亿元，期限一年 [5] - 公司已占用额度中的41亿元，后续有合适项目可继续申请融资 [5] 金融子公司引战 - 公司旗下金融子公司积极推进引战事宜，希望优先选择“转让老股 + 增发新股”方式 [6] - 公司将综合权衡战投方企业类型、资源协同能力、资金实力等因素进行选择 [6] 公司应对困难策略 - 外部宏观因素如国内外宏观环境变化、房地产调控政策、境外投资政策变化对公司造成压力 [6] - 公司经营变化包括销售方面调控政策限制等因素影响，投资方面前期收购金融子公司资金投入大、盈利能力待提升，境外项目无经营现金流 [6][7] - 公司态度是不回避、不畏惧，统筹谋划，发挥优势，狠抓落实，相信基本面会向好发展 [7]

调研基本信息 - 调研时间为2019年11月15日下午14:00 - 15:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 参与单位有中加基金、方正证券、银华基金等多家机构 [1] - 上市公司接待人员包括公司副总裁、董事会秘书舒高勇，财务总监刘国升等 [1] 公司人事变动 - 原董秘陈怀东因个人原因辞职，新任董秘舒高勇为公司副总裁，主管金融板块业务，对公司整体特别是金融业务较熟悉 [2] 公司业务规划 - 近几年放慢对外投资节奏，暂无境内外拿地计划，短期内暂无新增金融牌照收购计划，下一阶段重点提升现有平台经营质量、盈利能力和财务稳健性 [2] 金融子公司引战 - 公司控股的民生信托、民生证券、亚太财险持股比分别为87.645%等，适度市场化、社会化股权结构利于子公司发展，目前正与若干意向投资者深入洽谈，希望明年上半年落地 [3] 降杠杆情况 - 降杠杆是公司去年、今年乃至未来几年重点工作目标之一，有息负债规模从2018年底的1102.51亿元降至2019年6月底的756.52亿元，资产负债率较2018年底下降约4.22个百分点，将通过资产优化、加快房地产项目销售、子公司引战等方式继续优化资产负债结构 [4]

公司基本信息 - 证券代码 000046，证券简称泛海控股 [1] - 2019 年 9 月 9 日上午 9:30 - 11:00，中信资管到公司北京民生金融中心 C 座 22 层 2 号会议室进行现场调研，公司财务总监等人员接待 [1] 上半年度业绩情况 - 截至 2019 年 6 月底，总资产约 1841.22 亿元，归属于上市公司股东的净资产 217.43 亿元 [1][2] - 上半年营业总收入未提及具体金额，金融业务收入占比约 80% [2] - 归属于上市公司股东的净利润 17.37 亿元，同比增长 30.28% [2] - 有息负债规模从 2018 年底的 756.52 亿元下降，资产负债率较 2018 年底下降，2019 年 6 月底境内债务和境外债务情况未提及具体金额，内保外贷规模接近百亿 [2] 武汉项目情况 - 公司认为武汉项目有区位、业态、价格等优势，是房地产销售重中之重，多措并举推进营销工作，写字楼销售是今年重头戏，已有一栋楼确定整售 [3] - 公司房地产销售原则是随行就市、灵活调整，如武汉项目近期新开楼采用毛坯销售 [3] 海外项目情况 - 海外地产布局位于美国纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷等，洛杉矶和旧金山项目已开工，其他项目处于前期规划设计阶段 [3][4] - 公司放缓海外项目资金投入和开发节奏，不排除出售部分项目，考虑择机出售印尼电厂项目 [4] 融创交易情况 - 交易现金支付金额 125.53 亿元，付款节奏为 50%、30%、20%，武汉公司已收到部分款项，各方争取完成剩余款项支付 [4] 公司评级及相关工作 - 评级机构关注公司流动性、偿债能力、财务稳健性，公司将加快房地产项目销售等工作，提升经营稳健性 [4] 子公司引战情况 - 武汉公司先后引入 46 亿元资金，证券、信托、保险等金融子公司积极推进引战事宜，确定后履行审议和披露义务 [5] 行业分类变更情况 - 2018 年证券、信托、保险业务收入分别占上市公司营业总收入的 12.08%、19.08%、28.47%，房地产业务收入占比 39.13% [5] - 公司综合考虑行业分类变更，因房地产业务有较大土地储备，待金融业务占比提升将积极推进 [5][6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为其他（机构投资者现场调研） [1] - 参与单位有银华基金、中银基金、中信建投证券、第一创业证券等 [1] - 时间为2019年12月6日上午10:00 - 12:00、下午14:00 - 15:00 [1] - 地点在北京民生金融中心C座22层2号会议室 [1] - 上市公司接待人员包括财务副总监严珊明等 [1] 降杠杆工作进展 - 有息负债规模从2018年底约1100亿元降至2019年9月底约750亿元 [3] - 降低负债依托年初向融创出售项目减少200多亿元有息负债和2019年前三季度累计偿还债务本息300多亿元 [3] 有息负债构成及偿债安排 - 截至2019年9月末，有息负债余额约750亿元，境内约500亿元，境外约250亿元 [3] - 偿债安排包括加大地产项目销售力度、推动金融机构分红、择机优化境外资产、加快政府一级开发资金返还款回收、基于现有优质资产再融资 [3] 境外资产处置 - 公司积极推动境外资产处置，相关境外资产匹配部分负债，出售增量用于偿还其他债务 [4] 应对金融机构融资谨慎措施 - 针对到期债务提前约半年启动工作，与金融机构沟通协商，若无法续作考虑其他机构和融资方案 [4] - 公司资产质量优良，与金融机构有稳定互信合作关系 [4] 金融子公司引战进展 - 公司对民生信托持股93.42%，对民生证券持股87.645%，对亚太财险持股51%，引战空间大 [5] - 公司重视引战工作，与投资者广泛接触洽谈，希望明年上半年落地 [5]

调研基本信息 - 调研时间为2017年10月11日上午10:00 - 12:00 [1][3] - 调研地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 发起方为天风证券，参与机构投资者20余人，包括中信证券、嘉实基金、廊坊银行等 [3] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁宋宏谋，公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东，公司财务总监刘国升，公司行政总监潘瑞平，公司证券事务代表陆洋、李秀红 [1][3] 房地产业务情况 业绩下降原因及展望 - 2017年上半年房地产业绩同比下降，因主要项目所在的北京、上海、武汉属限购、限售城市 [3] - 下半年随着武汉中央商务区芸海园项目持续销售（5月已开盘）以及上海泛海国际公寓项目入市销售（预计10月底左右开盘），房地产销售情况将提升 [3] 土地储备情况及计划 - 待开发土地包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米、沈阳项目7.17万平方米、美国纽约南街项目8.36万平方米、夏威夷科琳娜1号地项目14.94万平方米、夏威夷科琳娜2号地项目9.23万平方米、夏威夷西区项目33.5万平方米 [4] - 还有大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等正在开展一级开发或拆迁工作 [4] - 公司将持续关注优质地块，积极寻找投资机会保障房地产业务可持续发展 [4] 项目开发建设情况 - 洛杉矶项目按计划进度施工，建成后将成地标性建筑，融资渠道包括发行美元债、旗下香港上市公司中泛控股有限公司境外融资等 [4] - 夏威夷项目处于前期规划设计阶段，规划建筑面积约58万平方米，规模优势明显 [5] 金融业务情况 金融平台布局 - 拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [5] 各子公司经营情况 - 民生证券在2017年证券公司分类评级中从CC级跃升至A级 [5] - 民生信托复业四年发展迅速，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%，2017年5月在2016年行业评级中获评最高级别A级 [6] - 亚太财险经营状况好转，关键指标综合成本率大幅下降，第二季度略微盈利 [6] - 民生金服基本完成平台搭建，产品开发和推广有序推进 [6] - 中国泛海金融完成一轮供股融资，募集资金约51.33亿港元，以境外综合金融服务平台为定位拓展业务并加强协同发展 [6] 境外投资情况 - 已在房地产、电力、金融等领域海外布局，今年未新增境外投资项目，重点推动已落地项目，各项目有序推进 [7] - 下一阶段综合考虑多种因素，审慎决策、理性投资并做好风险防范 [7] 资产负债率情况 负债原因 - 负债规模大因转型并购投入及在建项目投入产生资金需求，且存量土地按成本而非公允价值计量，其真实价值远超成本 [7] 应对措施 - 稳步推进房地产项目开发和销售，提高回款效率，如上海泛海国际公寓项目入市销售 [8] - 提升各子公司盈利水平 [8] - 发挥多平台优势，推进股权融资工作 [8]

调研基本信息 - 调研时间为2017年12月8日下午14:30 - 16:30，上午举办机构投资者现场调研活动 [1][3] - 地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 参与单位包括光大证券、西部证券、南方基金等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有泛海控股董事、副总裁宋宏谋等多人 [1][3] 金融板块盈利情况 - 民生信托拓展财富管理业务，经营业绩增长强劲 [3] - 民生证券评级跃升至A级，亚太财险实现略微盈利 [3] - 年初收购的中国泛海金融完成一轮供股融资，加强资本实力 [3] - 互联网金融平台基本搭建完成，产品开发和推广有序推进 [3] - 筹建中的金融平台积极为展业做准备 [3] 战略投资情况 - 围绕服务实体经济、防范金融风险开展战略投资，考察和储备大量优质项目 [4] - 年内对万达影视、中民投等项目部分退出，获较好投资收益 [4] 海外项目情况 - 海外项目于2013、2014年左右取得，今年无新增海外项目投资 [4] - 各项目有序推进，滚动开发，未造成较大资金压力 [4] - 夏威夷项目面积大，属滚动开发，2017年放缓投资进度，尚处规划设计阶段 [5] - 2015年以中泛控股有限公司为平台收购印尼燃煤发电项目，响应“一带一路”倡议 [6] 债务应对措施 - 受房地产调控影响，融资渠道收窄，公司提高地产项目产出、提升金融平台业绩 [5] - 积极采取多种措施拓展融资渠道，保障财务稳健运行 [5] 股权质押问题 - 股票质押难证明公司资金紧张，该业务受金融机构欢迎且操作简单 [5] 地产项目情况 - 武汉项目是今年地产板块重点销售项目，开发进展及去化情况顺利 [6] - 上海项目10号地已完成开发建设，正办理预售证，办理后进入销售回款阶段 [6] - 大连人工岛项目填海造地已建成，具备建设条件 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2017年10月18日上午9:30 - 11:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心2号会议室 [1] - 发起方为西南证券，参与机构有安邦资管、银华基金、幸福人寿等 [1] - 上市公司接待人员包括民生证券财务总监等多人 [1] 土地储备情况 - 待开发土地包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米等多个项目 [3] - 大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等正在开展一级开发或拆迁工作 [3] 金融板块发展情况 整体布局 - 拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [3] 各子公司情况 - 民生证券：2017年证券公司分类评级中级别从CC级跃升至A级，上半年投资银行业务净收入大幅增长44.63%，带动收入和利润提升 [4][6] - 民生信托：复业四年发展迅速，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%，2017年5月在2016年行业评级中获评最高级别A级 [4] - 亚太财险：进行系统全面优化，经营状况好转，关键指标综合成本率大幅下降，第二季度略微盈利 [4][7] - 民生金服：基本完成平台搭建，产品开发和推广有序推进 [4] - 中国泛海金融：完成一轮供股融资，募集资金约51.33亿港元，以境外综合金融服务平台为定位拓展业务 [4][5] 民生信托业务情况 - 主动管理型信托业务占比约 [5] - 信托资金投向除慈善信托外的八大信托业务，规模较大的是标品信托、股权信托、财产信托、债权信托，同业信托和事务信托占比约，债券化信托规模较小 [5] 民生证券业务情况 佣金率与网点 - 净佣金率降幅略低于行业降幅，增设营业部网点是为提高财富管理、落实客户分类服务、引进机构及高净值客户 [6] 投行业务 - 由投资银行事业部和固定收益事业部负责，对项目质量进行多级管理 [6][7] 亚太财险经营情况 - 坚守“保险姓保”定位，以扭亏为盈为目标、降低综合成本率为抓手，上半年关键指标优于预期，第二季度略微盈利 [7] 战略投资情况 - 围绕服务实体经济、防范金融风险目标，加强投资平台建设等，考察和储备大量优质项目，加强对北汽新能源、WeWork等重点项目投后管理，初步建立专业经营运作体系 [7][8]