调研基本信息 - 调研时间为2019年9月17日下午15:00 - 16:00 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层2号会议室 [1] - 参与单位有中金公司、国信证券、招商资管、佛山农商银行 [1] - 上市公司接待人员包括财务总监刘国升等 [1] 海外地产布局 - 公司在美国5个城市（纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷、索诺马）共有7个地产类项目，洛杉矶、旧金山项目已开工建设，其他项目在前期规划设计阶段 [2] - 公司因国家境外投资政策和美国房地产周期变化，放缓海外项目资金投入和开发节奏，不排除出售部分项目 [2] 子公司引战工作 - 地产股权层面，武汉公司去年开始分批次成功引进46亿元外部投资，正推进新一轮30亿元资金引入 [2] - 金融股权层面，证券、信托、保险等金融子公司积极推进引战，优先选择“转让老股 + 增发新股”方式 [2] 融资安排 - 民生银行同意给予公司控股股东中国泛海控股集团有限公司年度集团授信额度205亿元，期限一年 [3] - 公司此次向民生银行申请融资41亿元，后续有合适项目可继续申请融资 [3] 负面传闻应对 - 公司经营管理正常、稳健开展，将按既定计划推进“转型发展”“资产优化”“降杠杆”等重点工作 [3] - 公司欢迎媒体关注报道，愿意配合调研采访，通过合理合规途径发布信息提升投资者信心 [3][4]

投资者关系活动基本信息 - 活动时间为2018年5月16日上午9:30 - 12:00 [3] - 活动地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [3] - 接待人员包括公司执行董事、董事长卢志强等多人 [3] - 参与单位有中信建投证券、中信建投基金等多家机构 [1] 公司业务板块情况 房地产板块 - 2017年将控成本、稳节奏、防风险作为重点，推动重点项目开发建设与销售，但受调控政策影响，北京、上海项目未如期取得预售许可证，签约销售面积和金额远低于往年同期 [3] - 目前取证未售、已开发待取证、持有经营性物业约525万平方米，集中在北京、上海和武汉，公司将加大销售力度、改进策略 [4] - 土地储备分布在武汉、上海、北京、大连、沈阳以及境外的夏威夷、纽约等地 [4] - 2018年预计签约销售收入较去年同期稳定增长，主要推盘项目集中在武汉、上海、北京，海外洛杉矶项目明年一季度具备销售条件 [7] 民生信托 - 公司持股比例达93%多，2017年精准把握行业趋势，实现营业收入和净利润大幅增长 [4] - 2017年实现营业收入33.08亿元，同比增长72.22%；净利润18.15亿元，同比增长90.87%；年末管理信托资产规模达1871亿元，同比增长30.47% [5] - 2018年一季度各项指标正常，有望继续贡献稳定高回报，将更注重合规、审慎、稳健 [5] 民生证券 - 公司持股比例达80%多，体制机制相对灵活，2017年深化内部优化，做大做强投行、研究及经纪业务 [5] - 2017年投行部门IPO过会16家，跻身行业前十，积极向增值服务转型，加大财富管理力度，资管和自营投资发展良好 [5] 海外项目 - 今年无新增海外项目投资，各项目有序推进，实施滚动开发，未造成较大资金压力 [6] 公司财务与债务情况 资产负债率 - 财务报表资产负债率较高，但真实资产负债率相对较低，原因包括土地入账方式和金融及战投资产价值未充分体现 [6] - 下一步将推进119亿非公开发行股票工作、加快地产销售、提高金融平台盈利能力、研究引入战略投资者等优化负债率 [6] 偿债计划 - 针对2018 - 2019年债务集中到期，制定了偿债计划，包括经营性现金流入、金融板块分红收入、引进战略投资者、未使用授信额度、资本市场再融资等方式覆盖到期借款 [7] 公司其他情况 拿地计划 - 目前主要重心是加快现有存量开发和销售，持续关注其他机会 [8] 战略投资 - 投资方向包括地产和金融产业链上下游优质标的以及与主业协同或符合整体战略的成长性标的，投资方式有控股型并购和参股投资 [8] - 决策兼顾合规、专业和效率，退出会根据项目情况选择IPO或资产重组等方式，最终视项目和公司战略决定是否退出 [8][9] 引入战略投资者 - 已为武汉公司引入新投资者，后续将推进子公司层面战投引入工作 [9] 重组影响 - 终止筹划重大资产重组不影响公司发展战略和正常经营，公司将继续提升可持续发展及盈利能力 [9] 对外担保 - 对外担保基本为对控股子公司或控股子公司之间的担保，风险可控 [9] 债券价格波动 - 公司关注到部分债券价格波动，正与市场各方积极沟通，当前经营正常，对足额偿付有合理计划和安排 [9][10]

评级下调情况 - 标普将公司评级由“B - ”下调至“CCC - ”，惠誉将公司评级由“B”下调至“B - ”，公司称基本面未发生负面变化，评级提及问题为老问题且已积极应对 [2] 债务规模与结构 - 2018年剩余时间内，公司待偿还的境内外债务规模约为300亿元，其中债券约占1/4，剩余大多为银行贷款类资金 [2] 偿债措施 - 房地产项目销售方面，上海项目有望近期开盘，客户需求旺盛；武汉项目销售正常且将推新盘，去化率理想；北京项目正沟通预售许可证问题 [3] - 再融资方面，公司将综合运用银行、信托、发行债券等多种渠道筹措资金，并在成本和效率间衡量 [3] - 公司积极推进子公司引入战略投资者工作，还有大量待返还的一级开发成本作为资金来源 [3] 特定债务回应 - 对于今年七八月份即将到期的8亿美元债，上海项目有望回笼现金，海外还有可快速变现资产，公司会确保债务按期足额偿还 [4] 融资前景看法 - 2018年“去杠杆、严监管”背景下企业融资难度提升是普遍现象，但公司对融资能力有信心，原因包括融资以银行资金为主、与金融伙伴互信合作、资产质量优良、拓展标准化融资产品 [4][5] 资产负债率改善 - 公司实际资产负债率约60%，下一步将加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、推进子公司引入战略投资者事项来改善资产负债结构 [6] 引入战略投资者进展 - 已为控股子公司武汉公司引入新投资者，首笔增资款到位，正进一步推进子公司层面引入工作，与若干投资者接洽，待确定后履行程序和披露信息 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2018年9月11日下午15:00 - 16:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 参与单位包括方正证券、国信证券、工银瑞信等多家机构投资者 [1] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东和财务总监刘国升 [1] 公司经营情况 总体情况 - 2018年上半年公司经营管理总体稳健，主要经营指标稳中求进，风险可控 [2] 地产业务 - 上半年受行业调控影响，北京、上海项目未按计划取得预售许可证，签约销售不理想；第三季度上海项目8月下旬取证销售，去化较好，北京项目取证有进展，武汉项目持续去化并将推新盘，预计下半年地产板块表现提升 [2] 金融业务 - 控股子公司民生信托上半年净利润8.85亿元，同比增长71.57%，为上市公司提供有力业绩支撑 [2] - 民生证券受资本市场调整、IPO审批趋严等因素影响，业绩同比下滑，但合规力度加强，未出现重大风险事项，经营管理稳健 [2] 上海项目情况 - 上海项目含10号、12号、14号地，12号和14号地在拆迁，开盘的泛海国际公寓是10号地一部分，位于上海黄浦区，临近外滩 [3] - 本次推出130套房源，约3.8万平方米，主力户型为290 - 293平方米精装大平层 [3] - 自8月下旬开盘，认购套数超80套，去化率超60%，持续销售和回款将改善现金流，提升地产业绩 [3] 房地产项目开发安排 - 上半年无新开工项目，以续建为主；下半年综合考虑各方面因素，稳妥推进开发工作 [4] 引战情况 - 上半年全资子公司武汉公司引入30亿元投资事宜落实，完成部分资金到账和部分股权变更 [4] - 公司正与多家意向企业洽谈子公司合作事宜，确定后将履行审议程序和信息披露义务 [4] 债务偿还与融资安排 债务偿还 - 今年若干笔大额债务到期，公司重视并早做规划，近期到期的境内外债务均已按计划偿还 [4] 融资情况 - 近期成功发行两个产品，8月底发行7亿元中期票据，9月上旬发行40亿元私募债，反映市场对公司发展有信心 [4] - 公司正抓紧推进ABS、ABN等其他多个融资项目 [5] 借款规模与结构 - 截至2018年6月底，公司借款规模约1200亿元，债券规模约385亿元，占借款规模32%，剩余大多为银行及其他金融机构贷款 [5] - 存量境内债券约168.9亿元系上市公司本身发行，美元债约19.35亿美元系境外附属公司发行，次级债约88亿元系控股子公司民生证券发行，其他主要为地产项目公司负债 [5] 资产负债结构改善 - 资产负债率较高是公司经营模式的历史问题，考虑土地取得早且成本法入账，实际真实资产负债率相对较低 [5] - 公司将加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项，改善资产负债结构 [6] 重大资产重组 - 公司年初筹划重大资产重组，后因条件不成熟终止，重组相关事项以公司在中国证监会指定信息披露媒体发布的公告为准 [6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为其他（天风证券组织的机构投资者现场调研活动） [1][3] - 参与单位包括天风证券、中信证券、华创证券等多家机构投资者 [1][3] - 活动时间为2018年12月6日下午14:00 - 15:30 [1] - 活动地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东，公司副总裁潘瑞平，公司资产财务管理总部执行副总裁林明生等 [1][3] 境内外地产业务情况 国内业务 - 北京项目：正在开发的1号地约67万平方米（未含地下部分），2、3号地剩余部分销售，2018年9月底推出75套房源约3.13万平方米，回款良好 [3] - 上海项目：由10、12、14号地组成，12、14号地在拆迁阶段，10号地的泛海国际公寓开盘销售，推出130套房源约3.8万平方米，认购百套，去化率超75% [3][4] - 武汉项目：芸海园年内在售，全盘累计销售超50% [4] 海外业务 - 洛杉矶项目2018年4月封顶，预计2019年上半年开始销售；旧金山项目2016年开工；其他项目在前期规划设计阶段 [4] 项目相关问题解答 - 上海10号地部分房屋未去化原因：摇号系上海当地政府要求，销售前意向购买用户超过30%即需摇号，目前仍有意向陆续认购 [4] - 上海12、14号地进展：12、14地块一期房屋征收工作未结束，2019年配合政府推进工作，14地块二期视一期进展择机启动 [5] 公司业务战略与财务情况 海外业务战略 - 目前海外项目系前几年获取，国家收紧政策后未新增项目，调整开发节奏，由总部管理调整为属地管理，未来坚持审慎态度并防范风险 [5] 引进战略投资 - 上半年全资子公司武汉公司引入30亿元投资，完成部分资金到账和股权变更，还在与多家意向企业洽谈子公司合作 [6] 融资安排 - 下半年成功发行三个产品，8月底发行7亿元中期票据，9月上旬发行40亿元和22亿元私募债，还在推进ABS、ABN等融资项目 [6] 资产负债率问题 - 报表资产负债率高、产品周转慢是经营模式历史问题，实际真实资产负债率相对较低，下一步将加快地产销售回款、提高金融平台盈利分红、推进子公司引入战投改善资产负债结构 [7]

调研基本信息 - 调研时间为2019年3月13日下午14:00 - 16:00 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座4层1号会议室 [1] - 参与单位有中信证券、中信建投等多家机构投资者 [1] - 上市公司接待人员包括董事、副总裁陈怀东等多人 [1] 资产出售情况 - 武汉中央商务区股份有限公司向融创出售资产，现金支付金额125.53亿元，付款节奏为50%、30%、20%，融创已支付第一笔50%，第二笔30%待股权交割后2日内支付，剩余20%在协议签署后6个月内支付 [2] - 保留武汉项目是因其体量大（约820万平方米）、业态丰富、拿地成本低，有运营和发展潜力，而北京、上海项目受调控政策影响大，开盘滞后限制业务发展 [2] 金融业务发展 - 公司拥有民生信托、民生证券、亚太财险等核心金融平台，民生信托转型成绩突出，多项核心指标进入行业前列，民生证券优化软实力，亚太财险连续两年盈利 [3] 海外地产项目 - 海外地产布局在美国纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷等地，洛杉矶和旧金山项目已开工，其他项目在前期规划设计阶段，公司放缓资金投入和开发节奏，不排除出售部分项目 [3] 偿债安排 - 今年内到期债务偿债资金来源包括经营性现金流入（加快北京和武汉项目销售回笼资金）、子公司分红、资产出售回收资金（武汉公司向融创出售资产已收50%约62.77亿元，剩余有望年内收回）、资本市场再融资安排（私募债已发行62亿元，计划发行剩余10亿元，小公募债50亿元待发行，推进非公开发行股票项目计划募集119亿元）、子公司引入战略投资者募集资金 [4] 子公司引入战略投资者 - 2018年武汉公司引入30亿元投资已落实部分资金到账和股权变更，公司还在与多家意向企业洽谈合作 [5] 董监高人员调整 - 2018年底修订《公司章程》，董事从18人减至13人，监事从15人减至9人，近期董监高人事调整是为与章程一致，缩减规模提高决策效率，调整人员结构契合战略转型方向，高管多有金融和资本市场背景 [5] 大股东股权质押风险控制 - 控股股东中国泛海质押股权多为场外质押，股价下跌可通过补充质押物、提前还款等协商解决 [6]

泛海控股股份有限公司 2022 年第三季度报告 2022 年第三季度报告 证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：2022-144 泛海控股股份有限公司 2022 年 10 月 1 泛海控股股份有限公司 2022 年第三季度报告 重要内容提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长栾先舟先生、总裁兼财务总监刘国升先生声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。 公司所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司第三季度报告未经审计。 2 泛海控股股份有限公司 2022 年第三季度报告 第一节 主要财务数据 一、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 | | 本报告期 | 本报告期比上年同期增减 | 年初至报告期末 | 年初至报告期末比上年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 同期增减 | | 营业总收入（元） | 4,949,283,551.60 | 19.51% | 8,872, ...

泛海控股股份有限公司 2022 年半年度报告 泛海控股股份有限公司 2022 年半年度报告 2022 年 8 月 1 泛海控股股份有限公司 2022 年半年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。 公司董事长栾先舟先生、总裁兼财务总监刘国升先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本半年度报告涉及公司未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对 此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本半年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节"管理层讨论与分析"之"公司面临的风险和应 对措施"部分内容。 2 | 第一节 重要提示、目录和释义 2 | | --- | | 第二节 公司简介和主要财务指标 7 | | 第三节 管理层讨论与分析 10 | | 第四节 公司治理 28 | ...

泛海控股股份有限公司 2022 年第一季度报告 证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：2022-061 泛海控股股份有限公司 2022 年第一季度报告 2022 年 4 月 1 泛海控股股份有限公司 2022 年第一季度报告 重要内容提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长栾先舟先生、总裁方舟先生、财务总监刘国升先生声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。 公司所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司第一季度报告未经审计。 2 泛海控股股份有限公司 2022 年第一季度报告 第一节 主要财务数据 一、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 | 单位：元 | | --- | | | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（元） | 2,283,805,277.13 | 6,210,485,514.07 | -63.23% | | 归属于上 ...

泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告 泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告 2022 年 4 月 1 泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长栾先舟先生、总裁方舟先生、财务总监刘国升先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准 确、完整。 没有董事、监事、高级管理人员对 2021 年年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。 审议本次年报的董事会会议以现场会议和视频会议相结合的方式召开。公司全体董事均亲自出席了审议本 次年报的董事会会议。 非标准审计意见提示 √ 适用 □ 不适用 永拓会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务报告出具了保留意见审计报告，本公司董事会、 监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 内部控制重大缺陷提示 □ 适用 √ 不适用 公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：公司 2021 年度拟不派发现金红利，不送红股，也不以 资本公积金转增股本。本 ...