ACR公司 - ACR公司在2020年8月接管后，成功清理了先前管理团队的投资组合，专注于降低风险并控制费用[6] - ACR公司目前不支付普通股股息，因为他们没有应该分配给股东的应税收入[7] - ACR公司的管理团队已成功减少股数23％，并继续积极回购股份，导致股价上涨94％[7] - ACR公司的ACR.PR.C优先股票具有独特的固定-浮动利率，如果在2024年7月30日未赎回，则根据当前SOFR利率，浮动票息率将为11.5％[8] PTY基金 - PTY基金（PIMCO Corporate & Income Opportunity Fund）是PIMCO的“旗舰基金”，在过去20年中一直为投资者提供着表现优异的债券基金[13] - PTY基金专注于高收益信用和非美元投资，是PIMCO最表现出色的债券基金之一[13] - PTY基金在过去的几年中一直在购买各种类型的债务，管理团队的业绩记录使其成为我定期再投资的一个位置[17]

公司股利宣布 - 公司将支付其8.625%固定至浮动C系列累积可赎回优先股每股0.5390625美元的现金股利[2] - 公司还将支付其7.875% D系列累积可赎回优先股每股0.4921875美元的现金股利[3] 公司背景介绍 - ACRES商业地产公司宣布董事会宣布了对其优先股的现金股利[1] - ACRES商业地产公司是一家房地产投资信托公司，主要专注于通过直接所有权和合资企业发起、持有和管理商业房地产（CRE）抵押贷款和商业房地产物业的股权投资[4]

公司概况 - 公司是一家房地产金融公司，主要专注于发放商业房地产抵押贷款和商业房地产股权投资[7] - 公司主要通过利息收入和直接股权投资在商业房地产中获得租金收入[8] - 公司的投资策略主要包括浮动利率的商业房地产贷款，房地产抵押贷款的优先权利，次级权利，优先股权投资和房地产股权投资[8] 投资组合 - 公司在2023年度选择性地发放了总承诺金额为6820万美元的三笔商业房地产贷款[8] - 公司的商业房地产贷款组合在2023年12月31日的净值为19亿美元，加权平均利差为3.77%，加权平均底线为0.70%[8] - 公司的商业地产贷款组合中，总贷款组合为18亿美元，其中西南地区占26.6%，东南地区占22.0%，山区占15.0%[20] 资产管理 - 公司在2023年12月31日持有的房地产投资总价值为247,294千美元，其中包括直接股权投资和从贷款活动中获得的房地产投资[22] - 公司持有的房地产投资中，包括土地和在建工程等不可折旧资产，总计162,662千美元[22] 风险管理 - 公司通过借款策略融资其投资组合，寻求将融资的到期日与投资的到期日匹配[10] - 公司通过监控所有金融契约的财务契约来管理利率、定价和流动性风险[10] - 公司通过保持多样化的商业房地产贷款和其他相关投资组合来管理投资风险[10] 管理协议 - 公司管理协议规定，管理费为公司净资产的1.50%，并且还有激励性报酬，根据公司可分配收益和股票价格计算[25] - 公司激励性管理费用是根据公司可分配收益和股东权益计算，每季度支付[26] - 公司管理协议的当前合同期限至2024年7月31日，之后每年自动续约，董事会每年审查管理人员的表现[30] 风险因素 - 公司可能会因对手方违约或资产价值下降而在回购交易中遭受损失[39] - 当前经济和市场条件恶化可能限制公司获得资本和融资，影响盈利能力、分配能力和普通股市场价格[56] - 经济放缓或衰退导致房地产价值下降可能损害公司投资并影响运营[57] - COVID-19等传染病爆发可能对公司的财务状况、运营结果和流动性产生不利影响[58] - 长期宏观经济影响可能持续，COVID-19的间接影响仍可能存在[59]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度GAAP净收益为1.7百万美元,每股0.20美元 [15] - 第四季度计提1.1百万美元的预期信用损失准备,较第三季度的2百万美元有所下降 [15][16] - 截至2023年12月31日,贷款组合的信用损失准备总额为28.8百万美元,占贷款余额的1.54% [17] - 2023年第四季度房地产投资净亏损增加至80万美元,主要由于酒店业务的季节性因素 [18][19] - 2023年第四季度每股可分配收益为0.55美元,较第三季度的0.73美元有所下降 [19] - 2023年12月31日的每股GAAP账面价值为26.65美元,较9月30日的25.07美元有所上升,主要由于股票回购计划 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度贷款净减少64.7百万美元,主要由于贷款偿还98.3百万美元,新增贷款29.7百万美元 [11] - 浮动利率贷款组合的加权平均利差为3.77% [12] - 截至2023年12月31日,公司共有70笔贷款,其中11笔评级为4或5级,占贷款余额的16%,较第三季度有所增加 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未提供具体的市场数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于投资组合的整体质量,包括房地产投资,目标是提高信用质量并将资本重新投入到表现良好的类别 [14] - 公司完成了两笔CRE证券化的再投资期,未来将用贷款偿还来偿还证券化票据 [23] - 公司的GAAP债务权益比率和有追索权的债务权益比率均有所下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是挑战性的一年,但2024年资本市场正在重新开放,资产交易正在恢复 [26] - 公司将继续专注于投资组合的信用质量,最大化投资价值以抵消公司的税务亏损,并继续为借款人客户提供服务 [27] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** - 导致评级4和5的贷款增加的原因是什么,以及未来贷款质量的展望 [30][31] **Mark Fogel 回答** - 4和5级贷款的增加主要是由于一些资产的现金流短期下降,而不是资产信用质量的下降 - 进入4和5级并不意味着会发生本金损失,公司已成功收回一笔5级贷款的全部本金 [31][32] 问题2 **Stephen Laws 提问** - 公司何时会出售房地产投资并将资金重新投入贷款组合 [32] **Mark Fogel 回答** - 公司对两项房地产投资的退出时间有一定预期,但目前时间尚不确定 [33] 问题3 **Stephen Laws 提问** - 公司增加股票回购额度的原因,以及未来是否会恢复派息 [34] **Andrew Fentress 回答** - 公司目标是追求较高的股本收益率,当股价较低时进行回购更有吸引力 - 公司计划在适当时候开始向股东派发股息,目标是达到约10%的股息收益率 [35][41][42] 问题4 **Chris Muller 提问** - 公司对即将到期的利率上限合同的应对措施 [42] **Mark Fogel 回答** - 公司提前6个月与借款人就利率上限合同展期进行沟通,大部分借款人都能顺利续签新的利率上限合同 [43][44]

文章核心观点 - 分析ACRES Commercial季度财报表现及股价走势，探讨未来发展并提及同行业Altisource Portfolio Solutions业绩预期 [1][2][3][5] ACRES Commercial季度财报情况 - 季度每股收益0.55美元，未达Zacks共识预期的0.58美元，去年同期为0.60美元，此次财报盈利意外为 -5.17% [1] - 上一季度预期每股收益0.53美元，实际为0.73美元，盈利意外为37.74% [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识每股收益预期 [1] - 截至2023年12月季度营收1336万美元，未达Zacks共识预期，较去年同期的1378万美元有所下降，过去四个季度三次超出共识营收预期 [1] ACRES Commercial股价表现 - 自年初以来，公司股价上涨约9.7%，而标准普尔500指数涨幅为6.5% [2] ACRES Commercial未来展望 - 股票近期价格走势和未来盈利预期的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 盈利前景可帮助投资者判断股票走向，实证研究表明近期股价走势与盈利预测修正趋势密切相关 [3] - 财报发布前，盈利预测修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [4] - 下一季度共识每股收益预期为0.46美元，营收1400万美元，本财年共识每股收益预期为2.21美元，营收5710万美元 [4] 行业情况及同行业公司表现 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后27%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] - 同行业的Altisource Portfolio Solutions尚未公布2023年12月季度财报，预计3月7日发布 [5] - 该公司预计本季度每股亏损0.33美元，同比变化 +26.7%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - 预计营收3436万美元，较去年同期增长4.7% [6]

公司业绩 - ACRES商业地产公司报告了2023年12月31日结束的季度和年度的业绩，其中GAAP净收入分配给普通股为170万美元，每股摊薄为0.20美元[1] - 公司总裁兼首席执行官Mark Fogel表示，ACRES团队继续专注于维护投资组合中的信用质量，确保并提升股东价值[2] 电话会议 - ACR将于2024年2月29日上午10:00举行电话会议，讨论2023年第四季度的运营结果，电话会议详情可在公司网站上查看[3] 公司业务 - ACRES商业地产公司主要专注于通过直接所有权和合资企业发起、持有和管理商业房地产抵押贷款和股权投资，由ACRES Capital, LLC外部管理，更多信息请访问公司网站[5]

公司证券上市信息 - 公司普通股面值为每股0.001美元，交易代码为ACR，在纽约证券交易所上市[1] - 公司8.625%固定至浮动C系列累积可赎回优先股，交易代码为ACRPrC，在纽约证券交易所上市[1] - 公司7.875% D系列累积可赎回优先股，交易代码为ACRPrD，在纽约证券交易所上市[1] 报告日期信息 - 报告日期为2024年2月28日[1] 经营业绩报告发布信息 - 公司于2024年2月28日发布截至2023年12月31日的季度和年度经营业绩新闻稿和详细报告[3] 报告获取信息 - 新闻稿副本作为附件99.1随本报告提供，收益报告副本作为附件99.2随本报告提供，并可在公司网站www.acresreit.com上获取[3]

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要专注于通过直接所有权和合资企业持有和管理商业房地产抵押贷款和商业房地产物业的股权投资[11] - 公司通过其全资子公司ACRES Realty Funding, Inc.进行核心资产的合并，该子公司持有商业房地产贷款、商业房地产物业投资和商业房地产证券化投资[12] - 公司的合并财务报表包括公司、绝大多数拥有或受控子公司和被视为主要受益人的可变利益实体的账户，所有公司间交易和余额在合并中已被消除[13] 财务状况 - 2023年9月30日，ACRES商业地产公司及其子公司的总资产为2,261,496千美元，较2022年12月31日的2,376,652千美元略有下降[4] - 2023年9月30日，ACRES商业地产公司及其子公司的现金及现金等价物为64,440千美元，较2022年12月31日的66,232千美元有所减少[4] - 2023年9月30日，ACRES商业地产公司及其子公司的房地产投资为149,180千美元，较2022年12月31日的120,968千美元有所增加[4] - 公司截至2023年9月30日的现金及现金等价物为64,440,000美元，较2022年底的60,971,000美元有所增加[17] - 公司在2023年第三季度实现净收入为7,567万美元[85] - 公司在2023年前九个月实现净收入为15,418万美元[85] 贷款情况 - 公司持有的商业地产贷款按资产类型分类，截至2023年9月30日，整体贷款总额为19.27亿美元，其中包括整体贷款和中间贷款[30] - 公司持有的商业地产贷款按物业类型和地理位置分类，截至2023年9月30日，多家公司的贷款总额为18.93亿美元，其中多家公司占比最高，为76.3%[32] - 公司持有的商业地产贷款按合同到期日分类，截至2023年9月30日，2023年到期的整体贷款总额为6,693.2万美元，2024年为9.30439亿美元，2025年及以后为8.74998亿美元[33] 风险评级 - 公司对商业地产贷款进行信用质量评估，根据多个因素进行综合评估，评级从1到5，1表示最高信用质量，5表示最低信用质量[39] - 评级1的贷款表现超出预期，租赁稳定，租户结构多样化且高质量[40] - 评级2的贷款表现与预期一致，租赁稳定，符合或超过绩效标准[41] - 评级3的贷款表现低于预期，租赁不稳定，有一定的租赁更替[42] - 评级4的贷款表现明显低于预期，需要偶尔豁免绩效标准和贷款条款，租赁不稳定且有大量租赁更替[43] - 公司的房地产业绩明显低于预期，贷款不符合贷款契约和绩效标准，可能处于违约状态[44] 融资安排 - 公司的融资安排包括高级担保融资设施、商业地产贷款、抵押贷款和建设贷款，截至2023年9月30日，总额达到335.44亿美元[69] - 公司在2023年9月30日的融资安排中，主要涉及到的金融机构包括Massachusetts Mutual Life Insurance、JPMorgan Chase Bank和Morgan Stanley Mortgage Capital Holdings LLC[70] - 公司发行了4.50%可转换高级票据和5.75%到期于2026年的高级无抵押票据，分别为1.438亿美元和1.5亿美元[77][78] 其他信息 - 公司预计将向股东分配其大部分应税收入[87] - 公司在2023年前九个月未支付任何普通股分配[88] - 公司在2023年前九个月回购了2.7万美元的普通股[82] - 公司在2023年前九个月支付给经理的激励报酬为857,000美元[84] - 公司在2023年第三季度发行了38,881股普通股作为激励报酬[83] - 公司在2023年前九个月发行了30,320股普通股作为激励报酬[84]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净收益为2.9百万美元,每股0.33美元 [21] - 第三季度CECL准备金增加2百万美元,每股0.23美元,主要由于一般准备金增加 [21][22] - 截至9月30日,贷款组合的信用损失准备总额为27.6百万美元,占贷款余额的1.43% [23][24] - 第三季度每股经济收益(EAD)为0.73美元,较第二季度的0.60美元有所提高 [25] - 9月30日每股GAAP账面价值为25.07美元,较6月30日的24.50美元有所增加 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度贷款偿还53.4百万美元,新增贷款8.1百万美元,贷款组合净减少45.3百万美元 [14] - 浮动利率贷款组合的加权平均息差为3.91% [14] - 9月30日,评级为4或5的贷款占组合余额的8.4%,较6月30日有所增加 [15][16] - 加权平均风险评级从6月30日的2.4上升至9月30日的2.6 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2023年底将维持20-23亿美元的商业房地产投资组合 [14] - 公司正在积极管理一些房地产投资,预计未来将实现收益,并将收益再投资于贷款组合 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司选择本季度不进行新的投资,专注于现有组合的管理和优化 [13] - 公司更新了财报演示文稿,增加了更多财务亮点和CECL、风险评级的披露,以更有效地传达公司的财务状况 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对投资组合的质量和公司的财务状况表示满意,并对未来的新增贷款和资本增值前景持乐观态度 [18] - 公司预计2023年GAAP每股收益在0.25-0.55美元之间,主要取决于年末CECL准备金的规模 [31] - 公司预计2023年第四季度每股经济收益(EAD)在0.50-0.60美元之间,全年在2.35-2.45美元之间,相当于9%-10%的账面价值股息率 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Chris Muller 提问** - 公司是否考虑在2024年发行新的CLO [46][47] - 公司现有CLO的剩余再投资期限 [47] **Andrew Fentress 回答** - FL1的再投资期已于第二季度结束,FL2的再投资期将于本季度结束 [47] - 公司正在根据资产自然摊还情况增加仓储贷款,预计在2024年底或更早发行新的CLO,以保持ROE中性 [48][49] 问题2 **Chris Muller 提问** - 公司是否会考虑收购一些受困的商业房地产资产,以利用税收亏损结转 [50] **Andrew Fentress 回答** - 公司之前收购的房地产资产就是为了利用税收亏损结转,现在这些资产将陆续变现,收益将用于增加贷款组合,目标ROE在中高teens [51][52] 问题3 **Unidentified Analyst 提问** - 公司何时可能开始支付股息 [56] **Andrew Fentress 回答** - 公司目前优先通过增加账面价值的方式回报股东,待适当时候再考虑支付现金股息 [57]

业绩总结 - 2023年第三季度每股稀释GAAP净收入为0.33美元，EAD为0.73美元[8] - 2023年第三季度净收入为7,567千美元，较去年同期的5,486千美元增长约37.9%[27] - 每股基本净收入为0.34美元，较去年同期的0.08美元增长约325%[27] - 总收入为24,006千美元，较去年同期的20,936千美元增长约14.5%[27] - 三个月内的利息收入为48,208千美元，较去年同期的34,065千美元增长约41.7%[27] - 净利息收入为14,653千美元，较去年同期的11,126千美元增长约31.5%[27] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，总流动性为1.04亿美元[11] - 总资产为22.61亿美元，较2022年12月31日的23.77亿美元下降约4.9%[26] - 总负债为18.13亿美元，较2022年12月31日的19.35亿美元下降约6.3%[26] - 总股东权益为4.48亿美元，较2022年12月31日的4.41亿美元增长约1.8%[26] - GAAP账面价值为25.07美元，较2023年第二季度的24.50美元上升[10] 贷款与投资 - 2023年第三季度净商业房地产贷款偿还为4530万美元[10] - 贷款应收净额为18.93亿美元，较2022年12月31日的20.39亿美元下降约7.2%[26] - 商业房地产贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为75%[13] - 2023年第三季度的CECL准备金总额为2760万美元，其中包括470万美元的特定准备金[18] - 2023年第三季度的CECL准备金占CRE贷款组合的比例为1.43%，较2022年第四季度的水平有所上升[35] 用户数据与市场表现 - 2023年第三季度可分配给普通股的净收入为2870千美元，相较于2022年第三季度的713千美元增长了303%[33] - 调整后的可分配给普通股的净收入为2870千美元，而2022年第三季度为-1157千美元[33] - 2023年第三季度的EAD（可分配收益）为6292千美元，较2022年第三季度的3467千美元增长了81%[34] - 每股稀释EAD为0.73美元，较2022年第三季度的0.40美元增长了83%[34] 利率与未来展望 - 2023年第三季度的基准利率（BR）为5.32%[38] - 假设基准利率上升1.00%，每股净利息收入将增加0.03美元[38] - 2023年第三季度的商业房地产贷款组合的加权平均基准利率为5.37%[14] - 2023年第三季度的加权平均普通股流通股数为8592556股[34] 其他信息 - 2023年第三季度的房地产投资销售实现的收益为-1870千美元[33] - 2023年第三季度的净利息收入在遗留CRE资产上为-29千美元[33] - 75笔贷款中，92%的贷款风险评级为2或3，表现符合或接近承销预期[16] - 78%的资产特定借款为非追索、非市值标记的CLO融资[10]