ACRES Commercial Realty (ACR) Q1 2025 Earnings Call May 01, 2025 10:00 AM ET Speaker0 As a reminder, this call is being recorded. I would now like to introduce your host for today's conference, Kyle Brinjal, Vice President, Operations. You may go ahead. Speaker1 Good morning, and thank you for joining our call. I would like to highlight that we have posted the first quarter twenty twenty five earnings presentation to our website. This presentation contains summary and detailed information about the quarterl ...

FIRST QUARTER 2025 EARNINGS PRESENTATION April 30, 2025 DISCLAIMER Forward-Looking Statements This presentation contains forward-looking statements within the meaning of federal securities laws. These forward-looking statements are not historical facts but rather are based on ACRES Commercial Realty Corp.'s ("ACR's" or the "Company's") current beliefs, assumptions and expectations. These beliefs, assumptions and expectations can change as a result of many possible events or factors, not all of which are kno ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 8-K CURRENT REPORT Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Date of Report (Date of earliest event reported): April 30, 2025 ACRES Commercial Realty Corp. (Exact name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation) Maryland 1-32733 20-2287134 (Commission File Number) (IRS Employer Identification No.) 390 RXR Plaza Uniondale, New York 11556 (Address of Principal ...

UNIONDALE, N.Y., April 30, 2025 /PRNewswire/ -- ACRES Commercial Realty Corp. (NYSE:ACR) (the "Company") announced today that its board of directors (the "Board") authorized and approved the continued use of its existing share repurchase program to repurchase an additional $10 million of the outstanding shares of both its common and preferred stock. Under the share repurchase program, the Company intends to repurchase shares through open market purchases, privately-negotiated transactions, block purchases o ...

Boomer One: Bachelor of Science in Nuclear Engineering from University of Michigan (Summa Cum Laude) Master of Science in Environmental Engineering from Washington State University Executive MBA at Stanford University 41 year career in nuclear engineering, nuclear facility construction, US government contracting, DOE weapons complex, DOD contingency response and forward operating base design and construction. Avid investor for more than 40 years, most of that time with the Vanguard Group. ****************** ...

文章核心观点 公司将于2025年4月30日市场收盘后发布2025年第一季度业绩，并邀请投资者等相关方于2025年5月1日上午10点（东部时间）通过电话或网络直播收听业绩电话会议 [1] 业绩发布与会议安排 - 公司将于2025年4月30日市场收盘后发布2025年第一季度业绩 [1] - 公司邀请投资者等相关方于2025年5月1日上午10点（东部时间）通过电话或网络直播收听业绩电话会议 [1] - 电话会议接入方式：美国国内拨打1 - 800 - 267 - 6316，国际拨打1 - 203 - 518 - 9783，会议ID为ACRES；也可从公司网站投资者关系板块（www.acresreit.com）收听 [2] - 无法收听直播的可在公司网站或电话收听回放至2025年5月15日，美国国内拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671，密码为11158543 [2] 公司介绍 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要专注于发起、持有和管理商业房地产抵押贷款，也可能通过直接所有权和合资企业持有商业房地产的股权 [3] - 公司由ACRES Capital, LLC外部管理，该公司是ACRES Capital Corp.的子公司，是一家专注于美国全国中端市场商业房地产贷款的私人商业房地产贷款机构，重点关注美国顶级市场的多户住宅、学生公寓、酒店、工业和办公物业 [3] - 如需更多信息，可访问公司网站www.acresreit.com或联系投资者关系邮箱[email protected] [3]

文章核心观点 公司宣布回购资产并与摩根大通达成新融资安排，有助于业务战略执行和提升回报 [1][2] 公司动态 - 公司回购ACRES Commercial Realty 2021 - FL1和ACRES Commercial Realty 2021 - FL2的全部资产，并将现有摩根大通仓库融资余额降至零 [1] - 公司与摩根大通银行达成一项9.4亿美元的新托管融资安排，用于商业抵押贷款投资，该融资提供定期资金，有两年再投资期 [1] 公司表态 - 公司总裁兼首席执行官表示很高兴赎回CRE证券化产品并执行摩根大通融资安排，此融资安排能以有吸引力的价格实现公司资金来源多元化，有助于业务战略执行和提升回报 [2] 公司简介 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要专注于发起、持有和管理商业房地产抵押贷款，可能通过直接所有权和合资企业持有商业房地产股权 [2] - 公司由ACRES Capital, LLC外部管理，该公司是ACRES Capital Corp.子公司，是一家专注于美国顶级市场多户住宅、学生住房、酒店、工业和办公物业的全国性中端市场商业房地产贷款机构 [2]

商业房地产贷款业务数据 - 2024年公司选择性发起一笔总额为4790万美元的商业房地产贷款，年末商业房地产贷款组合按面值计算包括15亿美元的商业房地产整笔贷款，加权平均利差为3.73%，加权平均下限为0.97%，还包括一笔全额拨备的470万美元夹层贷款[17] - 2024年12月31日，公司商业房地产贷款组合面值的74.7%设有利率上限或已拨备偿债准备金，加权平均期限为6个月[30] - 2024年12月31日，公司投资组合中商业房地产整笔贷款摊销成本为14.82692亿美元，净账面价值为14.54545亿美元，占比87.41%，加权平均票面利率为8.31%[33] - 2024年12月31日公司CRE贷款组合账面价值为15亿美元，西南、山区和东南地区分别占比25.0%、19.2%和16.5%[46] - 2024年12月31日贷款组合中有两笔关联方整贷参与，票面价值5740万美元[39] - 2024年12月31日贷款组合中有一笔关联方整贷银团贷款，票面价值4650万美元[40] - 2024年12月31日贷款组合中有一笔夹层贷款，账面价值为零[44] 公司资产与融资数据 - 2024年12月31日，公司管理资产19亿美元，其中11亿美元资产通过可变利益实体融资持有[19] - 2024年12月31日，公司融资安排借款总额为11.60009亿美元，抵押物价值为16.64597亿美元[21] 公司投资目标与策略 - 公司目标是将90% - 100%的股权分配给商业房地产资产[18] - 公司通常目标是发放1000万 - 1亿美元的过渡性浮动利率商业房地产贷款[17] 公司融资相关安排 - 公司持有两个信托100%的普通股，用于获得无担保次级债务融资[37] 公司投资比率要求 - 公司预计整贷、整贷参与、整贷银团投资的LTV比率不超过85%，A类票据投资不超过70%，B类票据投资在55% - 80%，优先股投资在65% - 90%[38][39][40][41][42][45] 公司房地产投资数据 - 2024年12月31日公司持有三笔直接股权投资房地产和四笔贷款活动获得的房地产投资，其中四笔分类为待售[48] - 2024年12月31日房地产投资成本基础为3.13287亿美元，累计折旧和摊销926.1万美元，账面价值3.04026亿美元[49] - 2024年12月31日房地产投资承担的负债为1.274亿美元[49] - 2024年12月31日房地产和待售物业净投资为1.76626亿美元[49] 公司管理协议相关 - 管理协议规定每月基本管理费为公司股权金额的1.50%的1/12[56] - 激励薪酬按季度计算并支付给经理，最多75%以现金支付，至少25%以普通股奖励形式支付[58] - 管理协议当前合同期限至2025年7月31日，可自动续约一年，董事会每年审查经理绩效，协议可由至少三分之二独立董事或多数普通股股东投票终止，终止需提前180天通知，终止费为前两年平均年度基础管理费和平均年度激励薪酬之和的四倍[58] - 公司可因特定原因提前30天书面通知终止管理协议，无需支付终止费，原因不包括对业务有重大不利影响的表现不佳情况[59] - 经理可在公司违约30天后或公司受《投资公司法》监管时终止协议，后者无需公司支付终止费[60] 公司合规相关 - 截至2024年12月31日，子公司ACRES RF持有的大部分CRE贷款资产符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条规定的豁免条件，至少55%的资产须为合格权益，80%的资产须为合格权益和其他房地产相关资产[63] - 公司将CRE整笔贷款、A类票据、特定类型的B类票据和夹层贷款视为合格权益，若SEC提供不同指导，将相应调整处理方式[64] - ACRES RF通过全资或多数控股的CRE债务证券化工具或特殊目的实体持有CRE贷款资产时，需满足未合并基础上总资（不包括政府证券和现金项目）价值的不到40%为“投资证券”的条件[65] - 子公司RCC TRS等不符合第3(c)(5)(C)条豁免条件，但符合第3(c)(1)或3(c)(7)条豁免条件，公司将限制其证券持有人数量或所有权[66] - 公司通过监控子公司权益价值确保自身符合《投资公司法》的豁免条件，需确保相关权益价值不超过总资产价值的40%[68] 公司人员与运营 - 公司无直接员工，经理根据管理协议提供管理和支持人员及服务，公司承担相关人员费用[70] 公司REIT相关规定 - 公司作为REIT须每年至少分配90%的REIT应税收入给股东，限制留存收益用于新投资的能力[78] 公司面临的风险 - 经济恶化或衰退致房地产价值下降，可能增加贷款违约损失，影响公司运营和分红能力[79] - 公共卫生紧急事件或增加成本、影响市场流动性，还可能破坏公司运营系统，影响股价[80][81] - 公司大量使用杠杆融资，可能降低投资回报和可分配现金，面临债务融资风险[82] - CRE债务证券化融资要求维持特定融资与资产价值比率，资产价值下降可能导致追加资产或损失分红[84] - 回购协议、仓库融资等短期融资存在信用风险，可能导致损失[85] - 回购交易中，交易对手违约、资产价值下降或公司违约都可能导致损失[86][88] - 公司可能需回购不符合承诺的CRE债务证券化和其他证券化资产，影响流动性和分红能力[89] - 用回购协议和仓库融资为REIT合格资产融资，可能影响公司作为REIT的资格[90] - 公司投资组合可能存在地域、行业、物业类型和发起人集中风险[77] - 若商业房地产债务证券化融资未达业绩测试，公司净收入和现金流将被消除[92] - 公司发行债务证券的条款可能限制现金分配、资产出售等运营灵活性[94] - 公司打算通过商业房地产债务证券化融资，可能面临资产积累相关风险[95] - 公司可能因担保子公司或合资伙伴债务及或有义务而遭受损失[96] - 公司用于投资的债务工具可能要求提供额外抵押品，否则可能导致违约[97] - 公司可在不获股东同意下改变投资策略，可能导致更具风险的投资[98] - 公司使用非GAAP财务指标“可分配收益”评估业绩和支付股息能力，但可能不反映实际经济结果[99] - 公司业务高度依赖通信和信息系统，系统故障或网络安全事件可能严重扰乱业务[103] - 资产市值下降，贷方可能要求公司追加抵押品，否则需偿还部分或全部贷款，可能导致收益减少或亏损[107] - 利率上升会降低公司投资价值、减少收益或造成亏损，并削弱支付分配的能力[108] - 美国经济存在通胀压力，公司持有的商业地产和浮动利率贷款可对冲通胀，但成本增加会影响物业和抵押贷款表现[109] - 参考利率过渡可能对公司贷款、投资和借款价值及经营业绩产生不利影响[111] - 投资夹层债务、优先股权等比高级有担保债务投资面临更高损失风险[113] - 公司部分投资按公允价值估值，由于估值不确定，可能与实际处置价值存在重大差异[115] - 公司在寻找合适投资时面临竞争，可能影响增长、盈利能力和向股东分配的能力[116] - 公司部分商业房地产贷款和投资可能无法控制，面临额外风险[117] - 公司许多投资可能缺乏流动性，快速出售可能导致价值损失[119] - 若公司信用损失拨备不足以覆盖未来贷款损失，收益可能下降[125] - 公司投资组合可能存在地理、行业、物业类型和发起人集中风险，可能影响投资价值和回报[128] - 公司投资的B类票据可能因私下协商的交易结构和条款面临额外风险，违约时可能损失资金，且流动性较差[129] - 公司拥有或未来取得产权的物业可能面临环境责任，相关调查或修复成本可能影响收入和分配能力[130] - 房地产所有权面临开发、运营、流动性等风险，可能影响投资回报和财务状况[131][133] - 公司部分贷款和房地产股权投资可能无控制权或控制权受限，合作方利益不一致或财务困难可能影响公司[135] - 公司依赖经理和ACRES开展业务，管理协议终止可能难寻替代者，关键人员离职可能影响投资表现[136] - 经理管理投资组合的准则宽泛，董事会不审批每项投资决策，可能导致公司进行高风险投资[141] 公司股权与收购限制 - 公司章程限制个人对任何类别或系列已发行股本的实益或推定所有权不得超过9.8%[147] - 马里兰州法律规定，企业与利益相关股东的业务合并在该股东成为利益相关股东后五年内被禁止，五年后需董事会推荐并获至少80%有表决权股份持有者和三分之二非利益相关股东有表决权股份持有者的赞成票[150][151][154] 公司税收与分配相关 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将对未分配收入征收联邦企业所得税，若分配少于特定金额总和还将产生4%的不可抵扣消费税[174] - 公司应税收入可能大幅超过GAAP确定的净收入，若不分配幻影收入项目，将产生企业所得税和4%的不可抵扣消费税[176] - 公司拥有TRS的证券价值不得超过总资产价值的20%，否则可能危及REIT资格并适用100%的消费税[178] - 公司年度来自非合格套期保值的总收入与其他非合格收入之和不能超过总收入的25%，非合格套期保值、费用和其他非合格来源的总收入不能超过年度总收入的5% [180] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司为避免此税可能不进行某些贷款销售和限制证券化交易结构[181] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”，股息还需对调整后总收入超过20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）的纳税人征收3.8%的医疗保险附加税[183] - 若公司未能符合REIT资格且不符合法定救济条款，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，且可能无法在五年内重新选择成为REIT [173] - 若公司实现超额包含收入并分配给股东，该收入不能被股东的净营业亏损抵消，免税实体需全额纳税，外国个人需缴纳联邦所得税预扣税[170] - 若公司未能进行所需分配，将面临征税或需支付不足股息，这会减少可分配给股东的现金[174] - 若公司分配超过当前和累计收益及利润，将被视为资本返还，超过调整后基础的部分可能被视为资本利得[177] 公司税务亏损结转 - 公司有3210万美元的净运营亏损（NOL）结转，来自2023纳税年度；还有1.219亿美元的净资本损失结转（CLCFs）将于2025年12月31日到期；另有6090万美元的NOL结转，其中2110万美元可无限期结转，3980万美元从2044年开始到期[35] - 截至2024年12月31日，公司有1.219亿美元的资本损失结转（CLCF），将于2025年12月31日到期[189] - 截至2024年12月31日，公司有3210万美元的累计净运营亏损（NOL）可结转至未来年份，TCJA和CARES法案将NOL扣除额降至应税收入的80%，并给予无限期结转期[206] - 公司累计总净资本损失为1.219亿美元，将于2025年12月31日到期[206] - 截至2024年12月31日，公司应税REIT子公司（TRS）有6090万美元的NOL，其中3980万美元的预TCJA NOL将于2044年开始到期，2110万美元的NOL有无限期结转期[207] 公司股份相关 - 截至2025年3月13日，有7456150股普通股流通在外，由180名登记持有人持有[208] - 截至2024年12月31日，2005股票激励计划等相关计划中，待行使的受限股数量为574538股，未来可发行的证券数量为700822股[210] 公司优先股相关 - 公司8.625%固定至浮动C系列累积可赎回优先股在纽交所上市，交易代码为“ACRPrC”，已宣布并支付截至2025年1月的股息，目前无股息拖欠[211] - 公司7.875%的D系列累积可赎回优先股在纽交所上市，代码为“ACRPrD”[212] - 2021年10月，公司与JonesTrading Institutional Services LLC签订股权分销协议，可不时发行和出售最多220万股D系列优先股[212] - 公司已宣布并支付截至2025年1月的股息，D系列优先股目前无拖欠股息[212] 公司证券回购计划 - 2016年3月，公司董事会批准证券回购计划[213] - 2020年11月，公司董事会授权并批准继续使用现有股票回购计划，回购至多2000万美元的流通普通股[213] - 2021年7月，授权回购金额已全部使用[213] 公司REIT测试相关 - 若贷款修改不符合安全港规定，且贷款抵押不动产公允价值大幅下降，公司可能无法通过75%的总收入测试、75%的资产测试和/或10%的价值测试[185] - 公司子公司投资困境债务，需按一定比例确定利息收入是否为符合条件的收入以满足75%的总收入测试[186]

文章核心观点 - ACRES Commercial Realty Corp.虽不向普通股股东支付股息，但过去1年回报率达100%；Pacifica Yield专注长期财富创造，聚焦低估高增长公司、高股息股票、REITs和绿色能源公司 [1] 公司情况 - ACRES Commercial Realty Corp.（NYSE: ACR）是一家抵押REIT，不向普通股股东支付股息，过去1年回报率达100% [1] - Pacifica Yield旨在追求长期财富创造，专注于低估高增长公司、高股息股票、REITs和绿色能源公司 [1]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入可分配给普通股的第四季度为410万美元，摊薄后每股0.52美元 [19] - 第四季度净利息收入为860万美元，房地产运营净亏损230万美元（含折旧140万美元），出售房地产权益收益750万美元 [20][21] - 第四季度当前预期信用损失（CECL）准备金减少120万美元，第三季度减少29.1万美元 [21] - 截至12月31日，信用损失总余额为3280万美元，占15亿美元贷款组合面值的2.2% [22] - 2024年第四季度可分配收益（EAD）为每股0.48美元，第三季度为每股0.24美元 [22] - 12月31日GAAP账面价值每股28.87美元，9月30日为27.92美元 [22] - 第四季度回购230万美元股票，董事会批准额外500万美元回购计划，共使用250万美元回购15.5万股，年末董事会批准计划剩余约480万美元 [23] - 12月31日可用流动性为7690万美元，包括5670万美元无限制现金和2020万美元未杠杆资产预计融资 [25] - GAAP债务与权益杠杆比率从9月30日的3.3倍略降至12月31日的3倍，有追索权债务杠杆比率保持一致 [25] - 第四季度末公司净运营亏损结转额为3210万美元，约每股4.31美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：期间贷款还款1.075亿美元，新承诺4790万美元，未融资承诺2840万美元，季度内为现有贷款承诺提供资金620万美元，贷款组合净减少8180万美元 [11] - 房地产投资业务：出售宾夕法尼亚州一处办公物业获利750万美元，1月出售奥兰多一家表现不佳酒店的贷款，账面价值已记录影响，第一季度将对EAD计提70万美元冲销 [14][15] - 学生住房业务：佛罗里达州立大学学生住房开发项目2024年8月开业，入住率95%，2025 - 2026学年预租在入住率和租金方面均领先于当年 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产贷款市场：公司15亿美元商业房地产贷款组合中浮动利率贷款加权平均利差为高于1个月期SOFR利率3.73% [12] - 杠杆率：截至12月31日，整体杠杆率降至77% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极变现股权投资，将资金重新投入贷款业务，通过CRE CLO市场重新杠杆化投资组合，目标是将杠杆率恢复到3.5 - 4倍，实现中期ROE达到中两位数，EAD达到8% - 10% [28][29] - 公司预计今年贷款组合规模将从目前的15亿美元增长到18 - 20亿美元 [41] - 市场活动增加，公司看到多户家庭再融资、酒店和自助存储等资产类别机会增多 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着公司处置资产、再融资去杠杆化CLO并将收益重新投入CRE贷款业务，预计EAD将从2025年初的低点上升 [26] - 公司认为市场正在改善，有信心实现既定目标 [35] 其他重要信息 - 公司已在网站发布2024年第四季度收益报告，包含季度业绩摘要和详细信息 [4] - 电话会议中部分陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，公司不承担更新义务 [5][6] - 会议可能讨论非GAAP财务指标，相关信息与GAAP财务信息的调节包含在过去季度的收益报告中 [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 预计今年超过1亿美元的还款是否会有额外还款，以及贷款组合净增长目标 - 公司预计高评级贷款会有更多还款，Q1还款已超预期，预计年底贷款组合规模将达到18 - 20亿美元 [40][41] 问题2: 市场机会及目标资产类别 - 市场活动增加，多户家庭再融资、酒店和自助存储等资产类别基本面改善，公司有更多选择 [44] 问题3: 去杠杆化和再融资CLO后是否会再投资 - 新结构将包含至少24个月的循环期，公司可在未来增加资产，锁定有吸引力的负债水平 [47] 问题4: 剩余房地产投资是否会有类似办公物业出售的收益 - 公司未具体指导收益情况，但认为会有未来收益，收益实现后资金将重新投入贷款业务 [53] 问题5: 房地产投资变现是否会在2025年完成 - 大部分将在2025年完成 [57] 问题6: 房地产费用季度环比增加的原因 - 主要是一次性清理项目，预计2025年不会出现 [59]