高收益普通股市场表现 - 高收益普通股投资者近期面临低迷市场 利率在单日内下降 但无法弥补过去一个月债券市场的损失 [1] 分析师背景 - Colorado Wealth Management 是专注于房地产投资信托基金(REIT)的专家 拥有数十年投资经验 曾在家族房地产公司工作 后创立自己的公司 专注于深入分析REIT 持有MBA学位并通过CFA三级考试 主要研究领域包括权益型REIT 抵押型REIT和优先股 [2] - Scott Kennedy 是注册会计师和金融取证认证专家 目前在一家全国性会计师事务所担任合伙人 [2] 分析师持仓情况 - 分析师持有RITM-D DX-C EFC-B MFAO RITM SLRC GPMT RC GBDC等股票的多头头寸 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [3] 研究平台信息 - Colorado Wealth Management Fund和Scott Kennedy是The REIT Forum的支持贡献者 他们的评级和展望经常重叠 文章中的推荐并非永久有效 他们会密切监控所有持仓 并向会员发布买卖提醒 [4] - 分析师与ABR和STWD存在间接利益冲突 The REIT Forum的任何贡献者都不会就这两只mREIT股票提供投资建议 回答问题或参与讨论 [4]

文章核心观点 - 投资方式只有拥有和借贷两种，区分这两种商业模式是重要决策 [1]

文章核心观点 Trapping Value与Preferred Stock Trader合作运营投资集团Conservative Income Portfolio，旗下有两个创收投资组合和一个债券阶梯，各组合有不同投资策略和目标[1][3][4] 分组1：投资组合及策略 - Trapping Value提供备兑看涨期权，Preferred Stock Trader专注固定收益投资[1] - 备兑看涨期权投资组合旨在提供低波动性收益投资并注重资本保值[1] - 固定收益投资组合专注购买高收益潜力且相对同类证券被严重低估的证券[1] - 保守收益投资组合瞄准最具价值且安全边际最高的股票，通过最优定价期权进一步降低投资波动性[3] - 增强型股票收益解决方案投资组合旨在降低波动性，同时实现7 - 9%的收益率[3] 分组2：团队情况 - Trapping Value是一个分析师团队，累计拥有超40年期权收益生成经验，同时注重资本保值[4] - Trapping Value与Preferred Stock Trader合作运营投资集团Conservative Income Portfolio[4] - 该投资集团有两个创收投资组合和一个债券阶梯[4]

核心观点 - 文章主要讨论了多个公司的股票持有情况和相关利益冲突，以及对某些股票的推荐和监控策略 [1][2] 公司持有情况 - 分析师持有RITM-D, DX-C, EFC-B, MFAO, RITM, SLRC, GPMT, RC, GBDC等公司的股票或衍生品 [1] - Colorado Wealth Management Fund和Scott Kennedy支持The REIT Forum，并与该论坛的评级和展望经常重叠 [2] 推荐和监控策略 - 文章中的推荐不是无限期的，公司会密切监控所有持仓，并发布买卖警报 [2] 利益冲突 - 分析师与ABR和STWD存在间接利益冲突，不会提供关于这两只mREIT股票的投资建议或讨论 [2]

文章核心观点 - Ares Commercial Real Estate可能面临股息削减，因其商业抵押贷款REIT再次无法用可分配收益支撑每股0.25美元的季度股息，且持续的贷款表现问题已造成影响 [1] 公司情况 - Ares Commercial Real Estate（NYSE: ACRE）商业抵押贷款REIT再次无法用可分配收益支撑每股0.25美元的季度股息，面临潜在股息削减，且存在持续的贷款表现问题 [1]

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财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度GAAP净亏损约590万美元，合每股普通股0.11美元[21] - 2024年第三季度可分配收益约370万美元，合每股普通股0.07美元，其中包括将北卡罗来纳州办公物业作为不动产持有（REO）而产生的580万美元已实现亏损（合每股普通股0.10美元），若不考虑该亏损，可分配收益为950万美元，合每股普通股0.17美元[21][22] - 整体信用减值损失（CECL）储备目前约为1.46亿美元，较2024年6月30日的约1.38亿美元增加了800万美元[23] - 截至2024年11月5日，可用资本（包括4200万美元可用但未支取的融资来源）为1.34亿美元，较第二季度增长11%[26] - 2024年第三季度财务杠杆降至13亿美元，较上季度的15亿美元下降8%，净债务与权益比率（不包括CECL）在第三季度末降至1.8倍，低于第二季度的1.9倍[27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 风险评级为4和5的贷款：第三季度较上季度减少约33%（1.57亿美元），风险评级为5的贷款在第三季度末占总贷款组合的17%，自2023年底以来，风险评级为4和5的资产下降了40%以上，本季度没有新的贷款迁移到风险评级为4和5的贷款，但1.63亿美元的伊利诺伊州办公贷款从风险评级4下调为风险评级5[12][14][15] - 风险评级为3及以下的贷款：借款人在第三季度贡献3700万美元（过去12个月为1.38亿美元）用于偿还贷款、资金和储备、资本支出、租赁费用、购买利率上限或其他用途[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场：交易活动增加，房产价值稳定至略有上升，租赁速度加快，未来供应减少，市场情绪改善，整体利率动态推动行业流动性增加，公司投资组合的还款情况增强[10][17] - 办公市场：仍然面临挑战，但开始出现一些稳定迹象，公司正在关注2025年到期贷款情况，整体办公市场租赁情况有所改善，公司自身办公资产也有更多租赁相关的对话和兴趣，但将对话转化为实际租赁存在困难[11][47][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：进一步提高资产负债表的灵活性和流动性以应对高风险资产，谨慎快速地解决这些资产并将回笼资金重新投资以重塑投资组合为更稳定的资产，预计到2024年底实现第一个目标，并加速第二个目标的实现，继续增强财务灵活性，降低杠杆率，维持财务灵活性以支持未来贷款处置和投资组合定位，通过股息策略和实现账面价值最大化股东价值[8][9][26][27][29] - 行业竞争：未提及 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场的积极变化支持公司目标的实现，尽管办公市场仍具挑战性，但整体市场环境更具建设性，公司对未来发展持乐观态度，将继续关注市场动态并积极应对风险[10][11][29] 其他重要信息 - 公司宣布2024年第四季度普通股每股定期现金股息为0.25美元，将于2025年1月15日支付给2024年12月31日登记在册的普通股股东[28] 问答环节所有的提问和回答 问题：行业接近拐点，违约范围逐渐清晰，解决问题需要多长时间？ - 商业房地产的良性循环被打断，办公市场的情况较难预测，导致更多信贷延期，公司一直在努力隔离问题资产并与借款人合作解决，但难以完全预测，不过近几个季度有积极迹象[31][32][33] 问题：关于REO资产的持有期策略，是否有资产挂牌出售？ - 公司会伺机退出这些资产，利率市场的不稳定使公司采取更耐心的方法以确保价值最大化，北卡罗来纳州办公贷款回收后有稳定现金流，对收益有积极影响，加利福尼亚州的办公资产目前正在挂牌出售[35][37][38][39] 问题：对国债市场的看法，是否会对投资组合的融资和再融资造成挑战？ - 国债市场波动较大，房地产市场依赖杠杆，资金成本影响价值，但资本流入行业的情况已有所改善，总统和政府换届可能带来的监管减少可能抵消部分资金成本因素，在公司关注的多户住宅和工业等资产类别中，租金上涨将抵消资金成本的影响[44][45][46] 问题：如何看待办公投资组合2025年到期情况？ - 公司与投资组合中的赞助商保持持续对话，办公市场整体租赁情况有所改善，但一些业务计划需要更长时间实现，公司将适时处理相关问题[47] 问题：公司内部办公资产是否有积极的租赁趋势？ - 公司有更多租赁相关的对话和兴趣，但将对话转化为实际租赁存在困难，不过已看到积极的趋势[48] 问题：如何看待当前收益水平下的股息情况？ - 公司董事会优先考虑提高股东回报，股息是回报投资者的渠道之一，公司的流动性状况提供了灵活性，公司会逐季分析并考虑公司和投资组合的盈利能力、房地产市场的未来情况，目标是提供尽可能稳定的股息[49][50][51][52] 问题：如何看待风险评级情况，是否有资产可能出现负面迁移？ - 公司尽力评估风险，行业在过去24个月的经验表明不能绝对化，但基于目前的整体情况，公司认为已涵盖了投资组合中的许多风险，基本面已全面改善[54][55] 问题：关于投资部署的展望，何时开始增加贷款发放？ - 公司在整个房地产贷款业务中一直很活跃，平台在第三季度的贷款发放额超过30亿美元，是去年同期的两倍多，团队一直在积极建立可用于公司的业务渠道，市场对资本提供者非常有利[57][58]

公司财务数据 - 2024年9月季度公司营收3935万美元同比下降25.5% 营收较Zacks共识预期3992万美元低1.44% [1] - 每股收益0.07美元去年同期0.25美元 较共识预期每股收益0.11美元低36.36% [1] - 自有房地产营收471万美元 分析师平均预估365万美元 较去年同期增长482.1% [3] - 利息收入3935万美元 分析师平均预估3992万美元 同比下降25.5% [3] - 净息差1194万美元 分析师平均预估1582万美元 同比下降48.2% [3] 公司股票表现 - 过去一个月公司股票回报率 -1.1% 同期Zacks标普500指数回报率+3.2% [4] - 公司股票Zacks排名为4（卖出）近期可能跑输大盘 [4]

公司业绩 - Ares Commercial Real Estate（ACRE）季度每股收益为0.07美元未达Zacks共识预期的0.11美元 相比一年前每股收益0.25美元 该季度收益意外为 -36.36% [1] - 四个季度里公司仅一次超过共识每股收益预期[2] - 截至2024年9月季度公司营收3935万美元 低于Zacks共识预期1.44% 相比去年同期营收5282万美元 四个季度仅一次超过共识营收预期[2] 股票走势 - 公司股票自年初以来下跌约37.4% 而标准普尔500指数上涨24.3% [3] - 股票近期价格走势的可持续性取决于管理层在财报电话会议上的评论[3] 公司展望 - 公司今年表现逊于市场 投资者关心公司股票后续走向 可通过公司盈利前景衡量 包括当前对下一季度（或多季度）的共识盈利预期以及预期的近期变化[4] - 近期盈利预期修正趋势不利 目前Zacks排名为4（卖出） 股票近期预计表现逊于市场[6] - 下一季度共识每股收益预期为 -0.03美元 营收3773万美元 当前财年每股收益预期为 -0.59美元 营收1.6254亿美元 未来盈利预期变化值得关注[7] 行业相关 - 行业前景会对公司股票表现产生重大影响 Zacks行业排名中 REIT和股权信托目前处于250多个Zacks行业的前37% 排名前50%的行业表现优于后50%两倍以上[8] 同行业其他公司 - Ellington Credit（EARN）尚未公布截至2024年9月季度的财报 预计11月12日发布 预计季度每股收益0.27美元 同比增长28.6% 过去30天季度每股收益共识预期保持不变[9] - Ellington Credit营收预计为755万美元 较去年同期增长786.4%[10]

财务报表编制原则与方法 - 未经审计的合并中期财务报表按权责发生制编制，符合美国公认会计原则[29] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，当前宏观经济状况可能对公司及其借款人产生负面影响[32] - 公司评估对可变利益实体（VIE）的权益以确定是否合并，若为主要受益人则合并[33] 贷款相关会计政策 - 贷款一般在本金或利息逾期30天以上或有合理怀疑无法全额收回时转为非应计状态[42] - 美国财务会计准则委员会（FASB）ASC Topic 326要求公司反映贷款的当前预期信用损失（CECL）[44] 投资相关会计政策 - 公司偶尔会将部分投资分类为待售，按账面价值或公允价值孰低计量[45] - 投资性房地产按收购时的估计公允价值入账，按直线法折旧或摊销，最长40年[48] - 投资性房地产按季度评估减值迹象，若估计未来未折现现金流量低于账面价值则确认减值损失[49] - 待售房地产按账面价值或公允价值减销售成本孰低计量[50] - 可供出售债务证券按公允价值计量，未实现持有损益计入其他综合收益[51] 利息费用数据 - 2024年和2023年截至9月30日的三个月和九个月，利息费用分别为27401千美元、29745千美元、83703千美元和79695千美元[64][65] 投资组合贷款数据 - 截至2024年9月30日，公司投资组合中有40笔投资贷款，发放承诺约20亿美元，未偿还本金18亿美元[68] - 2024年前九个月，公司为约3680万美元未偿还本金提供资金，收到2.028亿美元还款，将1.018亿美元未偿还本金的两笔贷款转为房地产[68] - 截至2024年9月30日，66.1%的公司贷款有担保隔夜融资利率（SOFR）下限，加权平均下限为1.08%[68] - 截至2024年9月30日，公司投资组合贷款未偿本金总额为18.484亿美元，账面价值总额为18.128亿美元[73] - 加权平均无杠杆有效收益率为7.5%[73] - 工业类IL地区贷款未偿本金为1.007亿美元，无杠杆有效收益率为11.1%[73] - 多户住宅类NY地区贷款未偿本金为1.322亿美元，无杠杆有效收益率为9.2%[73] - 酒店类CA地区贷款未偿本金为0.586亿美元，无杠杆有效收益率为9.5%[73] - 办公类IL地区一笔贷款未偿本金为0.1626亿美元，将于2025年3月到期[73] - 多户住宅/办公类SC地区贷款未偿本金为0.67亿美元，将于2024年11月到期[73] - 学生公寓类AL地区贷款未偿本金为0.195亿美元，无杠杆有效收益率为10.1%[73] - 自存储类PA地区一笔贷款未偿本金为0.0182亿美元，将于2025年12月到期[73] - 次级债务和优先股投资中，多户住宅类SC地区未偿本金为0.206亿美元，无杠杆有效收益率为14.8%[73] 高级抵押贷款数据 - 截至2024年9月30日，高级抵押贷款的账面价值为1768984千美元，未偿还本金为1799286千美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.5%，有效收益率为9.0%[70] - 截至2023年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为2090146千美元，未偿还本金为2118947千美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.5%，有效收益率为9.3%[71] 会计准则更新影响 - 2024年11月，财务会计准则委员会发布ASU No. 2024 - 03，将于2026年12月15日后开始的财年生效，公司正在评估其影响[67] 房地产收入来源 - 房地产收入来自2023年9月收购的混合用途物业以及2024年6月和9月收购的两处办公物业[60] 衍生品会计政策 - 公司不对衍生品进行交易或投机，按季度评估套期有效性，套期会计处理依情况而定[58] 利息收入计算方法 - 利息收入按未偿还本金和合同条款计算，贷款和债务证券的相关费用和溢价按有效利率法调整[59] 各地区贷款利息现金收入 - 2024年第三和第九个月，公司收到伊利诺伊州高级贷款利息现金180万美元，加利福尼亚州高级贷款分别收到30万美元和120万美元，新泽西州夹层贷款九个月收到22.2万美元[75][77][79] 各地区高级贷款未偿还本金余额 - 截至2024年9月30日，佐治亚州、多元化、加利福尼亚州、阿拉巴马州和伊利诺伊州高级贷款未偿还本金余额分别为4820万美元、8890万美元、2030万美元、1950万美元和5590万美元[75] 纽约高级贷款拆分情况 - 2024年3月，纽约高级贷款拆分，A票据和B票据未偿还本金余额分别从6000万美元和1380万美元减至5900万美元和980万美元，截至9月30日分别为5900万美元和1000万美元[75] 贷款折价还款损失 - 2024年2月和3月，公司分别收到华盛顿和伊利诺伊州高级抵押贷款折价还款，确认损失170万美元和4310万美元[79] 贷款投资组合余额变化 - 截至2024年9月30日，公司贷款投资组合余额为18.12773亿美元，较2023年12月31日的21.26524亿美元减少[79] 非应计状态贷款情况 - 截至2024年9月30日，公司有5笔投资贷款处于非应计状态，账面价值2.874亿美元，2023年12月31日有9笔，账面价值3.993亿美元[80] 贷款投资组合CECL储备 - 截至2024年9月30日，公司贷款投资组合的CECL储备为1.46亿美元，占总贷款投资承诺余额19亿美元的757个基点[85] 贷款修改和延长到期日情况 - 2024年3 - 9月，公司多笔贷款修改和延长到期日，如纽约贷款从2024年4月延至2025年12月等[75] 贷款出售与重新归类情况 - 2024年6月，公司原计划出售的南卡罗来纳州夹层贷款不再出售，重新归类为投资持有[77] CECL储备估计方法 - 公司主要用概率加权模型估计CECL储备，考虑违约可能性和违约预期损失等因素[82] 特定贷款风险评级与CECL准备金 - 截至2024年9月30日，新泽西州一处办公物业夹层贷款本金余额1850万美元，加利福尼亚州一处工业物业高级抵押贷款本金余额1960万美元，伊利诺伊州一处办公物业高级抵押贷款本金余额1.626亿美元，风险评级均为“5”[86] - 截至2024年9月30日，公司为新泽西办公贷款计提当前预期信用损失准备金（CECL）1570万美元，为加利福尼亚工业贷款计提1050万美元，为伊利诺伊办公贷款计提6040万美元[86] 已发放与未发放贷款承诺的CECL准备金余额 - 截至2024年9月30日，公司投资持有的已发放贷款承诺的CECL准备金余额为1.44068亿美元，未发放贷款承诺的CECL准备金余额为188.3万美元[88][89] 应收利息情况 - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司应收利息分别为970万美元和1300万美元，计入合并资产负债表的其他资产[93] 物业所有权获取与贷款注销损失 - 2024年9月19日，公司通过代物清偿契据获得北卡罗来纳州一处办公物业所有权，注销6860万美元高级抵押贷款，确认实现损失580万美元[94] - 2024年6月12日，公司通过止赎获得加利福尼亚州一处办公物业所有权，注销3320万美元高级抵押贷款，确认实现损失1640万美元[95] - 2023年9月8日，公司通过协商止赎获得佛罗里达州一处混合用途物业所有权，注销8290万美元高级抵押贷款，未确认损益[97] 投资持有的房地产净值变化 - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司投资持有的房地产净值分别为1.40912亿美元和8328.4万美元[98] 房地产折旧和摊销费用 - 2024年第三季度和前九个月，公司分别发生净折旧和摊销费用96.7万美元和250万美元[99] 房地产相关无形资产和负债摊销期 - 2024年前九个月和2023年全年，公司投资持有的房地产相关无形资产和负债加权平均摊销期分别为5.0年和9.3年[100] 在位租赁等无形资产净值与收支情况 - 截至2024年9月30日，在位租赁无形资产净值为32,103千美元，高于市场租赁无形资产净值为4,484千美元，低于市场租赁无形资产净值为 - 10,011千美元；截至2023年12月31日，对应数值分别为20,509千美元、512千美元和 - 10,762千美元[102] - 2024年第三季度，在位租赁无形资产费用为708千美元，高于市场租赁无形资产收入为 - 60千美元，低于市场租赁无形资产收入为258千美元；2023年对应数值分别为156千美元、7千美元和66千美元[103] - 2024年前九个月，在位租赁无形资产费用为1,868千美元，高于市场租赁无形资产收入为 - 115千美元，低于市场租赁无形资产收入为772千美元；2023年对应数值分别为156千美元、7千美元和66千美元[103] 未来最低租赁付款总额情况 - 截至2024年9月30日，未来最低租赁付款总额为122,732千美元，其中2024年剩余时间为4,932千美元，2025年为19,172千美元，2026年为18,875千美元，2027年为17,268千美元，2028年为15,842千美元，之后为46,643千美元[105] 融资协议相关情况 - 截至2024年9月30日，融资协议未偿还余额为770,610千美元，总承诺为1,230,000千美元；截至2023年12月31日，对应数值分别为894,817千美元和1,535,000千美元[108] - 2024年5月公司修订定期担保贷款协议，提前偿还1000万美元本金，8月和9月各偿还500万美元，截至9月30日未偿还本金余额为1.3亿美元[108] 各银行信贷安排情况 - 富国银行信贷安排最高借款额度为4.5亿美元，可增至5亿美元，资金期限至2025年12月15日，初始到期日相同，可两次延长12个月，利率为1个月SOFR加1.50% - 3.75% [111] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，初始到期日为2025年1月13日，可两次延长12个月，利率为1个月SOFR加1.50% - 2.10%，未使用额度收取0.25%年费，2024和2023年三季度及前九月未产生该费用[112] - CNB信贷安排额度为7500万美元，截至2024年9月30日可用约4900万美元，可增至7500万美元，初始到期日延至2025年3月10日，可延长12个月，利率可选SOFR加3.25%或基准利率加2.25%，未充分使用收取0.375%年费，2024年前三季度分别产生72千美元和214千美元，2023年对应为72千美元和213千美元[113] - 大都会人寿信贷安排额度为1.8亿美元，原到期日为2024年8月13日，公司于2024年5月8日提前终止[114] 未使用承诺费情况 - 2024年9月30日止三个月公司未产生未使用承诺费，九个月产生未使用承诺费10.4万美元；2023年同期分别为7.5万美元和22.2万美元[116] 主回购和证券合同情况 - 公司与摩根士丹利有2.5亿美元主回购和证券合同，初始到期日为2025年7月16日，可选择延长12个月至2026年7月16日，利率为一个月SOFR加1.75% - 2.25%利差[117] 应付票据提前偿还情况 - 公司于2024年9月13日提前偿还1.05亿美元应付票据，该票据初始到期日为2025年7月28日，利率为一个月SOFR加2.00%利差[118] 有担保定期贷款情况 - 公司有1.3亿美元有担保定期贷款，到期日为2026年11月12日；2024年5月修订后，利率在2025年5月1日前为4.50%，之后每三个月增加0.25%；截至2024年9月30日，未偿本金余额为1.3亿美元[119] - 2024年9月30日止三个月和九个月，有担保定期贷款的有效年利率分别为5.7%和5.1%；2023年同期均为4.6%[121] 利率互换和上限衍生品情况 - 2023年12月利率互换衍生品到期，名义金额为3000万美元；2022年3月终止利率上限衍生品，名义金额为1.7亿美元，执行利率为0.50%[124] 公司总承诺与未偿还承诺情况 - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司总承诺分别为19.27321亿美元和22.74584亿美元，未偿还承诺分别为7890.5万美元和1.16539亿美元[126] 股票回购计划情况 - 2023年7月25日和2024年7月31日，公司董事会分别批准5000万美元股票回购计划，分别于2024年7月31日和2025年7月31日到期；2023年九个月公司回购535965股，总价约460万美元，均价8.58美元/股[127][129] - 2024年7月31日，公司董事会再次批准最高5000万美元的股票回购计划，有效期至2025年7月31日，2024年前三季度未回购任何股票[104] 股权奖励计划修订情况 - 2024年5月公司股东批准修订2012年股权奖励计划，可授予普通股总数增至501.5万股[131] 未归属受限股