ACRE公司概况 - ACRE是一家专注于商业地产贷款的专业金融公司，由Ares Management Corporation旗下的Ares Commercial Real Estate Management LLC外部管理，拥有超过4000亿美元的资产管理规模和近1000名投资专业人士[14] - ACRE的贷款组合中，39%是办公楼贷款，26%是多户家庭住宅贷款，总计占比65%[16] ACRE公司财务状况 - ACRE在2023年第四季度报告中报告了3940万美元的净亏损，主要是由于当前预期信贷损失（CECL）准备金的大幅增加，达到4750万美元[17][18] - ACRE的CECL准备金总额增至1.63亿美元，相当于其持有的投资贷款未偿还本金余额的7.6%[19] - ACRE的损失准备金中，71%用于办公楼贷款，16%用于住宅贷款[21] ACRE公司股息情况 - ACRE在2023年切割了24%的股息，目前的股息率仍为14%，主要是为了增加信贷准备金，强调安全性而非股东分配[28] - ACRE在2023年产生了1.06美元的可分配收益，高于新的年化股息1美元，但仍存在较高的派息比率，可能会再次削减股息[29] ACRE公司投资建议 - ACRE的股价目标为7.70美元，目前股价的8%以上，但由于信贷质量可能恶化，作者给予了卖出评级[31] - 由于ACRE的重点是办公楼和多户家庭资产，作者认为在当前市场环境下不适合购买，建议选择更安全的同行[32] - 作者认为未来几个季度信贷质量可能不会改善，存在高风险的高收益股票可能会面临更多挑战[33]

文章核心观点 - 公司近期购入有9%收益率的Ready Capital的子债券RCB，认为其风险回报有吸引力，还对比了RCB和RCC，认为RCB更优，同时介绍了相关投资策略和各类图表数据 [1][2][3] 投资机会 - 公司购入有9%收益率（购买价约8.95%）的Ready Capital子债券RCB，本周进行两次购买，认为其适合风险回报，有明确到期日可限制利率风险，按季付息和到期还本可降低信用风险 [2] - 对比RCB和RCC，RCB到期日晚、票面利率6.20%更高、面值折扣$1.10更大、到期收益率约8.9%更高，认为RCB是更好选择 [3] - RCB近期价格下跌约$.35至$.27，对赎回收益率影响约0.5%，当前近9%收益率相比两年期国债收益率有超4%利差，更具吸引力 [3][5] 投资风险 - RCB股票流动性差，交易量低，不宜使用市价单，应监控股票并使用限价买单 [2] - 子债券可能被高估，如GAINL当前价格$26.02，到期收益率约7.37%，若提前赎回赎回收益率低于6% [5] 股票稳定性 - RCB和RCC股价有时高低不同，差距波动大可能因流动性差，整体股价较稳定，收盘价在较窄范围内波动，价格相对2023年呈上升趋势，临近到期日面值折扣应缩小，经济恐慌时价格可能下跌但2022年末表现较好 [7][8] 投资建议 - 子债券适合寻求高收益、愿承担比现金更多风险、接受弱流动性、能使用限价单、愿意持有至2026年7月30日的投资者 [9] - 公司未决定是否长期持有债券，若价格合适会换为其他投资，否则会持有至到期，提醒投资者股价变化会使到期收益率大幅波动，若股价接近$25吸引力会降低 [10] 图表信息 - 图表更新至2023年第四季度末数据，避免不同股票使用不同季度数据导致比较不准确 [11] - 提供普通股和优先股表格及图表，帮助读者跟踪行业，包括不同类型REIT或BDC的股票，图表包含市净率、股息收益率和盈利收益率比较 [12][13] - 各类证券排序通常基于风险评级，但存在并列情况，排序可能随意，图表更新可能不及时，EARN无风险评级被排在顶部，实际可能比IVR风险低 [14] - 优先股和子债券图表颜色有调整，考虑到首批固定浮动转换股已转为浮动利率，部分股票剥离收益率和浮动收益率可能不同 [19] - 提供优先股价格和数据表格，包括近期股价、剥离收益率、票面利率、浮动收益率、下次赎回日期等信息 [21][25] 投资策略 - 公司目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离、账面价值是分析基石，也配置优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [26]

股息支付比率和股息削减 - Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE)在2023年第三季度的股息支付比率大幅超过100%，导致股息削减的可能性增加[1] - ACRE在2024年将年度股息重置为每股1美元，这将更具可持续性，为被动收入投资者提供有趣的购买机会[3] - ACRE在2023年第四季度仅获得每股0.20美元的可分配收入，这导致不可持续的股息支付比率[10] - ACRE在2024年第一季度宣布将股息削减24.2%，新的股息为每季度0.25美元，年度股息支付率为1.00美元，领先收益率为13.2%[12] - ACRE的可分配收入范围意味着领先的股息支付比率为87-95%，其估值倍数具有很大的安全边际[15] 贷款损失准备金和净收入下降 - ACRE的贷款损失准备金（CECL）大幅增加，导致第四季度净收入下降4,750万美元[6] - ACRE的贷款准备金增加主要是由办公楼抵押贷款驱动，目前已建立了总额为1.63亿美元的准备金，其中71%与办公楼贷款相关[8] 风险和投资机会 - ACRE的估值非常有吸引力，尽管存在准备金和信用质量风险，但其贷款组合在过去十二个月中产生了每股1.07美元的可分配收入[13] - ACRE的准备金增加和股息削减使得投资论点仍然存在风险，如果市场基本面继续恶化，准备金的趋势可能会变得更糟[17] - ACRE的股息削减引发了被动收入投资者对其股票的大规模抛售，为购买股票提供了有趣和有前景的机会[19]

文章核心观点 - 对抵押房地产投资信托基金（REITs）业绩进行分析，介绍投资分配和近期交易情况，并提供相关图表和数据辅助投资者跟踪行业 [1][2][3] 行业业绩情况 住宅机构抵押REITs - ARMOUR Residential REIT未按时提交10 - K报告，但有初步结果可用于评估 [1] - Cherry Hill Mortgage每股账面价值下跌超9%，表现差于其他机构抵押REITs；Two Harbors下跌1%；Dynex Capital、AGNC Investment、Annaly Capital Management每股账面价值分别增长8.7%、7.7%、6.5% [1] 混合抵押REITs - MFA Financial盈利表现出色，每股账面价值变化+3.7%；AG Mortgage Investment Trust盈利强，但每股账面价值损失7.3% [1] 投资分配情况 - 行业普通股持仓较轻，专家更倾向于将更多资金分配到优先股和小额债券，因其风险回报特征更好、收益合适、波动性低 [2] 近期交易情况 - 昨日买入MFA Financial的小额债券MFAN，其股价近期下跌，经核实与普通股表现和五年期国债利率上升无关；预计首阶段股息较高，票面利率8.875%，到期收益率超9%，2029年2月15日到期，2026年2月15日起可赎回；为购买该债券，出售了部分iShares Short Treasury Bond ETF [3][4][5] 图表相关情况 图表更新说明 - 图表更新至2023年第四季度末数据，确保各股票数据同期可比，可用于行业比较 [6] 股票表格 - 提供住宅机构、住宅混合、住宅发起与服务、商业、商业发展公司（BDC）等类型REIT或BDC的股票列表 [8][9] 图表排序说明 - 各类证券通常按风险评级排序，存在并列情况时排序可能随意，且图表更新可能不及时；PMT和RITM风险评级并列；EARN无风险评级被列在顶部，实际可能比IVR风险低 [10] 住宅抵押REIT图表 - 公开文章图表使用指定季度每股账面价值，公司用当前估计值确定目标和交易决策；部分REIT无收益收益率指标，且由于历史摊销成本和套期保值因素，不同REIT收益指标可比性可能较差 [11] 商业抵押REIT图表 - 提供商业抵押REIT相关图表 [12] BDC图表 - 提供BDC的价格与2023年第四季度账面价值比、股息收益率、收益收益率等数据 [13] 优先股和小额债券图表 - 调整图表颜色以适应首批固定 - 浮动股过渡到浮动利率情况，对于此类股票，“浮动价格收益率”更重要 [14] 优先股价格图表 - 展示部分优先股价格 [15] 优先股剥离收益率图表 - 有相关图表但未详细说明数据 [16] 优先股数据 - 除图表外，还提供优先股其他指标数据，包括价格、剥离收益率、票面利率、浮动价格收益率、下次赎回日期、最差赎回现金回报、Quantum Online页面链接等；公司只覆盖有累积股息的优先股 [19] 投资策略 - 目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期股价围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离，账面价值是分析基石；同时也分配资金到优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [20]

股息削减 - Ares Commercial Real Estate (NYSE:ACRE)宣布了24%的股息削减，由于公司受到商业房地产市场的影响而遭受损失[1] - 公司的财务报告和相关的股息削减导致股价下跌至新的1年低点[1] - 公司决定削减2024财年第一季度的股息，降幅为24%，这导致了股息覆盖率的下降[11] CECL准备金增加 - Ares Commercial的商业房地产贷款问题导致了CECL准备金的增加，特别是与办公室房地产市场的相关问题[4] - 公司的CECL准备金由于办公室房地产市场的问题而大幅增加，这反映了贷款质量的恶化[7] - Ares Commercial在2023财年第四季度录得了3940万美元的亏损，主要是由于预期信贷损失的4700万美元的准备金费用[9] 估值和风险配置 - Ares Commercial的估值现在变得有吸引力，股价出现下跌，而且股价相对于GAAP账面价值的折价幅度达到40%[12] - 我对Ares Commercial的公允价值为每股11.56美元，这意味着如果进行全面重新评估，投资者将获得52%的再评估潜力[15] - Ares Commercial的风险配置在股息削减后得到改善，但如果公司在2024财年继续面临股息覆盖率的压力，并且CECL准备金出现实质性增加，这将改变我的看法[17]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年GAAP净亏损3890万美元,每股亏损0.72美元 [22] - 2023年第四季度GAAP净亏损3940万美元,每股亏损0.73美元,主要由于计提4750万美元的CECL准备金 [21][22] - 2023年第四季度可分配收益1080万美元,每股0.2美元,受到6笔新增不良贷款的影响 [22] - 截至2023年12月31日,公司CECL准备金总额为1.63亿美元,占持有待息贷款本金余额的7.6% [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司贷款组合中,风险等级1-3的贷款本金余额约16亿美元,主要集中在多户家庭、工业和自储存物业 [10] - 风险等级4-5的贷款本金余额5.39亿美元,占比较大,公司已计提1.49亿美元的CECL准备金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户家庭市场需求持续健康,公司贷款组合中多户家庭资产占比34% [10] - 工业和自储存物业表现良好,公司正积极投放资本支持这些资产 [9][10] - 办公物业受宏观环境影响较大,公司面临的不良贷款主要集中在这一领域 [7][11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将充分利用母公司Ares房地产集团的250多名投资专业人员和500多个投资组合,来解决不良贷款 [12] - 公司已大幅降低资产负债率,从2021年末的2.6倍下降至2023年末的1.9倍,为解决不良贷款提供了灵活性 [14] - 公司正积极寻求通过出售贷款、出售抵押物或与借款人重组等方式来解决不良贷款 [15][16][17] - 公司预计随着宏观环境改善和不良贷款解决,未来可以恢复较高的盈利水平 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临利率上升、通胀高企以及远程办公趋势等宏观挑战,特别是办公物业受到较大影响 [7] - 但公司也看到一些积极趋势,如CMBS和CREPM利差收窄、某些行业如工业和自储存物业租赁势头良好 [9] - 公司有信心通过自身的资金实力和房地产管理能力,有序解决不良贷款,并最终恢复较高的盈利水平 [29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司如何从第四季度0.2美元的可分配收益过渡到0.25美元的新季度股息 [32][33][34][35] **Tae-Sik Yoon 回答** 解释了通过解决不良贷款来提高收益的具体措施和预期 [33][34][35] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司对利息覆盖率等债务指标的管控情况 [46][47][48][49][50] **Tae-Sik Yoon 回答** 介绍了公司过去几年主动降低杠杆的举措,以及目前指标维持良好的情况 [49][50] 问题3 **Richard Shane 提问** 询问公司对于CECL准备金和未来实现损失的预期 [57][58][59][60][61][62] **Tae-Sik Yoon 和 Bryan Donohoe 回答** 解释了公司在平衡最大化收益和加快解决进度之间的考量,以及对未来实现损失的预期 [58][59][60][61][62]

公司盈利 - Ares Commercial Real Estate (ACRE)在上一季度每股盈利为0.20美元，超过了Zacks的预期亏损0.40美元[1] - Ares Commercial Real Estate上一季度的盈利超出预期150%，在过去四个季度中，公司三次超过了盈利预期[2] - 分析师预计公司未来季度和当前财年的每股盈利分别为0.29美元和1.06美元[9] 公司营收 - Ares Commercial Real Estate上一季度的营收为4435万美元，低于Zacks的预期1654万美元，过去四个季度中，公司只有一次超过了营收预期[3] 股价表现 - 公司股价自年初以来下跌了21%，而标普500指数上涨了4.4%[5] - 公司的盈利前景将影响股价的短期走势，目前的盈利预期不利[7] - 目前公司的Zacks排名为4（卖出），预计未来股价表现将低于市场[8] 行业排名 - 行业前景对公司股价表现有重要影响，目前REIT and Equity Trust行业排名在Zacks的底部18%[10]

公司人员与办公分布 - 截至2023年12月31日，Ares Management有超2800名员工，分布在超15个国家的超30个办公室[25] 公司杠杆比率 - 公司预计杠杆在债务与权益基础上不超4.5 - 10 - 1的比率[30] 公司未偿还余额情况 - 截至2023年12月31日，公司在1.5亿美元的有担保定期贷款下的未偿还余额为1.5亿美元[33] - 截至2023年12月31日，公司在与Capital One的追索权票据协议下的未偿还余额为1.05亿美元[33] - 截至2023年12月31日，公司融资协议下的未偿还余额为8.948亿美元[33] - 截至2023年12月31日，公司CLO证券化的未偿还余额为7.239亿美元[34] - 截至2023年12月31日，公司在融资协议下的未偿还借款约为8.948亿美元，在CLO证券化下的未偿还借款为7.239亿美元[92] 公司税务情况 - 公司自2012年12月31日起被认定为REIT，一般情况下，若每年向股东分配所有REIT应税收入并遵守其他要求，将无需缴纳美国联邦所得税[35] - 公司成立了ACRC W TRS、FL3 TRS和ACRC WM三家子公司，并将其作为应税REIT子公司（TRS）纳税，TRS需缴纳美国联邦、州和地方所得税[36] - 为维持REIT地位，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[102] - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[185] - 为维持REIT资格，自2012年12月31日结束的纳税年度起，在每个纳税年度的后半段，不得有超过50%价值的已发行资本股票由五个或更少的个人直接或间接拥有[219] 公司竞争情况 - 公司在资产发起和收购的竞争市场中运营，面临来自多种类型实体的竞争[37] - 公司可获取Manager和Ares Management专业人员的行业专业知识，认为这是竞争优势[39] - 公司在投资机会和贷款发放市场面临竞争，可能导致目标投资收益率下降，限制公司获得理想回报的能力[143] 公司信用损失准备金情况 - 公司当前预期信用损失准备金从2022年12月31日的7130万美元增加至2023年12月31日的1.631亿美元[56] - 截至2023年12月31日，约71%的当前预期信用损失准备金与以办公空间为抵押的贷款有关，而按持有投资贷款的未偿本金余额计算，39%的贷款组合与以办公空间为抵押的贷款有关[56] 公司投资利率情况 - 截至2023年12月31日，公司97.1%的投资为浮动利率贷款[61] 公司面临的宏观风险 - 全球经济放缓、衰退或房地产价值下降可能损害公司投资，对业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响[43][46] - 宏观经济状况导致公司当前预期信用损失准备金增加，可能对财务结果产生不利影响[43][55] - 利率变化、信用利差和投资市值变动可能对公司财务状况产生不利影响[43] - 利率和信用利差波动会增加融资成本、减少收入、增加投资损失概率和幅度，影响公司经营和投资市值[83] - 2024年美联储可能降息，利率下降或使公司浮动利率投资收入减少，影响净收入和业务[85][86] - 利率和信用利差大幅波动或长期变化会影响房地产运营和收入，以及二级市场对房地产债务的需求[90] 公司策略与政策风险 - 公司董事会可能改变投资策略、融资策略或杠杆政策，影响财务状况、经营业绩和普通股市场价格[43] - 董事会可随时更改投资、融资策略和杠杆政策，或增加利率、违约和房地产市场波动风险[65] 行业监管政策影响 - 2019年金融机构需全面遵守巴塞尔协议III标准，2023年7月美国发布“巴塞尔协议III终局”提案，预计2025年7月1日实施，或影响公司融资[68][69] - 非银行公司开展贷款业务需在美国多个州持有牌照，获取和维护牌照会产生费用，未合规或产生重大不利影响[71] - 2023年7月SEC通过规则，要求上市公司披露重大网络安全事件，规则于2023年12月生效，公司或面临审查和成本增加[82] - 依据相关规则，证券化机构在公开和私人证券化交易中需保留至少5%的相关证券风险[107] 公司信息系统与网络安全风险 - 公司业务高度依赖Ares Management的信息系统，系统故障或影响公司经营和股价[72] - 网络安全风险和数据安全事件或影响公司和借款人业务，成本可能无法完全投保或赔偿[77][79] 公司融资相关风险 - 公司债务可能增加损失风险，减少可用于分配的现金[43] - 公司可能产生大量债务，增加损失风险并减少可分配给股东的现金[91] - 公司的CLO证券化包含高级票据超额抵押率测试，未达标可能导致重大损失[93] - 融资协议和其他贷款安排会施加限制性契约和其他限制，影响公司多项业务能力[94][96] - 公司借款融资可能需提供额外抵押品或偿还债务，否则可能导致违约[97][98] - 回购交易对手违约或证券价值下降，公司可能在回购交易中遭受损失[99] - 公司获取融资的能力受多种因素影响，市场不稳定可能影响再融资[102] - 仓库融资安排下，贷款人的同意权可能限制公司资产的发起或收购[103] 公司套期保值相关情况 - 公司参与套期保值交易可能面临或有负债，影响财务状况[108] - 公司使用套期保值工具降低利率、抵押利差等风险，但套期保值活动可能增加成本、限制收益、无法有效保护公司，还可能面临交易对手违约等风险[110][115] 公司商品交易相关规定 - 公司申请豁免商品池运营商注册，但使用互换需满足特定参数，如商品利息交易年收入低于总年收入的5%，建立商品利息头寸的初始保证金和保费不超过总资产公允价值的5%[121] 公司投资决策与回报风险 - 公司将自主分配可用资本，股东无法参与投资决策，可能导致投资回报不佳，影响公司业务和股价[122] - 公司在找到合适投资前，可能将资金投入短期生息投资，预计回报低于目标投资[123] 公司投资流动性与集中风险 - 公司目标投资缺乏流动性，难以在需要时出售，可能导致资产价值损失，限制投资组合调整能力[125][127] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司投资组合分别有46笔和60笔贷款，投资集中在少数贷款可能导致重大损失[128] - 公司投资可能集中在少数贷款和物业类型，若特定地区或资产类型出现问题，可能导致投资违约，影响净收入和股价[129] - 公司可能投资多个由同一赞助商支持的有担保贷款，若大量投资集中于此，可能面临更大信用风险[130] 公司房地产投资风险 - 公司房地产投资面临自然灾害、政治事件、经济变化、法规变更等风险，可能影响投资回报和股息支付能力[130] - 公司商业房地产贷款面临借款人还款能力、违约和止赎等风险，物业净营业收入受多种因素影响[133] - 公司持有直接抵押贷款违约时，需承担抵押物价值与贷款本金及应计利息差额的本金损失风险，影响运营现金流和股东分配[134] - 公司拥有的房地产面临租户不支付租金、需求下降、空置率上升等运营风险，影响房产收入和估值[136] - 市场价格下降可能导致商业房地产减记，影响公司未来业务、运营结果、财务状况和普通股价值[137] - 贷款利率下降时，贷款提前还款率增加，再投资收益可能降低；利率上升时，提前还款率降低，可能影响运营结果[138] - 商业抵押支持证券和担保贷款义务的本金还款先偿还高级部分，公司在高级票据全额偿还后才能获得收益，影响流动性和财务状况[140] - 过渡性贷款面临借款人无法获得永久融资、违约、欺诈等风险，公司可能损失本金和利息[146] - 非投资级商业房地产贷款或证券违约和损失风险较高，可能减少股东分配并影响普通股市场价值[149] - 公司可能投资商业抵押支持证券（CMBS）和抵押债务债券（CLO）的最次级类别，若发生违约且相关支持耗尽，公司可能无法收回投资[160] - 次级权益如CLO等通常交易不活跃且流动性较差，市场波动可能导致其价值下降[163] - 公司可能投资不良房地产贷款和参与权，此类投资涉及较高的信用和市场风险[166] - 公司在某些债务投资的重组等程序中，成功实施策略存在不确定性，可能大幅降低利率和减记本金[167] - 抵押贷款和房地产证券抵押品的保险可能无法覆盖所有损失，如地震、洪水等灾难性损失[171] - 公司在止赎投资相关房产时可能面临环境责任，这可能影响房产价值和公司财务状况[172] - 公司CRE贷款的底层房产可能存在未知负债，如产权缺陷等，可能影响公司运营和财务状况[174] - 公司投资建设贷款，若未能全额出资或借款人未完成项目，可能导致贷款相关的不利后果[175] 公司普通股相关情况 - 公司普通股在纽约证券交易所上市，其市场价格和流动性可能受多种因素显著影响，包括经营业绩、利益冲突等[179] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司分别有54,149,225股和54,443,983股流通在外的普通股[183] - 2021年和2022年，公司共进行了三次注册包销发行，出售了2050万股普通股；2022年，通过“随行就市股票发行计划”出售了190,369股普通股[184] - 市场利率波动和资本市场状况会影响公司普通股的市场价值[181] - 若公司股价大幅波动，未来可能成为证券诉讼的目标[182] 公司股权相关规定 - 马里兰州普通公司法禁止马里兰州公司与“利益相关股东”或其关联方进行某些业务合并，期限为利益相关股东成为利益相关股东后的五年；利益相关股东指直接或间接实益拥有公司当时已发行有表决权股票10%或以上表决权的任何人[183,193] - 五年期限届满后，马里兰州公司与利益相关股东之间的任何业务合并通常须经公司董事会推荐，并获得至少80%的公司当时已发行有表决权股票持有人有权投出的选票以及除与该业务合并相关的利益相关股东或其关联方持有的股票外，公司有表决权股票持有人有权投出的三分之二选票的赞成票[183,194] - 公司章程授权公司在无需股东批准的情况下发行最多4.5亿股普通股和5000万股优先股[183,198] 公司投资公司定义相关情况 - 《1940年投资公司法》第3(a)(1)(C)条规定，若发行人从事投资、再投资、拥有、持有或交易证券业务，且拥有或拟收购的投资证券价值超过发行人未合并基础上总资产价值（不包括美国政府证券和现金项目）的40%，则该发行人被视为投资公司[200] - 公司以一种使自身不被纳入投资公司定义的方式开展运营，因为公司未合并基础上调整后总资产价值的不到40%由“投资证券”构成[202] - 公司将拥有至少50%已发行有表决权证券的实体视为多数股权子公司，用于40%测试[203] - 公司及合并子公司依赖1940年法案第3(c)(5)(C)条豁免注册为投资公司，要求至少55%的资产为合格房地产资产，至少80%的资产为合格房地产资产和房地产相关资产[204] - 公司预计依赖第3(c)(5)(C)条的合并子公司将至少55%的资产投资于抵押贷款等合格房地产资产，约25%的资产投资于其他类型的抵押贷款等房地产相关资产[204] - 若公司合并子公司被1940年法案第3(c)(1)或3(c)(7)条豁免定义为“投资公司”的证券价值，加上其他投资证券超过未合并基础调整总资产的40%，或子公司未能维持豁免注册，公司可能需改变运营方式、出售资产或注册为投资公司[210] 公司股权持有限制 - 公司章程一般禁止任何人（除受22%例外持有人限制的Ares Investments外）直接或间接拥有超过9.8%价值的已发行资本股票或任何类别或系列股票[219] 公司董事相关规定 - 公司董事仅可因正当理由经有权在董事选举中投票的股东三分之二以上赞成票才能被免职[217] - 公司董事会分为三类，董事任期交错为三年[217] - 公司董事和高级管理人员除非实际获得不当利益或利润，或被判定因故意不诚实行为导致责任，否则不对公司或股东承担金钱损害赔偿责任[214] - 公司需在马里兰州法律允许的最大范围内，为现任或前任董事、高级管理人员等支付或报销合理费用[214]

财务整体盈亏情况 - 2023年第四季度GAAP净亏损3940万美元，摊薄后每股亏损0.73美元；可分配收益1080万美元，摊薄后每股0.20美元[1] - 2023年全年GAAP净亏损3890万美元，摊薄后每股亏损0.72美元；可分配收益5840万美元，摊薄后每股1.06美元[1] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为3941.4万美元[18] - 2023年全年归属于普通股股东的净亏损为3886.7万美元[18] - 2023年第四季度可分配收益为1077.8万美元，全年为5837.2万美元[18] 股息情况 - 2024年第一季度宣布每股普通股股息为0.25美元[1][3] - 2023年第四季度股息为每股0.33美元，全年为每股1.36美元[13] 贷款组合储备占比情况 - 2023年第四季度末，商业办公和住宅公寓贷款组合占总CECL储备的87%[1] 可用资本情况 - 截至2023年底，公司可用资本为1.85亿美元，包括现金和周转资金安排下未提取的额度[1] 利息收支情况 - 2023年第四季度利息收入4434.8万美元，全年为1.98608亿美元[13] - 2023年第四季度利息支出2995.7万美元，全年为1.09652亿美元[13] 资产数据对比情况 - 截至2023年12月31日，现金及现金等价物为1.10459亿美元，2022年为1.41278亿美元[11] - 截至2023年12月31日，贷款投资总额为21.26524亿美元，2022年为22.64008亿美元[11] 薪酬及费用情况 - 2023年第四季度基于股票的薪酬为104.1万美元[18] - 2023年全年基于股票的薪酬为399.1万美元[18] - 2023年全年关联方激励费用为33.4万美元[18] 自有房地产折旧和摊销情况 - 2023年第四季度自有房地产折旧和摊销为80.9万美元[18] - 2023年全年自有房地产折旧和摊销为101.5万美元[18] 当前预期信贷损失拨备情况 - 2023年第四季度当前预期信贷损失拨备为4745.2万美元[18] - 2023年全年当前预期信贷损失拨备为9182.5万美元[18]

文章核心观点 - 文章分析Ares Commercial Real Estate Corporation（ACRE）是否值得买入，虽其有适度杠杆等优势，但因Q3 2023业绩不佳、办公物业市场挑战大等问题，预计会有损失，有50 - 75%概率在未来12个月削减分红，评级为卖出 [1][29][35] 公司亮点 - 公司来自Ares Management Corporation平台，大部分投资组合由高级贷款组成 [4] - 公司有意将杠杆水平控制在低于平均水平，具有攻防优势 [4] - 公司股息收益率达15%，有一定乐观理由 [6] - 公司拥有多元化、分散的商业房地产债务和股权投资组合，且手头有大量流动性 [16] 2023年第三季度业绩 - GAAP收入和可分配收益远低于分红 [7] - 可分配收益为每股0.25美元，摊薄后每股账面价值为12.62美元，若排除CECL则为每股14.75美元，2023年10月17日支付每股0.33美元现金股息 [8] - 已发放1000万美元未偿还本金，包括6750万美元高级贷款承诺，贷款退出获得4830万美元现金收益，有8290万美元与混合用途物业相关的违约高级贷款 [8] - 可用资本为1.36亿美元，当前借款的最近最终到期日情况未明确提及 [8] - 2023年11月3日宣布2023年第四季度每股0.33美元现金股息 [8] 贷款投资组合定位与表现 - 投资组合未偿还本金余额为22亿美元，贷款数量49笔，高级贷款占比98%，加权平均无杠杆有效收益率为9.5% [10] - 公司投资组合全部在美国，与有非美国业务且该业务表现较好的BXMT相比，其美国业务表现有待考量；与LADR相比，若仅考虑直接办公物业敞口而忽略混合用途物业，LADR表现更好 [13] 前景展望 - 公司GAAP收益连续几个季度远低于分红，虽有CECL储备和相对于有形账面价值的大幅折扣作为缓冲，但办公物业市场问题严重，预计到2025年办公CMBS拖欠率将达到两位数，公司可能会在办公物业上遭受超过2.5亿美元损失，且公寓市场也可能带来损失 [17][26][29] - 预计公司有形账面价值将远低于当前股价，若要维持类似的债务权益比率，将进行大规模去杠杆化，且难以从有形账面价值中每季度获得20美分的收益 [28] 评级 - 公司在专有评级体系中处于“极度”危险水平，未来12个月有50 - 75%的概率削减分红，评级为卖出 [33][35]