财务亏损情况 - 2024年第一季度GAAP净亏损1230万美元，摊薄后每股亏损0.23美元；可分配收益亏损3350万美元，摊薄后每股亏损0.62美元[1] - 2024年第一季度基本和摊薄后每股亏损均为0.23美元，2023年同期为0.12美元[15] - 2024年第一季度基本和摊薄后可分配收益每股亏损均为0.62美元，2023年同期为0.18美元[18] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1232.3万美元[19] - 2024年第一季度可分配亏损为3351.7万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，归属于普通股股东的净亏损为4475.1万美元[19] 贷款业务情况 - 第一季度退出或重组四笔贷款，非应计状态贷款未偿本金余额下降31%[2] 债务杠杆情况 - 第一季度公司进一步去杠杆，债务余额再降8%，季度末未偿本金余额低于15亿美元[2] 股息分配情况 - 2024年2月22日，董事会宣布2024年第一季度普通股每股0.25美元的常规现金股息，于4月16日支付[4] - 2024年5月9日，董事会宣布2024年第二季度普通股每股0.25美元的常规现金股息，将于7月16日支付[4] 现金及等价物情况 - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物为9951.8万美元，较2023年12月31日的1.10459亿美元减少[13] 利息收入情况 - 2024年第一季度利息收入4403.3万美元，较2023年同期的4950万美元减少[15] - 2024年第一季度净利息收入1521.4万美元，较2023年同期的2650.1万美元减少[15] 其他财务指标情况 - 截至2024年3月31日的12个月，可分配收益为977.1万美元[19] - 2024年第一季度股份支付费用为128.4万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，股份支付费用为431.4万美元[19] - 2024年第一季度房地产折旧和摊销为78.6万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，房地产折旧和摊销为180.1万美元[19] - 2024年第一季度当前预期信贷损失拨备为2226.9万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，当前预期信贷损失拨备为4853.7万美元[19]

文章核心观点 - Ares Commercial Real Estate预计2024年第一季度收益同比下降，实际结果与预期的对比将影响短期股价，虽其不太可能实现盈利超预期，但投资者决策还需考虑其他因素；Hannon Armstrong预计该季度盈利同比增长，也难以确定能否超预期 [1][8][9] Ares Commercial Real Estate情况 盈利预期 - 预计即将发布的报告中季度每股亏损0.30美元，同比变化-211.1%；收入预计为4377万美元，同比下降11.6% [2] 预测修正趋势 - 过去30天该季度的共识每股收益预测上调2.33%至当前水平 [2] 盈利惊喜预测 - Zacks Earnings ESP模型通过比较最准确估计和Zacks共识估计来预测盈利惊喜，Ares Commercial Real Estate最准确估计低于Zacks共识估计，Earnings ESP为-88.76% [3][4] Zacks排名 - 目前股票Zacks排名为1 [5] 盈利惊喜历史 - 上一季度预期每股亏损0.40美元，实际盈利0.20美元，惊喜率+150%；过去四个季度三次超共识每股收益预期 [7] Hannon Armstrong情况 盈利预期 - 预计2024年第一季度每股收益0.57美元，同比变化+7.6%；收入预计为3774万美元，同比增长25.8% [9] 预测修正趋势 - 过去30天共识每股收益预测下调1.8%至当前水平 [9] 盈利惊喜预测 - 最准确估计较低导致Earnings ESP为-5.92% [9] Zacks排名 - Zacks排名为4（卖出） [9] 盈利惊喜历史 - 过去四个季度两次超共识每股收益预期 [9]

ACRE公司股价表现 - ACRE公司在过去的一段时间内股价下跌了25%，尽管通常我们会根据股价走势调整评级，但我们仍然给出了“卖出”评级[1] - 我们认为ACRE公司的账面价值在未来几个月内可能会受到严重影响，并且其股息安全性也存在风险[2] - ACRE公司在不到12天的时间里削减了分配，这表明我们的预测准确，股价表现也符合预期[4] ACRE公司财务状况 - ACRE公司的可分配收益仅为每股20美分，而减少的分配仍然比这高出25%[6] - ACRE公司在2023年第四季度的报告中显示，有4笔贷款进入了非应计状态，其中包括办公室、多户和工业领域的贷款[9] - ACRE公司的资产负债表仍然过于杠杆化，尤其是在办公室行业面临压力的情况下[14] - ACRE公司在未来18个月将面临更多的困难，尤其是在大量债务到期的情况下[15] ACRE公司投资者关注点 - ACRE公司的投资者过于关注可分配收益，而忽略了GAAP的真实情况，导致投资者遭受损失[12] ACRE公司行业暴露 - ACRE公司仍然过度暴露于办公室行业，这可能会在未来对公司产生影响[20]

ACRE公司概况 - ACRE是一家专注于商业地产贷款的专业金融公司，由Ares Management Corporation旗下的Ares Commercial Real Estate Management LLC外部管理，拥有超过4000亿美元的资产管理规模和近1000名投资专业人士[14] - ACRE的贷款组合中，39%是办公楼贷款，26%是多户家庭住宅贷款，总计占比65%[16] ACRE公司财务状况 - ACRE在2023年第四季度报告中报告了3940万美元的净亏损，主要是由于当前预期信贷损失（CECL）准备金的大幅增加，达到4750万美元[17][18] - ACRE的CECL准备金总额增至1.63亿美元，相当于其持有的投资贷款未偿还本金余额的7.6%[19] - ACRE的损失准备金中，71%用于办公楼贷款，16%用于住宅贷款[21] ACRE公司股息情况 - ACRE在2023年切割了24%的股息，目前的股息率仍为14%，主要是为了增加信贷准备金，强调安全性而非股东分配[28] - ACRE在2023年产生了1.06美元的可分配收益，高于新的年化股息1美元，但仍存在较高的派息比率，可能会再次削减股息[29] ACRE公司投资建议 - ACRE的股价目标为7.70美元，目前股价的8%以上，但由于信贷质量可能恶化，作者给予了卖出评级[31] - 由于ACRE的重点是办公楼和多户家庭资产，作者认为在当前市场环境下不适合购买，建议选择更安全的同行[32] - 作者认为未来几个季度信贷质量可能不会改善，存在高风险的高收益股票可能会面临更多挑战[33]

文章核心观点 - 公司近期购入有9%收益率的Ready Capital的子债券RCB，认为其风险回报有吸引力，还对比了RCB和RCC，认为RCB更优，同时介绍了相关投资策略和各类图表数据 [1][2][3] 投资机会 - 公司购入有9%收益率（购买价约8.95%）的Ready Capital子债券RCB，本周进行两次购买，认为其适合风险回报，有明确到期日可限制利率风险，按季付息和到期还本可降低信用风险 [2] - 对比RCB和RCC，RCB到期日晚、票面利率6.20%更高、面值折扣$1.10更大、到期收益率约8.9%更高，认为RCB是更好选择 [3] - RCB近期价格下跌约$.35至$.27，对赎回收益率影响约0.5%，当前近9%收益率相比两年期国债收益率有超4%利差，更具吸引力 [3][5] 投资风险 - RCB股票流动性差，交易量低，不宜使用市价单，应监控股票并使用限价买单 [2] - 子债券可能被高估，如GAINL当前价格$26.02，到期收益率约7.37%，若提前赎回赎回收益率低于6% [5] 股票稳定性 - RCB和RCC股价有时高低不同，差距波动大可能因流动性差，整体股价较稳定，收盘价在较窄范围内波动，价格相对2023年呈上升趋势，临近到期日面值折扣应缩小，经济恐慌时价格可能下跌但2022年末表现较好 [7][8] 投资建议 - 子债券适合寻求高收益、愿承担比现金更多风险、接受弱流动性、能使用限价单、愿意持有至2026年7月30日的投资者 [9] - 公司未决定是否长期持有债券，若价格合适会换为其他投资，否则会持有至到期，提醒投资者股价变化会使到期收益率大幅波动，若股价接近$25吸引力会降低 [10] 图表信息 - 图表更新至2023年第四季度末数据，避免不同股票使用不同季度数据导致比较不准确 [11] - 提供普通股和优先股表格及图表，帮助读者跟踪行业，包括不同类型REIT或BDC的股票，图表包含市净率、股息收益率和盈利收益率比较 [12][13] - 各类证券排序通常基于风险评级，但存在并列情况，排序可能随意，图表更新可能不及时，EARN无风险评级被排在顶部，实际可能比IVR风险低 [14] - 优先股和子债券图表颜色有调整，考虑到首批固定浮动转换股已转为浮动利率，部分股票剥离收益率和浮动收益率可能不同 [19] - 提供优先股价格和数据表格，包括近期股价、剥离收益率、票面利率、浮动收益率、下次赎回日期等信息 [21][25] 投资策略 - 公司目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离、账面价值是分析基石，也配置优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [26]

股息支付比率和股息削减 - Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE)在2023年第三季度的股息支付比率大幅超过100%，导致股息削减的可能性增加[1] - ACRE在2024年将年度股息重置为每股1美元，这将更具可持续性，为被动收入投资者提供有趣的购买机会[3] - ACRE在2023年第四季度仅获得每股0.20美元的可分配收入，这导致不可持续的股息支付比率[10] - ACRE在2024年第一季度宣布将股息削减24.2%，新的股息为每季度0.25美元，年度股息支付率为1.00美元，领先收益率为13.2%[12] - ACRE的可分配收入范围意味着领先的股息支付比率为87-95%，其估值倍数具有很大的安全边际[15] 贷款损失准备金和净收入下降 - ACRE的贷款损失准备金（CECL）大幅增加，导致第四季度净收入下降4,750万美元[6] - ACRE的贷款准备金增加主要是由办公楼抵押贷款驱动，目前已建立了总额为1.63亿美元的准备金，其中71%与办公楼贷款相关[8] 风险和投资机会 - ACRE的估值非常有吸引力，尽管存在准备金和信用质量风险，但其贷款组合在过去十二个月中产生了每股1.07美元的可分配收入[13] - ACRE的准备金增加和股息削减使得投资论点仍然存在风险，如果市场基本面继续恶化，准备金的趋势可能会变得更糟[17] - ACRE的股息削减引发了被动收入投资者对其股票的大规模抛售，为购买股票提供了有趣和有前景的机会[19]

文章核心观点 - 对抵押房地产投资信托基金（REITs）业绩进行分析，介绍投资分配和近期交易情况，并提供相关图表和数据辅助投资者跟踪行业 [1][2][3] 行业业绩情况 住宅机构抵押REITs - ARMOUR Residential REIT未按时提交10 - K报告，但有初步结果可用于评估 [1] - Cherry Hill Mortgage每股账面价值下跌超9%，表现差于其他机构抵押REITs；Two Harbors下跌1%；Dynex Capital、AGNC Investment、Annaly Capital Management每股账面价值分别增长8.7%、7.7%、6.5% [1] 混合抵押REITs - MFA Financial盈利表现出色，每股账面价值变化+3.7%；AG Mortgage Investment Trust盈利强，但每股账面价值损失7.3% [1] 投资分配情况 - 行业普通股持仓较轻，专家更倾向于将更多资金分配到优先股和小额债券，因其风险回报特征更好、收益合适、波动性低 [2] 近期交易情况 - 昨日买入MFA Financial的小额债券MFAN，其股价近期下跌，经核实与普通股表现和五年期国债利率上升无关；预计首阶段股息较高，票面利率8.875%，到期收益率超9%，2029年2月15日到期，2026年2月15日起可赎回；为购买该债券，出售了部分iShares Short Treasury Bond ETF [3][4][5] 图表相关情况 图表更新说明 - 图表更新至2023年第四季度末数据，确保各股票数据同期可比，可用于行业比较 [6] 股票表格 - 提供住宅机构、住宅混合、住宅发起与服务、商业、商业发展公司（BDC）等类型REIT或BDC的股票列表 [8][9] 图表排序说明 - 各类证券通常按风险评级排序，存在并列情况时排序可能随意，且图表更新可能不及时；PMT和RITM风险评级并列；EARN无风险评级被列在顶部，实际可能比IVR风险低 [10] 住宅抵押REIT图表 - 公开文章图表使用指定季度每股账面价值，公司用当前估计值确定目标和交易决策；部分REIT无收益收益率指标，且由于历史摊销成本和套期保值因素，不同REIT收益指标可比性可能较差 [11] 商业抵押REIT图表 - 提供商业抵押REIT相关图表 [12] BDC图表 - 提供BDC的价格与2023年第四季度账面价值比、股息收益率、收益收益率等数据 [13] 优先股和小额债券图表 - 调整图表颜色以适应首批固定 - 浮动股过渡到浮动利率情况，对于此类股票，“浮动价格收益率”更重要 [14] 优先股价格图表 - 展示部分优先股价格 [15] 优先股剥离收益率图表 - 有相关图表但未详细说明数据 [16] 优先股数据 - 除图表外，还提供优先股其他指标数据，包括价格、剥离收益率、票面利率、浮动价格收益率、下次赎回日期、最差赎回现金回报、Quantum Online页面链接等；公司只覆盖有累积股息的优先股 [19] 投资策略 - 目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期股价围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离，账面价值是分析基石；同时也分配资金到优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [20]

股息削减 - Ares Commercial Real Estate (NYSE:ACRE)宣布了24%的股息削减，由于公司受到商业房地产市场的影响而遭受损失[1] - 公司的财务报告和相关的股息削减导致股价下跌至新的1年低点[1] - 公司决定削减2024财年第一季度的股息，降幅为24%，这导致了股息覆盖率的下降[11] CECL准备金增加 - Ares Commercial的商业房地产贷款问题导致了CECL准备金的增加，特别是与办公室房地产市场的相关问题[4] - 公司的CECL准备金由于办公室房地产市场的问题而大幅增加，这反映了贷款质量的恶化[7] - Ares Commercial在2023财年第四季度录得了3940万美元的亏损，主要是由于预期信贷损失的4700万美元的准备金费用[9] 估值和风险配置 - Ares Commercial的估值现在变得有吸引力，股价出现下跌，而且股价相对于GAAP账面价值的折价幅度达到40%[12] - 我对Ares Commercial的公允价值为每股11.56美元，这意味着如果进行全面重新评估，投资者将获得52%的再评估潜力[15] - Ares Commercial的风险配置在股息削减后得到改善，但如果公司在2024财年继续面临股息覆盖率的压力，并且CECL准备金出现实质性增加，这将改变我的看法[17]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年GAAP净亏损3890万美元,每股亏损0.72美元 [22] - 2023年第四季度GAAP净亏损3940万美元,每股亏损0.73美元,主要由于计提4750万美元的CECL准备金 [21][22] - 2023年第四季度可分配收益1080万美元,每股0.2美元,受到6笔新增不良贷款的影响 [22] - 截至2023年12月31日,公司CECL准备金总额为1.63亿美元,占持有待息贷款本金余额的7.6% [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司贷款组合中,风险等级1-3的贷款本金余额约16亿美元,主要集中在多户家庭、工业和自储存物业 [10] - 风险等级4-5的贷款本金余额5.39亿美元,占比较大,公司已计提1.49亿美元的CECL准备金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户家庭市场需求持续健康,公司贷款组合中多户家庭资产占比34% [10] - 工业和自储存物业表现良好,公司正积极投放资本支持这些资产 [9][10] - 办公物业受宏观环境影响较大,公司面临的不良贷款主要集中在这一领域 [7][11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将充分利用母公司Ares房地产集团的250多名投资专业人员和500多个投资组合,来解决不良贷款 [12] - 公司已大幅降低资产负债率,从2021年末的2.6倍下降至2023年末的1.9倍,为解决不良贷款提供了灵活性 [14] - 公司正积极寻求通过出售贷款、出售抵押物或与借款人重组等方式来解决不良贷款 [15][16][17] - 公司预计随着宏观环境改善和不良贷款解决,未来可以恢复较高的盈利水平 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临利率上升、通胀高企以及远程办公趋势等宏观挑战,特别是办公物业受到较大影响 [7] - 但公司也看到一些积极趋势,如CMBS和CREPM利差收窄、某些行业如工业和自储存物业租赁势头良好 [9] - 公司有信心通过自身的资金实力和房地产管理能力,有序解决不良贷款,并最终恢复较高的盈利水平 [29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司如何从第四季度0.2美元的可分配收益过渡到0.25美元的新季度股息 [32][33][34][35] **Tae-Sik Yoon 回答** 解释了通过解决不良贷款来提高收益的具体措施和预期 [33][34][35] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司对利息覆盖率等债务指标的管控情况 [46][47][48][49][50] **Tae-Sik Yoon 回答** 介绍了公司过去几年主动降低杠杆的举措,以及目前指标维持良好的情况 [49][50] 问题3 **Richard Shane 提问** 询问公司对于CECL准备金和未来实现损失的预期 [57][58][59][60][61][62] **Tae-Sik Yoon 和 Bryan Donohoe 回答** 解释了公司在平衡最大化收益和加快解决进度之间的考量,以及对未来实现损失的预期 [58][59][60][61][62]

公司盈利 - Ares Commercial Real Estate (ACRE)在上一季度每股盈利为0.20美元，超过了Zacks的预期亏损0.40美元[1] - Ares Commercial Real Estate上一季度的盈利超出预期150%，在过去四个季度中，公司三次超过了盈利预期[2] - 分析师预计公司未来季度和当前财年的每股盈利分别为0.29美元和1.06美元[9] 公司营收 - Ares Commercial Real Estate上一季度的营收为4435万美元，低于Zacks的预期1654万美元，过去四个季度中，公司只有一次超过了营收预期[3] 股价表现 - 公司股价自年初以来下跌了21%，而标普500指数上涨了4.4%[5] - 公司的盈利前景将影响股价的短期走势，目前的盈利预期不利[7] - 目前公司的Zacks排名为4（卖出），预计未来股价表现将低于市场[8] 行业排名 - 行业前景对公司股价表现有重要影响，目前REIT and Equity Trust行业排名在Zacks的底部18%[10]