财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，归属于普通股股东和运营合伙企业有限合伙权益单位持有人的净亏损720万美元，摊薄后每股亏损0.07美元，而2024年同期为净收入1480万美元，摊薄后每股收益0.17美元[164] - 2025年第一季度总营收1.15亿美元，较2024年同期的1.93亿美元减少7883.9万美元；总费用9746.7万美元，较2024年同期的1.7亿美元减少7266.5万美元；净亏损7227万美元，而2024年同期净利润为1480.4万美元[181] - 2025年第一季度租金收入6380.1万美元，较2024年同期增加192万美元，增幅3.1%，其中零售租金收入下降3.5%，办公租金收入增长9.2%，多户住宅租金收入增长5.6%[181][182] - 2025年第一季度总承包和房地产服务收入4661.4万美元，较2024年同期的1.27亿美元减少8036.1万美元，主要因积压项目完成导致业务量减少[181][183] - 2025年第一季度利息收入422.8万美元，较2024年同期减少39.8万美元，降幅8.6%，主要因部分投资项目还款及利率降低[181][184] - 2025年第一季度租金费用1562.4万美元，较2024年同期增加101.9万美元，增幅7.0%，其中零售、办公和多户住宅租金费用分别增长5.9%、4.0%和12.2%[181][185] - 2025年第一季度折旧和摊销费用2321.6万美元，较2024年同期增加238.6万美元，增幅11.5%，主要因部分项目开始运营[181][190] - 2025年第一季度一般和行政费用738.6万美元，较2024年同期增加151.2万美元，增幅25.7%，主要因专业费用增加和一次性绩效奖励加速支付[181][191] - 2025年第一季度，公司经营活动净现金流入为10.7万美元，较2024年同期减少4637.9万美元，主要因建设项目付款时间不同[245] - 2025年第一季度，公司投资活动净现金使用为2148.8万美元，较2024年同期减少1945.8万美元，主要因开发投资减少[246] - 2025年第一季度，公司融资活动净现金流入为 - 227.5万美元，较2024年同期减少1043万美元，主要因净贷款借款减少[247] - 2025年第一季度末，公司现金、现金等价物和受限现金为4856.7万美元，较期初减少2365.6万美元[245] - 2025年第一季度归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的净亏损为722.7万美元，2024年同期净利润为1480.4万美元[253] - 2025年第一季度折旧和摊销净额为2440万美元，2024年同期为2021.5万美元[253] - 2025年第一季度归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为1717.3万美元，2024年同期为3501.9万美元[253] - 2025年第一季度可用于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的正常化FFO为2560.8万美元，2024年同期为2941.4万美元[253] - 2025年第一季度摊薄后每股归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的净亏损为0.07美元，2024年同期为0.17美元[253] - 2025年第一季度摊薄后每股归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为0.17美元，2024年同期为0.40美元[253] - 2025年第一季度摊薄后每股归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的正常化FFO为0.25美元，2024年同期为0.33美元[253] - 2025年第一季度加权平均普通股和单位（摊薄）为10157万股，2024年同期为8845.1万股[253] 各条业务线表现 - 零售业务2025年第一季度NOI为1798.2万美元，较2024年同期减少104.3万美元，降幅5.5%[167] - 办公业务2025年第一季度NOI为1523.8万美元，较2024年同期增加169.8万美元，增幅12.5%[171] - 多户住宅业务2025年第一季度NOI为902万美元，较2024年同期增加23.4万美元，基本持平[173] - 总承包和房地产服务业务2025年第一季度毛利润为136.4万美元，较2024年同期减少271.3万美元[175] - 房地产融资业务2025年第一季度毛利润为202.2万美元，较2024年同期减少64.6万美元，降幅24.2%[179] - 零售同店业务2025年第一季度NOI为1781.4万美元，与2024年同期基本一致[170] - 办公同店业务2025年第一季度NOI为1515.3万美元，较2024年同期增加127.2万美元，增幅9.2%[172] - 多户住宅同店业务2025年第一季度NOI为868.9万美元，较2024年同期减少28.4万美元，降幅3.2%[174] 投资项目情况 - 2022年10月3日公司对佐治亚州盖恩斯维尔的多户住宅项目Solis Gainesville II进行1960万美元的优先股投资，前24个月利率14%，2024年10月3日起12个月利率10%，2025年10月3日起至到期利率14%，最低利息保证590万美元[151] - 2024年7月10日公司签署Solis Gainesville II运营协议修正案，自2025年1月1日起投资优惠利率从10%降至6%，并获得购买控股权的看涨期权和优先购买权[152] - 截至2025年3月31日，Solis Gainesville II票据余额2570万美元，含累计应计利息580万美元等，一季度确认利息收入40万美元，开发物业约84%已出租[153][154] - 2023年5月25日公司对佐治亚州玛丽埃塔的多户住宅项目Solis Kennesaw进行3790万美元优先股投资，前24个月利率14%，2025年5月25日起12个月利率9%，2026年5月25日起至到期利率14%，最低利息保证1310万美元[155] - 截至2025年3月31日，Solis Kennesaw票据余额4700万美元，含累计应计利息660万美元等，一季度确认利息收入140万美元[156] 运营指标表现 - 截至2025年3月31日，加权平均稳定投资组合入住率95.7%，零售入住率94.5%，办公入住率97.5%，多户住宅入住率95.0%[164] - 各板块续约均有正利差，零售GAAP为11.0%、现金为7.4%，办公GAAP为23.3%、现金为3.7%，多户住宅GAAP和现金均为2.6%[164] - 2025年第一季度执行31份商业租约续约和11份新商业租约，净可租面积313,002平方英尺[164] - 截至2025年3月31日，第三方建筑积压订单为8040万美元，第一季度建筑毛利为140万美元[164] - 截至2025年3月31日，第三方建筑积压订单为8042.3万美元，较2024年同期大幅减少[178] 债务与融资情况 - 2025年1月公司签订名义金额1.5亿美元、SOFR利率2.50%的利率互换协议，支付460万美元溢价[169] - 截至2025年3月31日，公司有4570万美元的无限制现金及现金等价物，1604万美元的循环信贷额度可用借款和860万美元的建设贷款可用借款，第一季度循环信贷额度借款增加2100万美元[199] - 截至2025年3月31日，无担保债务占总借款的56.5%，高于2024年同期的54.8%[201] - ATM计划下未售出股票总发行价为1.785亿美元，股票回购计划下剩余可回购金额为3740万美元[203][205] - 2023年8月29日，公司循环信贷额度增加1.05亿美元，循环信贷额度达3.55亿美元，总信贷额度达6.55亿美元[208] - 2024年6月14日，定期贷款额度承诺增至3.5亿美元[208] - 循环信贷利率为SOFR加1.30% - 1.85%的利差及0.10%的信用利差调整；定期贷款利率为SOFR加1.25% - 1.80%的利差及0.10%的信用利差调整[209] - 2022年12月6日，公司与M&T银行达成1亿美元高级无担保定期贷款协议，可增至2亿美元；2024年6月21日，额度增至1.35亿美元[214][215] - M&T定期贷款有一年展期选择权，需支付0.075%展期费[214] - 2023年5月19日，公司与TD银行达成7500万美元高级无担保定期贷款协议，可增至1.5亿美元；2023年6月29日，额度增至9500万美元[222][225] - TD定期贷款有一年展期选择权，需支付0.15%展期费[222] - 公司总杠杆率不超60%（收购价至少1亿美元后连续两季度不超65%，信贷期内最多两次）[217][223][230] - 调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50:1.0[217][223][230] - 有形净资产不低于8.252亿美元加上2022年6月30日后净股权收益的75%[217][223][230] - 截至2025年3月31日，公司合并债务本金余额为13.21436亿美元，其中有担保债务为5.75436亿美元，无担保债务为7.46亿美元[231] - 2025 - 2029年及之后，公司预计的本金还款和到期金额分别为1.34825亿美元（占比10%）、3.60513亿美元（占比27%）、3.42817亿美元（占比26%）、3.69322亿美元（占比28%）、0.59167亿美元（占比5%）和0.54792亿美元（占比4%）[233] - 截至2025年3月31日，公司持有的利率互换协议名义金额总计13.35778亿美元，涉及多个相关债务项目[236] - 截至2025年3月31日，公司有与海港角4号地块相关的3290万美元高级贷款担保，未偿担保负债不到10万美元[240] - 截至2025年3月31日，公司表外安排包括2960万美元应收票据未注资承诺，其中未注资本金2110万美元，未注资或有事项850万美元，并已记录40万美元信用损失准备金[242][244] 其他重要内容 - 公司按照美国房地产投资信托协会标准计算FFO，作为补充性非GAAP财务指标衡量运营表现[248][249] - 自2024年12月31日以来，公司的市场风险没有重大变化[257]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度摊薄每股标准化运营资金(FFO)为0.25美元，略高于预期 [25] - 第一季度净营业收入(NOI)为4220万美元，同比增长2%，比预算高出60万美元 [25] - 第一季度归属于普通股东的FFO为1720万美元或每股0.17美元 [25] - 调整后运营资金(AFFO)总计2040万美元或每股0.20美元 [26] - 净债务与总调整后EBITDA比率为7.1倍，稳定化杠杆率为5.4倍 [28] - 公司保持超过2.11亿美元的强劲流动性 [28] - 一般及行政管理费用预计同比下降13% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公资产保持97.5%的高入住率 [5][26] - 办公同店NOI按GAAP基础增长9.2%，按现金基础增长6.3% [26] - 办公租赁续约价差按GAAP基础增长23.3%，按现金基础增长3.7% [26] - 多户住宅租赁混合增长率为2.6%，续约租金增长5.4%，新租租金下降1% [27] - 零售组合中40%的ABR来自有杂货锚点或影子锚点的物业 [7] - 零售物业保持95%以上的高入住率 [28] - 商业租赁活动强劲，第一季度完成32万平方英尺的交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大和夏洛特等关键Sunbelt市场出现供应吸收迹象 [12] - The Interlock混合用途项目零售部分98%已出租 [13] - 南邮项目零售空间72%已出租或签订意向书 [17] - 钱德勒住宅项目已达到95%出租率的稳定状态 [17] - 格林赛德社区因漏水问题正在进行翻新，部分单元暂时下线 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务策略从依赖收费收入转向推动更高质量的物业级收益 [9] - 专注于高便利性混合用途环境，受益于更富裕的多户租户基础和稳定办公租户 [6] - 通过重新开发现有物业中的未充分利用房地产来释放增量价值 [20] - 哥伦布村重新开发项目将引入全国性杂货商和高尔夫银河，租金溢价51% [20] - 南门广场计划开发驾车通过咖啡店以激活多余土地 [21] - 自由公寓将租赁办公室搬迁至更高效的零售空间，原空间改建为公寓 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 外部因素如关税和宏观经济不确定性是企业当前关注重点 [9] - 采取严格控制成本、寻求运营效率和战略决策的纪律性方法 [10] - 对在当前挑战性环境中通过保持敏捷和主动姿态持续提供价值充满信心 [10] - 2025年中期增长将主要由开发管道稳定化和持续租赁活动驱动 [32] - 维持2025年全年标准化FFO指导1-1.1美元每股 [32] 其他重要信息 - 3月中旬将季度股息重置为每股0.14美元 [11] - 完成1.5亿美元名义金额的对冲交易，互换固定利率2.5% [28] - 新增Jennifer Boykin加入董事会，带来强大的运营背景 [22] - 处理了Party City、Ponds和Joann Fabrics约11.5万平方英尺的空置空间，85%已签订租约或意向书，租金提高25% [13][53] 问答环节所有提问和回答 问题: 宏观不确定性和关税对话是否影响办公或零售租赁对话 - 宏观环境影响主要限于建筑方面，投资组合方面的租赁活动仍然强劲，没有出现延迟 [37] - 新项目启动可能会较为疲软，但投资组合价值继续表现良好，能够维持指导 [38] 问题: 对未来投资和资产组合构成的看法 - 短期内收购和处置都面临挑战，由于市场缺乏近期交易和不确定性 [41] - 长期来看公司具备运营和开发混合用途社区的能力，将继续寻找机会使用这方面的核心竞争力 [42] - 对现有办公资产感到满意，但不会急于开发新办公项目，办公产品主要位于混合用途社区 [43] 问题: 办公租赁价差的可持续性 - 办公租赁通常包含2-3%的年度递增条款和长期租约(10年) [48] - 市场需求和长期安排使公司能够实现这些递增条款和价差 [48] - 公司已主要消除了办公空间的风险，短期内没有大量租约到期 [49] 问题: 零售租户观察名单和风险敞口 - 主要关注Joann's、Party City和Conn's三个租户 [53] - 85%的空置空间已签订租约或意向书，租金提高20-25% [53] - 已通过续约(如Nordstrom Rack 32,000平方英尺)消除了大部分短期至中期风险 [55] 问题: 巴尔的摩子市场多户住宅段是否受John Hopkins融资削减影响 - 至今未观察到明显影响， occupancy 和租金率保持稳定 [57] - 有居民有兴趣搬到附近的Allied项目，这表明产品质量高 [58] - T Rowe Price员工的增加和更多人返回办公室是需求的积极驱动因素 [59] 问题: 2025年和2026年租约到期的潜在影响租户 - 最大的更替是达勒姆的Office Depot(28,000平方英尺)，可能不续约，但已有后备租户 identified [64] - Staples(19,000平方英尺)有可能续约 [65] - Ruth's Chris已续约10年 [65] - 2026年到期的Safeway(55,000平方英尺)和Harris Teeter(52,000平方英尺)有可能续约 [66] 问题: 处置市场冻结情况下如何应对从夹层投资组合中购买公寓的机会 - 不希望排除任何可能性，但会谨慎评估 [71] - 不热衷于以当前价格发行普通股，对杠杆敏感 [73] - 需要整体考虑资金成本和债务成本，保持资本配置的纪律性 [74] 问题: T Rowe Price是否支付全额租金 - T Rowe Price自8月起开始支付租金，3月7日实际入驻 [75] - 第二季度将体现完整的GAAP租金 [77] - 作为表外合资企业，50%的FFO贡献在物业层面债务偿还后计入 [78] 问题: 补充材料中列出的5个再开发项目的状态 - 这些项目规模相对较小，不会显著增加积压 [80] - Liberty Apartments接近完成，预计第三季度租赁 [81] - Columbus Village进行中，零售商预计第四季度开业，杂货店可能延至明年第一季度 [82] - Southgate Square仍在洽谈中，尚未计入数字 [82] - 公司运营整合为内部搬迁，Pembroke Square仍处于早期规划阶段 [83] - 这些项目不会出现在第三方积压中，因为属于内部开发项目 [83]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO为每股摊薄0.25美元，FFO归属于普通股股东为1720万美元，即每股摊薄0.17美元，AFFO总计2040万美元，即每股摊薄0.20美元 [5][23][24] - 第一季度净营业收入为4220万美元，同比增长2%，比预算高出60万美元 [23] - 2025年总务和行政费用同比降低13% [9][29] - 季度末净债务与调整后EBITDA总额之比为7.1倍，稳定杠杆率为5.4倍，保持超过2.11亿美元的强劲流动性 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 同店办公物业净营业收入按GAAP计算增长9.2%，按现金计算增长6.3%，办公入住率保持在97.5%高位，办公续租价差按GAAP计算增长23.3%，按现金计算增长3.7% [24] 多户住宅业务 - 第一季度新租约增长和续租增长均有显著贡献，综合增长率为2.6%，续租价差为5.4%，新租约为 - 1%，4月续租价差升至5.1%，新租约价差反弹至4.1% [16][25] 零售业务 - 杂货店锚定中心和混合用途零售资产租赁活动活跃，入住率保持在95%以上 [26] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务战略从依赖费用收入转向提高优质物业层面收益，通过成本管理和运营效率提升来抵消建筑收入减少的影响 [8] - 持续评估现有投资组合中的再开发机会，如哥伦布村和南门广场项目，以释放增量价值和推动未来增长 [18][19] - 短期来看，由于市场缺乏交易和不确定性，处置和收购资产具有挑战性；长期来看，公司有能力运营和开发混合用途社区，会关注机会但今年不会行动 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 外部因素如关税和宏观经济不确定性是当前所有企业关注的焦点，公司专注于可控因素，如成本管理、运营效率提升和战略决策 [8] - 尽管建筑业务面临挑战，但公司对战略、新领导和多元化投资组合有信心，能够为股东创造价值，并重申2025年全年正常化FFO指引为每股摊薄1 - 1.1美元 [31] 其他重要信息 - 3月董事会将季度股息调整为每股0.14美元，新股息水平由经营性物业现金流支持，增强了公司财政灵活性 [10] - 新增Jennifer Boykin为董事会成员，她拥有丰富领导经验和运营背景 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性和关税是否影响办公室或零售租赁对话 - 公司表示租赁业务未受影响，业务表现强劲，但建筑业务新开工可能会减少 [35][36] 问题2: 未来几年对投资组合构成的想法 - 短期内处置和收购资产有挑战，长期来看公司有能力运营和开发混合用途社区，若有机会会考虑，但今年不会行动；对办公室业务持谨慎态度，目前办公室资产主要位于混合用途社区 [39][40][41] 问题3: 办公室租赁的年度递增率和租赁价差的可持续性 - 办公室租赁通常有2 - 3%的年度递增率，租期为10年，与优质租户的长期合作和市场需求支撑了租赁价差，公司对其可持续性有信心 [46][47] 问题4: 下一个潜在问题租户及公司对其的风险敞口 - 潜在问题租户有Joann's、Party City和Conn's，85%的相关空间已有租赁意向或协议，租金提高20 - 25%，公司认为市场对这类空间有需求，已基本降低了短期至中期的重大风险 [51][52][53] 问题5: 2025年剩余时间和2026年零售组合中可能不续租的租户 - 2025年最大的即将到期租约是达勒姆的Office Depot（2.8万平方英尺），可能不续租，但公司已确定了替代租户；2026年有Safeway（5.5万平方英尺）和Harris Teeter（5.2万平方英尺），前者已续租5年，后者续租可能性高 [62][63][64] 问题6: Office Depot空间若不续租是否会成为多租户空间 - 公司有多种选择，既可以寻找能整租的优质租户，也可以安排多租户，目前正在处理相关事宜 [66] 问题7: 是否愿意通过临时增加杠杆来收购公寓物业 - 公司对此持谨慎态度，会综合考虑核心战略、价格、成本和杠杆等因素，目前市场缺乏可比交易，需等待市场稳定 [69][70][71] 问题8: TRO是否已支付全额租金 - TRO自3月7日入住，8月开始支付租金，第二季度将实现全额GAAP租金，其作为表外合资企业，公司50%的份额将在扣除债务服务后作为FFO贡献 [73][74][75] 问题9: 补充材料中五个再开发项目的进展情况 - 自由公寓接近完工，预计第三季度开始租赁；哥伦布村项目正在进行，零售商预计第四季度开业，杂货店可能推迟到明年第一季度；南门广场项目仍在推进；公司运营整合项目为内部项目；彭布罗克广场项目处于早期规划阶段，部分项目不会计入第三方积压订单 [77][78][79]

财务表现 - 季度FFO为0 25美元/股 低于市场预期的0 26美元/股 同比去年0 33美元/股下降 [1] - FFO意外为-3 85% 上一季度实际FFO与预期一致均为0 27美元/股 [1] - 过去四个季度中有两次超过FFO预期 [2] - 季度收入6380万美元 超出预期0 74% 同比去年6188万美元增长 [2] - 过去四个季度中有三次超过收入预期 [2] 股价表现 - 年初至今股价下跌32 3% 同期标普500指数下跌4 7% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场持平 [6] 未来展望 - 当前市场对下季度FFO预期为0 27美元/股 收入预期6374万美元 [7] - 当前财年FFO预期为1 06美元/股 收入预期2 5597亿美元 [7] - 行业排名显示REIT及住宅权益信托行业处于Zacks行业排名的后39% [8] 同业比较 - Silvercrest(SAMG)预计季度EPS为0 36美元/股 同比增长9 1% [9] - Silvercrest预计季度收入3157万美元 同比增长4 3% [10]

FINANCIAL PACKAGE SUPPLEMENTAL CORPORATE PROFILE Armada Hoffler (NYSE: AHH) is a vertically integrated, self-managed real estate investment trust ("REIT") with over four decades of experience developing, building, acquiring, and managing high-quality retail, office, and multifamily properties located primarily in the Mid-Atlantic and Southeastern United States. The Company also provides general construction and development services to third-party clients, in addition to developing and building properties to ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度GAAP净亏损为720万美元，摊薄后每股亏损0.07美元，2024年同期净利润为1480万美元，摊薄后每股收益0.17美元[4][5] - 2025年第一季度，公司总营收为1.14643亿美元，较2024年同期的1.93482亿美元下降40.74%[30] - 2025年第一季度，公司净亏损434.3万美元，而2024年同期净利润为1772.5万美元[30] - 2025年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净亏损为722.7万美元，而2024年同期净利润为1480.4万美元[30][32][35] 成本和费用（同比环比） - 2025年第一季度，公司利息费用为1810.9万美元，较2024年同期的1797.5万美元增加0.74%[30] - 2025年第一季度，公司调整后折旧和摊销为2440万美元，较2024年同期的2021.5万美元增加20.7%[32] 各条业务线表现 - 各商业板块续约均有正向利差，零售GAAP利差为11.0%、现金利差为7.4%，办公GAAP利差为23.3%、现金利差为3.7%[1][4] - 第一季度执行31份商业租约续约和11份新商业租约，净可出租面积约31.3万平方英尺[1][4] - 2025年第一季度房地产融资投资利息收入为370万美元[8] - 2025年第一季度，公司零售同店现金基础净营业收入为1661.5万美元，较2024年同期的1678.6万美元下降1.02%[35] - 2025年第一季度，公司办公同店现金基础净营业收入为1331.8万美元，较2024年同期的1252.4万美元增加6.34%[35] - 2025年第一季度，公司多户住宅同店现金基础净营业收入为847.4万美元，较2024年同期的876.5万美元下降3.32%[35] 其他财务数据 - 截至2025年3月31日，公司总债务为13亿美元，其中循环信贷安排下未偿还债务为1.66亿美元，债务100%为固定利率或经济对冲[9] - 截至2025年3月31日，公司总资产为24.65226亿美元，较2024年12月31日的25.12863亿美元下降1.89%[27][28] - 2025年1月，公司签订名义金额为1.5亿美元、SOFR利率为2.50%的利率互换协议，支付460万美元溢价[11] 运营资金相关 - 2025年第一季度运营资金为1720万美元，摊薄后每股0.17美元，2024年同期为3500万美元，摊薄后每股0.40美元；正常化运营资金为2560万美元，摊薄后每股0.25美元，2024年同期为2940万美元，摊薄后每股0.33美元[4][6] - 公司维持2025年全年正常化运营资金每股摊薄收益指引在1.00 - 1.10美元[1][10] 入住率情况 - 截至2025年3月31日，加权平均稳定投资组合入住率为95.7%，零售、办公和多户住宅入住率分别为94.5%、97.5%和95.0%[4][7] 建筑合同情况 - 截至2025年3月31日，第三方建筑合同积压额为8040万美元[7][11]

文章核心观点 Armada Hoffler Properties公布2025年第一季度财报，虽有净亏损但运营表现良好，维持全年FFO指引并更新假设 [1][3][9] 各部分总结 第一季度及近期亮点 - 普通股股东和OP单位持有人净亏损720万美元，摊薄后每股亏损0.07美元，去年同期为净收入1480万美元，摊薄后每股收益0.17美元 [3] - 普通股股东和OP单位持有人资金运营（FFO）为1720万美元，摊薄后每股0.17美元，去年同期为3500万美元，摊薄后每股0.40美元 [3] - 普通股股东和OP单位持有人正常化资金运营（Normalized FFO）为2560万美元，摊薄后每股0.25美元，去年同期为2940万美元，摊薄后每股0.33美元 [3] - 截至2025年3月31日，加权平均稳定投资组合入住率为95.7%，零售、办公和多户住宅入住率分别为94.5%、97.5%和95.0% [3] - 各商业领域续约利差为正，零售GAAP为11.0%、现金为7.4%，办公GAAP为23.3%、现金为3.7% [3] - 第一季度执行31份商业租约续约和11份新商业租约，净可出租面积约31.3万平方英尺 [3] - 办公同店净营业收入（NOI）按GAAP计算较去年同期增长9.2% [3] - 截至2025年3月31日，第三方建筑积压订单为8040万美元，第一季度总承包和房地产服务毛利润为140万美元 [3] - 2024年第一季度，非指定利率衍生品未实现收益对FFO产生积极影响为560万美元，截至2025年3月31日，公司利率衍生品投资组合净值为1310万美元 [3] 财务结果 - 第一季度普通股股东和OP单位持有人净亏损720万美元，去年同期为净收入1480万美元，主要因未指定利率互换衍生品公允价值下降、总承包和房地产服务毛利润减少以及非合并房地产实体权益损失确认，部分被本季度确认的投资组合NOI增加抵消 [5] - 第一季度FFO为1720万美元，去年同期为3500万美元，Normalized FFO为2560万美元，去年同期为2940万美元，下降原因与净亏损类似 [6] 运营表现 - 第一季度末，公司零售、办公和多户住宅稳定运营物业投资组合入住率分别为94.5%、97.5%和95.0% [7] - 截至2025年3月31日，第三方建筑合同积压订单为8040万美元 [7] - 截至2025年3月31日的三个月，房地产融资投资利息收入为370万美元 [7] 资产负债表和融资活动 - 截至2025年3月31日，公司总债务为13亿美元，其中循环信贷安排下未偿还债务为1.66亿美元，考虑利率互换后债务100%为固定或经济对冲 [8] 展望 - 公司维持2025年全年Normalized FFO指引在每股1.00 - 1.10美元，并更新全年指引假设 [9] 补充财务信息 - 运营结果、物业和租赁统计详情可在公司投资者页面补充财务资料中查看 [13] 网络直播和电话会议 - 公司将于2025年5月8日上午8:30举办网络直播和电话会议，回顾财务结果并讨论近期事件，会议ID为90496，重播至6月7日 [14] 公司介绍 - Armada Hoffler是垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理物业，还为第三方客户提供建筑和开发服务 [15] 非GAAP财务指标 - 公司按Nareit标准计算FFO，排除房地产折旧和摊销等项目，是补充性非GAAP财务指标，有一定局限性且可能与其他REITs不可比 [19][20][21] - 管理层认为Normalized FFO更有用，排除债务清偿损失等项目，可能与其他REITs计算方式不同 [22] - NOI是公司首席运营决策者评估部门绩效的指标，计算为部门收入减部门费用，是净收入的补充指标 [23] 财务报表 - 资产方面，2025年3月31日净房地产投资为17.37亿美元，现金及现金等价物为4571.6万美元等 [26] - 负债和权益方面，2025年3月31日总负债为15.96亿美元，总权益为8.69亿美元 [26] - 收入方面，2025年第一季度总营收为1.15亿美元，去年同期为1.93亿美元 [27] - 费用方面，2025年第一季度总费用为9746.7万美元，去年同期为1.70亿美元 [27] - 运营收入为1717.6万美元，去年同期为2335.0万美元，净亏损434.3万美元，去年同期为净收入1772.5万美元 [27] 指标调整 - 净亏损（收入）归因于普通股股东和OP单位持有人调整为FFO和Normalized FFO涉及折旧和摊销等多项调整 [28] - 净亏损（收入）归因于AHH和OP单位持有人调整为同店NOI、现金基础涉及GAAP调整等多项调整 [31]

文章核心观点 公司与合资伙伴达成协议收购Allied | Harbor Point全部所有权和控制权，交易符合公司简化业务、创造协同效应和提升长期价值的战略 [1] 收购交易情况 - 公司将收购合资伙伴在该物业的少数股权，从合资所有权过渡到独家所有权 [2] - 收购预计6月完成，需满足惯例成交条件 [2] 公司表态 - 公司首席执行官兼总裁表示协议体现公司简化运营和专注优质资产的承诺，收购该资产提升了投资组合质量并给予公司完全控制权和灵活性 [3] 物业情况 - Allied | Harbor Point位于巴尔的摩港点，是拥有312个单元的多户住宅资产，自2025年初开业以来需求强劲 [1][3] - 该物业位于综合用途社区，提供景观屋顶露台和港口水景，是公司投资组合中的宝贵资产 [3] 公司介绍 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年开发、建设、收购和管理优质物业的经验，业务主要集中在美国中大西洋和东南部地区 [4] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按房地产投资信托基金进行美国联邦所得税纳税 [4]

公司概况 - Pearl Gray是一家专注于系统性分析的自营投资基金和独立市场研究公司 [1] - 主要研究领域包括债券、投资基金和房地产投资信托基金(REITs)，偶尔涉及其他领域 [1] - 重点覆盖金融和房地产行业 [1] - 公司使命是在严谨的学术理论、实践经验和常识的交汇处发现可操作的总回报投资机会 [1] 研究内容性质 - 发布的内容属于独立分析，不构成财务建议 [1][2] - 内容旨在为订阅者提供讨论基础，建议投资者在投资前咨询注册财务顾问 [2] - 分析师披露未持有文章中提到的任何公司的股票、期权或类似衍生品头寸，也没有在未来72小时内建立此类头寸的计划 [1]

REIT行业整体表现 - 2025年3月REIT行业总回报率为-4.92%，表现逊于道琼斯工业平均指数(-4.1%)但优于标普500(-5.6%)和纳斯达克(-8.1%) [1] - 大型REIT表现优于中小型REIT，大型REIT(-2.04%)、中型REIT(-2.63%)和小型REIT(-4.16%)的回报差异明显 [3] - 2025年第一季度大型REIT累计跑赢小型REIT达568个基点 [3] - Vanguard房地产ETF(VNQ)3月回报-2.58%，年初至今回报+2.69%，均优于行业平均水平 [1] 不同资产类别表现 - 18个REIT资产类别中12个在3月录得负回报，仅33.33%实现正回报 [5] - 3月表现最佳资产类别：赌场(+2.40%)和独户住宅(+2.00%)，表现最差为写字楼(-11.60%)和酒店(-11.11%) [5][6] - 2025年第一季度数据中心(-16.35%)、写字楼(-15.95%)和酒店(-15.74%)表现最差，医疗保健(+10.87%)、赌场(+10.24%)和木材(+9.56%)领涨 [6][7] 估值与市场结构 - 大型REIT的2025年FFO倍数(18.1x)较小型REIT(12.9x)溢价40.3%，差距持续扩大 [1][37] - 行业平均P/FFO(2025)从14.3x降至13.9x，66.7%资产类别经历倍数收缩 [8][9] - 按市值分类：微型REIT平均P/FFO为7.5x，小型12.9x，中型13.9x，大型18.1x [38] - NAV折价呈现明显市值分层：大型-3.42%，中型-8.19%，小型-24.54%，微型-42.45% [39] 个股表现 - 3月最佳表现个股：Peakstone Realty Trust(+13.10%)、Crown Castle(+12.44%)和CareTrust REIT(+11.77%) [10] - 最差表现个股：Wheeler REIT(-75.88%)，2025年前三个月已下跌95.31% [11] - 第一季度表现最佳：Medical Properties Trust(+54.74%)、Welltower(+22.1%)和Ventas(+17.58%) [45] - 第一季度表现最差：FrontView REIT(-28.27%)、Armada Hoffler(-25.23%)和Pebblebrook Hotel(-25.17%) [44] 股息与分红 - REIT行业平均股息收益率较高，最高达14.1%(Innovative Industrial Properties) [17][18] - 3月有8家REIT宣布提高股息，Chatham Lodging Trust(+28.6%)和CareTrust REIT(+15.5%)增幅最大 [22][23] - 按月支付股息的REIT中，Gladstone Commercial(8.0%)、Apple Hospitality(7.4%)和Modiv Industrial(7.3%)收益率最高 [21] 宏观经济环境 - 2025年第一季度企业破产数量为2010年以来同期最高，同比2024年增长35.25% [25] - 3月CPI降至2.4%，核心CPI降至2.8%，为2021年3月以来最低水平 [30] - 工资增长超过通胀，消费者购买力增强，但贸易政策和关税可能带来不确定性 [30]