文章核心观点 - 二季度财报季进行中，积累有望超预期的股票可能带来更高收益，西蒙房地产集团、苹果酒店房地产投资信托基金和阿玛达霍夫勒地产公司财报可能超预期，当前利率敏感型房地产投资信托基金受关注，因美联储维持利率稳定且暗示可能降息，行业有优势，介绍三只符合条件的房地产投资信托基金 [1][5] 行业情况 - 利率下降对房地产投资信托基金有利，因其依赖债务且常被视为债券替代品，近期降息会推动投资者对这类股票的情绪，行业为经济活动提供房地产结构，有优势 [1][2] - 住宅房地产方面，二季度美国公寓市场需求激增，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定 [2] - 零售房地产方面，实际收入和就业增长支撑消费支出，二季度全国零售空置率维持在5.3%，为近20年最低，净吸纳量转正，市场将持续紧张至2025年 [3] - 办公房地产方面，二季度办公市场出现复苏迹象，净吸纳量达240万平方英尺，为2022年三季度以来首次需求为正，美国最大办公市场租赁活动同比改善 [3] - 酒店物业方面，健康的休闲需求、团体旅行需求和商务临时需求增长，有望推动入住率和每间可售房收入增长，混合用途项目需求良好 [4] 选股方法 - 采用Zacks方法，结合Zacks排名1（强力买入）、2（买入）或3（持有）和正的盈利预期偏差，有此组合的股票盈利超预期概率高达70% [5] 公司情况 西蒙房地产集团 - Zacks排名3，本季度盈利预期偏差为+0.44%，过去四个季度三次超Zacks共识预期，平均超预期幅度为10.99%，8月5日收盘后公布财报 [6][8] - 受益于国内外优质资产，二季度零售房地产需求健康，实施全渠道策略和与顶级零售商合作有望带来显著回报，探索混合用途开发可把握增长机会，资产负债表有望保持强劲 [7] - 季度收入共识预期为14.3亿美元，同比增长4.4%，季度每股运营资金共识预期为2.92美元，同比增长1.4% [8] 苹果酒店房地产投资信托基金 - Zacks排名2，待公布季度盈利预期偏差为+12.21%，过去四个季度三次符合Zacks共识预期，8月5日收盘后公布财报 [8][9] - 投资万豪、希尔顿和凯悦品牌酒店，受益于休闲需求持续强劲、企业需求进一步复苏和近期供应增长有限 [8] - 季度收入共识预期为3.888亿美元，同比增长7.52%，季度每股运营资金共识预期为44美分 [9] 阿玛达霍夫勒地产公司 - Zacks排名3，当前盈利预期偏差为+0.65%，过去四个季度两次超预期，平均超预期幅度为0.86%，8月7日收盘后公布财报 [9][10] - 从事美国中大西洋和东南部高品质办公、零售和多户住宅物业的开发、建设、收购和管理，二季度有望受益于多元化投资组合 [10] - 季度收入共识预期为6189万美元，同比增长3.2%，二季度每股运营资金共识预期为31美分 [10]

文章核心观点 - Armada Hoffler Properties, Inc. (AHH)是一家多元化的房地产投资信托基金(REIT),主要投资于办公、零售和住宅物业 [2] - AHH的投资组合中办公物业占比较高,约59%的总租金收入来自该板块 [2] - 自2020年疫情爆发以来,AHH的股价表现明显弱于整个REIT市场 [3] 公司概况 - AHH是一家垂直整合的企业,除了投资物业,还提供建筑和开发服务 [2] - AHH的物业大多为混合用途,能满足不同需求,降低了单一因素的需求风险 [5] - 办公物业几乎全部位于混合用途社区,减少了办公楼过时的风险 [5] - AHH的物业质量较高,办公物业被归类为"顶级"物业,租赁率和租金涨幅良好 [5] 财务表现 - 过去12个月,AHH的调整后经营现金流(AFFO)实现正增长,并进行了股票回购 [5] - 各业务板块的同店NOI表现稳定,其中公寓板块同比增长约2.5% [5] - 平均租约期限约6.7年,现金流较为稳定 [5] - AHH每季度保留约23%的AFFO用于优化资本结构 [5] 财务风险 - 净债务/EBITDA比率较高,达7.4倍,高于REIT的最佳水平 [5] - 但AHH的大部分债务为固定利率,平均利率为4.4%,与当前市场水平接近 [5] - 未来两年的债务到期规模较小,AHH可以通过留存AFFO逐步偿还债务 [5] 总的来说,尽管AHH面临一些风险,但其独特的物业结构、稳定的现金流和合理的资本结构,使其成为一个具有吸引力的投资标的 [6][7]

文章核心观点 - 投资银行Stifel Financial Corp.租赁Armada Hoffler旗下Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间，体现了对充满活力的综合用途社区办公空间的持续需求，也巩固了Harbor Point作为领先公司首选目的地的地位 [1] 租赁交易情况 - Stifel Financial Corp.租赁了位于巴尔的摩海滨综合用途社区Harbor Point内Wills Wharf大楼35,000平方英尺的优质办公空间 [1] - Armada Hoffler在Harbor Point超过100万平方英尺的办公空间已出租98% [1] 各方观点 - Armada Hoffler首席执行官Lou Haddad表示欢迎Stifel入驻Harbor Point，其租赁行为巩固了Harbor Point作为创新公司首选之地的地位 [2] - Stifel迁至Harbor Point不仅是对自身业务未来的重大投资，也体现了其融入繁荣社区的承诺，还提升了该地区的吸引力和活力 [2] 交易代表 - JLL的Peter Jackson代表Armada Hoffler参与交易 [2] - Cushman & Wakefield的David Downey Jr.和Courtenay Jenkins代表Stifel Financial Corp. [2] 公司资产与开发项目 - Armada Hoffler在Harbor Point的资产包括Constellation和Thames Street Wharf办公楼，以及1405 Point和1305 Dock Street公寓和零售物业 [3] - 公司与Harbor Point主开发商Beatty Development Group合作，在Harbor Point建设综合用途开发项目Allied | Harbor Point和T. Rowe Price的新全球总部 [3] 公司简介 - Armada Hoffler是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业的经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [4] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按美国联邦所得税规定作为房地产投资信托公司纳税 [4]

文章核心观点 - 投资银行Stifel Financial Corp.租赁Armada Hoffler旗下Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间，体现了对充满活力的综合用途社区办公空间的持续需求，也巩固了Harbor Point作为领先公司首选目的地的地位 [1] 租赁交易情况 - Stifel Financial Corp.租赁Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间 [1] - Armada Hoffler在Harbor Point超100万平方英尺办公空间的出租率达98% [1] - JLL的Peter Jackson代表Armada Hoffler进行交易，Cushman & Wakefield的David Downey Jr.和Courtenay Jenkins代表Stifel Financial Corp. [2] 各方观点 - Armada Hoffler首席执行官Lou Haddad表示欢迎Stifel入驻Harbor Point，其租赁行为巩固了Harbor Point作为创新公司首选之地的地位 [2] - Stifel迁至Harbor Point不仅是对自身业务未来的重大投资，也体现了其融入繁荣社区的承诺，还将提升该地区的吸引力和活力 [2] 公司资产情况 - Armada Hoffler在Harbor Point的资产包括Constellation和Thames Street Wharf办公楼、1405 Point和1305 Dock Street公寓及零售物业 [3] - 公司与Harbor Point主开发商Beatty Development Group合作，在Harbor Point建设综合用途开发项目Allied | Harbor Point和T. Rowe Price新全球总部 [3] 公司简介 - Armada Hoffler是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超40年开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业的经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [4] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按房地产投资信托进行美国联邦所得税纳税 [4] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱为cforrest@armadahoffler.com，电话为(757) 366-4000 [4]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并召开电话会议讨论相关信息 [1] 财报及会议安排 - 公司将于2024年8月7日下午4点左右公布截至2024年6月30日的季度财报 [1] - 2024年8月8日上午8点30分高级管理层将主持电话会议和网络直播讨论财报等信息 [1] - 可拨打(+1) 800 - 549 - 8228（免费）或(+1) 646 - 564 - 2877收听电话会议，会议ID为76550，也可通过公司网站投资者页面收听 [1] 会议回放安排 - 电话会议结束后不久至2024年9月7日可拨打(+1) 888 - 660 - 6264（免费）或(+1) 646 - 517 - 3975并提供密码79550 收听电话回放 [2] - 网络直播结束约两小时后开始30天内可观看网络直播回放 [2] 公司介绍 - 公司是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [3] - 公司还为第三方客户提供一般建筑和开发服务，并开发建设物业纳入稳定投资组合 [3] - 公司1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托公司纳税 [3] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱CForrest@ArmadaHoffler.com，电话(757) 612 - 4248 [3]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并召开电话会议讨论相关信息 [1] 财报公布及会议安排 - 公司将于2024年8月7日东部时间下午4点左右公布截至2024年6月30日的季度财报 [1] - 2024年8月8日东部时间上午8点30分高级管理层将主持电话会议和网络直播讨论财报等信息 [1] - 电话会议可拨打(+1) 800 - 549 - 8228（免费）或(+1) 646 - 564 - 2877（收费）参加会议ID为76550也可通过公司网站投资者页面参与 [1] 会议回放安排 - 电话会议结束后不久至2024年9月7日可拨打(+1) 888 - 660 - 6264（免费）或(+1) 646 - 517 - 3975（收费）并提供密码79550 收听电话回放 [2] - 网络直播结束约两小时后开始30天内可观看网络直播回放 [2] 公司概况 - 公司是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金有超四十年开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业经验 [3] - 公司主要在美国中大西洋和东南部地区开展业务还为第三方客户提供一般建筑和开发服务 [3] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [3] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com电话为(757) 612 - 4248 [3]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股和优先股现金股息支付安排 [1] 公司信息 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理优质办公、零售和多户住宅物业 [2] - 除为自身开发建设物业，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务 [2] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [2] 股息信息 - 董事会宣布普通股每股0.205美元现金股息，2024年7月5日支付给6月26日登记在册股东 [1] - 董事会宣布6.75% A系列累积可赎回永久优先股每股0.421875美元现金股息，2024年7月15日支付给7月1日登记在册股东 [1] 联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱CForrest@ArmadaHoffler.com，电话(757) 366 - 4000 [2]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股和优先股现金股息支付安排 [1] 公司信息 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业 [2] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务 [2] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [2] 股息信息 - 董事会宣布普通股每股0.205美元现金股息，2024年第二季度股息将于7月5日支付给6月26日登记在册的股东 [1] - 董事会宣布6.75% A系列累积可赎回永久优先股每股0.421875美元现金股息，将于7月15日支付给7月1日登记在册的股东 [1] 联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com，电话为(757) 366 - 4000 [2]

文章核心观点 - 公司虽业绩表现一般但市场前景积极，股票价格便宜，杠杆使用保守且流动性强，建议买入 [2][21] 公司概况 - 公司于2012年成立，总部位于弗吉尼亚海滩，是一家房地产投资信托基金（REIT），在美国拥有、收购、开发和租赁多元化的办公、零售和多户住宅物业组合 [2] 投资组合 - 公司投资组合包含59处物业，总面积620万平方英尺，分布在弗吉尼亚、印第安纳、佛罗里达等州 [3] - 近一半的净营业收入（NOI）来自零售物业，其余来自办公和多户住宅物业 [3] - 预计收入来源将包括合资企业投资收益 [10] - 公司专注于创建以混合用途社区为主的投资组合，具有3种物业类型的协同效应，拥有270万平方英尺的商业空间、210万平方英尺的A级办公空间、60万平方英尺的零售空间和1151套多户住宅单元，位于核心子市场，未来可通过出售获得资金 [10] 行业展望 - 2024年第一季度零售市场需求超过供应，短期内供应可能受限；美国办公市场一季度表现不一，但需求在改善；今年公寓市场预计供应略过剩，将减缓租金增长并增加空置率 [10] 财务表现 - 过去10年公司收入增长显著，但每股基金运营资金（FFO）有起伏 [13] - 近期租金收入适度增长，调整后基金运营资金（AFFO）下降，同店现金NOI增长更多；过去10个季度年化数据与过去3个财年平均数据相比，租金收入增长10.83%，同店现金NOI增长35.23%，AFFO增长 -13.52%；与去年同期相比，同店NOI仅增长0.43%，租金收入增长10%，AFFO下降6.8% [15] - 截至3月31日，投资组合入住率为94.7%，低于去年同期的97%；零售板块入住率为95.4%，低于去年的98%；办公入住率从2023年第一季度的97%降至2024年第一季度的93.6%，仍高于办公REIT和办公房地产平均水平；多户住宅板块入住率从96%降至95.1% [15] 杠杆与流动性 - 公司61.48%的资产由债务融资，债务与EBITDA比率为7倍，利息覆盖率为2.43倍，债务加权平均利率为4%，流动性强 [17] - 公司债务约16亿美元，投资组合评级为BBB，即将到期的债务不难处理 [17] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.205美元，远期股息收益率为7.19%，派息率为61.88%，股息有良好覆盖，已恢复到疫情前水平 [18] - 公司FFO倍数为9.11，低于投资相同物业类型的多元化REIT平均水平10.39倍；隐含资本化率为6.51%，基于2024年预测，其投资组合出售的加权平均资本化率约为6.9%，按此计算，股票较净资产价值（NAV）溢价13.86%，实际可能大幅折价 [19] 风险因素 - 利率可能比市场预期更长时间维持在高位，因通胀难以很快达到美联储目标 [20] - 公司可能失去两个最大租户，影响短期盈利 [20] - 若资本化率进一步扩大，基于保守假设计算的NAV可能过于乐观，市场可能下调公司股价 [20]

文章核心观点 - Armada Hoffler Properties是股票REIT领域最佳投资机会之一，当前低倍数和高股息率有望在美联储降息后改善，预计2024年末至2025年初实现估值重估 [2][14][17] 公司估值与股息 - 公司当前NFFO倍数为9.14倍，2022年曾达14倍，Seeking Alpha给予B+评级 [2] - 普通股年初至今下跌8%，股息收益率接近历史高位，最近季度现金股息每股0.205美元，环比增长5.1%，年化每股0.82美元，股息收益率7.2% [2] 业务结构与收入 - 公司是多元化房地产股权REIT，投资组合涵盖零售、办公和多户住宅物业，2024财年第一季度零售租金收入占比41.4%，办公占35.3%，多户住宅占21.2% [4] - 第一季度租金收入同比增长0.1%，NFFO每股0.33美元，同比增长3美分 [4] - 第一季度总收入1.9348亿美元，同比增长34.2%，远超市场共识 [6] 入住率与NFFO增长 - 第一季度加权平均投资组合入住率为94.7%，较上一季度的96.1%有所下降，零售、办公和多户住宅入住率均有下滑 [6] - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP计算增长11.5%，按现金计算增长3.7%，总物业净营业收入4135万美元，同比增长9.26% [7] - 公司预计2024年全年净营业收入在1.666亿至1.71亿美元之间 [7] 信用状况与流动性 - 第一季度末总债务为14亿美元，约90%为固定利率或通过利率互换进行对冲，净债务与调整后EBITDAre之比从7.5倍降至7.4倍，总债务与企业价值之比约为54% [13] 行业环境与展望 - REITs自美联储将联邦基金利率上调至5.25% - 5.50%的22年高位以来表现不佳，市场对REITs情绪不佳 [14] - 市场预计2024年11月或12月联邦公开市场委员会会议可能进行一次降息 [14] - 公司办公入住率远高于全国4月底18.8%的办公空置率，REITs对联邦基金利率敏感，具有正久期风险 [15] - 公司多元化投资组合、安全股息和高入住率使其应获得更高的NFFO倍数，预计在美联储降息后实现估值重估 [17]