公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总资产分别为40.38875亿美元和39.5878亿美元[5] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总负债分别为19.32523亿美元和18.76833亿美元[5] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司总营收分别为7.48亿美元和6.3124亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司运营收入分别为1.4194亿美元和0.6701亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司净收入分别为0.2936亿美元和 - 0.416亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为1.2197亿美元和0.7419亿美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，基本和摊薄后每股收益分别为0.15美元和0.09美元[6] - 2019年第一季度和2018年第一季度，综合（亏损）收入分别为 - 1.0921亿美元和0.1856亿美元[8] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合收入分别为0.066亿美元和1.2181亿美元[8] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司普通股分别发行和流通8270.8361万股和8155.7472万股[5] - 2019年1月1日总权益为20.81947亿美元，3月31日增至21.06352亿美元；2018年1月1日总权益为22.15639亿美元，3月31日降至21.64667亿美元[10] - 2019年第一季度净收入为293.6万美元，2018年同期净亏损416万美元[12] - 2019年第一季度经营活动提供净现金1978.5万美元，2018年为2293.9万美元[12] - 2019年第一季度投资活动使用净现金9301.3万美元，2018年为2627.9万美元[12] - 2019年第一季度融资活动提供净现金7867.2万美元，2018年使用净现金3046.8万美元[12] - 2019年第一季度现金及受限现金增加544.4万美元，2018年减少3380.8万美元[12] - 2019年第一季度支付利息净额1689.8万美元，支付所得税净额11.3万美元；2018年分别为1191万美元和67.3万美元[12] - 2019年第一季度非现金投资活动中，假设应付账款和应计费用15.9万美元，获得使用权资产多项[12] - 2019年有限合伙人将OP单位转换为普通股17.5万股，增加额外实收资本295.3万美元；2018年转换3.8万股，增加64.2万美元[10] - 2019年宣布普通股股息每股0.28美元，2018年为每股0.27美元[10] - 2019年第一季度，公司总运营费用为6.0606亿美元，较2018年同期的5.6423亿美元增长7.41%[6] - 截至2019年3月31日，公司总资产为40.38875亿美元，较2018年12月31日的39.5878亿美元增长2.02%[5] - 截至2019年3月31日，公司总负债为19.32523亿美元，较2018年12月31日的18.76833亿美元增长3.07%[5] - 2019年第一季度，公司总营收为7.48亿美元，较2018年同期的6.3124亿美元增长18.5%[6] - 2019年第一季度，公司运营收入为1.4194亿美元，较2018年同期的6701万美元增长111.82%[6] - 2019年第一季度，公司净收入为2936万美元，而2018年同期净亏损4160万美元[6] - 2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的净收入为1.2197亿美元，较2018年同期的7419万美元增长64.39%[6] - 2019年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.15美元，较2018年同期的0.09美元增长66.67%[6] - 2019年第一季度，公司综合亏损为1.0921亿美元，而2018年同期综合收入为1856万美元[8] - 2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合收入为660万美元，较2018年同期的1.2181亿美元下降94.58%[8] - 2019年第一季度净收入为293.6万美元，2018年同期净亏损416万美元[12] - 2019年第一季度经营活动提供净现金1978.5万美元，2018年为2293.9万美元[12] - 2019年第一季度投资活动使用净现金9301.3万美元，2018年为2627.9万美元[12] - 2019年第一季度融资活动提供净现金7867.2万美元，2018年使用3046.8万美元[12] - 2019年第一季度现金及受限现金增加544.4万美元，2018年减少3380.8万美元[12] - 2019年第一季度支付利息净额为1689.8万美元，2018年为1191万美元[12] - 2019年第一季度支付所得税净额为11.3万美元，2018年为67.3万美元[12] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司核心投资组合拥有121处房产，机会基金拥有53处房产[15] - 基金和Mervyns II现金流达到优先回报后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[16] - 基金II运营合伙企业资本份额为28.33%，截至2019年3月31日资本已调用3.471亿美元，总分配额为1.466亿美元[17] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，截至2019年3月31日资本已调用4.263亿美元，总分配额为5.548亿美元[17] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，截至2019年3月31日资本已调用4.254亿美元，总分配额为1.474亿美元[17] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，截至2019年3月31日资本已调用1.183亿美元[17] - 2019年第一季度，核心投资组合收入4668.7万美元，基金收入2811.3万美元，总营收7480万美元；2018年同期，核心投资组合收入4162.8万美元，基金收入2149.6万美元，总营收6312.4万美元[143][144] 租赁准则相关变化 - 2019年1月1日起公司采用新租赁准则Topic 842[27] - 公司2018年资本化内部租赁成本180万美元，采用新准则后将在发生时费用化[29] - 公司于2019年1月1日采用Topic 842，采用ASU 2018 - 11的新过渡方法[28] - 公司作为出租人，采用不分离公共区域维护与相关租赁的实用方法，租赁相关收入将在ASC 842实施后计入租赁收入[29] - 截至2018年12月31日，公司作为承租人的13项土地、办公和设备租赁未来付款义务总计2.031亿美元[32] - 公司就经营租赁确认使用权资产1190万美元和租赁负债1280万美元[32] - 公司将现有7700万美元的资本租赁资产和7110万美元的资本租赁负债分别重新分类为与融资租赁相关的使用权资产和租赁负债[32] - 公司将经营租赁的使用权资产和租赁负债重新分类为融资租赁，并将租赁的使用权资产和相应租赁负债调整为570万美元，包含2019年1月1日总计470万美元的购买选择权现值[32] - 2019年公司采用ASU 2018 - 02指导，对财务报表无影响[34] - 对于2019年1月1日或更早生效的ASU 2018 - 09修订，对公司财务报表无重大影响[35] - 2019年1月1日实施新租赁准则后，公司作为承租人记录使用权资产和租赁负债，其中9项经营租赁分别为1190万美元和1280万美元，4项融资租赁分别为8260万美元和7660万美元[132] 房地产相关数据变化 - 2019年和2018年公司房地产资产总值分别为35.62276亿美元和35.77508亿美元，净值分别为3.317558亿美元和3.281148亿美元[42] - 2019年第一季度和2018年全年，公司分别收购了价值3219.4万美元和1.86463亿美元的零售物业[44] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司分别资本化收购成本40万美元和10万美元[45] - 2019年收购物业的购买价格分配为土地809.4万美元、建筑物及改良2116.9万美元、收购相关无形资产293.1万美元[48] - 2018年收购物业的购买价格分配为土地3808.6万美元、建筑物及改良1.29586亿美元、收购相关无形资产2669.3万美元、收购相关无形负债 - 790.2万美元[48] - 2019年和2018年收购物业的总对价分别为3219.4万美元和1.86463亿美元[48] - 2019年第一季度处置物业销售价格为1.05亿美元，收益为201.4万美元；2018年处置物业销售价格为6650万美元，收益为514万美元[49] - 2019年第一季度处置物业持续经营业务租金收入为4.3万美元，费用为7.4万美元，处置前亏损3.1万美元；2018年租金收入为81.5万美元，费用为87.6万美元，处置前亏损6.1万美元[51] - 截至2019年3月31日，在建房地产项目总数为3个，账面价值为1.93315亿美元；截至2018年12月31日，项目总数为3个，账面价值为1.20297亿美元[52] - 截至2019年3月31日，应收票据净额为1.09769亿美元；截至2018年12月31日，为1.09613亿美元[54] - 2019年第一季度，公司将基金II应收票据余额增加了20万美元；2018年，公司进行了多项应收票据相关操作，包括交换、收款、追加资金等[55] - 截至2019年3月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款为3.09349亿美元；截至2018年12月31日，为2.6241亿美元[59] - 核心投资组合中，840 N. Michigan名义所有权权益为88.43%，2019年3月31日价值为6456.1万美元，2018年12月31日为6501.3万美元[59] - 基金III其他投资组合名义所有权权益为90%，2019年3月31日价值为1.7万美元，2018年12月31日为2.1万美元[59] - 基金IV Broughton Street投资组合名义所有权权益为50%，2019年3月31日价值为314.9万美元，2018年12月31日为323.6万美元[59] - 基金V Family Center at Riverdale名义所有权权益为90%，2019年3月31日价值为4861万美元，2018年12月31日无相关数据[59] - 2019年1月24日，公司持股20%的Renaissance Portfolio以1070万美元收购华盛顿特区一处7300平方英尺的房产，减去承担的470万美元未偿还抵押贷款[61] - 2019年3月19日，Fund V以4850万美元收购了犹他州Riverdale一处42.8万平方英尺物业的权益[67] - 2018年5月15日，Fund III的Storage Post风险投资公司分配了320万美元，运营合伙企业的份额为80万美元[69] - 2019年第一季度，公司从非合并合伙企业投资中获得的费用分别为20万美元和30万美元[71] - 2019年公司净房地产投资为33.17558亿美元，2018年为32.81148亿美元[42] - 2019年公司土地价值为7.05402亿美元，2018年为7.10469亿美元[42] - 2019年公司建筑物及改良价值为25.74459亿美元，2018年为25.94828亿美元[42] - 2019年公司在建工程价值为3041.3万美元，2018年为4409.2万美元[42] 无形资产相关数据变化 - 2019年3月31日，可摊销无形资产资产净值为110,634千美元，可摊销无形资产负债净值为-86,819千美元[80] - 2019年第一季度，公司收购了290万美元的在位租赁无形资产，加权平均使用寿命为8.1年[80] - 2018年，公司收购了2420万美元的在位租赁无形资产、250万美元的高于市场租金和790万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为5.2年、5.1年和20.5年[81] - 截至2019年3月31日，租赁无形资产和负债的预定摊销显示，2019 - 2023年及以后的净（费用）收入分别为-13,649千美元、-12,396千美元、-7,554千美元、-3,189千美元、-1,017千美元和13,990千美元[83] 债务相关数据变化 - 2019年3月31日，公司应付抵押贷款总额为1,109,160千美元，2018年12月31日为1,017,288千美元[85] - 2019年3月31日，公司应付无担保票据总额为481,01

公司权益与股权结构 - 截至2018年12月31日，公司控制运营合伙企业94%的权益[4] - 截至2018年12月31日，五家机构股东分别持有公司普通股5%以上，合计持有59.3% [44] 股票发行与回购 - 2016年公司通过ATM计划发行450万股普通股，总收益1.576亿美元，后续发行840万股普通股，总收益3.02亿美元，还发行了相当于90万股普通股的OP单位，2017年和2018年无此类发行[8] - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层最多回购2亿美元的流通普通股，当年回购2294235股，花费5510万美元，截至年底还可回购约1.449亿美元[8] 结构化融资计划投资 - 2018年公司在结构化融资计划中投资280万美元，截至年底该计划投资总额为5650万美元[11] 基金物业交易 - 2018年，基金IV以名义对价合并11处此前未合并的物业，基金V以1.49亿美元收购3处合并物业[12] - 2018年，基金II以2600万美元出售1处合并物业，基金IV出售2处合并物业，总价2850万美元，出售4套住宅公寓，总价1210万美元，出售3处非合并物业，总价1000万美元，并终止2处非合并物业的主租赁协议[12] 开发与再开发项目 - 截至2018年12月31日，有2个基金开发项目和3个核心再开发项目，当年1处核心和1处基金合并物业以及1处非合并基金物业投入使用[12] 员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有112名员工，其中91名位于行政办公室，21名位于区域物业管理办公室[15] 文件获取与政策披露 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站www.acadiarealty.com和美国证券交易委员会网站www.sec.gov免费获取，也可免费索取纸质版[16] - 董事会通过适用于全体员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，未来修订或豁免情况将在网站投资者信息板块四个工作日内披露[17] 业务风险 - 租户相关 - 房地产投资受多种因素影响，若无法将空置空间出租给合适租户，公司收入和现金流将受不利影响[18] - 公司依赖租户收入，关键租户破产、业务下滑或不续租等情况会对公司产生不利影响，具体比例可查看报告“Item 2. Properties—Major Tenants”[18] - 锚定租户对零售物业成功至关重要，空置的锚定空间会直接和间接影响租金收入，相关比例可查看报告“Item 2. Properties—Major Tenants”[19] 业务风险 - 市场与经济因素 - 零售空间需求下降对公司业务和财务状况的不利影响可能大于拥有更多样化房地产投资组合的情况，市场受多种因素影响[21] - 电子商务可能导致公司现有租户业务下滑并影响未来租赁，公司难以准确预测未来租户需求和传统实体店收入[21] - 公司运营和业绩依赖经济状况，虽目前认为有足够流动性来源，但无法保证能获得贷款满足需求，经济因素可能影响租户业务进而影响公司[22] - 通货膨胀可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括增加成本、影响租户租赁和消费者支出等[25] 债务情况 - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务为15.603亿美元，其中5.587亿美元为浮动利率债务[27] - 利率每上升100个基点，公司2018年12月31日的浮动利率债务利息支出每年将增加560万美元[27] 租金贡献区域 - 公司核心投资组合中，大纽约和芝加哥都会区分别贡献36.4%和28.0%的年度基本租金[30] - 公司基金中，大纽约和芝加哥都会区分别贡献30.0%和6.0%的年度基本租金[30] 业务风险 - 其他因素 - 房地产投资流动性差，限制公司调整投资组合的能力，可能影响财务状况和运营结果[27] - 提高杠杆水平会增加违约风险和偿债要求，对财务状况和运营结果产生不利影响[27] - 竞争可能导致公司购买房产成本增加，租户流失，空置率上升[30] - 公司发展和建设活动面临施工延误、成本超支等风险，可能影响运营结果[31][32] - 公司合资企业投资面临合作伙伴破产、决策僵局等风险，可能限制投资回报[36] - 公司房地产资产可能面临减值费用，对收益产生直接影响[38] REIT分配与税收 - 为维持REIT身份，公司需每年向股东分配至少90%的应纳税所得，若分配少于100%，未分配收入将缴纳联邦企业所得税；若分配少于特定比例之和，将产生4%的不可抵扣消费税[42] - 2017年12月22日《减税与就业法案》生效，最高企业税率从35%降至21%，最高个人联邦所得税税率从39.6%降至37%（2026年1月1日前），非美国股东预扣税率从35%降至21%，净营业亏损扣除限制为应纳税所得额的80% [60] - 2026年1月1日前，个人、信托和遗产可对“合格REIT股息”进行最高20%的扣除，此类股息有效最高联邦所得税率为29.6% [60] - 2018 - 2025年，部分REIT股东可扣除20%的普通REIT股息 [62] 法律规定与公司决策限制 - 马里兰州法律规定，与持有公司10%以上有表决权股份的“利益相关股东”进行的某些“业务合并”，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止；五年后需董事会推荐，并获得至少80%有表决权股份持有者和除利益相关股东及其关联方外三分之二有表决权股份持有者的赞成票[45] - 马里兰州法律规定，“控制股”收购者在未获得除收购者、高管和兼任受托人的员工所持股份外，至少三分之二有表决权股份持有者的赞成票时，无表决权；公司细则有豁免条款，但可被董事会多数表决修改[46] - 公司董事会于2017年11月9日批准决议，选择不适用马里兰州法律中允许董事会将自身分为三类并实行交错三年任期的条款；未经股东多数赞成票，公司不得对董事会进行分类[48] 公司治理与责任 - 公司信托声明消除了受托人及高管对公司和股东的金钱损害赔偿责任，除非存在不当获利或故意不诚实的最终判决；公司有义务对受托人及高管进行最大程度的赔偿[48] 股价与市场因素 - 市场因素会影响公司股价和进入公开股权市场的能力，包括经营业绩、盈利预期、股息政策等[39] 关键人员风险 - 关键高管人员的流失可能对公司经营结果产生重大不利影响，公司为总裁兼首席执行官Kenneth F. Bernstein购买了关键人寿险，但他可自行决定终止雇佣协议[40] 公司决策风险 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策、目标及增长战略等，决策结果可能不符合所有股东利益[41] 会计标准风险 - 会计标准的变化可能对公司财务结果产生不利影响，目前无法确定相关提案的通过情况及影响程度[43] 气候与环境风险 - 公司可能因气候变化面临零售物业损坏、保险费用增加、能源成本上升等风险 [52][53] - 公司作为不动产所有者，可能因环境问题承担物质清除、修复成本及其他潜在费用，成本可能超物业和/或总资产价值 [54] 保险与灾害风险 - 公司为物业投保，但战争、恐怖主义或天灾等损失通常不承保，未投保或超保额损失会影响财务状况 [55] 社会安全风险 - 未来恐怖袭击或内乱会损害公司物业需求和价值，降低零售需求，影响租户履约能力 [56][57] 诉讼与合规风险 - 公司可能面临诉讼，不利结果会影响现金流、财务状况、经营成果和普通股交易价格 [57] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规，合规可能产生计划外支出，影响现金流 [57] REIT分配资金风险 - 公司可能需借款或出售资产以满足REIT分配要求，这会影响现金流和经营成果 [61] REIT投资吸引力风险 - REIT股息通常按普通所得税率征税，2018 - 2025年部分股东可扣除20%普通REIT股息，这可能使REIT投资吸引力降低 [62] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[5] - 公司投资策略是通过核心投资组合和基金双平台实现外部增长[6] - 公司资本策略是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[8] 租户破产索赔 - 租户破产时，房东有权就损失租金索赔，索赔金额为剩余租期超过一年时一年租金（含租户费用报销）与剩余租期租金15%中的较大值，但不超过三年租金，实际获赔金额取决于租户最终破产计划和资金情况[20] 通胀应对条款 - 公司长期租约有减轻通胀对净收入不利影响的条款，包括按租户总销售额收取百分比租金和租金递增条款[13] 公司竞争对手 - 公司面临众多竞争对手，包括其他房地产投资信托基金、金融机构、保险公司、养老基金、私人公司和个人[14] 公司办公地址与电话 - 公司执行办公室位于纽约州莱伊市西奥多·弗雷姆大道411号300室，电话是(914) 288 - 8100[15] 信息技术与供应商风险 - 公司依赖信息技术网络和系统，这些系统可能因多种事件出现故障，且易受计算机病毒和类似干扰影响[48] - 公司依赖第三方供应商，若供应商未能按约定提供服务，公司可能遭受服务中断、信息丢失等损失[50] 社交媒体风险 - 社交媒体的使用可能对公司声誉和业务产生不利影响，增加了公司重大非公开信息被泄露的风险[51] REIT资格限制 - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，在每个纳税年度后半年内，不得超过50%的受益权益股份价值由五个或更少个人直接或间接持有[65] - 受益权益股份必须在12个月纳税年度的至少335天或更短纳税年度的相应部分（首个此类年度除外）由100个或更多人实益拥有[65] - 信托声明包含受益权益股份转让限制和所有权限制，以帮助公司满足相关限制[65] - 这些限制可能不足以防止违反所有权限制的股份转让[65] - 信托声明中的所有权限制可能会延迟、推迟或阻止公司控制权变更[65] - 实际或推定拥有超过信托声明中股份所有权限制的受益权益股份，违规转让或所有权自始无效，公司将按公平市场价值回购[65] - 若发生违规转让，股份接收方不会获得转让股份的经济或投票权[65] - 这些限制的推定所有权规则复杂，相关个人或实体组可能被视为单一所有者，从而违反股份所有权限制[65]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）为4.1%，符合预期，增长得益于街道和城市投资组合的盈利性租赁 [21] - 2018年实现了超过95%的800万美元NOI目标，剩余约100万美元NOI的库存，面积不到7000平方英尺 [21] - 第四季度新租约实现了约75个基点的整体入住率增长，现金和公认会计原则（GAAP）利差分别约为9.4%和16.5% [24] - 第四季度每股运营资金（FFO）为0.36美元，符合预期，全年收益与初始中点一致 [24] - 预计2019年同店NOI增长3% - 4%，街道和城市投资组合增长5% - 7%，郊区投资组合增长有限 [23] - 预计2019年FFO在1.34 - 1.46美元之间，大部分收益来自核心投资组合 [25] - 过去几年交易费用在2100 - 2500万美元之间，预计2019年处于该范围低端 [25] - 预计2019年基金3的提成在下半年实现货币化 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合：2018年实现了800万美元的增量租赁目标，最终增量NOI接近900万美元，来自多个零售商和关键市场 [7][8] - 基金平台：基金3的Cortlandt Crossing开发项目有ShopRite超市和TJX HomeSense开业；基金4的Fort Point项目成功续租；基金2的City Point开发项目取得进展，Alamo Drafthouse扩张，DeKalb Market食品大厅表现出色并扩张 [13][14][15] - 基金5：投资于高收益但低增长的郊区资产，物业保持稳定，实现中两位数的杠杆回报，第四季度以4500万美元收购了亚特兰大郊外的一项高收益投资 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场：租户兴趣显著改善，2019年租赁势头延续，预计未来几年核心投资组合将实现4%的年度NOI增长 [6][10] - 郊区市场：租金合同增长约1%，2019年预计入住率下降约50个基点，拖累增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售市场正在经历长期分化，优质零售商和零售房地产将与其他的拉开差距 [5] - 核心投资组合聚焦高门槛、关键门户市场的零售资产，通过租赁、合同和按市值计价增长以及两个关键重建项目实现增长 [10] - 基金平台关注租户兴趣的选择性反弹，继续推进各基金项目的租赁和发展 [13] - 对于高收益投资，公司将继续选择性投资，要求NOI稳定，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域 [31][32] - 对于重建项目，公司谨慎关注建设成本和租户需求，2019年可能是合适时机 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从租赁基本面来看，公司对2018年的表现满意，核心投资组合有望实现稳定增长，资产负债表状况良好，基金有充足资金推动增长 [18] - 尽管零售市场存在变化，但公司认为优质房地产是零售商增长和差异化的关键，租户兴趣正在改善 [7] - 公司对未来几年核心投资组合实现4%的年度NOI增长有信心 [10] 其他重要信息 - 公司收购部门负责人Joel Braun退休，收购部门现由Jessica Zaski和Reggie Livingston共同领导 [19] - 公司与Uniqlo和Whole Foods签订的租约具有变革性，将加强租户信用组合和信用状况 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待20000 - 80000万美元基金收购范围内的投资机会 - 公司管道中有与去年全年相当的交易量，主要是高收益项目，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域，也可能达到4亿美元 [31][32] - 对于重建项目，2019年可能是合适时机，但需关注建设成本和租户需求 [32] 问题: 关于收回租约和0.07美分加速141影响的经济影响轨迹 - 0.07美分对同店NOI无影响，仅影响现金，预计租约停机时间为6 - 7个月，租约将有盈利利差 [35] 问题: 能否提供2019年与2018年租金损失的美元金额 - 公司不想透露具体租约细节，但该损失已计入3% - 4%的同店NOI增长预期中 [37] 问题: 街道和城市与郊区投资组合同店NOI利差扩大的驱动因素是什么 - 郊区租金合同增长约1%，2019年入住率下降约50个基点，拖累增长；街道和城市投资组合租金初始增长3%，城市略低，还有重建项目的NOI增长以及2017年收回空间的20%利差开始显现 [40][41] 问题: Whole Foods入驻后City Center的租赁方向会如何变化 - 这将是一个多季度的过程，目前有很多建设工作在进行，但Whole Foods的入驻将是一个改变游戏规则的因素 [44] 问题: 街道和城市零售物业价格是否有调整，是什么因素导致的 - 公共市场价格和租金调整较早，私人市场滞后，目前租金变得更加现实，卖家对按市值计价的认识增加，2019年可能是增加资产的机会，但仍取决于波动的股市 [47][48] 问题: 公司发行股权的门槛是否有变化，如何考虑新投资的资金水平 - 发行股权的门槛较高，必须与长期增长战略和预计的NOI增长一致，且对净资产价值有增值作用 [51] 问题: City Point的租赁情况如何，何时能完成更多租赁 - 该项目有重大变化，Alamo Drafthouse和DeKalb Market因需求强劲而扩张，世纪21、Alamo Drafthouse、Trader Joe's、Target表现出色，街道层有新的令人兴奋的零售商出现，但难以确定2019年的具体开业日期 [53][54] 问题: 2018年和2017年郊区投资组合的同店NOI增长情况如何 - 传统上，郊区投资组合的增长在1% - 2.5%之间，2019年因租金增长较小和入住率下降而偏离正常水平 [57][58] 问题: 2019年郊区投资组合的低增长是否是异常情况，未来是否会反弹 - 公司对郊区投资组合的增长持谨慎态度，预计未来增长将高于零，在1% - 2%之间，但市场情况会发生变化 [60] 问题: Whole Foods在City Center的租约需要哪些审批 - 主要是市政相关审批，签订租约前已获得Target的支持，零售商之间的合作意识有所提高 [62]