文章核心观点 - 阿波罗商业金融公司本季度盈利超预期但营收未达预期，年初以来股价表现逊于市场，当前Zacks评级为买入，未来表现受管理层评论和盈利预期变化影响；同一行业的MFA金融公司即将公布二季度财报，预计盈利同比下降、营收同比增长 [1][2][4][5][6] 阿波罗商业金融公司业绩情况 - 本季度每股收益0.35美元，超Zacks共识预期0.34美元，去年同期每股亏损0.11美元，本季度盈利惊喜为2.94% [1] - 过去四个季度仅一次超共识每股收益预期 [1] - 截至2024年6月季度营收5176万美元，未达Zacks共识预期，较去年同期6296万美元下降，过去四个季度均未超共识营收预期 [1] 阿波罗商业金融公司股价表现 - 年初以来股价下跌约14.4%，而标准普尔500指数上涨8.7% [2] 阿波罗商业金融公司未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [2] - 盈利前景可帮助投资者判断股票走向，近期盈利预期修正趋势与短期股价走势强相关 [3] - 财报发布前盈利预期修正趋势有利，当前Zacks评级为2（买入），预计短期内跑赢市场 [4] - 下一季度共识每股收益预期为0.36美元，营收5790万美元；本财年共识每股收益预期为1.38美元，营收2.2879亿美元 [4] 行业情况及相关公司 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托行业目前处于前16%，前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [5] - MFA金融公司预计8月8日公布2024年二季度财报，预计每股收益0.38美元，同比下降5%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - MFA金融公司预计营收4770万美元，较去年同期增长7.2% [6]

财务业绩 - 公司第二季度净收入为3300万美元，每股摊薄收益为0.23美元[3] - 可分配收益为5000万美元，每股摊薄收益为0.35美元[3] - 宣布每股0.35美元的普通股股息，股息收益率为13.9%[3] - 公司的分配性收益为每股0.69美元[62] 贷款组合 - 贷款组合总额为83亿美元，加权平均无杠杆全收益率为8.9%[3] - 贷款组合中195%为优先抵押贷款，196%为浮动利率贷款[3] - 贷款组合加权平均风险评级为3.0[3] - 上半年新增贷款5.05亿美元，第二季度新增4.95亿美元[3] - 上半年贷款偿还7.59亿美元，第二季度偿还5.83亿美元[3] - 上半年追加贷款4.38亿美元，第二季度追加1.16亿美元[3] - 公司总体贷款组合规模达79.43亿美元，其中高级贷款组合为74.93亿美元，次级贷款组合为3.86亿美元[41] - 高级贷款组合中零售贷款、住宅贷款和混合用途贷款分别占比18.2%、4.6%和6.8%[38][39][40] - 高级贷款组合中医疗和其他行业贷款分别占比6.7%和3.1%[40] - 公司未来4年内的贷款到期金额分别为7.13亿美元、7亿美元、6.44亿美元和2.25亿美元[53] 资本结构 - 公司的资本结构中有61%为有担保债务，21%为普通股权[45] - 公司的债务到权益比为3.4倍，固定收益覆盖率为1.3倍[45] 风险管理 - 公司采取了多项措施来降低外汇风险敞口，如通过远期外汇合约对冲净资产和净利息收入[47][48][49][50] 财报分析 - 财报数据中涉及的具体数字和相应百分比需要注意单位换算，如十亿、百万、千等[63] - 财报数据中提到的一些会计术语和指标需要结合上下文进行解释和分析[63] - 财报数据中涉及的一些特殊情况或假设条件也需要一并说明[63] - 财报数据中提到的一些风险因素和不确定性也需要关注和分析[63] - 财报电话会议的主要内容包括业绩总结、用户数据、未来展望和业绩指引、新产品和新技术研发、市场扩张和并购、以及其他新策略等[63]

财务业绩和经营情况 - 公司在2024年3月遭受了一些外部事件的不利影响,如公共卫生问题、自然灾害、政治和经济不稳定等,导致财务业绩出现波动[255] - 2024年6月30日季度,公司净利润为3570万美元,而2024年3月31日季度为亏损1.045亿美元,主要是由于利息收入减少和特定CECL拨备增加[256][257][265] - 2024年6月30日季度,公司房地产经营相关净收益为530万美元,而2024年3月31日季度为亏损69万美元,主要是由于华盛顿特区酒店业务的季节性因素[261] - 净利息收入较2023年6月30日止6个月期间减少2,550万美元[274] - 与房地产相关的净收入较2023年6月30日止6个月期间减少58万美元[276] - 一般及行政费用和支付给关联方的管理费用与2023年6月30日止6个月期间基本持平[277] - 其他收益净额较2023年6月30日止6个月期间减少186.1万美元[278] - 投资净实现损失较2023年6月30日止6个月期间减少8,592.5万美元[279][280] 贷款组合管理 - 公司通过持续的资产管理和监控,密切关注贷款组合的表现,并定期对每笔贷款进行风险评估[321,322] - 公司的商业贷款组合的加权平均风险评级为3.0[322] - 公司的商业贷款组合中,风险评级为3的贷款占87.7%[323] - 公司的商业贷款组合的加权平均贷款价值比为58%,不包括风险评级为5的贷款,反映了贷款担保物有较高的权益价值[320] - 公司的商业贷款组合的加权平均到期期限为2.4年,次级贷款组合的加权平均到期期限为1.3年[316,318] - 公司的商业贷款组合的平均资产规模为79.65亿美元,相关债务规模为55.02亿美元[319] - 公司的次级贷款组合的平均资产规模为6.16亿美元[319] - 公司的商业贷款组合中,有4.37亿美元的未提取承诺[316] - 公司的次级贷款组合中没有未提取承诺[318] 资产负债管理 - 公司目前的债务总额为69.05亿美元，包括13亿美元的公司债务、56.4亿美元的资产特定融资和2.35亿美元的房地产债务[331,337,338] - 公司持有1.75亿美元的现金和5.07亿美元的无担保资产[333] - 公司未来12个月内预计将向现有借款人提供4.23亿美元的贷款承诺[332] - 公司维持了与杠杆相关的政策，未来可能寻求进一步的股权或债务融资以满足投资或再融资需求[334,335] 股东回报 - 公司作为REIT需要每年分配至少90%的REIT应税收益给股东[298] - 公司认为可分配收益是决定股息的关键因素之一[298] - 公司已发行7.25%优先股B-1系列,并支付了每股0.45美元的季度股息[353,354] - 公司在2020年和2021年批准了总计3亿美元的股票回购计划,并在2024年上半年回购了372.38万股[355] 风险管理 - 公司采用了CECL准则来计量和记录贷款组合的预期信用损失[366,367] - 公司通过利率期限结构、利率互换等方式管理利率风险,并测算利率变动对净利息收入的影响[377][378][379] - 公司面临提前偿还风险,通过贷款协议中的违约金条款进行管理[381] - 公司面临市场风险,包括经济环境、房地产市场、疫情等因素的影响[382] - 部分贷款和担保债务以外币计价,存在汇率波动风险,公司通过外汇远期合约来降低这种风险[384] 公司概况 - 公司主要从事商业房地产贷款、次级贷款和其他商业房地产相关债务投资[251] - 公司由Apollo管理,Apollo是一家全球性的高增长替代资产管理公司,截至2024年6月30日管理资产约6963亿美元[252]

文章核心观点 - 阿波罗商业房地产金融公司公布2024年第二季度财报，介绍医疗贷款后续事件，提及可分配收益相关情况及召开财报电话会议安排 [1][2][5] 公司业绩 - 2024年第二季度摊薄后普通股股东每股净收益为0.23美元，可分配收益及扣除投资净实现损失前的可分配收益每股为0.35美元 [1] 后续事件 - 医疗贷款 - 2022年3月公司与其他阿波罗管理实体联合发起一笔以马萨诸塞州八家医院为抵押的贷款，公司贷款部分初始为3.787亿美元，截至2024年6月30日摊余成本为3.419亿美元，贷款利息支付正常 [2] - 2024年5月Steward申请第11章破产保护，二季度公司将该贷款风险评级从3降至4，预计后续季度计提约9000万美元特定CECL拨备 [3] 可分配收益 - 可分配收益是非GAAP财务指标，由GAAP下普通股股东可用净收入调整多项因素得出 [7] - 作为REIT，公司需按规定分配收益，可分配收益是董事会设定股息的关键因素，公司认为其对投资者有用 [8][9] - 公司认为展示扣除投资净实现损失和债务清偿实现收益前的可分配收益能反映经营成果，投资者用其评估和比较公司及同行表现 [10] - 可分配收益存在局限性，不应替代GAAP净收入衡量财务表现，其与GAAP净收入的调节表可在公司网站查看 [11] 公司信息 - 公司是房地产投资信托，主要从事商业房地产相关债务投资，由ACREFI Management, LLC外部管理，该公司是阿波罗全球管理公司间接子公司，后者管理资产约6960亿美元 [12] 会议安排 - 公司将于2024年8月7日上午10点召开电话会议回顾二季度业绩，可通过链接注册获取拨号号码和密码，公司网站将提供直播和回放链接 [5][6]

文章核心观点 - 公司对Apollo Commercial Real Estate Finance（ARI）进行相对视角分析，指出其在酒店和办公室资产暴露、债务权益比等方面存在风险，估值相对较高，将其评级为卖出，同时将Blackstone Mortgage Trust（BXMT）也调至卖出评级 [1][10] 公司情况 - ARI作为商业抵押房地产投资信托基金，有49笔贷款，账面价值82亿美元，贷款价值比57%，成本收益率9.1% [2] - ARI贷款加权平均期限2.3年，好处是房产价值下降时可要求额外注资，坏处是现金流确定性低，信贷紧缩时可能需不利条件下修改贷款 [2] - ARI贷款组合中酒店贷款占比第一，办公室贷款第二，两者合计占比44%，多数贷款于2022和2023年发放，较新的贷款组合使办公室贷款风险稍低 [3] 行业对比 - 行业内另外三只股票为Blackstone Mortgage Trust（BXMT）、BrightSpire Capital（BRSP）、Ares Commercial Real Estate Corporation（ACRE） [4] - 在酒店和办公室风险资产暴露方面，BRSP最低，是相对较好的 [4] - 过去5年，4只股票均有价格损失，最低损失41.16%，3只总回报为负，仅ARI总回报为正但考虑股息税也将为负，4只均跑输国债 [5] - 债务权益比方面，ARI排第三高，较为危险，过去4年其债务权益比翻倍 [6][7] 估值情况 - 用市净率衡量抵押房地产投资信托基金估值较合适，4只股票市净率相近，BXMT因杠杆最高显得稍贵 [8][9] 评级结果 - ARI因酒店和办公室资产暴露44%、高债务权益比、低固定费用覆盖率以及相对较高的估值，被评为卖出，BXMT也被调至卖出 [10]

文章核心观点 公司宣布将在2024年8月7日上午10点（东部时间）举行电话会议，回顾2024年第二季度财务结果，该结果将于8月6日市场收盘后发布 [1] 会议安排 - 电话会议时间为2024年8月7日上午10点（东部时间） [1] - 2024年第二季度财务结果将于8月6日市场收盘后发布 [1] - 注册电话会议链接为https://register.vevent.com/register/BIce901e6ee4f2497f8a7cbe9c722da126，注册后将收到拨入号码和唯一密码 [2] - 公司将在网站股东板块发布直播链接，无法收听直播的可在通话约两小时后在该板块获取重播链接 [2] 公司介绍 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要发起、收购、投资和管理商业一级抵押贷款、次级融资及其他商业房地产相关债务投资 [3] - 公司由ACREFI Management, LLC外部管理和提供建议，该公司是Apollo Global Management, Inc.的间接子公司，截至2024年3月31日，Apollo Global Management, Inc.管理资产约6710亿美元 [3] - 公司网址为www.apollocref.com，注意网址已变更 [3] 联系方式 - 投资者关系联系人为Hilary Ginsberg，电话(212) 822-0767 [5]

文章核心观点 公司宣布董事会已宣布普通股每股0.35美元的股息，将于2024年7月15日支付给2024年6月28日登记在册的普通股股东 [1] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要发起、收购、投资和管理优质商业一级抵押贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资 [2] - 公司由ACREFI Management, LLC进行外部管理和咨询，该公司是Apollo Global Management, Inc.的间接子公司，截至2024年3月31日，Apollo Global Management, Inc.管理着约6710亿美元的资产 [2] - 公司网址为www.apollocref.com，且网址已变更 [2] 联系方式 - 投资者关系联系人为Hilary Ginsberg，联系电话为(212) 822-0767 [4]

文章核心观点 - 阿波罗商业房地产金融公司一季度盈利健康但股息安全边际消失 因信贷损失准备金增加和办公室市场风险 股票评级从“买入”下调至“持有” [1][2][10] 公司业绩表现 - 公司一季度可分配收益为每股0.35美元 较上季度下降0.01美元 过去十二个月每股收益1.54美元 支付股息每股1.40美元 [6] - 一季度股息支付率升至100% 股息安全边际完全消失 股息风险增加 [6] 投资组合情况 - 截至2024年3月31日 公司投资组合中商业房地产贷款累计价值83亿美元 较上季度下降1% 主要因信贷损失准备金增加1.42亿美元 [3] - 公司贷款组合主要为浮动利率贷款（99%） 一季度新增资金3.22亿美元 近期通胀上升至3.5% 央行短期内可能不降息 对公司利息收入有利 [4] - 公司一季度净确认1.477亿美元减少利润的信贷损失准备金费用 导致净亏损1.045亿美元 [4] 办公室贷款风险 - 公司约20%的贷款分配给办公室部门 贷款价值16.4亿美元 若更多借款人财务困难 存在潜在下行风险 [5] - 短期利率上升可能使公司浮动利率贷款对借款人更昂贵 加剧信贷损失趋势 [5] 与其他公司对比 - 黑石抵押信托一季度派息率为95% 股息比阿波罗商业房地产金融公司略安全 但因不良贷款较多和信贷损失趋势不利 评级也为“持有” [7] - 阿波罗商业房地产金融公司目前股价较账面价值折价30% 黑石抵押信托折价25% 阶梯资本公司折价7% 阶梯资本对办公室的敞口较小且股息支付率为70% 市场对其更有信心 [8] 投资挑战与结论 - 公司依赖行业健康的发起量和高利率 短期利率上升可能加剧办公室市场问题和信贷损失趋势 [9] - 因一季度股息覆盖恶化和股息安全边际消失 公司股票评级从“买入”下调至“持有” [2][10]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了可分配收益每股0.35美元 [16] - 公司GAAP净亏损每股0.76美元,主要是由于对111 West 57th Street的次级贷款计提了1.42亿美元的CECL准备金 [16] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0,除111 West 57th Street外未计提其他特定CECL准备金,一般CECL准备金占贷款组合摊余成本的42个基点,较2023年末增加6个基点 [17] - 贷款组合期末账面价值83亿美元,加权平均和杠杆收益率为9.1%,较2023年末提高40个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度完成了3.22亿美元的贷款追加资金,其中包括2.13亿美元用于英国酒吧交易 [18] - 公司在本季度收到1.76亿美元的贷款偿还,并在季度末后又收到1.35亿美元来自一笔夏威夷酒店贷款的出售收益 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和欧洲的办公物业投资面临一定压力,但新建或改建的办公物业仍有一定租赁需求 [50][51][52][53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续评估新的投资机会以及回购自身资本结构的机会 [29] - 公司预计2024年将有约10亿美元的贷款偿还,将为公司提供部署资本的机会 [10][31] - 公司认为其浮动利率贷款组合将继续产生足够的可分配收益以覆盖2024年剩余时间的季度分红 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看到商业房地产市场交易量有所增加,支撑因素包括大量待部署资本、更多借款人面临贷款到期以及对资产估值达成共识 [7] - 除办公物业外,大多数物业类型的经营基本面保持稳定至积极,得益于经济持续强劲 [8] - 公司认为其浮动利率贷款组合将继续产生足够的可分配收益以覆盖2024年剩余时间的季度分红 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jade Rahmani 提问** 询问公司目前的目标收益率、承销标准是否有变化,以及对即将到期贷款的预期信用表现 [27][30] **Stuart Rothstein 回答** - 公司仍可以以低至中等teens的收益率部署资本,并可能以较低的贷款价值比(LTV)进行投资 [28] - 公司预计今年将有约10亿美元的贷款偿还,整体来看偿还情况较为乐观 [31][32] 问题2 **Rick Shane 提问** 询问非应计贷款对公司业绩的影响 [35] **Stuart Rothstein 和 Anastasia Mironova 回答** - 公司净敞口约3.75亿美元的贷款处于非应计状态,将在通话后与提问者进一步讨论相关细节 [36][37][38] 问题3 **Jade Rahmani 提问** 询问111 West 57th Street项目剩余待售单元数量及预计净收益 [40][41][42][43][44][45] **Stuart Rothstein 回答** - 项目还有约26-27个单元待售,公司认为在扣除现有债务后仍有一定剩余价值 [44][46][47]

业绩总结 - Q1'24分配收益为0.35美元[1] - Q1'24普通股东净亏损为1.08亿美元，每股普通股净亏损为0.76美元[2] - Q1'24贷款组合总额为83亿美元，未负债全息收益率为9.1%[2] - 可分配收益为50,451千美元，每股可分配收益为0.35美元[26] - 可分配收益调整项包括外汇远期合约损益、预期信贷损失增加等，总调整额为158,043千美元[26] 用户数据 - 预计2024年至2028年及以后，净权益的完全到期贷款金额为1,164亿美元，预期未来资金为705亿美元[17] - 现金及现金等价物为161,190千美元，商业抵押贷款净额为7,846,460千美元[23] - 总负债为717,557千美元，股东权益总额为2,047,435千美元[23] 未来展望 - 预计2024年至2028年及以后，净权益的完全到期贷款金额为1,164亿美元，预期未来资金为705亿美元[17] 新产品和新技术研发 - Q1'24资本结构中，安全债务安排占61%，普通股权益占21%[12] 市场扩张和并购 - 预计2024年至2028年及以后，净权益的完全到期贷款金额为1,164亿美元，预期未来资金为705亿美元[17] 负面信息 - 每股普通股的净收益为-0.76美元，每股普通股的净收益为0.32美元[25] 其他新策略和有价值的信息 - 美元对英镑的外汇汇率变化为1.27倍，欧元为1.09倍，瑞典克朗为0.09倍[16] - 固定费用覆盖率为EBITDA除以利息费用和优先股股息[29]