公司基本信息 - 公司名称为Brookdale Senior Living Inc.[3] - 公司注册地为特拉华州[3] - 公司总部地址位于田纳西州布伦特伍德[3] - 公司首席财务官为Dawn L. Kussow[14] 报告事件与日期 - 公司于2025年10月8日宣布了截至2025年9月30日季度的某些信息[8] - 本报告事件的最早报告日期为2025年10月8日[3] 报告内容与范围 - 报告包含2025年9月的综合入住率数据[8] - 相关新闻稿作为证物99.1随本8-K表格一同提供[8][11] 文件法律状态 - 本8-K表格中提供的信息不被视为“申报”文件[9] - 除非公司明确引用，否则该信息不纳入公司未来的申报文件[9]

公司业务概况 - 公司是美国领先的老年生活社区运营商 拥有623个社区 覆盖41个州 截至2025年9月30日可服务约57,000名居民 [3] - 公司通过其附属机构运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 [3] 2025年9月及第三季度入住率表现 - 2025年9月加权平均入住率为82.5% 同比提升330个基点 环比提升70个基点 [5] - 2025年9月末合并入住率为83.8% 环比提升60个基点 [5] - 2025年第三季度加权平均合并入住率为81.8% 同比提升290个基点 环比提升170个基点 [5] 同社区入住率表现 - 2025年9月同社区加权平均入住率为82.7% 同比提升270个基点 环比提升40个基点 增长由入住活动增加和迁出活动减少共同驱动 [5] - 2025年9月末同社区入住率为84.0% 环比提升30个基点 [5] - 2025年第三季度同社区加权平均入住率为82.3% 同比提升260个基点 环比提升150个基点 为2022年以来最高的环比增长 [5]

公司高层任命 - Brookdale Senior Living Inc 任命 Nick Stengle 为新任首席执行官兼董事会成员，自2025年10月6日起生效 [1] - 前任临时首席执行官 Denise W Warren 将恢复其董事会非执行主席的职务 [1] 新任首席执行官背景 - Nick Stengle 在养老、医疗保健和酒店行业拥有深厚资历，具备在多地点、地理分散的医疗环境中丰富的领导和运营经验 [2] - 其最近职务为临终关怀服务提供商 Gentiva 的总裁兼首席运营官，该公司拥有超过12,000名员工，在38个州设有约550个服务点 [2] - 此前曾担任 Sunrise Senior Living 的执行副总裁兼首席运营官，负责约250个社区的全部运营，为超过20,000名居民提供服务 [2] - 拥有11年美国空军服役经历，担任过包括顶级教官飞行员、战斗战斗机飞行员、飞行指挥官和作战副主任在内的多个领导职位 [2][5] 管理层评价与展望 - 公司非执行主席 Denise Warren 认为新任首席执行官具备战略眼光和领导技能，能推动公司持续运营卓越，并专注于增长调整后税息折旧及摊销前利润以及释放内在价值 [3] - Nick Stengle 表示看好公司的坚实基础和长期增长驱动力，认为公司处于有利地位，能够利用有吸引力的行业人口结构优势，把握未来机遇为股东创造价值 [3] 董事会构成 - 随着新任首席执行官的加入，Brookdale 董事会将由九名高素质董事组成，其中八名为独立董事 [3] 公司业务概览 - Brookdale Senior Living Inc 是美国领先的养老社区运营商，截至2025年9月30日，在41个州拥有623个社区，能为约57,000名居民提供服务 [7] - 公司通过其附属机构运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 [7]

纪要涉及的行业或公司 * 公司为布鲁德戴尔老年生活，美国最大的老年住房设施运营商 [1] * 行业为老年住房行业 [1] 核心观点和论据 运营与财务表现 * 公司已达到关键的80%入住率拐点，覆盖了高固定成本业务模式下的固定成本 [4] * 第二季度平均入住率为80%，8月份入住率增长至81.5%，同社区入住率达到82.2%，同比增长260个基点 [4][9][14] * 2025年至今，每居住单位收入增长2.6%，超过每单位费用增长2% [19] * 每单位净营业利润已超过疫情前水平，尽管入住率基础较低 [27] * 公司预计能恢复至疫情前89%的历史高入住率水平及相应的利润率 [14][28] 行业宏观背景与竞争优势 * 行业供需关系非常有利，新建筑开工量处于历史低位，而婴儿潮一代今年开始年满80岁，预计每年新增100万80岁老年人，需求将持续增长至2026年 [6] * 公司通过布鲁德戴尔健康附加计划实现差异化，该计划提供由注册护士协调的主动护理，使参与社区的紧急护理访问减少80%，住院率减少66% [10][11] * 健康附加计划社区相比非计划社区，入住率和员工流失率表现更好 [12][38] 资产组合与资本策略 * 公司持续优化资产组合，从2014年的1100多个社区精简至第二季度的645个，预计到明年中将进一步减少至约550个社区 [6][7] * 资产所有权比例将从历史上超过50%的租赁资产，提升至明年中70%的自有资产，以更好地利用宏观经济背景并改善现金流 [8] * 公司积极管理债务，下一笔债务到期日为2026年6月，并通过增长调整后息税折旧摊销前利润来降低杠杆率，目前已从近20倍降至低9倍范围 [5][34] 定价与营销策略 * 定价策略根据入住率区间动态调整，低入住率社区侧重于通过折扣填充单元，高入住率社区则侧重于提高费率 [15][17][26] * 营销支出根据入住率区间和地域需求进行差异化分配，并注重数字化营销和直接邮件营销的快速调整 [43][44] * 高度重视居民体验和净推荐值，以延长居民居住时长 [44][46] 其他重要内容 * 公司通过"第一印象"计划投资社区资本支出，去年投入500万美元，今年追加1000万美元，用于快速提升社区吸引力，已进行约500个项目 [31][32] * 在价值医疗护理方面，公司与支付方签订协议，按人均每月收费或获得激励付款，以抵消健康附加计划的成本 [39] * 公司认为其价值主张被低估，包括有利的行业背景、高经营杠杆带来的现金流增长以及杠杆率降低为股东带来的回报 [47][48]

公司近期动态 - 公司管理层将参加2025年9月30日举办的Jefferies医疗服务大会，并进行炉边谈话 [1] - 炉边谈话将于中部标准时间上午8:00开始，并提供网络直播 [1] - 网络直播的回放将在公司官网保留至2025年10月31日 [2] 公司业务概况 - 公司是美国领先的老年生活社区运营商，截至2025年6月30日，在41个州拥有645个社区，可为约58,000名居民提供服务 [2] - 公司通过其附属机构运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 [2] - 公司股票在纽约证券交易所交易，代码为BKD [2]

股票价格表现 - Brookdale Senior Living公司股价自上次发布报告以来已上涨12% [1] 核心关注问题 - 当前核心问题在于公司是否处于盈利扩张阶段 [1] - 另一个核心问题是公司基本面价值驱动因素的变化情况 [1]

公司运营表现 - 2025年8月公司整体加权平均入住率达到81.8% 较去年同期增长290个基点 较上月增长70个基点 [7] - 第三季度至今整体加权平均入住率为81.5% 较第二季度整体水平实现140个基点的环比增长 [7] - 8月末整体入住率较7月提升60个基点 较去年同期提升280个基点 [7] - 同社区加权平均入住率同比增长260个基点至82.2% [7] 公司业务概况 - 公司是全美领先的老年生活社区运营商 截至2025年6月30日拥有645个社区 覆盖41个州 可容纳约58,000名居民 [3] - 业务涵盖独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 通过医疗保健、酒店服务和房地产领域的专业能力为老年人提供定制化解决方案 [3] - 公司股票在纽约证券交易所交易 代码为BKD [3] 公司近期动态 - 公司宣布将于2025年8月6日市场收盘后发布第二季度财务业绩 [6] - 公司已公布2025年第二季度业绩并上调年度指引 [5]

市场环境与投资策略 - 美国股市可能持续波动，主要受贸易政策不确定性、经济挑战和投资者情绪变化驱动 [1] - 尽管中美关税暂停期延长90天带来喘息，但缺乏明确性意味着波动短期内难以消退 [1] - 在当前不确定性环境下，投资者可参考经纪商推荐股票以获取稳健回报，经纪商被视为市场专家 [2] 筛选标准与参数 - 筛选标准包括过去4周内经纪商评级提升和盈利预测上调的股票 [3] - 价格/销售比率作为补充估值指标，重点关注营收表现 [3] - 具体参数包括：过去4周净评级升级的前75家公司、季度盈利预测上调的前10家公司、价格/销售比率最低的10%公司（覆盖7700多只股票） [4] - 其他条件：当前股价高于5美元、过去20个交易日日均成交量超过10万股、市值排名前3000、排除ADR和加拿大股票 [5] 推荐股票分析 American Axle & Manufacturing (AXL) - 在电动驱动领域取得显著进展并通过合作优化业务组合，有利于营收和利润增长 [6] - 近期赢得多项合同，显示其在电动和内燃机市场的实力 [6] - 过去四个季度每股收益平均超出Zacks共识预期584.1%，目前Zacks评级为3（持有） [7] Brookdale Senior Living (BKD) - 加权平均入住率稳步上升，表明患者数量增加，有利于其作为医疗设施运营商的收入增长 [8] - 居民费用收入占总收入大部分，预计将推动调整后EBITDA增长 [9] - 2025年盈利共识预期较2024年实际上调7.8%，过去六个月股价上涨37.7%，目前Zacks评级为3 [9] Adient (ADNT) - 凭借广泛产品线获得客户，多元化的客户群和国际业务帮助其建立强劲市场地位 [10] - 过去四个季度中有三个季度每股收益超出Zacks共识预期，平均超出30.3%，目前Zacks评级为3 [11] Asbury Automotive (ABG) - 多元化产品组合和多重收入来源改善风险状况并推动营收增长 [12] - 电子商务平台Clicklane和战略收购推动市场份额提升 [12] - 过去四个季度中有两个季度每股收益超出Zacks共识预期，平均超出5.9%，目前Zacks评级为3 [13] AutoNation (AN) - 作为全国最大汽车零售商之一，广泛的地理覆盖和不断增长的经销商网络支持其业务 [14] - 持续的门店扩张战略和战略收购（如近期在丹佛地区的两家经销商收购）推动增长 [14] - 数字化平台AutoNation Express简化在线购车流程 [15] - 过去四个季度中有三个季度每股收益超出Zacks共识预期，平均超出7.5%，目前Zacks评级为3 [15]

社区规模与结构 - 公司运营和管理645个高级生活社区，覆盖41个州，可容纳约58,000名居民[94] - 公司拥有382个社区（33,728个单位），租赁235个社区（16,903个单位），管理28个社区（4,256个单位）[94] - 公司社区总数减少2个至617个，总平均单位数减少157个至50,826个[133] 收购与处置活动 - 公司以1.35亿美元收购25个高级生活社区（875个单位），年化现金租金支付为1,020万美元[96] - 公司以1.75亿美元收购5个高级生活社区（686个单位），年化现金租金支付为1,370万美元[97] - 公司修订与Ventas的租赁协议，从2026年起继续租赁65个社区（4,055个单位），其余55个社区（6,127个单位）将出售或过渡[98] - 公司出售1个自有社区（42个单位）并通过终止租赁处置1个社区（172个单位）[99] - 公司计划在未来12个月内处置12个自有社区（272个单位）[100] 收入与利润表现 - 2025年第二季度居民费用收入为7.756亿美元，同比增长4.9%[106] - 公司总收入同比增长4.9%，达到7.756亿美元（2025年）vs 7.397亿美元（2024年）[110] - 独立生活板块居民费用同比增长5.7%，达到1.581亿美元（2025年）vs 1.495亿美元（2024年），主要由于RevPAR增长5.6%[112] - 辅助生活及记忆护理板块RevPAR同比增长5.1%，达到5,276美元（2025年）vs 5,018美元（2024年），入住率提升200个基点至79.6%[116] - CCRCs板块加权平均入住率同比提升240个基点至78.5%，推动RevPAR增长3.8%至6,067美元[119] - 公司整体加权平均入住率提升200个基点至80.1%，推动RevPAR增长5.1%至5,080美元[110] - 居民费用增加6911.8万美元，同比增长4.7%，主要归因于同社区RevPAR增长4.6%（包括同社区RevPOR增长2.6%和同社区加权平均入住率增长160个基点）[128][133] - 独立生活板块居民费用增长1676.2万美元，同比增长5.6%，同社区RevPAR增长4.3%至4097美元，加权平均入住率增长100个基点至82.7%[135] - 辅助生活和记忆护理板块居民费用增长4663.4万美元，同比增长4.6%，同社区RevPAR增长4.9%至5387美元，加权平均入住率增长160个基点至79.8%[139] - CCRCs板块居民费用增长572.2万美元，同比增长3.4%，同社区RevPAR增长3.4%至6227美元，加权平均入住率增长250个基点至79.2%[143] - 管理费收入从2024年的523.4万美元微增至2025年的524.3万美元，增幅0.2%[147] 成本与费用分析 - 2025年第二季度设施运营费用为5.623亿美元，同比增长4.6%[106] - 一般及行政费用同比激增17.8%，主要由于组织重组成本520万美元和股东关系咨询费用510万美元[122] - 折旧及摊销费用同比增长5.5%，主要由于收购36个社区及资本支出增加[123] - 利息支出同比增长2.5%，主要由于为收购36个社区新增债务融资[124] - 公司同社区设施运营费用普遍增长4.8%-5.6%，主要由于工资率、维修及广告费用上涨[113][117][120] - 设施运营费用增加3924.7万美元，同比增长3.6%，主要由于同社区设施运营费用增长4.0%，包括工资率、维修和维护费用、公用事业费用等增加[128][129][133] - 辅助生活和记忆护理板块同社区设施运营费用排除自然灾害费用，2025年为120万美元，2024年为230万美元[140] - 代管社区相关成本从2024年的7118.8万美元降至2025年的6849.7万美元，降幅3.8%[147] - 一般及行政费用从2024年的9239.6万美元增至2025年的1.02847亿美元，增幅11.3%，主要由于520万美元组织重组成本及670万美元股东关系咨询交易成本[148] - 设施运营租赁费用从2024年的1.0246亿美元增至2025年的1.05527亿美元，增幅3.0%，主要因65个社区租约延期[149] - 折旧及摊销费用从2024年的1.74155亿美元增至2025年的1.83829亿美元，增幅5.6%，主要因收购36个原租赁社区及资本支出完成[149] - 利息支出从2024年的1.19254亿美元增至2025年的1.28112亿美元，增幅7.4%，主要因收购36个社区的融资债务增加[150] 利润与现金流 - 2025年第二季度调整后EBITDA为1.171亿美元，同比增长19.7%[106] - 净亏损增加4070.9万美元，同比增长60.5%，主要由于3280万美元的融资义务清偿损失和1170万美元的交易、法律和组织重组成本增加[130] - 调整后EBITDA增加4575.7万美元，同比增长23.4%，主要得益于居民费用增加和现金设施运营租赁付款减少[131] - 债务修改及清偿净损失达3533.5万美元，其中3280万美元为三处社区回购产生的清偿损失[151] - 运营现金流从2024年的5452.4万美元增至2025年的1.06966亿美元，增幅96.2%，主要因居民费用增长及1000万美元业主资本支出报销增加[156] - 投资活动现金流出从2024年的7540.3万美元扩大至2025年的3.77154亿美元，主要因支付3.11亿美元用于收购原租赁社区[157] - 2025年第二季度调整后EBITDA为1.1705亿美元，同比增长19.7%，上半年累计调整后EBITDA为2.4119亿美元[188] - 2025年第二季度调整后自由现金流为1990.8万美元，同比改善，上半年累计调整后自由现金流为2368.8万美元[193] - 2025年第二季度净亏损4303.9万美元，上半年累计净亏损1.0803亿美元[188] 债务与利率风险 - 截至2025年6月30日，公司长期债务中71.8%（31亿美元）的加权平均固定利率为4.58%[194] - 截至2025年6月30日，公司有12亿美元长期浮动利率债务，加权平均利率为6.77%[194] - 公司浮动利率债务以SOFR为基准，加权平均加权利差为244个基点[195] - 截至2025年6月30日，92%（11亿美元）的浮动利率债务受利率上限或互换协议覆盖，剩余1亿美元未覆盖[195] - 利率上限/互换协议的加权平均固定利率为4.22%，剩余加权平均期限为0.9年[195] - SOFR每上升100个基点，公司年利息支出将增加360万美元（已考虑现有对冲协议）[197][198] - SOFR每上升500个基点，年利息支出增加890万美元[197][198] - SOFR每上升1000个基点，年利息支出增加1390万美元[197][198] 流动性及融资安排 - 截至2025年6月30日，公司总流动性为3.5亿美元，包括2.519亿美元无限制现金及9810万美元信贷额度可用资金[163] - 公司修订了与Capital One的循环信贷协议，将承诺金额扩大至1亿美元，可提取现金或信用证，利率为SOFR加2.5%至3.0%的适用利差，未使用部分需支付0.25%的年承诺费[172] - 截至2025年6月30日，公司1亿美元的循环信贷额度中已使用190万美元信用证，剩余可用额度为9810万美元，另有8500万美元信用证额度中已使用6890万美元[173] - 公司需满足长期债务和租赁协议中的财务条款，包括维持至少1.3亿美元的流动性，截至2025年6月30日实际流动性为3.5亿美元[179] 租赁与债务结构 - 公司运营235个长期租赁社区（226个经营租赁和9个融资租赁），其中大部分采用主租赁结构，单个物业违约可能导致整个主租赁组合违约[174] - 2025年上半年，公司经营租赁现金支付为1.184亿美元，融资租赁现金支付为790万美元，预计2026财年总租赁支付将达2.15亿美元[178] - 2025年第二季度利息支出为6308.1万美元，上半年累计利息支出为1.2811亿美元[188] - 2025年第二季度折旧与摊销为9285.3万美元，上半年累计折旧与摊销为1.8383亿美元[188] 其他财务数据 - 递延所得税资产估值准备金增加2,300万美元，截至2025年6月30日总额达5.445亿美元[126]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同社区加权平均入住率达到80[%]，同比增长190个基点，6月底同社区入住率达82[%]，7月底进一步提升至83[%] [5] - 调整后EBITDA同比增长19[%]，上半年累计增长23[%] [6] - 调整后自由现金流从去年同期的-600万美元改善至2000万美元，上半年累计自由现金流从-3200万美元改善至2400万美元 [7] - 同社区RevPAR同比增长2[%]，同社区运营收入同比增长4[%] [6][31] - 公司年度化杠杆率从9[%]降至9[%] [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率低于70[%]的社区数量从第一季度的143个减少至129个，其中50个计划通过终止租约或资产出售处置 [10] - 入住率高于95[%]的社区数量从73个增加至88个 [11] - 两个SWAT团队覆盖137个社区，团队一覆盖的社区入住率提升350个基点，RevPAR增长7[%]；团队二覆盖的社区入住率提升200个基点，RevPAR增长150个基点 [11][12] - 第二季度资本支出4900万美元，有超过500个资本项目正在进行 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划年底前退出55个租赁资产，目前已收到过渡时间表，预计将在下半年完成 [14] - 第二季度完成1个自有社区出售和1个租赁物业过渡，另有13个处置资产已签约，新识别28个待处置资产 [15][16] - 41个待售资产中有27个位于低于70[%]入住率区间 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司五大战略重点：提升运营表现、优化房地产组合、资本再投资、降低杠杆、提升居民和员工质量 [8][17][20] - 通过收入收益管理、严格费用监督、强化运营问责和针对性战略投资加速盈利性入住率增长 [8] - 公司强调不是通过降价来提升入住率，而是专注于盈利性入住率和最大化固定成本杠杆 [9] - 正在组建永久性不良资产团队，预计本季度末投入运营 [12] - 推出Brookdale Health Plus差异化服务，预计年底前覆盖近200个社区 [86][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 80[%]入住率是现金流生成的关键拐点，未来重点确保费率增长超过费用增长 [6] - 行业供需基本面强劲，长期看有机会实现定价增速超过费用通胀 [61] - 预计随着入住率提升和处置交易完成，杠杆率将显著下降 [35] - 上调全年指引：预计RevPAR增长5[%]-6[%]，调整后EBITDA 4[%]-4[%]亿美元 [37][38] - 季节性因素预计将在第三季度带来约1000万美元的调整后EBITDA压力 [41] 其他重要信息 - 第二季度G&A费用减少85万美元，同比减少120万美元 [13] - 总流动性增加4400万美元至3[%]亿美元 [34] - 公司正在进行CEO搜寻，已审查约50名候选人 [22] - 新增投资者演示材料第16-18页，阐述行业供需顺风和长期增长潜力 [35][36] 问答环节所有的提问和回答 关于运营改进措施 - 公司通过SWAT团队、每日例会、放权现场决策等措施提升运营效率 [45][46][47] - 将社区分为低于70[%]和高于80[%]两组采取不同策略，前者重点提升入住率，后者重点优化定价 [51][52] 关于定价策略 - 公司强调不是全面降价，而是针对性激励措施 [9] - 预计随着入住率提升和费用结构优化，RevPOR与EXPOR的利差将扩大 [58][59] - 行业供需基本面支持长期定价能力提升 [61] 关于资产处置 - 计划通过处置改善入住率和现金流，预计88[%]的非追索债务将随资产出售偿还 [18][19] - 2027年到期债务抵押资产将通过提升表现来减少抵押池规模 [102][103] 关于现金流和资本配置 - 运营改善是自由现金流提升主因，将优先用于再投资和债务偿还 [75][76] - 初步资本再投资已显现效果，将继续审慎配置 [77] 关于差异化策略 - 通过Brookdale Health Plus等特色服务提升竞争力，该服务可减少80[%]急诊就诊 [89] - 本地化决策和社区质量是重要差异化因素 [85][86]