财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入增长8.9%,同店RevPAR增长约10% [38][39][40][41] - 全年同店RevPAR增长11.4%,大幅超越同行 [52] - 第四季度同店调整营业利润增长37%,创下自疫情以来最高的调整营业利润率26.3% [42][43][44] - 2023年全年调整EBITDA增长39%,调整自由现金流改善76% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在扩大Brookdale Health Plus计划,该计划已显示可以有效降低住院率和急诊就诊率 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司正在积极管理租赁和自有物业组合,以改善长期财务状况 [26][49][50] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2023年进行了一系列战略调整,包括重建高管团队、优化社区经理角色、加强人才培养等,为未来可持续增长奠定基础 [19][20][21] - 公司将继续专注于获取最高利润的满房率、吸引和留住优秀员工、提升住客和家属的满意度等关键战略 [34] - 公司看好行业供需格局,认为自身差异化优势有助于加快恢复进程 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2023年取得的成就感到自豪,并表示将继续沿着2023年的成功道路前进 [28][29][32][63] - 管理层认为公司已经奠定了坚实的基础,为未来可持续增长铺平了道路 [29][32] - 管理层对2024年的目标和计划充满信心,预计将继续推动RevPAR、调整EBITDA和自由现金流的增长 [35][55][58] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ben Hendrix 提问** 对于第一季度RevPAR指引中体现的正常季节性下降,是否存在一定保守性,考虑到下半年以来的持续良好势头? [67] **Dawn Kussow 回答** 公司预计第一季度将继续遵循历史季节性趋势,但也将继续关注获取最高利润的满房率 [68][69] 问题2 **Joanna Gajuk 提问** 关于定价策略,第四季度出现一定竞争性反应,未来定价策略如何考虑? [78][79] **Cindy Baier 和 Dawn Kussow 回答** 公司2023年全年的定价策略取得了良好平衡,未来将继续关注在价格和入住率之间保持适当平衡 [82][83] 问题3 **Josh Raskin 提问** 关于Brookdale Health Plus计划,其对于住客经济效益和住店时长的影响如何? [105][106][107][109] **Cindy Baier 回答** Brookdale Health Plus不会对住客产生额外费用,但有助于提升社区的盈利能力,未来还有望进一步提升住店时长 [106][107][109]

业绩总结 - 公司在2023年第四季度连续第四个季度实现了35%以上的同社区调整后营业收入增长[12] - 公司在2023年第四季度同社区RevPAR增长了11.4%[13] - 公司在2023年第四季度实现了大约39%的调整后EBITDA增长[13] 未来展望 - 公司预计2024年第一季度RevPAR同比增长6.25%至6.75%[16] - 公司2024年第一季度调整后的EBITDA预计为9,000万至9,500万美元[16] 市场趋势 - 行业受宏观经济因素影响，建设成本、劳动力短缺、利率上升和信贷条件收紧[20] - 高龄人口对高级生活需求增长，每年约有100万新老年人进入目标市场年龄段[22] 公司优势 - 公司在高度分散的行业中具有差异化优势，品牌知名度高，领先地位明显[25] - 公司提供的高级生活改善了老龄人口的支持可负担性，提供了强大的价值主张[24]

社区业务布局情况 - 截至2023年12月31日，独立生活社区约80%的单元为独立生活单元[127] - 截至2023年12月31日，公司在338个社区提供记忆护理服务，共有9015个记忆护理单元，其中107个独立记忆护理社区有4158个单元[131] - 截至2023年12月31日，公司为他人管理30个社区（4579个单元），占高级住房容量的8%[134] - 截至2023年12月31日，公司在41个州运营652个社区[135] - 截至2023年12月31日，独立生活社区68个，共12563个单元，占总单元数22.6%；辅助生活和记忆护理社区537个，共33755个单元，占60.7%；CCRCs社区17个，共4731个单元，占8.5%；其他社区30个，共4579个单元，占8.2%[154] 业务板块收入占比情况 - 独立生活板块费用和管理费收入5.64012亿美元，占总收入19.7%；辅助生活和记忆护理板块19.60432亿美元，占68.3%；CCRCs板块3.32826亿美元，占11.6%；其他板块1016.1万美元，占0.4%，总收入28.67431亿美元[156] 高级住房业务季节性情况 - 公司高级住房业务有季节性，历史上平均每月入住率在第四季度末下降，第二季度末开始上升，第三季度是入住率增长最高的时期，第一和第三季度公用事业费用季节性偏高，下半年设施运营费用高于上半年[138] 公司团队与平台优势情况 - 公司高级管理团队在高级生活行业经验丰富，能提供广泛的护理服务，有营销协同和交叉销售机会[164][165][166] - 公司建立了集中支持基础设施和服务平台，在采购、人力资源等社区支持功能方面提高效率，实现成本节约[169] 员工情况 - 2023年约一半符合条件的全职员工参加了医疗计划[181] - 截至2023年12月31日，公司约有36000名员工，其中70%为全职员工[191] - 截至2023年12月31日，约80%的员工为女性，占社区和社区支持中心领导职位的约70%；约60%的员工和17%的领导职位人员为有色人种[191] - 2023年公司关键社区领导者在同一社区组合中的留任率较2022年有所提高[196] - 2023年下半年，公司对合同工的依赖程度降至疫情前水平[192] - 公司为员工提供包括401(k)退休储蓄计划、医疗等多种福利[181] 入住率恢复情况 - 2020年3月至2021年2月，公司加权平均综合老年住房入住率下降1330个基点；截至2023年12月31日，已恢复890个基点[202] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司有35亿美元的抵押贷款融资、2.3亿美元2.00%的2026年到期可转换优先票据、1800万美元有形股权单位的优先分期偿还票据本金以及7810万美元的信用证未偿还[203] - 公司已完成2024年到期债务的再融资[205] - 截至2023年12月31日，公司有10亿美元运营和融资租赁义务，2024年需支付约2.81亿美元现金租赁付款[314] - 2023年12月完成两笔融资交易， refinanced所有2024年到期债务，下一次无展期选项的债务到期时间为2025年9月，第一笔交易获得1.795亿美元债务[321] - 截至2023年12月31日，公司有37亿美元未偿还债务，加权平均利率5.58%，其中91.9%（34亿美元）为无追索权物业级抵押贷款融资[323] - 截至2023年12月31日，公司总流动性较2022年12月31日的4.526亿美元减少1.119亿美元[324] - 流动性减少主要归因于偿还债务3.588亿美元和调整后自由现金流 - 4760万美元，部分被债务所得2.051亿美元和资产出售净所得8350万美元抵消[324] - 2023年12月，公司根据房利美DUS计划获得1.795亿美元贷款以部分再融资到期债务[325] - 截止时，公司用1.795亿美元贷款和手头现金偿还了2024年到期的2.601亿美元债务[325] - 截至2023年12月31日，公司14%的自有社区无抵押债务[325] 营销情况 - 公司营销目标受众广泛，采用综合营销活动方式推广社区[190] 流动性情况 - 公司需维持每季度末至少1.3亿美元的流动性，截至2023年12月31日，公司流动性为3.407亿美元[216] - 截至2023年12月31日，公司总流动性为3.407亿美元，包括2.78亿美元无限制现金及现金等价物、2980万美元有价证券和3290万美元有担保信贷额度[322] - 截至2023年12月31日，公司总流动性为3.407亿美元，包括2.78亿美元无限制现金及现金等价物、2980万美元有价证券和3290万美元有担保信贷安排可用额度[324] 抵税与评估风险情况 - 公司净运营亏损结转抵税能力可能受限，所有权变更达50%（三年内）会限制净运营亏损结转和特定内置亏损的利用[211] - 社区评估价值或业绩下降，可能导致可用抵押贷款再融资金额减少[213] 债务与租赁契约风险情况 - 公司债务和租赁文件包含财务和非财务契约，违反可能导致债务加速到期、抵押社区被止赎等[223][224] - 多数租赁安排为不可分割的主租赁，单个物业违约可能导致整个主租赁组合违约[226] - 部分主租赁包含半径限制，可能影响公司扩张、开发或收购老年住房社区及运营公司的能力[227] 利率风险情况 - 市场利率上升会增加公司债务成本，影响经营业绩和现金流[230] - 公司可变利率债务面临利率风险，利率上升会增加未对冲部分的支付义务和未来借贷及对冲成本[231] 资金需求风险情况 - 公司可能需额外资金支持运营和战略，但可能无法以可接受的条件获得[232] 人员与工会风险情况 - 管理层过渡或关键人员意外离职可能损害公司业务，工会组织活动可能增加成本并影响经营业绩和现金流[234][235] 租约条款变更情况 - 租约修订将维持至少4亿美元股东权益的净资产契约条款，替换为维持至少20亿美元有形净资产的综合有形净资产契约条款，若维持租约中定义的至少15亿美元有形净资产，公司可通过向Welltower提供抵押品来弥补任何违约[262] 医疗保健服务收入变化情况 - 2023年、2022年和2021年，医疗保健服务及已处置社区的居民费用收入分别为4961.1万美元、6766.7万美元和2.59151亿美元[263] 环境法律风险情况 - 环境法律下，公司可能承担调查、清除或修复危险物质的成本，费用可能超过物业和资产价值，影响物业销售、借贷等[236] - 公司运营受多种环境法律监管，包括医疗废物处理、石棉材料管理等，违反规定可能面临罚款、诉讼和资产减值[252] 法律诉讼风险情况 - 公司面临各类法律诉讼和索赔，部分索赔金额巨大，保险政策有免赔额和除外责任，可能影响经营业绩和财务状况[253] - 高级生活行业面临责任风险，诉讼频率和索赔金额可能因疫情、员工流动等因素增加，公司可能承担未保险的巨额赔偿[254] 监管风险情况 - 高级生活行业监管环境不断加强，法规数量和类型增加，执法力度加大，可能影响公司市场拓展和运营[259] - 政府检查和调查增多，公司若未遵守法规要求，可能面临罚款、吊销执照等处罚，影响业务和财务状况[261] 财务数据关键指标变化情况 - 2023年总居民费用和管理费用收入为28.67431亿美元，较2022年的25.97549亿美元增长10.4%[269] - 2023年其他经营收入为907.3万美元，较2022年的8046.9万美元下降88.7%[269] - 2023年设施运营费用为21.298亿美元，较2022年的20.83605亿美元增长2.2%[269] - 2023年净亏损为1.8907亿美元，较2022年的2.3834亿美元亏损减少20.7%[269] - 2023年调整后EBITDA为3.35538亿美元，较2022年的2.41305亿美元增长39.1%[269] - 2023年经营活动提供的净现金为1.62923亿美元，较2022年的328.1万美元增加1.59642亿美元[283] - 2023年投资活动使用的净现金为1.13364亿美元，较2022年的6742.9万美元增加68.1%[283] - 2023年融资活动使用的净现金为1.74439亿美元，较2022年的1.00382亿美元减少2.74821亿美元[283] - 2023年管理费用为1.0161亿美元，较2022年的1.202亿美元减少185.9万美元，降幅15.5%；设施运营租赁费用为2.0241亿美元，较2022年的1.65294亿美元增加3711.6万美元，增幅22.5% [308] - 2023年资产减值为4060万美元，主要因对医疗保健服务合资企业投资减值2600万美元；2022年为2960万美元[310] - 2023年净现金运营活动增加，主要因居民费用收入增加和2022年支付3160万美元递延工资税，但现金收入减少4120万美元[312] - 2023年一般及行政费用增加，主要因估计激励补偿成本和组织重组成本增加，2023年和2022年交易和组织重组成本分别为390万美元和120万美元[319] 各条业务线数据关键指标变化情况 - 2023年独立生活板块相同社区居民费用为27.58618亿美元，较2022年的24.76619亿美元增长11.4%[280] - 2023年辅助生活和记忆护理板块相同社区居民费用为18.98771亿美元，较2022年的16.95838亿美元增长12.0%[286] - 2023年CCRCs部门居民费用增加，主要因同社区RevPAR增长，其中同社区RevPOR增长7.6% - 9.1%，同社区加权平均入住率提升60 - 200个基点，但因处置社区减少了530万 - 1280万美元居民费用[297,299,304,305] - 2023年CCRCs部门设施运营费用有增有减，同社区设施运营费用因通胀和入住率上升增加，劳动成本部分增长0.4% - 2.4%，但处置社区减少了790万 - 1060万美元费用[301,306] 发展项目参与者情况 - 2022年启动的发展项目参与者约40%为有色人种[148] 劳动力市场风险情况 - 劳动力市场竞争激烈、失业率低、最低工资提高等因素，导致公司员工流动率增加、招聘困难，工资和合同劳动力成本上升[241] 违约风险情况 - 若债务或租赁文件发生违约事件，贷款人或出租人有权宣布债务到期、处置抵押品等，违约还可能触发交叉违约条款[237]

公司财务信息 - Brookdale Senior Living Inc.计划在2024年2月20日周二市场收盘后发布2023年第四季度和全年财务结果[1] - 公司将于2024年2月21日周三上午9:00（东部时间）举行电话会议讨论财务结果[1] - 可以在brookdaleinvestors.com网站上以仅供听取的方式收听电话会议的网络直播[2] 公司背景介绍 - Brookdale Senior Living Inc.是美国首屈一指的老年生活社区运营商，致力于以同情、尊重、卓越和诚信丰富其服务对象的生活[3]

公司表现 - Brookdale Senior Living (BKD)是医疗组中的一员，目前在Zacks部门排名中排名第6位[2] - BKD目前的Zacks排名为2（买入），过去90天的全年盈利预期已经上升了13%[3][4] - BKD今年迄今为止的表现比医疗行业平均表现好，年初至今上涨了约4.3%，而医疗行业平均下跌了-0.6%[5] 行业比较 - BKD属于医疗-养老院行业，该行业今年迄今为止平均上涨了33.1%，但BKD在该行业中略微表现不佳[8] 投资建议 - 投资者应继续关注BKD，因为它可能会保持良好的表现[10]

Zacks Rank系统 - Zacks专注于Zacks Rank系统，强调盈利预期和预期修订，以找到优质股票[1] - 价值投资是一种成功的策略，Zacks开发了自己的Style Scores系统，其中包括“价值”类别[3] Brookdale Senior Living (BKD) - BKD目前持有Zacks Rank 2（买入）和价值评级A[4] - BKD的市净率为2.11，低于行业平均值5.78[5] - BKD的市现率为5.51，低于行业平均值19.81[6] - BKD目前可能被低估，考虑到其盈利前景[7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营业收入同比增长10.7%,达到717百万美元 [29] - 同店RevPAR同比增长10.8%,主要由于入住率增加140个基点和RevPOR增长8.9% [32] - 同店调整后营业利润率同比增长580个基点至25.4% [33] - 第三季度调整后EBITDA达到80百万美元,超出之前指引范围的约3% [37] - 第三季度调整后自由现金流为正2.5百万美元,环比改善1000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未具体披露各业务线的数据和指标变化 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未具体披露各地区市场的数据和指标变化 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在执行三大战略重点:1)尽可能多地开放房间并以最佳盈利价格出租;2)吸引、培养和留住最优秀的员工;3)通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家属的信任和满意度 [8] - 公司认为行业供给端持续疲软,新开业社区数量较峰值下降78%,为公司未来稳定增长创造有利条件 [61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年的展望包括:1)继续稳定增长入住率;2)在平衡居民承受能力和成本的基础上合理定价;3)进一步发展Brookdale HealthPlus等医疗保健项目;4)通过提高生产效率实现毛利率的扩张 [23][24][25][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Naomi 提问** 询问公司2024年租金涨幅是否会放缓,以及中端客户的承受能力 [53][54] **Cindy Baier 回答** 公司正在与现有居民沟通2024年的租金调整,新客户的租金调整幅度较去年有所下降,公司会根据市场供需等因素合理定价,确保服务保持可负担性 [54][55][56] 问题2 **Josh Raskin 提问** 询问行业新增供给的情况,以及公司所在市场的新建项目动态 [60][61] **Cindy Baier 回答** 行业新开业社区数量较峰值下降52%,公司认为未来3年内新增供给不会明显增加,公司面临的新竞争压力有所减轻 [61][62][63][64]

业绩总结 - 2023年第三季度的加权平均合并入住率为77.6%，同比增长120个基点[26] - 2023年第四季度的RevPAR预计同比增长9.5%至10.0%[3] - 2023年调整后的EBITDA预计在7700万美元至8200万美元之间[33] - 2023年第一季度净收入为-108.3百万美元，第二季度为-83.6百万美元，第三季度为174.3百万美元，第四季度为-81.7百万美元[75] - 调整后的EBITDA在第一季度为35.0百万美元，第二季度为33.1百万美元，第三季度为34.6百万美元，第四季度为106.9百万美元[75] 用户数据 - 2023年第三季度的入住率为73.2%，较疫情低点69.6%有所回升[48] - 2023年实际年化入住率为84.5%，预计到89.0%将带来1.1亿美元的增量收入[68] - 2023年目标人群中，11%的人居住在养老社区[42] - 预计到2030年，美国老年人口将增长58%[41] 未来展望 - 预计到2029年，64岁及以上的新老年人口将增加约100万人[40] - 预计通过入住率增长至84.5%来实现运营利润的扩张[86] - 预计未来几年RevPOR的潜力将超过通货膨胀，带来额外的增长机会[88] 新产品和新技术研发 - 2023年公司计划通过适当的定价措施应对通货膨胀压力和竞争性劳动力市场[22] 市场扩张和并购 - 2022年实际的Senior Housing Revenue为33.1亿美元，预计2023年将有显著增长[87] - 截至2023年9月30日，Brookdale的单位总数为54,855[4] 负面信息 - 政府补助和信贷的变化为-10.7百万美元，较上年同期下降66.8%[100] - 新建工程的材料、劳动力和融资成本上升导致新建项目放缓[35] - 劳动力成本历史上随着假期和周末加班费的增加而上升[103] 其他新策略和有价值的信息 - 预计到2030年，80岁以下的照顾者与老年人比例将下降35%[41] - 由于工作天数增加，设施运营费用（如劳动力、食品和供应）呈上升趋势[98]

公司运营情况 - 公司在2023年9月底经营和管理了672个社区，能够为超过6万名居民提供服务[74] - 公司的RevPAR（每可用客房平均收入）在2023年前9个月较去年同期增长了11.8%[77] - 公司努力减少对高成本劳动力的依赖，成功将月度合同劳动力支出减少了约90%[79] 费用和收入情况 - 公司通过提高私人支付居民的月费率，以抵消成本增加[76] - 公司的劳动力成本在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了1.3%[80] - 公司的非劳动力设施运营费用在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了5.7%和8.2%[83] - 公司的债务利息支出在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了29.2%和41.6%[84] - 公司的净收入在2023年前九个月增加了72.0%[101] - 公司的调整后的EBITDA在2023年前九个月下降了24.9%[101] 资产处置和租赁 - 公司完成了多个社区的出售，获得了净现金收益[85][86] - 公司与Welltower Inc.签订的租赁安排延长了39个社区的租赁期至2032年6月[88] 各部门表现 - 公司各部门的RevPAR均有增长，独立生活、辅助生活和记忆护理以及CCRCs部门的RevPAR增长较为显著[106][107][109][111][130][132][134] 财务状况 - 公司的管理费用和资产减值均有变化，管理费用减少，资产减值增加[113][117][136][140] - 公司的利息支出在2023年前九个月增加了22.7%[142] - 公司的调整后自由现金流在2023年前九个月增加到了-26,176千美元[148] 资金情况 - 公司在2023年9月30日的总流动性为4.05亿美元，包括现金、市场证券和担保信贷额度[157] - 公司的流动负债超过流动资产，主要包括长期债务和经营和融资租赁的流动部分[161] - 公司预计2023年全年非发展性资本支出净额将约为2.23亿美元[166] - 公司在2023年9月30日的信用设施中有信用证和担保信贷额度，以及信用证额度[170] - 公司的长期租赁中，运营租赁和融资租赁的现金租金分别为6,650万美元和5,200万美元[175] - 公司的长期债务和租赁文件包含限制和财务契约，要求公司保持规定的最低流动性、净值和股东权益水平[176] - 公司的长期抵押债务由公司的社区担保，某些情况下，公司的长期债务和租赁由子公司的担保担保[178] 风险管理 - 公司与主要金融机构签订利率上限和掉期协议，以管理可变利率债务的风险[191] - SOFR指数每增加100个基点，公司的年度债务利息支出将增加1.5百万美元[192]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度合并高级住房收入同比增长11%,主要由于入住率提高190个基点和RevPAR增长8.8% [38] - 第二季度同店RevPAR同比增长11.9%,由于入住率提高210个基点和RevPAR增长8.9% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活、辅助生活和记忆护理业务线的恢复情况各有不同,独立生活恢复较慢,而辅助生活和记忆护理恢复较快 [113] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场和一些CCRC社区的表现不如预期,拖累了整体CCRC业务线的恢复 [113] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提供高质量、有价值的服务,在价格上保持平衡,既要满足居民的承受能力,又要确保公司收入的良好管理 [75][76] - 公司将利用HealthPlus等项目,进一步提升自身的竞争优势,为居民提供更多的健康管理服务 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来行业供需格局持乐观态度,认为公司有望在未来几年实现显著的有机增长 [26][27][28][29] - 管理层认为公司有独特的竞争优势,在未来的行业发展中将脱颖而出 [30][31][32][33][34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ben Hendrix 提问** 询问公司在恢复到疫情前入住率水平时,对员工配置的假设 [65][66][67] **Lucinda Baier 回答** 公司在2022年增加了15%的员工,2023年已经实现了员工队伍的稳定,未来随着入住率的提升,公司有信心通过有纪律的方式逐步增加所需的员工数量,不会再出现大量使用合同工的情况 [66][67][68] 问题2 **Joshua Raskin 提问** 询问公司对2024年1月1日价格调整的预期,以及行业竞争环境的变化 [74][75][76][77][78][79][80] **Lucinda Baier 回答** 公司预计2024年成本压力将有所缓解,但仍会保持谨慎的定价策略,平衡为居民提供有价值服务和公司收益的需求。公司将利用HealthPlus等项目,进一步提升自身的竞争优势 [75][76][77][78][79][80] 问题3 **Joanna Gajuk 提问** 询问第三季度调整后EBITDA指引中,政府补助收入和出售入住费社区的影响 [90][91][92][93][94][95][96][97] **Dawn Kussow 回答** 第三季度政府补助收入预计会略有下降,但不会产生重大影响。出售入住费社区对公司整体也不会产生重大影响。第三季度调整后EBITDA增长主要来自于入住率提升带来的收入增长和固定成本的杠杆效应,以及持续的成本管控 [91][92][93][94][95][96][97]