公司运营情况 - 公司在2023年9月底经营和管理了672个社区，能够为超过6万名居民提供服务[74] - 公司的RevPAR（每可用客房平均收入）在2023年前9个月较去年同期增长了11.8%[77] - 公司努力减少对高成本劳动力的依赖，成功将月度合同劳动力支出减少了约90%[79] 费用和收入情况 - 公司通过提高私人支付居民的月费率，以抵消成本增加[76] - 公司的劳动力成本在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了1.3%[80] - 公司的非劳动力设施运营费用在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了5.7%和8.2%[83] - 公司的债务利息支出在2023年前三个月和前九个月分别比去年同期增加了29.2%和41.6%[84] - 公司的净收入在2023年前九个月增加了72.0%[101] - 公司的调整后的EBITDA在2023年前九个月下降了24.9%[101] 资产处置和租赁 - 公司完成了多个社区的出售，获得了净现金收益[85][86] - 公司与Welltower Inc.签订的租赁安排延长了39个社区的租赁期至2032年6月[88] 各部门表现 - 公司各部门的RevPAR均有增长，独立生活、辅助生活和记忆护理以及CCRCs部门的RevPAR增长较为显著[106][107][109][111][130][132][134] 财务状况 - 公司的管理费用和资产减值均有变化，管理费用减少，资产减值增加[113][117][136][140] - 公司的利息支出在2023年前九个月增加了22.7%[142] - 公司的调整后自由现金流在2023年前九个月增加到了-26,176千美元[148] 资金情况 - 公司在2023年9月30日的总流动性为4.05亿美元，包括现金、市场证券和担保信贷额度[157] - 公司的流动负债超过流动资产，主要包括长期债务和经营和融资租赁的流动部分[161] - 公司预计2023年全年非发展性资本支出净额将约为2.23亿美元[166] - 公司在2023年9月30日的信用设施中有信用证和担保信贷额度，以及信用证额度[170] - 公司的长期租赁中，运营租赁和融资租赁的现金租金分别为6,650万美元和5,200万美元[175] - 公司的长期债务和租赁文件包含限制和财务契约，要求公司保持规定的最低流动性、净值和股东权益水平[176] - 公司的长期抵押债务由公司的社区担保，某些情况下，公司的长期债务和租赁由子公司的担保担保[178] 风险管理 - 公司与主要金融机构签订利率上限和掉期协议，以管理可变利率债务的风险[191] - SOFR指数每增加100个基点，公司的年度债务利息支出将增加1.5百万美元[192]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度合并高级住房收入同比增长11%,主要由于入住率提高190个基点和RevPAR增长8.8% [38] - 第二季度同店RevPAR同比增长11.9%,由于入住率提高210个基点和RevPAR增长8.9% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活、辅助生活和记忆护理业务线的恢复情况各有不同,独立生活恢复较慢,而辅助生活和记忆护理恢复较快 [113] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场和一些CCRC社区的表现不如预期,拖累了整体CCRC业务线的恢复 [113] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提供高质量、有价值的服务,在价格上保持平衡,既要满足居民的承受能力,又要确保公司收入的良好管理 [75][76] - 公司将利用HealthPlus等项目,进一步提升自身的竞争优势,为居民提供更多的健康管理服务 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来行业供需格局持乐观态度,认为公司有望在未来几年实现显著的有机增长 [26][27][28][29] - 管理层认为公司有独特的竞争优势,在未来的行业发展中将脱颖而出 [30][31][32][33][34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ben Hendrix 提问** 询问公司在恢复到疫情前入住率水平时,对员工配置的假设 [65][66][67] **Lucinda Baier 回答** 公司在2022年增加了15%的员工,2023年已经实现了员工队伍的稳定,未来随着入住率的提升,公司有信心通过有纪律的方式逐步增加所需的员工数量,不会再出现大量使用合同工的情况 [66][67][68] 问题2 **Joshua Raskin 提问** 询问公司对2024年1月1日价格调整的预期,以及行业竞争环境的变化 [74][75][76][77][78][79][80] **Lucinda Baier 回答** 公司预计2024年成本压力将有所缓解,但仍会保持谨慎的定价策略,平衡为居民提供有价值服务和公司收益的需求。公司将利用HealthPlus等项目,进一步提升自身的竞争优势 [75][76][77][78][79][80] 问题3 **Joanna Gajuk 提问** 询问第三季度调整后EBITDA指引中,政府补助收入和出售入住费社区的影响 [90][91][92][93][94][95][96][97] **Dawn Kussow 回答** 第三季度政府补助收入预计会略有下降,但不会产生重大影响。出售入住费社区对公司整体也不会产生重大影响。第三季度调整后EBITDA增长主要来自于入住率提升带来的收入增长和固定成本的杠杆效应,以及持续的成本管控 [91][92][93][94][95][96][97]

公司运营情况 - 公司是美国一家高端老年社区运营商，截至2023年6月30日，在41个州经营和管理着672个社区[74] - 公司在2023年继续受到竞争激烈的劳动环境、高通胀和利率上升等宏观经济条件的影响[78] - 公司于2023年5月1日完成了最后一个入住费社区的出售，净现金收益为1250万美元，净销售社区收益为3630万美元[86] - 公司与Welltower Inc.签订了现有租赁安排的修订协议，将69个社区的租赁期延长至2032年6月30日，未改变租赁期内的租金支付金额或年度租金上涨率[88] 费用情况 - 劳动成本占总设施运营费用的约三分之二，2023年6月30日，公司同社区组合中的劳动成本增长了1.5%和1.3%，主要是由于工资调整和激励性补偿成本增加[80][81] - 公司约有15亿美元的长期浮动利率债务，受到LIBOR或SOFR的影响，债务利息支出在2023年三个月和六个月同比增长46.4%和49.0%[83][84] - 公司总体居民费用和管理费用收入为712,671,000美元，较去年同期增长10.7%[100] - 公司的调整后自由现金流在2023年上半年同比增长71.8%[6] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司总债务为38亿美元，其中91.8%为非追索性物业级抵押融资，到2024年9月，其中2.57亿美元将到期[153] - 截至2023年6月30日，公司经营和融资租赁义务为11亿美元，到2024年6月30日，将需要支付约2.779亿美元的现金租金[154] - 截至2023年6月30日，公司总流动性为4.402亿美元，其中包括3.366亿美元的无限制现金及现金等价物，0.962亿美元的可市场交易证券，以及0.074亿美元的担保信贷额度[155] - 公司长期债务中60.1%为固定利率，7.50%为变动利率，且77%的变动利率债务受到利率上限协议的约束[191]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度高级住房收入较上年第一季度增长12%，由入住率提高290个基点和每间可出租客房收入（RevPAR）增长8.6%推动 [9] - 剔除其他营业收入的影响，同社区运营利润率为26.1%，较上年提高640个基点 [10] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDA）约为8900万美元，远超指引范围，较上年第一季度增长138%，较2022年第四季度增长90% [88] - 第一季度调整后自由现金流为负2100万美元，较2022年季度运行率有显著改善 [75] - 截至第一季度末，年化杠杆率从2022年底的19.8倍降至15.0倍 [78] - 预计2023年非开发性资本支出（CapEx）约为2亿美元，不包括预计全年2000万美元的可报销修复成本 [11] - 第二季度adjusted EBITDA指引在7200万 - 7700万美元之间，预计RevPAR同比增长在11.5% - 12%之间 [89] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度设施运营费用约为5.31亿美元，展示了费用管理的改善，特别是减少了额外劳动力成本 [74] - 第一季度现金运营租赁付款为5700万美元，符合预期 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月加权平均入住率较3月提高10个基点，尽管存在正常的疫情前季节性因素，预计第二季度入住率仍将较第一季度有所改善 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于在本地取得成功，并利用规模优势推动收入增长和改善财务表现，支持本地团队发展业务并给予奖励 [2][3] - 2023年关键战略优先事项包括以最佳盈利费率让每个可用房间投入使用、吸引和留住优秀员工、通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家庭的信任与满意度 [60] - 扩大Brookdale HealthPlus项目，4月从16个社区扩展到31个，并计划在第二季度末前再整合18个社区，2024年及以后将推广到更多社区 [44] - 公司认为自身规模、临床专业知识和创新医疗服务（如Brookdale HealthPlus）使其在行业中脱颖而出，与竞争对手相比表现良好 [94][106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司正处于持续复苏的道路上，战略计划、销售态势和运营执行正在转化为可持续增长，相信近期内将恢复正的调整后自由现金流 [4] - 尽管第二季度adjusted EBITDA受正常季节性因素和租赁重新分类影响，但随着入住率持续增长和费用管理改善，预计后续将回升 [12][13] - 对解决2024年9月的贷款到期问题有信心，会综合考虑利率环境、资产恢复情况和流动性需求等因素 [14] - 有信心公司将蓬勃发展，实现长期成功，利用人口老龄化带来的需求创造价值 [84][94] 其他重要信息 - 2月通知LTC Properties不续签35个社区的租约，占总单元数不到3%，预计对2023年财务无重大影响 [19][5] - 上周完成最后一个入门费社区的出售交易，将在第二季度实现资产出售收益，增强流动性 [21] - 与Welltower完成有利交易，修订三重净租赁协议，消除独特的净资产契约，获得1700万美元的资本支出资金池 [6][22] - 俄克拉荷马州肖尼社区遭龙卷风袭击，团队应对出色，无人严重受伤，已开始重建，将估算纳入第二季度指引范围 [55][56][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Welltower提供的1700万美元资本支出资金池将如何使用 - 公司仍处于决定资金部署地点和方式的早期阶段，其中一个将使用该资金的社区是Brookdale Shawnee，该资金池将在短期内改善社区的盈利能力和流动性，并推动更强的业绩表现 [38] 问题: 从资产负债表角度看，后续的压力点在哪里，以及此次租赁重新谈判后的战略方向 - 公司资产负债表状况良好，Welltower租赁协议中的独特净资产契约已被有形净资产契约取代，截至3月31日，按租赁协议计算的有形净资产契约有超过20亿美元的缓冲空间，公司已开始评估2024年9月到期的抵押贷款的再融资选项 [35][103] 问题: 补充资料第3页显示，入住率低于70%的设施数量从第四季度的180个增至本季度的约200个，这一数字未来是否会下降，是否有目标，是否会进行战略审查 - 由于投资组合的正常季节性因素，入住率从第四季度到第一季度有所下降，公司有计划提高这些社区的入住率 [96] 问题: 是否可以将一些独立生活（IL）床位转换为更高级别的护理床位（如辅助生活或记忆护理），以及所需的资本支出、监管批准和房东批准情况 - 疫情前公司在将IL单元转换为更高护理级别的单元方面取得了成功，监管环境差异很大，例如纽约有一个社区建成后仍在等待监管批准才能开业 [83][100] 问题: Brookdale HealthPlus是否是一个收入机会，是作为单独收费项目还是包含在整体费率中以支持费率增长 - Brookdale HealthPlus不单独收费，它能增加居民的健康寿命和入住时长，吸引更多居民入住，加速入住率提升，有助于推动收入增长，但公司仍在研究如何为股东获取更多价值 [32][41] 问题: 其他大型租约是否有净资产契约 - 只有Welltower的租约有净资产契约，其他租约没有 [82]

公司运营管理 - 公司在2023年3月31日经营和管理着673个社区，能够为超过6万名居民提供服务[69] - 公司对私人支付居民的月费率进行了年度调整，2023年1月1日生效，调整幅度高于往年，以抵消劳动力压力、高通胀和利率上升的成本增加[72] - 2023年3月31日，公司同社区组合中的劳动力成本增加了390万美元，主要是由于工资调整和入住率增加导致的工作时间增加，部分抵消了高级劳动力的使用减少[75] 财务表现 - 公司在2023年第一季度总体运营结果表现良好，总居民费用和管理费用收入达到了715,981千美元，同比增长11.8%[95] - 同期净收入（亏损）为44,563千美元，较去年同期减少了55,469千美元[95] - 调整后的EBITDA为88,623千美元，同比增长了138.4%[95] 各部门表现 - 公司的独立生活部门在2023年第一季度表现强劲，居民费用增长13.0%，RevPAR增长13.0%[100] - 独立生活部门的RevPOR增长7.2%，加权平均入住率提高了400个基点[100] - 辅助生活和记忆护理部门的居民费用同比增长12.6%，同社区RevPAR增长13.7%[102] - CCRCs部门的居民费用同比增长6.9%，同社区RevPAR增长9.1%[104] 资金管理 - 公司在2023年第一季度的现金租赁支付为58.6万美元，融资租赁支付为12.4万美元，截至2024年3月31日的12个月内，公司将需要支付2.79亿美元的现金租赁费用[147] - 公司的长期债务和租赁文件包含限制和财务契约，要求公司在每个季度末至少保持1.3亿美元的流动性[148] 风险管理 - 公司相信Adjusted EBITDA作为绩效指标对投资者有用，因为它是公司管理层用于预算和其他规划目的的指标之一，提供了对运营因素的评估[152] - 公司的长期债务和租赁均由公司的社区担保，一旦发生违约事件，债权人或出租人将有权立即宣布所有相关未偿还金额到期支付，对抵押社区进行强制执行等[150]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后EBITDA为4700万美元，较上年第四季度增长30%；2022年全年调整后EBITDA为2.41亿美元，同比增长74%，剔除联邦和州政府补助后，较上年增长约25% [9] - 第四季度调整后自由现金流包含两项特殊现金用途，最终的《关怀法案》政府还款约3200万美元，利率互换对10月再融资进行套期保值产生一次性影响600万美元；其他驱动因素包括利息支出5600万美元和非开发性资本支出3900万美元；2022年非开发性资本支出约1.7亿美元，符合全年预期 [9] - 截至12月31日，总流动性为4.53亿美元，较第三季度末的3.96亿美元增加5700万美元，其中包括11月有形股权单位发行的净收益；GAAP净资产（股东权益）为5.83亿美元，较第三季度末的4.91亿美元增加9200万美元，有形股权单位发行使权益增加1.13亿美元，租赁协议修订产生的一次性7400万美元非现金收益也增加了权益，这些独特项目抵消了运营导致的权益减少，包括与自然灾害相关的减值费用 [81] - 1月加权平均入住率为76.6%，较12月加权平均入住率季节性下降40个基点，而疫情前第一季度通常环比下降约80个基点；1月RevPAR同比增长约13% [10][79] - 第四季度同一社区RevPAR较上年第四季度增长10%，RevPOR同比增长4.5%，加权平均入住率较上年同期增加370个基点，12月是连续第14个月实现同比入住率增长；全年RevPAR增长10%，实现了指引，总营收和其他运营收入超出预期 [80] - 由于费率上调，同一社区调整后运营收入从第四季度的21%提高到1月的20%中段，这是自三年前疫情开始以来的最佳实际运营收入表现 [82] - 第一季度调整后EBITDA指引为7000万 - 7500万美元，该指引未考虑流感和COVID - 19病例显著增加以及严重天气事件的潜在影响 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活入住率自2021年低点以来增加570个基点，而NIC报告的同期增幅为360个基点；辅助生活入住率同期增加740个基点，NIC报告的增幅为670个基点 [4] - 合同劳动力方面，从2021年12月的峰值到2022年12月，公司将合同劳动力大幅减少了80%；1月合同劳动力较第四季度平均水平下降25%，合同劳动力在收入中的占比为低个位数，且主要集中在熟练护理业务 [76][85][129] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司战略重点仍围绕吸引、培养和留住优秀员工，以最有利可图的价格让每个可用房间投入使用，通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家庭的信任与满意度这三个方面，但会更加聚焦 [4][60] - 为实现上述战略，公司采取了一系列措施，包括调整运营支持职能，如财务规划和分析，以支持社区领导者；改进执行总监的角色，强调增长思维和销售能力；扩大成功的试点项目，如为员工提供教育和职业发展机会、多元化招聘计划、改进培训和入职流程等，以降低员工流失率 [5][61][62] - 行业内，由于宏观经济条件，包括历史低位的失业率、低薪工人薪酬大幅增加、护士劳动力压力以及利率上升，高级生活运营商都认识到需要提高服务收费，行业内折扣减少，价格上涨 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2022年是公司业务增长和持续复苏的一年，但仍有改进空间；2023年公司有望实现有意义的增长，入住率增长势头将持续，1月是连续第15个月实现同比入住率增长，预计第一季度入住率环比变化将好于疫情前的正常季节性趋势 [4][7] - 尽管劳动力市场仍然是挑战，但公司在吸引员工、增加内部劳动力、减少合同劳动力方面取得了进展，未来将继续关注降低员工流失率和提高劳动生产率，以控制成本 [62][76][88] - 公司对2023年充满信心，相信执行既定计划将推动持续增长，实现更高的RevPAR，适当控制费用，同时继续提供高质量的护理和个性化服务，赢得居民的信任和满意度，为股东创造长期价值 [11][67] 其他重要信息 - 公司在10月对2023年到期的所有债务进行了再融资，除了一笔由待售资产计划担保的高覆盖率贷款；下一笔机构债务到期时间为2024年9月 [29][66] - 第四季度修订了一份现有租约，导致非现金收益，租约从融资性租赁重新分类为经营性租赁，这一会计变更将从2023年第一季度开始影响调整后EBITDA，季度现金设施经营租赁付款将增加约550万美元，调整后EBITDA降低，但利息费用净额等额减少，对调整后自由现金流无影响，对调整后EBITDAR这一常用估值指标也无影响 [30] - 冬季风暴Elliott对公司产生了广泛影响，估计影响近400万美元，包括低于保险免赔额的维修成本以及公用事业和地面维护等间接成本；在同一社区基础上，调整补助收入并对自然灾害费用进行正常化处理后，调整后运营收入较第三季度环比增长7.7%，即近1000万美元，这是过去六个季度中最大的运营收入增长 [108] - 2023年公司将提供季度指引，以提高预测和预期的透明度，第一季度指引为RevPAR同比增长11% - 12%，调整后EBITDA在7000万 - 7500万美元之间 [109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度指引显示可能实现此前预期的设施运营费用的连续改善，信心来源是什么，对本季度剩余时间的可见性如何？ - 公司认为员工流失率在第四季度到第一季度有所改善，预计会持续改善，因为有员工保留计划，且社区员工数量和结构趋于合理，净招聘增长放缓；1月合同劳动力较第四季度平均水平下降25%；2022年社区员工增加15%（近5000人），更有能力用正常工资员工填补班次；超过一半的社区小时工入职不到一年，随着服务时长增加，他们将提高服务居民的生产力 [14][85] 问题2: RevPAR指引在第一季度逐月下降的原因，以及全年RevPAR和入住率的预期？ - 第一季度RevPAR逐月下降是由于折扣以及2月天数较少影响按天计算的收入流，同时第一季度通常会因自然减员和流感季节导致入住率每月下降；全年来看，近期的定价上调预计将支持2023年RevPOR增长高于2022年，入住率将回归更具季节性的模式，大部分入住率增长将在第三季度的夏季销售旺季实现，2023年全年同比入住率增长可能略低于2022年的390个基点 [15][16] 问题3: 如何看待杠杆率，是否有发行额外股权工具或资产出售的预期？ - 公司认为杠杆率问题主要是调整后EBITDA受疫情影响，预计2023年调整后EBITDA将大幅增加，对杠杆率产生积极影响；从指引中点并年化来看，杠杆率同比将有近30%的改善，预计2023年杠杆率将大幅改善，2024年继续改善，在不久的将来回到合理水平 [25][43][44] 问题4: 如何调和第一季度入住率指引与管理层关于1月强劲入住情况的表述？ - 公司表示入住率指引是一个范围，目的是确保能够达到或超过该指引，管理层之前的表述是基于整个范围而言 [46] 问题5: 本季度流感流行高峰提前对第四季度和第一季度入住率的影响，以及对第一季度指引中流感影响的考虑？ - 公司表示由于强大的感染控制协议，第四季度和第一季度均未受到流感的显著影响，今年没有因流感导致的社区关闭；虽然流感对老年住房的影响可能晚于普通人群，但公司将保持警惕至4月，目前判断已度过流感季节还为时过早 [48] 问题6: 如何看待业务需求弹性，以及执行总监角色变化、激励方案和员工保留方面的情况？ - 公司自去年10月1日开始以新市场价格销售，2022年全年入住人数比三年前疫情前平均水平多7%，显示出80岁以上人群的强劲需求；对于现有居民提价，公司与居民沟通了劳动力市场压力和利率上升等原因，居民反应良好，虽然预计会有一些因财务原因导致的搬离，但1月RevPAR同比增长13%是积极的信号；在执行总监角色方面，公司帮助他们明确未投入使用公寓的价值和增长机会，试点了特殊补偿计划；在员工保留方面，减少激进的招聘有助于员工融入公司文化，同时公司为护理人员提供职业发展路径，为部门经理提供领导力发展项目，以提高员工保留率 [120][121][93] 问题7: 1月提价后居民搬离情况与疫情前趋势的对比，以及竞争对手的价格增长情况？ - 公司预计提价后会有一些因财务原因导致的搬离，并在预算中进行了建模；竞争对手方面，95%的竞争对手运营五个或更少的社区，公司拥有近700个社区，观察到行业内普遍存在减少折扣和提高价格的情况 [125] 问题8: 合同劳动力占收入或设施成本的比例，以及是否会降至零或维持在较高水平？ - 合同劳动力在收入中的占比为低个位数，公司将继续努力减少合同劳动力，预计到2023年底会更加正常化；目前合同劳动力主要集中在熟练护理业务，公司希望回到疫情前社区不大量使用合同劳动力的水平 [129][104] 问题9: 新员工流失的成本以及降低流失率的措施？ - 新员工流失成本包括招聘、入职前和培训成本，以及培训期间需要他人照顾居民产生的重叠成本；降低流失率的关键是确保新员工入职前90天的无缝体验，使其融入公司文化；同时，减少大规模招聘，选择性招聘并为新员工提供良好的入职体验也很重要 [105] 问题10: CAPEX未来几年的预期，以及增长CAPEX的情况和资金来源？ - 公司未提供CAPEX的未来指引，历史上曾有临时增加CAPEX后再降低的情况；2023年房东对CAPEX的报销预计会减少，公司会谨慎评估每一笔支出；2023年预计不会有重大的开发性CAPEX，可能有少量2022年的溢出资金 [106] 问题11: 第一季度设施运营费用的预期？ - 预计设施运营费用会因劳动生产率提高、溢价劳动力减少以及定价的有利影响而显著改善，设施运营费用占高级住房收入的百分比将从第四季度开始大幅下降 [112] 问题12: 全年RevPAR是否会加速增长？ - 无明确回复 问题13: 某投资组合租赁续约计划及不续约对EBITDA的影响？ - 无明确回复

业绩总结 - 2022年第四季度的调整后EBITDA为2.41亿美元[11] - 2022年第四季度的净收入为-25651万美元[11] - 2022年第四季度的利息支出为2.05亿美元[11] - 2022年第四季度的折旧和摊销费用为3.47亿美元[11] - 2022年年末的整体入住率为77.0%，较2021年12月的73.6%增长了720个基点[34] - 2022年内部员工人数增长约15%[41] - 2022年全年政府补助和信贷在其他营业收入中确认的金额为8050万美元[81] - 2022年第四季度的调整后EBITDA受到政府补助、自然灾害和租赁重分类的影响[87] - 2022年第三季度的政府补助和信贷为6680万美元[81] - 2022年第二季度的政府补助和信贷为840万美元[81] - 2022年第一季度的政府补助和信贷为40万美元[81] 用户数据 - 目标人口中每年将有约100万新老年人进入市场，预计到2030年将显著增加对长期服务和支持的需求[8] - 70%的65岁及以上成年人将发展为某种形式的老年痴呆症[19] - 66%的居民被诊断出至少有两种慢性疾病，显示出对高护理需求的持续增长[46] - 93%的老年住房居民费用为自费支付[23] - 公司在673个社区中运营，覆盖41个州，能够服务超过60,000名居民[28][31] 未来展望 - 恢复到疫情前的入住率84.5%将带来至少2.5亿美元的增量收入[1] - 历史最高入住率89.0%将驱动至少4亿美元的增量收入[18] - 2023年第一季度预计收入将受到1月定价措施的推动，入住率恢复到正常季节性水平[71] - 2023年第一季度的RevPAR（每可用单位的平均居民费用收入）预计同比增长11%至12%[87] - 2023年第一季度的调整后EBITDA预计在7000万至7500万美元之间[87] - 预计2023年将实现正常化的激励补偿计提，部分抵消与领导层变动相关的节省[72] - 公司预计在疫情恢复和固定成本杠杆改善方面有显著增长机会[89] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年的战略优先事项包括通过针对性努力增加服务的老年人数量[68] 市场扩张和并购 - 2022年公司获得US News & World Report的最高老年社区认可[32] - 公司经历了强劲的收入恢复，月加权平均合并入住率在2021年3月的69.4%后显著回升[34]

公司概况 - 公司是美国领先的老年生活社区运营商，截至2022年12月31日，在41个州经营和管理673个社区，能够为超过6万名居民提供服务[8] 公司战略重点 - 公司的战略重点包括提高入住率和提高每可用房间的盈利率，吸引、培养和留住优秀员工，赢得居民和家庭的信任和满意度，以及通过改善供需基本面实现长期股东回报[10] 公司财务策略 - 公司计划通过提高入住率和每可用房间的收入增长来推动调整后的EBITDA和现金流增长，同时通过创新和技术应用、扩展医疗保健和健康服务、改善和扩大老年生活组合等措施实现战略创新和长期增长[13][16][18] 疫情影响 - 公司在2020年至2021年因疫情导致的失去的住户费收入估计达到10亿美元[21] - 公司在2022年成功恢复了760个基点的综合高级住房入住率，达到了77.0%[22] - 公司在2022年的直接应对疫情的额外直接成本为1740万美元，较2021年减少63.5%[23] - 公司在2022年获得了8050万美元的政府提供的财政援助[24] 成本增长 - 公司在2022年的劳动成本增加了1.221亿美元，同比增长9.6%[30] - 公司在2022年的非劳动设施运营费用增加了5710万美元，同比增长8.9%[31] - 公司在2022年的债务利息支出增加了1650万美元，同比增长11.6%[32] 收入调整 - 公司在2022年的私人付费住户的月费率调整导致同社区RevPOR增长4.5%[34] - 公司在2023年的私人付费住户的月费率再次调整，以抵消劳动压力、高通胀和利率上升的成本增加[35] 公司运营情况 - 公司在2022年12月31日拥有673个社区，总共拥有56,892个单位，其中独立生活社区占22.1%，辅助生活和记忆护理社区占60.5%，CCRCs占9.1%[49] - 公司2022年的居民费用和管理费收入中，独立生活占19.5%，辅助生活和记忆护理占67.6%，CCRCs占12.4%[49] 员工管理 - 公司致力于吸引、培养和留住最优秀的员工，截至2022年12月31日，公司雇佣了约36,000名员工，其中70%为全职[78] - 公司在2022年继续面临竞争激烈的劳动环境压力，努力确保社区有足够的全职和兼职员工[79] - 公司致力于包容和多样性，通过提供开放的政策、培训和执行政策，积极参与和提供机会，使每位员工在Brookdale取得成功[80] 医疗保险计划 - 公司参与的医疗保险计划Medicare和Medicaid在2022年的居民费用收入中分别占1.8%和3.3%[105] - Medicare是一个提供医院和医疗保险福利给65岁以上人群和某些残疾人的联邦计划[106] - Medicaid是由各州管理的医疗援助计划，为一些贫困或残疾患者提供医疗福利[106] - Medicare和Medicaid的报销水平可能不会保持在目前的水平，也可能不足以支付给有资格报销的患者的成本[107] - Medicaid对许多辅助生活和记忆护理社区的报销率也是基于固定支付系统[108] - Medicare和Medicaid的报销计划受到严格监管，涉及重大的行政裁量权，经常受到立法、行政和解释性变化的影响[109]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，Brookdale Senior Living在美国运营672个社区，覆盖41个州，租赁单位占比36%[3] - 2022年截至9月30日，净招聘人数超过4,500人[2] - 2022年第三季度的加权平均入住率为76.4%，较2021年同期增长780个基点[8] - 2022年全年的RevPAR增长约为10%[12] - 调整后的EBITDA预计在2.5亿至2.6亿美元之间[12] - 2021年调整后的EBITDA为138,476,000美元[18] - 2021年净亏损为99,364,000美元[18] 用户数据 - 目标老年人口预计到2026年将增加42%[10] - 目标老年人口中，64%的人口在Brookdale社区20分钟车程内[5] - 2022年，Brookdale的居民中有30%是婴儿潮一代，且15%的居民年龄在80岁以下[5] - 66%的居民被诊断出至少有两种慢性疾病[11] - 70%的65岁及以上成年人发展出对长期服务和支持的严重需求[11] - 47%的老年人在生命的最后两年内有痴呆症的诊断记录[11] 市场展望 - 如果恢复到疫情前的84.5%入住率，预计将带来至少2.75亿美元的增量收入[9] - 预计到2030年，未付看护者与老年人比例将下降43%[11] 成本与支出 - 由于COVID-19，Brookdale的应对措施导致了设备、供应和劳动力成本的增加[1] - 非开发资本支出约为1.7亿美元，扣除预期的租赁方补偿[14] - 开发资本支出约为1000万美元，扣除预期的租赁方补偿[14] 认可与成就 - 2022年，Brookdale获得了US News & World Report评选的最佳老年生活社区认可[2]

公司运营社区情况 - 截至2022年9月30日，公司在41个州运营和管理672个社区，可服务超60000名居民[115] - 截至2022年9月30日，公司运营672个社区，可容纳超60,000名居民[137] - 截至2022年9月30日，公司通过长期租赁运营295个社区，包括230个经营租赁和65个融资租赁[246] 老年住房入住率情况 - 2020年3月至2021年2月，公司加权平均综合老年住房入住率下降1330个基点；2021年2月至2022年10月，入住率提高780个基点至77.2%[118] - 2022年第三季度较第二季度，公司加权平均综合老年住房入住率提高180个基点至76.4%[118] - 总居民费用和管理费用收入增长主要归因于同一社区RevPAR增长9.9%，其中同一社区加权平均入住率提高400个基点，同一社区RevPOR增长4.2%[147] - 辅助生活和记忆护理细分市场同社区RevPAR增加，包括同社区加权平均入住率增加420个基点和同社区RevPOR增加4.9%[160] 疫情相关设施运营费用情况 - 2022年第三和九个月，公司分别确认360万美元和1590万美元应对疫情的设施运营费用；2021年同期分别为720万美元和4430万美元[119] - 自2020财年初至2022年9月30日，公司累计产生1.892亿美元与疫情相关的设施运营费用[119] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，设施运营费用分别包含应对COVID - 19疫情的增量直接成本360万美元和720万美元[149] - 2022年和2021年前九个月设施运营费用中，应对新冠疫情的增量直接成本分别为1590万美元和4430万美元[184] - 独立生活部门2022年和2021年前九个月应对新冠疫情的增量直接成本分别为200万美元和540万美元[192] 其他营业收入情况 - 2022年第三季度，公司接受并确认来自第四阶段公共卫生和社会服务应急基金的6110万美元作为其他营业收入[122] - 2021年前九个月，公司确认990万美元员工留用抵免；截至2022年9月30日，已收到460万美元现金[123] - 2022年第三和九个月，公司分别确认470万美元和940万美元2021年工资的员工留用抵免；截至2022年9月30日，应收账款为1470万美元[123] - 2022年和2021年截至9月30日的三个月，公司分别确认政府补助和员工留用抵免6680万美元和10万美元作为其他营业收入，其中2022年包含来自提供者救济基金第四阶段一般分配的6110万美元补助[148] - 2022年前三季度其他运营收入为7554.6万美元，较2021年同期的1213.2万美元大幅增加，其中2022年有6110万美元来自第四阶段提供者救济基金的一般分配[180][181] - 2022年第三和前九个月，政府补助和抵免分别带来6280万美元和6810万美元收益；2021年同期分别为110万美元和330万美元[270] 劳动力成本情况 - 2022年9月30日止三个月和九个月，公司同一社区组合的劳动力成本分别同比增长11.0%和12.7%[126] - 设施运营费用增加主要归因于同社区设施运营费用增长11.1%，其中同社区劳动力费用增加3320万美元，增幅11.0%[149] - 独立生活细分市场同社区劳动力费用增加470万美元，增幅9.8%[157] - 同一社区设施运营费用增长11.2%，其中同一社区劳动力费用增加1.124亿美元，增幅12.7%[182] - 独立生活部门同一社区劳动力费用增加960万美元，增幅6.5%[192] - 2022年前9个月CCRCs部门同一社区劳动力费用增加9040万美元，增幅14.3%[196] 费率调整与收入增长情况 - 2022年1月1日公司对现有私人付费居民进行年度费率调整，使同一社区RevPOR在截至9月30日的九个月内同比净增4.5%[129] - 2022年三季度与2021年同期相比，总居民费用和管理费用收入增长49,499,000美元，增幅8.2%[147] - 三个高级住房细分市场合并来看，2022年截至9月30日的三个月居民费用6.50248亿美元，较2021年增加5015.3万美元，增幅8.4%[153] - 独立生活细分市场2022年截至9月30日的三个月居民费用1.28106亿美元，较2021年增加852.2万美元，增幅7.1%[156] - 辅助生活和记忆护理细分市场2022年截至9月30日的三个月居民费用4.42097亿美元，较2021年增加3947.6万美元，增幅9.8%[160] - CCRCs业务板块2022年三季度居民费用为8004.5万美元，较2021年三季度的7789万美元增长2.8%[164] - 2022年前三季度总居民费用和管理费收入为19.37235亿美元，较2021年同期的19.55608亿美元下降0.9%[180] - 2022年前九个月与2021年相比，综合高级住房部门居民费用增加1.63351亿美元，增幅9.3%，设施运营费用增加1.3581亿美元，增幅9.6%[188] - 独立生活部门居民费用增加2.1717亿美元，增幅6.1%，设施运营费用增加1.748亿美元，增幅7.0%[191] - 辅助生活和记忆护理部门居民费用增加1.27406亿美元，增幅10.8%，设施运营费用增加1.07416亿美元，增幅11.2%[195] - 2022年前9个月CCRCs部门居民费用增加1422.8万美元，增幅6.3%[199] 飓风相关费用情况 - 2022年9月28日飓风伊恩登陆，公司77个社区受影响，9个社区疏散，三季度产生0.3百万美元设施运营费用和3.8百万美元财产减值费用[130] - 预计2022年四季度飓风相关设施运营费用约8.0百万美元，财产修复资本支出约10.0百万美元，其中约3.0百万美元可获保险赔偿[131] 租赁协议与现金支出情况 - 2022年10月公司与出租人修订主租赁协议，预计2023年经营租赁现金支出增加约22.0百万美元，融资租赁现金支出相应减少[132] - 2022年9月30日结束的三个月和九个月，经营租赁现金租赁付款分别为5170万美元和15450万美元，融资租赁分别为1740万美元和5260万美元；2023年9月30日结束的十二个月，需支付2.791亿美元现金租赁付款[250] 业务出售情况 - 2021年7月1日公司出售医疗服务部门80%股权，获净现金3.126亿美元，确认2.865亿美元出售收益[133][135] - 2021年11月1日HCS Venture出售部分业务，公司获35.0百万美元现金分红[136] 各费用指标对比情况 - 2022年三季度管理费用为296.7万美元，较2021年三季度的362.1万美元下降18.1%[168] - 2022年三季度折旧和摊销费用为8692.2万美元，较2021年三季度的8456万美元增长2.8%[168] - 2022年三季度资产减值为568.8万美元，较2021年三季度的63.9万美元大幅增加[168] - 2022年前三季度设施运营费用为15.51938亿美元，较2021年同期的15.87581亿美元下降2.2%[180] - 2022年前三季度调整后EBITDA为19474.1万美元，较2021年同期的10262.7万美元增长89.8%[180] - 2022年前9个月管理费用减少756万美元，降幅44.0%[203] - 2022年前9个月报销成本和代表管理社区发生的成本减少3463.8万美元，降幅23.6%[203] - 2022年前9个月一般及行政费用减少1794.6万美元，降幅12.3%[203] - 2022年前9个月设施经营租赁费用减少708.9万美元，降幅5.4%[203] - 2022年前9个月折旧和摊销费用增加718.7万美元，增幅2.9%[203] - 2022年前9个月资产减值费用增加396.8万美元，增幅29.6%[203] - 2022年前9个月利息收入增加201.7万美元，增幅192.5%[203] 现金流情况 - 2022年经营活动提供的净现金为51,843千美元，2021年为-13,247千美元，变动金额为65,090千美元[216] - 2022年投资活动使用的净现金为-57,493千美元，2021年为201,729千美元，变动金额为-259,222千美元[216] - 2022年融资活动使用的净现金为-37,847千美元，2021年为-75,731千美元，变动金额为-37,884千美元，变动百分比为-50.0%[216] - 2022年第三季度经营活动提供的净现金为63,521千美元，2021年同期为7,200千美元；2022年前九个月为51,843千美元，2021年同期为(13,247)千美元[270] - 2022年第三季度调整后自由现金流为4,129千美元，2021年同期为(42,570)千美元；2022年前九个月为(97,827)千美元，2021年同期为(147,991)千美元[270] 债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有38亿美元债务未偿还，加权平均利率为4.49%；其中93.9%（即36亿美元）为非追索权物业级抵押贷款融资[228] - 截至2022年9月30日，公司有13亿美元的经营和融资租赁义务，2023年9月30日止十二个月需支付约2.791亿美元现金租赁付款[229] - 2022年10月13日，公司获得2.2亿美元以24个社区的第一优先抵押贷款担保的债务，利率为一个月SOFR加245个基点[231] - 预计2022年全年债务利息费用较2021年增加约1700万美元，预计将被现金、现金等价物和有价证券利息收入增加约400万美元部分抵消[175] - 截至2022年9月30日，公司长期债务的61.9%（即24亿美元）加权平均固定利率为3.94%，有15亿美元长期可变利率债务，加权平均利率为5.40%[271] - 截至2022年9月30日，公司15亿美元未偿还可变利率债务的91%与一个月LIBOR挂钩，加权平均利差为233个基点；9%与一个月SOFR挂钩，加权平均利差为223个基点[272] - 截至2022年9月30日，公司13亿美元（即91%）可变利率债务受利率上限协议约束，1.287亿美元可变利率债务不受任何利率上限协议约束[272] - 截至2022年9月30日，公司LIBOR和SOFR利率上限协议的加权平均固定上限利率为4.39%，加权平均剩余期限为1.4年[272] - 截至2022年9月30日，LIBOR和SOFR分别增加100、200、500、1000个基点时，额外年度债务利息费用增加分别为1180万美元、1840万美元、2400万美元、3060万美元[276] 资本支出情况 - 2022年前九个月，社区级资本支出净额为1.096亿美元，公司级为1920万美元，非开发资本支出净额为1.288亿美元，开发资本支出净额为440万美元，总资本支出净额为1.332亿美元[239] - 预计2022年全年非开发资本支出净额约为1.7亿美元，开发资本支出净额约为1000万美元[241] 流动性与负债情况 - 截至2022年9月30日，公司总流动性为3.956亿美元，较2021年12月31日的5.368亿美元减少1.413亿美元[230] - 截至2022年9月30日，公司流动负债超过流动资产7560万美元[232] 信贷协议情况 - 2020年12月11日公司与Capital One签订循环信贷协议，承诺金额最高8000万美元，2024年1月15日到期，截至2022年9月30日，适用利率为30天LIBOR加2.75%，未使用部分需支付0.25%的季度承诺费[244] - 截至2022年9月30日，8000万美元的有担保信贷安排下，有7260万美元的信用证未偿还，无现金借款，可用额度为690万美元；另有一个最高提供1500万美元信用证的安排，已开具1390万美元[245] 租赁付款限制情况 - 约89%的社区租赁付款受加权平均最高年增长率2.7%的限制，消费者价格指数每增加1%，2022年9月30日结束的十二个月将增加约20万美元的现金租赁付款[247] 调整后EBITDA情况 - 2022年9月30日结束的三个月和九个月，调整后EBITDA分别为1.06851亿美元和1.94741亿美元；2021年同期分别为3458.2万美元和1.02627亿美元[263] - 调整后EBITDA在2022年9月30日结束的三个月和九个月分别包含6680万美元和7550万美元的政府补助和抵免收益；2021年同期分别为10万美元和1210万美元[263] 调整后自由现金流情况 - 调整后自由现金流是一个非GAAP流动性指标，用于评估公司运营流动性来源和偿债等能力[264][265]