公司背景 - Brixmor Property Group是美国最大的购物中心物业所有者之一，拥有364个零售中心，覆盖65百万平方英尺的成熟社区。[5] 财务表现 - BRX的财务表现表现出稳健的增长，包括每年自2019年以来的净营业收入增长，2020年疫情期间的5.4%净营业收入损失得到了8.9%的回升。[7] 资产负债表 - BRX的资产负债表表现强劲，拥有S&P的BBB投资级信用评级，净债务与调整后的EBITDA比率为6.1倍，固定费用覆盖比率为4.3倍，现金和可用额度为12.6亿美元。[12]

文章核心观点 Brixmor Property Group Inc.宣布2023年普通股分红的税务报告信息，并介绍公司基本情况及信息披露渠道 [1][2] 税务报告信息 - 普通股每股总资本利得分配情况：1月4日记录日期、1月17日支付日期为0.26美元；4月4日记录日期、4月17日支付日期为0.26美元；7月5日记录日期、7月17日支付日期为0.26美元；10月3日记录日期、10月16日支付日期为0.26美元；总计1.04美元 [1] - 未收回的第1250条收益、资本返还均为0美元 [1] 公司基本情况 - Brixmor是房地产投资信托公司，拥有并运营全国性露天购物中心组合，364个零售中心约6500万平方英尺优质零售空间，租户超5000家 [2] 信息披露渠道 - 公司通过SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播和公司网站“投资者”页面公布重要信息，也使用社交媒体与投资者和公众沟通 [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度NAREIT FFO为每股0.50美元 [31] - 公司第三季度同店NOI增长4.8% [31] - 公司基础租金增长贡献了同店NOI增长的400个基点,尽管最近的租户破产拖累了约120个基点 [31] - 公司净费用报销、附属和其他收入以及百分比租金合计贡献了70个基点 [31] - 公司第三季度收入被视为不可收回贡献了10个基点,主要由于期内收到两笔大额和解金额约100万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度签署了368份新租约和续租合同,总计170万平方英尺 [26] - 公司第三季度小型店铺占用率创新高,达到89.8% [16] - 公司第三季度新租约和续租租金平均达到每平方英尺29.12美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提及具体市场数据和关键指标变化 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续执行转型增值计划,取得了出色的业绩 [14][21][22] - 公司通过重新租赁被破产租户的空间,以更好的租户和更高的租金来提升价值 [15][28] - 公司认为零售商需求的持久性很强,即使在经济不确定性的环境下,零售商仍在积极拓展门店 [130][131] - 公司认为资本市场的调整为未来收购机会创造了条件,但目前公司更专注于内部增长 [51][52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的出色业绩表现感到非常高兴 [14] - 公司对未来保持信心和可见性,预计将继续实现同店NOI超额增长 [18][19][22] - 公司预计2023年同店NOI增长将达到3.5%-4% [34] - 公司预计2024年同店NOI增长将受到2023年租户破产的约50个基点拖累 [37] - 公司预计2024年收益被视为不可收回的收入将成为增长的负贡献因素,因为将回归历史水平 [38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten提问** 公司是否在某些特定市场看到租赁价格大幅上涨的情况 [43] **Brian Finnegan回答** 公司看到的租赁价格上涨是广泛普遍的,不仅体现在主力店和小型店铺,也体现在各个区域市场 [44][45] 问题2 **Todd Thomas提问** 公司是否会加快资产出售以利用当前较高的价格 [51][52] **James Taylor回答** 公司将继续审慎地逐步出售非核心资产,以最大化价值,而不会进行大规模的组合出售 [55] 问题3 **Greg McGinniss提问** 公司如何处理Bed Bath和Rite Aid等租户的退租,以及相关的租金调整和资本支出情况 [59][62][63] **Brian Finnegan和Angela Aman回答** 公司已经迅速找到了更好的租户以更高的租金来接替这些退租空间,预计这些新租约将在2024年下半年开始贡献收入,2025年全面体现 [60][61][64][65]

财务表现 - 2023年第三季度净收入为6.3736亿美元，同比下降20.1%[41] - 2023年前九个月净收入为23.239亿美元，同比下降5.9%[41] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[40] - 2023年前九个月每股基本收益为0.77美元，同比下降6.1%[40] - 2023年第三季度总收入为307,314千美元，同比增长0.84%[48] - 2023年第三季度净收入为63,736千美元，同比下降20.06%[48] - 2023年前九个月总收入为928,551千美元，同比增长2.1%[53] - 2023年前九个月净收入为232,390千美元，同比下降5.9%[53] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[54] - 2023年第三季度加权平均基本单位为301,007，同比增长0.3%[54] - 2023年第三季度综合收入为64,825千美元，同比下降24.1%[55] - 2023年第三季度其他综合收入为1,089千美元，同比下降81.0%[55] - 2023年第三季度净收入为63,736千美元，同比下降20.1%[53] - 2023年第三季度总收入为307,314千美元，同比增长0.8%[53] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[54] - 2023年第三季度加权平均基本单位为301,007，同比增长0.3%[54] - 2023年第三季度其他综合收入为1,089千美元，同比下降81%[55] - 2023年第三季度综合收入为64,825千美元，同比下降24.2%[55] - 2023年第三季度净收入为6373.6万美元，同比下降20.1%[139] - 2023年前九个月公司净收入为2.3239亿美元，同比下降5.9%[139] - 2023年第三季度基本每股收益为0.21美元，同比下降19.2%[139] - 2023年前九个月基本每股收益为0.77美元，同比下降6.1%[139] - 2023年第三季度稀释后每股收益为0.21美元，同比下降19.2%[139] - 2023年前九个月稀释后每股收益为0.77美元，同比下降6.1%[139] - 2023年第三季度加权平均流通股数为301,007股，同比增长0.3%[139] - 2023年前九个月加权平均流通股数为300,955股，同比增长0.4%[139] - 2023年第三季度综合收入为6482.5万美元，同比下降24.2%[41] - 2023年前九个月综合收入为2.3573亿美元，同比下降11.9%[41] - 2023年前九个月净收入为232,390千美元，同比下降5.9%[45] - 2023年前九个月总营收为928,551千美元，同比增长2.1%[48] - 2023年前九个月运营费用为614,725千美元，同比增长6.7%[48] - 2023年前九个月利息支出为143,529千美元，同比下降0.3%[48] - 2023年第三季度净收入为6373.6万美元，累计综合收入为1219.2万美元[57] 现金流 - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流为45.3512亿美元，同比增长2.8%[45] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金流为9.3022亿美元，同比下降80.4%[45] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金流为36.3066亿美元，同比增长55.7%[45] - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流为4.5351亿美元，同比增长2.8%[60] - 2023年前九个月投资活动净现金流为-9302.2万美元，较2022年同期的-4.7448亿美元大幅改善[60] - 2023年前九个月净现金流入为4.535亿美元，较2022年同期的4.4116亿美元有所增长[60] - 2023年前九个月公司用于房地产资产改善和投资的现金支出为2.544亿美元[60] - 2023年前九个月公司通过出售房地产资产获得1.6219亿美元现金[60] - 2023年前九个月公司支付了2.4719亿美元的合伙人分配和OP单位回购[60] - 2023年前九个月公司通过无担保循环信贷设施借款3.6亿美元[60] - 2023年前九个月公司偿还了4.8亿美元的无担保循环信贷设施借款[60] - 2023年前九个月公司支付了1.4427亿美元的利息，净资本化金额为2987万美元[59] 房地产资产 - 2023年前九个月折旧和摊销费用为27.2807亿美元，同比增长7.3%[45] - 2023年前九个月房地产资产减值费用为1.7836亿美元，同比增长288.1%[45] - 公司2023年第三季度房地产净值为7,793,248千美元，同比下降1.37%[47] - 公司2023年第三季度现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.47%[47] - 公司2023年第三季度债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.31%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度期末资本总额为2,868,357千美元，同比增长1.5%[57] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司截至2023年9月30日拥有364个购物中心，总面积约6500万平方英尺[62] - 2023年前九个月公司收购了位于科罗拉多州奥罗拉的Aurora Plaza，总价191.4万美元[75] - 2022年前九个月公司共收购了9处资产，总价4.0969亿美元，包括位于加利福尼亚州布雷亚的Brea Gateway等[76] - 公司在2023年前九个月收购的资产总价值为1914美元，而2022年同期为442,262美元[78] - 公司在2023年前九个月处置了九个购物中心和八个部分购物中心，净收益为1.619亿美元，总收益为5890万美元，总减值损失为610万美元[79] - 公司在2023年前九个月处置了一个非运营资产，净收益为30万美元，净收益为10万美元[79] - 公司在2023年9月30日持有待售的资产总价值为10,013美元，而2022年12月31日为10,439美元[82] - 公司在2023年9月30日的房地产净值为7,793,248美元，而2022年12月31日为7,901,592美元[83] - 公司在2023年前九个月的租赁无形资产摊销费用为1290万美元，而2022年同期为1400万美元[85] - 公司在2023年前九个月确认了17,836美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内收购了位于Aurora, CO的土地，总购买价格为191.4万美元[75] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内收购了多个资产，包括Brea Gateway、Arboretum Village等，总购买价格为4.09688亿美元[76] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内处置了9个购物中心和8个部分购物中心，净收益为1.619亿美元，总收益为5890万美元，总减值损失为610万美元[79] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内处置了11个购物中心和7个部分购物中心，净收益为1.682亿美元，总收益为5820万美元，总减值损失为460万美元[80] - 截至2023年9月30日，公司持有1处待售物业，资产总额为1001.3万美元[82] - 截至2023年9月30日，公司的不动产净值为77.93248亿美元，其中包括土地17.95807亿美元、建筑物和租户改善86.16743亿美元[83] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内确认了1783.6万美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内，低于市场租约的净收入为940万美元，高于市场租约的摊销费用为1290万美元[85] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内未确认任何减值损失[87] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内，对Torrington Plaza和New Garden Center的物业进行了减值处理，总减值金额为459.7万美元[90] - 公司房地产资产的公允价值评估基于不可观察的输入，包括预测的租金收入和费用，资本化率和折现率[116] - 截至2023年9月30日，公司房地产资产的公允价值为14,987百万美元，其中11,705百万美元为房地产资产减值[118] - Quentin Collection的账面价值为15.0百万美元，资本化率为8.75%[118] 债务与融资 - 2023年前九个月支付利息净额为14.4271亿美元，同比增长1.3%[44] - 公司2023年第三季度债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.31%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司作为房地产投资信托基金(REIT)，需将至少90%的应税收入分配给股东[68] - 公司通过运营合伙企业进行主要业务，该合伙企业作为有限合伙企业享受税收优惠[69] - 公司已考虑截至2023年9月30日的税务状况，认为无需为不确定税务事项计提准备金[73] - 公司在2023年前九个月签订了三个利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%[93] - 公司在2023年9月30日的利率互换资产总价值为12,659美元，而2022年12月31日为9,640美元[94] - 公司预计在未来12个月内将有1030万美元从累计其他综合收益中重新分类为利息费用的减少[99] - 截至2023年9月30日，公司的未偿还债务总额为49.19亿美元，较2022年12月31日的50.36亿美元有所减少[103] - 公司在2023年4月通过现金要约回购了1.996亿美元的2024年到期3.65%优先票据，并因此确认了440万美元的债务清偿收益[105] - 截至2023年9月30日，公司的债务到期情况为：2024年3.00352亿美元，2025年7亿美元，2026年6.12542亿美元，2027年9亿美元，之后为24.10911亿美元[108] - 公司的市场性证券和利率衍生品按公允价值计量，截至2023年9月30日，市场性证券的公允价值为2060.9万美元，利率衍生品的公允价值为1265.9万美元[115] - 公司在2023年5月1日签订了三个利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%，到期日为2027年7月26日[93] - 截至2023年9月30日，公司的利率互换衍生工具总名义金额为50万美元，公允价值为1265.9万美元[94] - 公司预计在未来12个月内将有1030万美元从累计其他综合收益中重新分类为利息费用的减少[99] - 截至2023年9月30日，公司的总债务净额为49.19亿美元，其中包括44.22亿美元的未担保票据和4.97亿美元的未担保信贷设施[103] - 公司在2023年4月通过现金要约回购了1.996亿美元的2024年到期3.65%优先票据，并因此确认了440万美元的债务清偿收益[105] - 截至2023年9月30日，公司的债务到期情况为：2024年3.0035亿美元，2025年7亿美元，2026年6.1254亿美元，2027年9亿美元，之后为24.1091亿美元[108] - 公司在2023年9月30日的债务公允价值为44.73亿美元，而2022年12月31日的公允价值为45.74亿美元[110] - 截至2023年9月30日，公司可销售证券的账面价值为20,609百万美元，其中公允价值为19,696百万美元[115] - 截至2023年9月30日，公司利率衍生品的账面价值为12,659百万美元，公允价值为12,659百万美元[115] - 截至2023年9月30日，公司可销售证券的未实现净亏损为0.5百万美元[115] 租赁与租金收入 - 公司2023年第三季度基于租户销售额的百分比租金收入为160万美元，2022年同期为130万美元[122] - 公司2023年前九个月基于租户销售额的百分比租金收入为730万美元，2022年同期为710万美元[122] - 公司2023年第三季度总租赁成本为1446万美元，2022年同期为1446万美元[124] - 公司2023年前九个月总租赁成本为4577万美元，2022年同期为4660万美元[124] - 2023年第三季度，公司基于百分比租金的收入为1.6百万美元，去年同期为1.3百万美元[122] - 2023年前九个月，公司基于百分比租金的收入为7.3百万美元，去年同期为7.1百万美元[122] 股东权益与股息 - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 公司2023年前九个月未通过ATM计划发行任何普通股，而2022年同期发行了210万股，平均每股价格为25.40美元，总收益为5390万美元[125] - 公司2023年前九个月未回购任何普通股，回购计划仍有4亿美元的可用回购额度[126] - 公司2023年第三季度每股普通股股息为0.26美元，2022年同期为0.24美元[128] - 公司2023年前九个月每股普通股股息为0.78美元，2022年同期为0.72美元[128] - 公司2023年前九个月授予了70万股限制性股票单位（RSUs），假设达到目标绩效水平[136] - 公司2023年前九个月确认了1570万美元的股权补偿费用，其中110万美元被资本化[136] 其他 - 公司2023年第三季度现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.47%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度期末资本总额为2,868,357千美元，同比增长1.5%[57] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司2023年9月30日总资产为8,335,890千美元，同比下降1.2%[47] - 公司2023年9月30日债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.3%[47] - 公司2023年9月30日现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.5%[47] - 2023年第三季度租金收入为307,118千美元，同比增长0.8%[53] - 2023年第三季度利息支出为47,364千美元，同比下降2.8%[53] - 2023年第三季度房地产资产出售收益为6,712千美元，同比下降57.4%[53] - 2023年第三季度折旧和摊销费用为96,254千美元，同比增长13.5%[53] - 2023年前九个月折旧和摊销费用为2.728亿美元[60] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内确认了1783.6万美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内，低于市场租约的净收入为940万美元，高于市场租约的摊销费用为1290万美元[85] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内未确认任何减值损失[87] - 公司在2022年

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度NAREIT FFO为每股0.52美元 [31] - 同店NOI同比增长2.7% [31] - 基础租金增长贡献520个基点,但由于近期租户破产拖累约50个基点 [32] - 净费用报销、附属和其他收入以及百分比租金合计贡献80个基点 [32] - 应收款项减值拖累330个基点,主要由于之前预留金额的收回放缓 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度执行了375份新租约和续租,总面积140万平方英尺,为过去一年来最高 [22] - 新租约租金利差为22.4%,创历史新高,平均新租金为每平方英尺24.30美元,较现有租金上涨46% [23][24] - 续租租金利差为13.6%,高于过去12个月平均200个基点 [25] - 公司已经出租或达成租约约三分之二的Bed Bath & Beyond空间,租金利差保持在30%-40%之间 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在休斯顿郊区与特斯拉签订了首份新租约,用于展厅和维修中心 [23] - 公司在菲尼克斯和新泽西州的购物中心引入了Publix、Whole Foods、Sprouts、Trader Joe's和ALDI等优质食品杂货店 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在利用租户破产的机会引入更优质的租户,包括食品杂货店、特色食品杂货店、折扣服装店、快餐店、健康美容和家居用品等 [12][13] - 公司正在加快推进价值提升项目,自2019年以来已完成890多万美元的再投资,平均回报率为11% [15] - 公司还有9亿多美元的潜在再投资项目储备,即使在利率上升环境下也能提供有吸引力的回报率和现金流增长 [16] - 公司在收购方面保持谨慎,通过出售非核心资产和自由现金流积累干粉,等待收购机会 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的平台和租金基础优势正在发挥作用,为公司带来转型增值的机会 [10] - 管理层对租户需求的广度和深度表示乐观,认为这将推动公司未来的长期可持续增长 [28] - 管理层预计公司2023年同店NOI增长将达到2.5%-3.5%,高于之前的指引,并将2023年NAREIT FFO指引上调至1.99-2.04美元/股 [38][40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Todd Thomas 提问** 询问公司在当前收购环境下的投资意愿和预期收益率 [43][44][45][46][47][48][49][50] **Jim Taylor 和 Mark Horgan 回答** 公司将根据可获得的收益率来决定是否进行收购,目标是获得高单位数的无杠杆内部收益率。公司将继续保持谨慎,同时也看到更多有吸引力的收购机会 [44][45][46][47][48][49][50] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司对药店租户的看法,以及对未来可能的影响 [62][63][64][65] **Brian Finnegan 回答** 公司在药店空间上有不错的升值空间,特别是一些较老的Rite Aid或CVS门店。公司已经成功将其中一些门店改租给Ulta等优质租户,并与Walgreens签订了一些较小概念店的租约 [63][64][65] 问题3 **Ki Bin Kim 提问** 询问公司对一些潜在高风险租户(如Joanne、Michaels、Big Lots等)的看法和应对措施 [72][73][74][75][76][77] **Brian Finnegan 回答** 公司一直密切关注这些潜在高风险租户,并采取主动措施应对,如提前收回空间并以更优质的租户进行替换。公司相信有能力快速填补这些空间,并以更高的租金水平重新出租 [73][74][75][76][77]

财务表现 - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的租金收入为30.92亿美元，较去年同期略有增长[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总营收为30.98亿美元，较去年同期略有增长[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的净利润为5.64亿美元，较去年同期有所下降[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的每股基本净收益为0.19美元[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的每股摊薄净收益为0.19美元[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的综合收益为6.24亿美元[15] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总股本为30.06亿美元[16] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总资本为32.98亿美元[16] - BRIXMOR PROPERTY GROUP INC. 2023年上半年净收入为168,654千美元，较2022年同期的167,297千美元略有增长[17] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年6月末资产总额为8,316,639千美元，较2022年底的8,435,003千美元略有下降[18] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年租金收入为620,322千美元，较2022年同期的604,260千美元有所增长[19] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年净收入为168,654千美元，较2022年同期的167,297千美元略有增长[19] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年综合收入为170,906千美元，较2022年同期的182,269千美元略有下降[20] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年6月末资本总额为2,876,147千美元，较2022年底的2,864,083千美元略有增长[21] - 公司在2023年上半年的经营活动中，净现金流为294,941千美元[22] - 公司在2023年上半年进行了156,062千美元的房地产资产改善和投资[22] - 公司在2023年上半年进行了375,000千美元的无担保循环信贷还款[22] - 公司在2023年上半年进行了250,000千美元的无担保循环信贷借款[22] - 公司在2023年上半年进行了200,000千美元的无担保票据借款[22] - 公司在2023年上半年进行了194,253千美元的无担保票据还款[22] - 公司在2023年上半年进行了168,802千美元的合伙人分配和回购[22] - 公司在2023年上半年的现金、现金等价物和受限现金净变动为-5,497千美元[22] - 公司在2023年上半年的现金、现金等价物和受限现金结余为14,835千美元[22] - 公司在2023年上半年收购了位于Aurora, CO的Aurora Plaza土地，购买价格为1,914千美元[33] 公司业务 - Brixmor Property Group Inc.及其子公司是一家内部管理的公司，选择以房地产投资信托(REIT)的形式纳税[23] - 公司在美国拥有365个购物中心，总面积约为6500万平方英尺[23] - 公司没有根据地理位置划分主要业务，因此披露目的上只有一个报告段[24] 资产情况 - 公司的房地产净资产包括土地、建筑和改进以及累计折旧和摊销，截至2023年6月30日为7802.5万美元[38] - 公司估计未来五年的低于市场租金的租赁增值、减去高于市场租金的租赁摊销费用和现有租赁摊销费用[41] 风险管理 - 公司在2023年6月30日前三个月内认定了333,909美元的减值损失[42] - 公司在2023年6月30日前六个月内认定了333,909美元的减值损失[42] - 公司在2022年6月30日前三个月内认定了125,496美元的减值损失[43] - 公司在2022年6月30日前六个月内认定了272,866美元的减值损失[44] 财务工具 - 公司在2023年6月30日前六个月内进入了三项利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%[47] - 公司在2023年6月30日持有7项利率互换协议，名义金额为500,000美元[48] - 公司在2023年6月30日持有的利率互换协议的公允价值为11,697美元[49] 股票和股权 - 公司于2022年11月续签了ATM计划，允许公司通过销售代理不时出售总额高达4亿美元的普通股，截至2023年6月30日，ATM计划尚有400.0万美元的普通股可供发行[72] - 公司于2022年11月续签了股票回购计划，允许公司回购总额高达4亿美元的普通股，截至2023年6月30日，回购计划还有400.0万美元的可用回购额度[73] - 公司通过股权补偿计划授予了RSUs给员工，这些RSUs分为多个部分，其中一些部分还受到绩效或市场标准的影响，根据公司的历史普通股表现相对于FTSE Nareit Equity Shopping Centers Index中其他公司的概率进行蒙特卡洛模拟[77] 其他信息 - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的租赁无形资产分别为4.706亿美元和4.920亿美元[38] - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的低于市场租金的资产负债分别为3.375亿美元和3.497亿美元[39] - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的不良资产减值损失总额为1673.6万美元[42] - 公司截至2023

财务数据和关键指标变化 - 一季度Nareit FFO为每股摊薄后0.50美元，主要得益于同店NOI增长4.9% [87] - 已将2023年Nareit FFO指引上调至每股摊薄后1.97 - 2.04美元，还纳入了2亿美元债券回购带来的430万美元债务清偿收益 [102] - 同店NOI增长指引范围收窄至2% - 3.5%，反映了对基本租金和净费用报销的预期改善 [66] - 一季度末债务与EBITDA比率为6.1倍，资产负债表无抵押，99%为固定利率债务，总流动性为14亿美元 [10] - 一季度净费用报销和百分比租金分别贡献120和20个基点，无法收回的收入使同店NOI增长减少150个基点 [9] - 一季度费用回收率为89.6%，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度总租赁入住率达94%，创历史新高，主力租户租赁率环比提高20个基点至96.1%，小商铺租赁率环比提高10个基点至89.3% [101] - 新租约和续约租约利差分别为43%和14%，新租约和续约租约平均租金超过每平方英尺22美元，使平均在租租金增至16.46美元 [83] - 已签约但未开始的租约管道增加了5600万美元的年基本租金（ABR），预计其中3600万美元（约65%）将在2023年剩余时间开始计租 [65][88] - 前向新租赁管道中有近3800万美元的租约，还有更多ABR处于意向书阶段 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，自2021年底以来资产定价至少上升了100个基点 [105][106] - 消费者流量同比保持正增长，全国各地区情况较为一致 [155] - 顶级10个MSA市场的租赁入住率为93%，低于其他较小市场的96% [185] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划，通过租赁活动和资产回收实现增长，同时关注收购机会，预计下半年市场可能出现更合适的资产 [106][107] - 专注于现有市场周边的中心收购，寻找具有增值潜力的资产，如通过再投资、重建、增加密度和调整租金等方式提升价值 [107] - 持续推进资产回收，出售低增长非核心资产，以释放资金并优化投资组合 [96] - 加强外铺开发计划，增加物业密度，同时关注小商铺租赁和租金增长，以实现持续的业绩增长和超越同行表现 [158][180] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济波动和租户破产等挑战，但公司凭借强大的租赁势头和租户需求，对未来几个季度的行业前景持乐观态度 [26] - 预计零售商破产将对入住率产生压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，并为未来增长奠定基础 [129] - 消费者流量保持积极，零售商对开店仍有强烈意愿，显示出市场需求的韧性 [119][155] 其他重要信息 - 一季度成功回收1.25亿美元低增长非核心资产，混合资本化率优于隐含资本化率 [96] - 已控制10个Bed Bath门店中的2个，并已租给优质租户，其余门店正在积极租赁中，租金有望实现35% - 40%的增长 [86] - 与零售商的租赁谈判时间加快，反映了双方对开店的共同兴趣 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 400个基点的差距是否受租金上线时间影响，未来几个季度是否会保持或上升，对未来12 - 18个月的入住率有何影响 - 目前未发现租金收取问题，一季度略低于预期部分是已知因素导致，鉴于宏观经济波动，维持全年坏账指导范围不变 [24] - 400个基点的差距是租赁势头的结果，从意向书到租约的时间加快，对未来行业前景持乐观态度 [26] 问题: 收购市场现状及定价情况 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，预计下半年可能出现更合适的资产 [105][106] 问题: 入住率是否会因Bed Bath门店回收而下降，回收空间是否会影响市场平衡 - 尽管有入住率压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，预计全年入住率仍可能实现健康增长 [43][110] - 市场供应受限，回收空间不会对供应动态产生重大影响，优质运营商对空间需求强劲 [44] 问题: 一季度费用回收率达89%的原因及是否可持续 - 一季度回收率高与费用组合有关，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 问题: 租赁节奏在SVB事件后是否有变化 - 需求持续强劲，零售商尽管对消费者前景谨慎，但仍致力于开店计划，供应需求动态对公司有利 [119] 问题: 即使没有收购计划，是否会继续进行资产处置，以及处置的合理水平 - 公司将保持资产处置的纪律性，出售已实现价值最大化的资产，但不提供具体交易水平的指导 [123] 问题: 收购目标杠杆率的考虑，以及是否会加大收购或开发力度 - 目标杠杆率为6倍，目前杠杆率降至6.1倍部分反映了对低于市场租金基础的利用，公司将继续关注收购机会，但保持纪律性 [122] 问题: 百分比租金的全年展望 - 预计百分比租金全年将略有积极贡献，但影响不大，已纳入同店NOI指导范围 [217] 问题: 一季度处置资产是资产本身还是市场属性导致低增长，买家是现金买家还是杠杆买家 - 低增长主要与资产本身的租赁和增长潜力有关，买家包括私人基金投资者、1031买家，以及使用全现金、低杠杆银行融资的买家 [220][236] 问题: 重新开发资产的小商铺入住率情况 - 重新开发资产的小商铺入住率比平均水平高几百个基点，且有望继续改善，与同行相比具有优势 [204] 问题: 随着入住率提高，回收率是否会稳定在较高水平 - 随着签约但未开始的租约开始计租，预计回收率和净费用报销贡献将随时间增加，有额外的上行空间 [183] 问题: 顶级10个MSA市场的情况及未来趋势 - 部分市场入住率较低与未来再开发机会有关，公司将围绕这些资产制定租赁和再投资计划 [211] 问题: 对于陷入困境的零售商，公司提前多久开始积极租赁 - 公司会提前了解租户兴趣和租金水平，在破产公告前积极执行租赁，如在Bed Bath和Tuesday Morning的案例中表现出色 [187] 问题: 新租约是否有更高的年度租金涨幅 - 本季度所有交易都有租金增长，平均年度租金涨幅超过去年，团队专注于初始租金和租赁期内的租金增长 [234] 问题: 私募股权控股零售商在行业中的情况及风险 - 公司关注私募股权控股和高杠杆零售商的风险，但整体租户基础较强，会综合考虑各种因素 [143] 问题: 一季度坏账实现情况 - 一季度同店组合中无法收回的收入占总收入的比例约为30个基点，低于全年指导范围，但全年指导保持不变 [145]

总营收情况 - 2023年第一季度总营收为311,444千美元，2022年同期为298,629千美元，同比增长约4.3%[25][28] - 截至2023年3月31日的三个月，公司总营收为311,444千美元，较2022年同期的298,629千美元增长4.3%[25][28] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元，同比增长约41.2%[25][28][31] - 2022年第一季度净收入79,506美元，2023年同期为112,246美元[41] - 截至2023年3月31日的三个月，公司净收入为112,246千美元，较2022年同期的79,506千美元增长41.2%[25][28] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[31] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[46] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元[25] - 2023年3月31日基本每股收益0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄每股收益2023年为0.37美元，2022年为0.26美元[45] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[132] - 2023年第一季度基本每单位收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每单位收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[135] - 截至2023年3月31日的三个月，公司基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.26美元[25] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元[45] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.37美元，2022年同期为0.26美元[45] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元，同比增长约20.3%[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期为 - 174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期使用的净现金为174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] 资产收购情况 - 2022年1 - 2月公司收购多处房产，总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司收购总资产171,262美元，总负债13,070美元，净收购资产158,192美元，还为待收购资产支付610万美元定金[37] - 2022年第一季度公司收购三个购物中心和一个地块，总购买价格为1.582亿美元，还为待收购资产支付61万美元定金[146] - 2022年第一季度公司收购房地产资产的总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司为待收购资产支付610万美元定金，总购买价含80万美元交易成本，抵减200万美元成交信贷[52] - 2023年第一季度公司未收购任何资产，且无已终止经营业务[60][61] - 2023年第一季度，公司未进行任何资产收购[145] - 2023年第一季度公司未进行资产收购，2022年和2023年第一季度均无已终止经营业务[60][61] 资产处置情况 - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，解决先前处置资产的或有事项净收益10万美元[38] - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，还解决先前处置资产的或有事项，净收益10万美元[148] - 2022年第一季度公司处置购物中心等获得净收益58900千美元，产生总收益21800千美元和总减值1100千美元[38] 股息情况 - 2022年1月1日至3月31日，普通股股息每股0.240美元，共73,156美元；2023年同期每股0.260美元，共79,298美元[41] - 2023年第一季度普通股股息为每股0.260美元，2022年同期为每股0.240美元[43] - 2023年和2022年第一季度，公司董事会宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.26美元和0.24美元；截至2023年3月31日和2022年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为8090万美元和8160万美元[119] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧和摊销费用为87,741千美元，2022年同期为84,222千美元[25][28][31] 其他综合损益情况 - 2023年第一季度其他综合损失373.1万美元，2022年同期其他综合收入1095.3万美元[46] 租赁相关情况 - 2023年第一季度低于市场租赁增值净收入340万美元，2022年同期为300万美元；2023年第一季度在位租赁价值摊销费用450万美元，2022年同期为410万美元[56] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，累计折旧和摊销分别为4.534亿美元和4.652亿美元[63] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司与低于市场租赁相关的无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元，累计增值分别为2.47亿美元和2.529亿美元[63] - 2023年和2022年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为340万美元和300万美元，在位租赁价值摊销费用分别为450万美元和410万美元[56] - 2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元[63] 减值损失情况 - 2023年第一季度，公司对The Manchester Collection - Crossroads物业确认1100美元减值损失；2022年第一季度，对Torrington Plaza和New Garden Center物业分别确认3502美元和1088美元减值损失[67][68] - 2023年第一季度公司对曼彻斯特广场项目确认110万美元减值损失，2022年第一季度对托灵顿广场等项目确认459万美元减值损失[67][68] 利率互换协议情况 - 2023年第一季度，公司签订三份远期利率互换协议，生效日为2023年5月1日，名义本金总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，到期日为2027年7月26日；2022年未签订新的利率互换协议[70] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义本金分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年第一季度和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 3988美元和11281美元；公司估计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用减少[73] - 2023年第一季度公司签订三份远期利率互换协议，名义金额总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，2027年7月26日到期[70] - 2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义金额分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 398.8万美元和1128.1万美元，预计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用减少额[46][73] 债务情况 - 运营合伙公司有一项无担保信贷安排，包括12.5亿美元循环贷款、3亿美元定期贷款和2亿美元延迟提取定期贷款；2023年第一季度，循环贷款净偿还7800万美元[76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应付票据账面价值分别为4620334美元和4619915美元，无担保信贷安排账面价值分别为338146美元和415586美元，总债务账面价值分别为4958480美元和5035501美元[85] - 截至2023年3月31日，公司无担保票据加权平均票面利率为3.69%；自2022年6月1日起，四份利率互换协议将3亿美元定期贷款可变利率转换为固定综合利率2.59%（加119个基点）至2024年7月26日[85] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付票据公允价值分别为4201789美元和4148681美元，无担保信贷安排公允价值分别为347000美元和425056美元，总债务公允价值分别为4548789美元和4573737美元[88] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务义务的预定到期情况为：2024年50万美元、2025年70万美元、2026年65.4542万美元、2027年70万美元、之后241.0911万美元，总债务到期额为496.5453万美元，净债务义务为495.848万美元[95] - 2023年4月25日，运营合伙企业以1.996亿美元回购2024年到期的3.65%优先票据，公司预计在2023年第二季度确认约430万美元的债务清偿收益[138] 证券余额情况 - 截至2023年3月31日，公司有价证券余额20642美元，其中Level 1为1309美元，Level 2为19333美元；利率互换资产余额7383美元，负债余额 - 1731美元，均为Level 2 [90] - 截至2022年12月31日，公司有价证券余额21669美元，其中Level 1为1088美元，Level 2为20581美元；利率互换资产余额9640美元，为Level 2 [90] 应计利息情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应计利息分别为4470万美元和4730万美元[95] 可交易证券未实现损失情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，可交易证券分别包含50万美元和80万美元的净未实现损失[100] 基于百分比租金确认收入情况 - 2023年和2022年第一季度，公司基于百分比租金确认的收入分别为380万美元和340万美元[105] 租赁成本情况 - 2023年和2022年第一季度，公司经营租赁成本分别为141.1万美元和143.8万美元，可变租赁成本分别为13.9万美元和8万美元，总租赁成本分别为155万美元和151.8万美元[106] - 截至2023年3月31日，未来最低经营租赁付款额总计5677.6万美元，扣除利息后经营租赁负债为3886.7万美元；2022年12月31日为3992.3万美元[106] 股权增发与回购计划情况 - 2022年11月，公司将股权增发计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元普通股可发行；2022年第一季度发行170万股，总收益4440万美元，佣金60万美元[107] - 2022年11月，公司将股票回购计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元回购额度[108] 受限股票单位授予情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别授予0.7百万股受限股票单位（RSUs）[111] 股权补偿费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认股权补偿费用450万美元和460万美元，其中分别资本化30万美元，截至2023年3月31日，公司有3370万美元与未归属股票补偿相关的未确认补偿费用，预计在约2.4年的加权平均期间内确认[130] 投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包括367个购物中心，总面积约6500万平方英尺可出租面积[140] 入住率情况 - 截至20

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度NAREIT FFO为$0.49每股,同比增长7.3% [26] - 全年新租赁平均租金为$19.08每平方英尺,同比增长37% [8] - 总租赁占用率达到93.8%,同比增长360个基点 [9] - 小型商铺租赁占用率达到89.2%,同比增长250个基点 [30] - 整体ABR每平方英尺达到$16.19,同比增长显著 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度同店NOI增长7.3%,FFO增长6.5% [12] - 基础租金增长贡献了510个基点的同店NOI增长 [26] - 辅助收入和百分比租金贡献了80个基点的同店NOI增长 [26] - 净费用报销贡献了240个基点的同店NOI增长 [26] - 不可收回收入减少了100个基点的同店NOI增长 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度建设占用率环比增长60个基点至90.2% [29] - 第四季度租赁占用率环比增长50个基点至93.8% [29] - 第四季度主力店租赁率环比增长50个基点至95.9% [30] - 第四季度小型商铺租赁率环比增长40个基点至89.2% [30] - 第四季度租赁与建设占用率差距为360个基点 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值计划,推动NOI和FFO强劲增长 [13] - 公司预计2023年同店NOI增长1.5%至3.5%,FFO增长$1.95至$2.03每股 [35][41] - 公司将继续进行资产回收,预计2023年将有$54.7百万已签约ABR开始生效 [15] - 公司将继续进行再投资,预计2023年将有$343百万再投资项目启动 [19] - 公司将继续进行资本回收,预计2023年将有$287百万资产出售 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司处于有利地位,能够在2023年及以后继续保持行业领先的增长和价值创造 [13] - 管理层认为公司拥有强大的团队和投资组合,能够应对市场波动 [13] - 管理层认为公司拥有低租金基础和强劲的租户需求,能够在2023年及以后继续表现优异 [13] - 管理层认为公司拥有灵活的资产负债表,能够支持其增长战略 [22] - 管理层认为公司将继续看到有吸引力的收购机会,但将保持纪律性 [23] 其他重要信息 - 公司预计2023年利息支出在$199百万至$201百万之间 [75] - 公司预计2023年G&A费用将与2022年持平 [76] - 公司预计2023年将有$115百万至$120百万的自由现金流用于再投资 [123] - 公司预计2023年将有76%的已签约但未生效ABR在年底前生效 [126] - 公司预计2023年将有$55百万的已签约但未生效ABR [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 2023年交易活动的预期 - 管理层预计2023年交易活动将增加,因为私人业主面临再租赁和再融资需求 [45][46] - 管理层预计将保持纪律性,专注于能够推动增长和价值创造的机会 [46] 问题: 2023年租赁活动的预期 - 管理层对2023年的租赁活动持乐观态度,认为需求仍然强劲 [47][48] - 管理层认为2023年的租赁活动将继续受益于强劲的租户需求和低租金基础 [49][50] 问题: 2023年指导的详细信息 - 管理层澄清2023年基础租金增长指导包括150个基点的破产影响,与75至110个基点的不可收回收入是分开的 [52][53] - 管理层预计2023年基础租金增长将受到合同租金增长和正租赁价差的推动 [56][61] 问题: 2023年占用率的预期 - 管理层预计2023年第一季度将出现季节性下降,但长期趋势仍然积极 [63][64] - 管理层认为2023年将有更多空间被回收,但需求强劲 [65][66][67] 问题: 宏观经济对租户需求的影响 - 管理层认为露天购物中心的需求仍然强劲,租户需求广泛 [69][70][71] - 管理层认为租户愿意为优质空间支付溢价 [71] 问题: 2023年利息支出和G&A的预期 - 管理层预计2023年利息支出在$199百万至$201百万之间 [74][75] - 管理层预计2023年G&A费用将与2022年持平 [74][76] 问题: 开发管道的预期 - 管理层预计2023年开发管道将继续保持强劲,预计将有$150百万至$200百万的项目启动 [77][78] - 管理层认为开发管道的收益率仍然具有吸引力 [78] 问题: 交易市场的现状 - 管理层认为交易市场正在逐步恢复,但买家和卖家仍在适应新的利率环境 [81][82] - 管理层认为私人业主面临再融资需求,这将为公司提供收购机会 [82] 问题: 资产负债表和杠杆目标 - 管理层预计将继续降低杠杆,目标为6倍EBITDA [88][92] - 管理层预计已签约但未生效ABR和自由现金流将有助于降低杠杆 [92][123] 问题: 未来潜在租户问题的预期 - 管理层认为已包含在指导中的潜在租户问题将带来正租赁价差 [99][100][101] - 管理层认为租户愿意为优质空间支付溢价 [101] 问题: 小型商铺占用率的预期 - 管理层认为小型商铺占用率还有200至300个基点的提升空间 [107][108] - 管理层认为小型商铺占用率的提升将显著推动NOI增长 [108][109][110][111] 问题: 医疗租户的需求 - 管理层认为医疗租户的需求强劲,这些租户通常具有强大的信用背景 [114][115][116][117][118][119] - 管理层认为医疗租户与现有租户组合互补,有助于推动流量 [119] 问题: 2023年TI的预期 - 管理层预计将继续保持纪律性,利用租户竞争推动净有效租金增长 [120][121] 问题: 亚马逊和克罗格/艾伯森的影响 - 管理层认为亚马逊暂停Fresh业务是谨慎的,但对WholeFoods持乐观态度 [122][123][124] - 管理层认为克罗格/艾伯森合并的监管过程将很长,对公司租户组合的影响有限 [125][126]

财务数据对比 - 2022年末总资产为8435930千美元，较2021年末的8377393千美元增长0.7%[124] - 2022年总负债为5570920千美元，较2021年末的5659047千美元下降1.6%[124] - 2022年总权益为2865010千美元，较2021年末的2718346千美元增长5.4%[124] - 2022年总营收为1218074千美元，较2021年的1152274千美元增长5.7%[126] - 2022年净收入为354193千美元，较2021年的270187千美元增长31.1%[126] - 2022年基本每股收益为1.18美元，2021年为0.91美元；摊薄每股收益2022年为1.17美元，2021年为0.90美元[127] - 2022年综合收益为375718千美元，较2021年的285571千美元增长31.6%[129] - 2022年公司支付普通股股息每股0.980美元，2021年为每股0.885美元，2020年为每股0.500美元[132] - 2022年发行普通股2706千股，2021年发行716千股，2020年发行287千股[132] - 2022年股权补偿费用为25185千美元，2021年为18597千美元，2020年为11895千美元[132] - 2022年净收入为354,193千美元，较2021年的270,187千美元增长约31.1%[134][138] - 2022年经营活动提供的净现金为566,382千美元，较2021年的552,239千美元增长约2.6%[134] - 2022年投资活动使用的净现金为462,453千美元，较2021年的331,005千美元增长约39.7%[134] - 2022年融资活动使用的净现金为380,413千美元，较2021年的293,578千美元增长约29.6%[134] - 截至2022年12月31日，总资产为8,435,003千美元，较2021年的8,362,235千美元增长约0.9%[136] - 截至2022年12月31日，总负债为5,570,920千美元，较2021年的5,659,047千美元下降约1.6%[136] - 2022年总营收为1,218,074千美元，较2021年的1,152,274千美元增长约5.7%[138] - 2022年总运营费用为779,471千美元，较2021年的732,292千美元增长约6.4%[138] - 2022年基本每股收益为1.18美元，较2021年的0.91美元增长约29.7%[139] - 2022年摊薄每股收益为1.17美元，较2021年的0.90美元增长约30%[139] - 2022年净收入为354,193千美元，2021年为270,187千美元，2020年为121,173千美元[141][144][146] - 2022年综合收益为375,718千美元，2021年为285,571千美元，2020年为102,658千美元[141] - 2022年经营活动提供的净现金为566,382千美元，2021年为552,239千美元，2020年为443,101千美元[146] - 2022年投资活动使用的净现金为462,453千美元，2021年为331,005千美元，2020年为167,249千美元[146] - 2022年融资活动使用的净现金为366,182千美元，2021年为298,722千美元，2020年提供的净现金为62,714千美元[146] - 2022年现金、现金等价物和受限现金期末余额为20,332千美元，2021年为282,585千美元，2020年为360,073千美元[146] - 2022年支付的利息净额为187,293千美元，2021年为191,048千美元，2020年为183,187千美元[146] - 2022年州和地方税支付为1,951千美元，2021年为1,652千美元，2020年为3,577千美元[146] 投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括373个购物中心，总面积约6600万平方英尺可租赁面积[148] - 公司拥有并运营美国最大的公开交易露天零售投资组合之一，按可租赁面积计算[148] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含373个购物中心，总面积约6600万平方英尺[154] - 截至2022年12月31日，公司按平均基本租金（ABR）计算的前三大租户为TJX公司、克罗格公司和伯灵顿商店公司[154] - 截至2022年12月31日，按ABR计算的前20大零售商拥有696份租约，租赁总面积1967.4697万平方英尺，占总租赁面积的29.8%，ABR总计23.1505万美元，占总ABR的24.7%[155] - 截至2022年12月31日，公司投资组合按州划分，佛罗里达州物业数量49个，可出租总面积8,404,624平方英尺，已计费比例92.6%，已出租比例95.7%，平均基本租金128,520美元[157] - 不同面积区间物业情况：≥35,000平方英尺的单元数量420个，可出租总面积23,857,818平方英尺，占比36.1%，已计费比例94.8%，已出租比例96.0%，平均基本租金223,991美元[159] - 公司投资组合物业总面积65,990,997平方英尺，整体已计费比例90.2%，已出租比例93.8%，平均基本租金总计944,490美元[157][159] - 面积≥10,000平方英尺的物业单元数量1,530个，可出租总面积45,129,619平方英尺，占比68.4%，已计费比例93.0%，已出租比例95.9%，平均基本租金487,233美元[159] - 面积<10,000平方英尺的物业单元数量7,299个，可出租总面积20,861,378平方英尺，占比31.6%，已计费比例84.2%，已出租比例89.2%，平均基本租金457,257美元[159] - 公司有286份租约，租赁可出租总面积为795,878，占比1.3%，在租平均基本租金每平方英尺为15.46美元，到期时为15.46美元；另有1,040份租约，租赁可出租总面积为5,349,850，占比8.6%，在租平均基本租金每平方英尺为14.17美元，到期时为14.17美元等多组租约数据[175] 房地产收购与会计处理 - 公司使用反向同类交换结构（反向1031交换）收购物业，相关物业由交换住宿产权持有人（EAT）持有，直至交换完成[151] - 公司拥有EAT 100%的股权，控制其关键经济活动，因此将EAT纳入合并报表[151][152] - EAT的资产主要包括租赁物业（房地产和无形资产）[152] - 房地产资产按历史成本减去累计折旧和摊销在合并资产负债表中确认[153] - 收购房地产运营物业时，管理层会评估收购的有形资产和可辨认无形资产及负债的公允价值[153] - 收购过程中产生的交易成本资本化计入资产价值[153] 合并报表相关 - 公司合并报表包括母公司、运营合伙企业及其全资子公司和有控制财务利益的实体，消除了所有公司间交易[162] - 公司合并可变利益实体（VIE）中被视为主要受益人的实体和非VIE的受控实体，对非主要受益的VIE和无控制财务利益的非VIE按权益法核算[163] 会计估计与假设 - 公认会计原则（GAAP）要求管理层对房地产减值、应收账款回收和可折旧年限等进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[165] 现金及等价物与受限现金 - 公司将原始期限三个月或更短的工具视为现金及现金等价物，存于主要金融机构，部分余额超FDIC保险覆盖，认为损失风险极小[166] - 受限现金指存入托管账户的现金，一般用于支付房地产税、债务服务、保险和未来资本支出等[167] 房地产折旧与保险 - 公司对房地产资产折旧，建筑物及土地改良折旧年限为20 - 40年，家具、固定装置和设备为5 - 10年，租户改良为相关租约期限或使用寿命中较短者[172] - 公司有全资附属的 captive 保险公司 Incap，为投资组合中的物业承保第一层一般责任保险[178] 普通股登记持有人 - 截至2023年2月1日，公司普通股的登记持有人数量为626人[184] 成本资本化与费用处理 - 公司将开发和重新开发房地产的某些成本资本化，包括施工前成本、建筑成本等，同时资本化相关利息费用[186] - 公司将执行租户租约和长期融资产生的直接成本资本化，并按直线法在相关租约或债务协议期限内摊销[187] 证券分类与计量 - 公司将可交易证券（债务证券）分类为可供出售证券，按公允价值计量[189] 租赁收入与费用确认 - 公司租赁收入按直线法在相关租约期限内确认，累计差额确认为递延租金[192] - 公司定期评估应收账款的可收回性，无法收回的应收账款减少租赁收入[196] - 公司作为承租人签订的协议，确认使用权资产和租赁负债，租赁费用按直线法在不可撤销租赁期限内确认[198] - 公司将租赁付款和公共区域费用报销作为一个租赁组件核算，水电费、保险费等非租赁组件也包含在内，这些金额计入运营费用[199] 股权奖励核算 - 公司按照ASC 718核算股权奖励，股权补偿费用计入一般及行政费用[200] REIT资格与税务 - 母公司选择符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，符合条件一般无需缴纳美国联邦所得税[201] - 若母公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦税，且后续四年可能无法重新获得资格，符合资格也需缴纳某些州和地方税等[202] 资产收购 - 2021年12月31日止年度，公司在单独交易中收购了相关资产[205] 前瞻性陈述风险 - 报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，包括经济变化、房地产市场状况、竞争等因素[15]