文章核心观点 - 电商发展使零售商意识到全渠道策略重要性，实体零售需求回升但新开发不足，零售租赁环境向好但成本影响收益，提高租户留存是关键，公司对购物中心REITs维持中性权重并精选相对赢家 [1][2] 电商对实体零售的影响 - 2000年代起电商兴起，曾被认为会导致实体零售消亡，但疫情后零售商发现全渠道策略的必要性 [1][2] - 2001 - 2023年美国电商销售额占比从超1%增至超15%，但实体店仍是最盈利的销售渠道 [2] - 以Target为例，线上销售占比从2019年的约9%增至2023年的18%，但97.4%的销售仍通过实体店完成，且2023年该比例高于2019年 [1] - “数字原生”零售商开始开设实体店，以增加销售渠道、降低成本等 [11] 实体零售市场供需情况 - 需求方面，2024年预计是实体零售店开业数量连续第三年超过关闭数量，零售租赁环境处于近年来最强水平，续租价差去年达两位数，未来租金有望保持增长 [1][4] - 供给方面，过去十年新零售开发乏力，2022和2023年行业仅开发0.3%的现有供应，预计未来仍将维持低水平，且过去五年约1.55亿平方英尺零售空间被拆除，实际供应可能萎缩 [12] 零售REITs收益情况 - 尽管租金增长强劲，但2023年利息费用大幅增加且2024年将继续上升，“经常性”资本支出居高不下，导致调整后运营资金（AFFO）每股增长受限 [1] - 零售REITs常强调新租约的毛租金水平，却未提及相关成本，降低经常性资本支出的关键是提高现有租户留存率 [1] 租户相关情况 - 以Bed Bath为例，其租金低于市场水平，破产后房东能以25 - 30%以上的租金涨幅重新出租，但新租户装修期间（12 - 18个月）会造成租金损失，2024年仍将是不利因素 [5] - 提高现有租户留存率是应对挑战的可行途径，续租虽租金涨幅小，但无租户空置期，经纪佣金低，租户装修预算支出少，净有效租金涨幅可能更高 [15] 行业案例分析 - Brixmor（BRX）过去十年升级和重新定位全国购物中心组合，物业数量从518个减至359个，多项指标改善，平均租金自2015年以来上涨34%，但股价低于2015年底，市场未充分认识其努力 [13] 投资策略 - 公司对购物中心REITs维持与RMZ一致的权重，采用“精准射击”方法选择相对赢家 [1] - 投资关注因素包括：布局全国增长最快的地区，如阳光地带；专注于高收入郊区的必需型购物中心；有高回报的再开发项目及支持投资的资产负债表 [17] - 截至5月31日，公司对购物中心REITs略低配，因预计经常性资本支出将维持高位，零售REITs现金流增长不足 [18]

房地产周期机制 - 房地产具有内在的周期性，其反馈机制通过供需关系调节市场表现 当某种物业类型表现不佳时，开发活动减少，供应相对需求下降，从而改善基本面并恢复盈利能力 [2] - 当市场过热时，盈利能力的提升会刺激开发活动，导致供应过剩，进而冷却市场基本面 [3] - 这些反馈机制通过开发或减少开发来维持市场平衡，使房地产表现通常保持在一定的盈利区间内 [4] 公寓市场的反馈机制 - 疫情后，由于家庭形成、住房拥有成本高企和就业市场强劲，公寓需求激增，需求曲线向右移动 [4] - 在价格不变的情况下，公寓需求增加，供应曲线基本不变，但需求曲线的移动导致均衡价格上升，刺激更多开发活动 [5] - 开发商积极进入市场，部分子市场的开发量达到现有供应的10%，这种新开发是维持市场平衡的反馈机制 [5] - 疫情后需求激增使租金从1200美元以下上涨至1400美元以上，随后2023年开始的供应增加缓和了租金增长，公寓市场恢复均衡，进入相对正常的盈利增长环境 [6] 购物中心的现状与前景 - 购物中心在过去15年几乎没有新开发，需求最终赶上并超过了现有供应 目前购物中心租金增长率达到20%-40%，通常这种租金增长会触发开发反馈机制，但当前市场情况不同 [7] - 由于高利率环境，开发购物中心所需的资本化率至少为8%，而当前租金水平低且建筑成本高，开发活动几乎不可行 [9] - 即使租金增长20%-40%，新开发的净营业收入（NOI）收益率仍无法达到要求的回报率，因此租金需要进一步上涨才能触发反馈机制 [10] - 建造同等质量和位置的购物中心的平均成本为每平方英尺300至500美元，NOI利润率约为70%，要达到8%的开发收益率，租金需要达到每平方英尺34至57美元 [11][12] - 目前购物中心REIT的平均租金为每平方英尺19.42美元，远低于开发所需的租金水平，因此开发反馈机制尚未启动 [14] - 需求曲线向右移动，均衡租金上升，但供应不太可能增加，除非租金进一步上涨 假设需求保持稳定，购物中心租金可能还有大幅增长空间 [15] 购物中心的历史背景 - 购物中心自金融危机以来一直处于困境 2005-2007年过度开发，金融危机后需求远低于现有供应水平 [16] - 经济复苏后需求回升，但电子商务的兴起进一步削弱了实体店的需求，导致购物中心供过于求 [17] - 由于供过于求，租金未能跟上建筑成本的通胀，租金水平保持在每平方英尺150至200美元 [18] - 2022年以来需求回升，购物中心REIT的入住率达到94.8%，接近满租状态，租户开始竞争空间，租金快速上涨 [18][19] 购物中心的未来展望 - 住宅市场价格远高于建筑成本，开发商通过大量开发活动使价格趋于正常化 而购物中心由于开发不可行，租金可能再上涨50%以上才能触发反馈机制 [20] - 现有购物中心将受益于租金上涨，因为开发活动不可行，现有资产将独占利润 [21] - 现有空间的再开发非常有利可图，许多REIT报告的再开发内部收益率（IRR）达到20%以上 [22] - 私募股权希望通过收购现有资产进入该行业，J P Morgan REIT以4800万美元（约每平方英尺480美元）收购了皇后区的一个购物中心 [23] - 未来几个月和几年内，租金将继续大幅上涨，许多被低估的REIT将被收购 购物中心REIT行业的平均企业价值为每平方英尺233美元，而资产价值接近350美元 [24]

公司融资活动 - Brixmor Property Group Inc 的运营合伙企业 Brixmor Operating Partnership LP 宣布发行 4 亿美元本金总额的 5.750% 高级票据，票据将于 2035 年到期，发行价格为面值的 99.222%，票面利率为 5.750%，利息每半年支付一次，首次支付日期为 2024 年 8 月 15 日 [1] - 此次发行预计将于 2024 年 5 月 28 日完成，具体取决于常规交割条件的满足情况 [1] - 运营合伙企业计划将此次发行的净收益用于一般公司用途，包括偿还债务 [2] - Wells Fargo Securities LLC、BofA Securities Inc、RBC Capital Markets LLC 和 Scotia Capital (USA) Inc 担任此次发行的联合账簿管理人 [2] 公司背景信息 - Brixmor Property Group Inc 是一家房地产投资信托基金 (REIT)，拥有并运营高质量的全美露天购物中心组合，其 359 个零售中心包括约 6400 万平方英尺的优质零售空间，位于成熟的贸易区 [5] - 公司致力于拥有和运营反映其愿景“成为我们所服务社区的中心”的购物中心，这些购物中心是各种繁荣的全国性、区域性和本地零售商的所在地 [5] - Brixmor 是超过 5000 家零售商的骄傲房地产合作伙伴，包括 The TJX Companies、The Kroger Co、Publix Super Markets 和 Ross Stores [5]

文章核心观点 Brixmor Property Group宣布James M. Taylor Jr.将于2024年5月20日结束病假，重新担任公司首席执行官兼总裁，现任临时首席执行官兼总裁Brian T. Finnegan将继续担任高级执行副总裁兼首席运营官 [1][2] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托基金，拥有并运营全国性露天购物中心组合，359个零售中心约6400万平方英尺优质零售空间，与超5000家零售商合作 [4] - 公司通过美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播及公司网站“投资者”页面发布重要信息，也会用社交媒体与投资者和公众沟通 [5] 联系方式 - 更多信息访问https://www.brixmor.com [3] - 可在LinkedIn、Facebook、Instagram和YouTube上关注公司 [3]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了5.9%的同店NOI增长,并提高了2024年的同店NOI和NAREIT FFO指引 [8][15][19] - 公司在第一季度实现了多项记录,包括总体、主力店和小店的租赁率分别达到95.1%、97.3%和90.5% [9] - 新增小店租金超过每平方英尺30美元,创下新高,反映了公司中心改善和强劲的零售租赁环境 [10] - 新租赁和续租租金上涨分别达到20%和40% [10] - 第一季度的退租率创下历史新低,租赁续签率超过89% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度新增和续租了294份租约,涉及130万平方英尺,其中包括70万平方英尺的新租约 [9] - 公司新增了3家主力店,现有80%的基础租金来自于主力店中心 [9] - 公司还引入了包括Ulta Beauty、Ross Dress for Less、Chipotle、Chick-fil-A和JD Sports在内的优质零售商 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在东南部、南加州和休斯顿等市场看到了强劲的需求和有限的供给 [137] - 即使在东北部和中西部,公司也继续看到非常强劲的需求 [137] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎和耐心的外部增长策略,专注于自身的内部增长 [26][27][31] - 公司通过集群策略在多个市场进行收购,如长岛、西南佛罗里达、南加州等 [12][28][29] - 公司认为无论Kroger和Albertsons的并购结果如何,公司的业务都将受益 [123][124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对零售租赁市场的强劲需求和有限供给表示乐观 [34][35][36][137] - 公司对自身的内部增长前景感到乐观,预计2024年同店NOI增长3.5%-4.25% [11][18][19] - 公司对租金收回和租赁续签率的改善趋势感到鼓舞 [10][49][84] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Samir Khanal 提问** 询问公司对坏账准备的假设 [22][23][24][25] **Brian Finnegan 和 Steven Gallagher 回答** 公司对坏账准备的假设较为谨慎,但随着租户基础的改善,公司对此持乐观态度 [23][24][25] 问题2 **Todd Thomas 提问** 询问公司在租赁环境强劲的背景下,是否看到资本市场波动和利率上升对租户需求产生影响 [34][35][36][37] **Brian Finnegan 回答** 公司没有看到租户需求受到显著影响,主要由于供给有限以及公司引入的优质零售商持续表现良好 [35][36][37] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司是否在租赁合同中寻求提升现金利润率的方式 [45][46][47][48][49] **Brian Finnegan 回答** 公司在租赁合同中采取了多种措施,如调整CAM条款、取消租金上限、推行固定CAM费率等,以提升现金利润率 [47][48][49]

项目概述 - Live! at The Pointe Orlando 是一个占地73,000平方英尺的餐饮和娱乐目的地，位于奥兰多的国际大道，毗邻奥兰治县会议中心，预计将于2024年秋季开业 [1][2] - 该项目将提供无与伦比的餐饮、社交、夜生活和特别活动体验，为当地居民和游客营造独特的街区派对氛围 [2] - 项目包括37,000平方英尺的户外聚集空间，以及多个室内外餐饮和娱乐场所，围绕一个名为LIVE! PLAZA的户外广场展开 [5] 新增场所 - HOUNDSMEN ENGLISH LOUNGE：一个4,800平方英尺的英式风格鸡尾酒廊，提供精心调制的饮品和高端氛围 [6] - SHARK BAR：一个4,600平方英尺的复古冲浪主题酒吧，提供派对氛围和特色饮品 [7] - SPORTS & SOCIAL：一个11,700平方英尺的两层体育主题餐厅和酒吧，配备先进的LED显示屏和多种社交游戏 [10][11][12] - PBR COWBOY BAR：一个8,400平方英尺的西部牛仔主题酒吧，设有机械牛和私人VIP包厢，提供乡村音乐和特别活动 [13] 公司背景 - The Cordish Companies 是一家拥有百年历史的家族企业，专注于游戏、商业地产、娱乐区、体育开发、酒店、住宅、餐厅和私募股权等领域 [18] - 公司旗下的Live!品牌每年吸引超过5500万游客，覆盖全美多个知名娱乐目的地，包括费城、亚特兰大、纳什维尔等地 [3] - 公司在佛罗里达州有丰富的开发经验，曾与塞米诺尔部落合作开发Hard Rock酒店和赌场，并在迈阿密和庞帕诺海滩开发了多个大型项目 [4] 合作伙伴 - Brixmor Property Group 是Pointe Orlando的所有者和运营商，拥有359个零售中心，总面积约6400万平方英尺，合作伙伴包括TJX、Kroger、Publix等知名零售商 [21] 招聘与活动 - Live! at The Pointe Orlando 正在招聘300多名团队成员，提供全职和兼职职位，并提供有竞争力的薪酬和职业发展机会 [14] - 项目还提供私人活动场地，可容纳10至4000人，适合举办各种规模的聚会和活动 [15][16]

财务表现 - 公司2024年第一季度营收为3.2024亿美元 同比增长2.8% [1] - 每股收益(EPS)为0.54美元 去年同期为0.37美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期1.26% 共识预期为3.1625亿美元 [2] - 每股收益超出Zacks共识预期5.88% 共识预期为0.51美元 [2] 关键指标 - 租金收入为3.1949亿美元 超出分析师平均预期3.1465亿美元 同比增长2.7% [5] - 其他收入为75万美元 超出分析师平均预期53万美元 同比大幅增长139.5% [5] - 归属于普通股股东的稀释后收益为0.29美元 超出分析师平均预期0.22美元 [6] 市场表现 - 公司股价在过去一个月下跌7.4% 同期标普500指数下跌2% [7] - 公司目前Zacks评级为4级(卖出) 表明短期内可能表现不及大盘 [8]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为8644214千美元，较2023年12月31日的8332716千美元增长3.74%[206] - 截至2024年3月31日，公司总负债为5785240千美元，较2023年12月31日的5482415千美元增长5.52%[206] - 截至2024年3月31日，公司总权益为2858974千美元，较2023年12月31日的2850301千美元增长0.30%[206] - 2024年第一季度，公司支付的利息净额为49384千美元，较2023年同期的50250千美元下降1.72%[208] - 2024年第一季度，公司向合作伙伴分配83851千美元，较2023年同期的78397千美元增长7%[206][211] - 2024年第一季度，公司股权薪酬费用为3781千美元，较2023年同期的4518千美元下降16.31%[211] - 2024年第一季度，公司其他综合收益为12226千美元，而2023年同期为其他综合损失3731千美元[211] - 2024年第一季度，公司回购OP单位12962千美元，较2023年同期的11229千美元增长15.43%[211] - 2024年第一季度，公司净收入为88905千美元，较2023年同期的112246千美元下降20.8%[211] - 2024年第一季度总营收为3.20241亿美元，2023年同期为3.11444亿美元，同比增长2.82%[230][233] - 2024年第一季度净收入为8890.5万美元，2023年同期为1.12246亿美元，同比下降20.8%[230][233] - 2024年第一季度每股基本和摊薄净收入均为0.29美元，2023年同期均为0.37美元[230] - 2024年第一季度现金支付利息净额为4938.4万美元，2023年同期为5025万美元[235] - 2024年第一季度低于市场租赁增值收入净额为240万美元，2023年同期为340万美元[244] - 2024年第一季度与现有租赁价值相关的摊销费用为330万美元，2023年同期为450万美元[244] - 公司估计未来十二个月将从累计其他综合收益（损失）中重新分类830万美元以减少利息费用[250] - 2024年和2023年第一季度净收入分别为88,905千美元和112,246千美元，经营活动提供的净现金分别为128,516千美元和135,054千美元[261] - 2024年和2023年第一季度投资活动提供（使用）的净现金分别为 - 9,179千美元和48,485千美元，融资活动提供（使用）的净现金分别为280,170千美元和 - 169,369千美元[261] - 2024年和2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金的净变化分别为399,507千美元和14,170千美元，期末金额分别为418,411千美元和35,429千美元[261] - 2024年和2023年第一季度综合收入分别为101,131千美元和108,515千美元[263] - 2024年和2023年第一季度利率互换的未实现收益（损失）净额分别为12,129千美元和 - 3,988千美元[279] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司应计利息分别为4820万美元和4710万美元[282] - 2024年和2023年第一季度，公司董事会分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.2725美元和0.2600美元；截至2024年3月31日和2023年12月31日，已宣布但未支付的普通股股息和OP单位分配分别为8510万美元和8570万美元[291] - 2024年第一季度，公司经营活动提供的净现金比2023年同期减少650万美元[87][88] - 2024年第一季度，公司投资活动提供（使用）的净现金比2023年同期减少5770万美元[87][89] - 2024年第一季度，公司融资活动提供的净现金为2.8017亿美元，而2023年同期为使用1.69369亿美元，同比增加4.49539亿美元[87] - 2024年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为4.18411亿美元，较2023年同期的3542.9万美元增加3.82982亿美元[87] - 2024年第一季度折旧和摊销较2023年同期增加350万美元，主要因资本支出增加及租户搬离加速折旧摊销，部分被净交易活动减少的130万美元抵消[96] - 2024年和2023年第一季度，资本化的建设补偿成本分别为490万美元和460万美元，租赁法律成本分别为100万美元和140万美元，租赁佣金成本分别为210万美元和220万美元[97] - 2024年第一季度股息和利息较2023年同期增加390万美元，主要因现金及现金等价物余额增加和加权平均利率上升带来利息收入增加[98] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司经营活动提供的净现金分别为12851.6万美元和13505.4万美元，投资活动使用的净现金分别为917.9万美元和4848.5万美元，融资活动提供的净现金分别为27957.5万美元和 - 16844.2万美元[109] - 2024年第一季度公司融资活动提供的净现金较2023年同期增加4.495亿美元，主要因债务借款净额增加4.587亿美元，部分被向普通股股东分配增加380万美元、递延融资和债务清偿成本增加370万美元、普通股回购增加170万美元抵消[113] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司净收入分别为8890.5万美元和1.12246亿美元，Nareit FFO分别为1.63436亿美元和1.51626亿美元，Nareit FFO摊薄后每股分别为0.54美元和0.50美元[117] - 2024年3月31日净收入为88,905千美元，2023年为112,246千美元[119] - 2024年非同一物业NOI为(2,092)千美元，2023年为(4,757)千美元[119] - 2024年租赁终止费用为(390)千美元，2023年为(2,269)千美元[119] - 2024年直线租金收入净额为(7,555)千美元，2023年为(4,001)千美元[119] - 2024年低于市场租赁增值净额为(1,724)千美元，2023年为(2,668)千美元[119] - 2024年直线土地租金费用净额为(5)千美元，2023年为(9)千美元[119] - 2024年折旧和摊销为91,218千美元，2023年为87,741千美元[119] - 2023年房地产资产减值为1,100千美元，2024年无此项[119] - 2024年一般及行政费用为28,491千美元，2023年为29,172千美元[119] - 2024年同一物业NOI为229,910千美元，2023年为217,157千美元[119] 房地产相关数据关键指标变化 - 2024年3月31日，房地产净值为7736573千美元，较2023年12月31日的7796907千美元下降0.77%[206] - 2024年第一季度处置三个购物中心，总净收益6720万美元，总收益1500万美元[241] - 2024年3月31日土地价值为17.79318亿美元，2023年12月31日为17.94011亿美元[243] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司与低于市场租金的租赁相关的无形资产负债分别为3.283亿美元和3.298亿美元，累计增值分别为2.484亿美元和2.472亿美元[271] - 2023年第一季度，The Manchester Collection - Crossroads物业减值费用为1100千美元[273] - 2024年第一季度公司处置三个购物中心，净收益6720万美元，解决先前处置资产的或有事项，净收益10万美元；2023年第一季度处置六个购物中心和两个部分购物中心，净收益1.197亿美元[112] 债务相关数据 - 公司2024 - 2028年及以后的债务到期金额分别为300,352美元、700,000美元、607,542美元、900,000美元、357,708美元和2,453,203美元，总债务到期金额为5,318,805美元，净债务义务为5,311,444美元[255] - 截至2024年3月31日，公司遵守无担保债务协议中的各项财务契约[254] - 截至2024年3月31日，公司无担保票据的加权平均票面利率为3.85%[281] - 2024年1月12日，运营合伙企业发行了4亿美元本金总额、利率为5.500%、2034年到期的高级票据，发行价为面值的99.816%[281] - 2023年4月、11月和12月，公司分别签订了名义金额为2亿美元、3亿美元和1.5亿美元的利率互换协议[277] - 截至2025年3月31日的12个月及之后，公司合同义务支出分别为12.083亿美元和51.172亿美元，包括债务到期、利息支付和经营租赁等[103] 公司业务其他相关信息 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括359个购物中心，总可租赁面积约6400万平方英尺[265] - 2022年11月，公司续签了最高4亿美元的股票回购计划，截至2024年3月31日，该计划还有4亿美元的可用回购额度[290] - 2024年第一季度和2023年全年，假设达到目标绩效水平，公司授予的受限股票单位（RSU）总数均为70万个，归属期为1至5年[292] - 截至2024年3月31日，公司可用流动性为16.7亿美元，包括12.5亿美元循环信贷额度和4.184亿美元现金及现金等价物和受限现金[101] - 截至2024年3月31日，公司有45个在建项目，预计总成本4.31亿美元，已发生2.163亿美元，未来还有超7亿美元的潜在资本投资项目[111]

财报统计期 - 财报统计期为截至2024年3月31日的三个月[2][8] 物业数量与组合 - 公司投资组合中总物业数量为359处，较截至2022年12月31日的12个月的362处有所减少[14] - 纳入同一物业净营业收入（Same Property NOI）分析的收购物业排除数量为1处，较截至2022年12月31日的12个月的8处大幅减少[14] - 同一物业净营业收入（Same Property NOI）分析的额外排除数量为3处，较截至2022年12月31日的12个月的9处减少[14] - 同一物业净营业收入（Same Property NOI）池中的物业数量为355处，较截至2022年12月31日的12个月的345处增加[14] - 截至2024年3月31日，物业数量为359处，计费比例为90.6%，出租比例为95.1%，每平方英尺平均基本租金为17.12美元[16] - 截至2024年3月31日，公司共有8566个单元，总可出租面积（GLA）为63870524平方英尺，出租率为95.1%，平均基本租金（ABR）为978178美元，每平方英尺ABR为17.12美元[100] - 面积≥35000平方英尺的单元有397个，GLA为22531193平方英尺，占比35.3%，出租率98.2%，ABR为222120美元，占比22.7%，每平方英尺ABR为11.42美元[100] - 面积＜5000平方英尺的单元有5979个，GLA为12839578平方英尺，占比20.1%，出租率89.6%，ABR为338495美元，占比34.6%，每平方英尺ABR为30.42美元[100] - 面积≥10000平方英尺的单元GLA占比68.0%，出租率97.3%，ABR占比50.7%，每平方英尺ABR为12.61美元；面积＜10000平方英尺的单元GLA占比32.0%，出租率90.5%，ABR占比49.3%，每平方英尺ABR为27.03美元[100] - 按ABR排名前10的CBSAs共有164处房产，总可出租面积28073895平方英尺，ABR为470064美元[111] - 按ABR排名前20的CBSAs共有215处房产，总可出租面积37793685平方英尺，ABR为627555美元[111] - 纽约 - 纽瓦克 - 泽西市CBSA排名第1，有26处房产，GLA为3208651平方英尺，ABR为69268美元[111] - 费城 - 卡姆登 - 威尔明顿CBSA排名第8，有22处房产，GLA为4003813平方英尺，ABR为72979美元[111] - 按ABR排名前10的CBSAs房产数量占比44.7%，GLA占比44.0%，ABR占比47.6%[111] - 按ABR排名前20的CBSAs房产数量占比58.5%，GLA占比59.3%，ABR占比63.8%[111] - 最大的354个CBSAs物业数量为354个，总可出租面积（GLA）为63,543,443平方英尺，开单比例为90.7%，出租比例为95.2%，平均基本租金（ABR）为974,701美元，ABR每平方英尺为17.14美元[113] - 其他CBSAs物业数量为5个，总可出租面积为327,081平方英尺，开单比例为82.2%，出租比例为85.1%，平均基本租金为3,477美元，ABR每平方英尺为12.71美元[113] - 公司物业总数为359个，总可出租面积为63,870,524平方英尺，开单比例为90.6%，出租比例为95.1%，平均基本租金为978,178美元，ABR每平方英尺为17.12美元[113] - 萨克拉门托 - 罗斯维尔 - 福尔瑟姆（Sacramento - Roseville - Folsom）物业数量1个，GLA为79,413平方英尺，开单比例16.4%，出租比例100.0%，ABR为2,886美元，ABR每平方英尺36.34美元[113] - 罗阿诺克（Roanoke）物业数量2个，GLA为311,149平方英尺，开单比例97.8%，出租比例99.2%，ABR为2,861美元，ABR每平方英尺11.46美元[113] - 哥伦布（Columbus, OH）物业数量2个，GLA为276,504平方英尺，开单比例87.0%，出租比例91.6%，ABR为2,791美元，ABR每平方英尺11.38美元[113] - 埃尔克哈特 - 戈申（Elkhart - Goshen）物业数量1个，GLA为214,067平方英尺，开单比例98.0%，出租比例98.0%，ABR为2,769美元，ABR每平方英尺13.20美元[113] - 康科德（Concord）物业数量1个，GLA为196,542平方英尺，开单比例100.0%，出租比例100.0%，ABR为2,728美元，ABR每平方英尺14.64美元[113] - 德卢斯（Duluth）物业数量1个，GLA为183,105平方英尺，开单比例95.1%，出租比例100.0%，ABR为2,688美元，ABR每平方英尺14.68美元[113] - 布里奇波特 - 斯坦福德 - 诺沃克（Bridgeport - Stamford - Norwalk）物业数量1个，GLA为161,075平方英尺，开单比例95.5%，出租比例95.5%，ABR为2,613美元，ABR每平方英尺17.00美元[113] - 截至2024年3月31日，公司物业数量359处，总可租面积63870524平方英尺，较2023年12月31日有所减少[125] - 按2023年人口排名前50的美国CBSAs区域，公司有250处物业，GLA为44,024,009平方英尺，占总物业数量的69.6%、总GLA的68.9%、总ABR的71.7%，已出租比例94.9%，ABR为700,875千美元，每平方英尺ABR为17.79美元[136] - 最大的295处房产总可出租面积为53,541,913，账单百分比为90.6%，出租百分比为95.4%，平均基本租金为847,866，每平方英尺平均基本租金为17.65[153] - 孟菲斯房产数量1处，可出租面积649,252，账单百分比95.7%，出租百分比95.7%，平均基本租金9,839，每平方英尺平均基本租金16.67[153] - 克利夫兰 - 伊利里亚房产数量3处，可出租面积803,543，账单百分比88.9%，出租百分比91.6%，平均基本租金9,643，每平方英尺平均基本租金13.19[153] - 杰克逊维尔房产数量3处，可出租面积695,151，账单百分比96.0%，出租百分比96.6%，平均基本租金8,375，每平方英尺平均基本租金13.02[153] - 印第安纳波利斯 - 卡梅尔 - 安德森房产数量2处，可出租面积715,057，账单百分比94.2%，出租百分比95.1%，平均基本租金8,301，每平方英尺平均基本租金12.39[153] - 路易斯维尔/杰斐逊县房产数量4处，可出租面积699,917，账单百分比91.0%，出租百分比97.6%，平均基本租金8,040，每平方英尺平均基本租金12.09[153] - 哈特福德 - 东康涅狄格房产数量3处，可出租面积570,969，账单百分比88.4%，出租百分比90.1%，平均基本租金7,495，每平方英尺平均基本租金15.06[153] - 伍斯特房产数量3处，可出租面积513,394，账单百分比88.6%，出租百分比97.9%，平均基本租金6,952，每平方英尺平均基本租金16.48[153] - 斯克兰顿 - 威尔克斯 - 巴里房产数量2处，可出租面积618,795，账单百分比99.5%，出租百分比99.5%，平均基本租金6,535，每平方英尺平均基本租金24.09[153] - 密尔沃基 - 沃基肖房产数量3处，可出租面积520,125，账单百分比93.1%，出租百分比98.5%，平均基本租金6,494，每平方英尺平均基本租金12.67[153] 财务指标 - 截至2024年3月31日，NOI利润率为74.7%，同物业NOI表现为5.9%，固定费用覆盖率年化值为4.2x，过去十二个月为4.3x[16] - 截至2024年3月31日，普通股流通股数为301,299股[16] - 2024年第一季度收购总价为0美元，处置总价为68,960美元[16] - 2024年Nareit摊薄后每股FFO指引为2.08 - 2.11美元，同物业NOI表现指引为3.50% - 4.25%[16] - 截至2024年3月31日，总资产为8,644,214美元，总负债为5,785,240美元，总权益为2,858,974美元[18] - 2024年第一季度净收入为88,905美元，EBITDA为232,322美元，EBITDAre为217,180美元，调整后EBITDA为217,225美元，现金调整后EBITDA为207,941美元[19][21] - 2024年第一季度运营成本为37,157美元，房地产税为41,408美元，折旧和摊销为91,218美元，一般及行政费用为28,491美元，总运营费用为198,274美元[19] - 2024年第一季度利息费用为51,488美元，联邦和州税为711美元[21] - 2024年第一季度直线租金收入净额为 - 7,555美元，低于市场租赁的增值净额为 - 1,724美元，直线地面租金费用净额为 - 5美元，总调整额为 - 9,284美元[21] - 2024年第一季度净营业收入为232,002千美元，2023年同期为221,914千美元[25] - 2024年第一季度NOI利润率为74.7%，费用回收率为92.0%；2023年同期分别为73.4%和89.2%[25] - 2024年第一季度总租金收入为319,489千美元，2023年同期为311,130千美元[25] - 2024年第一季度总利息费用为51,488千美元，2023年同期为48,680千美元[25] - 同期同店NOI为229,910千美元，较2023年增长5.9%[26] - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物和受限现金为418,411千美元，2023年为18,904千美元[30] - 2024年3月31日，债务总额为5,318,805千美元，加权平均票面利率为3.86%[31] - 2024年3月31日，杠杆比率为35.0%，低于60%的上限；固定费用覆盖率为4.3x，高于1.5x的下限[33] - 2024年到期债务为300,352千美元，加权平均票面利率为3.65%[31] - 截至2024年4月29日，惠誉评级为BBB稳定，穆迪评级为Baa3正面，标普评级为BBB稳定[30] - 2024年第一季度总营收320,241美元，2023年同期为311,444美元；净收入88,905美元，2023年同期为112,246美元；摊薄后每股净收入0.29美元，2023年同期为0.37美元[40] - 2024年第一季度NOI为232,002美元，2023年同期为221,914美元；EBITDA为232,322美元，2023年同期为249,377美元[40] - 2024年第一季度Nareit FFO为163,436美元，2023年同期为151,626美元；摊薄后每股Nareit FFO为0.54美元，2023年同期为0.50美元[40] - 2024年第一季度股息支付率为50.2%，2023年同期为51.5%[40] - 2024年第一季度租金收入319,489美元，2023年同期为311,130美元；其他收入752美元，2023年同期为314美元[44] - 2024年第一季度NOI利润率为74.8%，2023年同期为73.6%；费用回收率为92.3%，2023年同期为89.9%[49] - 2024年第一季度同店NOI为229,910美元，2023年同期为217,157美元[51] - 2024年第一季度增值资本支出总计42,781美元，2023年同期为43,547美元[52] - 2024年3月31日递延费用和预付费用净额为165,625美元，2023年12月31日为164,061美元[47] - 2024年3月31日应付账款、应计费用和其他负债总计473,796美元，2023年12月31日为548,890美元[47

公司管理变动 - Brixmor Property Group Inc.宣布首席执行官和总裁James M. Taylor Jr.因健康原因暂时请假[1] - 公司董事会任命Brian T. Finnegan暂时担任首席执行官和总裁[1] - 公司董事会对Brian的临时任命表示满意，相信他和资深管理团队将继续执行公司的业务计划[2] 公司业务概况 - Brixmor Property Group Inc.是一家房地产投资信托公司，拥有和经营着高质量的全国性露天购物中心[3] 公司信息披露 - 公司通过SEC文件、新闻发布会和网站等渠道向投资者公布重要信息[4] - 公司在社交媒体上与投资者和公众沟通，鼓励关注公司网站和社交媒体渠道发布的信息[4] 前瞻性声明提醒 - 公司在新闻稿中使用了安全港语言，包含了前瞻性声明，提醒投资者注意风险和不确定性[5] - 公司强调前瞻性声明仅代表发布日期的看法，不承诺公开更新或审查前瞻性声明[6]