公司财务指标 - 公司财务摘要包括合并资产负债表、合并损益表、EBITDA及其与债务净额的调节、资金来源(FFO)等[6] - 公司非GAAP财务指标包括EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDA、现金调整后EBITDA、净负债与调整后EBITDA比率等[8] - 总收入为3.16亿美元，同比增长1.9%[14] - 净收入为7,012.5万美元，同比增长24.3%[14] - 每股摊薄净收益为0.23美元，同比增长21.1%[14] - 资产负债表中现金及现金等价物为4.74亿美元[23] - 资产负债表中总资产为87.31亿美元[23] - 资产负债表中净资产为54.91亿美元[23] - 经调整EBITDA为4.369亿美元，同比增长8.1%[37][38] - 每股摊薄NAREIT FFO为1.08美元，同比增长5.9%[45] - 每股股息为0.545美元，派息率为50.2%[48] - 净负债率为5.6倍[41] - 现金及受限现金为4.75亿美元[40] 公司核心经营指标 - 公司核心指标包括租赁面积、租赁率、租金收入、运营收益(NOI)等[6,10] - 同店销售净营业收益同比增长5.5%[15] - 新租赁租金上涨50.2%，续租及选择权租金上涨27.7%[19] - 2024年全年Nareit FFO预测为每股2.11-2.14美元[20] - 2024年全年同店销售净营业收益预测增长4.25%-5.00%[20] - 公司总收入为6.359亿美元，同比增长4.7%[29] - 租金收入为6.351亿美元，同比增长4.7%[29] - 公司营业收入为6.35亿美元，同比增长4.8%[55] - 净运营收入为4.64亿美元，同比增长4.8%[55] - 净运营收入率为75.3%，同比提高1.9个百分点[55,60] - 费用回收率为92.7%，同比提高3.7个百分点[55,60] - 同店销售净运营收入增长5.7%[57,59,61] - 同店销售基础租金增长3.8%[61] - 租赁相关及维修资本支出为6,897.2万美元[64,65] 公司投资活动 - 公司投资活动包括收购、处置、改造等[17,18,19,20,21,23] - 公司在2024年第二季度完成了1项收购,收购价格为1,725万美元[81,82] - 公司在2024年第一季度和第二季度共完成了4项出售,总出售价格为6,930.5万美元[85] - 公司正在进行18个重新定位主要租户的项目,预计总成本4,185万美元,预计收益率为12%[87,89] - 公司正在进行8个新的出租空间开发项目,预计总成本1,925万美元,预计收益率为11%[92,94] - 公司正在进行多个大型和小型改造项目,包括购物中心的改造、密集开发和重新定位等[108][109] - 公司还确定了多个潜在的未来再投资机会,正处于初步规划阶段[111][113] 公司资产组合 - 公司资产组合包括不同类型租户、地理分布等[26,27,28,32,35] - 公司拥有360个物业,总建筑面积63,750,978平方英尺[118] - 总体出租率为95.4%,其中10,000平方英尺及以上的物业出租率为97.5%[118] - 平均每平方英尺租金为17.26美元,其中35,000平方英尺及以上的物业平均每平方英尺租金为11.47美元[120] - 公司总收入为987,681千美元，其中必需品和其他租户占33%，餐厅、个人服务等其他租户占67%[127] - 前40大零售商占公司总租赁面积的38.5%和总租金收入的33.1%[131] - 前10大零售商包括TJX公司、Kroger、Burlington、Dollar Tree等，占总租赁面积的21.3%和总租金收入的16.7%[131] - 公司租赁面积中国家/区域性和本地租户占32.1%，必需品和其他租户占67.9%[124] - 公司租金收入中国家/区域性和本地租户占32.1%，必需品和其他租户占67.9%[124] - 公司租赁面积中大型商铺和小型商铺分别占21.3%和30.9%[128] - 公司租金收入中大型商铺和小型商铺分别占16.7%和24.3%[128] 公司租赁情况 - 公司租赁情况包括新租赁、续租、租赁到期等[29,30,31] - 公司在过去12个月内共签订了1,563份新租约、续租和选择权租约,总租赁面积为10,382,841平方英尺,总年度基本租金为184,752,000美元,平均每平方英尺租金为17.79美元[133] - 在过去12个月内,公司签订了1,347份新租约和续租,总租赁面积为6,245,196平方英尺,总年度基本租金为135,124,000美元,平均每平方英尺租金为21.64美元[133] - 在过去12个月内,公司签订了551份新租约,总租赁面积为2,900,961平方英尺,总年度基本租金为64,249,000美元,平均每平方英尺租金为22.15美元[133] - 在过去12个月内,公司签订了796份续租,总租赁面积为3,344,235平方英尺,总年度基本租金为70,875,000美元,平均每平方英尺租金为21.19美元[133] - 在过去12个月内,公司签订了216份选择权租约,总租赁面积为4,137,645平方英尺,总年度基本租金为49,628,000美元,平均每平方英尺租金为11.99美元[133] - 公司新租赁的加权平均租

资产负债表 - 2024年6月30日和2023年12月31日的资产负债表[26][27][28] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别拥有17.47亿美元和19.14亿美元的净资产[73][75] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别拥有77.47亿美元和77.97亿美元的房地产资产净值[85] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别拥有3.26亿美元和3.30亿美元的低于市场租金的租赁负债[87] - 公司于2024年6月30日拥有1.10亿美元的待售资产[83] 利润表 - 2024年和2023年6月30日三个月和六个月的利润表[29][30][31] - 2024年上半年租金收入为6.35亿美元，同比增长2.4%[30] - 2024年上半年净利润为1.59亿美元，同比下降5.7%[30] - 2024年上半年每股收益为0.53美元，同比下降5.4%[31] - 公司2023年第二季度净收入为1.59亿美元[41] - 公司2023年上半年净收入为1.69亿美元[41] - 公司总收入为635,930千美元，同比增长2.4%[49] - 净收入为159,030千美元，同比下降5.7%[49] - 每股基本收益为0.53美元，每股摊薄收益为0.52美元[50] 其他综合收益 - 2024年和2023年6月30日三个月和六个月的其他综合收益表[33][34] - 2024年上半年其他综合收益为1.51亿美元，主要来自利率互换合约的公允价值变动[34] 现金流量表 - 2024年和2023年6月30日六个月的现金流量表[26][27] - 资产负债表中2024年6月30日的现金及现金等价物为4.74亿美元[27] - 公司2023年第二季度现金及现金等价物为4.75亿美元[42] - 公司2023年第二季度经营活动产生的现金流量净额为3.12亿美元[41] - 公司2023年第二季度投资活动使用的现金流量净额为1.17亿美元[41] - 公司2023年第二季度筹资活动产生的现金流量净额为2.61亿美元[41] - 经营活动产生的现金流量净额为312,038千美元，同比增长5.8%[60] - 投资活动使用的现金流量净额为117,094千美元，主要用于房地产资产改善和收购[60] - 融资活动产生的现金流量净额为260,513千美元，主要包括偿还和借入无担保贷款[60] 权益变动表 - 2024年和2023年6月30日三个月和六个月的权益变动表[36] 公司概况 - 公司拥有360个购物中心，总建筑面积约6400万平方英尺[63] - 公司主要位于美国前50大核心统计区域的社区和邻里购物中心[63] - 公司的购物中心主要由非自主和价值导向的零售商以及面向消费者的服务提供商承租[63] - 公司没有按地理区域划分业务和计量业绩[64] - 公司已选择作为房地产投资信托(REIT)运营,并计划继续满足相关要求[67][68][69] - 公司的附属子公司被视为应税REIT子公司,需缴纳联邦、州和地方所得税[70] - 公司认为其未确认的税务头寸不会对财务报表产生重大影响[71] - 公司拥有一个由360个购物中心组成的高质量全国性投资组合，总建筑面积约为6400万平方英尺[176] - 截至2024年6月30日，公司的租赁率为95.4%，较2023年6月30日的94.1%有所提升[183] 资产处置和收购 - 公司于2024年上半年处置了3个购物中心、1个部分购物中心和1个土地地块,获得净收益6.73亿美元[81] - 公司于2024年上半年确认了528万美元的减值损失[91] - 公司在2024年6月30日前6个月内收购了1个购物中心,总购买价格为1750万美元[196] - 公司在2023年6月30日前6个月内收购了1个土地资产,总购买价格为190万美元[197] - 公司在2024年6月30日前6个月内出售了3个购物中心、1个部分购物中心和1个土地资产,获得净收益6740万美元,实现总收益1500万美元和总减值200万美元[198] - 公司在2023年6月30日前6个月内出售了8个购物中心和7个部分购物中心,获得净收益14530万美元,实现总收益5210万美元和总减值610万美元[199] 租金收入 - 2024年第二季度租金收入同比增加640万美元,主要由于全期资产租金收入增加940万美元,部分被交易活动净减少300万美元所抵消[202] - 2024年上半年租金收入同比增加1475万美元,主要由于全期资产租金收入增加2210万美元,部分被交易活动净减少730万美元所抵消[219] 折旧和摊销 - 2024年第二季度折旧和摊销费用同比增加320万美元,主要由于全期资产资本支出增加所致[207] 资产减值 - 公司确认根据资产预期持有期变化和第三方买家报价而计提减值费用[95] - 公司未来可能会发生重大减值费用[96] - 2024年第二季度计提了530万美元的资产减值,主要由于处置活动和持有期变化所致[208] 利息收支 - 2024年第二季度利息收入增加660万美元,主要由于现金及等价物余额和加权平均利率上升所致[212] - 2024年第二季度利息费用增加620万美元,主要由于总债务规模增加和加权平均利率上升所致[213] 衍生工具 - 公司使用利率掉期等衍

文章核心观点 2024年7月29日，Brixmor Property Group公布2024年第二季度及上半年运营结果，运营指标创新高，上调2024年Nareit FFO和同店NOI增长预期，宣布高管晋升，还介绍了投资活动、资本结构等情况 [1][9] 高管晋升 - 2024年7月24日起，公司高级执行副总裁兼首席运营官Brian T. Finnegan晋升为总裁兼首席运营官 [1] - 高级副总裁兼首席会计官、临时首席财务官和财务主管Steven T. Gallagher晋升为执行副总裁、首席财务官和财务主管 [1] - 高级副总裁兼首席信息官Helane G. Stein晋升为执行副总裁兼首席信息官 [1] - 高级副总裁Kevin Brydzinski晋升为高级副总裁兼首席会计官 [1] 财务亮点 净收入 - 2024年第二季度净收入7010万美元，摊薄后每股0.23美元；2023年同期为5640万美元，摊薄后每股0.19美元 [9][10] - 2024年上半年净收入1.59亿美元，摊薄后每股0.52美元；2023年同期为1.687亿美元，摊薄后每股0.56美元 [10] Nareit FFO - 2024年第二季度Nareit FFO为1.638亿美元，摊薄后每股0.54美元；2023年同期为1.571亿美元，摊薄后每股0.52美元 [11] - 2024年上半年Nareit FFO为3.272亿美元，摊薄后每股1.08美元；2023年同期为3.087亿美元，摊薄后每股1.02美元 [11] 股息 - 公司董事会宣布2024年第三季度普通股每股现金股息0.2725美元（相当于每年1.09美元），将于10月15日支付给10月2日登记在册的股东 [2] 同店NOI表现 - 2024年第二季度同店NOI增长5.5%，其中基本租金贡献380个基点 [9] - 2024年上半年同店NOI增长5.7% [2] 投资活动 再投资项目 - 2024年第二季度稳定7个增值再投资项目，总成本约3680万美元，平均增量NOI收益率9%，并新增5个项目至在建管道 [12] - 截至2024年6月30日，在建管道有44个项目，总成本约5.096亿美元，预期平均增量NOI收益率9% [12] 收购 - 2024年第二季度收购West Center，花费1730万美元 [36] - 2024年6月30日后，收购The Fresh Market Shoppes，花费2360万美元 [36] 处置 - 2024年第二季度处置两个部分物业，获得约30万美元收益 [24] - 2024年上半年处置三个购物中心和两个部分物业，获得约6930万美元收益 [24] 资本结构 - 2024年5月28日，公司运营合伙企业发行4亿美元2035年到期的5.750%优先票据，所得款项用于一般公司用途，包括偿还债务 [4] - 截至2024年6月30日，公司流动性为17亿美元 [4] - 截至2024年6月30日，公司当前季度年化净本金债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，过去十二个月为5.8倍 [4] 业绩预期调整 - 公司将2024年Nareit FFO每股预期从2.08 - 2.11美元上调至2.11 - 2.14美元 [1][13] - 将2024年同店NOI增长预期从3.50% - 4.25%上调至4.25% - 5.00% [1][13] 其他信息 - 2024年7月1日发布公司年度企业责任报告 [1] - 公司将于2024年7月30日上午10点举行电话会议 [5] - 公司补充披露信息将发布在官网投资者板块 [5]

文章核心观点 - Brixmor Property近期被Zacks评级系统升至买入评级，反映盈利预期上升，公司基本面改善，股价有望上涨 [1][4] 盈利预期修正情况 - 过去三个月，Brixmor的Zacks共识预期提高了1% [6] - 对于截至2024年12月的财年，该公司预计每股收益2.11美元，较上年报告数字变化3.4% [13] Zacks评级系统特点 - 依据公司盈利情况，通过追踪卖方分析师对当前和下一年的每股收益预期来评级 [9] - 对超4000只股票保持买入和卖出评级比例相等，仅前5%为强力买入，接下来15%为买入 [7] - 利用与盈利预期相关的四个因素将股票分为五个等级，自1988年以来，Zacks排名第一的股票平均年回报率为25% [12] 评级升级影响 - Brixmor升至Zacks排名第二，处于评级上调前20%，意味着短期内股价可能上涨 [8] - 评级上调反映对其盈利前景的积极态度，可能带来买盘压力和股价上涨 [10] 盈利预期与股价关系 - 盈利预期修正与短期股价走势强相关，机构投资者根据盈利和预期计算股票公允价值并买卖，影响股价 [5][11]

文章核心观点 - 公司预计本财年盈利稳健增长，是有吸引力的股息投资标的，具备投资机会 [2][3] 公司业绩表现 - 2024年Zacks共识预期每股收益为2.11美元，同比增长率为3.43% [2] - 今年以来股价变化为4.77% [8] 股息情况 - 公司当前年化股息为1.09美元，较去年增长4.8%；过去五年有4次年同比增加股息，年均增幅0.31% [5] - 目前股息为每股0.27美元，股息收益率为4.47%，高于REIT和股票信托 - 零售行业的4.37%以及标准普尔500指数的1.53% [8] - 派息率为53%，即过去12个月每股收益的53%用于支付股息 [5] 投资分析 - 高增长公司或科技初创公司很少提供股息，大型成熟公司常是最佳股息选择；高收益股票在利率上升期间表现不佳，而公司是有吸引力的股息投资标的，Zacks评级为2（买入） [3] - 股息是公司收益分配给股东的部分，许多学术研究表明股息在长期回报中占重要部分，投资者喜欢股息有多种原因，但并非所有公司都按季度支付股息 [4][6] - 收益型投资者主要关注从流动资产投资中产生稳定现金流 [7]

文章核心观点 2024年7月1日Brixmor Property Group Inc.宣布发布第五份年度企业责任（CR）报告，展示公司改善利益相关者环境、社会和经济福祉的战略及CR目标进展，CEO表示CR原则与核心价值观等相符，支持业务长期可持续增长和为关键利益相关者创造价值 [4][5] 各部分总结 公司概况 - 公司是房地产投资信托（REIT），拥有并运营359个露天购物中心，约6400万平方英尺优质零售空间，与超5000家零售商合作 [10] 企业责任报告亮点 文化方面 - 多元化与包容性举措持续推进，注重包容性招聘、早期职业发展、员工参与、指导和教育，增强透明度和问责制 [1] - 连续四年平均性别薪酬差距为零 [1] - 高管奖金与个人ESG目标达成直接挂钩 [1] - 在ISS公司治理质量评分中保持最高的“1”分 [1] 物业方面 - 与2018年基准年相比，范围1和2的温室气体排放量减少50%，超过科学碳目标 [1] - 现场可再生能源系统总容量增至11.2兆瓦，高于2022年的10.3兆瓦 [1] - 公司投资组合中96%已转换为LED照明，高于2022年的95% [1] - 自2016年以来，公共区域用水量同比减少42%，高于2022年的10% [1] - 自2016年1月1日以来，约10亿美元再投资项目实现稳定，高于2022年的8.72亿美元 [1] 利益相关者方面 - 员工在公司所在社区的志愿服务时长超3400小时 [1] 信息披露 - 公司通过SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播和公司网站“投资者”页面公布重要信息，也使用社交媒体沟通，鼓励投资者查看网站和社交媒体信息 [2] 报告获取 - 可访问https://www.brixmor.com/corporate - responsibility阅读完整CR报告 [8] 联系公司 - 可访问https://www.brixmor.com获取更多信息，还可在LinkedIn、Facebook、Instagram和YouTube上关注公司 [11]

文章核心观点 - Brixmor Property近期被Zacks评为2级（买入），因其盈利预测呈上升趋势，这一评级变化或使股价在短期内上涨，该公司值得投资者关注 [1][11] 各部分总结 最强大的股价影响因素 - 盈利预测变化与短期股价走势密切相关，机构投资者会根据盈利和盈利预测计算公司股票公允价值，进而进行买卖操作，导致股价变动 [3] 利用盈利预测修正的力量 - Zacks评级系统对个人投资者很有用，能有效利用盈利预测修正的力量，且该系统在任何时候对超4000只股票维持“买入”和“卖出”评级的比例相等，只有前5%的股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [2][4][6] Brixmor的盈利预测修正 - 截至2024年12月的财年，该公司预计每股收益2.10美元，较上年报告数字变化2.9% [5] - 过去三个月，Zacks对该公司的共识预测提高了0.7% [15] 总结 - Brixmor升至Zacks 2级，处于评级上调前20%，意味着股价短期内可能上涨，评级上调是对其盈利前景的积极评价，可能对股价产生有利影响，盈利预测上升和评级上调意味着公司业务改善 [11][12][13] - Zacks评级系统根据与盈利预测相关的四个因素将股票分为五级，自1988年以来，Zacks 1级股票平均年回报率达25% [14]

公司公告 - Brixmor Property Group Inc 将于2024年7月29日市场收盘后发布2024年第二季度财报 公司将于2024年7月30日上午10:00 ET举行电话会议 [1] - 电话会议可通过公司官网的投资者页面进行网络直播 会议回放将在2024年8月13日午夜ET前提供 [2] 公司概况 - Brixmor Property Group Inc 是一家房地产投资信托基金(REIT) 拥有并运营359个露天购物中心 总面积约6400万平方英尺 [3] - 公司致力于成为所服务社区的中心 与5000多家零售商合作 包括TJX Companies Kroger Publix Super Markets和Ross Stores等 [3] 投资者沟通 - 公司通过SEC文件 新闻稿 公开电话会议 网络直播和官网投资者页面向投资者披露重要信息 [4] - 公司还通过社交媒体与投资者和公众沟通 鼓励投资者关注公司官网和社交媒体渠道发布的信息 [4]

文章核心观点 - 电商发展使零售商意识到全渠道策略重要性，实体零售需求回升但新开发不足，零售租赁环境向好但成本影响收益，提高租户留存是关键，公司对购物中心REITs维持中性权重并精选相对赢家 [1][2] 电商对实体零售的影响 - 2000年代起电商兴起，曾被认为会导致实体零售消亡，但疫情后零售商发现全渠道策略的必要性 [1][2] - 2001 - 2023年美国电商销售额占比从超1%增至超15%，但实体店仍是最盈利的销售渠道 [2] - 以Target为例，线上销售占比从2019年的约9%增至2023年的18%，但97.4%的销售仍通过实体店完成，且2023年该比例高于2019年 [1] - “数字原生”零售商开始开设实体店，以增加销售渠道、降低成本等 [11] 实体零售市场供需情况 - 需求方面，2024年预计是实体零售店开业数量连续第三年超过关闭数量，零售租赁环境处于近年来最强水平，续租价差去年达两位数，未来租金有望保持增长 [1][4] - 供给方面，过去十年新零售开发乏力，2022和2023年行业仅开发0.3%的现有供应，预计未来仍将维持低水平，且过去五年约1.55亿平方英尺零售空间被拆除，实际供应可能萎缩 [12] 零售REITs收益情况 - 尽管租金增长强劲，但2023年利息费用大幅增加且2024年将继续上升，“经常性”资本支出居高不下，导致调整后运营资金（AFFO）每股增长受限 [1] - 零售REITs常强调新租约的毛租金水平，却未提及相关成本，降低经常性资本支出的关键是提高现有租户留存率 [1] 租户相关情况 - 以Bed Bath为例，其租金低于市场水平，破产后房东能以25 - 30%以上的租金涨幅重新出租，但新租户装修期间（12 - 18个月）会造成租金损失，2024年仍将是不利因素 [5] - 提高现有租户留存率是应对挑战的可行途径，续租虽租金涨幅小，但无租户空置期，经纪佣金低，租户装修预算支出少，净有效租金涨幅可能更高 [15] 行业案例分析 - Brixmor（BRX）过去十年升级和重新定位全国购物中心组合，物业数量从518个减至359个，多项指标改善，平均租金自2015年以来上涨34%，但股价低于2015年底，市场未充分认识其努力 [13] 投资策略 - 公司对购物中心REITs维持与RMZ一致的权重，采用“精准射击”方法选择相对赢家 [1] - 投资关注因素包括：布局全国增长最快的地区，如阳光地带；专注于高收入郊区的必需型购物中心；有高回报的再开发项目及支持投资的资产负债表 [17] - 截至5月31日，公司对购物中心REITs略低配，因预计经常性资本支出将维持高位，零售REITs现金流增长不足 [18]

房地产周期机制 - 房地产具有内在的周期性，其反馈机制通过供需关系调节市场表现 当某种物业类型表现不佳时，开发活动减少，供应相对需求下降，从而改善基本面并恢复盈利能力 [2] - 当市场过热时，盈利能力的提升会刺激开发活动，导致供应过剩，进而冷却市场基本面 [3] - 这些反馈机制通过开发或减少开发来维持市场平衡，使房地产表现通常保持在一定的盈利区间内 [4] 公寓市场的反馈机制 - 疫情后，由于家庭形成、住房拥有成本高企和就业市场强劲，公寓需求激增，需求曲线向右移动 [4] - 在价格不变的情况下，公寓需求增加，供应曲线基本不变，但需求曲线的移动导致均衡价格上升，刺激更多开发活动 [5] - 开发商积极进入市场，部分子市场的开发量达到现有供应的10%，这种新开发是维持市场平衡的反馈机制 [5] - 疫情后需求激增使租金从1200美元以下上涨至1400美元以上，随后2023年开始的供应增加缓和了租金增长，公寓市场恢复均衡，进入相对正常的盈利增长环境 [6] 购物中心的现状与前景 - 购物中心在过去15年几乎没有新开发，需求最终赶上并超过了现有供应 目前购物中心租金增长率达到20%-40%，通常这种租金增长会触发开发反馈机制，但当前市场情况不同 [7] - 由于高利率环境，开发购物中心所需的资本化率至少为8%，而当前租金水平低且建筑成本高，开发活动几乎不可行 [9] - 即使租金增长20%-40%，新开发的净营业收入（NOI）收益率仍无法达到要求的回报率，因此租金需要进一步上涨才能触发反馈机制 [10] - 建造同等质量和位置的购物中心的平均成本为每平方英尺300至500美元，NOI利润率约为70%，要达到8%的开发收益率，租金需要达到每平方英尺34至57美元 [11][12] - 目前购物中心REIT的平均租金为每平方英尺19.42美元，远低于开发所需的租金水平，因此开发反馈机制尚未启动 [14] - 需求曲线向右移动，均衡租金上升，但供应不太可能增加，除非租金进一步上涨 假设需求保持稳定，购物中心租金可能还有大幅增长空间 [15] 购物中心的历史背景 - 购物中心自金融危机以来一直处于困境 2005-2007年过度开发，金融危机后需求远低于现有供应水平 [16] - 经济复苏后需求回升，但电子商务的兴起进一步削弱了实体店的需求，导致购物中心供过于求 [17] - 由于供过于求，租金未能跟上建筑成本的通胀，租金水平保持在每平方英尺150至200美元 [18] - 2022年以来需求回升，购物中心REIT的入住率达到94.8%，接近满租状态，租户开始竞争空间，租金快速上涨 [18][19] 购物中心的未来展望 - 住宅市场价格远高于建筑成本，开发商通过大量开发活动使价格趋于正常化 而购物中心由于开发不可行，租金可能再上涨50%以上才能触发反馈机制 [20] - 现有购物中心将受益于租金上涨，因为开发活动不可行，现有资产将独占利润 [21] - 现有空间的再开发非常有利可图，许多REIT报告的再开发内部收益率（IRR）达到20%以上 [22] - 私募股权希望通过收购现有资产进入该行业，J P Morgan REIT以4800万美元（约每平方英尺480美元）收购了皇后区的一个购物中心 [23] - 未来几个月和几年内，租金将继续大幅上涨，许多被低估的REIT将被收购 购物中心REIT行业的平均企业价值为每平方英尺233美元，而资产价值接近350美元 [24]