财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度租金收入为253,799千美元，2019年同期为292,732千美元；2020年前九个月租金收入为781,635千美元，2019年同期为873,424千美元[26] - 2020年第三季度总营收为253,935千美元，2019年同期为292,965千美元；2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为187,900千美元，2019年同期为188,818千美元；2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[26] - 2020年第三季度净收入为27,944千美元，2019年同期为80,854千美元；2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[26] - 2020年第三季度其他综合收入（损失）为2,864千美元，2019年同期为 - 5,320千美元；2020年前九个月其他综合收入（损失）为 - 21,654千美元，2019年同期为 - 29,180千美元[28] - 2020年第三季度综合收入为30,808千美元，2019年同期为75,534千美元；2020年前九个月综合收入为75,115千美元，2019年同期为183,534千美元[28] - 2019年1月1日普通股数量为298,489千股，金额为2,985千美元，总股本为2,836,099千美元[30] - 2019年3月31日净收入为62,900千美元，总股本为2,792,771千美元[30] - 2019年6月30日净收入为68,960千美元，总股本为2,764,181千美元[30] - 2019年9月30日净收入为80,854千美元，总股本为2,759,363千美元[30] - 2020年1月1日普通股数量为297,857千股，金额为2,979千美元，总股本为2,743,857千美元[30] - 2020年3月31日净收入为59,781千美元，总股本为2,669,353千美元[30] - 2020年6月30日净收入为9,044千美元，总股本为2,679,620千美元[30] - 2020年9月30日净收入为27,944千美元，总股本为2,713,891千美元[30] - 2019年现金支付利息净额为135,006千美元，2020年为134,507千美元[32] - 2019年资本化金额为3,333千美元，2020年为2,401千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09美元，2019年同期分别为0.27美元和0.71美元[37] - 2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[38] - 2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[38] - 2020年前九个月其他费用总计137,584千美元，2019年同期为99,593千美元[38] - 2020年前三季度净利润为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[40][45] - 2020年前三季度综合收益为75,115千美元，2019年同期为183,532千美元[40] - 2020年前三季度经营活动提供的净现金为323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[45] - 2020年前三季度投资活动使用的净现金为140,254千美元，2019年同期为110,540千美元[45] - 2020年前三季度融资活动提供的净现金为396,321千美元，2019年同期使用308,569千美元[45] - 2020年前三季度现金、现金等价物和受限现金净增加579,699千美元，2019年同期减少19,176千美元[45] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为601,206千美元，2019年同期为31,463千美元[45] - 2020年支付的利息净额为135,006千美元，2019年为134,507千美元[44] - 2020年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,735,075千美元，2019年同期为2,772,321千美元[42] - 2020年9月30日累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 31,198千美元，2019年同期为 - 13,199千美元[42] - 2020年和2019年前三季度，基于百分比租金确认的收入分别为360万美元和600万美元；2020年和2019年第三季度，该收入分别为60万美元和110万美元[118] - 2020年前三季度，非租赁修改的租金递延为32,815美元，减免为438美元；租赁修改的租金递延为2,735美元，减免为1,893美元[122] - 2020年第三季度，非租赁修改的租金递延为18,650美元，减免为402美元；租赁修改的租金递延为1,991美元，减免为1,686美元[122] - 截至2020年9月30日，未作为租赁修改处理并计入应收账款净额的递延租金余额为18,478美元[123] - 2020年前三季度，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为18,842美元，减值为10,305美元[116] - 2019年，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为23,533美元，减值为7,983美元[116] - 2020年前三季度，基于第三方买家报价重新计量至公允价值的房地产资产账面价值包含1390万美元的Northmall Centre；基于现金流折现分析的包含490万美元的Spring Mall，其资本化率和折现率均为8.0%[116] - 截至2020年9月30日，公司经营租赁负债为3.992亿美元，使用权资产为3.5318亿美元，较2019年12月31日的4.4707亿美元和3.986亿美元有所下降[127] - 2020年第三季度公司未宣布普通股股息和OP单位分配，2019年同期为每股/单位0.28美元；截至2020年9月30日和2019年12月31日，已宣布但未支付的股息和分配分别为180万美元和8720万美元[133] - 2020年和2019年第三季度，公司分别确认了350万美元和350万美元的股权补偿费用，其中分别资本化30万美元和20万美元；前九个月分别确认850万美元和950万美元，分别资本化70万美元和60万美元[137] - 2020年和2019年第三季度基本每股收益分别为0.09美元和0.27美元，前九个月分别为0.32美元和0.71美元；摊薄每股收益与基本每股收益相同[140] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，加权平均剩余租赁期限分别为12.7年和10.9年，加权平均折现率分别为4.39%和4.30%[127] - 2020年第三季度净收入为2794.4万美元，2019年同期为8085.4万美元；2020年前九个月净收入为9676.9万美元，2019年同期为2.12714亿美元[143][26] - 2020年第三季度基本每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月基本每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度摊薄后每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月摊薄后每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度总营收为2.53935亿美元，2019年同期为2.92965亿美元；2020年前九个月总营收为7.83856亿美元，2019年同期为8.75109亿美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为1.879亿美元，2019年同期为1.88818亿美元；2020年前九个月总运营费用为5.49503亿美元，2019年同期为5.62802亿美元[26] - 2020年第三季度其他费用为3809.1万美元，2019年同期为2329.3万美元；2020年前九个月其他费用为1.37584亿美元，2019年同期为9959.3万美元[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，与关联方无重大应收或应付款项[150] - 2020年10月30日，公司董事会宣布2020年第四季度普通股每股现金股息为0.215美元，该股息在2020年第二和第三季度因疫情暂停[151] - 2020年前三季度净利润为96769千美元，2019年同期为212714千美元；2020年第三季度净利润为27944千美元，2019年同期为80854千美元[28] - 2020年前三季度综合收益为75115千美元，2019年同期为183534千美元；2020年第三季度综合收益为30808千美元，2019年同期为75534千美元[28] - 2020年第三季度利率互换未实现收益（损失）变动净额为2928千美元，2019年同期为 - 5332千美元；2020年前三季度为 - 21785千美元，2019年同期为 - 29373千美元[28] - 2020年第三季度有价证券未实现收益（损失）变动为 - 64千美元，2019年同期为12千美元；2020年前三季度为131千美元，2019年同期为193千美元[28] - 2020年第三季度其他综合收益（损失）总计为2864千美元，2019年同期为 - 5320千美元；2020年前三季度为 - 21654千美元，2019年同期为 - 29180千美元[28] - 截至2019年9月30日，普通股数量为297846，金额为2978千美元；截至2020年9月30日，普通股数量为296482，金额为2965千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月普通股股息均为每股0.28美元；2020年1 - 3月普通股股息为每股0.285美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为62900千美元、68960千美元、80854千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为59781千美元、9044千美元、27944千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失分别为9925千美元、13935千美元、5320千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失（收益）分别为23699千美元、819千美元、 - 2864千美元[30] - 现金支付的利息净额，2020年为135006千美元，2019年为134507千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09

财务数据和关键指标变化 - 截至7月29日，二季度租金收取率为76.6%，7月租金收取率为79.7%，二季度末已处理超86%的二季度基本租金 [11][12] - 二季度，公司对基本租金计提了2200万美元的准备金，占6月30日已确认但未收取租金的39% [12] - 二季度，公司总流动性增加2亿美元至14亿美元，包括3亿多美元的现金和11亿美元的循环信贷额度 [39] - 二季度，NAREIT FFO为每股0.32美元，同店NOI增长为 - 9% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度签署了超40万平方英尺的新租约，平均现金回报率为19%，有超3900万美元已签署但未开始的租约 [14] - 新租约管道达到130万平方英尺和2300万美元的新ABR，平均租金超过每英尺18美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月中旬区域关闭令高峰时，超40%的租户按收入计算处于关闭状态，客流量也出现类似下降；目前约94%的租户已开业，客流量相应恢复 [7][8] - 租户重新开业后，反馈良好，包括购物篮尺寸更大、转化率更高；健身房新会员有意外积极趋势；有得来速取货或户外用餐的餐厅业务恢复良好，室内用餐餐厅因容量限制业务水平下降 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司平衡的业务计划在危机中仍能发挥作用，未来租户失败率预计上升，二季度可能是收入低点 [13][25] - 暂停三季度股息，以确保明年的再投资管道在杠杆中性的基础上得到充分资金，利用今年的税收减免，并为四季度尽可能全面恢复股息做好准备 [27] - 公司长期业务计划专注于对优质社区购物中心进行增值再投资，相信这些资产属性将使公司在危机后处于有利地位 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合和团队在疫情危机中的韧性感到满意，认为公司的社区中心投资组合质量高，业务模式能够利用危机带来的机遇实现强劲复苏 [6][13][15] - 虽然危机的持续时间和经济影响存在不确定性，但公司认为一些因素将支撑其业务表现，如租金基础、租户对合适规模和位置的需求、露天购物中心的优势等 [16][17] 其他重要信息 - 公司在3月初采取了一系列措施帮助租户，包括将CAM费用降低15%、为租户提供额外标识和路边取货区域、提供租金延期和协助获取政府项目等，得到了租户的普遍积极反馈 [7] - 公司在二季度发行了5亿美元的10年期无担保债券，用于偿还循环信贷额度和回购2022年到期的无担保票据 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租约的需求来源和三季度租赁量预期 - 新租约需求来自杂货店、Dollar Tree、Five Below、Chipotle、Chase Bank和BofA等租户，租赁管道较去年底增长25%至130万平方英尺，三季度租赁量难以预测，但预计低于历史水平 [44][46][47] 问题: 公司对交易市场错位的看法和收购能力 - 公司预计房地产市场将出现重大错位，会保持耐心寻找机会，目前交易市场缓慢，未来一两年收购机会将增多 [48][49][50] 问题: 租金收取率恢复正常水平的时间和收回未支付租金租户空间的时间 - 租金收取率恢复正常可能需要几个季度，租户失败情况预计在未来几个季度逐渐显现，公司认为租金基础优势有助于应对租户更替 [52][53][55] 问题: 8月租金收取情况和趋势 - 公司目前不评论8月租金收取情况，预计与7月基本一致 [56] 问题: 租户如何在公司投资组合中实施微履行策略及相关管道情况 - 租户通过改变店铺使用方式和利用相邻空间来实施微履行策略，公司已与一些大型租户就最后一英里服务进行讨论，预计该趋势将更广泛出现，是公司竞争优势 [57][58][60] 问题: 疫情第二波对公司中心客流量和租金收取的影响 - 目前尚未看到明显影响，公司密切关注，部分租户重新关闭对整体影响较小，因为中心有很多必要用途和混合用途租户仍在营业 [63][64][65] 问题: 今年晚些时候租金起租日期情况 - 公司预计3900万美元已签署但未开始的租约中，40% - 50%将在2020年开始，其余在2021年，约5%在2022年 [66] 问题: 年底前入住率是否会低于二季度末 - 公司预计年底前入住率会降低，因为尚未看到危机导致的租户失败的全部影响，但认为公司有能力利用这些机会 [70][71] 问题: 租赁利差何时开始回升 - 危机期间为留住租户可能会签署更紧凑的交易，预计租赁利差仍将领先行业，新租约租金已高于现有租金，长期来看有信心提高租金基础 [72][73][74] 问题: 低租金在当前环境中的重要性 - 位置和租金基础都很重要，租户在选择时会考虑盈利能力，公司认为自身低租金优势将继续发挥作用 [75][76][78] 问题: 费用下降的可持续性 - 费用同比下降是公司为减轻租户负担而采取的措施，随着客流量和租户开业情况恢复，预计费用节省将减少 [79][80] 问题: 如何将租户失败预期纳入新租约签署和承保 - 公司更加关注租户的底层信用和成功潜力，利用流量数据等信息选择合适租户，对资本投入更加谨慎 [81] 问题: 二季度两笔处置交易是否在疫情前就已进行 - 一笔是疫情前就在进行，另一笔是对高空置购物中心的机会性出售 [82] 问题: 小店铺租赁入住率情况和未来趋势 - 小店铺租赁入住率环比增加10个基点，同比仅下降10个基点，目前未看到大量租户失败，但预计未来会出现，需求仍然存在但可能会随着租户失败而减弱 [84][85] 问题: 租户失败是否更集中在小店铺租户 - 租户失败可能会同时影响大型和小型租户，危机加速了一些失去相关性的概念的消亡，公司认为这是引入更好和更相关用途的机会 [86] 问题: 如果忽略二季度债务费用和直线租金冲销，二季度是否仍是盈利低点 - 是的，考虑到直线租金冲销、准备金和将部分租户转为现金基础会计等因素，公司认为二季度是盈利低点 [89] 问题: 是否看到对公司外铺的更多需求 - 是的，银行和Chipotle等租户对公司外铺有积极需求，公司预计外铺项目将加速发展 [92] 问题: 7月未处理租金中机会主义租户和实际困难租户的比例，以及是否与未支付租金的租户签署新租约 - 未处理租金中大部分是健身、餐厅和娱乐类租户，他们对重新开业缺乏明确信息，随着开业信息明确，预计这些租户将达成解决方案，公司未与未支付租金的租户签署新租约 [93][94] 问题: 公司资产的资本化率情况和收购时的关注点 - 目前市场交易缓慢，难以评论资本化率方向，未来收购将关注能够利用公司平台提升价值的资产 [97][98] 问题: 能否量化租赁修改带来的好处 - 公司在给予租户延期时，通过获得解除限制、外铺等价值来确保延期的成本合理，但没有具体的汇总数字 [99][100] 问题: 目前有担保债务的可用性和贷款条款变化情况 - 公司不常使用有担保抵押贷款，市场对大多数零售物业的有担保债务仍然缓慢，但杂货店相关交易有一些融资，贷款条款不如六个月前激进 [103] 问题: 能否量化贷款价值比（LTV）的变化 - 目前难以准确评论LTV的变化，通常杂货店相关交易能获得更有吸引力的融资，风险较高的交易贷款条款更保守 [104] 问题: 公司与租户达成的延期协议的典型结构和回收期 - 延期协议平均为2 - 3个月，部分延期在更长时间内分摊，预计大部分延期租金将在2021年底前收回 [106] 问题: 自年初以来转为现金会计的租金比例、现金基础租户的合同租金总额、租金准备金中与现金基础租户相关的部分以及二季度和7月现金基础租户的租金支付比例 - 公司未准备提供转为现金会计的租金比例，但二季度对基本租金计提的2200万美元准备金中，2010万美元与现金基础租户相关，二季度现金基础租户租金支付率略超20%，7月接近43% [110][112][113] 问题: 随着二季度租金收取增加，准备金是否显得过于保守 - 公司在设定准备金时进行了逐租约分析，考虑了所有租户的信息，目前基于后续租金收取情况，60%的准备金水平是合适和平衡的 [114][115] 问题: PPP贷款对当地租户的帮助程度以及未来是否是租金收入的重要来源 - PPP贷款对小店铺租户有意义，但未来租金收入的主要来源将是租户重新开业 [116][117] 问题: 恢复股息时的目标比例以及考虑延期影响后的比例 - 这是董事会层面的决策，取决于多个因素，包括延期、租金收取情况和租户失败水平等，目前无法提供具体目标比例 [118][119]

财务数据关键指标变化 - 2020年Q2租金收入2.47434亿美元，2019年同期为2.90737亿美元；2020年上半年租金收入5.27836亿美元，2019年同期为5.80692亿美元[23] - 2020年Q2总营收2.4762亿美元，2019年同期为2.91005亿美元；2020年上半年总营收5.29921亿美元，2019年同期为5.82144亿美元[23] - 2020年Q2总运营费用1.78171亿美元，2019年同期为1.8545亿美元；2020年上半年总运营费用3.61603亿美元，2019年同期为3.73984亿美元[23] - 2020年Q2净收入904.4万美元，2019年同期为6896万美元；2020年上半年净收入6882.5万美元，2019年同期为1.3186亿美元[23] - 2020年Q2基本每股净收入0.03美元，2019年同期为0.23美元；2020年上半年基本每股净收入0.23美元，2019年同期为0.44美元[23] - 2020年Q2稀释每股净收入0.03美元，2019年同期为0.23美元；2020年上半年稀释每股净收入0.23美元，2019年同期为0.44美元[23] - 2020年Q2综合收入822.5万美元，2019年同期为5502.5万美元；2020年上半年综合收入4430.7万美元，2019年同期为1.08亿美元[25] - 2020年Q2其他综合损失81.9万美元，2019年同期为1393.5万美元；2020年上半年其他综合损失2451.8万美元，2019年同期为2386万美元[25] - 2019年1月1日至3月31日，普通股数量从298,489降至297,987，总股本从2,985千美元降至2,980千美元[27] - 2019年6月30日，普通股数量为297,846，总股本为2,978千美元，累计其他综合损失为7,887千美元[27] - 2020年1月1日至3月31日，普通股数量从297,857降至296,449，总股本从2,979千美元降至2,964千美元[27] - 2020年6月30日，普通股数量为296,481，总股本为2,965千美元，累计其他综合损失为34,061千美元[27] - 2020年上半年净收入为68,825千美元，2019年同期为131,860千美元[29][33][35][40] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为179,564千美元，2019年同期为251,007千美元[29][40] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为116,021千美元，2019年同期为139,284千美元[29] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为234,925千美元，2019年同期使用的净现金为149,232千美元[29] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加298,468千美元，期末余额为319,991千美元[29] - 2020年和2019年现金支付的利息净额分别为94,593千美元和87,170千美元[28] - 截至2020年6月30日，公司总资产为8406271千美元，较2019年12月31日的8142480千美元增长3.24%[31] - 截至2020年6月30日，公司总负债为5736665千美元，较2019年12月31日的5398639千美元增长6.26%[31] - 2020年第二季度，公司总营收为247620千美元，较2019年同期的291005千美元下降14.91%[33] - 2020年上半年，公司总营收为529921千美元，较2019年同期的582144千美元下降8.97%[33] - 2020年第二季度，公司净收入为9044千美元，较2019年同期的68960千美元下降86.88%[33] - 2020年上半年，公司净收入为68825千美元，较2019年同期的131860千美元下降47.79%[33] - 2020年第二季度，公司综合收入为8225千美元，较2019年同期的55024千美元下降85.05%[35] - 2020年上半年，公司综合收入为44307千美元，较2019年同期的107999千美元下降59.90%[35] - 截至2020年6月30日，公司资本为2669606千美元，较2019年12月31日的2743841千美元下降2.69%[31] - 2020年上半年，公司现金支付利息净额为94593千美元，较2019年同期的87170千美元增长8.52%[39] - 截至2020年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为309,977千美元，2019年同期为13,237千美元[40] - 2020年1 - 6月普通股股息每股0.285美元，2019年为每股0.28美元[27] - 2020年上半年总经营费用为361,603千美元，2019年同期为373,984千美元[33] - 2020年上半年综合收益为44,307千美元，2019年同期为107,999千美元[35] - 2019年1月1日合伙企业普通股单位为2,819,770，累计其他综合收益为15,983千美元，总计2,835,753千美元；2020年6月30日，合伙企业普通股单位为2,703,668，累计其他综合损失为34,062千美元，总计2,669,606千美元[37] - 2020年上半年折旧和摊销为163,846千美元，2019年同期为166,988千美元[40] 业务风险与不确定性 - 新冠疫情可能对公司、租户财务状况、运营结果和现金流产生潜在不利影响[19] - 诸多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济变化、市场竞争等[20] 公司业务板块与运营 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包含398个购物中心，总可租赁面积约7000万平方英尺[42] - 公司拥有单一可报告业务板块，按美国公认会计原则进行披露[42] 公司税务与政策影响 - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.已选择按照相关法规成为房地产投资信托基金（REIT），需向股东分配至少90%的应税收入[49] - 2020年1月1日起生效的ASU 2016 - 13未对公司未经审计的合并财务报表产生重大影响[56] - 2019年1月1日起生效的ASU 2018 - 16未对公司未经审计的合并财务报表产生重大影响[57] - 公司认为无需为2020年6月30日和2019年12月31日的不确定税务状况计提所得税准备金[53] 资产收购与处置 - 2020年上半年公司收购资产总价2020美元，2019年同期为84644美元[62][65] - 2019年上半年收购的高于市场租金租约加权平均摊销期为10.4年[66] - 2019年上半年收购的现有租约加权平均摊销期为8.8年[66] - 2019年上半年收购的低于市场租金租约加权平均摊销期为24.3年[66] - 2020年第二季度公司处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元；上半年处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值少于10万美元[67] - 2019年第二季度公司处置三个购物中心和三个部分购物中心，净收益5000万美元，收益1320万美元；上半年处置六个购物中心和三个部分购物中心，净收益9480万美元，收益2050万美元[68] - 截至2020年6月30日，公司有两项物业和一块土地待售，资产10514美元，负债185美元；截至2019年12月31日，有两项物业和两项部分物业待售，资产22171美元，负债415美元[70] 房地产相关财务指标 - 截至2020年6月30日，公司房地产净值7596826美元，2019年12月31日为7642350美元[72] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司与低于市场租金相关的无形资产负债分别为3.623亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.667亿美元和2.671亿美元[73] - 2020年和2019年第二季度，低于市场租金增值收入（扣除高于市场租金摊销）分别为400万美元和470万美元；上半年分别为820万美元和960万美元[74] - 2020年和2019年第二季度，与现有租赁价值相关的摊销费用分别为490万美元和630万美元；上半年分别为1040万美元和1280万美元[74] - 公司预计未来五年低于市场租金增值收入（扣除高于市场租金摊销费用）和现有租赁摊销费用分别为：2020年下半年（-650.6万美元）和829.1万美元；2021年（-1152万美元）和1320.2万美元；2022年（-954.1万美元）和919.7万美元；2023年（-818.8万美元）和667.5万美元；2024年（-765.1万美元）和500.8万美元[76] - 2020年第二季度，公司确认物业减值费用5962美元，总可出租面积（GLA）为200237 [78] - 2020年上半年，公司确认物业减值费用10560美元，总可出租面积为251147 [79] - 2019年第二季度，公司确认物业减值费用6186美元，总可出租面积为321382 [80] - 2019年上半年，公司确认物业减值费用9298美元，总可出租面积为479947 [82] 金融工具与债务情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司利率互换工具数量均为7个，名义金额均为800000美元 [86] - 截至2020年6月30日，利率互换的总衍生资产为0美元，总衍生负债为34367美元，净衍生负债为34367美元；2019年12月31日，总衍生资产为3795美元，总衍生负债为13449美元，净衍生负债为9654美元 [86] - 预计未来十二个月将有1210万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加 [89] - 截至2020年6月30日，公司债务义务净额为5307527美元；2019年12月31日为4861185美元 [92] - 截至2020年6月30日，公司无担保票据加权平均票面利率为3.77% [92] - 公司通过利率互换协议将部分债务的可变利率转换为固定利率，如1.11%（加105或125个基点）、2.61%（加125个基点） [94] - 2020年上半年，公司在运营合伙公司12.5亿美元循环信贷安排下净借款1.385亿美元用于一般公司用途[95] - 2020年6月，运营合伙公司按面值99.776%发行5亿美元2030年到期、年利率4.050%的优先票据[96] - 2020年6月，运营合伙公司发起对2022年到期3.875%优先票据的现金要约收购，6月29日和7月1日分别回购面值1.825亿美元和70万美元的票据，7月1日剩余3.168亿美元未偿还[97] - 2020年上半年，因要约收购和偿还700万美元担保贷款，公司净确认1040万美元债务清偿损失[98] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司应计利息分别为3600万美元和3690万美元[102] - 截至2020年6月30日，公司未偿还债务义务的预定到期情况为2022年567,521美元、2023年995,500美元、2024年800,000美元、之后2,968,453美元，总计5,331,474美元[102] - 截至2020年6月30日，公司债务义务账面价值为5307.527万美元，公允价值为5459.3万美元；2019年12月31日，账面价值为4861.185万美元，公允价值为5088.309万美元[104] 租赁业务相关数据 - 截至2020年6月30日，根据不可撤销经营租赁条款，未来五年（假设无续租和行使续租选择权）将收取的固定合同租赁付款额为2020年下半年397,941美元、2021年741,749美元、2022年642,650美元、2023年546,987美元、2024年443,092美元、之后154.2万美元[115] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司基于百分比租金确认的租赁收入分别为110万美元和210万美元；六个月分别为300万美元和490万美元[117] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，与COVID - 19相关的租赁付款延期和减免中，租赁修改部分延期74.4万美元、减免20.7万美元，非租赁修改部分延期1416.5万美元、减免3.6万美元[120

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.46美元，若不计COVID - 19相关储备，NAREIT FFO为每股0.48美元 [26][27] - 第一季度同店NOI增长3%，不计COVID - 19相关储备，同店NOI增长4.3% [26][27] - 第一季度对某些非必需关注名单租户计提了总计260万美元的无法收回收入储备和380万美元的直线租金储备 [26] - 4月租金收取超66%，其中非必需和混合小商铺租户租金收取超50% [14] - 截至5月，月租金收取情况好于4月，但预计后续会有所缓和 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：签署140万份新租约和续约租约，整体平均现金回报率差为10%，新租约为24%；3月签署38份租约，近25万平方英尺，其中60%在最后两周签署；租赁管道较上季度末增长25% [8][38][39] - 再投资业务：完成4100万美元的再投资项目，平均增量回报率为11%，远超预期；预计2020年资本支出递延约1.1亿美元 [8][12][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理区域上，4月租金收取在四个地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] - 约60%的ABR来自必需用途和混合用途，83%的必需和混合租户在危机期间保持营业 [20] - 无单一租户ABR占比超3.4%，前40大租户平均占比不到1%；无单一市场ABR占比超8% [21] - 仅2%的ABR来自娱乐用途，不到一半的餐厅为全服务休闲餐厅，5%的ABR来自健身 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 运营上，削减15%运营费用，为租户提供额外支持，如设置标识、预留路边取货和送货空间 [11] - 建设和再开发上，与租户协商将部分开业时间从2020年延至2021年，减少资本支出 [12] - 租赁上，实施BrixAssist计划，帮助小商铺租户申请救济；与非必需租户协商租金延期，换取租约让步 [13][15] - 财务上，确保充足流动性，暂停股票回购计划，提取5.5亿美元循环信贷额度，暂停7月股息 [17][31] - 未来，公司认为社区必需型零售中心具有韧性和吸引力，预计未来18个月将加速有利趋势，租赁管道中出现新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给行业带来挑战，租户违约率将上升，但公司凭借多元化租户、低租金基础、低入住成本比率等优势，有能力应对危机并实现增长 [20][21][22] - 公司采取的一系列措施，如削减成本、延期资本支出、协商租金延期等，有助于增强流动性和灵活性，为复苏做好准备 [11][12][15] - 相信危机将凸显公司平台和投资组合的优势，未来将实现更大价值创造 [23] 其他重要信息 - 公司团队无已知COVID - 19病例，但部分员工失去了家人和亲人 [5] - 公司对一线抗疫人员和必需租户表示感谢 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取是否存在地域差异 - 各地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] 问题2: 消费者对非必需零售商的接受度如何 - 消费者较为谨慎，部分提供取货和送货服务的店铺更受欢迎，一些地区限制解除后店铺迅速重新开业 [35] 问题3: 能否详细描述租赁管道的需求情况 - 许多必需业务继续推进和签署租约，租赁管道较上季度末增长25%，预计未来会有新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [38][39][40] 问题4: 对杂货店未来发展趋势及对公司的影响有何看法 - 路边取货和送货服务将持续存在，杂货店可能会改变店铺格式，公司凭借与杂货店的关系、低租金基础和资产灵活性将受益 [42][43] 问题5: 5月租金收取情况如何 - 截至目前好于4月，但预计后续会缓和，因正在协商租金延期 [45] 问题6: 3月签署的租约中，租户有哪些新要求 - 租户希望在租约中增加应对未来疫情的保护条款，但公司目前未签署此类条款，未来会谨慎处理 [47][48][49] 问题7: 如何处理2020年到期或月付的租约 - 剩余需处理的租金占比低，租户盈利能力强，对续约情况有信心 [52][53] 问题8: 不确定时期如何考虑资本分配到锚定重新定位和再开发项目 - 投资活动基本为预租赁，将继续执行现有业务计划，避免无预租赁承诺的高风险投资 [55][56] 问题9: 计提坏账准备的租户占ABR的百分比是多少，第二季度是否有新的风险租户 - 计提坏账准备的租户占比为低个位数，是对关注名单中受疫情影响大、危机前较弱的租户进行评估后计提的 [58][59] 问题10: 与租户协商的租金延期情况如何，目标还款期是多久 - 一般为1 - 2个月延期，还款期在2020年底至2021年初，以获取的价值大于延期成本为原则 [62][63] 问题11: 如何考虑投资组合的规模和范围 - 注重地理多元化，在有协同效应的市场增加业务，避免过度集中 [65] 问题12: 疫情是否改变了对大学城的投资理念 - 短期内有风险，但长期看好大学城市场的活力，相信租户在学生返校后将繁荣发展 [67] 问题13: 如何看待暂停股息与应税收入的关系，GAAP租金收取达到什么水平可实现零应税收入 - 董事会将密切关注应税收入，目前环境不确定，无法提供具体信息 [69] 问题14: 小商铺租赁的未来战略是什么， occupancy是否会下降 - 将利用小商铺空置作为增长杠杆，尽管第一季度因Dress Barn出现下降，但潜在动力将持续 [72] 问题15: 是否会暂停几个季度后恢复原股息支付，或支付跳过的股息 - 暂停股息是出于谨慎考虑，旨在能够完全恢复股息支付，并抓住投资机会，未来将根据情况决定 [76][78] 问题16: 如何考虑持有大量现金和进入债务市场的问题 - 正在评估所有资本可用性选项，关注期限，将根据业务情况和市场情况进行决策 [80][81] 问题17: 削减的15%运营费用对NOI和FFO的影响，以及是否为临时措施 - 约60% - 65%的削减费用将以较低的CAM回收形式传递给租户，其余将为公司带来收益；可根据租户开业情况持续调整 [82][84] 问题18: 小商铺和锚定租户的租金收取比例分别是多少，5月协商延期的租户是否已支付4月租金 - 锚定租户租金收取率在70%左右，小商铺在60%左右；协商延期的租户部分已支付4月租金，部分未支付 [87][91] 问题19: 有线上平台的零售商对履约情况的反馈如何 - 零售商认为店铺是整体履约的关键方式，路边取货和送货服务的采用率大幅提高，未来将进一步整合和加速全渠道平台 [94][95][96] 问题20: 有多少租户获得了银行或债权人的豁免 - 目前认为数量不多，但许多租户正在关注，这是一个难以协商的问题 [97][98] 问题21: 小商铺租户在4月和5月之后的租金延期风险如何，公司将采取什么措施 - 当地小商铺对危机持续时间经济敏感，公司将关注PPP、Main Street贷款计划和Business Recovery Act等救济措施，并根据情况提供支持 [101][102][103] 问题22: 公司愿意为租户提供多少财务援助 - 谨慎处理延期付款，根据租户需求确定延期规模，目前暂不评论提供营运资金贷款，将根据情况做出最佳商业决策 [105][106] 问题23: 空置空间是否会转换为专用微型履行中心 - 看到对微型履行中心的需求增加，租金有时超过零售租金，但处于早期阶段，需谨慎选择合适的物业 [108] 问题24: 是否会临时增加杠杆进行投资 - 将采取保守立场，维持保守的资产负债表，避免因增加杠杆而破坏股东价值 [110][111] 问题25: 疫情前寻找新空间的租户，后续谈判是否会更激进 - 相关谈判未暂停，预计这些租户的需求将持续强劲，公司团队正在推进相关交易 [115][116][117] 问题26: 到2020年底和2021年，整体杠杆率将如何变化 - 由于环境不确定，难以具体量化，公司将努力将杠杆率控制在低6倍水平 [118][119]

业绩总结 - 2020年第一季度净收入为5980万美元，每股摊薄收益为0.20美元，较2019年同期的6290万美元和0.21美元有所下降[8] - 2020年第一季度总收入为282,301千美元，同比下降3.0%（2019年为291,139千美元）[36] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，同比下降4.5%（2019年为62,900千美元）[36] - 2020年第一季度EBITDA为190,941千美元，同比下降2.9%（195,716千美元）[42] - 2020年第一季度NAREIT FFO为137,494千美元，同比下降3.1%（142,807千美元）[44] - 2020年第一季度的NOI为206,494千美元，同比下降0.1%（2019年为206,665千美元）[36] - 同物业NOI增长率为3.0%，低于2019年的5.1%[37] 用户数据 - 截至2020年3月31日，约59%的年化基础租金由必需品和混合型租户组成，83%的必需品和混合型年化基础租金租户在疫情期间保持营业[2] - 截至2020年5月6日，4月份基础租金的收款率为66.2%，其中必需品租户的收款率为94.5%[3] - 2020年第一季度新、续租及选项租赁总数为334笔，较2019年第四季度的397笔下降16%[98] 未来展望 - 预计未来12个月内，租金增长率将达到X%，反映出市场需求的回升[30] - 公司在未来的开发项目中，预计总净成本为29,950千美元，预期NOI收益率为12%[74] 新产品和新技术研发 - 公司在Mobile, AL的Springdale - Phase III项目中，重新配置了46K SF的Conn's HomePlus和其他零售商，预计净成本为71,000千美元，预期NOI收益率为9%-14%[68] - 在Scranton--Wilkes-Barre--Hazleton, PA的Dickson City Crossings项目中，重新配置了41K SF的Burlington Stores，预计净成本为34,650千美元[69] 市场扩张和并购 - 截至2020年3月31日，公司总流动性为12亿美元，包括现金及现金等价物和受限现金为5.871亿美元[16] - 2020年第一季度完成了4180万美元的资产处置，并回购了2500万美元的普通股[2] 负面信息 - 2020年第一季度，因COVID-19影响，确认了260万美元的不可收回收入和380万美元的直线租金收入减少[10] - 公司董事会暂时暂停季度现金分红，将根据REIT应税收入等因素每季度重新评估[6] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的租赁率为92.2%，较2019年下降0.2%（2019年为92.4%）[37] - 物业中，必需品零售商占ABR的35%，混合零售商占24%[96] - 2020年第一季度的资本支出总额为73,476千美元，较2019年同期的66,907千美元增加了9.5%[49]

财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度租金收入为280,402千美元，2019年同期为289,955千美元[22] - 2020年第一季度总收入为282,301千美元，2019年同期为291,139千美元[22] - 2020年第一季度总运营费用为183,432千美元，2019年同期为188,534千美元[22] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，2019年同期为62,900千美元[22] - 2020年第一季度基本每股净收入为0.20美元，2019年同期为0.21美元[22] - 2020年第一季度综合收入为36,082千美元，2019年同期为52,975千美元[24] - 2020年3月31日普通股数量为296,449千股，2019年同期为297,987千股[26] - 2020年第一季度支付的利息现金净额为47,023千美元，2019年同期为51,168千美元[29] - 2020年第一季度其他综合损失为23,699千美元，2019年同期为9,925千美元[24] - 2020年第一季度普通股股息为每股0.285美元，2019年同期为每股0.28美元[27] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，2019年同期为62,900千美元[30][34][36][39] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为95,070千美元，2019年同期为96,838千美元[30] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为46,614千美元，2019年同期为31,834千美元[30] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为517,112千美元，2019年同期使用112,363千美元[30] - 截至2020年3月31日总资产为8,662,068千美元，2019年12月31日为8,142,480千美元[32] - 截至2020年3月31日总负债为5,992,730千美元，2019年12月31日为5,398,639千美元[32] - 2020年第一季度总营收为282,301千美元，2019年同期为291,139千美元[34] - 2020年第一季度综合收入为36,082千美元，2019年同期为52,975千美元[36] - 2020年第一季度支付的利息净额为47,023千美元，2019年同期为51,168千美元[41] - 2020年第一季度基本和摊薄后每股收益均为0.20美元，2019年同期均为0.21美元[34] - 2020年第一季度净收入为5978.1万美元，2019年同期为6290万美元[42] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为9507万美元，2019年同期为9683.8万美元[42] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为4661.4万美元，2019年同期为3183.3万美元[42] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为5.17113亿美元，2019年同期使用的净现金为1.12488亿美元[42] - 2020年第一季度总营收2.82301亿美元，2019年同期为2.91139亿美元[34] - 2020年第一季度净收入5978.1万美元，2019年同期为6290万美元[34][36][42] - 2020年第一季度基本和摊薄后每普通股单位净收入均为0.20美元，2019年同期均为0.21美元[34] - 2020年第一季度综合收入3608.2万美元，2019年同期为5297.5万美元[36] - 2020年第一季度经营活动提供净现金9507万美元，2019年同期为9683.8万美元[42] - 2020年第一季度投资活动使用净现金4661.4万美元，2019年同期为3183.3万美元[42] - 2020年第一季度融资活动提供净现金5.17113亿美元，2019年同期使用净现金1.12488亿美元[42] - 2020年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加5.65569亿美元，2019年同期减少4748.3万美元[42] - 截至2020年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为5.87076亿美元，2019年同期为315.6万美元[42] - 2020年第一季度其他费用总计为3908.8万美元，2019年同期为3970.5万美元[22] - 2019年1月1日普通股数量为298,489，股票金额为2,985美元，总股本为2,836,099美元；2020年1月1日普通股数量为297,857，股票金额为2,979美元，总股本为2,743,857美元[27] - 2019年3月31日普通股股息为每股0.28美元，总计83,839美元；2020年3月31日普通股股息为每股0.285美元，总计85,018美元[27] - 2019年第一季度净收入为62,900美元，2020年第一季度净收入为59,781美元[27][30] - 2019年3月31日现金支付利息净额为47,023美元，2020年为51,168美元[29] - 2019年经营活动净现金为96,838美元，2020年为95,070美元；投资活动净现金2019年为 - 31,834美元，2020年为 - 46,614美元；融资活动净现金2019年为 - 112,363美元，2020年为517,112美元[30] - 2020年3月31日现金及现金等价物为584,815美元，受限现金为2,261美元；2019年12月31日现金及现金等价物为19,081美元，受限现金为2,426美元[32] - 2020年3月31日房地产净值为7,622,572美元，2019年12月31日为7,642,350美元[32] - 2020年3月31日总负债为5,992,730美元，2019年12月31日为5,398,639美元[32] - 2020年3月31日总资本为2,669,338美元，2019年12月31日为2,743,841美元[32] - 2020年3月31日总资产为8,662,068美元，2019年12月31日为8,142,480美元[32] 业务线数据关键指标变化 - 房地产处置与收购 - 2020年第一季度公司收购一块位于迈阿密花园的土地，总价2020美元[62][66] - 2020年第一季度公司处置3个购物中心和2个部分购物中心，净收益4050万美元，收益750万美元，减值少于10万美元；还从先前处置资产获净收益90万美元，解决50万美元或有事项，收益140万美元[63] - 2019年第一季度公司处置3个购物中心，净收益4490万美元，收益730万美元；从先前处置资产获净收益30万美元，收益30万美元[64] - 截至2020年3月31日，公司有2处待售物业；截至2019年12月31日，有2处物业和2处部分物业待售[68] - 2020年第一季度公司确认减值4598美元，涉及Spring Mall和Parcel at Lakes Crossing；2019年第一季度确认减值3112美元，涉及Brice Park[75][76] - 2020年2月，公司以2020美元收购迈阿密花园的土地[66] - 截至2020年3月31日，公司有两项待售物业，资产464.9万美元，负债10.7万美元；截至2019年12月31日，有两项物业和两项部分物业待售，资产2217.1万美元，负债41.5万美元[68] 业务线数据关键指标变化 - 房地产相关资产与负债 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司房地产净值分别为7622572美元和7642350美元[70] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司与低于市场租赁相关的无形资产负债分别为3.652亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.651亿美元和2.671亿美元[71] - 2020年和2019年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和490万美元；在位租赁价值摊销费用分别为550万美元和650万美元[73] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司利率互换现金流量套期工具数量均为7个，名义金额均为80万美元[81] - 2020年和2019年第一季度，公司利率互换未实现损失净额分别为23878美元和10057美元，预计未来12个月将有1060万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[84] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司净债务义务分别为5494199美元和4861185美元[88] - 2020年第一季度，公司偿还700万美元有担保贷款，在运营合伙公司12.5亿美元循环信贷安排下净借款6.385亿美元[89] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司应计利息分别为3550万美元和3690万美元[92] - 截至2020年3月31日，公司未偿债务义务的预定到期金额2022年为750000美元、2023年为1495500美元、2024年为800000美元，之后为2468453美元[92] - 截至2020年3月31日，公司有担保贷款账面价值为0，公允价值为0；2019年12月31日账面价值为7174美元，公允价值为7306美元[94] - 截至2020年3月31日，公司应付票据账面价值为4207028美元，公允价值为4145412美元；2019年12月31日账面价值为4205952美元，公允价值为4422513美元[94] - 截至2020年3月31日，公司无担保信贷安排和定期贷款账面价值为1287171美元，公允价值为1294803美元；2019年12月31日账面价值为648059美元，公允价值为658490美元[94] - 截至2020年3月31日，公司可交易证券余额为17550美元，其中一级市场为1054美元，二级市场为16496美元[100] - 截至2020年3月31日，公司利率衍生品余额为 - 33532美元，均为二级市场[100] - 2020年第一季度，公司对账面价值490万美元的房地产资产进行减值测试，减值4584美元，资本化率和折现率均为8.0%[102][103] - 截至2020年3月31日，未来五年不可撤销经营租赁的固定合同租赁付款额分别为2020年（剩余九个月）613,602美元、2021年747,547美元、2022年645,340美元、2023年548,777美元、2024年442,135美元[105][106] - 2020年和2019年第一季度，公司基于百分比租金确认的租赁收入分别为190万美元和290万美元[107] - 2020年和2019年第一季度，公司的总租赁成本分别为1,895美元和1,863美元[109] - 截至2020年3月31日，公司未来最低经营租赁付款总额为53,712美元，经营租赁负债为41,433美元[109] - 截至2020年3月31日，公司房地产净值76.22572亿美元；截至2019年12月31日，为76.4235亿美元[70] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司低于市场租赁的无形资产负债分别为3.652亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.651亿美元和2.671亿美元[71] - 2020年和2019年3月31日止三个月，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和490万美元；在位租赁价值摊销费用分别为550万美元和650万美元[73] - 公司预计2020 - 2024年低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销费用）分别为 - 1009万美元、 - 1163.8万美元、 - 964.9万美元、 - 829万美元、 - 770.1万美元；在位租赁摊销费用分别为1287.4万美元、1326.6万美元、925.7万美元、673万美元、504.1万美元[73] - 管理层定期评估公司房地产资产是否存在减值迹象[74] - 2020年第一季度公司确认减值费用4598美元，2019年同期为3112美元[75][76] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，利率互换名义金额均为800000美元[81] - 截至2020年3月31日，利率互换公允价值：总衍生资产为0美元，总衍生负债为 - 3

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.47美元，剔除影响可比性项目后为每股0.48美元；全年FFO为每股1.91美元，剔除影响可比性项目后为每股1.93美元 [19] - 第四季度同店NOI增长5.1%，全年同店NOI增长3.4%，超出此前指引区间高端15个基点 [7][20][22] - 2020年FFO指引为每股1.90 - 1.97美元，同店NOI增长预期为3% - 3.5% [25] - 预计2020年非现金GAAP租金调整将使NAREIT FFO增长减少每股0.01 - 0.03美元 [29] - 2020年同店NOI范围包含75 - 100个基点的坏账费用假设 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第四季度签署170万平方英尺新租约和续约租约，新租约现金利差超33%，小商铺入住率达86.2%，季度启动1700万美元ABR，另有4500万美元新ABR将在未来几个季度启动 [8] - 再投资业务：年末再投资管道代表超4.1亿美元投资，平均增量回报率10%；2019年交付超1.6亿美元项目，创造超1亿美元增量价值 [10][11] - 资产处置业务：第四季度完成5200万美元处置，全年处置超3亿美元 [15] - 资产收购业务：全年完成约7800万美元收购 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分传统关注区域购物中心的资本也对露天零售更感兴趣 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行平衡计划，通过再投资现有购物中心创造价值，同时进行资本循环，包括资产处置和收购 [7][13][15][16] - 2020年公司将采取更平衡的收购和处置方式，寻找能利用平台优势提升ROI的资产 [16][38][39] - 行业竞争激烈，但公司凭借平台优势、租户关系和运营能力，有机会在升级租户质量方面脱颖而出 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业将持续面临干扰，但公司已在2020年展望和指引中采取适当保守态度 [33] - 公司凭借优质物业、低于市场的租金、强大的团队和多元化的租户组合，有望继续表现出色并超越同行 [35][36] - 公司对实现2020年同店NOI增长目标充满信心，且认为未来增长具有较高可见性 [25][36] 其他重要信息 - 截至1月底，公司已收回所有11个Sears/Kmart门店，并在第四季度交付两个相关锚定重新定位项目 [23] - 公司已执行所有剩余门店的租约或处于意向书阶段，显示租户对这些位置的需求强劲 [24] - 公司在2020年初获得穆迪的积极展望，此前在2019年获得惠誉的积极展望 [31] - 公司在第四季度恢复了股票回购和ATM股权计划 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度资产处置情况及2020年交易市场定价、趋势和机会 - 公司对在三级市场仍能找到有吸引力的定价流动性感到满意，收购方面，将寻找能利用平台优势提升ROI的资产，类似2019年的Plymouth meeting项目 [38][39][40] - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分资本也对露天零售更感兴趣，公司凭借平台优势有机会创造价值 [42][43] 问题2: 考虑资本分配和2020年现金EBITDA增长预测，如何看待杠杆率轨迹 - 公司致力于将杠杆率降至6倍债务与EBITDA比率范围，过程中会有季度波动，随着4.1亿美元再开发项目交付，杠杆率将下降 [44][45][46] 问题3: 租赁利差是否会下降及2020年到期租金的重新谈判比例 - 租赁利差可持续，未来三到四年内，锚定租户租金滚动将带来收益，同时改善中心质量也会提升市场租金，目前约一半到期租金已处理 [48][49][52] 问题4: 季度杠杆率略有上升，近期是否会进一步上升及年末杠杆率预期 - 杠杆率趋势将下降，季度数据受交易时间影响，且有大量已签署但未计入的租金，为EBITDA增长提供可见性 [54] 问题5: 坏账准备金的机制和假设 - 公司通常假设每年坏账费用为75 - 100个基点，2019年为89个基点，2018年为80个基点，此外还会考虑已知和未知的店铺关闭情况 [56][58][59] 问题6: 2020年租户回收、附属收入等项目是否有逆风或波动 - 这些指标季度波动较大，但从全年趋势看，公司对指引范围有信心，同时关注NOI利润率趋势，团队在提升运营效率方面表现出色 [60][61][63] 问题7: 小商铺入住率何时能达到90% - 未来两到三年小商铺入住率有望接近90%，目前整体入住率受再投资管道影响，随着项目交付，小商铺增长将加速，且公司注重引入优质租户 [66][67][68] 问题8: FFO增长与NOI增长差异及FAS 141调整的影响 - FAS 141调整为非现金项目，未来四到五年预计每年减速0.01 - 0.015美元，2020年直线租金减速影响较大，大部分减速将在2019 - 2020年体现 [70][71][72] 问题9: 2020年收购和处置的平衡依据及预期交易量和资本化率 - 公司不提供具体交易指引，将保持纪律性和机会主义，寻找能利用平台优势的资产，资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [74][75][103] 问题10: 长期同店NOI增长预期是否为3% - 2017年底投资者日提到长期预期包括核心增长和再开发活动带来的50 - 100个基点收益，2019 - 2020年的表现代表了公司的计划和平台能力 [79][80][81] 问题11: 2019年和2020年再开发对同店NOI的贡献及是否包括锚定重新定位工作 - 2019年大规模再开发项目对同店NOI增长贡献25 - 50个基点，2020年预计贡献50 - 75个基点，不包括锚定重新定位工作 [87][88][89] 问题12: 超过4亿美元的管道是否是舒适水平及今年的支出预期 - 公司可能处于支出水平上限，预计今年交付1.5 - 2亿美元投资，管道规模可能在4 - 4.5亿美元，未来几年将保持类似水平 [90][91][92] 问题13: 锚定重新定位对2019年同店NOI和2020年指引的贡献 - 公司不提供具体数据，锚定重新定位主要影响锚定店铺，属于核心增长部分，补充资料中展示了相关租赁情况 [94][95] 问题14: 影子开发管道未来资产的吸引力及“其他增值资本支出”的区分 - 未来机会仍有吸引力，部分最佳机会尚未进入活跃管道；“其他增值资本支出”包括小型项目，如太阳能、LED照明等，虽金额小但能提升中心回报率 [96][97][98] 问题15: 年末89.3%入住率的趋势及收购和处置的资本化率预期 - 预计全年入住率将上升，季度会有波动，年初因dressbarn店铺关闭会有波动；资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [101][102][103] 问题16: 未来开发管道的授权流程更新及混合用途项目是否计入同店池 - 公司全面考虑同店池范围，包括再投资项目；正在努力为所有项目争取授权，创造价值的关键在于获得授权，执行时将坚持核心零售业务，谨慎利用他人资本 [108][109][110] 问题17: 同店NOI增长3% - 3.5%的信心来源及信用损失准备金是否足够 - 公司根据历史经验和租户质量改善，认为75 - 100个基点的坏账费用假设合理，已知店铺关闭已在预测中体现，同时考虑了未知店铺关闭和破产活动的影响 [114][115][116] 问题18: 对合资企业的看法是否会改变及收购时更关注IRR还是初始资本化率 - 只有当合资企业能带来比出售产权更好的价值时才会考虑，目前市场尚未达到这种情况；公司是总回报投资者，关注初始回报和中期回报增长，同时假设期末资本化率高于初始水平 [120][124][125] 问题19: 是否看到机构减少零售敞口的迹象及收购时的评估重点 - 看到部分机构从购物中心转向露天零售，也有机构希望减少零售敞口，公司凭借平台优势有机会找到增值资产；公司关注初始回报和中期回报增长，假设期末资本化率高于初始水平 [126][127][124]

业绩总结 - 2019年第四季度每股摊薄净收入为0.21美元，较2018年同期的0.26美元下降19.2%[1] - 2019年全年每股摊薄净收入为0.92美元，较2018年同期的1.21美元下降24.0%[4] - 2019年第四季度总收入为293,149千美元，同比下降1.7%[36] - 2019年第四季度净收入为62,059千美元，同比下降20.0%[36] - 2019年全年净收入为274,773千美元，较2018年的366,284千美元下降约25.0%[43] - 2019年第四季度调整后的EBITDA为191,607千美元，同比下降2.0%[36] - 2019年全年净运营收入为830,550千美元，较2018年的868,434千美元下降约4.4%[43] 用户数据 - Brixmor与约5000家零售商合作，包括TJX公司、克罗格公司、Publix超市、沃尔玛等[25] - 2019年第四季度租赁率为92.4%，较上季度的91.9%有所上升[37] - 2019年第四季度同物业净营业收入（NOI）增长5.1%，较上季度的4.4%有所上升[37] - 2019年第四季度的NOI利润率为73.4%，较上季度的74.0%略有下降[37] 未来展望 - 2020年预计每股摊薄NAREIT FFO为1.90至1.97美元[16] - 2020年同物业净营业收入（NOI）增长预期为3.00%至3.50%[16] - 2020年第一季度资本支出总额为113,144千美元，同比增长16.9%[47] 新产品和新技术研发 - 预计在建项目的加权平均NOI收益为11%[70] - 预计在建项目的总成本为$25,900,000，预计NOI收益为$12,650,000[70] 市场扩张和并购 - 2019年全年完成301.2百万美元的处置，涉及320万平方英尺[11] - 2019年全年收购金额为7850万美元[12] 负面信息 - 2019年第四季度其他收入（费用）净额为(38,886)千美元，较2018年同期的(16,502)千美元下降了135.0%[39] - 2019年第四季度的总运营费用为192,204千美元，较2018年同期的203,599千美元下降了5.6%[39] 其他新策略和有价值的信息 - Brixmor的财务和运营信息未经审计，投资者应谨慎解读[28] - Brixmor的年度基础租金（ABR）是指在特定日期签署或开始的租赁的月基础租金乘以12[32] - Brixmor的租金差（Rent Spread）表示新租赁的现金ABR PSF与旧租赁最后一年现金ABR PSF之间的百分比变化[32]

投资组合情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含403个购物中心，总可出租面积约7100万平方英尺[21] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括403个购物中心，总面积约7100万平方英尺[114] - 截至2019年12月31日，公司投资组合总ABR为895,964千美元，总GLA为70,630,803平方英尺[117] - 截至2019年12月31日，公司投资组合总单元数9220个，总可出租面积70630803平方英尺，总平均基本租金895964000美元，每平方英尺平均基本租金14.74美元[119] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含403个购物中心，总面积约7100万平方英尺[154] 运营合伙企业权益情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有运营合伙企业100%的流通合伙普通股权益单位[22] 出租率及租金情况 - 截至2019年12月31日，出租率为92%，计费入住率为89%，平均每平方英尺年化基本租金为14.74美元[24] - 2019年12月31日，计费和租赁入住率分别为89.3%和92.4%，2018年同期分别为88.4%和91.9%[165] 租约执行情况 - 2019年，公司执行622份新租约，约350万平方英尺；共执行1757份租约，约1280万平方英尺[27] 新租约条款情况 - 2019年，94%的新租约有嵌入式合同租金增长条款，平均合同租金在租期内增长1.9%[28] 租金差情况 - 2019年，新租约租金差为31.7%，新租约和续约租约混合租金差不包括期权为13.1%，包括期权为10.9%[29] - 2019年新签、续租和期权租赁的租金差价为10.9%，2018年为11.8%[165] 项目开发情况 - 2019年，公司稳定46个锚定空间重新定位、重建和外地块开发项目，加权平均增量净营业收入收益率为10%，总预期成本1.619亿美元[32] 物业处置情况 - 2019年，公司从物业处置中获得2.885亿美元净收益，用于再投资、资产收购、偿还债务和回购股票[35] - 2019年公司处置24个购物中心和三个部分购物中心，净收益2.885亿美元，收益5340万美元，减值1640万美元；2018年处置62个购物中心、两个部分购物中心和一块土地，净收益9.575亿美元，收益2.087亿美元，减值3700万美元[170][171] - 2019年和2018年房地产资产处置净收入分别为2.901亿美元和9.58亿美元[214] 流动性及债务到期情况 - 截至2019年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12.4亿美元可用流动性，2022年前无债务到期[36] - 截至2019年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12.4亿美元可用流动性[196] 员工数量情况 - 截至2019年12月31日，公司有477名员工[46] 租约到期情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合中约9.5%的已出租总可租面积（GLA）的租约将于2020年到期[55] - 2019年12月31日数据显示，未来十年及以后各年租赁到期情况中，2024年租赁到期的出租可出租面积占比14.2%为最高，对应占现有平均基本租金比例为13.1% [120] 未偿还债务本金情况 - 截至2019年12月31日，公司有大约49亿美元的未偿还债务本金总额[67] 债务利率情况 - 公司的循环信贷安排、3.5亿美元定期贷款协议、3亿美元定期贷款协议和2.5亿美元2022年浮动利率优先票据按可变利率计息，公司已对8亿美元的可变利率债务进行利率互换，利率上升100个基点将使年利息支出增加110万美元[68] 与LIBOR挂钩情况 - 截至2019年12月31日，公司有9.07亿美元的债务和七份名义价值总计8亿美元的利率互换与伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）挂钩[70] - 公司预计LIBOR在2021年底前基本维持现有形式，但有可能提前不可用[71] 财务风险情况 - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这会对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[72] - 公司信用评级的不利变化会影响借款能力和借款条款，进而影响财务状况、经营成果和现金流[73] - 债务协议中的契约可能限制公司经营活动，违反契约可能导致债务加速到期，影响财务状况、经营成果和现金流[74] - 与审计委员会审查相关的法律程序可能产生成本和费用，影响财务状况、经营成果和现金流[75] - 未投保的财产损失或超过保险政策限额的损失可能导致公司投资和相关收入损失，影响财务状况、经营成果和现金流[77] - 公司部分物业的环境状况可能导致重大意外成本，影响租赁、借款和处置物业的能力[78] - 遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规可能需要公司支出费用，影响现金流[82] - 公司高度依赖高级管理层，无法吸引和留住关键成员可能影响财务状况、经营成果和现金流[86] - BPG董事会可在未获股东批准的情况下更改重大公司政策，可能影响公司财务状况、经营成果、现金流等[87] REIT资格相关规定 - 公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成，证券投资不能超过任一发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，对应税REIT子公司的投资总额不能超过总资产价值的20%，非应税REIT子公司的任一发行人证券价值不能超过公司资产的5%，“非合格”公开交易REIT发行的债务工具不能超过总资产价值的25%[100] - 公司每年需满足两项收入测试要求，至少75%的总收入来自被动房地产来源，至少95%的总收入来自符合75%收入测试的项目及其他特定利息、股息和投资组合类收入[100] - 《国内税收法典》对“禁止交易”所得收入征收100%的税，若公司认为销售可能被视为禁止交易，该税会影响其出售房产的决策[101][103] - 公司章程不允许任何人持有超过9.8%的已发行普通股或所有类别或系列的已发行股票，为符合REIT资格，在应税年度的后半年，不得有超过50%的已发行股票价值直接或间接由五个或更少的个人持有[105] - 若公司未能成为国内控制的REIT，非美国股东在出售普通股时可能需缴纳美国联邦所得税，若出售或交换普通股的收益需纳税，非美国股东将按与应税美国股东类似的方式就净收益纳税，企业非美国股东可能需额外缴纳分支机构利润税[107][109] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本利得），公司可部分或全部以股票形式进行分配，这可能使股东在未收到现金股息的情况下缴纳所得税[110] - 非REIT“C”类公司向某些非公司美国股东支付的合格股息收入最高税率降至23.8%，REIT支付的股息通常不符合降低税率条件，2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的应税年度，非公司美国股东可扣除20%的REIT股息，最高边际税率为37%的非公司美国股东对REIT股息的有效所得税税率为29.6%[111] - 若公司未能保持REIT资格，将按普通公司纳税，可能面临巨额税务负债，并在未能符合资格后的四个应税年度内丧失REIT纳税资格[97][98] 租户情况 - 截至2019年12月31日，按平均基本租金计算，公司的三大租户是The TJX Companies, Inc.、The Kroger Co.和Dollar Tree Stores, Inc.[114] - 截至2019年12月31日，前20大零售商的ABR为222,496千美元，占比25.2%，租赁GLA为21,686,945平方英尺，占比30.7%[115] - 前20大零售商中，TJX Companies, Inc.的ABR为30,664千美元，占比3.4%，租赁GLA为2,678,618平方英尺，占比3.8%[115] - 前20大零售商中，Kroger Co.的ABR为24,916千美元，占比2.8%，租赁GLA为3,323,325平方英尺，占比4.7%[115] - 按州划分，佛罗里达州的ABR为106,225千美元，占比11.9%，GLA为7,914,008平方英尺，占比11.2%[117] - 按州划分，得克萨斯州的ABR为102,363千美元，占比11.4%，GLA为8,039,742平方英尺，占比11.4%[117] - 按州划分，加利福尼亚州的ABR为95,656千美元，占比10.7%，GLA为5,086,451平方英尺，占比7.2%[117] - 按州划分，纽约州的ABR为68,761千美元，占比7.7%，GLA为3,702,568平方英尺，占比5.2%[117] - 按州划分，宾夕法尼亚州的ABR为65,918千美元，占比7.4%，GLA为5,109,108平方英尺，占比7.2%[117] - 按州划分，北卡罗来纳州的ABR为45,194千美元，占比5.0%，GLA为4,243,707平方英尺，占比6.0%[117] 股东情况 - 截至2020年2月1日，公司普通股股东登记人数为556人[130] 股东分配情况 - 公司需向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持REIT身份，2019年公司向股东的分配中78.7%为应税普通收入，21.3%为资本返还[131][134] 股票回购情况 - 2017年12月5日董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，2019年公司回购834921股普通股，平均每股价格17.43美元，总计1460万美元[141] - 2019年公司回购0.8万股普通股，总价1460万美元，平均每股17.43美元[201] 未注册股权证券销售情况 - 2019年无未注册的股权证券销售[140] 股东回报对比情况 - 2014 - 2019年期间展示了公司普通股与标准普尔500指数和富时NAREIT股票购物中心指数的累计总股东回报对比情况[136] 每股收益及股息情况 - 2019年基本每股收益0.92美元，摊薄后每股收益0.92美元，每股现金股息1.125美元[144] - 2019年每股基本和摊薄净收入均为0.92美元，2018年为1.21美元[150] 保险情况 - 公司拥有全资附属保险公司Brixmor Incap, LLC，为物业承保第一层一般责任保险计划[123] 租户租约期限情况 - 公司主要租户租约原始期限方面，主力租户一般为10 - 20年，小租户通常为5 - 10年[121] 财务数据对比（2019年与2018年） - 2019年总营收为1168258千美元，较2018年的1234340千美元有所下降[146][150] - 2019年总运营费用为755006千美元，低于2018年的822836千美元[146][150] - 2019年其他费用总计为138479千美元，2018年为45220千美元[146][150] - 2019年净收入为274773千美元，低于2018年的366284千美元[146][150] - 2019年末房地产净值为7642350千美元，低于2018年的7749650千美元[148] - 2019年末总资产为8142496千美元，低于2018年的8242421千美元[148] - 2019年末净债务义务为4861185千美元，略低于2018年的4885863千美元[148] - 2019年末总负债为5398639千美元，与2018年的5406322千美元相近[148] - 2019年末总股本为2743857千美元，低于2018年的2836099千美元[148] - 2019年末，房地产净值为764.235万美元，总资产为814.248万美元，净债务义务为486.1185万美元，总负债为539.8639万美元，总资本为274.3841万美元[151] - 2019年公司总收入为11.68258亿美元，2018年为12.3434亿美元，减少6608.2万美元[172] - 2019年租金收入较2018年减少6670万美元，主要因净处置活动减少8670万美元，剩余投资组合增加2000万美元[173] - 2019年剩余投资组合基本租金增加1950万美元，主要由于合同租金增加以及新租约、续租约和期权行使的正租金差价[173] - 2019年其他收入较2018年增加60万美元，主要因税收增量融资收入增加[175] - 2019年总运营费用为7.55006亿美元，较2018年的8.22836亿美元减少6783万美元[176] - 2019年运营成本为1.24876亿美元，较2018年的1.36217亿美元减少1134万美元，主要因净处置活动和剩余投资组合成本降低[176][177] - 2019年房地产税为1.70988亿美元，较2018年的1.77401亿美元减少641万美元，主要因净处置活动减少和剩余投资组合税率及评估增加[176][178] - 2019年折旧和摊销为3.3243

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.49美元，同一物业NOI加速增长至4.4%，同一物业NOI增长由各项目正向贡献驱动，其中基本租金贡献290个基点，净回收贡献70个基点，附属及其他收入和坏账费用各贡献30个基点，百分比租金贡献20个基点 [6][15][16] - 公司将2019年同一物业NOI增长指引上调至3% - 3.25%，2019年FFO指引上调至每股1.90 - 1.93美元 [17] - 调整后EBITDA目前为6.2倍，公司有显著财务灵活性执行商业计划，昨晚宣布股息增加1.8%，将继续保持露天行业最低的FFO派息率之一 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全国账户和区域团队本季度交付超230万平方英尺的新租约和续约租约，现金回报率为13%，其中近100万平方英尺新租约的可比现金回报率超30%，整体租赁入住率环比增长40个基点至91.9%，小商铺入住率环比增长30个基点 [8] - 本季度签署但未开始的租金再次接近5000万美元的年租金价值（AVR），当前待执行的租约管道包含额外4200万美元的AVR [9] 再投资业务 - 再投资和建设团队本季度交付6800万美元的再投资项目，增量回报率为11%，本季度启动超1800万美元的新AVR项目，使建成与租赁之间的差距从上个季度的400个基点降至330个基点 [9][10] - 本季度完成的再投资项目包括米拉梅萨的第一阶段，提前一个季度交付，本季度向活跃管道增加12个项目，目前有4.14亿美元的项目正在进行中，增量回报率为9% [11] 资产处置业务 - 投资团队本季度完成13项非核心资产的出售，总收益为1.51亿美元，年初至今的总收益接近2.5亿美元，本季度退出另外四个单资产市场 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场的杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求 [56] - 资产流动性存在分化，低于5000万美元的资产竞争激烈，高于5000万美元的资产流动性收缩 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行全天候计划，通过租赁活动和再开发交付实现基本租金增长，以推动可持续增长和价值创造 [14] - 未来几个季度公司希望在收购和处置上更加平衡，关注能利用公司平台优势推动ROI增长的机会，保持资本配置的纪律性 [12][31] - 公司积极管理小商铺租户组合，注重租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] - 公司认为露天商业具有广泛用途和低成本占用优势，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，公司有信心利用租金基础优势，用更好的租户和租金填补空置空间 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年同一物业NOI增长达到或超过3%，尽管预计租户仍会受到干扰，但业务计划将继续带来强劲的基本租金增长 [19] - 公司认为当前零售购物中心行业虽表现良好，但仍有增长空间，公司对自身业务前景充满信心，有能力在行业中持续表现出色 [69] 其他重要信息 - 公司本季度发行3.5亿美元的10年期无担保票据，所得款项用于偿还2021年定期贷款剩余的3亿美元以及循环信贷安排的未偿还金额，进一步延长加权平均期限，目前到2022年无债务到期，12.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额 [13][20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待第三季度直线租金趋势以及未来正常水平 - 今年直线租金高于原预期，主要是由于租赁入住率和建成入住率之间的差距扩大，特别是第三季度许多租户已占用空间但稍后才开始支付租金，预计未来直线租金将开始减速，非现金租金调整也将继续减速，预计该项目同比每股将减少1 - 2美分 [24][25] - 这反映了公司在租赁和让租户入住方面的成功，以及加速租金开始时间的能力，公司将继续推动租赁以提高建成入住率 [26] 问题2: 修订后的FFO指引暗示第四季度FFO范围为每股0.46 - 0.49美元，影响第四季度和未来几个季度FFO的主要因素有哪些 - 从第三季度到第四季度，主要因素是非现金收入的预期减速，以及第三季度和第四季度资本循环活动的影响，展望2020年，同样受同一物业NOI增长、资本循环活动和非现金收入减速的影响 [27][28] 问题3: 收购管道情况如何，2020年收购是否会更活跃 - 公司看到更多收购机会，目标资产不一定在市场上，而是能推动公司在关键目标市场的集群战略，目前定价较紧，公司将保持收购纪律性，预计2020年收购步伐将加快 [31] - 市场上有私募股权和养老基金出售零售资产以减少零售敞口，也有私募股权寻求增加零售敞口，整体市场健康，公司会寻找能利用平台创造价值的交易 [32] 问题4: 是否会考虑发行普通股以加速去杠杆计划 - 公司已将资产负债表提升到良好水平，有足够资金支持未来几年业务，加上内部产生的自由现金流，认为目前发行股权不合理，公司计划不依赖外部资金来源实现增长 [33] - 公司认为进一步去杠杆将来自EBITDA增长，过去几年对投资组合的工作已推动资产增长，对调整后EBITDA产生积极影响，未来将继续受益于低于市场租金基础的释放 [34] 问题5: 是否与零售商进行合同重组谈判，如何看待明年坏账情况 - 公司未参与与零售商的合同重组谈判，因其投资组合租金低于市场水平，有机会通过资本投入重置租金到市场水平，若有机会收回空间进行重置，公司愿意考虑，但不会降低已低于市场的租金 [38] - 公司预计明年坏账率在75 - 100个基点之间，与历史目标一致，同时预计基本租金线会受到租户干扰，但已在预期中 [40] 问题6: 再开发对同一物业NOI的影响有多大，费用方面是如何控制的 - 第三季度大规模再开发项目对同一物业NOI的贡献约为50个基点，全年约为20 - 30个基点，同一物业NOI数据包含未来再开发管道，Kmart破产的拖累被再开发项目的增长抵消 [42][43] - 费用控制主要得益于过去几年对投资组合的投资，使物业达到公司标准，降低了某些类别的费用，如公用事业成本和维修保养费用，同时公司积极管理运营费用，关注物业层面的费用泄漏，并预计随着入住率提高有机会收回费用 [43] 问题7: 预算中为应对租户意外情况预留了多少空间，股息增加2%的原因是什么 - 公司从底层向上制定预算，对2020年租户干扰采取保守看法，自加入公司以来一直积极管理关注名单，提前应对问题，公司认为即使市场租金有所下降，由于租金基础优势，仍有机会实现增长 [46] - 公司根据应税收入管理股息，目标是实现可持续的股息增长，今年股息增加1.8%，随着签约收入的实现，预计未来股息增长将加速 [48] 问题8: 如何看待小商铺承保过程，再开发项目上线后小商铺空置率差距会有多大 - 公司2.5年前开始积极管理小商铺租户组合，淘汰较弱的租户，目前小商铺租户信用更强、拖欠率更低，未来更关注租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] 问题9: 是否认为折扣品牌零售概念出现集中现象 - 折扣品牌零售的增长是对全价百货商店的一种 disruption，消费者喜欢以折扣价格购买主流品牌，这些运营商仍有很大的开店空间，如Ross Stores尚未进入东北地区，TJX和Burlington表现出色，公司认为这是服务社区的好方式 [51][52] - 公司注重投资组合管理，租户多元化，最大租户占收入的3%，会密切关注租户概念的增长和销售表现，以及公司对其的敞口 [53] 问题10: 杂货店锚定中心在二级市场的定价情况如何，公司是否会利用价格优势在明年成为净卖家 - 一级市场杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求，资产定价仍取决于房地产实力、杂货店实力和资产管理情况 [56] - 公司目标是在收购和处置上更加平衡，过去几年出售超18亿美元非核心资产，使公司处于有利地位，未来将寻找能利用公司平台优势实现增值回报的资产，而不是追逐高价资产 [58] 问题11: 2019年同一商店指引与2017年底预期相似，计划执行情况如何 - 公司对计划执行情况满意，通过合理分配资本、利用低于市场租金和租赁优质租户，实现了有意义的增量回报，公司展示了现有和未来管道、签约租金情况，为未来提供了可见性，运营利润率略好于预期，回收贡献也有所体现 [61] 问题12: 第四季度处置情况如何，第三季度处置的资本化率是多少，租赁方面，自上季度以来锚定和小商铺租赁有何变化，受破产租户影响如何，年底预期如何 - 第三季度处置的资本化率与过去几年大致一致，略高于平均水平，预计第四季度处置规模低于第三季度，公司目标是在长期内使收购和处置资金匹配 [64] - 租赁业务持续向好，相关零售商对公司中心的需求持续存在，再开发项目吸引了优质零售商，小商铺方面，今年租赁的可租赁面积（GLA）比去年同期增加20%，尽管受到Payless、Avenue和Charming等破产影响，本季度小商铺入住率仍增长30个基点，同比增长8个基点，团队对租赁管道满意，未来几个季度将继续宣布新租约 [65] 问题13: 收购和处置更加平衡是否意味着两者金额接近，如何看待租户和业务健康状况，这对收购、处置和租金谈判有何影响 - 收购和处置金额将大致接近，但可能会因季度而异，部分处置收益将用于再投资，预计几个季度后平均下来会更加平衡 [67] - 公司看好露天商业，认为其用途广泛、占用成本低，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，预计部分不相关租户将受到影响，但公司有信心用更好的租户和租金填补空置空间，公司认为可以利用平台优势收购周边不太相关的购物中心，实现ROI增长，在当前环境下有投资机会 [69] 问题14: 明年资本支出报销和其他费用项目是否会继续受益 - 预计2020年净回收贡献将不如2019年显著 [71] 问题15: Dressbarn关闭租赁情况如何，为何房东会接受其不支付终止费的安排，这是否会成为其他零售商的先例 - Dressbarn在夏季初与许多房东沟通，公司考虑到空间需求和Ascena整体情况，决定在年底收回空间，租户将支付租金至年底，目前60%的空间已签约或基本确定，需求良好 [73] - 这种安排与Dressbarn自身情况有关，房东认为能在年底前获得租金并确定收回空间是合理的，这是一次性安排，其他零售商不太可能复制 [75][76] 问题16: 小商铺租赁要达到80%多或接近90%需要多长时间 - 公司认为需要3年时间 [78] 问题17: 再投资项目整体收益率从上个季度的10%降至9%，原因是什么，上季度暗示下半年回收对同一商店NOI净中性，本季度增加70个基点，预期为何改变，第三季度处置的具体资本化率是多少 - 收益率下降是由于管道项目组合的变化，重要的是关注项目交付情况和实际回报，公司对正在进行的项目和未来管道有信心，由于租金基础优势，能够实现良好回报 [80] - 预计净回收在2019年全年对同一物业NOI仍为正贡献，但第四季度可能会有反转，展望2020年，预计其贡献将减少或为中性 [81] - 公司处置的资本化率通常在7.5% - 8%之间，本季度处于该范围的上限 [82] 问题18: 大型再开发项目若包含住宅组件，成本和收益率会如何变化，有多少潜在多用途机会，Sears门店关闭情况如何，沿海租赁暴露情况如何 - 公司认为有超40处资产适合增加住宅密度，采取保守方法，先获得许可再考虑最大化价值，同时确保不失去对场地的控制，未来几个季度将更多讨论这些机会，公司核心竞争力在零售领域，会平衡和负责地推进高密度开发 [86] - 除两处Kmart空间外，其余将在明年第一季度前完成或在建，租金将是原来的2.5倍，引入了Kohl's、TJX、Ross等领先零售商，预计租金将在2020年下半年和2021年初开始回升 [87] - 汉密尔顿的沿海租赁将到期，已在再开发管道中安排租赁，布鲁克斯维尔的沿海租赁仍由租户控制，有租赁期限和选择权，公司与租户保持对话，Coastal Way的租金远低于市场水平，预计2020年初将减少对Sears - Kmart的暴露 [88][89] 问题19: 公司认为股票价格便宜，但今年股价上涨且开始更多关注收购，是否意味着回购将让位于其他资本用途 - 公司认为平衡很重要，虽然认为股票被低估，但不会进行市场时机操作，回购时会考虑资金用途、加强资产负债表和实现目标，边际上仍认为回购普通股有意义，同时也会看到收购投资的集群效益 [91]