业绩总结 - Brixmor拥有389个购物中心，总建筑面积为6800万平方英尺，平均购物中心面积为17.5万平方英尺[2] - 租赁率为91.1%，其中锚店租赁率为94.0%，小商铺租赁率为84.8%[2] - 2021年第二季度新租赁的平均租金为每平方英尺19.48美元，创公司纪录，租金增长幅度为19.8%[13][20] - Brixmor的总租赁占用率为88.1%，比同行业平均水平低250个基点[27] - 2020年，Brixmor的租金收取水平在行业中处于领先地位，净占用率受到的影响较小[8] - 2021年第二季度，Brixmor的租赁量接近疫情前水平，消费者流量高于疫情前水平[26] 财务状况 - Brixmor的可用流动性为17亿美元，2022年到期的债务仅为2.5亿美元[16] - 截至2021年6月30日，公司的流动性为17亿，其中包括约4.05亿的现金和约12.48亿的信贷额度[65] - 截至2021年6月30日，公司的股息支付比率为46.1%，股息收益率为3.8%[65] - 公司的净本金债务与调整后EBITDA的比率为6.3倍，固定费用覆盖比率为3.8倍[68] 市场扩张与新店计划 - 公司计划在2021年开设60家Ross Stores，600家Dollar Tree，200多家Chipotle等新店[56] - 自2016年以来，公司已完成4亿的收购[42] - 目前正在进行的再投资项目总额为4.33亿，未来管道中识别的项目约为10亿[42] 用户数据与满意度 - 公司在2021年第一季度的市场份额增长超过10亿，显示出其在客户中的持续相关性[59] - 截至2021年6月30日，公司的租户满意度为72%，低于目标90%[93] 负面信息与挑战 - Brixmor的投资组合中约70%的中心为以杂货店为主的中心，适应了当前消费者的需求[4] - 公司在2021年6月30日的财务数据中显示，稳定的价值提升再投资项目超过5.2亿美元[93] 可持续发展与社会责任 - 公司致力于到2045年实现运营控制下的净零碳排放[77] - 公司计划到2025年在25%的物业安装电动车充电站，目前已完成10%[93] - 公司计划到2025年实现20兆瓦的现场可再生能源能力，目前已安装5.6兆瓦[93] - 公司女性员工占比为53%[84] - 公司董事会独立董事占比为89%[87] - 公司董事会平均年龄为60岁，任期平均为6年[87] - 公司在2020年员工满意度调查中得分为98%，超过目标90%[93] - 公司在2020年董事会会议的出席率超过75%[87]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.46美元，同店NOI增长13.9%，主要因收款趋势改善使此前被视为无法收回的收入增加，辅助及其他收入和百分比租金也有积极贡献 [18] - 第二季度收回超700万美元此前预留的基本租金，或超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，收款情况持续改善 [19] - 截至7月27日，第二季度现金收款总额达96.5%，现金基础租户收款超79%，较上季度提高近1100个基点 [21] - 公司将2021年FFO预期上调至每股1.70 - 1.76美元，同店NOI增长预期为4.5% - 6% [22] - 季末公司总流动性达17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年无债务到期，2022年到期债务2.5亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为6.3倍，与疫情前水平一致 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度新签70万平方英尺新租约，平均租金创纪录达每平方英尺19.48美元，加上续约共签约160万平方英尺交易，租赁 occupancy 环比增长30个基点，季末已签约但未开始的租金余额增至4200万美元 [11] - 新租赁利差本季度为19.8%，过去12个月为19.3%，未来3年到期的主力租户平均租金为每平方英尺8.78美元，过去12个月新签主力租户平均租金为每平方英尺12.60美元，现金利差达44% [10] - 小商铺 occupancy 环比增加60个基点，可比新空间平均小商铺租金创IPO后纪录，达每平方英尺25.15美元 [14] 再投资业务 - 再投资管道规模达4.33亿美元，平均增量回报率为9%，本季度交付2000万美元再投资项目，平均增量回报率为18%，预计今年总交付额在1.75 - 2亿美元之间，平均增量回报率约为10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，特别是对完全出租的购物中心给出了较高估值，过去一个季度，杂货店锚定资产的多个交易资本化率降至低5%，某些资产甚至降至中4% [30][31] - 资本化率压缩现象在大多数露天资产类型中普遍存在，包括二级市场、核心市场和三级市场，同时动力中心类型资产的资本形成显著，流动性增加 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于租金基础，收割租金上涨空间有限的资产，将投资集中在有增长机会的地方，通过再投资和运营改善提升购物中心价值，推动小商铺租赁和整体增长 [9][10] - 利用租赁活动推动再投资管道，通过再投资项目提高投资回报率，压缩资本化率，促进小商铺租赁 [13][14] - 关注外部增长机会，通过收购有潜力的资产，利用公司平台优势实现额外的投资回报率增长，同时保持资本分配的纪律性 [15][16] 行业竞争 - 收购市场竞争日益激烈，但公司认为凭借平台优势、与租户的关系以及对市场的深入了解，能够识别有价值的收购机会，实现增值投资 [30][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在第二季度持续复苏，收款水平、租赁 occupancy 和租赁生产力均有改善，露天购物中心租户需求持续广泛，公司对未来增长充满信心 [7][18] - 尽管仍存在一些不确定性，如Delta变种病毒，但公司认为凭借现有优势，包括租金基础、租赁实力、再投资交付和潜在的外部增长机会，能够实现可持续增长 [47] - 公司预计小商铺 occupancy 将在未来几年超过疫情前水平，达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 其他重要信息 - 公司部分评论可能包含前瞻性陈述，基于一定假设，存在固有风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站投资者关系部分获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺 occupancy 增长及租户多样性情况 - 公司自5年前开始改善资产运营，进行再投资，小商铺租赁出现积极势头，不仅 occupancy 环比改善，租金也创IPO后纪录，租户质量提高，吸引了众多本地、区域和全国性租户 [27] - 签约租户涵盖快餐餐厅、医疗、金融机构等多个类别，团队利用中心运营改善和再投资机会，满足市场需求，如快餐餐厅租户从市中心向郊区转移，公司与CHOP签约首份租约 [28] 问题2: 外部增长机会及关注市场 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，公司认为有机会通过利用平台优势，如租赁和再投资能力，实现外部增长，同时也会利用资本回收机会 [30] - 公司关注能够利用平台驱动价值的市场，寻找一次性和组合交易机会，注重寻找能够通过资产实现价值增长的交易，而非单纯追求市场出价 [31] 问题3: 净有效租金改善及租赁谈判情况 - 团队在控制成本方面表现出色，租金创历史新高，租赁谈判中租户仍希望获得最佳交易，但在允许引入的用途类型上更加灵活，其他方面未出现重大变化 [33] 问题4: 预计近期待出租面积及租金起租时间 - 预计的50个基点的GLA代表组合中的摩擦性空置，基于过去几年相对稳定的租户保留水平，无特殊情况 [35] - 公司对 occupancy 前景感到鼓舞，租赁和建设率均有环比增长，过去几个季度已开始大量起租已签约但未开始的租约，本季度建设率自疫情开始以来首次转正，仍在关注现金基础租户的收款情况，预计未来几个季度将恢复全额租金支付 [36] 问题5: 未来几个季度新租赁利差能否达到40% - 44%的利差是过去12个月新签主力租户租约与未来3年到期租约的现金利差，公司认为未来几年有机会实现并收获这一利差，同时小商铺续租也有较好的利差 [40] - 今年小商铺租约占比较高，导致比较基数较高，团队签约租金创历史新高，本季度主力租户签约数量为疫情以来最多，对主力租户管道，特别是杂货店板块的租户深度感到满意 [41] 问题6: 新租约平均嵌入式租金增长情况 - 新租约平均嵌入式租金增长接近2%，高于组合中目前处于低1%区间且逐季上升的水平，小商铺租赁的年度涨幅更高 [42] 问题7: 租金回收情况与原承保情况对比 - 公司对过去几个季度租金回收情况感到鼓舞，新租赁准则要求从整体上评估租户，而非仅预留特定余额，公司对现金基础租户的回收情况尤其满意，目前收款率接近80% [45] 问题8: 公司能否恢复持续盈利和现金流增长 - 公司在各方面都具备良好的增长条件，现金流表现优于行业多数公司，得益于运营和资本管理的纪律性，已采取必要步骤处置增长潜力较低的资产，目前拥有充足的流动性和强化的资产负债表，具备实现增长的各种因素 [47] 问题9: 再开发项目对增长和现金流的影响 - 再投资管道具有粒度细、持续时间短的特点，不会对公司增长和现金流造成重大干扰，项目平均持续时间为6 - 8个季度，本季度交付的2000万美元项目实现了18%的增量回报率，相当于超2亿美元的新建开发项目的价值创造 [48] 问题10: 下半年指导中隐含的季度FFO运行率较低的原因 - 第二季度FFO中包含200万美元的坏账收益（约每股0.01美元），其中包括约1000万美元的前期回收收益（约每股0.03 - 0.04美元），以及100万美元的租约终止收入，这些因素导致下半年指导中隐含的季度FFO运行率与第二季度有所差异，指导范围的低端未考虑前期预留金额的回收 [51] 问题11: 小商铺 occupancy 未来能达到的水平及时间线 - 公司认为小商铺 occupancy 有潜力超过疫情前水平，预计在未来几年内达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 问题12: 租赁需求及创造空间竞争的情况 - 公司对各空间类别中核心租户和新租户的广泛需求感到鼓舞，这使公司能够创造竞争并取得良好的租赁成果 [53] - 本季度签约的租户包括Burlington、Ulta、Chipotle、Starbucks等核心租户，以及Dollar General's pop shelf等新租户，新老租户的需求推动了空间竞争，团队通过创造竞争为租户提供了有吸引力的位置，从而实现了创纪录的租金 [54] 问题13: 收购Champlin Marketplace的吸引力及公司在收购中的差异化优势 - 公司的竞争优势在于平台、规模和与租户的关系，特别是与全国性租户的关系，能够更好地评估收购潜力，公司关注现有市场中的收购机会，如Champlin和Bonita Springs，通过更好的租赁、运营和再投资实现价值增长 [56] 问题14: 再开发管道的出租或预租百分比 - 再开发管道的出租或预租百分比远超过85%，实际可能接近90%，项目通常在主力租户签约后才会纳入流程管道并对外报告 [59][60] 问题15: 影子管道项目的信心水平和可行性变化 - 公司对影子管道项目的信心在两个方面有所增加，一是核心租户和新租户类别对项目的需求更加旺盛，使更多项目能够进入活跃阶段，二是疫情带来的机会使公司能够提前抓住一些项目，如用特色杂货店取代破产的健身房，从而实现增值投资和小商铺租赁的后续增长 [61] 问题16: 影子管道代表的可投资金额 - 影子管道代表的可投资金额超过10亿美元 [62] 问题17: 租户观察名单和高风险租户的ABR敞口情况 - 公司同意关于全国租户格局的分析，一些此前在观察名单上的租户在疫情期间受益于顺风因素，运营和销售情况改善，部分租户能够筹集资金进行资本重组，个人服务和餐饮类别仍略落后于其他组合，但公司的租赁和收款团队与这些租户保持密切联系，帮助他们应对挑战，预计未来几个季度这些租户将恢复现金支付 [63][64] 问题18: 杂货店租赁对组合的影响及杂货店空间占用情况 - 杂货店租赁是公司多年来资产转型的一部分，通过逐个空间和逐个中心的执行，正在改变组合，杂货店正在填补健身房、大型店铺的部分或全部空间，这一过程不仅在杂货店板块，也在其他主力租户重新定位交易中带来了更多流量和活力，预计杂货店ABR占比将从约70%提高到77%，接近80% [66] 问题19: 组合中大型店铺空置数量 - 组合中大型店铺空置数量约超过100个 [67] 问题20: 对折扣零售过度饱和的看法及希望引入的新类别 - 许多零售商认识到露天购物中心靠近消费者居住的价值，不同领域都出现了一些有趣的新概念，如快餐餐厅从城市市场向郊区转移，折扣零售类别受益于百货商店关闭带来的市场份额，且该类别具有“寻宝”特点，多个运营商在同一购物中心可以相互促进销售，为购物中心带来大量流量 [68][69] 问题21: 再投资对小商铺 occupancy、同店NOI和资本化率的影响 - 再投资活动是公司同店表现领先行业的重要贡献因素，通过有纪律的资本使用，推动了所关注资产的 occupancy 提升，实现了数百个基点的增长，同时推动租金创纪录，这是再投资和运营改善的直接结果 [73] - 再投资项目不仅带来高个位数至低两位数的增量回报，还对受影响资产的资本化率产生影响，通常可实现100 - 200个基点以上的压缩，过去一个季度，露天行业的资本化率可能压缩了50 - 75个基点 [74][75] 问题22: 市场资本化率变化对公司组合的影响 - 未在文档中找到明确回答 [78]

总营收数据变化 - 2021年Q2总营收2.87024亿美元，2020年同期为2.4762亿美元；2021年H1总营收5.6677亿美元，2020年同期为5.29921亿美元[44] - 2021年上半年总营收为5.6677亿美元，2020年同期为5.29921亿美元[58] - 2021年上半年总营收为566,770千美元，2020年同期为529,921千美元[58] 净收入数据变化 - 2021年Q2净收入9042.8万美元，2020年同期为904.4万美元；2021年H1净收入1.42799亿美元，2020年同期为6882.5万美元[44] - 2021年上半年净收入为142,799千美元，2020年同期为68,825千美元[53] - 2021年上半年净收入为1.42799亿美元，2020年同期为6882.5万美元[58] - 2021年第二季度净收入为9042.8万美元，2020年同期为904.4万美元[58][60] - 2021年上半年净收入为142,799千美元，2020年同期为68,825千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，净收入分别为142799千美元和68825千美元[65] 基本每股收益数据变化 - 2021年Q2基本每股收益0.3美元，2020年同期为0.03美元；2021年H1基本每股收益0.48美元，2020年同期为0.23美元[44] - 2021年基本每股净收入为0.30美元，稀释后每股净收入为0.30美元；2020年基本每股净收入为0.03美元，稀释后每股净收入为0.03美元[57] - 2021年上半年基本每股净收入为0.30美元，2020年同期为0.03美元[57] - 2021年和2020年第二季度，基本每股收益分别为0.30美元和0.03美元；2021年和2020年上半年，基本每股收益分别为0.48美元和0.23美元[154] - 2021年和2020年第二季度，基本每单位收益分别为0.30美元和0.03美元；2021年和2020年上半年，基本每单位收益分别为0.48美元和0.23美元[158] - 2021年Q2基本每股收益0.30美元，2020年同期为0.03美元；2021年上半年基本每股收益0.48美元，2020年同期为0.23美元[44] 其他综合收益数据变化 - 2021年Q2其他综合收益277.3万美元，2020年同期亏损81.9万美元；2021年H1其他综合收益834.5万美元，2020年同期亏损2451.8万美元[46] - 截至2021年3月31日，其他综合收益557.2万美元，截至2021年6月30日，其他综合收益277.3万美元[49] - 2021年上半年累计其他综合损失为1971.4万美元，2020年同期为3406.2万美元[62] 综合收益数据变化 - 2021年Q2综合收益9320.1万美元，2020年同期为822.5万美元；2021年H1综合收益1.51144亿美元，2020年同期为4430.7万美元[46] - 2021年上半年综合收入为1.51144亿美元，2020年同期为4430.7万美元[60] - 2021年上半年综合收入为151,144千美元，2020年同期为44,307千美元[60] 普通股股息支出数据 - 截至2021年3月31日，普通股股息支出6512万美元，截至2021年6月30日，普通股股息支出6434.4万美元[49] - 2021年3月31日普通股股息每股0.215美元，派发金额6512万美元；6月30日普通股股息每股0.215美元，派发金额6434.4万美元[49] - 2020年3月31日普通股股息每股0.285美元，派发金额8501.8万美元；6月30日普通股股息派发金额3000美元[50] 股权薪酬费用数据 - 截至2021年3月31日，股权薪酬费用279.2万美元，截至2021年6月30日，股权薪酬费用454.3万美元[49] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认450万美元和220万美元的股权补偿费用，其中分别资本化30万美元和20万美元；2021年和2020年上半年，分别确认730万美元和500万美元的股权补偿费用，其中分别资本化50万美元和40万美元[149] 发行普通股数据 - 截至2021年3月31日，发行普通股45.2万美元，截至2021年6月30日，发行普通股3.2万美元[49] 基于股份的奖励留作税款数据 - 截至2021年3月31日，基于股份的奖励留作税款511.3万美元，截至2021年6月30日，基于股份的奖励留作税款25.9万美元[49] 普通股数量及金额数据 - 2020年1月1日普通股数量为297,857，金额为2,979美元；3月31日数量为296,449，金额为2,964美元；6月30日数量为296,481，金额为2,965美元[50] 经营活动净现金数据 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为274,862千美元，2020年同期为179,564千美元[53] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为274,862千美元，2020年同期为179,564千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，经营活动提供的净现金分别为274862千美元和179564千美元[65] 投资活动净现金数据 - 2021年上半年投资活动使用的净现金为101,036千美元，2020年同期为116,021千美元[53] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为101,036千美元，2020年同期为116,021千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，投资活动使用的净现金分别为101036千美元和116021千美元[65] 融资活动净现金数据 - 2021年上半年融资活动使用的净现金为138,527千美元，2020年同期提供的净现金为234,925千美元[53] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为138,527千美元，2020年同期提供的净现金为224,927千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，融资活动提供（使用）的净现金分别为 - 138527千美元和224927千美元[65] 现金、现金等价物和受限现金期末余额数据 - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为405,386千美元，2020年同期为319,991千美元[53] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为395,372千美元，2020年同期为309,977千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，现金、现金等价物和受限现金的净变化分别为35299千美元和288470千美元[65] 总资产数据 - 2021年6月30日总资产为8,345,159千美元，2020年12月31日为8,332,133千美元[55] - 截至2021年6月30日，公司总资产为8,345,159千美元，2020年12月31日为8,332,133千美元[55] 总负债数据 - 2021年6月30日总负债为5,650,829千美元，2020年12月31日为5,661,446千美元[55] - 截至2021年6月30日，公司总负债为5,650,829千美元，2020年12月31日为5,661,446千美元[55] 总资本数据 - 2021年6月30日总资本为2,694,330千美元，2020年12月31日为2,670,687千美元[55] 合伙企业普通股单位期末余额数据 - 2021年6月30日合伙企业普通股单位期末余额为271.4044万个，2020年同期为270.3668万个[62] - 2020年1月1日，合伙企业普通股单位初始余额为2753385千美元，累计其他综合损失为9544千美元，总计2743841千美元；2021年6月30日，相应期末余额分别为2714044千美元、19714千美元和2694330千美元[62] 支付利息现金净额数据 - 2021年支付的利息现金净额为9552.3万美元，2020年为9459.3万美元[64] - 2021年上半年和2020年上半年，支付的利息净额分别为95523千美元和94593千美元[64] 租金收入数据 - 2021年上半年租金收入为5.63394亿美元，2020年同期为5.27836亿美元[58] - 2021年Q2租金收入2.86933亿美元，2020年同期为2.47434亿美元；2021年上半年租金收入5.63394亿美元，2020年同期为5.27836亿美元[44] 运营成本数据 - 2021年上半年运营成本为6014万美元，2020年同期为5549.2万美元[58] 房地产税数据 - 2021年上半年房地产税为8514.5万美元，2020年同期为8467.2万美元[58] 公司投资组合数据 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包含389个购物中心，总可租赁面积约6800万平方英尺[67] - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括389个购物中心，总面积约6800万平方英尺可租赁面积[67] 公司税务相关政策 - 公司选择将Brixmor Property Group Inc.作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入[71] - 公司旗下的Brixmor Property Group Inc.已选择按照1986年修订的《国内税收法》规定成为房地产投资信托基金，需每年向股东分配至少90%的应税收入[71] 会计政策应用 - 公司采用ASU 2018 - 16，允许使用基于SOFR的OIS利率作为美国基准利率进行套期会计处理，对财务报表无重大影响[78] - 公司已选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流相关的套期会计权宜之计[79] 收购资产数据 - 2021年上半年公司收购房地产资产总价66,716千美元，2020年同期为2,020千美元[65][82][83] - 2021年上半年公司收购多项资产，总购买价6.6716亿美元，含0.5百万美元交易成本并抵消1.4百万美元成交信贷[82] - 2021年上半年收购资产总价6.8551亿美元，净收购资产6.6716亿美元，2020年同期分别为2020万美元和2020万美元[84] - 2021年上半年收购资产中土地分配额为1.7669亿美元，建筑物为3.8082亿美元等，加权平均摊销期如超市场租赁为5.1年[84] 处置物业数据 - 2021年第二季度处置两个购物中心和五个部分购物中心，净收益6790万美元，收益3260万美元；上半年处置六个购物中心和九个部分购物中心，净收益9970万美元，收益3830万美元，减值150万美元[85][87] - 2020年第二季度处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元；上半年处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值少于10万美元[88] - 2021年第二季度公司处置两个购物中心和五个部分购物中心，净收益6790万美元，收益3260万美元[85] - 2021年上半年公司处置六个购物中心和九个部分购物中心，净收益9.97亿美元，收益3830万美元，减值150万美元[85][87] - 2020年第二季度公司处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元[88] - 2020年上半年公司处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值不足10万美元[88] 待售物业数据 - 截至2021年6月30日无待售物业，截至2020年12月31日有两个物业和一个部分物业待售，相关资产为1801.4万美元[89] - 截至2021年6月30日公司无待售物业，截至2020年12月31日有两个物业和一个部分物业待售，相关资产为1801.4万美元[89] 房地产净值数据 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，房地产净值中土地分别为17.49145亿美元和17.40263亿美元[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司房地产净额中土地分别为17.49145亿美元和17.40263亿美元[90] 低于市场租赁增值收入及在位租赁价值摊销费用数据 - 2021年和2020年第二季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和400万美元；上半年分别为710万美元和820万美元[91]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.44美元，包含影响FFO可比性的300万美元（每股0.01美元）项目，以及160万美元（每股0.01美元）的直线租金收入转回 [19] - 同店NOI增长为负1.5%，基础租金和净回收额拖累增长，被辅助及其他收入、不可收回收入和百分比租金的积极贡献抵消 [20] - 一季度不可收回收入总额为400万美元，较上一季度改善800万美元 [22] - 截至3月31日，现金基础租户一季度应计基础租金收款率为66.2%，季度末后收款使该比例提高至68.7%，4月收款率超72% [24] - 一季度建造入住率环比持平，建造与租赁入住率差距扩大至300个基点，代表超4000万美元的合同租金，约2800万美元预计在2021年逐步上线 [25] - 公司将2021年FFO预期更新为每股1.60 - 1.70美元，同店NOI增长预期为1% - 3% [26] - 一季度公司通过发行3.5亿美元无担保债券偿还2023年到期的3.5亿美元无担保定期贷款，季末总流动性为16亿美元，2021年无债务到期，2022年仅剩2.5亿美元到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度签署140份新租约，新租和续约面积达140万平方英尺，新租约现金利差超20%，新租约生产力与2019年峰值相当；小商铺租赁入住率环比增长40个基点；已执行租约带来超4040万美元已签约但未开始的收入，预计70%年底前开始；租赁管道面积超220万平方英尺，年租金收入（ABR）达4120万美元 [11][13] - 再投资业务：一季度完成2800万美元增值投资，增量回报率为11%，另有4亿美元项目进行中，平均回报率为9%；自项目开始已完成超5亿美元再投资，平均增量回报率近10% [14][15] - 收购业务：季度末后以4850万美元收购Bonita Springs中心 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场：各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创近19美元的历史新高；租赁管道面积较去年底增长15% [12][49] - 收购市场：小型资产流动性好、竞争激烈，大型复杂资产竞争较少；稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [55][90][103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低租金基础有利于提升投资回报率和资产价值，凭借有吸引力的租金基础和增值执行能力，有望在疫情后经济加速时实现大幅超越同行的表现 [8][9] - 租赁业务方面，持续关注租户需求，推动租赁业务增长，提升小商铺租赁入住率 [12] - 再投资业务方面，继续执行再投资计划，通过提升中心品质和降低资本化率创造价值 [14][15] - 收购业务方面，关注核心市场目标资产，利用自身平台优势寻找增值机会，如Bonita Springs中心的收购和重新定位 [16][17] - 行业竞争激烈，但公司凭借对租户需求的了解、再投资和开发能力以及全现金收购的优势，在交易市场具有一定竞争力 [32][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司团队表现和业务执行情况表示满意，认为公司在疫情前后的表现凸显了投资组合的实力、团队的素质、增值平台的价值以及业务计划执行的纪律性 [6] - 疫情揭示了购物中心业务的一些基本事实，包括资产类别的耐久性和弹性、贴近消费者的重要性以及业态的灵活性，公司认为低租金基础是驱动价值和增长的关键 [7][8] - 对租赁市场前景乐观，各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复，租赁管道和已签约但未开始的收入增长，为未来增长提供动力 [12][13] - 再投资计划持续创造价值，项目回报率可观，且有助于降低资本化率，提升资产价值 [14][15] - 收购市场机会增多，公司有信心利用自身平台优势寻找有吸引力的收购机会，实现外部增长 [16][17] - 公司资产负债表强劲，有充足流动性抓住收购机会，平衡的业务计划在疫情期间和后疫情时代均表现出色 [18] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在公司网站投资者关系部分获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年投资交易流量和市场竞争情况如何？ - 市场竞争激烈，但公司看到广泛的机会，部分机构投资者减持零售资产带来了一些机会；公司不会提前预估交易情况，但对Bonita Springs中心的收购感到鼓舞 [32][33] 问题2: 指导范围中考虑的交易活动具体情况以及现金余额的使用计划？ - 指导范围中考虑的交易活动稀释效应在0.04 - 0.06美元之间，考虑了2020年净出售和2021年的收购与处置预期；现金余额方面，公司已提前为2022年到期债务提供资金，偿还了2023年定期贷款，将继续寻找市场机会部署现金，指导范围预计今年剩余时间保持高于平均水平的现金余额 [35][36] 问题3: 与评级机构的最新沟通情况以及对公司信用评级的看法？ - 疫情前公司获得两家评级机构的正面展望，疫情开始后转为稳定展望；公司认为过去一年的业绩表现和现金流稳定性证明了投资组合的质量，希望评级机构能认可公司的信用状况 [40][41] 问题4: 收购策略和资本化率情况，与几年前相比有何变化？ - 收购策略未变，目标是通过利用自身平台驱动资产价值；目前市场开放，机会增多；Bonita Springs中心收购的资本化率为中高6%，未达到稳定状态，公司以全现金收购，预计实现高个位数至低两位数的无杠杆内部收益率 [42][44] 问题5: 2021年租赁量与2020年相比如何？ - 2021年租赁量将显著高于2020年，2020年二季度租赁活动暂停，三季度开始回升，今年一季度租赁量良好，且租赁管道强劲；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创历史新高，租赁管道面积较去年底增长15% [48][49] 问题6: 如何看待健身中心租户？ - 疫情期间健身行业有波动，但目前消费者回归健身房的情况良好，健身运营商的流量、现金流和信用状况都不错，公司对该领域持乐观态度，仍看到很多来自资金雄厚运营商的需求 [51] 问题7: 上季度评估和筛选的收购资产数量，以及近期行业并购对单笔交易定价的影响？ - 公司筛选的资产数量是实际交易数量的至少四倍，会提前锁定目标资产并跟踪，以便在合适时机快速行动；行业并购对房地产市场的影响较小 [54][56] 问题8: 修订后指导范围低端的关键假设因素，以及现金基础租户收款改善的预期范围？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款趋势与一季度末持平，无显著改善和前期预留金额的额外回收；高端则考虑了额外的入住率提升、现金基础租户收款改善和前期预留金额的适度回收，但达到高端不一定需要现金基础租户收款恢复到100% [57][59] 问题9: 未来一两年市场租金的演变趋势，以及如何看待零售商扩张与美国零售过剩的矛盾？ - 公司对租户需求广泛感到鼓舞，有吸引力的租金基础使公司在不同经济复苏情况下都能实现增长；零售商在新店开业方面表现出纪律性，且市场无新增供应，同时疫情增加了露天零售的需求 [61][66] 问题10: 租赁活动中租户信用质量和类型是否发生变化？ - 公司对租户质量的改善感到鼓舞，各核心租户类别需求强劲，包括专业杂货、价值服装、健康美容、宠物商店等，还吸引了星巴克、Chipotle和Chick - fil - A等租户；本地租户方面，创业者和多店运营商看到机会，进入二手餐饮和美发美甲店等空间，整体租户信用质量提升 [69][71] 问题11: 已签约但未开始的4000万美元租约是新增还是替换现有租户？ - 几乎全部是新增的，现有租户离开后新租约才会计入这4000万美元；根据历史保留率，预计约80%是新增的，对公司增长是显著的推动因素 [72][73] 问题12: 与疫情前相比，租赁合约有哪些变化，包括百分比租金和全渠道要求？ - 公司在嵌入式租金增长、销售报告和租户转换等方面仍能实现目标，2020年嵌入式租金增长是2017年以来最好的；百分比租金租约数量较少；在全渠道方面，公司能够为租户提供路边取货等服务，与租户的合作良好，租赁合约质量保持稳定 [77][81] 问题13: 面对强劲的租赁需求，对现金基础租户的耐心程度如何？ - 公司采取逐个租户分析的方法，考虑租户疫情前的生产力、疫情影响和复苏情况，对合适的租户提供帮助，对未积极合作或持续困难的租户采取更果断的措施 [82][83] 问题14: 是否认为入住率已扭转下降趋势，是否仍有租户风险，哪些类别风险较高？ - 公司对小商铺板块的情况感到鼓舞，虽然可能会有季度波动，但整体需求强劲，各类型租户（全国、区域和本地）都表现出良好的需求；目前没有特定高风险类别 [84] 问题15: 疫情对夫妻店市场租金是否有影响，经济开放后租金利差是否会扩大？ - 经济复苏对租金走势是积极的，公司处于有利地位；疫情对市场租金的影响是短暂的，目前需求恢复良好，且租赁空间的竞争有助于推动租金上涨 [85] 问题16: 去年二、三季度将租户转为现金基础的决策因素，以及目前对未计提租金回收的预期？ - 公司在每个阶段根据不确定性、收款情况、类别暴露等因素做出了正确决策；随着复苏推进，部分租户有可能在今年晚些时候转回应计制，但目前尚未有租户转回，公司将持续监测 [87][88] 问题17: 考虑到所有的再开发项目，高质量购物中心和动力中心的稳定资本化率预期如何？ - 稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，主要取决于规模，以杂货店为锚定的资产需求强劲；动力中心市场部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [90][91][103] 问题18: 原材料成本和劳动力成本上升对预期再开发收益率的影响？ - 公司大部分在建项目已提前承诺和采购，并签订了GMAX类型合同，有一定的对冲；目前难以确定对未来回报的影响，公司更关注项目的时间安排，确保按时完成 [93][94] 问题19: 租赁利差在过去12个月有所收窄的原因，以及未来趋势预期？ - 过去12个月的数据受到疫情高峰的影响；目前新租和续约利差持续加速，朝着过去四到五年的长期轨迹发展，公司对未来利差走势有信心，虽然可能会有季度波动 [97] 问题20: 疫情对再开发项目管道的影响，包括项目、回报预期、目标租户等方面？ - 疫情对杂货店有利，其现金流和投资意愿增强，同时其他核心租户类别需求也很好；公司的再开发项目管道不断更新，项目基本预租，成本可控，具有吸引力 [98][101] 问题21: 不同市场（主要沿海市场与阳光地带等）类似产品的资本化率差异情况？ - 不同市场资本化率存在差异，主要受未来现金流影响；中西部市场资本化率较宽，沿海市场较紧，南加州市场交易资本化率一直较窄；过去两年，杂货店锚定资产的三级资本化率与其他资本化率的差距有所缩小 [103][104] 问题22: 根据目前的租赁情况，预计年底实际入住率水平如何？ - 目前难以确定，公司的预期范围较宽；一季度建造入住率环比持平是积极信号，4000万美元已签约但未开始的租约将提供支持；公司会持续关注部分租户类别和复苏情况 [105][106] 问题23: 如何看待全年季度FFO的趋势，考虑到一季度可比FFO为0.45美元以及积极的指标？ - 有两个因素影响FFO趋势，一是潜在交易活动的影响，2020年和2021年的交易活动预计使FFO同比减少0.04 - 0.06美元，一季度未完全体现；二是不可收回收入，一季度受益于2020年预留金额的大量现金回收，指导范围低端假设不再有额外回收 [108][110] 问题24: 需求是否存在地域差异，特别是考虑到人口迁移趋势？ - 需求较为广泛，南部地区需求显著，但东北部去年表现良好，加州在限制措施解除后需求回升 [111][112] 问题25: 关于坏账的评论以及对今年晚些时候现金基础租户收款的预期？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款与一季度末相似，处于60%多的高位，且不考虑2020年预留金额的额外回收；高端则假设收款改善，但不一定需要达到100% [115][117] 问题26: 考虑到同行的收购和公司自身的再开发项目，如何看待大规模交易与提升自身投资组合的选择？ - 公司对自身再投资管道的增长和收益率感到鼓舞，同时也看到外部增长机会；Bonita Springs中心的收购是一个很好的例子，公司能够利用自身平台驱动价值，实现较高的内部收益率；与依赖杠杆的买家相比，公司在处理空置率和评估回报方面具有优势 [119][121]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收279,746千美元，2020年同期为282,301千美元[48] - 2021年第一季度净收入52,371千美元，2020年同期为59,781千美元[48] - 2021年第一季度基本每股净收入0.18美元，2020年同期为0.20美元[48] - 2021年第一季度综合收入57,943千美元，2020年同期为36,082千美元[50] - 2021年1月1日至3月31日普通股股息为每股0.215美元，2020年同期为每股0.285美元[52] - 2021年第一季度其他综合收入为5,572千美元，2020年同期为其他综合损失23,699千美元[50][52] - 2021年3月31日结束时普通股数量为296,946千股，2020年同期为296,449千股[52] - 2021年第一季度现金支付利息净额为54,388千美元，2020年同期为47,023千美元[54] - 2021年第一季度净收入为52,371,000美元，2020年同期为59,781,000美元[55][59][61] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为110,513,000美元，2020年同期为95,070,000美元[55] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为34,125,000美元，2020年同期为46,614,000美元[55] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为73,791,000美元，2020年同期提供的净现金为517,112,000美元[55] - 2021年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加2,597,000美元，2020年同期增加565,568,000美元[55] - 2021年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为372,684,000美元，2020年同期为587,091,000美元[55] - 2021年第一季度总营收为279,746,000美元，2020年同期为282,301,000美元[59] - 2021年第一季度总经营费用为183,805,000美元，2020年同期为183,432,000美元[59] - 2021年第一季度其他综合收益为5,572,000美元，2020年同期为亏损23,699,000美元[61] - 2021年第一季度综合收益为57,943,000美元，2020年同期为36,082,000美元[61] - 2020年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2753385千美元，2021年1月1日为2698746千美元；2020年3月31日期末余额为2702581千美元，2021年3月31日为2683676千美元[63] - 2020年第一季度净收入为59781千美元，2021年第一季度为52371千美元[63][66] - 2020年支付利息净额为54388千美元，2021年为47023千美元[65] - 2020年经营活动提供的净现金为95070千美元，2021年为110513千美元[66] - 2020年投资活动使用的净现金为46614千美元，2021年为34125千美元[66] - 2020年融资活动提供的净现金为517113千美元，2021年使用的净现金为73791千美元[66] - 2020年现金、现金等价物和受限现金净变化为565569千美元，2021年为2597千美元[66] - 2021年第一季度经营成本31,385千美元，2020年同期为30,356千美元[48] - 2021年第一季度房地产税42,888千美元，2020年同期为42,864千美元[48] - 2021年第一季度折旧和摊销83,420千美元，2020年同期为83,017千美元[48] - 2021年第一季度总运营费用为183,805,000美元，2020年同期为183,432,000美元[59] 公司业务结构与政策 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含389个购物中心，总面积约6800万平方英尺可租赁面积[68] - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.已选择按照相关法规成为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入[72] - 公司认为无需为不确定的税务状况计提所得税准备金，开放税务年份一般为2017 - 2020年[77] - 2019年1月1日起，公司采用ASU 2018 - 16，该准则允许使用基于有担保隔夜融资利率的隔夜指数掉期利率作为美国套期会计的基准利率，采用对公司未经审计的简明合并财务报表无重大影响[78] - 2020年1月，公司设立ATM计划，可在三年内出售最多4亿美元的普通股，截至2021年3月31日，无股份发行，仍有4亿美元普通股可发行[137][139] - 2020年1月公司设立最高4亿美元的股票回购计划，截至2021年3月31日，该计划剩余可回购额度为3.75亿美元[140] - 2013年董事会批准的计划规定，最多可发行1500万股普通股用于各类股票奖励[143] 资产收购与处置情况 - 2021年第一季度公司收购三项资产，总购买价3779万美元，含0.2万美元交易成本；2020年同期收购一项资产，总购买价2020万美元，含少于0.1万美元交易成本[82][83][84] - 2021年第一季度公司处置四个购物中心和四个部分购物中心，净收益3180万美元，总收益580万美元，总减值150万美元；2020年同期处置三个购物中心和两个部分购物中心，净收益4050万美元，总收益750万美元，总减值少于10万美元，另从先前处置资产获净收益90万美元，解决或有事项50万美元，总收益140万美元[85][86] - 截至2021年3月31日，公司有一处完整物业和四处部分物业待售，相关资产1238.9万美元，负债54.1万美元；截至2020年12月31日，有两处完整物业和一处部分物业待售，相关资产1801.4万美元[88] 房地产相关数据 - 2021年3月31日，公司房地产净值7474.043万美元；2020年12月31日，为7504.113万美元[90] - 2021年第一季度和2020年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为290万美元和420万美元；在位租赁价值摊销费用分别为360万美元和550万美元[92] - 公司预计2021 - 2025年低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销费用）分别为 - 825.4万美元、 - 923.2万美元、 - 800.9万美元、 - 749.7万美元、 - 633.3万美元；在位租赁摊销费用分别为923.1万美元、895.4万美元、650.7万美元、484.1万美元、367.3万美元[92] - 2021年第一季度，公司对奥尔巴尼广场确认减值损失146.7万美元[94] - 2020年第一季度，公司对斯普林购物中心和湖泊十字路口地块确认减值损失分别为458.4万美元和1.4万美元，总计459.8万美元[95] - 2020年12月31日止年度，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为2718.4万美元，减值1154.4万美元[126] - 2020年12月31日止年度，基于第三方买家报价重新计量至公允价值的房地产资产中，Northmall Centre为1400万美元，The Pines Shopping Center为830万美元；基于现金流折现分析的Spring Mall为490万美元，资本化率和折现率均为8.0%[126] 利率互换相关数据 - 2021年第一季度和2020年全年，公司未签订新的利率互换协议；2021年第一季度，公司支付110万美元终止名义金额2.5亿美元的利率互换协议[99] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换工具数量分别为5个和7个，名义金额分别为55万美元和80万美元[100] - 2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换的总衍生资产公允价值分别为0美元和0美元，总衍生负债公允价值分别为 - 21,715美元和 - 28,225美元，净衍生负债公允价值分别为 - 21,715美元和 - 28,225美元[100] - 2021年和2020年第一季度，利率互换未实现收益（损失）变动分别为2,599美元和 - 23,831美元，摊销（增值）至利息费用分别为3,067美元和 - 47美元，净未实现收益（损失）变动分别为5,666美元和 - 23,878美元[102] - 公司估计未来十二个月将有910万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[102] 债务相关数据 - 2021年3月，运营合伙企业发行3.5亿美元2028年到期的2.250%优先票据，净收益用于偿还3.5亿美元定期贷款[107] - 2021年第一季度，公司因偿还3.5亿美元定期贷款确认120万美元债务清偿损失[108] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应付票据账面价值分别为4,871,286美元和4,524,611美元，无担保信贷安排和定期贷款账面价值分别为294,575美元和642,719美元，总债务义务账面价值分别为5,165,861美元和5,167,330美元[109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应计利息分别为4070万美元和4720万美元[112] - 截至2021年3月31日，公司未来12个月到期债务为2.5亿美元浮动利率优先票据，公司有足够现金偿还[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务义务公允价值分别为5,511,212美元和5,664,162美元[117] 租赁相关数据 - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认基于百分比租金的收入230万美元和190万美元[128] - 2021年第一季度，与COVID - 19相关的租赁付款延期为688.6万美元，减免为283.5万美元[134] - 截至2021年3月31日，非租赁修改的递延租赁付款应收账款余额为936.8万美元[134] - 2021年和2020年第一季度，公司的总租赁成本分别为173.4万美元和189.5万美元[136] - 截至2021年3月31日，公司未来最低经营租赁付款总额为5119.2万美元，经营租赁负债为3724.9万美元[136] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，加权平均剩余租赁期限均为12.7年，加权平均折现率分别为4.40%和4.39%[136] 股权与股息相关数据 - 2021年和2020年第一季度，公司分别回购0.3百万股和0.2百万股普通股用于满足税收预扣义务[141] - 2021年和2020年第一季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.215美元和0.285美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，已宣布但未支付的股息和分配分别为6610万美元和6600万美元[142] - 假设达到目标绩效水平，2021年第一季度和2020年全年，公司分别授予100万份和70万份受限股票单位（RSUs），归属期为1至5年[144] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认280万美元的股权补偿费用，其中分别资本化20万美元；截至2021年3月31日，公司有2840万美元与未归属股票补偿相关的未确认补偿费用，预计在约2.4年的加权平均期间内确认[145] - 2021年和2020年第一季度，基本每股收益分别为0.18美元和0.20美元，摊薄后每股收益也分别为0.18美元和0.20美元[148][150] - 2021年和2020年第一季度，基本每单位收益分别为0.18美元和0.20美元，摊薄后每单位收益同样分别为0.18美元和0.20美元[155] 风险与法律事项 - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响，且未来影响程度不确定[44] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素包括经济变化、市场条件、竞争、租户财务状况等[45] - 2019年8月1日，公司与美国证券交易委员会（SEC）就某些会计事项达成和解；美国纽约南区检察官办公室不再对某些前员工采取行动，但SEC对这些前员工的民事诉讼仍在进行中[158][159] - 2021年和2020年第一季度，公司未因环境事项产生重大政府罚款[160]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.33美元，全年为每股1.47美元 [24] - 第四季度NAREIT FFO包含每股0.06美元影响FFO可比性的项目，以及每股0.04美元被视为无法收回的收入和每股0.01美元的直线租金收入反转 [25] - 第四季度同店NOI下降6.4%，全年下降5.4% [26] - 截至12月31日，已收取第四季度91.8%的基本租金，比第三季度高出约450个基点 [27] - 第四季度被视为无法收回的收入总计1200万美元，低于第三季度的2100万美元和第二季度的2800万美元 [28] - 年末，约15%的年化基本租金租户采用现金收付制 [29] - 2021年初始指引为每股1.56 - 1.70美元，基于同店NOI增长预期为 - 1%至3% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署140万平方英尺的新租约和续约租约，新租约现金利差达22%，有再投资的地方利差接近30%，季度内实现2.1%的年度嵌入式租金增长，每平方英尺净有效租金接近创纪录的15.23美元 [9][10][11] - 第四季度有268笔新的和续约的小商铺交易，面积超过70万平方英尺 [11] - 第四季度开始另一笔1300万美元的年度基本租金（ABR），季度末有3800万美元已签署但未开始的ABR [12] - 有190万平方英尺正在谈判的租约，代表额外3500万美元的ABR [13] - 第四季度完成2100万美元的再投资，增量回报率为12%，全年再投资交付1.13亿美元，增量回报率为10% [15] - 正在进行的再投资管道超过4亿美元，预计今年交付超过2亿美元，增量回报率为9% - 10% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场流动性和机会增加，特别是对低于3000万美元的杂货店主导交易、类似净租赁资产和小型锚定带状零售的需求和流动性较好，交易中心的资本化率与疫情前相比应相当稳定 [56] - 净租赁市场流动性高，贸易买家、机构和房地产投资信托基金积极寻找产品，公司能够在各地区实现有吸引力的销售资本化率 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁方面，继续争取核心租户的新店开业份额，增加新的租户概念，建立特色杂货店交易管道，通过有增值的再投资计划创造价值 [9][10][14] - 运营方面，第四季度开始向正常运营支出水平过渡，未来重点是保持运营利润率、收紧租户交付时间表、推进“自豪地由Brixmor拥有”标准，并适应租户不断变化的需求 [20][21] - 资本配置方面，预计明年在增值资本上支出多达3亿美元，略高于年度目标2 - 2.5亿美元，用于重新定位投资组合，提高资产竞争力和长期增长潜力 [37][38] - 资产交易方面，预计增加资本循环的交易活动，平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [55][59] - 行业趋势上，购物中心原生租户从商场迁至露天中心，服务提供商寻求利用购物中心的便利性，租户对线上购买线下取货的需求增加，零售商更倾向靠近单户住宅的位置，零售和物流在最后一英里融合 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在危机中表现出色，在现金收取、NOI影响、未收金额准备金和再投资价值方面处于行业领先地位，为复苏做好了充分准备 [7] - 尽管疫情仍有干扰，但租赁生产和再投资执行将推动2021年增长，公司有望在行业中脱颖而出 [13] - 对未来几个月和几年的持续表现充满信心，租赁活动将随着关闭令解除而加速，再投资计划将继续创造价值 [6][12][16] 其他重要信息 - 2020年尽管受疫情影响，仍开始了代表3900万美元年化基本租金的租约，2021年这些租约将带来2000万美元的基本租金增长 [33] - 年末计费和租赁入住率之间的利差为290个基点，代表近3800万美元的年化基本租金，其中约3000万美元预计在2021年上线，带来1500万美元的基本租金 [34] - 第四季度使用手头现金赎回剩余的2022年固定利率无担保票据，年末总流动性为16亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和3700万美元现金，2021年无债务到期，2022年剩余到期债务2.5亿美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几个月租户流失情况及对入住率和主力租户的影响 - 公司认为复苏的形式和疫情封锁的持续时间是关键问题，核心租户表现良好，但娱乐和餐饮等类别租户仍有压力，可能会有更多失败案例，但预计不会达到去年的破产水平 [42][43] 问题2: 业务的长期趋势中，从城市到郊区的迁移是否对资产产生影响 - 这是许多零售商新开店管道的共同主题，公司的郊区购物中心吸引了从商场迁出的租户，如Foot Locker、Kay Jewelers和Bath & Body，且租户在2021年和2022年有较强的开店计划 [45][46][47] 问题3: 2021年入住率是否触底，以及对投资组合入住率和租赁费率的预期 - 公司认为随着时间推移，入住率可能会因娱乐和餐饮等受影响较大的类别而进一步下降，预计同比下降约150个基点，且可能更多，指导范围考虑了入住率损失和租金收取储备等潜在结果 [48][49] 问题4: 疫情后公司利润率提升的机会 - 公司认为提高入住率是提高利润率的最大机会，随着入住率在今年下半年和2022年开始回升，以及租赁管道的交付，利润率将得到提升，同时会注重运营支出的纪律性和避免空置空间的费用泄漏 [51][52] 问题5: 资产负债表上近4亿美元现金的使用计划 - 公司在第四季度使用部分现金赎回2022年固定利率票据，由于不确定性，未来一两个季度会保持较高现金余额，但也会寻找机会部署这些现金 [53] 问题6: 2020年第四季度处置资产的定价及2021年交易活动的预期 - 第四季度净租赁资产的定价与历史水平相符，2021年市场对资产的需求和流动性良好，特别是杂货店主导的交易，预计交易活动将增加，会平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [56][59] 问题7: 上季度新租赁利差较高的交易情况及对2021年的参考性 - 租户组合广泛，包括核心租户和新租户，未来三到四年内，锚定租金有提升空间，新签署的锚定交易租金在低至中 teens 美元，公司有机会继续利用低于市场的租金基础实现增长 [60] 问题8: 投资组合中近期因疫情产生的空置物业，接近市场租金和低于市场租金的比例 - 因疫情造成的空置情况与投资组合的整体平衡基本一致，公司通过短期续约来管理租赁节奏，再投资对租赁有积极影响，相关中心的利差比整体投资组合高500 - 1000个基点 [62][63] 问题9: 有多少购物中心采用了全渠道和线上购买线下取货（BOPIS）策略，公司如何协助租户 - 该趋势已广泛应用于租户，公司通过提供取货通道、特殊区域等方式支持租户，这是公司相对于其他物业类型的竞争优势，还支持餐厅的取货和配送服务，利用部分物业的背面作为幽灵厨房 [66][67] 问题10: 未来几年投资组合租户结构的变化目标 - 公司的目标是继续争取核心、有活力的租户的市场份额，特别是特色杂货店，填补社区需求，使购物中心成为社区的中心，核心租户表现良好，团队在拓展市场份额和寻找新机会方面表现出色，还在测试幽灵厨房和增加外铺使用 [70][71][72] 问题11: 能否提供2022年的业务展望 - 公司虽不提供2022年指导，但可通过已签署但未开始的租金（3800万美元）、正在谈判的租赁管道（近200万平方英尺和3500多万美元ABR）以及再投资管道（4亿美元，预计2021年交付2亿美元，增量回报率10%）来了解业务前景 [74][75][76] 问题12: 目前租赁量仍低于疫情前，对租赁量恢复到2019年水平的展望 - 2020年第四季度新租约数量与2019年第四季度相同，小商铺租赁较前三个季度增长58%，是2019年第三季度以来最多的，续约量与2019年疫情前平均水平相当，公司对2021年和2022年的租赁前景感到鼓舞 [80][81][82] 问题13: 2020年同意的租金延期支付，预计何时收到款项，是否按时收到 - 预计到2021年底约90%的延期支付款项将收回，到2022年底基本全部收回，已到期的延期支付款项的收取率较高，与整个投资组合的收取情况一致 [83] 问题14: 2021年指导中关于现金会计的假设，以及是否有非现金收益影响FFO指导 - 2021年指导未假设额外租户转为现金收付制或现有现金收付制租户转回权责发生制，非现金收入预计在每年1900 - 2300万美元之间，主要是未采用现金收付制租户的直线租金确认 [87][90] 问题15: 持有较高现金余额是出于防御目的还是为潜在投资做准备 - 两者都有，公司仍处于动荡时期，持有额外现金可增加确定性，同时也能在投资或其他机会出现时更具灵活性，会逐季评估现金余额 [94][95] 问题16: 2021年租赁情况更像2019年还是2020年 - 目前租赁水平接近疫情前，预计2021年将继续向疫情前水平恢复，租赁量、利差和租户质量都将良好，有助于投资组合的增值再投资 [97][98] 问题17: 未来锚定物业重新定位项目的合理性 - 公司已对25% - 30%的投资组合进行了锚定物业重新定位和开发，有4亿美元正在进行的项目，增量回报率为10%，还有潜在的项目机会，会专注于能创造价值的机会，若无法实现增值回报，会考虑资产流动性和退出 [99][100] 问题18: 与租户的租赁对话与疫情前相比有何变化，租户对租金和销售增长的看法 - 零售商一直关注获得最佳交易，现在更关注邻居租户和开展相关业务的能力，租金基础仍然重要，关于销售增长的建模，租户会综合考虑历史数据和疫情期间的表现，目前讨论尚早 [103][104][105] 问题19: 受重创的类别（如餐厅、健身房等）租户重启业务的情况 - 租户在疫情期间积累了经验，采取了如户外用餐、更好的配送等措施，在第四季度的第二轮关闭中表现更有准备，公司对许多运营商的表现感到鼓舞，但加利福尼亚等受政府限制较严重的地区仍面临挑战，电影剧院的复苏是最受关注的领域 [108][109][111] 问题20: 公司是否有机会利用低资本化率、地面租赁收入和净租赁，以及对这些机会的意愿 - 市场上净租赁和地面租赁买家的流动性良好，价格有吸引力，公司预计增加资本循环，将非核心资产的资金重新投入到业务和再开发中，通过出售外铺并以更高回报率再投资可实现价值倍增，同时也会利用这些机会实现外部增长 [114][115] 问题21: 如何看待购买杂货店主导中心和重新定位生活方式中心的机会 - 公司认为更大的机会在于那些受疫情影响、缺乏资本的私人持有的购物中心，这些资产的空置率定价低于重置成本，公司可利用自身平台和资本优势实现增值回报，不会轻易偏离核心业务纪律 [117][118] 问题22: 未来五年类别或地理组合是否会发生变化 - 公司将继续退出一些单资产、非核心市场，集中在中大西洋、费城、德克萨斯、佛罗里达、南加州等市场，这些市场有合理的回报机会 [120] 问题23: 资本支出从2.5亿美元增加到3亿美元的原因 - 部分原因是2020年与租户协商推迟了一些项目，将支出转移到2021年，这些项目大多已预租，公司正在努力为2022年及以后填充管道，目前的租赁工作也在为2023年做准备 [121] 问题24: 租金延期支付的收取情况对未来数据的影响 - 公司认为进入2021年时已建立了适当的准备金，不预计对2020年增加额外准备金或进行准备金反转，但未来几个月或季度可能会有波动，年末的评估被认为是准确的 [124][126]

投资组合规模 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总可租赁面积约6900万平方英尺[21] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总面积约6900万平方英尺可租赁面积（GLA）[116] - 公司共有393处房产，总可出租面积（GLA）为68,852,305平方英尺，总平均基本租金（ABR）为875,925美元，每平方英尺ABR为14.93美元[120] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总面积约6900万平方英尺[154] 租赁业务数据 - 2020年公司执行419份新租约，面积约230万平方英尺；执行1381份租约，面积约960万平方英尺[26] - 2020年93%的新租约有嵌入式合同租金增长条款，平均合同租金在租赁期内增长2.1%[27] - 2020年新租约租金差价为20.2%，含期权的新租约和续约租约混合租金差价为7.2%[23] - 截至2020年12月31日，小于10000平方英尺空间的租赁入住率为83.8%，总租赁入住率为90.7%[29] - 截至2020年12月31日，公司按平均基本租金（ABR）计算的三大租户为TJX公司（ABR 30,890，占比3.5%）、克罗格公司（ABR 24,487，占比2.8%）和美元树商店公司（ABR 16,114，占比1.8%）[116][117] - TJX公司拥有87份租约，租赁GLA为2,642,160平方英尺，占GLA的3.8%，ABR每平方英尺为11.69美元[117] - 克罗格公司拥有49份租约，租赁GLA为3,259,371平方英尺，占GLA的4.7%，ABR每平方英尺为7.51美元[117] - 美元树商店公司拥有125份租约，租赁GLA为1,455,108平方英尺，占GLA的2.1%，ABR每平方英尺为11.07美元[117] - 伯灵顿商店公司拥有29份租约，租赁GLA为1,460,689平方英尺，占GLA的2.1%，ABR为15,265，占ABR的1.7%，ABR每平方英尺为10.45美元[117] - 普布利克斯超市公司拥有29份租约，租赁GLA为1,285,410平方英尺，占GLA的1.9%，ABR为12,221，占ABR的1.4%，ABR每平方英尺为9.51美元[117] - 佛罗里达州有47处房产，GLA为7,819,020平方英尺，ABR为105,460美元，每平方英尺ABR为15.50美元，房产数量占比12.0%，GLA占比11.4%，ABR占比12.0%[120] - 德克萨斯州有49处房产，GLA为7,579,507平方英尺，ABR为98,696美元，每平方英尺ABR为14.80美元，房产数量占比12.5%，GLA占比11.0%，ABR占比11.3%[120] - 加利福尼亚州有27处房产，GLA为5,094,057平方英尺，ABR为96,816美元，每平方英尺ABR为21.63美元，房产数量占比6.9%，GLA占比7.4%，ABR占比11.1%[120] - 纽约州有28处房产，GLA为3,578,761平方英尺，ABR为65,561美元，每平方英尺ABR为19.73美元，房产数量占比7.1%，GLA占比5.2%，ABR占比7.5%[120] - 面积≥35,000平方英尺的单元有441个，GLA为25,410,775平方英尺，占总GLA的36.9%，ABR为222,794美元，每平方英尺ABR为10.40美元[120] - 面积在20,000 - 34,999平方英尺的单元有513个，GLA为13,491,801平方英尺，占总GLA的19.6%，ABR为136,121美元，每平方英尺ABR为10.96美元[120] - 面积在10,000 - 19,999平方英尺的单元有627个，GLA为8,611,875平方英尺，占总GLA的12.5%，ABR为109,477美元，每平方英尺ABR为14.43美元[120] - 面积≥10,000平方英尺的单元总数为1,581个，GLA为47,514,451平方英尺，占总GLA的69.0%，ABR为468,392美元，每平方英尺ABR为11.31美元[120] - 面积<10,000平方英尺的单元总数为7,496个，GLA为21,337,854平方英尺，占总GLA的31.0%，ABR为407,533美元，每平方英尺ABR为23.65美元[120] - 截至2020年12月31日，公司租赁物业未来10年及以后的租赁到期情况中，部分数据如下：322份租约，租赁可出租面积889,505，占比1.4%，占现有基本租金的1.5%，现有基本租金每平方英尺15.15美元，到期时每平方英尺15.15美元；1,065份租约，租赁可出租面积5,945,265，占比9.5%，占现有基本租金的8.9%，现有基本租金每平方英尺13.16美元，到期时每平方英尺13.17美元等[122] - 截至2020年12月31日，公司的计费和租赁入住率分别为87.8%和90.7%，2019年分别为89.3%和92.4%[173] - 2020年第二至四季度，不同类型租户的基本租金收取率分别为99%/99%/99%、86%/89%/91%、73%/83%/89%[169] 项目开发数据 - 2020年公司稳定25个项目，加权平均增量净营业收入收益率为10%，预计总成本1.132亿美元；有60个项目正在进行，预计加权平均增量净营业收入收益率为10%，预计总成本4.026亿美元[31] - 截至2020年12月31日，有60个正在进行的项目，预计总成本4.026亿美元，已发生2.072亿美元[218] 物业处置与收益 - 2020年公司从物业处置中获得1.214亿美元净收益，用于再投资、资产收购和股票回购[34] - 2020年公司处置10个购物中心、6个部分购物中心和一块土地，净收益1.214亿美元，收益3260万美元，减值800万美元；还从先前处置资产获净收益100万美元，解决或有事项50万美元，收益150万美元[178] - 2019年公司处置24个购物中心和3个部分购物中心，净收益2.885亿美元，收益5340万美元，减值1640万美元；还从先前处置资产获净收益160万美元，收益140万美元[179] - 2020年和2019年房地产资产处置净收益分别为1.224亿美元和2.901亿美元[220] 财务流动性 - 截至2020年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12亿美元可用流动性，有3.701亿美元现金及现金等价物和受限现金[35] - 截至2021年2月5日，公司拥有约3.3亿美元现金及现金等价物和受限现金，循环信贷额度下约有12亿美元可用额度[171] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷额度下有12亿美元可用流动性，现金及现金等价物和受限现金3.701亿美元[203] - 截至2020年12月31日，BPG和运营合伙企业的现金、现金等价物和受限现金分别为3.701亿美元和3.601亿美元，2019年12月31日为2150万美元[211] 员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有480名员工，其中474名全职员工[39] - 公司员工满意度评级为98%，年度审查和人才发展调查参与率为97%[40] REIT资格与相关规定 - 公司自2011年12月31日起符合REIT资格，截至2020年12月31日仍满足要求并打算后续继续满足[49] - 公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成，投资证券不能超过任一发行人10%的有表决权证券或10%的总证券价值，所有应税REIT子公司投资总值不能超过总资产价值的20%，任一非应税REIT子公司发行人的证券价值不能超过资产的5%，“非合格”公开上市REIT发行的债务工具不能超过总资产价值的25%；每年至少75%的总收入需来自被动房地产来源，至少95%的总收入需来自符合75%收入测试的项目及其他特定利息、股息和投资组合类收入[106] - 若公司未能符合REIT资格且无权获得法定救济，将按非REIT“C”类公司征税，未来四个纳税年度将丧失REIT税收待遇[103] - 税法对“禁止交易”收入征收100%的税，可能影响公司出售物业的决策[107] - 公司已选择按照1986年修订的《国内税收法》符合房地产投资信托（REIT）的资格，需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[132] - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司须向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[206] 风险因素 - 新冠疫情自2019年12月全球蔓延，对公司业务和财务状况产生重大不利影响，公司为租户提供租金减免[57][59] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中约9.5%的租赁总面积的租约将于2021年到期，续租和再租赁存在不确定性[63] - 公司积极对投资组合进行重新定位和再开发项目，但这些项目存在多种风险[64] - 公司收入主要来自房地产租金，租户财务健康和租金收取情况影响公司业绩[65] - 某些情况下租户有权终止租约，公司可能无法按相似或有利条件再租赁，影响财务状况[66] - 租户破产可能导致公司无法收回欠款和租金，且再租赁存在不确定性并可能需进行资本改进[67][69] - 公司面临租赁市场竞争，可能需提供租金或其他优惠并承担资本支出以留住和吸引租户[63] - 公司业务运营使用大量债务，债务服务支付和相关风险可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[76] - 公司面临收购竞争，可能增加收购成本、限制增长、无法实现预期回报或成功整合收购项目[73] - 公司房地产资产可能面临减值费用，减值费用会直接影响收益，未来可能会有更多相关费用[72] - 公司打算继续出售非战略性购物中心，但房地产投资流动性差，可能无法及时或有利地处置资产[71] - 公司费用相对固定，即使投资组合收入下降，费用也可能保持不变或增加，若无法降低成本或转嫁成本增加，财务状况、经营成果和现金流将受不利影响[70] - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[80] - 公司需遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规，否则可能面临罚款或赔偿，且无法将公共区域的整改成本转嫁给租户，可能对财务状况产生不利影响[90] - 公司若未能成为国内控制的房地产投资信托基金（REIT），非美国股东出售普通股获利可能需缴纳美国联邦所得税，条件为股票非“定期交易”或股东实际或推定持有超10%已发行股份价值[111] 债务情况 - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为52亿美元[76] - 截至2020年12月31日，公司3.5亿美元定期贷款协议、3亿美元定期贷款协议和2.5亿美元浮动利率优先票据按可变利率计息，循环信贷安排下有12亿美元可用流动性借款时也按可变利率计息[77] - 公司已对8亿美元可变利率债务签订利率互换协议，考虑当前协议，利率每上升100个基点，年度利息费用将增加100万美元，5亿美元可变利率债务的利率互换协议将于2021年到期[77] - 截至2020年12月31日，公司有9亿美元债务和名义价值总计8亿美元的7份利率互换合约与LIBOR挂钩，循环信贷安排下12亿美元可用流动性借款时也与LIBOR挂钩，预计到2023年6月30日所有与LIBOR挂钩的合约需转换为替代利率[78] - 2020年6月和8月，公司发行了总计8亿美元本金、利率4.050%、2030年到期的优先票据[171] - 2020年6月和8月，公司发行总计8亿美元本金的4.050% 2030年到期优先票据，净收益用于回购2022年到期的3.875%优先票据、偿还循环信贷额度下未偿债务及一般公司用途[204] 公司治理 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改重大公司政策，包括投资、融资、股息政策等，还可撤销REIT选举[94] - 公司董事会可授权发行具有特定条款的股票，可能会阻止第三方收购公司[95] - 公司宪章限制了股东对董事和高管提起诉讼的权利，董事和高管仅在特定情况下承担金钱赔偿责任[96] - 公司宪章允许非员工董事与公司竞争，可能使公司失去潜在机会[100] 股东与股息 - 截至2021年2月1日，公司普通股的登记持有人数量为595人[131] - 2020年12月31日结束的纳税年度，公司向股东的分配100.0%构成应纳税的普通收入[135] - 2020年1月9日，公司设立了一项高达4亿美元的普通股回购计划，计划于2023年1月9日到期，2020年12月31日结束的年度，公司以平均每股15.14美元的价格回购了1,650,115股普通股，总计2500万美元，截至2020年12月31日，该计划还有3.75亿美元的可用回购额度[139] - 公司普通股每股宣布的现金股息分别为0.500美元、1.125美元、1.105美元、1.055美元、0.995美元[1

业绩总结 - Brixmor拥有395个购物中心，总建筑面积为6900万平方英尺[1][2] - 租赁率为91.2%，已计费租金的收取率为88.2%[2][12] - 新签租约的平均租金为每平方英尺16.22美元，租金增长率为14%[6] - 3Q20的续租量比历史四年平均高出30%[8] - 预计到2021年底，88%的新签租约将开始生效，带来3900万美元的年租金收入[32] - 3Q20收取的基础租金中，租金减免和延期占4.7%[12] - 顶级10个租户仅占基础租金的17.2%[17] 用户数据 - 59%的投资组合的基础租金来自于必需品/混合零售商[10] - 97%的购物中心基础租金处于开放和运营状态[10] - 各地区的基础租金收取率分别为：中西部87.8%，南部90.0%，北部89.0%，西部86.6%[18] - 在第二季度，BOPIS和路边取货的订单占总电子商务订单的约20%[28] 财务状况 - Brixmor的流动性为19亿美元，其中包括约6.11亿美元的现金和约12亿美元的信贷额度[50] - 公司的固定费用覆盖率为3.6倍，净本金债务与调整后EBITDA比率为6.9倍[51] - Brixmor的信用评级为Fitch BBB-，Moody's Baa3，S&P BBB-，显示出稳定的财务状况[52] 未来展望 - 预计2020年将稳定1.14亿美元的项目，其中9300万美元的项目已在年内稳定[46] - Brixmor的租赁新合同的TTM新租金差为24%[32] 新产品和新技术研发 - 截至2019年底，75%的物业已升级为LED照明[66] - 2019年，已安装电动汽车充电站的物业累计行驶超过300万英里[66] 负面信息 - Brixmor的租户支持计划包括与小型商户的沟通和租金延期协议，总额为3200万美元，占已开票基础租金的7.6%[39] 其他新策略和有价值的信息 - 过去四年，Brixmor处置了17亿美元的高风险资产，提升了公司的长期增长潜力[44] - 公司在2020年企业治理排名中位列所有上市REIT的第二位[68] - 公司对民权组织的捐款超过11万美元[63] - 公司在COVID-19期间为员工提供24/7的心理健康支持[62] - 公司在2020年实现了超过40%的温室气体排放减少目标[66] - 公司在2020年实施了多项员工参与和支持计划，包括虚拟实习和跨职能培训[61] - 公司董事会中89%的董事为独立董事，1/3为女性董事[68]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度现金收款率为88.2%，6个月至9月30日为84.5%，计入延期协议后，第三季度约93%的总基本租金已处理，10月近90%的基本租金现金已收取，另有2.4%通过延期协议处理 [9] - 第三季度坏账准备金相应下降，公司认为在可收回性分析上保持了适当的保守态度 [11] - 第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，若调整单个破产租户回填，新租约利差可达20% [12] - 第三季度净有效租金接近历史高位，新租约利差预计保持在中高个位数 [13] - 总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元，预计未来几个季度交付，两者合计7600万美元基本租金 [13][14] - 第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9%，正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10% [15] - 第三季度应计但未收取和未处理的第二季度基本租金从上次补充报告的4300万美元降至2100万美元 [24] - 第三季度被视为无法收回的收入总计2100万美元，较第二季度的2800万美元显著减少 [25] - 第三季度反向冲销1100万美元之前应计的直线租金收入，超过14%的总租赁基本租金租户采用现金基础会计核算 [25] - 第三季度NAREIT FFO为每股0.36美元，同店NOI增长为负9.3% [27] - 第三季度发行3亿美元10年期无担保债券，有效利率3.18%，用于全额偿还循环信贷额度，总流动性增加超4亿美元至19亿美元，包括超6亿美元现金，2022年前无债务到期 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，净有效租金接近历史高位，总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元 [12][13][14] - 再投资业务：正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10%，第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户开业率：目前超97%的租户已开业运营 [8] - 客流量：过去几周客流量约为去年同期的92%，处于同行前列 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续推动现金收款，加强对租户的管理和支持，加速新租赁业务，推进再投资项目，提升资产价值 [7][12][15] - 发展方向：预计未来新租赁利差保持在中高个位数，继续扩大租赁管道和再投资管道，通过资产处置和再投资实现资本循环 [13][15][72] - 行业竞争：公司在租赁业务和再投资业务方面表现出色，新租赁业务和再投资项目的增量回报率较高，具有较强的竞争力 [12][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情对公司业务造成了一定影响，但公司通过积极应对，如加强现金收款管理、优化运营成本、加速新租赁业务等，展现了较强的韧性和适应性 [7][9][12] - 未来前景：公司预计未来租户失败率将上升，但凭借强大的平台和租金基础，有能力在危机中创造价值，实现增长 [19] - 公司决定恢复股息，初始股息率为每股0.215美元，反映了对未来计划的信心，同时保留资本用于再投资 [20] 其他重要信息 - 公司在补充财务资料中披露了COVID - 19对损益表的影响，包括第三季度基本租金账单、现金收款、延期和减免协议等情况 [22][23] - 公司使用非GAAP财务指标，并在网站投资者关系部分提供了相关信息和与GAAP结果的调节 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：剩余破产风险敞口中预计有多少会被拒绝，以及第三季度110个基点影响的再租赁谈判进展和时间框架 - 公司认为租户破产时退回场地的比例低于破产率，部分原因是租金基础较低。第三季度约230个基点的基本租金来自破产租户，预计最终可能会失去约一半的基本租金风险敞口。第三季度16份主力租约中有9份是回填前破产空间，团队对快速回填部分空间感到鼓舞 [34][35][36] 问题：从低于市场租金的角度看，目前投资组合的情况以及自COVID开始以来的变化 - 公司新租约利差强劲，预计未来几个季度新租约利差将保持在中高个位数。未来三年主力空间滚动情况良好，签约租约的净有效租金可观，具有竞争优势 [37][38] 问题：预计无法收回的50%是指整体租金收款的剩余10%中的一半，还是与其他因素相关 - 50%是指破产租户相关的基本租金，并非整体租金收款的剩余部分。许多破产租户选择在第11章程序中继续经营公司的场地，这可能会延迟公司收回场地的时间 [40] 问题：对剩余未收取或未解决的租金情况的评估 - 公司认为剩余未处理的租金约为7%，公司采取耐心策略，先让租户重新开业运营，再协商延期和付款计划，这样租户的存活率更高。公司在疫情期间能够区分真正有风险和保持强劲的部分，投资组合表现出了优势 [42][43] 问题：整体租户需求情况，是零售商状况较好还是投资转向露天购物中心 - 公司认为是零售商投资转向露天购物中心的受益者，与公司合作的零售商在当前环境中表现良好。零售商更关注郊区市场，部分城市核心市场受租金和盈利能力影响。公司在家庭、特色杂货、快餐休闲餐厅等类别看到强劲需求，部分交易在疫情前开始并在疫情期间推进 [45][46][47] 问题：未来几个季度租赁量是否会加速，已签约但未开始的管道是否会增长 - 公司对未来租赁管道感到鼓舞，预计已签约但未开始的部分至少保持稳定，部分取决于特定季度的交付情况。相关类别需求强劲，团队能够利用需求并进行新租赁谈判，预计活动将继续增长 [49][50] 问题：3亿美元票据发行后，现金和未动用循环信贷额度的资金部署计划 - 公司有能力提前偿还部分债务，将评估所有选项，包括定期贷款。2021年，部分资金可能用于继续支持再开发管道，基于当前业务状况、租金收款水平和租赁情况的改善 [51][52] 问题：年底现金余额是否会维持高位还是会大幅减少 - 现金余额可能会减少，但相对于历史标准仍会较高 [53] 问题：仍在协商的未收取租金类别及解决前景 - 主要包括一些小型企业、娱乐概念、全服务餐厅和小型健身场所。公司采取耐心策略，先让租户开业运营，再协商延期和付款计划 [55] 问题：正常租金收款率以及预计达到该水平的时间 - 公司认为租金收款将继续稳步提高，目前已处理约93%的收入，未来几个月将在延期协议和付款计划方面有更多进展，但完全解决需要时间，随着危机缓解，进展将加速 [56] 问题：股息支付金额与今年应税收入的关系，以及恢复的股息是否足以满足分配要求 - 股息将于2021年1月支付，适用于2021年的应税收入。公司设定了保守的股息水平，既考虑了应税收入分配，又保留资本用于再投资，同时有能力在未来增长股息 [58] 问题：本季度租赁量中，之前搁置的交易占比以及未来租赁利差预期 - 本季度有较高比例的续约交易，代表了之前搁置的交易积压。新租赁活动令人鼓舞，预计利差会有所改善。租赁交易组合良好，包括主力租户和特色杂货商交易，续约交易在租户对客流量和业务表现有清晰认识后增加 [59][60][61] 问题：将宾夕法尼亚州布里斯托尔中心的前沃尔玛盒子改造为工业用途是一次性机会还是未来可能大量出现，以及相关资本支出单位经济效益 - 该沃尔玛盒子与中心其他部分分离，适合作为工业用途，公司有几个类似机会，可利用工业用户对靠近消费者的需求。这种物流与零售的融合仅在盒子与中心分离时可行，可实现价值收获 [64][65] 问题：将工业用途置于购物中心端帽是否会受其他零售商REA限制 - 通常会受到REA或客户安全问题的限制，只有盒子与中心其他部分分离时，工业用途才最合理 [66] 问题：11月初公司投资组合是否有客流量或销售额增加的迹象 - 公司看到客流量每周稳步改善，可能与零售商提前分散假日季以与亚马逊竞争有关。假日季最大赢家将是具有全渠道能力的零售商，公司投资组合中有许多此类租户 [68][69] 问题：2020年假日季对公司投资组合和2021年店铺关闭的重要性 - 假日季对所有零售商都重要，但公司投资组合以社区中心和基本用途为主，对假日客流量的依赖较小，相对更能抵御假日销售好坏的影响 [70] 问题：2021年及以后的资本循环框架是否会改变 - 预计2021年部分预租的再开发机会将加速，支出将高于长期水平，这些项目有良好的信用质量和可观的增量回报。资本循环和收购将根据机会而定，公司有耐心，开始看到一些有趣的收购机会 [72][73] 问题：本季度净有效租金大幅上升是否因更多特色杂货商签约或其他类别活跃 - 是多种因素的结果，包括特色杂货商交易的良好组合和公司对资本的严格管理。即使本季度主力租约比例较高，净有效租金仍接近历史高位 [76] 问题：关于股息，从不同角度看，新股息的计算逻辑以及如何得出 - 新股息是更保守的派息，旨在平衡应税收入分配和保留资本用于再投资，同时确保在疫情期间和之后有能力增长股息。当前季度的年化计算包含了直线租金收入反向冲销和大量被视为无法收回的收入，难以将其年化到长期运行率 [79][80] 问题：当前交易市场缺乏流动性对股息决策的影响以及对交易市场的看法 - 公司现金流为正，恢复股息后仍将保持良好现金流。作为REIT，需分配应税收入。在交易市场中，公司出售的资产能获得良好出价，社区杂货店锚定和其他类型资产的市场似乎有流动性。公司对资本循环的机会感到兴奋，特别是一些受干扰但房东无法应对的资产。市场对类似净租赁的中央零售资产需求显著增加，为公司提供了有吸引力的资本循环选择 [83][84][85] 问题：公司对出售购物中心主力租户的看法以及是否会放弃某些权利 - 公司在非核心投资组合部分出售一些外铺或地面租赁，从估值角度看是增值的，未看到中心剩余部分的资本化率下降，且整体需求良好。公司控制中心，能够制定有利于自己的REA [87][88] 问题：随着环境稳定和流动性改善，未来一年的目标杠杆率 - 公司对投资组合的长期杠杆率看法未变，认为应处于低6倍左右的范围，达到该目标的轨迹将取决于未来几个季度的情况 [89] 问题：NOI可能的低谷情况，第三季度账单收入与第一季度的比较 - 目前租户失败率较低，但预计未来几个季度会加速。NOI受被视为无法收回的收入影响而降低，公司在这方面保持保守。未来NOI走势难以判断，但已签约但未开始的租金将提供缓冲。第三季度账单基本租金与疫情前水平相差约70个基点，第一季度账单基本租金约2.128亿美元 [92][93] 问题：公司认为成功的购物中心的客流量模式以及使用的客流量计数器数量 - 公司使用手机数据跟踪客流量，包括总体客流量和相对趋势。租户重新开业后，客流量相应增加，目前处于疫情前的低至中90%水平。租户反馈客户捕获率和购物篮规模增加，是投资组合健康的良好迹象。不同地区客流量受当地关闭命令影响，命令解除后客流量恢复 [94][95][96] 问题：小店铺空间新签约租约的常见租户类别 - 主要是医疗、快餐休闲餐厅等领域的全国性租户，当地租户在当前环境中较为谨慎，但随着客流量增加，近一个月左右部分当地租户开始回归 [98][99] 问题：与全球金融危机相比，当地租户需求情况 - 此次情况与全球金融危机不同，并非广泛影响，而是某些特定类别租户受影响较大，如小型健身、个人服务、全服务餐厅等。随着限制放宽，这些类别租户的失败率预计将上升 [100][101] 问题：鉴于Gap专注露天购物中心的消息，是否看到零售商从封闭式购物中心转向露天购物中心的需求增加，以及公司是否有兴趣增加相关租户基础 - 公司认为有能力在合理范围内增加相关租户基础，Gap的公告并非意外，零售商正在重新审视店铺位置，寻求合理的占用成本、全渠道服务能力和靠近客户的位置。公司认为不仅是购物中心原生租户，一些数字原生概念和广泛用途的租户也在考虑露天购物中心，公司在这方面有增长空间且不会过度暴露基本租金风险 [103][104][105] 问题：在担保贷款环境疲软和现金流较低的情况下，公司和同行资助租户建设的能力是否推动了对公司购物中心的额外需求，以及赞助对租户扩张的重要性 - 这非常重要。公司团队能够组合租户希望的共同租户阵容，通过再投资项目实现这一点，并且公司认为零售商在执行增长计划时，流动性和获取资本的能力至关重要 [106][107][109] 问题：公司投资组合的正常收款率 - 正常收款率约为99.5%，在正常环境下，被视为无法收回的收入通常低于1% [110] 问题：不同地理位置的租赁需求差异以及更严格的运营环境对租赁需求的影响 - 一些限制最严格的市场，如东北地区，公司团队取得了创纪录的业绩，表明再投资起到了作用。虽然在德克萨斯州和加利福尼亚州等地区的第二次疫情高峰期间租赁活动有所滞后，但整体活动仍然广泛，特别是在北方地区，即使关闭时间延长，交易仍在推进 [112]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度租金收入为253,799千美元，2019年同期为292,732千美元；2020年前九个月租金收入为781,635千美元，2019年同期为873,424千美元[26] - 2020年第三季度总营收为253,935千美元，2019年同期为292,965千美元；2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为187,900千美元，2019年同期为188,818千美元；2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[26] - 2020年第三季度净收入为27,944千美元，2019年同期为80,854千美元；2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[26] - 2020年第三季度其他综合收入（损失）为2,864千美元，2019年同期为 - 5,320千美元；2020年前九个月其他综合收入（损失）为 - 21,654千美元，2019年同期为 - 29,180千美元[28] - 2020年第三季度综合收入为30,808千美元，2019年同期为75,534千美元；2020年前九个月综合收入为75,115千美元，2019年同期为183,534千美元[28] - 2019年1月1日普通股数量为298,489千股，金额为2,985千美元，总股本为2,836,099千美元[30] - 2019年3月31日净收入为62,900千美元，总股本为2,792,771千美元[30] - 2019年6月30日净收入为68,960千美元，总股本为2,764,181千美元[30] - 2019年9月30日净收入为80,854千美元，总股本为2,759,363千美元[30] - 2020年1月1日普通股数量为297,857千股，金额为2,979千美元，总股本为2,743,857千美元[30] - 2020年3月31日净收入为59,781千美元，总股本为2,669,353千美元[30] - 2020年6月30日净收入为9,044千美元，总股本为2,679,620千美元[30] - 2020年9月30日净收入为27,944千美元，总股本为2,713,891千美元[30] - 2019年现金支付利息净额为135,006千美元，2020年为134,507千美元[32] - 2019年资本化金额为3,333千美元，2020年为2,401千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09美元，2019年同期分别为0.27美元和0.71美元[37] - 2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[38] - 2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[38] - 2020年前九个月其他费用总计137,584千美元，2019年同期为99,593千美元[38] - 2020年前三季度净利润为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[40][45] - 2020年前三季度综合收益为75,115千美元，2019年同期为183,532千美元[40] - 2020年前三季度经营活动提供的净现金为323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[45] - 2020年前三季度投资活动使用的净现金为140,254千美元，2019年同期为110,540千美元[45] - 2020年前三季度融资活动提供的净现金为396,321千美元，2019年同期使用308,569千美元[45] - 2020年前三季度现金、现金等价物和受限现金净增加579,699千美元，2019年同期减少19,176千美元[45] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为601,206千美元，2019年同期为31,463千美元[45] - 2020年支付的利息净额为135,006千美元，2019年为134,507千美元[44] - 2020年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,735,075千美元，2019年同期为2,772,321千美元[42] - 2020年9月30日累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 31,198千美元，2019年同期为 - 13,199千美元[42] - 2020年和2019年前三季度，基于百分比租金确认的收入分别为360万美元和600万美元；2020年和2019年第三季度，该收入分别为60万美元和110万美元[118] - 2020年前三季度，非租赁修改的租金递延为32,815美元，减免为438美元；租赁修改的租金递延为2,735美元，减免为1,893美元[122] - 2020年第三季度，非租赁修改的租金递延为18,650美元，减免为402美元；租赁修改的租金递延为1,991美元，减免为1,686美元[122] - 截至2020年9月30日，未作为租赁修改处理并计入应收账款净额的递延租金余额为18,478美元[123] - 2020年前三季度，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为18,842美元，减值为10,305美元[116] - 2019年，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为23,533美元，减值为7,983美元[116] - 2020年前三季度，基于第三方买家报价重新计量至公允价值的房地产资产账面价值包含1390万美元的Northmall Centre；基于现金流折现分析的包含490万美元的Spring Mall，其资本化率和折现率均为8.0%[116] - 截至2020年9月30日，公司经营租赁负债为3.992亿美元，使用权资产为3.5318亿美元，较2019年12月31日的4.4707亿美元和3.986亿美元有所下降[127] - 2020年第三季度公司未宣布普通股股息和OP单位分配，2019年同期为每股/单位0.28美元；截至2020年9月30日和2019年12月31日，已宣布但未支付的股息和分配分别为180万美元和8720万美元[133] - 2020年和2019年第三季度，公司分别确认了350万美元和350万美元的股权补偿费用，其中分别资本化30万美元和20万美元；前九个月分别确认850万美元和950万美元，分别资本化70万美元和60万美元[137] - 2020年和2019年第三季度基本每股收益分别为0.09美元和0.27美元，前九个月分别为0.32美元和0.71美元；摊薄每股收益与基本每股收益相同[140] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，加权平均剩余租赁期限分别为12.7年和10.9年，加权平均折现率分别为4.39%和4.30%[127] - 2020年第三季度净收入为2794.4万美元，2019年同期为8085.4万美元；2020年前九个月净收入为9676.9万美元，2019年同期为2.12714亿美元[143][26] - 2020年第三季度基本每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月基本每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度摊薄后每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月摊薄后每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度总营收为2.53935亿美元，2019年同期为2.92965亿美元；2020年前九个月总营收为7.83856亿美元，2019年同期为8.75109亿美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为1.879亿美元，2019年同期为1.88818亿美元；2020年前九个月总运营费用为5.49503亿美元，2019年同期为5.62802亿美元[26] - 2020年第三季度其他费用为3809.1万美元，2019年同期为2329.3万美元；2020年前九个月其他费用为1.37584亿美元，2019年同期为9959.3万美元[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，与关联方无重大应收或应付款项[150] - 2020年10月30日，公司董事会宣布2020年第四季度普通股每股现金股息为0.215美元，该股息在2020年第二和第三季度因疫情暂停[151] - 2020年前三季度净利润为96769千美元，2019年同期为212714千美元；2020年第三季度净利润为27944千美元，2019年同期为80854千美元[28] - 2020年前三季度综合收益为75115千美元，2019年同期为183534千美元；2020年第三季度综合收益为30808千美元，2019年同期为75534千美元[28] - 2020年第三季度利率互换未实现收益（损失）变动净额为2928千美元，2019年同期为 - 5332千美元；2020年前三季度为 - 21785千美元，2019年同期为 - 29373千美元[28] - 2020年第三季度有价证券未实现收益（损失）变动为 - 64千美元，2019年同期为12千美元；2020年前三季度为131千美元，2019年同期为193千美元[28] - 2020年第三季度其他综合收益（损失）总计为2864千美元，2019年同期为 - 5320千美元；2020年前三季度为 - 21654千美元，2019年同期为 - 29180千美元[28] - 截至2019年9月30日，普通股数量为297846，金额为2978千美元；截至2020年9月30日，普通股数量为296482，金额为2965千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月普通股股息均为每股0.28美元；2020年1 - 3月普通股股息为每股0.285美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为62900千美元、68960千美元、80854千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为59781千美元、9044千美元、27944千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失分别为9925千美元、13935千美元、5320千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失（收益）分别为23699千美元、819千美元、 - 2864千美元[30] - 现金支付的利息净额，2020年为135006千美元，2019年为134507千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09