租金收入关键指标变化 - 2019年第三季度租金收入为292,732千美元，2018年同期为306,172千美元；2019年前九个月租金收入为873,424千美元，2018年同期为935,689千美元[20] - 2019年前九个月租金收入为873,424美元，2018年同期为935,689美元[37] - 2019年第三季度租金收入292,732千美元，2018年同期为306,172千美元；2019年前三季度租金收入873,424千美元，2018年同期为935,689千美元[37] 总营收关键指标变化 - 2019年第三季度总营收为292,965千美元，2018年同期为306,480千美元；2019年前九个月总营收为875,109千美元，2018年同期为936,685千美元[20] - 2019年前三季度总营收8.75109亿美元，2018年同期为9.36685亿美元[20] - 2019年第三季度总营收2929.65万美元，2018年同期为3064.8万美元[20] - 2019年第三季度总营收292,965千美元，2018年同期为306,480千美元；2019年前三季度总营收875,109千美元，2018年同期为936,685千美元[37] 总运营费用关键指标变化 - 2019年第三季度总运营费用为188,818千美元，2018年同期为202,538千美元；2019年前九个月总运营费用为562,802千美元，2018年同期为619,237千美元[20] - 2019年前九个月总运营费用为562,802美元，2018年同期为619,237美元[37] 净收入关键指标变化 - 2019年第三季度净收入为80,854千美元，2018年同期为147,346千美元；2019年前九个月净收入为212,714千美元，2018年同期为288,730千美元[20] - 2019年前三季度净收入2.12714亿美元，2018年同期为2.8873亿美元[20] - 2019年第三季度净收入808.54万美元，2018年同期为1473.46万美元[20] - 2019年前九个月净收入为212,714美元，2018年同期为288,730美元[29] - 2019年前九个月净收入212714美元，2018年同期为288730美元[48] - 2019年第三季度净收入80,854千美元，2018年同期为147,346千美元；2019年前三季度净收入212,714千美元，2018年同期为288,730千美元[37] 普通股每股净收入关键指标变化 - 2019年第三季度普通股基本每股净收入为0.27美元，2018年同期为0.49美元；2019年前九个月普通股基本每股净收入为0.71美元，2018年同期为0.95美元[20] - 2019年第三季度普通股稀释每股净收入为0.27美元，2018年同期为0.49美元；2019年前九个月普通股稀释每股净收入为0.71美元，2018年同期为0.95美元[20] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润分别为8067.8万美元和14718.4万美元，加权平均流通股数分别为29803.1万股和30217万股，每股净收益分别为0.27美元和0.49美元；九个月分别为21223万美元和28846.6万美元，加权平均流通股数分别为29825.7万股和30303.1万股，每股净收益分别为0.71美元和0.95美元[155] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润分别为8067.8万美元和14718.4万美元，加权平均流通稀释股数分别为29887.9万股和30238.2万股，每股净收益分别为0.27美元和0.49美元；九个月分别为21223万美元和28846.6万美元，加权平均流通稀释股数分别为29892.7万股和30321.3万股，每股净收益分别为0.71美元和0.95美元[155] 其他综合收益（损失）关键指标变化 - 2019年第三季度其他综合收益（损失）为 - 5,320千美元，2018年同期为 - 1,242千美元；2019年前九个月其他综合收益（损失）为 - 29,180千美元，2018年同期为2,910千美元[21] 综合收益关键指标变化 - 2019年第三季度综合收益为75,534千美元，2018年同期为146,104千美元；2019年前九个月综合收益为183,534千美元，2018年同期为291,640千美元[21] - 2019年前三季度综合收入1.83534亿美元，2018年同期为2.9164亿美元[21] - 2019年第三季度综合收入755.34万美元，2018年同期为1461.04万美元[21] - 2019年前九个月综合收入为183,532美元，2018年同期为291,638美元[39] - 2019年第三季度综合收入75,533千美元，2018年同期为146,100千美元；2019年前三季度综合收入183,532千美元，2018年同期为291,638千美元[39] 加权平均股数关键指标变化 - 2019年第三季度基本加权平均股数为298,031千股，2018年同期为302,170千股；2019年前九个月基本加权平均股数为298,257千股，2018年同期为303,031千股[20] - 2019年第三季度稀释加权平均股数为298,879千股，2018年同期为302,382千股；2019年前九个月稀释加权平均股数为298,927千股，2018年同期为303,213千股[20] 普通股相关金额及数量变化 - 2019年1月1日普通股数量为298,489，金额为2,985美元，额外实收资本为3,233,329美元，累计其他综合收益（损失）为15,973美元，超过净收入的分配为(416,188)美元，总计2,836,099美元[24] - 2019年3月31日普通股数量为297,987，金额为2,980美元，额外实收资本为3,222,844美元，累计其他综合收益（损失）为6,048美元，超过净收入的分配为(439,101)美元，总计2,792,771美元[24] - 2019年6月30日普通股数量为297,846，金额为2,978美元，额外实收资本为3,223,058美元，累计其他综合收益（损失）为(7,887)美元，超过净收入的分配为(453,968)美元，总计2,764,181美元[24] - 2019年9月30日普通股数量为297,846，金额为2,978美元，额外实收资本为3,226,531美元，累计其他综合收益（损失）为(13,207)美元，超过净收入的分配为(456,939)美元，总计2,759,363美元[24] - 2018年1月1日普通股数量为304,620，金额为3,046美元，额外实收资本为3,330,466美元，累计其他综合收益为24,211美元，超过净收入的分配为(449,375)美元，总计2,908,348美元[27] - 2018年3月31日普通股数量为302,826，金额为3,028美元，额外实收资本为3,301,482美元，累计其他综合收益为28,898美元，超过净收入的分配为(471,832)美元，总计2,861,576美元[27] - 2018年6月30日普通股数量为302,627，金额为3,026美元，额外实收资本为3,300,636美元，累计其他综合收益为28,363美元，超过净收入的分配为(475,054)美元，总计2,856,971美元[27] - 2018年9月30日普通股数量为299,892，金额为2,999美元，额外实收资本为3,254,722美元，累计其他综合收益为27,121美元，超过净收入的分配为(410,580)美元，总计2,874,262美元[27] - 2019年9月30日普通股数量为297846千股[24] - 2019年9月30日普通股金额为2978千美元[24] - 2019年9月30日累计其他综合收益（损失）为 - 13207千美元[24] - 2019年9月30日总权益为2759363千美元[24] 普通股股息变化 - 2019年各季度普通股股息均为每股0.28美元[24] - 2018年各季度普通股股息均为每股0.275美元[27] - 2019年和2018年第三季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.280美元和0.275美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日，已宣布但未支付的普通股股息和OP单位分配分别为8540万美元和8530万美元[147] 现金流量关键指标变化 - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为399,933美元，2018年同期为400,182美元[29] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为110,543美元，2018年同期提供净现金480,070美元[29] - 2019年前九个月融资活动使用的净现金为308,674美元，2018年同期为926,010美元[29] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31,481美元，2018年同期为65,019美元[29] - 2019年前九个月经营活动提供净现金399933美元，2018年同期为400182美元[29] - 2019年前九个月投资活动使用净现金110543美元，2018年同期提供净现金480070美元[29] - 2019年前九个月融资活动使用净现金308674美元，2018年同期为926010美元[29] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31481美元，2018年同期为65019美元[29] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为399,933千美元，2018年同期为400,182千美元[48] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为110,540千美元，2018年同期提供净现金480,071千美元[48] - 2019年前九个月融资活动使用的净现金为308,569千美元，2018年同期为926,006千美元[48] - 2019年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 19,176千美元，2018年同期为 - 45,753千美元[48] 其他收入（费用）关键指标变化 - 2019年前九个月其他收入（费用）为 - 99,593美元，2018年同期为 - 28,718美元[37] 总负债和资本关键指标变化 - 截至2019年9月30日总负债和资本为8,159,920美元，2018年12月31日为8,242,075美元[35] 合伙企业普通股单位相关变化 - 2019年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2,819,770美元，累计其他综合收益为15,983美元，总计2,835,753美元[42] - 2019年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,772,321美元，累计其他综合损失为13,199美元，总计2,759,122美元[42] - 2018年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2,883,875美元，累计其他综合收益为24,224美元，总计2,908,099美元[45] - 2018年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,846,886美元，累计其他综合收益为27,132美元，总计2,874,018美元[45] - 2019年1月1日合伙企业普通股单位为2,819,770千美元，9月30日为2,772,321千美元[42] - 2019年1月1日累计其他综合收益（损失）为15,983千美元，9月30日为 - 13,199千美元[42] - 2018年1月1日合伙企业普通股单位为2,883,875千美元，9月30日为2,846,886千美元[45] - 2018年1月1日累计其他综合收益为24,224千美元，9月30日为27,132千美元[45] 公司投资组合情况 -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.48美元，同店和整体增长1.8% [23] - 同店NOI增长受强劲基本租金推动，贡献170个基点，净回收、百分比租金等贡献80个基点，坏账产生负贡献 [24][25] - 2019年坏账费用符合预期，第二季度约占总收入70个基点，年初至今为85个基点，长期运行水平为75 - 100个基点 [26] - 维持2019年FFO每股1.86 - 1.94美元和同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引 [27] - 建设与租赁入住率差距达创纪录400个基点，代表超5100万美元的年化合同收入，其中3100万美元预计在2019年剩余时间上线 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务本季度签署220万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差14%，已签署但未开始的租金超5100万美元 [19] - 小商铺入住率同比增加，过去12个月新租约每平方英尺AVR达23美元，较开始时增长20% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物中心市场资本追逐开放式零售资产，市场基本保持一致，未出现重大变动 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年5月以来通过资产出售处置超20%的原始投资组合，并在超30%的剩余投资组合上开展增值项目 [9] - 执行超80个项目，已投入2亿美元再投资，回报率10%，另有4亿美元项目正在进行，未来几年预计启动超10亿美元项目 [13] - 通过运营改进，如太阳能项目、LED照明等，提升中心回报率和利润率 [15] - 从资本回收角度，已出售超15亿美元资产，平衡资产处置和收购 [16] - 公司投资决策考虑到资本化率和利率上升，收购和投资时假设回报率高于当前水平 [41] - 关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第二季度是投资组合全面转型的加速点，为2019年下半年、2020年及以后的增长奠定基础 [7][14] - 预计同店NOI增长在年底前加速，2020年继续增长 [27][29] - 公司资本结构提供充足容量和灵活性，以执行自筹资金的业务计划 [35] 其他重要信息 - 第二季度出售坦帕的Bay Point Plaza，获得超2500万美元资本，创造超500万美元价值 [31][33] - 发行4亿美元无担保票据，用于偿还2亿美元2021年定期贷款和循环信贷额度欠款，延长加权平均期限 [34] - 上个月发布首份企业责任报告，企业责任是公司文化和使命的核心 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 购物中心资本化率是否上升，对定价有何影响 - 公司出售的购物中心资本化率低于运行水平，市场基本保持一致，未出现重大变动 [39][40] - 公司投资决策考虑到资本化率上升，但实际交易中尚未出现 [41] 问题2: 资产销售和再开发后，投资组合平均资本化率下降多少 - 下降幅度显著，但公司暂不提供具体数字，执行项目可使购物中心资本化率收紧50 - 125个基点 [42][44] 问题3: 坦帕项目的价值创造是否代表其他项目情况 - 该项目是很好的例子，增量投资回报率10%，相比资产6% - 7%的资本化率，能创造巨大价值 [47] 问题4: 对电商杂货商投资增加，对实体杂货店看法是否改变 - 公司关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 问题5: 已签署但未开始的租金在第三和第四季度的上线情况 - 第三和第四季度都会有租金上线，第四季度上线比例更大，为2020年增长奠定基础 [53] 问题6: 2020年建设与租赁入住率差距是否缩小，如何看待坏账 - 预计建设入住率将加速上升，差距将缩小，最终接近历史水平150 - 200个基点 [56][57] - 坏账长期运行水平为75 - 100个基点，2019年至今为85个基点，预计2020年情况类似 [59] 问题7: 今年剩余时间资产处置情况 - 预计资产销售数量将在下半年增加，但不会达到2018年水平，更符合长期业务计划的平衡资本回收立场 [60] 问题8: 对其他评级机构的预期，以及不同评级下债券定价情况 - 继续执行既定计划，展示投资组合转型和资产负债表的进展，有望获得评级提升 [63] - 难以预测不同评级下的债券定价，随着评级提升，资本成本有望降低 [64] 问题9: 费城收购项目情况，以及与股票回购的关系 - 该项目具有增值潜力，可节省租金，已有租户需求，预计无杠杆回报率为高个位数至低两位数 [67][70] - 公司在资本回收中会平衡符合标准的收购和股票回购 [71] 问题10: 同店NOI增长中，缩小差距和再开发的贡献分别是多少 - 再开发对差距有显著贡献，租金开始时间很重要，已签署但未开始的租金将在未来几个季度上线 [74][75] 问题11: 锚定租户重新定位项目中，改变面积的项目数量 - 锚定租户重新定位主要在店铺内部进行，如分割店铺、更换租户等，目的是展示资本使用和增量回报 [78][80] 问题12: 当前收购和处置项目管道情况，以及长期资本回收计划 - 预计下半年收购和处置数量将增加，今年接近长期平均水平4 - 5亿美元 [85] - 收购策略有针对性，注重利用公司平台创造价值 [86] 问题13: 已签署但未开始的租金中，增量部分有多少，以及第三和第四季度坏账和净回收情况 - 大部分租金将是增量的，高于正常活动水平 [93] - 净回收在下半年将恢复正常，第四季度比较基数更有利，增长取决于租金开始速度 [91][92] 问题14: Dress Barn店铺关闭情况及需求，以及对其他品牌的影响 - 预计年底收回Dress Barn店铺，需求强劲，租金有望提高15% - 20%，已开始租赁部分店铺 [96] - 该情况较为特殊，对其他零售商影响不大，公司团队能快速处理店铺收回和再租赁 [97][98] 问题15: Albertsons店铺关闭情况及计划，以及传统杂货店关闭风险 - 关闭的是表现不佳的店铺，已安排租赁，公司对传统杂货店投资情况满意，认为其是流量和销售的重要来源 [99][100][102] 问题16: 是否认为Christmas Tree Shops有类似Dress Barn的风险 - 目前未看到类似风险 [105] 问题17: 下半年和2020年，如何平衡资产处置和增量债务 - 再开发支出主要由自由现金流和资产处置资金支持，长期来看，项目上线后有增加债务的空间 [106][108] 问题18: 未来几年租户关闭速度是否会降低 - 公司已经历一些重大破产事件，团队能提前应对，预计关闭速度会有所降低 [109] 问题19: 本季度新租约TIs较高是否有一次性因素 - 主要是由于本季度签署的锚定租约和健身、娱乐项目较多，净有效租金与过去12个月一致 [111] 问题20: 是否看到传统购物中心租户对公司中心的兴趣增加 - 看到一些租户因租金成本和销售情况，从购物中心转向公司中心，如Bath and Body Works、Visionworks等 [113][115] 问题21: 是否进入TI升高的新常态 - 不是新常态，主要是由于租约组合变化，预计下季度会下降，与过去几个季度保持一致 [118][119] 问题22: 目前是否有资产处于合同或意向书阶段，是否会先考虑收购再进行处置 - 有资产处于合同和意向书阶段，会根据收购情况平衡处置数量，预计未来几个季度处置数量将大幅增加 [125][126] 问题23: 明年再开发是否需要更多空间回收，与今年相比如何 - 预计2020年及以后空间回收速度将放缓，趋于稳定，每年再投资项目交付量约为1.5 - 2亿美元 [128][129] 问题24: 核心资产定义收紧的原因 - 核心资产定义的变化是长期趋势，部分资产未能实现预期增长 [132] 问题25: 下半年资产处置资本化率是否会更好 - 预计与过去几个季度大致一致 [133] 问题26: 同店运营费用下降4%的原因 - 主要是由于某些维修和维护项目的时间安排，全年运营成本预计会有适度增长 [135][136] 问题27: 今年总资本支出和自由现金流情况 - 维护性资本支出约为3500 - 4900万美元，正常租赁资本支出约为7000 - 8000万美元，增值项目支出可能超过2亿美元，全年总资本支出可能超过3亿美元 [137][139][140] - 扣除正常租赁和维护性资本支出后，2019年自由现金流约为5000 - 7500万美元，为实现增值项目支出，需通过资产处置筹集约1.5亿美元 [141][142] 问题28: 已签署但未开始的租金中，再开发和锚定租户重新定位的占比 - 再开发和锚定租户重新定位占比约为40% - 50% [144] 问题29: 3100万美元租金上线后，FFO运行率是否会提高 - 同店NOI加速增长对FFO长期运行率有益，下半年资产处置活动也会加速，同时公司有在资本市场融资以延长债务期限的选择 [146][147] 问题30: 如何让租户更快入驻 - 通过标准化租约、缩短租赁谈判时间、协调运营和建设团队、与市政合作等方式，加快租户入驻速度 [149][150] 问题31: 公司在数据分析方面的举措 - 利用公开数据了解中心交易情况、重新定义交易区域，分析内部数据指导租赁决策，跟踪资产周边的绅士化指数，与租户合作分析数据，利用社交媒体对话指导商品决策 [151][152][154]

总营收数据变化 - 2019年Q2总营收2.91005亿美元，2018年同期为3.1303亿美元；2019年上半年总营收5.82144亿美元，2018年同期为6.30205亿美元[20] - 2019年Q2总营收29.1005亿美元，2018年同期为31.303亿美元；2019年上半年总营收58.2144亿美元，2018年同期为63.0205亿美元[36] - 2019年第二季度总营收2.91005亿美元，2018年同期为3.1303亿美元；2019年上半年总营收5.82144亿美元，2018年同期为6.30205亿美元[20] 净收入数据变化 - 2019年Q2净收入6896万美元，2018年同期为8036.2万美元；2019年上半年净收入1.3186亿美元，2018年同期为1.41384亿美元[20] - 2019年Q2净收入6.896亿美元，2018年同期为8.0362亿美元；2019年上半年净收入13.186亿美元，2018年同期为14.1384亿美元[36][37] - 2019年第二季度净收入6896万美元，2018年同期为8036.2万美元；2019年上半年净收入1.3186亿美元，2018年同期为1.41384亿美元[20] - 2019年上半年净收入为131,860美元，2018年同期为141,384美元[29] - 2019年上半年净收入为131,860美元，2018年同期为141,384美元[46] 每股净收入数据变化 - 2019年Q2每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[20] - 2019年Q2每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[36] - 2019年第二季度每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[20] - 2019年Q2每股摊薄净收入0.23美元，2018年同期为0.26美元；2019年上半年每股摊薄净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[36] 其他综合损益数据变化 - 2019年Q2其他综合亏损1393.5万美元，2018年同期为亏损53.5万美元；2019年上半年其他综合亏损2386万美元，2018年同期为收益415.2万美元[21] - 2019年Q2其他综合损失为1393.6万美元，2018年同期为53.4万美元；2019年上半年其他综合损失为2386.1万美元，2018年同期为415.4万美元[37] - 2019年第二季度其他综合损失1393.5万美元，2018年同期为53.5万美元；2019年上半年其他综合损失2386万美元，2018年同期其他综合收入415.2万美元[21] - 2019年Q2其他综合损失为1.3936亿美元，2018年同期为0.0534亿美元；2019年上半年其他综合损失为2.3861亿美元，2018年同期其他综合收入为0.4154亿美元[37] 综合收入数据变化 - 2019年Q2综合收入5502.5万美元，2018年同期为7982.7万美元；2019年上半年综合收入1.08亿美元，2018年同期为1.45536亿美元[21] - 2019年Q2综合收入5.5024亿美元，2018年同期为7.9828亿美元；2019年上半年综合收入10.7999亿美元，2018年同期为14.5538亿美元[37] - 2019年第二季度综合收入5502.5万美元，2018年同期为7982.7万美元；2019年上半年综合收入1.08亿美元，2018年同期为1.45536亿美元[21] 普通股数量及金额变化 - 截至2019年1月1日，普通股数量为298489千股，金额为2985万美元[24] - 截至2019年3月31日，普通股数量为297987千股，金额为2980万美元[24] - 截至2019年6月30日，普通股数量为297846千股，金额为2978万美元[24] - 2019年1月1日普通股数量298489千股，金额2985万美元；截至2019年3月31日，普通股数量297987千股，金额2980万美元；截至2019年6月30日，普通股数量297846千股，金额2978万美元[24] 运营成本数据变化 - 2019年上半年运营成本6056.5万美元，2018年同期为6937.1万美元[20] - 2019年Q2运营成本2.9307亿美元，2018年同期为3.3881亿美元；2019年上半年运营成本6.0565亿美元，2018年同期为6.9371亿美元[36] 利息费用数据变化 - 2019年上半年利息费用9514.1万美元，2018年同期为1.10371亿美元[20] - 2019年Q2利息费用为4.8475亿美元，2018年同期为5.52亿美元；2019年上半年利息费用为9.5141亿美元，2018年同期为11.0371亿美元[36] 普通股股息、净收入及期末余额情况 - 2018年1月1日至3月31日，普通股股息为83,479美元，净收入为61,022美元，期末余额为2,861,576美元[27] - 2018年3月31日至6月30日，普通股股息为83,584美元，净收入为80,362美元，期末余额为2,856,971美元[27] 现金流量数据变化 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为251,007美元，2018年同期为280,353美元[29] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为139,284美元，2018年同期提供107,986美元[29] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为149,232美元，2018年同期为397,492美元[29] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少37,509美元，2018年同期减少9,153美元[29] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为251,007美元，2018年同期为280,353美元[46] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为139,282美元，2018年同期提供的净现金为107,986美元[46] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为149,127美元，2018年同期为397,490美元[46] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 37,402美元，2018年同期为 - 9,151美元[46] 债务义务净额及相关负债情况 - 2019年6月30日债务义务净额为4,925,537美元，2018年12月31日为4,885,863美元[32] - 2019年6月30日，债务义务净额为4,925,537美元，应付账款、应计费用和其他负债为530,805美元，总负债为5,456,342美元[32] 房地产净值及资产总计情况 - 2019年6月30日房地产净值为7,729,795美元，2018年12月31日为7,749,650美元[33] - 2019年6月30日，公司房地产净值为7,729,795美元，现金及现金等价物为10,790美元，受限现金为2,447美元，有价证券为15,590美元[33] - 2019年6月30日资产总计为8,220,281美元，2018年12月31日为8,242,075美元[33] 租金收入数据变化 - 2019年Q2租金收入29.0737亿美元，2018年同期为31.272亿美元；2019年上半年租金收入58.0692亿美元，2018年同期为62.9517亿美元[36] 合伙企业普通股单位及相关情况 - 截至2019年6月30日，合伙企业普通股单位为277.1817万个，累计其他综合损失为787.8万美元，总计2763.939万美元[40] - 截至2018年6月30日，合伙企业普通股单位为282.8346万个，累计其他综合收入为2837.8万美元，总计2856.724万美元[43] - 2019年1月1日至6月30日，合伙普通股单位从281.977万个降至277.1817万个[40] - 2019年1月1日至6月30日，累计其他综合收益（损失）从1.5983亿美元降至 - 0.7878亿美元[40] - 2018年1月1日至6月30日，合伙普通股单位从288.3875万个降至282.8346万个[43] - 2018年1月1日至6月30日，累计其他综合收益从2.4224亿美元增至2.8378亿美元[43] 公司投资组合情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括421个购物中心，总面积约7300万平方英尺[49] 租赁核算相关情况 - 公司选择将租赁和非租赁组件作为一个组件核算租赁收入和公共区域费用报销[58] - 公司选择将租赁和非租赁组件作为一个组件核算租赁付款和公共区域费用报销[64] - 公司将租赁和非租赁组件作为一个组件核算，相关收入计入租金收入[58] 公司税务相关情况 - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.选择符合REIT资格，通常无需缴纳美国联邦所得税[65] - 公司认为无需为不确定税务状况计提所得税，公开税务年份一般为2015 - 2018年[69] 公司资产收购情况 - 2019年上半年公司收购资产总价7.9634亿美元，含120万美元交易成本；2018年同期收购资产总价7453万美元，含10万美元交易成本[81][82] - 2019年上半年收购资产中，租户改良、高于市场租赁、低于市场租赁等分配金额分别为4.5781亿、155万、5010万美元；2018年同期分别为1431万、0、74万美元[83] - 2019年上半年收购的高于市场租赁、在位租赁、低于市场租赁加权平均摊销期分别为10.4年、8.8年、24.3年；2018年同期在位租赁、低于市场租赁加权平均摊销期为4.8年[83] 公司资产处置情况 - 2019年二季度公司处置部分购物中心获净收益5000万美元，收益1320万美元；上半年处置获净收益9480万美元，收益2050万美元，另从先前处置资产获净收益30万美元，收益10万美元[85] - 2018年二季度公司处置部分购物中心获净收益1.347亿美元，收益2780万美元，减值70万美元；上半年处置获净收益2.389亿美元，收益3920万美元，减值1290万美元，另从先前处置资产获净收益50万美元，收益50万美元[86] 会计准则相关情况 - 2018年8 - 11月FASB发布多项会计准则，2018 - 19、2018 - 13标准2020年1月1日生效，公司预计无重大影响；2018 - 16标准2019年1月1日生效，无重大影响[70][71][73] - 2016年2月FASB发布ASU 2016 - 02，2019年1月1日对公司生效，有重大影响，公司采用多项可选实用权宜方法[74][75] - 公司采用ASC 842准则，对部分前期余额进行重分类以符合当前列报要求[52] 租赁成本及负债情况 - 2019年第二季度和上半年，经营租赁成本分别为1,705美元和3,416美元，短期租赁成本分别为10美元和20美元，可变租赁成本分别为114美元和256美元，总租赁成本分别为1,829美元和3,692美元[136] - 截至2019年6月30日，未来最低经营租赁付款总额为60,724美元，扣除估算利息(13,893)美元后，经营租赁负债为46,831美元[136] - 截至2019年6月30日，使用权资产为41,803美元，加权平均剩余租赁期限为11.2年，加权平均折现率为4.30%[136][137] 股票回购及股息情况 - 2017年12月董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，截至2019年6月30日，该计划剩余可回购额度2.75亿美元[142] - 2019年上半年公司回购0.8百万股普通股，平均每股价格17.43美元，总计1460万美元；2018年上半年回购2.2百万股，平均每股价格15.36美元，总计3320万美元[142] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.280美元和0.275美元；截至2019年6月30日和2018年12月31日，已宣布但未支付的普通股股息和OP单位分配分别为8520万美元和8530万美元[1

业绩总结 - 2019年第一季度净收入为6290万美元，每股摊薄收益为0.21美元，较2018年同期有所增长[5] - NAREIT FFO为1.428亿美元，每股摊薄收益为0.48美元，较2018年同期有所下降[6] - 2019年第一季度总收入为291,139千美元，较2018年同期下降约8.2%[34] - 调整后EBITDA为191,903千美元，较2018年同期下降约9.5%[34] - NOI为206,665千美元，较2018年同期下降约7.3%[34] - 租金收入为289,955千美元，较去年同期下降约8.5%[37] - 股息支付比率为58.4%，较2018年同期上升约4.6个百分点[34] 用户数据 - 小商铺的租赁占用率同比增长130个基点，达到85.7%[3] - 2019年第一季度的年化基本租金（ABR）为887,463千美元，ABR每平方英尺为14.32美元[70] - 2019年第一季度的租赁率为91.1%，较2018年同期有所下降[70] - 2023年公司租赁保留率为79.8%（按数量计算）和79.4%（按租赁面积计算）[78] 未来展望 - 2019年NAREIT FFO每稀释股为1.86至1.94美元，保持不变[35] - 2023年公司预计总租赁面积为2,390,173平方英尺，占总租赁面积的3.6%[77] - 2024年公司预计总租赁面积为2,420,089平方英尺，占总租赁面积的3.6%[77] - 2029年及以后，公司预计总租赁面积为42,610,351平方英尺，占总租赁面积的63.9%[77] 新产品和新技术研发 - 公司在2019年第一季度新增了31个正在进行的项目，预计净成本为117,850千美元，预计净营业收入收益率为9%至14%[57] - 在进行中的项目中，Arapahoe Crossings项目预计将建设一个6K SF的多租户外包，预计净营业收入收益率为9%[60] 市场扩张和并购 - 2019年第一季度完成了4610万美元的资产处置，涉及50万平方英尺[11] - 公司在回购计划中回购了70万股普通股，总金额约为1160万美元[12] 负面信息 - NAREIT FFO较2018年同期下降约7.8%[39] - 2019年第一季度的总应收账款净额为236,391千美元，较2018年12月31日增长了约3.5%[40] - 现金及现金等价物和受限现金为3,406千美元，较去年同期显著下降[44]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.48美元，同店NOI增长2%，主要由强劲的基本租金和附属及其他收入推动，分别贡献160和70个基点的增长 [24] - 维持2019年同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引，以及2019年FFO每股1.86 - 1.94美元的指引 [25] - 债务与调整后EBITDA比率现为6.4倍，部分因采用ASC 842标准而略有增加，第二季度可能因预计的入住率低谷和预期收购的时间安排而略有上升，之后将在第三和第四季度恢复正常 [29] - 租赁与建成入住率之间的差距为360个基点，代表近4800万美元的合同约定收入，其中3500万美元预计在2019年剩余时间内实现 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 签署了行业领先的170万平方英尺的新租约和续约协议，平均现金利差为12.3%，其中新租约利差为32.7% [10] - 整体入住率下降，因收回了原租给凯马特的100个基点的空间，但小商铺入住率同比上升130个基点 [11] - 新租约的每英尺租金达到创纪录的18.79美元，过去一年平均在租AVR增长超过5% [13] 资本回收业务 - 本季度收获了4600万美元的非核心资产，预计很快将宣布符合长期战略的收购项目 [17] 再投资业务 - 重建和建设团队交付了价值3500万美元的增值项目，增量回报率为7%，投资资本的总回报率为14%，预计今年将交付超过1.5亿美元的稳定项目，增量回报率为9% [18] - 活跃项目管道目前为4.1亿美元，平均增量回报率为10% [19] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从过去18个月大量出售非核心资产转向今年成为更平衡的资本回收者，将部分收益用于符合长期投资战略的收购，目标是在核心市场集中投资 [17][39] - 利用数据提升购物中心的商品销售成果，与关键租户合作，了解其销售模式，以吸引更合适的租户 [16][43] - 公司认为零售行业的真正颠覆是强大租户更愿意搬迁以获得最佳规模和四壁EBITDA盈利能力，公司受益于这种颠覆，通过创纪录的租赁量和增加与繁荣租户的份额展示了相对实力 [8][9] - 与小型私人房东竞争，公司的平台优势在于拥有合理的在租租金和健康的入住成本，能够吸引租户 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在各个方面执行出色，能够在零售业务变革和颠覆时期实现出色回报 [6] - 尽管面临租户破产等挑战，但公司通过积极管理降低了对风险租户的敞口，预计未来几年收回的大型店铺数量将减少 [103] - 公司对未来增长充满信心，已签署但尚未开始的租金为2019年剩余时间和2020年的增长提供了高度可见性 [12][54] 其他重要信息 - 第一季度采用了ASC 842新租赁标准，影响了财务报表的列报，并导致间接租赁成本费用化 [22] - 公司运营团队提高了投资组合的标准和外观，加强了可持续发展实践，获得了GRESB的绿色之星，并将于今年夏天发布首份企业责任报告 [20] - 朱莉·鲍尔曼最近加入公司董事会，为董事会带来了差异化视角，进一步体现了公司对多元化和包容性的承诺 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺租赁是否会因更多主力店租赁而部分加速 - 是的，公司正在用相关概念取代较弱的主力店，并在主力店入驻前就围绕其进行租赁活动，同时改善运营重点使购物中心更融入社区，预计小商铺租赁势头将在今年晚些时候随着主力店交付而继续增强 [33][34] 问题2: 税收激励融资今年是否会增加 - 税收激励融资将每年持续存在，预计2019年剩余时间不会有其他重大贡献，但随着公司通过重建工作对投资组合中的购物中心进行投资，预计这将成为业务的一个增长部分 [35] 问题3: 如何看待资产出售和收购的节奏和规模 - 公司长期业务计划预计资本回收在一定范围内，预计资产处置将在今年内增加，将使用部分收益进行符合长期投资战略的收购，以实现更平衡的资本回收 [39][40] 问题4: 与关键租户合作的具体内容和对商品销售的意义 - 公司营销团队中有专注于数据的小组，与关键租户建立了信任和长期关系，通过与租户的对话，了解其模型、心理特征和关键人口统计指标，以更好地匹配租户和购物中心，使租户在中心取得成功 [43][44] 问题5: 第二季度同店NOI的预期范围和下半年高低端的变量 - 第二季度可能低于第一季度，主要受坏账费用增加和基本租金贡献减少的影响；下半年的主要变量是意外的租户倒闭和租金开始日期的时间安排，目前租金开始日期的执行情况略好于年初预期 [48][49][50] 问题6: 是否认为零售商倒闭最糟糕的时期已经过去 - 公司能够吸收一些零售商的困境和颠覆，但不认为目前不会有更多租户倒闭，预计坏账费用将在今年维持在历史水平75 - 100个基点左右 [59][60] 问题7: 如何看待4800万美元签约但未开业的租金对底线的影响 - 公司将继续进行物业重建和资本回收，这将对底线产生影响；同时，团队在减少对风险租户的敞口方面做得很好，但这也会带来一定的拖累；未来租户的颠覆也是一个因素，但公司认为这些变量将使增长更可持续 [63][64][65] 问题8: 重建项目管道是否会继续增长以及对年度支出的影响 - 年度支出将随着每年预计交付1.5 - 2亿美元的项目而增加；项目管道预计将在4 - 5亿美元的范围内波动，目前已达到略高于4亿美元的目标，影子管道也在继续增长 [69][70][71] 问题9: 重建活动对同店和底线的拖累何时会缓解 - 重建活动在过去几年对同店NOI有影响，2019年已成为轻微的积极贡献者，尽管未来管道活动的拖累因收回西尔斯和凯马特店铺而加剧，但预计2019年重建活动仍将略微为正 [72][73][74] 问题10: 如何看待股票回购与其他资本配置机会 - 股票回购取决于预计完成的资产销售水平，公司不会为了回购股票而增加杠杆，将在交易完成后使用部分收益进行回购，同时也会平衡资本回收用于重建活动和潜在收购 [77][78][79] 问题11: 续约和主力店租赁情况如何 - 公司在续约和新租约上都能盈利，因为拥有优质的购物中心和较低的在租租金；主力店需求强劲，目前有39份主力店租约，面积达120万平方英尺，是IPO以来的新高 [80][81][83] 问题12: PetSmart旗下Chewy部门IPO对租户信用的影响 - 目前尚不清楚IPO收益的用途，但公司的PetSmart租户占用成本比率健康，业务四壁盈利，公司与租户关系良好，处于有利地位 [88][89] 问题13: 收回的凯马特和西尔斯店铺的租赁情况 - 团队本季度取得了很大进展，已将前凯马特空间租给了多家租户，租金是之前的2.5倍；总体而言，剩余凯马特GLA的近90%已得到解决，大部分项目将在2020年上线，多数店铺将被分割使用 [91][92][93] 问题14: 第一季度附属收入在未来季度的变化 - 预计附属及其他收入全年仍为正贡献，但第一季度因税收激励融资获得的超额贡献不会在全年持续，预计将远低于第一季度的70个基点 [97][98] 问题15: 如何衡量投资组合质量的变化以及未来主力店关闭情况 - 从房地产投资角度看，质量体现在推动ROI和潜在收入增长的能力上，公司投资组合中400项资产有较为一致的增值机会；预计未来几年收回的大型店铺数量将减少，因为公司已更积极地管理对较弱概念的敞口 [101][102][103] 问题16: 如何看待非零售开发和混合用途开发 - 公司目前核心业务有大量机会，不需要转向高风险、更复杂的混合用途结构，但正在努力为一些用途（如住宅、有限服务住宿等）获取开发权，预计几年后会更多地讨论混合用途开发 [107][108] 问题17: 特色和民族杂货店对运营的影响 - 传统杂货店在投资改善门店以提升客户体验，保持了较高的生产力；特色和民族杂货店为购物中心带来了新的用途，提供了高性价比，将是公司升级购物中心的一个增长途径 [110][111][112] 问题18: 租户在租赁谈判中对租金递增条款的态度是否有变化 - 边际上，公司94%的新租约有租金递增条款，平均递增率略高于2%，这表明公司的空间有竞争，能够推动租金和其他条款的改善 [114] 问题19: 作为房东，公司是否需要为零售商采用线上购买线下取货和亚马逊退货服务提供额外支持 - 公司一直在鼓励零售商安装线上购买线下取货服务，一些零售商要求提供提货空间，这是一项小投资，公司认为这能增加购物中心的客流量 [116] 问题20: 公司杠杆率降至6倍的主要方式和目标时间 - 未来债务与EBITDA比率的降低主要依靠EBITDA增长，随着签约但未开始的4800万美元租金收入上线，该比率将显著下降；公司未设定具体达到6倍的目标时间 [119][120] 问题21: 第一季度没有物业收购活动的原因以及是否有投标 - 公司预计很快将宣布符合投资战略的收购项目，目前正在寻找能够利用公司平台实现增值的资产；第一季度有参与投标 [121][122] 问题22: 租户更关注租金水平还是购物中心的生产力 - 租户比以往更精明，在选址时会综合考虑生产力、共租户等因素，但他们对客户和交通模式的了解也有助于公司吸引租户 [126] 问题23: 租户搬迁的来源 - 租户搬迁来源多样，包括从购物中心迁至公司的购物中心以降低占用成本，以及与私人房东竞争，公司的平台和租户关系优势有助于吸引租户 [127][128][129] 问题24: 本季度同店运营费用下降的驱动因素及对同店NOI的影响 - 运营费用下降主要是时间因素导致的，特别是某些维修和保养费用的波动；与入住率下降相比，净回收贡献与入住率之间的脱节主要是因为部分入住率损失的租户不是重要的费用报销租户，以及公司对购物中心的投资带来了回收比率的提升 [131][132][133] 问题25: 由主力店破产驱动的重建项目，预期NOI收益率是否包含破产租户的先前租金 - 预期NOI收益率包含重建项目启动前一年的任何在租租金，无论空间是主动收回还是通过破产收回 [136] 问题26: 公司如何处理租赁终止费用与租户离开时损失的租金 - 所有租赁结算收入都排除在同店NOI计算之外，不会在该季度或任何后续季度的同店NOI计算中再次出现，与损益表中的计算保持一致 [142] 问题27: 目前市场对公司资产的需求情况以及如何平衡资产处置与FFO增长 - 过去18个月公司已完成大量非核心资产出售，目前市场对公司想出售的资产仍有需求，但公司将更加平衡地进行资本回收；公司的投资组合具有粒度优势和相对有吸引力的税收基础，为资产处置提供了灵活性 [145][146][148] 问题28: 公司股价相对于同行仍有较大折扣的原因及缩小差距的措施 - 公司认为正在执行的商业计划创造了巨大价值，随着时间推移，市场将认识到这一点；公司通过展示在低租金基础上盈利的能力，有望缩小与同行的差距 [151][152] 问题29: 达到90%入住率需要多长时间 - 公司预计到今年年底和明年年初，建成入住率将恢复到该水平并继续增长；从目前情况看，到2020年底至2021年有望接近该水平 [154][155] 问题30: 芝加哥物业租赁与建成入住率差距较小的情况是否普遍 - 这只是少数物业的情况，是有意为之，公司在中西部地区有大量重建机会，团队正在努力推动项目增长，入住率差距与这些机会有关 [158] 问题31: 如何看待停车场比率和利用率以及租户对租赁条款灵活性的态度 - 租户在资产密集化方面变得更加通融，认识到可能不需要像以前那样多的停车场，公司的外铺项目很大一部分是与租户讨论释放额外停车场区域，这是一个巨大的机会 [162]

财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总营收291,139千美元，2018年同期为317,175千美元[20] - 2019年第一季度总运营费用188,534千美元，2018年同期为212,341千美元[20] - 2019年第一季度净收入62,900千美元，2018年同期为61,022千美元[19][22][25][28][34][35][38][41][147] - 2019年第一季度基本每股净收入0.21美元，2018年同期为0.20美元[21][138][144][148] - 2019年第一季度摊薄后每股净收入0.21美元，2018年同期为0.20美元[21][148] - 2019年第一季度其他综合亏损9,925千美元，2018年同期其他综合收入4,687千美元[22][25][35][38] - 2019年第一季度综合收入52,975千美元，2018年同期为65,709千美元[22][35] - 2019年3月31日普通股数量为297,987千股，2018年同期为302,826千股[25] - 2019年第一季度普通股股息为每股0.28美元，2018年同期为每股0.275美元[25] - 2019年第一季度权益性薪酬费用为2,641千美元，2018年同期为2,484千美元[25] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为96,838美元，2018年同期为124,450美元[28][41] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为31,834美元，2018年同期提供净现金28,236美元[28][41] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为112,363美元，2018年同期为170,694美元[28][41] - 2019年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少47,359美元，2018年同期减少18,008美元[28] - 截至2019年3月31日，房地产净值为7,687,693千美元，截至2018年12月31日为7,749,650千美元[32][79] - 截至2019年3月31日，总资产为8,183,459千美元，截至2018年12月31日为8,242,075千美元[32] - 截至2019年3月31日，总负债为5,391,159千美元，截至2018年12月31日为5,406,322千美元[32] - 2019年第一季度支付的利息净额为51,168美元，2018年同期为63,646美元[29][40] - 2018年1月1日初始余额中，合伙普通股单位为2,883,875美元，累计其他综合收益（损失）为24,224美元，总计2,908,099美元；2019年1月1日初始余额分别为2,819,770美元、15,983美元和2,835,753美元[38] - 2018年3月31日期末余额中，合伙普通股单位为2,832,416美元，累计其他综合收益为28,912美元，总计2,861,328美元；2019年3月31日期末余额分别为2,786,242美元、6,058美元和2,792,300美元[38] - 2019年和2018年支付利息现金净额分别为51,168美元和63,646美元，资本化金额分别为626美元和654美元[40] - 2019年第一季度加权平均流通普通股基本股数为29859.9万股，摊薄后为29902.9万股；2018年同期基本股数为30415.8万股，摊薄后为30427.8万股[148,21] - 2019年第一季度租金收入为28995.5万美元，2018年同期为31679.7万美元；其他收入2019年为118.4万美元，2018年为37.8万美元[20] - 2019年第一季度总运营费用为18853.4万美元，2018年同期为21234.1万美元[20] - 2019年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为315.6万美元，2018年同期为9274万美元[41] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为3,406千美元，2018年同期为92,769千美元[28] - 2019年3月31日总资本为2,792,300千美元，2018年12月31日为2,835,753千美元[32] - 2019年1月1日至3月31日，合伙普通股单位从281.977万个变为278.6242万个[38] 业务线数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包含422个购物中心，总可租赁面积约7300万平方英尺[43] - 2019年第一季度处置三个购物中心，净收益4490万美元，收益730万美元[76] - 2018年第一季度处置六个购物中心和一个外铺，净收益1.042亿美元，收益1140万美元，减值20万美元[77] - 截至2019年3月31日，持有待售资产为909.3万美元，负债为44.4万美元[78] - 截至2019年3月31日，建筑物和租户改良应计金额为3890万美元，低于2018年12月31日的4170万美元[79] - 截至2019年3月31日，租赁无形资产为6.52561亿美元，低于2018年12月31日的6.6791亿美元[79] - 截至2019年3月31日，低于市场租赁的无形资产负债为3.853亿美元，低于2018年12月31日的3.929亿美元[81] - 2019年和2018年第一季度低于市场租赁增值净收入分别为490万美元和680万美元，同期现有租赁价值摊销费用分别为650万美元和930万美元[82] - 2018年10月飓风迈克尔袭击佛罗里达，公司受影响物业总面积40万平方英尺[83] - 截至2019年3月31日，飓风造成的加速折旧为1370万美元，已收到保险赔偿300万美元，剩余应收款1070万美元[84] - 2019年第一季度公司确认布赖斯公园物业减值损失3112美元[86] - 2018年第一季度公司确认五项物业减值损失共计15902美元[89] - 2019年第一季度和2018年全年，公司房地产资产减值分别为3112美元和16303美元[116] 金融工具相关数据变化 - 2018年公司签订四份远期利率互换协议，名义价值总计3亿美元，加权平均固定利率2.61%，2024年7月26日到期[92] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，利率互换工具数量分别为7个和10个，名义金额分别为80万美元和120万美元[93] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，利率互换公允价值毛资产分别为12788美元和18630美元，毛负债分别为6786美元和2571美元，净资分别为6002美元和16059美元[94] - 2019年和2018年第一季度利率互换未实现净损益分别为 - 10057美元和4773美元，预计未来十二个月将有580万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用减少额[97] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司无未指定套期工具[98] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司净债务义务分别为4873065美元和4885863美元[101] - 截至2019年3月31日，公司有担保贷款为7207美元，应付票据为3437469美元，无担保信贷安排和定期贷款为1428389美元[101] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司应计利息分别为2720万美元和3400万美元[104] - 截至2019年3月31日，公司2021 - 2023年及以后的债务到期金额分别为500000美元、750000美元、1141000美元和2525453美元[104] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有担保贷款的公允价值分别为7172美元和7072美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司应付票据的公允价值分别为3462929美元和3372418美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司无担保信贷安排和定期贷款的公允价值分别为1436953美元和1452382美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有价证券分别为29634美元和30243美元[111][112] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司利率衍生品分别为12788美元和18630美元[111][112] 租赁相关数据变化 - 截至2019年3月31日，未来五年不可撤销经营租赁的固定合同租赁付款：2019年（剩余九个月）626,724美元，2020年751,081美元，2021年640,651美元，2022年529,569美元，2023年430,870美元，之后1,501,400美元[118][119] - 截至2018年12月31日，未来五年不可撤销经营租赁的未来最低年度基本租金：2019年811,381美元，2020年709,230美元，2021年599,367美元，2022年490,087美元，2023年392,892美元，之后1,368,278美元[121][122] - 2019年第一季度，公司经营租赁成本1,711美元，短期租赁成本10美元，可变租赁成本142美元，总租赁成本1,863美元[123] - 截至2019年3月31日，公司未来最低经营租赁付款：2019年（剩余九个月）5,180美元，2020年6,924美元，2021年6,964美元，2022年7,022美元，2023年5,635美元，之后30,912美元，总计62,637美元，扣除利息后经营租赁负债为48,196美元[123] - 截至2019年3月31日，加权平均剩余租赁期限为11.3年，加权平均折现率为4.30%[123][125] 股权与补偿相关数据变化 - 2017年12月董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，2019年第一季度回购0.7百万股，均价17.53美元，共1160万美元，截至2019年3月31日，剩余回购额度2.78亿美元[128] - 2019年和2018年第一季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.280美元和0.275美元，截至2019年3月31日和2018年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为8500万美元和8530万美元[130] - 2019年第一季度和2018年全年，假设达到目标绩效水平，公司授予的受限股票单位分别为0.7百万和0.8百万，归属期1 - 5年[134] - 2019年和2018年第一季度，公司分别确认股权补偿费用260万美元和250万美元，截至2019年3月31日，未确认补偿费用2530万美元，预计在约2.5年加权平均期内确认[135] 合规与诉讼相关数据 - 公司与SEC就调查达成协议，需支付700万美元民事罚款，该或有负债已计入2019年3月31日资产负债表[153] - 公司已同意支付2800万美元解决证券集体诉讼，2018年已支付850万美元原告律师费，剩余1950万美元仍在托管账户，同时公司确认1950万美元应收款[155] - 公司于2018年支付800万美元解决部分机构投资者退出集体诉讼的索赔[157] 关联方与后续事项相关 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，与关联方无重大应收或应付款项[160] - 2019年3月31日至财务报表发布日无后续事项[161] 会计政策与准则相关 - 公司采用单一报告分部进行披露，符合美国公认会计原则[44] - 公司编制未经审计的简明合并财务报表遵循美国公认会计原则和相关规定，经营成果不一定代表全年情况[45] - 因采用ASC 842，对前期经营报表余额进行重分类[46] - 2019年1月1日采用ASC 842，确认200万美元累计调整以减少留存收益[69] - 2018年第一季度资本化间接租赁成本300万美元[71] - 公司认为截至2019年3月31日和2018年12月31日，无需为不确定的税务状况计提所得税[63] - 2018年11月FASB发布的ASU 2018 - 19于2020年1月1日生效，公司预计该准则对财务报表无重大影响[64] - 20

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度FFO为每股0.40美元，其中包括与SEC和解相关的每股0.02美元费用，以及此前披露的每股0.06美元债务清偿损失 [19] - 2018年全年FFO为每股1.85美元，排除债务清偿损失、SEC和解及其他影响可比性的项目后，FFO为每股2美元，处于原指引范围1.95 - 2.04美元/股内 [19] - 2018年同店NOI增长1.1%，处于原指引范围1% - 1.5%内，基租贡献210个基点，高于原指引范围175 - 225个基点的中点 [25] - 2019年同店NOI增长指引中点为3%，FFO指引为每股1.86 - 1.94美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年签署了创纪录的84份锚定租赁协议，面积达250万平方英尺，新签和续约租金平均为15.72美元，可比利差为14%，新租约利差平均为34%，创造了超过4500万美元的额外租金 [8][10] - 小商铺租赁入住率达到创纪录的85.7% [9] 再投资业务 - 2018年完成了1.31亿美元的再投资，平均增量回报率为9%，创造了超过7000万美元的增量价值 [13] - 本季度启动了额外5400万美元的项目，使活跃管道达到3.5亿美元，回报率为9%，并已确定了超过10亿美元的投资机会 [13] 资产处置业务 - 2018年处置了超过60项资产，筹集了10亿美元的收益，平均资本化率比市场隐含平均资本化率低近150个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2019年及以后实现NOI加速增长3%或更高，通过租赁和再投资努力推动内在价值增长 [6] - 公司将继续专注于资本回收，预计2019年处置量将减少，收益使用将更加平衡，同时将资本分配重点放在再投资管道、股票回购和/或收购活动上 [17][27] - 公司在租赁和再投资方面表现出色，租户质量提高，处于同行中风险租户百分比最低的行列之一 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年将展示资产基础的增长潜力、再开发执行能力、资本分配理念以及资产负债表的实力和稳定性 [29] - 尽管面临零售商破产等挑战，但公司认为这也带来了价值创造机会，如Kmart破产为公司带来了重新招商和再开发的机会 [22] 其他重要信息 - 公司已与SEC就2016年2月宣布的事件达成原则性协议，并解决了此前宣布的集体诉讼，认为不会再有与这些事项相关的诉讼 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Kmart回填的按市值计价预期和租赁开始时间，以及对2020年的影响 - 公司已将约80%的Kmart总可租面积（GLA）出租，预计今年晚些时候开始开放这些空间，租金是Kmart现有租金的两倍多，增量回报与历史水平相符，活动为2020年及以后奠定了良好基础，消除了很多不确定性 [32][33][34] 问题2: 2019年同店NOI增长3%中点的额外储备和对未来破产和迁出的可见性 - 公司在坏账方面，一直将总营收的75 - 100个基点作为坏账储备，今年处于该范围的低端，认为在坏账方面有足够的覆盖；在营收方面，公司对每个阶段的投资组合进行零基预算，对每个空间进行深思熟虑的评估，并在其上应用额外的投资组合储备，认为在该范围内已纳入了对额外零售商干扰的预期 [37][38] 问题3: 停止披露再开发对同店NOI影响的决定及对2019年3%同店预期的影响 - 公司认为再投资机会广泛，包括从地块机会到端帽重新定位等多种类型，提供整体资本投入、时间和影响的信息更能反映业务情况，且该披露是遗留问题，与公司对业务的思考和管理方式不匹配，再开发将继续在短期内推动加速增长 [41][44][46] 问题4: 2019年资产销售情况，包括市场上的资产数量、已签约数量，以及价格上涨时是否会加速销售 - 公司预计2019年资产销售将少于2018年，已处理了很多不符合长期计划的资产，未来将更加平衡，保留根据机会进行交易的权利，一些剩余的单一资产市场可能是公司的增长市场，退出多个城市简化了投资组合，使团队更专注于增值战略的执行 [49][50][51] 问题5: 2018年租赁利差收紧的原因及2019年的预期 - 2018年后期执行的一些短期续约对新租和续约策略产生了拖累，预计未来续约利差将处于中两位数范围，新租约利差平均为34%，公司还在小商铺方面取得了加速增长，预计2019年综合利差将与过去几年相当 [54][55] 问题6: 杂货商开展线上购物和店内自提服务的活跃程度及对交叉购物的长期影响 - 杂货商非常活跃，公司鼓励杂货商合作伙伴增加此项服务，这对公司几乎没有投资成本，能增加消费者的购物次数和参与度，为中心带来更多流量，从而增加其他零售合作伙伴的销售额，公司认为这对整体业务是净积极的 [56][57][58] 问题7: 2019年是否有能力或意愿主动解决总债务与EBITDA的杠杆问题，以及350个基点的签约未起租租金对NOI的影响和缩小差距的预期 - 公司在2018年资产负债表方面取得了巨大进展，目前没有债务到期至2021年，未来降低杠杆的进展将主要来自EBITDA增长；公司有超过4600万美元的签约未起租租金将在未来6 - 8个季度开始起租，这是NOI增长的明确驱动力，执行的关键在于时间安排 [63][64][65] 问题8: 签约未起租与已入住之间350个基点差距的正常化利差，以及当前观察名单与去年同期的对比，对传统杂货商的担忧和二级市场杂货商租户的资本化率扩张情况 - 历史上，该差距的利差通常在150 - 200个基点之间，预计未来会显著压缩；观察名单比去年小，仍有一些租户受到关注；对杂货商的关注主要在于占用成本，公司平均占用成本远低于2%，有很多选择来填补空间；公司交易的资产资本化率保持稳定 [69][70][74] 问题9: 2019年指导中是否有 unsecured债务发行的假设，3月到期掉期的计划，以及Kmart重新招商的资本投入、所属类别和10亿美元机会管道的资金来源 - 指导范围中包含了潜在的无担保债务发行和掉期的影响，但目前到2021年都没有债务到期，不需要额外的无担保发行，将根据市场情况评估掉期的最佳结果；公司预计每年在支付股息后有大约7500万美元的自由现金流，再投资活动的其余资金主要来自资产处置活动；Kmart重新招商每平方英尺的成本约为80 - 90美元，具体属于哪个类别取决于外部项目情况 [76][77][81] 问题10: 2019年预算中关于租户续约率和租约之间停机时间的假设，以及本季度新增价值提升项目的收益率是否代表Kmart盒子的预期收益率，收益率低于整体提升管道范围的原因 - 公司的预算过程是逐个空间进行的，对每个租户都有具体假设，整体续约率与往年相似；Kmart的回报率可能在低两位数，收益率差异是由于组合问题，同时建筑成本上升对回报率有一定拖累，但不影响增值投资决策 [86][87][89] 问题11: 过去几年每平方英尺租户改善成本稳定，但维护资本支出增长的原因，以及租赁谈判中向租户转嫁费用水平的变化 - 维护资本支出增长是因为租赁资本反映了租赁空间增加，且每平方英尺的经常性维护资本支出增加，目的是提升资产标准，预计随着更多资产得到处理，支出率将开始缓和，这些投资推动了小商铺的发展和租金增长；公司主动与租户沟通中心的投资增加，租户对此表示接受并愿意分担投资，这将使公司的回收百分比继续提高 [91][92][94] 问题12: 2019年价值提升项目的资本支出预算，是否计划启动影子管道中的重大开发项目，以及影子管道中两个有住宅组件潜力项目的最新情况和更多物业是否可能有住宅组件 - 2019年维护资本支出预计为每平方英尺0.45 - 0.50美元，租赁资本取决于租赁生产力，价值提升项目的资本支出预计在1.5 - 2亿美元之间，可能处于较高端；公司已确定了超过50项资产可能适合支持住宅或其他互补用途，但2019年主要关注容易实现的项目，为未来的价值提取做准备 [97][98][100] 问题13: 私人市场对不同交易规模的需求情况，以及2019年的目标，2019年租赁情绪与去年的对比和Payless在投资组合中的暴露情况 - 市场上3000 - 4000万美元及以下的资产有广泛的买家，包括私人REIT、传统基金、高净值买家和不断增长的私募股权买家，但超过该水平的买家需求下降且价格敏感度增加；2019年零售商的需求持续强劲，Payless的总暴露约占GLA的20个基点或ABR的30个基点，公司已处理了约70%收回的Payless空间，执行的租约利差超过30%，对未来收回空间的处理有信心 [102][103][106] 问题14: 在什么情况下公司会像2018年那样成为大量净卖家，以及2019年资本回收量是否会在2017年设定的4 - 6亿美元目标范围内 - 公司预计2019年资本回收量接近该范围，将恢复到更正常的水平，约为投资组合的3% - 5%，决定出售更多资产的因素是看到的其他机会，如收购、再投资活动、股票回购等，公司目前的平衡状态使其能够灵活应对资本化率的变化 [108] 问题15: 前Toys "R" Us空间的回填需求和净有效租金与原预期的对比，以及锚定建筑入住率较第三季度下降170个基点除6家Kmart外的其他原因 - 收回的10个Toys "R" Us空间中有8个已签约，租金增长趋势接近原预期范围的高端，需求来自健身、家居、家庭娱乐、价值服装等领域；入住率下降还因为第四季度达拉斯的破产影响、费城和印第安纳波利斯的主动缩租项目以及伊利诺伊州与健身运营商的项目 [110][111] 问题16: 2018年预算中75 - 100个基点用于未知租户倒闭，但FFO和NOI增长略低于中点的原因，以及Kohl's是否在公司物业中开放新租户位置 - 75 - 100个基点是用于坏账费用，而不是未知租户倒闭，2018年第四季度Sears Kmart破产对NOI产生了90个基点的影响，但全年强劲的租赁生产力和再开发执行抵消了这一影响；Kohl's尚未在公司物业中开放新租户位置，但公司与Kohl's就其在中心的布局进行了讨论，在一些位置有主动收回空间的计划 [113][114][115] 问题17: 未来资本回收更加平衡时，资本化率利差的情况，以及潜在物业收购的情况 - 随着资本回收的进行，预计资本化率将表现良好，收购的资本化率可能比出售的资产低100 - 200个基点，公司关注收购具有与整体投资组合相似增长潜力的资产，长期来看这些资产将有更高的增长，公司在资本分配决策上更加灵活和平衡 [118][119][120]

业绩总结 - 2018年第四季度每股摊薄净收入为0.26美元，较2017年同期的0.23美元增长13.0%[1] - 2018年第四季度总收入为297,655千美元，同比下降7%（2017年为320,060千美元）[44] - 2018年第四季度归属于普通股股东的净收入为77,554千美元，同比增长11%（2017年为69,896千美元）[44] - 2018年全年每股NAREIT FFO为1.85美元，较2017年的2.09美元下降11.5%[6] - 2018年全年总收入为1,234,340千美元，同比下降4%（2017年为1,283,180千美元）[44] - 2018年全年净运营收入为868,434千美元，同比下降4.6%[52] 用户数据 - 2018年第四季度的净租赁占用率为91.9%，较2017年同期下降70个基点[2] - 2018年全年同物业NOI增长为1.1%，其中基础租金贡献210个基点[10] - 截至2018年12月31日，物业的租赁百分比为91.9%，较2018年9月30日的92.5%下降0.6个百分点[84] - 2018年第四季度新、续租及选项租赁总数为454，较第三季度的509减少10.8%[87] 未来展望 - 公司预计2019年NAREIT FFO每稀释股为1.86至1.94美元，预计同物业NOI增长为2.75%至3.25%[25] - 2019年到期的租约占已租赁建筑面积的9.4%，对应的在场ABR为12.25美元/平方英尺[90] - 2023年公司总租赁面积（GLA）为2,445,455平方英尺，租赁GLA占比为3.6%[91] 新产品和新技术研发 - 2018年公司在建的增值再投资项目管道总额为3.522亿美元，预计增量NOI收益率为9%[16] - 在建外包开发项目的总成本为2450万美元，预期NOI收益率为11%[76] 市场扩张和并购 - 公司与超过5000家零售商建立了合作关系，包括TJX Companies、Kroger Co.和Wal-Mart等[32] - 2018年全年完成处置资产总额为9.895亿美元，涉及930万平方英尺[17] 负面信息 - 2018年第四季度NAREIT FFO为120,769千美元，同比下降23%（2017年为157,705千美元）[44] - 2018年第四季度净运营收入（NOI）为207,339千美元，同比下降9%（2017年为229,121千美元）[44] - 2018年全年同物业净运营收入（NOI）增长为(0.2)%，较上季度的1.2%有所下降[45] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年全年公司回购普通股总额为1.046亿美元，回购价格平均为每股16.63美元[19] - 2018年第四季度股息支付比率为69.2%，较2017年的53.1%有所上升[44] - 2018年第四季度的费用回收比率为85.5%[54]

投资组合规模与构成 - 截至2018年12月31日，公司投资组合包含425个购物中心，总可租赁面积约7400万平方英尺[21] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括425个购物中心，总可租赁面积约7400万平方英尺，主要租户有TJX、克罗格和美元树[114] - 截至2018年12月31日，公司投资组合总物业数量425个，总可出租面积（GLA）73,673,124平方英尺，总平均基本租金（ABR）887,743千美元，每平方英尺ABR为14.10美元，已开单比例88.4%，已出租比例91.9%[117] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括425个购物中心，总面积约7400万平方英尺[158] 租赁相关指标 - 截至2018年12月31日，公司租赁入住率为92%，计费入住率为88%，平均每平方英尺年化基础租金为14.10美元[24] - 2018年，公司执行637份新租约，面积约390万平方英尺，执行1979份租约，面积约1240万平方英尺[27] - 2018年，公司新租约租金差为34.4%，新租约和续约租约混合租金差不包括期权为13.8%，包括期权为11.8%[28] - 截至2018年12月31日，小于10000平方英尺空间的租赁入住率为85.7%，总租赁入住率为91.9%[29] - 截至2018年12月31日，The TJX Companies, Inc.拥有86份租约，租赁总可出租面积为2676266平方英尺，占投资组合总可出租面积的3.6%，租赁基本租金为29515千美元，占投资组合租赁基本租金的3.3%，每平方英尺基本租金为11.03美元[115] - The Kroger Co.拥有54份租约，租赁总可出租面积为3607839平方英尺，占投资组合总可出租面积的4.9%，租赁基本租金为25880千美元，占投资组合租赁基本租金的2.9%，每平方英尺基本租金为7.17美元[115] - Dollar Tree Stores, Inc.拥有133份租约，租赁总可出租面积为1522382平方英尺，占投资组合总可出租面积的2.1%，租赁基本租金为16132千美元，占投资组合租赁基本租金的1.8%，每平方英尺基本租金为10.60美元[115] - Burlington Stores, Inc.拥有23份租约，租赁总可出租面积为1446713平方英尺，占投资组合总可出租面积的2.0%，租赁基本租金为12618千美元，占投资组合租赁基本租金的1.4%，每平方英尺基本租金为8.72美元[115] - Publix Super Markets, Inc.拥有30份租约，租赁总可出租面积为1332920平方英尺，占投资组合总可出租面积的1.8%，租赁基本租金为12521千美元，占投资组合租赁基本租金的1.4%，每平方英尺基本租金为9.39美元[115] - Albertson's Companies, Inc拥有20份租约，租赁总可出租面积为1122477平方英尺，占投资组合总可出租面积的1.5%，租赁基本租金为12020千美元，占投资组合租赁基本租金的1.4%，每平方英尺基本租金为10.71美元[115] - Ahold Delhaize拥有21份租约，租赁总可出租面积为1145961平方英尺，占投资组合总可出租面积的1.6%，租赁基本租金为11906千美元，占投资组合租赁基本租金的1.3%，每平方英尺基本租金为10.39美元[115] - L.A Fitness International, LLC拥有15份租约，租赁总可出租面积为629515平方英尺，占投资组合总可出租面积的0.9%，租赁基本租金为10469千美元，占投资组合租赁基本租金的1.2%，每平方英尺基本租金为16.63美元[115] - Ross Stores, Inc拥有32份租约，租赁总可出租面积为881393平方英尺，占投资组合总可出租面积的1.2%，租赁基本租金为10057千美元，占投资组合租赁基本租金的1.1%，每平方英尺基本租金为11.41美元[115] - 前20名零售商共拥有700份租约，租赁总可出租面积为23247446平方英尺，占投资组合总可出租面积的31.5%，租赁基本租金为226926千美元，占投资组合租赁基本租金的25.4%，每平方英尺基本租金为9.76美元[115] - 按州排名，佛罗里达州物业数量50个，GLA为8,121,665平方英尺，ABR为103,678千美元，每平方英尺ABR为14.79美元，已开单比例84.5%，已出租比例89.6%，物业数量占比11.8%，GLA占比11.0%，ABR占比11.7%[117] - 按州排名，德克萨斯州物业数量57个，GLA为8,313,429平方英尺，ABR为100,359千美元，每平方英尺ABR为13.95美元，已开单比例87.7%，已出租比例92.7%，物业数量占比13.4%，GLA占比11.3%，ABR占比11.3%[117] - 按单元大小划分，≥35,000平方英尺的单元数量480个，GLA为28,775,204平方英尺，ABR为236,033千美元，每平方英尺ABR为9.88美元，已开单比例92.3%，已出租比例95.6%，空置GLA比例21.1%[117] - 按单元大小划分，<5,000平方英尺的单元数量6,699个，GLA为14,066,520平方英尺，ABR为285,700千美元，每平方英尺ABR为24.70美元，已开单比例81.6%，已出租比例84.8%，空置GLA比例35.9%[117] - 总≥10,000平方英尺的单元数量1,648个，GLA为51,297,113平方英尺，ABR为481,392千美元，每平方英尺ABR为10.83美元，已开单比例90.8%，已出租比例94.6%，占比46.1%[118] - 总<10,000平方英尺的单元数量7,906个，GLA为22,376,011平方英尺，ABR为406,351千美元，每平方英尺ABR为21.98美元，已开单比例82.8%，已出租比例85.7%，占比53.9%[118] - 加利福尼亚州物业数量28个，GLA为5,233,299平方英尺，ABR为93,557千美元，每平方英尺ABR为20.14美元，已开单比例92.6%，已出租比例95.8%，物业数量占比6.6%，GLA占比7.1%，ABR占比10.5%[117] - 纽约州物业数量29个，GLA为3,687,730平方英尺，ABR为66,613千美元，每平方英尺ABR为19.39美元，已开单比例92.8%，已出租比例95.5%，物业数量占比6.8%，GLA占比5.0%，ABR占比7.5%[117] - 宾夕法尼亚州物业数量27个，GLA为4,913,096平方英尺，ABR为61,814千美元，每平方英尺ABR为16.04美元，已开单比例90.2%，已出租比例94.5%，物业数量占比6.4%，GLA占比6.7%，ABR占比7.0%[117] - 截至2018年12月31日，公司租赁物业未来十年及以后的租约到期情况中，部分数据如下：313份租约的租赁可出租面积为922,947，占比1.4%，占现有平均基本租金（ABR）的1.5%，ABR每平方英尺为14.24美元；1,154份租约的租赁可出租面积为6,349,213，占比9.4%，占现有ABR的8.8%，ABR每平方英尺为12.25美元等[120] - 截至2018年12月31日，计费和已出租入住率分别为88.4%和91.9%，而2017年12月31日分别为90.3%和92.2%[167] - 2018年执行的新、续约和期权租赁的平均基本租金（ABR）为每平方英尺14.36美元，租金差价为11.8%；2017年ABR为每平方英尺14.48美元，租金差价为12.6%[167] 项目建设与处置 - 2018年，公司完成27个项目，平均增量净营业收入收益率约9%，总成本约1.31亿美元；在建项目60个，预计平均增量净营业收入收益率约9%，总成本3.522亿美元[31] - 2018年，公司物业处置净收益9.575亿美元，用于偿还7.747亿美元债务、资助再投资计划和回购1.047亿美元普通股[33] - 2018年公司收购两块土地、一座建筑、三座外铺建筑和一个外铺，花费1740万美元；2017年收购四个购物中心、一座建筑、两座外铺建筑和两个外铺，花费1.905亿美元[169] - 2018年处置62个购物中心、两个部分购物中心和一块土地，净收益9.575亿美元，收益2.087亿美元，减值3700万美元；2017年处置29个全资购物中心和两座外铺建筑，净收益3.308亿美元，收益6870万美元，减值2290万美元[170][171] 财务状况指标 - 截至2018年12月31日，公司12.5亿美元循环信贷安排有9.388亿美元未提取额度，包括520万美元未偿还信用证[37] - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为49亿美元[64] - 公司对12亿美元的浮动利率债务进行了利率互换，以部分缓解利率上升风险，利率上升100个基点将导致年利息支出增加510万美元[65] - 截至2018年12月31日，公司约17亿美元未偿还债务与伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）挂钩，英国金融行为监管局（FCA）计划在2021年底前逐步淘汰LIBOR[66] - 截至2018年底，房地产净值为77.4965亿美元，较2017年的85.60421亿美元下降9.47%[145][155] - 截至2018年底，总资产为82.42421亿美元，较2017年的91.53926亿美元下降9.96%[145] - 截至2018年底，净债务义务为48.85863亿美元，较2017年的56.76238亿美元下降13.92%[145][155] - 截至2018年底，总负债为54.06322亿美元，较2017年的62.45578亿美元下降13.44%[145][155] - 截至2018年底，总股本为28.36099亿美元，较2017年的29.08348亿美元下降2.48%[145] 公司运营风险 - 公司面临与投资组合和业务相关的风险，包括经济、市场和房地产条件不利影响，以及竞争、租户财务健康等问题[52] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能无法续租或重新出租到期空间，需做出租金让步或承担资本支出[53] - 公司积极对投资组合进行再投资，开展重建项目，但这些项目存在风险，可能影响财务状况和经营成果[54] - 公司业绩依赖租户财务健康和租金收取能力，租户破产或财务困境可能导致租金损失和现金流问题[55] - 公司费用相对固定，即使收入下降也可能保持不变或增加，可能对财务状况和现金流产生不利影响[59] - 公司计划出售非战略性购物中心，但房地产投资流动性差，可能无法及时或有利地处置资产[60] - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这会对财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响[68] - 公司信用评级的不利变化会影响借款能力和借款条款，进而对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[69] - 债务协议中的契约可能限制公司经营活动，违反契约可能导致债务加速到期，影响财务状况、经营成果和现金流[70] - 与审计委员会审查相关的法律诉讼可能导致重大成本和费用，对业务、财务状况、经营成果或现金流产生重大不利影响[71] - 未投保的财产损失或超过保险政策限额的损失可能导致公司投资或相关收入损失，影响财务状况、经营成果和现金流[72][74] - 公司部分物业存在环境问题，可能导致重大意外成本，影响物业租赁、借款和处置[75][76] - 遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规可能需要公司进行支出，影响现金流[78] - 截至2018年12月31日，公司未发生重大网络安全攻击事件，但面临相关风险，可能导致信息泄露、业务中断等问题[80] - 公司高度依赖高级管理层，无法吸引和留住关键成员可能对公司产生重大不利影响[81] 税务与股东分配 - 自2011年12月31日纳税年度起，公司符合房地产投资信托基金资格并维持至2018年12月31日纳税年度[47] - 若公司无法保持REIT资格，将按普通公司纳税，可能面临巨额税务负担[91] - 公司若未能符合REIT资格，将按非REIT“C”类公司纳税，且未来四个纳税年度丧失REIT纳税资格[93] - 为符合REIT要求，每季度末至少75%的资产价值需由现金等构成，证券投资有多项比例限制，每年需满足75%和95%的总收入测试[95] - 税法对“禁止交易”所得征收100%的税，若通过应税REIT子公司出售资产则可避免[96] - 公司章程规定任何人不得持有超过9.8%的已发行普通股或所有类别股票，且不超过50%的已发行股票价值可由五人或更少人直接或间接持有[100] - 若不符合国内控制REIT条件，非美国股东在特定情况下出售普通股可能需缴纳美国联邦所得税[102] - 为符合REIT要求，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，可部分或全部以股票形式分配[103] - 非公司制美国股东从REIT获得的股息一般无优惠税率，2018 - 2025年可扣除2