业绩总结 - Brixmor Property Group拥有378个购物中心，总建筑面积为67百万平方英尺，平均购物中心面积为177千平方英尺[4] - 租赁率为93.3%，已计费率为89.6%[4] - 自2015年底以来，Brixmor的投资组合已减少至378个物业，处置资产总值为23亿美元，占2015年年末投资组合的31%[6] - 平均租金收入（ABR）每平方英尺从2015年的12.76美元增长至2022年的16.02美元，增长幅度为26%[6][8] - 2022年第三季度的同物业净营业收入（NOI）增长为3.2%[8] - Brixmor的投资组合在2022年第三季度的总占用率为93.3%[12] - 2022年第四季度每普通股的季度分红增加了8.3%，达到0.26美元，年收益率为4.9%[44] - 截至2022年9月30日，净本金债务与调整后EBITDA的比率为6.4倍[48] - 截至2022年9月30日，公司的流动性为13亿美元[44] 用户数据 - 小商铺的租赁率在2022年第三季度达到88.8%，同比增长310个基点[12][19] - Brixmor的平均杂货销售额为每平方英尺670美元，租金占销售额的比例低于2%[4][6] - 新租赁的平均租金增长率为36.9%，显著高于同行业平均水平[14] - 小商铺的平均租金每平方英尺从21.14美元增加到27.44美元，增长幅度为30%[30] 市场扩张与并购 - 自2015年底以来，公司完成了10亿美元的收购[38] - 自2015年底以来，已退出59个单一资产市场，平均人口密度提高了13%[38] - 预计到2023年底，84%的尚未开始的租赁收入将会生效，总额为5300万美元[18] 新产品与新技术研发 - 总投资为2亿美元的BRX重建项目，收益率约为9%[26] - 公司在220个项目中实现了稳定的重建[32] 负面信息 - 公司在2021年中，23%的员工为种族多样性员工[71] - 公司在2021年实现了99%的员工对在Brixmor工作的自豪感[75] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，温室气体排放量减少了38%[54] - 公司在2021年捐赠了超过300,000餐食[75] - 2021年，员工参与夏季健身挑战的人数超过32,000[73] - 公司在2021年实现了735小时的员工培训[73] - 公司董事会中，8名独立董事中有3名女性[67]

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO为每股0.49美元，由同店NOI增长3.6%推动 [18] - 基本租金增长持续加速，本季度对同店NOI增长贡献480个基点，排除前期租赁修改和租金减免影响后贡献440个基点，较上季度加速70个基点 [18] - 附属及其他收入和百分比租金合计贡献80个基点，净费用报销贡献50个基点 [19] - 无法收回的收入使同店NOI增长减少250个基点，主要因前期预留金额的跨期收款正常化 [19] - 年初至今已确认约2100万美元（每股0.07美元）与往年相关的跨期收款，预计2023年此类金额将极少 [20] - 运营指标显示租赁环境强劲，在建入住率环比上升60个基点，租赁入住率环比上升80个基点 [21] - 截至9月30日，可用流动性为13亿美元，浮动利率债务仅占4%，2024年年中前无债务到期 [24] - 季度股息提高8%至每股0.26美元，年化后为每股1.04美元，派息率略超第三季度FFO的50%，股息收益率为4.8% [26] - 维持同店NOI增长5.5% - 6%的指引范围，将FFO指引修订为每股1.94 - 1.97美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度签署170万平方英尺的新租约和续约租约，创纪录租金为每平方英尺19.26美元，混合现金利差为14.2%，其中新租约66万平方英尺，创纪录租金为每平方英尺21.20美元，可比现金利差为32% [7] - 租赁业务：整体租赁入住率达到公司纪录的93.3%，同比增加180个基点，本季度新增1400万美元的年度基本租金（ABR），使在建入住率达到89.6% [9] - 租赁业务：小商铺入住率创纪录升至88.8%，新租金达到每平方英尺24.78美元，平均在租ABR超过每平方英尺16美元 [10] - 投资业务：本季度稳定了4600万美元的项目，增量收益率为8%，年初至今交付项目达1.13亿美元，收益率为10%，自项目开始已完成超8亿美元的再投资，增量回报率为11%，另有4亿美元已签约并在建 [15] - 投资业务：继续暂停收购，本季度及之后完成超1.1亿美元的非核心资产销售交易 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体交易活动放缓，市场存在较大的买卖价差，核心杂货店锚定购物中心的资本化率面临上行压力 [41][43] - 公司出售资产的资本化率具有吸引力，第四季度初出售的8100万美元资产的混合资本化率将低于历史交易水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值战略，通过再投资计划提升资产价值和租户需求，实现各指标的增长，该计划具有抗周期性，能在不同经济环境中表现出色 [6][7][11] - 暂停收购，等待更有吸引力的机会，同时出售非核心资产以获取流动性，公司拥有13亿美元的流动性和至2024年无债务到期的优势，可进行外部增长 [16][17] - 行业可能会出现整合，尤其是小型平台之间，规模优势有助于与租户打交道 [120] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在挑战，但公司业务表现强劲，租户需求持续增长，再投资计划带来的后续效益显著，预计2023年及以后收入和NOI将继续增长 [6][13] - 公司对租户的信用质量有信心，租金收取情况良好，交通流量也保持强劲，尽管宏观经济有不确定性，但未看到租户信用质量恶化 [34][35] - 公司认为当前的租赁环境有利，签署但未开业的租约管道和未来租赁管道将推动收入增长，预计租金增长将趋于区间上限 [38] 其他重要信息 - 公司提醒部分评论可能包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，且不承担更新前瞻性陈述的义务 [4] - 公司将提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分获取 [5] - 公司娱乐租户（电影院租户）在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会因2023年潜在衰退而减少再开发投资 - 公司发现再开发项目需求持续，回报丰厚，即使成本上升也能通过租金有效抵消，业务计划适合高利率、低流动性环境，且能在不同经济环境中表现出色，因此不会减少投资 [29][30] 问题: 当地租户占ABR 21%的利弊 - 当地租户使购物中心与所在社区相关，疫情期间表现出韧性，公司能在小商铺租户中获得更高租金和增长，目前租户组合平衡，能提供稳定现金流 [32][33] 问题: 当地小商铺租户支付租金的健康状况和租金减免请求情况 - 公司租户整体表现良好，小商铺租户的租金和入住率水平令人满意，租户质量有所提升，租金收取情况和交通流量都很强劲，未看到租户信用质量恶化 [34] 问题: 第四季度和2023年最低租金增长预期 - 公司预计收入将继续增长，由签署但未开业的租约管道和未来租赁管道推动，租金增长将趋于区间上限，第四季度可能会加速增长以达到全年指导范围的中点 [38][39] 问题: 杂货店和非杂货店资产的资本化率情况及第四季度8100万美元资产的资本化率 - 整体交易活动放缓，数据参考性降低，资本化率面临上行压力，但公司出售资产的资本化率有吸引力，第四季度初出售资产的混合资本化率将低于历史水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [41][42][44] 问题: SNO利差扩大但ABR下降的原因及SNO利差是否已达最佳 - SNO利差与签署但未开业租约池和在建入住率之间的差异有关，本季度签署但未开业租约池占比不变，但与当前在建入住租户相关的部分减少，更多为增量租约 [46][48] 问题: SNO管道是否有延迟或堵塞，能否按时开业并收取租金 - 公司团队在减少延迟方面做得很好，与零售商密切合作，零售商灵活配合，团队积累的最佳实践将有助于未来，本季度实际开业情况超出预期 [50][51] 问题: 合理可实现的全入住率及未来管道的潜在效益 - 公司认为整体入住率还有提升空间，小商铺部分也有增长潜力，战略不仅是追求全入住率，更注重资产ROI最大化和价值创造，即使在高入住率环境下也能持续创造价值 [54][55][56] 问题: 未来再开发管道对入住率的贡献 - 公司无法提供具体入住率指导，但有4亿美元在建项目，预计增量回报率为9% - 10%，还有近10亿美元的机会待挖掘，未来几年有增长空间 [57] 问题: 如何核算Regal的租金 - 公司娱乐租户在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 问题: 再开发项目的目标收益率是否会随租金上涨而增加 - 公司能通过租金抵消再开发成本的增加，预计继续实现9% - 11%的增量回报，项目风险低，从风险调整后的角度看仍具吸引力 [64][65][67] 问题: 不同人口统计或富裕程度地区的购物中心客流量是否有差异 - 客流量在整个投资组合中较为广泛，无论是按地区还是人口统计，都有持续增长，杂货店和非杂货店锚定的购物中心都有需求和客流量增长 [68] 问题: 小商铺入住率提高1%对ABR的影响 - 小商铺租金较高，入住率提高对ABR有不成比例的影响，100个基点的入住率增长相当于当前每平方英尺ABR提高约50 - 60个基点 [74] 问题: 前期租金收款的可收回性及未来几个季度的潜在收益 - 约三分之一的3800万美元前期未收租金已确定无法收回，三分之一与已离开投资组合的租户有关，收回概率较低，三分之一与仍活跃的租户有关，收回概率较高，收款时间难以预测，未来收益将逐渐减少 [77][78][79] 问题: 2023年租赁管道的潜在损失及增长的利弊 - 公司密切关注观察名单上的租户，若租户干扰正常化，公司凭借租金基础和资本纪律，能在不同环境中实现增长，对未来增长有信心 [82] 问题: 2023年模型应考虑的因素 - 2023年需考虑约2100万美元的跨期收款将成为增长的逆风因素，预计坏账将恢复到历史水平，平均为总收入的75 - 100个基点 [85] 问题: 零售商从电商转向实体店的具体例子 - 如Target将95%的订单从门店分发，沃尔玛在疫情初期也有类似做法，一些小商铺和初级锚定零售商如Ulta利用部分店铺进行最后一英里配送，还有很多零售商开展路边取货服务 [90][91] 问题: 2023年商店管道的启动时间和增量ABR情况 - 2023年启动的租约总计3200万美元，目前主要集中在上半年，约2000 - 2500万美元，随着后续签约，下半年金额会增加 [94][95] 问题: 若维持今年最低租金增长率，2023年已签约但未开业租约能贡献多少增长 - 难以准确回答，最终结果取决于租户干扰、搬离活动等因素，但签约但未开业租约池规模和时间安排对增长有利，公司对未来增长有信心 [96][97] 问题: 当地租户中单一单元运营商和多单元运营商的比例及信用状况 - 当地租户是混合的，公司租赁和财务团队在疫情后收紧了承销标准，目前当地租户信用状况良好，多单元运营商表现强劲，当地租户对购物中心有积极作用 [99][100] 问题: 未来租赁需求对话在宏观数据变差时的弹性 - 未来租赁需求对话具有很强的弹性，租户计划长远，商店对租户盈利重要，且市场供应需求对房东有利，公司对租户需求有信心 [103] 问题: 克罗格和阿尔伯森合并及可能的门店关闭对公司的影响 - 合并过程漫长，需经过监管程序，公司与两家零售商合作良好，门店表现出色，重叠率低，无论结果如何，公司对自身门店有信心 [106] 问题: 低重叠率的含义 - 低重叠率指在五英里半径内相互竞争的门店数量较少，公司在这方面具有优势，且门店销售数据强劲 [108] 问题: 明年在处置市场不稳定和股价不理想的情况下，如何考虑资产负债表、杠杆和再开发资金 - 公司可通过大量自由现金流为再开发活动提供100%资金，且能降低杠杆率，不依赖处置市场或公开股权市场 [109] 问题: 当前环境下收回盒子的经济情况及净有效ABR - 收回盒子的成本和净有效ABR取决于回填计划，若用途一致，每英尺资本成本可能为几美元；若分割盒子，租金利差可能更大，能覆盖资本成本，公司会根据中心情况和ROI最大化原则决策 [112] 问题: 最坏情况下收回盒子并改变用途和分割盒子的资本支出 - 资本支出取决于具体操作，可能在每英尺40 - 80美元甚至更高，若用途相似，成本可能较低，决策将基于对中心的最佳利益和ROI最大化 [113] 问题: 目前银行和CMBS对购物中心融资的限制和成本情况 - 资本市场正在重置，利率和利差尚未稳定，流动性受限，一些私人房东在高利率环境下的债务到期可能带来机会，公司有能力利用这些机会 [114][115] 问题: 对交易市场更有信心的信号 - 需要看到资本成本稳定，同时找到能真正提高ROI和实现有吸引力的无杠杆回报的机会，目前市场处于过渡阶段，应保持耐心 [119] 问题: 对购物中心行业再次整合的看法 - 行业整合呈周期性，可能会出现平台合并，尤其是小型平台，规模优势有助于与租户打交道，但整合情况不一定如预期频繁 [120] 问题: 新的股票回购授权在未来几个季度的优先级 - 公司会做出最佳资本配置决策，股票回购授权是工具之一，但公司更注重由自有资产机会驱动的自融资计划，该计划能在不同市场环境下实现增长 [122][123] 问题: 购物中心门店的劳动力配备情况及未来趋势 - 零售商劳动力配备情况有所改善，他们专注于在假期前开业并确保门店充分配备人员，未来劳动力市场宽松可能有助于门店开业 [124]

总营收数据变化 - 2022年第三季度总营收为304,745千美元，2021年同期为290,186千美元；2022年前三季度总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[31] - 2022年前三季度，公司总营收为909505千美元，较2021年同期的856956千美元增长6.13%[42] - 2022年第三季度总营收为304,745千美元，2021年同期为290,186千美元；2022年前九个月总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[31] - 2022年前九个月总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[42] 净收入数据变化 - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前三季度净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[31] - 2022年前三季度，公司净收入为247038千美元，较2021年同期的188944千美元增长30.74%[42] - 2022年第三季度，公司净收入为79741千美元，较2021年同期的46145千美元增长72.81%[42] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[38] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[49] - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[31] - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[33] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[38][42][44] - 2022年前九个月净收入为247038千美元，2021年同期为188944千美元[49] 基本每股净收入数据变化 - 2022年第三季度基本每股净收入为0.26美元，2021年同期为0.15美元；2022年前三季度基本每股净收入为0.82美元，2021年同期为0.63美元[31] - 2022年前三季度，公司基本每股净收入为0.82美元，较2021年同期的0.63美元增长30.16%[43] - 2022年第三季度，公司基本每股净收入为0.26美元，较2021年同期的0.15美元增长73.33%[43] - 2022年第三季度基本每股收益为0.26美元，2021年同期为0.15美元；2022年前九个月基本每股收益为0.82美元，2021年同期为0.63美元[31] 其他综合收入数据变化 - 2022年第三季度其他综合收入为5,730千美元，2021年同期为2,125千美元；2022年前三季度其他综合收入为20,702千美元，2021年同期为10,470千美元[33] - 2022年前三季度，公司其他综合收入为20702千美元，较2021年同期的10470千美元增长97.73%[44] - 2022年第三季度，公司其他综合收入为5730千美元，较2021年同期的2125千美元增长170.59%[44] - 2022年前九个月其他综合收入为20,702千美元，2021年同期为10,470千美元[44] 综合收入数据变化 - 2022年第三季度综合收入为85,471千美元，2021年同期为48,270千美元；2022年前三季度综合收入为267,740千美元，2021年同期为199,414千美元[33] - 2022年前九个月综合收入为267,740千美元，2021年同期为199,414千美元[44] 房地产资产减值数据变化 - 2022年前三季度房地产资产减值为4,597千美元，2021年同期为1,898千美元[31] - 2022年前三季度，公司对托灵顿广场和新花园中心两处房产确认减值费用4597美元[77] - 2021年前三季度，公司对奥尔巴尼广场和伊利运河中心两处房产确认减值费用1898美元[79] - 2022年前9个月，公司确认减值459.7万美元；2021年前9个月，确认减值189.8万美元[77][79] 债务清偿损失净额数据变化 - 2022年前三季度债务清偿损失净额为221千美元，2021年同期为28,345千美元[31] 利率互换未实现收益变动净额数据变化 - 2022年第三季度利率互换未实现收益变动净额为6,088千美元，2021年同期为2,141千美元；2022年前三季度为21,469千美元，2021年同期为10,639千美元[33] - 2022年第三季度和前九个月，利率互换未实现净收益分别为6088美元和21469美元；2021年同期分别为2141美元和10639美元；预计未来十二个月将有500万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用减少额[88] - 2022年第三季度利率互换未实现收益变动净额为6,088千美元，2021年同期为2,141千美元；2022年前九个月为21,469千美元，2021年同期为10,639千美元[33] - 2022年前三季度和2021年前三季度，利率互换未实现净收益分别为21469美元和10639美元[88] 有价证券未实现损失数据变化 - 2022年第三季度有价证券未实现损失为358千美元，2021年同期为16千美元；2022年前三季度为767千美元，2021年同期为169千美元[33] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有价证券净未实现损失分别为0.9百万美元和0.1百万美元[105] - 2022年第三季度可交易证券未实现损失为358千美元，2021年同期为16千美元；2022年前九个月为767千美元，2021年同期为169千美元[33] 基本加权平均股数数据变化 - 2022年第三季度基本加权平均股数为300,213千股，2021年同期为297,188千股；2022年前三季度为299,626千股，2021年同期为297,165千股[31] 普通股相关数据变化 - 2022年9月30日普通股数量为299,913千股，金额为2,999千美元，额外实收资本为3,292,045千美元，累计其他综合收益为8,028千美元，超过净收入的分配为(474,891)千美元，总计2,828,181千美元[35] - 2021年1月1日普通股数量为296,494，2022年9月30日增至299,913[35] - 2022年普通股股息每股0.240美元，2021年每股0.215美元[35] - 2022年9月30日额外实收资本为3,292,045千美元，2021年同期为3,220,183千美元[35] - 2022年和2021年第三季度，公司董事会宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.240美元和0.215美元，前九个月分别为每股/单位0.720美元和0.645美元[121] 现金流量数据变化 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为441,160千美元，2021年同期为424,880千美元[38] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为474,479千美元，2021年同期为156,113千美元[38] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为233,172千美元，2021年同期为234,490千美元[38] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净变化为(266,491)千美元，2021年为34,277千美元[38] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31,252千美元，2021年为404,364千美元[38] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为441,160千美元，2021年同期为424,880千美元[49] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为474,479千美元，2021年同期为156,113千美元[49] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为218,943千美元，2021年同期为234,489千美元[49] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 252262千美元，2021年同期为34278千美元[49] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为30323千美元，2021年同期为394351千美元[49] 支付利息净额数据变化 - 2022年支付的利息净额为145,358千美元，2021年为142,470千美元[37] - 2022年支付利息净额为142,470千美元，2021年为145,358千美元[37] - 2022年前三季度，公司现金支付利息净额为142470千美元，较2021年同期的145358千美元下降1.98%[48] - 2022年支付的利息净额为145358千美元，2021年为142470千美元[48] 基于股权的薪酬费用数据变化 - 2022年基于股权的薪酬费用为16,414千美元，2021年为10,818千美元[38] - 2022年和2021年前三季度，公司分别确认1770万美元和1170万美元的股权补偿费用，其中分别资本化130万美元和80万美元[124] 公司资产数据变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为8484790千美元，较2021年12月31日的8362235千美元增长1.46%[40] - 截至2022年9月30日，总资产为8,484,790千美元，2021年12月31日为8,362,235千美元[40] - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含378个购物中心，总面积约6700万平方英尺[51] - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含378个购物中心，总可租赁面积约6700万平方英尺[51] - 2022年前九个月公司收购房地产资产总价409,688千美元，涉及总可出租面积1,339,540平方英尺[63] - 2021年前九个月公司收购房地产资产总价66,716千美元，涉及总可出租面积378,404平方英尺[65] - 2022年前9个月收购净资产为4.09688亿美元，2021年同期为6671.6万美元[66] - 2022年前九个月公司收购资产总购买价4.09688亿美元，含200万美元交易成本并抵消290万美元成交信贷[63] - 2021年前九个月公司收购资产总购买价6671.6万美元，含50万美元交易成本并抵消140万美元成交信贷[65] - 截至2022年9月30日，待售资产为3000.1万美元，负债为201万美元；截至2021年12月31日，待售资产为1613.1万美元，无相关负债[70] - 截至2022年9月30日，公司有4处完整和1处部分房产待售，相关资产3000.1万美元，负债201万美元[70] - 截至2022年9月30日，房地产净值为7.930249亿美元；截至2021年12月31日，为7.615085亿美元[72] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司房地产净值分别为7930.249万美元和7615.085万美元[72] 公司负债数据变化 - 截至2022年9月30日，公司债务义务净额为5109454千美元，较2021年12月31日的5164518千美元下降1.07%[40] - 截至2022年9月30日，总负债为5,657,538千美元，2021年12月31日为5,659,047千美元[40] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务义务净额分别为5109454美元和5164518美元[91] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应计利息分别为4460万美元和4630万美元；2022年9月30日，公司债务到期

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO二季度为每股0.49美元，由同店NOI增长6.7%推动 [18] - 基本租金增长为本季度同店NOI增长贡献430个基点，剔除租赁修改和租金减免影响后贡献370个基点，较上季度加速90个基点 [18][19] - 被视为无法收回的收入贡献150个基点，附属及其他收入和百分比租金合计贡献120个基点 [19] - 净费用报销在二季度使同店NOI增长减少30个基点，预计全年运营费用增长约3%，净费用报销全年将对增长有积极贡献 [21] - 上调2022年同店NOI增长预期至5.5% - 6%，Nareit FFO指引修订为每股1.93 - 1.97美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，本季度执行近200万平方英尺新租约和续租约，现金租金为每平方英尺18.79美元，综合利差14.6%，其中新租约87万平方英尺，可比利差34.3% [6] - 整体平均在租ABR增至每平方英尺15.90美元，新租约平均净有效租金为每平方英尺16.91美元 [7] - 小商铺出租率创纪录达87.7%，整体出租率增至92.5%，距历史最高仅差30个基点 [8] - 已签约但未开始的租赁池本季度增加200万美元至5400万美元，混合租金为每平方英尺19.20美元，比投资组合平均ABR高逾20% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司价值增值战略在疫情中展现韧性和卓越表现，使其在强弱市场环境中均能表现出色 [12] - 持续寻找可通过价值增值平台实现高回报的购物中心，如收购休斯顿的Lake Pointe Village [13] - 鉴于资本市场波动，未来几个月预计成为净卖家，出售小型非核心资产，同时保留收购资金，等待符合价值增值战略的资产出现更具吸引力的价格 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境有不利因素，但当前租赁环境强劲，投资组合转型持续成功 [22] - 对2023年及以后的持续增长有较强信心，有5380万美元ABR和已签约但未开始的租约将在2024年前开始，还有5000万美元新租约正在谈判，新交易实时流入租赁委员会，与租户的讨论也在进行中，且中心客流量较2019年呈中高个位数增长 [9] 其他重要信息 - 本季度完成3000万美元再投资，增量回报率11%，还有4亿美元再投资项目正在进行，增量回报率9% [10] - 稳定的再开发项目中，小商铺出租率较项目开始前一年提高超600个基点，在租市场租金提高超20% [11] - 4月修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日，修订后的定期贷款还有2亿美元额外额度 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 三季度租赁需求是否受通胀压力影响 - 公司表示看到的情况令人鼓舞，不仅谈判中的租赁情况良好，每周租赁委员会的情况也不错，自ICSC会议后与零售商的对话积极，核心零售商需求强劲，租赁需求深度良好，零售商希望在2023年和2024年开店 [28] 问题: 小商铺、本地租户的租赁需求情况 - 公司称疫情为本地租户创造机会，特别是餐厅领域，过去18个月有优质多店运营商入驻，本地租户约占ABR的17%，团队在吸引本地租户方面表现出色，同时也看到全国和地区性企业对小商铺的需求 [30][31] 问题: 如何描述购物者群体，租户反馈如何 - 公司表示客流量持续强劲，租户销售情况良好，上一季度收到了一些百分比租金，反映出客流量和租户销售额的强劲，尽管消费者习惯有所变化，但租户仍有在公司中心开设新店的需求 [34][35] 问题: 下半年成为净卖家的具体规模及出售资产的价值情况 - 公司称一直不愿提供具体指导，希望保持机会主义，目前在资本市场波动期间未看到有吸引力的投资产品，但预计未来几个月成为净卖家，同时保留收购资金以应对机会 [37] 问题: 资本化率受经济不确定性和利率波动的影响 - 公司认为杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升，但露天零售的资本化率相对稳定，过去几年的表现将继续吸引资本进入该领域，保持资产价值相对稳定 [38] 问题: 2023年基本租金增长预期是否合理 - 公司预计租金增长将继续强劲，反映价值增值再投资的加速势头，尽管前期收款会自然减少，但签约但未开始的租赁管道、未来法律租赁管道以及与租户的对话让公司对未来增长有信心，业务计划的执行情况良好，与仅基于稳定状态替换租户的业务模式有所不同 [41][42] 问题: 净回收对同店NOI增长的贡献及未来是否有波动 - 公司表示今年净回收受2021年费用时间安排影响有波动，目前为负，但随着费用在第三和第四季度正常化，预计全年净回收将为正贡献，展望明年，基于审慎的费用管理和出租率的持续增长，有望保持这一势头，且在通胀环境下，利润率未受到太大压力 [45] 问题: 5000万美元在谈租约中续约和新租的比例，以及对小商铺出租率的影响 - 公司称这是新租约管道，对小商铺出租率而言，随着团队推进再开发项目、引入吸引客流的锚定租户，预计出租率将继续增长，目前再开发管道对整体和小商铺出租率有150个基点的拖累 [47] 问题: 5000万美元在谈租约中同店空间和增值项目的占比 - 公司表示该管道在投资组合中分布广泛，运营团队对中心管理出色，整体都有收益，特别是再投资项目能使小商铺出租率提高约600个基点 [48] 问题: 从FFO影响角度看，5400万美元已签约但未开始租约的情况 - 公司称2022年约2700万美元，四季度占比稍高但不显著，2023年约1900万美元，2024年及以后约800万美元 [51] 问题: 1500万美元在谈ABR的情况及实时需求变化 - 公司表示本季度签署了90万平方英尺租约，为管道增加了新内容，与核心租户和新租户的讨论显示，他们仍希望扩大露天零售业务，为2023年和2024年布局，公司中心的客流量高于疫情前水平，需求令人鼓舞 [54][55] 问题: 租赁指标中每平方英尺1.77美元的租户特定房东工作费用是否为全额费用 - 公司称这是与租户空间相关的特定成本，通常是房东进行较大租户装修时的部分工作，典型的基础建筑工作通常不包括在内，会体现在维护资本支出中 [57][58] 问题: 交易市场情况，是无资产可买还是卖家未调整资本化率 - 公司表示目前市场上资产减少，特别是杂货锚定资产，定价比预期更稳定，大交易的买卖价差可能更大，小交易市场相对更具流动性，未来可能存在机会 [61] 问题: 150个基点的出租率拖累是指正在重新定位的资产无法出租，还是预计再投资后获得的出租率 - 公司称这是正在进行再投资的资产的空置率，预计随着再投资项目完成，这些空置将被填补 [63] 问题: 公司如何按时甚至提前收取租金，是否看到店铺开业延迟问题 - 公司表示这得益于租赁和运营团队以及租户协调员的积极管理，采取了与租户调整范围、推迟某些项目、让租户接受现有条件、提前获取许可证等多方面措施，尽管面临供应链中断和许可延迟等问题，但团队表现出色 [66][67][68] 问题: 公司对目前债务与EBITDA比率的看法，以及平衡表理念、目标杠杆和实现时间 - 公司表示对目前状况满意，随着已签约但未开始的租赁管道交付，EBITDA将自然增长，债务与EBITDA比率将下降，预计明年自然降至六倍以下，六倍左右的比率在当前环境下是合适的，因为投资组合有显著的按市值计价机会，且EBITDA有望持续增长 [70][71][72] 问题: 被视为无法收回的收入在2023年的情况 - 公司称难以回答，因为前期收款情况不确定，目前剩余约3900万美元疫情期间应计但未收取和预留的收入，其中约1800万美元与仍在租的租户有关，是最有可能收回的部分，但剩余待收款项的颗粒度增加，单个租户平均余额在2万 - 3万美元之间，难以预测收款总额和时间，不考虑前期收款影响，预计明年准备金率更接近长期历史水平75 - 100个基点 [74][75][78] 问题: Lake Pointe项目的情况，包括资本化率和开发机会 - 公司称该项目既有小商铺空置待填充，也有额外的地块和密度可增加，目前资产入住率为87%，小商铺入住率为82%，均低于投资组合平均水平，收购时资本化率略低于5%，已有租约可在短期内提升该比率 [79][80] 问题: 投资组合出租率现状及未来走向，以及对NOI利润率的影响 - 公司表示目前出租率为92.5%，历史最高为92.8%，再投资管道对出租率有150个基点的拖累，预计随着项目执行，出租率将超过历史最高水平，这将增加NOI利润率 [84] 问题: 典型的再开发项目对客流量的影响 - 公司称再开发项目对客流量有显著影响，增长率可达高两位数，具体取决于项目性质，如Mamaroneck中心通过增加店铺、更换杂货店等实现了客流量指数级增长，Rockland中心增加地块后客流量增加15% - 20%，公司已有超130处物业受影响，还有4亿美元项目正在进行，将继续提升客流量 [86][87] 问题: 成功管理费用的具体措施 - 公司表示这是物业管理团队在各地区的积极努力，包括与供应商合作、利用规模优势、寻找更高效的运营和采购方式，以应对通胀压力 [88] 问题: 除被视为无法收回的收入外，2023年还有哪些影响增长的因素 - 公司称前期收款无疑将是2023年的不利因素，若下半年有额外的非当期收款，将使2023年的不利因素更大，但租户健康状况良好，现金基础租户收款的持续改善有望缓解部分影响，更重要的是，已签约但未开始的租赁管道上线将是明年增长的主要驱动力，可提高出租率，对整体利润率和回收率有重要影响 [89][90] 问题: 当前零售商强劲的租赁需求在以往周期中是否罕见 - 公司认为零售商在疫情中表现良好，进一步认识到实体店对服务客户和盈利的重要性，尽管有库存和消费者模式变化的头条新闻，但客流量和零售商销售额仍强劲，零售商有理性的长期开店计划，会根据四壁EBITDA和预期的线上收入来评估店铺盈利能力，这种需求是基于长期盈利的基本面 [92][93][94] 问题: 公司资产所在地区消费者家庭收入低于同行的影响 - 公司表示中心位置优越，从全国角度看表现出强劲的基本面增长、相对客流量增长和租户实时需求，公司不单纯追求人口统计学特征，而是在有强劲租户需求和高ROI潜力的地方投资，认为租金基础很重要 [97][98] 问题: 新的和计划中的再投资项目的回报预期与一两年前相比如何 - 公司称回报依然强劲，回报因项目类型而异，地块项目回报率通常更高，目前正在进行的项目有可观的增量回报和总回报，与当前和未来的资本化率有较大差距，创造了巨大价值 [99]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_____ to_____ Commission File Number: 001-36160 (Brixmor Property Group) Commission File Number: 333-256637-01 (Brixmor Operating Partnership LP) Brixmor Property Group In ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度Nareit FFO为每股0.49美元，同店NOI增长8.4%，主要受同店NOI增长8.4%推动，FFO同比增长11.4% [7][16] - 基本租金增长在第一季度显著加速，对同店NOI增长贡献410个基点，百分比租金、附属及其他收入合计贡献130个基点，净费用报销在第一季度使同店NOI增长减少30个基点 [17] - 2022年同店NOI增长预期从2% - 4%上调至3% - 4.5%，Nareit FFO指导区间从每股0.86 - 0.95美元修订为0.88 - 0.95美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署近140万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差达18.1%，其中新租约78万平方英尺，可比利差35.9% [8] - 小商铺入住率创历史新高，达到87%，整体租赁入住率同比增长130个基点，租赁与建成入住率之间的差距扩大350个基点 [8] - 平均在租ABR增长至创纪录的每平方英尺1564美元，交通流量超过疫情前峰值 [9] - 已签署但未开始的ABR达5200万美元，平均租金为每平方英尺18.92美元，预计未来几个季度开始；未来租赁管道中有额外5000万美元ABR，平均租金超过每平方英尺18美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售行业租户需求创纪录，客流量增加，新供应有限 [5] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁和再投资平台，在核心市场集中投资，利用有吸引力的租金基础和增值再投资推动业绩增长 [6][12] - 继续寻找并执行目标清单上的有吸引力的机会，通过重新招商、租赁空置空间、租金市场化、增加密度和增值再开发等方式实现显著的ROI增长 [12] - 对增值机会的兴趣依然浓厚，在投资决策上保持纪律性，注重有近增长可见性的机会 [34] - 由于市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司增值计划受益于当前强劲的行业基本面，具有韧性，能够在不利条件下表现出色 [6] - 预计基本面增长将持续并加速，超越坏账回收的短期利益，基本面增长反映了底层租户的表现 [7] - 对未来租金增长充满信心，预计基本租金今年及2023年及以后将贡献4% - 5%的增长 [9] - 尽管宏观环境存在担忧，但消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，租赁环境依然强劲 [56] 其他重要信息 - 第一季度利用现有现金偿还2.5亿美元浮动利率票据，季度末后修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，并延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日 [20] - 修订后的定期贷款有2亿美元额外额度，截至3月31日，预计有14亿美元可用流动性，2024年前无债务到期 [21] - 自上季度电话会议以来，公司信用评级被惠誉上调至BBB平，并被F&P列入正面观察名单 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺入住率还能提升多少，是否有调整租户空间结构以适应最后一英里配送需求的变化 - 小商铺入住率因部分项目处于重建阶段存在120个基点的拖累，预计将继续创新高，提升数百个基点 [26][27] - 租户正在将最后一英里配送需求融入现有店铺原型，公司的路边取货计划也在配合大型零售商，店铺成为连接客户的焦点和最盈利的物流空间 [29][30] 问题2: 本季度投资活动情况，近期和全年的买卖计划，以及当前宏观背景下对新投资的兴趣是否变化 - 公司对增值机会的兴趣依然浓厚，将继续关注目标清单上有近增长可见性的机会 [34] - 处置方面有更多项目在管道中，预计会比年初有所增加，将保持机会主义，利用租赁和再开发平台的竞争优势 [35] 问题3: 评估新投资机会时回报率门槛是否变化，市场新交易定价是否有变化 - 利率和利差会影响回报率门槛，公司更注重能实现高可见增长并通过回报率门槛的机会 [36] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 问题4: 进入新市场和进行大型投资组合收购的兴趣，以及大型投资组合的定价情况 - 公司认为现有市场有充足机会，战略是退出非核心市场，集中投资核心市场，以获得更好的风险调整回报 [40] - 市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 问题5: 评级调整后资本计划，今年是否有进入债务资本市场的意愿 - 修订信贷安排后，2023年到期债务已推迟至2026年，2024年前无债务到期，公司有时间观察债务资本市场，选择合适时机发行 [44] 问题6: 小商铺入住率在今年剩余时间的预测，以及目标和信心情况 - 公司虽未给出具体指导，但预计小商铺入住率将继续增长，不仅是入住率，租金也将提高，这是增值战略的重要增长驱动力 [48][49] 问题7: 未进行再开发的类似空间租金与2019年相比的趋势 - 公司整个投资组合的低租金基础带来了租金上涨空间，本季度小商铺签约租金创历史新高，反映了投资、运营改善和市场需求强劲 [53][54] 问题8: 宏观担忧与强劲租赁数据之间的差距，以及零售商信心何时会减弱 - 消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，店铺仍是最盈利的渠道，租赁环境依然强劲 [56] - 公司的增值计划和有吸引力的租金基础使其在需求不那么强劲的环境中也能表现出色 [58] 问题9: 各地区自2019年以来的租金增长情况，以及当前投资组合的按市值计价情况 - 公司过去三年的租金增长在行业中处于领先地位，近几个季度有所加速，新租约连续三个季度增长超过25% [63][64] - 当前投资组合每平方英尺租金为15美元多，新租约签约租金在17 - 20美元之间，未来三年到期的锚定租户租金低于每平方英尺9美元，过去一年签约租金为14美元，有增长空间 [65] 问题10: 低于市场租金的锚定空间是由现有租户以更高租金续约，还是由新租户填补 - 是两者的混合，公司利用旧租约到期机会提高租金，也有机会引入符合商品组合的新租户，这反映在增量回报中 [66][67] 问题11: 考虑到通胀和投资组合质量改善，新租约的租金递增情况 - 去年97%的五年以上长期租约有租金增长，目前对本地和区域零售商的租金递增可推至3% - 4%，整个投资组合约为2% [69] 问题12: 过去几个月资本利率回调的资产特征，与保持稳定的资产特征对比 - 有强劲内在增长的资产资本利率表现较好，市场上机构资本对零售资产的兴趣使资本利率具有粘性，公司将保持纪律性，关注有明确增长机会的项目 [72][73] 问题13: 本季度租户保留率低于同行的原因，以及未来租户保留率的预期 - 公司更注重推动ROI增长，若无法获得合适的续约租金，会选择空置以追求更高回报，目前续约和保留率呈上升趋势 [75] - 按GLA计算，保留率接近82%，比去年同期和2019年第四季度有所提高，租户迁出趋势接近历史低点，预计未来将继续改善 [76][77] 问题14: 对当前投资组合规模的看法，以及处置是否会用于资助再开发 - 公司将从持有IRR角度保持纪律性，对非核心资产可能进行处置，目前认为投资组合规模合适，将继续在核心市场集中投资 [79][80] 问题15: 公司的收购能力，每年最多能进行多少收购，如何考虑资金来源 - 收购将取决于机会，如果有符合回报要求的机会，公司会更积极；资金来源优先考虑自由现金流，其次是处置资产，必要时考虑ATM发行 [82] 问题16: 新租约中可比部分占比小的原因，以及这些长期空置租约的经济情况 - 约37%的新租约活动被视为可比，与过去几个季度相近，主要反映一年的回溯期；从经济角度看，这些租约活动具有可比性，若扩大回溯期，总混合利差将大幅提高 [86] 问题17: 第一季度前期收款对同店资产池的影响，以及同店NOI增长指导上限的考虑因素 - 第一季度前期收款约为800万美元，详细信息在补充资料第11页；同店NOI增长指导区间的差异约为40个基点，相当于400万美元的未收收入差异，上限可能通过持续改善现金租户收款率实现 [87][88] 问题18: 关于补充资料第11页未收租金的情况，与租户的沟通进展 - 整个疫情期间应计但未收的租金约为4800万美元，其中约4250万美元已预留，分为未受延期协议约束的2900万美元和受付款计划约束的1360万美元 [91] - 约2300万美元涉及仍在投资组合中的租户，约2000万美元涉及已迁出的租户，收回后者的概率较低且时间较长；公司与租户的收款沟通良好，预计会继续收回一定金额，但难以预测具体数额和时间 [92][93] 问题19: 当前6.5倍的杠杆水平是否符合公司长期目标，当前环境对其有何影响 - 按当前季度年化计算，杠杆水平为6.4倍，略低于第四季度，长期目标仍为6倍，公司相信随着战略执行和按市值计价的实现，将在中短期内自然达到该水平 [95] 问题20: 目前在市场上发行无担保债务的情况 - 市场利差波动较大，10年期发行的利差在高100多个基点接近200个基点，综合利率在高4%接近5%的范围；公司有能力密切关注市场，机会合适时进行债务管理和延长债务期限 [97][98] 问题21: 目前租户迁出情况，主要是哪些类型的租户 - 疫情后投资组合的信用质量稳定，目前主要是正常的季节性迁出，且迁出率远低于历史水平；团队能够提前应对，很多情况下有现成的租约；疫情使租户信用质量提高，公司利用小商铺周转引入了资本更雄厚的本地运营商 [99][100]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_____ to_____ Commission File Number: 001-36160 (Brixmor Property Group) Commission File Number: 333-256637-01 (Brixmor Operating Partnership LP) Brixmor Property Group I ...

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO第四季度为每股0.46美元，全年为每股1.75美元 [21] - 同店NOI第四季度增长9.7%，全年增长8.9%，第四季度收回800万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，占同店NOI增长约440个基点 [21] - 2022年同店NOI增长指引为2% - 4%，Nareit FFO指引为每股1.86 - 1.94美元 [27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务全年签署310万平方英尺新租约，平均现金利差超27%，第四季度签署近100万平方英尺新租约，平均租金超每平方英尺20美元，利差42%，全年新租约平均租金创纪录达每平方英尺18.66美元 [8] - 小商铺入住率达86.7%创历史新高，第四季度新租约利差加速至41.7%，净有效租金升至每平方英尺18.59美元，较上一年第四季度平均水平高20% [9][25] - 再投资业务第四季度交付6800万美元项目，全年达1.68亿美元，平均增量回报率11%，年底另有3.74亿美元再投资项目进行中，预期增量回报率9%，远期管道超9亿美元 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场资本化率持续压缩，过去18个月呈明显趋势，德州、加州、佛罗里达州、纽约市地区、大西洋中部等市场资产定价良好，三级资产需求和定价强劲 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁、再投资和运营推动增长，目标是打造社区核心购物中心 [7][19] - 继续扩大核心租户市场份额，引入新品牌，增加食品杂货租赁，使食品杂货锚定中心占比接近80% [10][11] - 进行外部增长，收购资产进一步集中投资于表现良好的市场，对收购中心进行增值再投资 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前零售环境的优势进行利用，执行增值战略，各方面表现出色，为2022年及以后的持续超越奠定基础 [7][20] - 预计2022年营收增长4% - 5%，将引领行业，同店NOI增长2% - 4% [15][27] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 会议提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的对账可在公司网站投资者关系部分获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 建筑成本和劳动力成本上升对再开发工作的影响 - 公司与租户合作接受当前条件，降低成本并加快开店时间，维持回报率，租户也因成本上升接受更高租金 [32][33] 问题: 小商铺入住率未来几年的目标 - 公司预计随着对投资组合的持续再投资，小商铺入住率将进入80%以上甚至90%左右，且租金也会提高 [34] 问题: 当前投资组合的按市值计价机会及租赁利差是否会进一步增加 - 公司对当前租金情况满意，远期管道租金创纪录，团队利用运营改善和市场环境推动租金增长，对利用投资组合的上升空间有信心 [38][39] 问题: 2022年基本租金增长的预期节奏及对2023年的影响 - 第四季度基本租金贡献出现健康拐点，预计2022年将持续增长，签约但未开始的租金集中在上半年，且上半年迁出情况较多 [41][42] 问题: 2022年市场租金增长趋势及与通胀和再开发成本的关系 - 租户需求强劲推动平均基本租金表现，租金通胀是公司计划的额外顺风，未来几年到期租约与当前签约租金有良好利差 [45][46] 问题: 未收回租金情况及对指引的影响 - 约4400多万美元租金已计提但未收回且已预留，其中约1800万美元与已退出租户有关，约1600万美元与活跃租户有关且收回可能性较高，部分可能在2022 - 2024年收回 [49][50] 问题: 如何让市场相信公司投资组合资本化率下降及资产价值上升 - 资本化率在各市场持续压缩，机构投资者对露天购物中心资产类别兴趣增加，推动资本流入和资本化率下降，各市场资产定价良好 [57][58] 问题: 租赁量增加对总开业入住率的影响及租赁需求是否达到峰值 - 预计到2022年底开业入住率将提高100 - 200个基点，租赁需求强劲，签约租约数量和租金创纪录，管道较2020年底增长20% [62][63] 问题: 今年迄今店铺关闭环境及关注租户情况 - 店铺关闭环境健康，未出现大量关闭或迁出情况，2021年迁出情况较2020年和2019年下降，租户表现良好，预计未来问题租户较少 [67][68] 问题: 租户接管空间并开始支付租金的时间是否减少及租户接受现有条件的情况 - 公司致力于压缩租约执行和租金起算之间的时间，与租户合作接受现有条件，租户也希望尽快开业，团队在各方面与租户合作取得良好效果 [71][73] 问题: 部分租户类别租金收取困难的原因及收回空间的考虑 - 娱乐类租户占平均基本租金比例低，公司在解除驱逐禁令时更积极收回空间，健身类租户需求有所回升，公司会根据租户情况逐案做出决策 [74][76] 问题: 收入无法收回的节奏及是否应按历史标准建模 - 全年可能波动，当前期间账单预留预计随时间改善，第一季度较高，最终预留水平取决于当前期间收款改善节奏和前期收款情况 [78][79] 问题: 利率上升对资本化率的影响 - 该资产类别与其他资产类别的相对利差是市场的最大驱动因素，利率有影响，但大量资本投入使核心资产资本化率更具竞争力 [83] 问题: 小商铺入住率是否有结构性上限 - 小商铺租户周转大于主力租户，导致入住率通常低于主力租户，但公司对租户需求和租金情况感到鼓舞，将通过再投资等方式继续改善 [86][87] 问题: 盗窃和犯罪对租赁动态的影响 - 公司运营团队采取措施确保物业安全，未出现犯罪率上升情况，与租户合作解决安全问题，部分租户更关注郊区位置，公司物业有一定优势 [90][93] 问题: 2022 - 2024年投资组合回收计划及净有效租金上升的原因 - 公司将继续进行增值投资和资产交易，以提高投资组合整体增长率，第四季度净有效租金上升受多个主力租户交易影响，如与Sprouts、Whole Foods等的租约 [96][98] 问题: 预计开业入住率提高100个基点对应的租约保留率及此前无法收回租金的租户类型 - 虽无具体保留率，但预计较过去几年有所改善，目前多数类别已恢复到疫情前水平，娱乐、餐饮、健身和其他服务类仍落后，不过趋势持续改善 [119][121] 问题: 自1月下旬以来购物中心客流量下降零售商的反应及费用建模情况 - 客流量同比下降约3%，两年基础上上升11%，奥密克戎对消费者模式影响不大，预计净报销收入对2022年同店NOI增长有50个基点贡献 [126][127] 问题: 是否会收回部分租户空间以重新出租及对大型盒子资产的兴趣 - 公司一直在进行此类操作，部分再投资项目通过收回空间实现，公司收购资产注重带来更好租户和租金的机会，通常不追求纯大型盒子中心 [130][133] 问题: 2.5亿美元票据到期的计划及无担保债务发行情况 - 2.5亿美元票据已于2月初偿还，使用手头现金和可用流动性，下一次无担保发行可能用于2024年债务的负债管理，将密切评估市场情况 [136]

物业组合与租赁情况 - 公司拥有382个购物中心，总可租赁面积（GLA）为6750万平方英尺，截至2021年12月31日的出租率为92%，账单出租率为89%[23] - 2021年公司执行了639份新租约，涉及310万平方英尺，总租约（包括续租和选择权）为1641份，涉及1000万平方英尺[26] - 2021年新租约租金涨幅为27.6%，混合新租约和续租租金涨幅为11.4%（不包括选择权），包括选择权则为10.1%[27] - 截至2021年12月31日，公司已稳定了41个锚定空间重新定位、重新开发和外围开发项目，加权平均净运营收入（NOI）收益率为11%，总成本为1.682亿美元[29] - 公司2021年拥有超过5000家租户，其中约70%的物业由杂货店锚定[48] - 公司购物中心约70%由杂货店锚定，这些杂货店在疫情期间保持营业，帮助缓解了COVID-19对业务的负面影响[165] - 截至2022年2月1日，公司已收取2020年九个月基本租金的94%和2021年全年基本租金的97%[165] - 截至2021年12月31日，公司账单和租赁入住率分别为88.7%和92.0%，较2020年有所提升[166] - 2021年公司新租约、续租和选择权租约的平均租金涨幅为10.1%，新租约和续租的平均租金涨幅为11.4%[168] - 公司总物业面积为67,452,927平方英尺，总出租率为92.0%，总账单率为88.7%[127] - 佛罗里达州物业数量最多，为49个，占总物业数量的12.8%，总出租率为91.8%，账单率为87.7%[127] - 加利福尼亚州每平方英尺平均租金（ABR PSF）最高，为22.17美元，占总ABR的11.0%[127] - 田纳西州的出租率最高，为97.6%，账单率为96.6%[127] - 面积≥35,000平方英尺的物业占总GLA的36.2%，出租率为95.4%，账单率为93.5%[129] - 面积<10,000平方英尺的物业占总GLA的31.2%，出租率为86.7%，账单率为82.2%[129] - 面积≥10,000平方英尺的物业占总GLA的68.8%，出租率为94.4%，账单率为91.6%[129] - 面积<5,000平方英尺的物业每平方英尺平均租金（ABR PSF）最高，为27.35美元[129] - 公司总ABR为900,623美元，每平方英尺平均租金（ABR PSF）为15.42美元[127][129] - 公司租赁组合中未来10年的租赁到期情况显示，2022年有316份租约到期，占总租赁面积（GLA）的1.5%，到期时的平均基本租金（ABR）为每平方英尺14.87美元[131] - 2023年将有1,089份租约到期，占总租赁面积的9.1%，到期时的平均基本租金为每平方英尺13.78美元[131] - 2024年将有1,124份租约到期，占总租赁面积的11.3%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.02美元[131] - 2025年将有1,143份租约到期，占总租赁面积的14.4%，到期时的平均基本租金为每平方英尺13.40美元[131] - 2026年将有929份租约到期，占总租赁面积的12.5%，到期时的平均基本租金为每平方英尺14.06美元[131] - 2027年将有882份租约到期，占总租赁面积的11.9%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.08美元[131] - 2028年将有640份租约到期，占总租赁面积的10.1%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.21美元[131] - 2029年将有340份租约到期，占总租赁面积的4.7%，到期时的平均基本租金为每平方英尺17.77美元[131] - 2030年将有367份租约到期，占总租赁面积的6.2%，到期时的平均基本租金为每平方英尺16.42美元[131] - 2031年将有285份租约到期，占总租赁面积的4.8%，到期时的平均基本租金为每平方英尺16.17美元[131] 资产收购与处置 - 2021年公司收购了价值2.588亿美元的资产，并通过物业处置获得了2.374亿美元的净收益[32] - 2021年公司收购了六个购物中心、一个外置地块和两个土地地块，总收购价格为2.588亿美元[171] - 2021年公司处置了17个购物中心和15个部分购物中心，净收益为2.374亿美元，总收益为7310万美元[172] - 2021年公司出售房地产资产的总收益为7309.2万美元，较2020年的3449.9万美元显著增加[189] - 公司从之前处置的资产中获得150万美元的总收益，并从因飓风迈克尔受损的两个购物中心获得40万美元的最终保险收益[192] 债务与融资 - 2021年公司发行了8.5亿美元的优先无担保票据，用于偿还3.5亿美元的定期贷款和5亿美元的2023年到期的优先无担保票据[34] - 公司在2021年赎回了所有5亿美元的3.250%优先票据，并偿还了3.5亿美元的无担保定期贷款，导致2830万美元的债务清偿损失[193] - 截至2021年12月31日，公司总债务约为52亿美元，高杠杆可能导致公司现金流紧张，限制业务灵活性[80] - 公司有3亿美元的浮动利率债务，利率上升将增加债务服务成本，预计利率每上升100个基点，年利息支出将增加250万美元[83] - 公司有5.5亿美元的债务和3亿美元的利率互换合约与LIBOR挂钩，LIBOR的停用可能对公司融资成本和金融工具价值产生不利影响[84] - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这将影响其运营、资产收购和处置能力[85] - 公司信用评级的变化可能影响其借款能力和借款条件，进而影响财务状况[87] - 公司债务协议中的条款可能限制其运营活动，违反条款可能导致债务加速到期，影响财务状况[88] - 公司预计2022年12月31日结束的12个月内，合同义务支出为4.385亿美元，其中包括2.5亿美元的债务到期和1.825亿美元的利息支付[205] 环境与可持续发展 - 公司设定了到2045年实现净零碳排放的目标，并承诺到2030年将温室气体排放减少50%（基于科学碳目标倡议1.5摄氏度路径）[39] - 截至2020年12月31日，公司已实现了36%的温室气体减排目标（基于科学碳目标倡议）[40] - 公司可能因物业中的环境问题承担高额清理或修复费用，包括有害或有毒物质的处理成本[90] - 部分物业含有石棉建筑材料，需遵守环境法规并可能面临罚款或第三方索赔[91] - 公司无法保证已识别所有潜在环境责任，环境研究可能未发现所有重大环境问题[92] - 极端天气和气候变化可能对公司物业造成损害，增加保险和能源成本[97] 员工与公司文化 - 截至2021年12月31日，公司拥有501名员工，其中500名为全职员工，员工满意度达到98%[41] - 公司2021年实施了混合工作制，以最大化员工参与度、协作效率和健康的工作生活平衡[46] - 公司2021年成立了员工资源小组，并签署了CEO行动承诺，以推动工作场所的多样性和包容性[47] - 公司2021年推出了“健康星期三”活动，提供健康烹饪、时间管理和个人理财等主题的现场演示[45] - 公司2021年通过内部交换计划“BRX Connect”和“个人发展账户”等创新项目，促进员工职业和个人发展[42] - 公司2021年提供了全面的员工福利，包括医疗保险、带薪产假、401(k)匹配和健康生活方式支持[43] 财务表现与现金流 - 2021年公司总收入为11.52274亿美元，较2020年增长9900万美元，其中租金收入增长9536万美元[176] - 2021年公司运营成本增加2036万美元，主要由于2020年COVID-19期间的临时成本削减措施[180] - 2021年公司房地产资产减值189.8万美元，较2020年的1955.1万美元大幅减少[184] - 公司预计未来12个月及以后的现金流将提供足够的资本，包括债务偿还、资本改进、股东分配等[196] - 截至2021年12月31日，公司拥有12亿美元的可用流动性，包括12.5亿美元的循环信贷额度和2.977亿美元的现金及现金等价物[200] - 公司在2021年的经营活动产生的净现金流为5.522亿美元，较2020年增加了1.091亿美元[217] - 公司在2021年的投资活动净现金流为-3.310亿美元，较2020年增加了1.638亿美元，主要由于房地产资产收购增加了2.554亿美元[219] - 公司在2021年和2020年分别投入了3.086亿美元和2.848亿美元用于房地产资产的改进和投资[220] 风险与挑战 - 公司2021年面临COVID-19疫情带来的挑战，部分租户寻求租金减免，导致租金拖欠增加[66] - 公司2021年约9.1%的租赁面积将在2022年到期，可能面临租金优惠或资本支出增加的压力[68] - 公司面临租户竞争和消费者业务竞争，需积极进行资产重新定位和再开发项目，但这些项目存在风险，如成本超支、施工延误等[71] - 公司收入主要依赖租金收入，租户财务健康直接影响公司财务状况，若大量租户无法按时支付租金，将对公司收入产生负面影响[72] - 公司可能无法及时或有利地处置非战略性购物中心资产，且资产处置可能受到债务协议中某些条款的限制[77] - 公司可能面临未投保的财产损失或超过保险限额的损失，这将导致投资损失和预期收入减少[89] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，可能因合规要求产生额外支出，影响财务状况和现金流[95] - 公司面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露或业务中断[96] - 公司董事会可能在不经股东批准的情况下更改重大政策，包括投资、融资和股息政策[98] - 公司可能发行优先股以阻止第三方收购，影响股东权益[101] - 公司董事和高级管理人员的责任有限，股东追索权受限[102] - 公司需维持REIT资格，可能被迫清算或重组投资，影响收入和股东分配[111] 租户与物业分布 - BPG的购物中心组合截至2021年12月31日包括382个购物中心，总面积约为6700万平方英尺[124] - BPG的三大租户按年基本租金（ABR）计算分别是The TJX Companies, Inc.（3.5%）、The Kroger Co.（2.4%）和Burlington Stores, Inc.（1.8%）[124] - The TJX Companies, Inc.在BPG的购物中心中拥有87个租赁物业，占总GLA的3.9%，ABR为3124万美元[125] - The Kroger Co.在BPG的购物中心中拥有43个租赁物业，占总GLA的4.4%，ABR为2163万美元[125] - Burlington Stores, Inc.在BPG的购物中心中拥有31个租赁物业，占总GLA的2.2%，ABR为1614万美元[125] - BPG的前20大零售商占总GLA的28.7%，占总ABR的24.6%[125] - BPG的购物中心主要位于美国前50大都市统计区（MSA）内，租户主要为非自由支配和价值导向型零售商[124] - BPG的购物中心组合中，Dollar Tree Stores, Inc.拥有124个租赁物业，占总GLA的2.1%，ABR为1606万美元[125] - BPG的购物中心组合中，Publix Super Markets, Inc.拥有32个租赁物业，占总GLA的2.1%，ABR为1454万美元[125] - BPG的购物中心组合中，Ross Stores, Inc.拥有36个租赁物业，占总GLA的1.4%，ABR为1174万美元[125] 股息与股东回报 - 公司在2021年第四季度和2022年第一季度宣布的每股普通股股息为0.240美元[207]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.39美元，反映了与此前宣布赎回2023年无担保票据相关的每股0.09美元债务清偿损失 [20] - 同店NOI增长14.5%，主要受此前被视为无法收回的收入推动，第三季度收回超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入 [20] - 调整后2021年FFO预期为每股1.72 - 1.75美元，同店NOI全年指引为7.5% - 8.5%，较上季度的4.5% - 6%有所提高 [26][27] - 季度末总流动性为17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年和2023年无债务到期，2022年到期债务为2.5亿美元 [29] - 按当前季度年化计算，债务与EBITDA比率为6.2倍，略低于疫情前水平 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署332份新租约和续约租约，总面积170万平方英尺，其中新租约超70万平方英尺，现金利差超26% [10] - 整体租赁入住率同比提高30个基点，小商铺租赁入住率同比增长140个基点至85.7% [11] - 本季度锚定租户新交易现金利差超34%，未来几年到期且无期权的锚定租户平均租金为每英尺8.99美元，过去12个月新锚定租户平均租金在12 - 13美元之间 [12] - 仅51%的租约含期权，92%的租约嵌入式租金增长率超2%，平均净有效租金为每英尺15.26美元，高于历史平均水平 [13] 再投资业务 - 本季度再投资5200万美元，平均增量回报率为10%，创造超3400万美元增量价值 [14] - 已对超150个购物中心产生影响，累计投资超6亿美元，平均增量回报率为11% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购资产的资本化率在5%左右，收购的资产位于公司现有市场，有空置率、租金上涨和重新定位的机会 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 持续将可持续发展作为主要目标，通过太阳能发电、LED照明等措施实现行业内较好的运营利润率 [15] - 宣布收购帕利斯岛一个有商铺租赁和按市值计价机会的公共锚定购物中心，另有2.5 - 3亿美元的杂货店锚定收购项目处于意向书或合同阶段 [16] - 董事会将季度股息提高至0.24美元，增幅12% [17] 行业竞争 - 公司作为购物中心领域的增值领导者，凭借租户需求、有吸引力的租金基础、领先的租赁和运营平台以及高增值的再投资交付，在疫情前后均表现出色 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在当前压缩的资本化率环境中找到有吸引力的投资机会，预计未来继续在现有市场寻找类似机会 [31] - 预计未来长期内投资活动保持平衡，利用现金进行增值投资，同时收获增值有限的资产 [32] - 鉴于当前租赁环境和租赁管道规模，预计签署和已开始的入住率之间的差距将在一段时间内保持较大 [23] - 随着租户支付历史延长和经营状况改善，预计更多现金基础租户将转回权责发生制 [38] - 供应链问题可能导致部分项目时间略有调整，但公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 其他重要信息 - 第三季度开始将部分现金基础租户转回权责发生制，本季度转换的31个租户对直线租金收入的影响约为80万美元，期间直线租金收入转回约60万美元 [25] - 截至10月26日，现金基础租户第三季度基本租金现金收款率超85%，较上季度提高600个基点 [25] - 签署但未开始的租赁池代表4350万美元基本租金，约占第三季度年化基本租金的5%，其中70%预计到2022年年中上线 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资立场及胃口 - 公司在压缩的资本化率环境中找到有吸引力的机会，利用自身优势在现有市场寻找能带来回报的项目，未来将继续寻找类似机会 [31] 问题2: 处置与收购活动的平衡策略是否改变 - 公司有大量现金，长期预计投资活动保持平衡，既利用机会进行增值投资，也会收获增值有限的资产，目前外部增长方面有有吸引力的资产 [32] 问题3: 签署但未入住的管道上线时间及增量情况 - 70%的签署但未入住的管道预计到2022年年中上线，且在未来三个季度较为均匀分布，签署但未开始的租赁池大部分对当前入住租户是增量，今年租户迁出处于历史低位，预计短期内该趋势将持续 [33][34] 问题4: 收购管道的定价预期及关闭时间 - 收购资产的资本化率在5%左右，这些资产有空置率、租金上涨和重新定位的机会，公司已在第四季度完成2500万美元的帕利斯岛收购，2.5 - 3亿美元的收购项目中，预计部分在第四季度完成，多数在2022年第一季度完成 [35][36] 问题5: 确定将现金基础租户转回权责发生制的时机及剩余金额情况 - 转回权责发生制的租户无未偿还应收账款和延期余额，且在2021年按时付款，随着租户经营状况改善，预计更多租户将转回，此前直线租金收入转回约3700万美元，但部分租户已离开组合，剩余可转回金额小于该数，且转回会带来波动，公司在指导中未考虑租户会计方法转换 [37][38][39] 问题6: 公司如何应对供应链和成本风险 - 公司4亿美元的管道项目大部分通过T.J. Maxx合同采购，成本可控，可能部分项目时间略有调整，公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 问题7: 2021年与2019年租赁的关键差异 - 2021年租金更高，租户范围更广，杂货店类型的租户需求增加，新租约租金比过去三年平均水平高14% [43][44] 问题8: 如何在劳动力和供应受限环境下实现再开发项目的收益率 - 公司有有吸引力的租金基础，未来几年到期租约平均租金低，有空间吸收成本上升；再投资策略执行较为分散，平均项目规模400 - 500万美元，可分散风险 [46][47][48] 问题9: 未收回租金情况及未来回收预期 - 第三季度损益表上确认的无法收回收入为440万美元，由1050万美元的非当期现金收款和710万美元的准备金组成，过去18个月累计但未收回的金额约为5050万美元，其中4600万美元已预留，约65% - 75%与仍在组合中的租户有关，公司正努力收回这些余额 [50][51] 问题10: 公司杠杆目标及收购资金来源 - 公司当前季度年化杠杆率为6.2倍，认为该水平可持续，长期目标杠杆率约为6倍，收购资金来源包括自由现金流、资产处置等，公司将利用市场机会寻找合适的资本来源 [54][55][56] 问题11: 收购目标收益率是进入收益率还是稳定后收益率 - 收购目标的进入NOI收益率在5% - 5.5%左右，随着租赁、按市值计价或增值再投资的执行，预计收益率将提高几百个基点 [57] 问题12: 锚定重新定位和再开发资产已解决的机会比例及未来资本部署 - 公司认为已在进行的项目背后有超10亿美元投资，且持续补充项目管道，目前已影响约150个购物中心，预计未来会影响更多，该活动不仅带来资本回报，还推动后续租赁、入住率和租金增长 [58][59] 问题13: 小商铺租赁的租户类型 - 小商铺租赁需求强劲，租户包括休闲餐饮运营商、金融机构、小型综合商品运营商等，既有全国性租户，也有地区和本地优质租户，随着锚定交易增加，预计将吸引更多优质小商铺运营商并提高租金 [60][61][62] 问题14: 租金收款改善停滞在97%的原因及未支付租户情况 - 收款率接近100%时增长速度放缓，但现金收款仍逐季改善，未支付的2% - 3%主要是受疫情影响较大的租户类别，如娱乐、餐饮等，公司正努力解决，除这些类别外，其他租户收款情况好于正常环境，且公司有能力填补空置空间 [64][65][68] 问题15: 未收回租金中仍在组合中的租户租金支付情况 - 仍在组合中的租户整体收款率为97%，4600万美元预留金额中有部分与活跃租户有关，这些租户大多经营状况良好，公司正处理其未偿还余额 [69][70] 问题16: 收购活动的财务增值预期 - 公司认为即使在当前环境下，通过外部增长也能产生增值，收购时关注低于市场租金、租赁机会和增值再开发潜力的资产，公司有目标资产清单，且有17亿美元流动性，在收购中有优势 [72][74] 问题17: 未来租约续约和期权的正利差是否可持续 - 未来2.5年到期的锚定租金低于每英尺9美元，目前签约租金超12美元，利差近40%，虽然季度间可能有波动，但公司对物业的投资、运营改善和租户表现良好将推动续约租金增长，预计增长趋势将持续 [76] 问题18: 收购交易的地理分布 - 收购交易的地理分布与现有投资组合相似，包括卡罗来纳州、佛罗里达州、东南部、东北部、上中西部、德克萨斯州和加利福尼亚州等 [78] 问题19: 未来投资组合规模是否会扩大 - 公司预计随着时间推移增加投资组合相对规模，将利用流动性环境处置增值有限的资产，过去4 - 5年已出售超20亿美元非核心资产，未来将更具机会性 [79] 问题20: 租赁与建设之间的差距是否有最大值及何时缩小 - 对于公司而言，更关注租赁和已开始入住率的提高，直到达到接近满租状态，预计该组合中长期运营水平将与行业一致，达到95%左右 [81][83] 问题21: 收购策略与此前再投资策略的关系及回报预期 - 公司认为再投资是最佳活动，但也会利用现金进行收购，收购资产能带来5%的回报且有增长潜力，同时公司将继续每年投资1.5 - 2亿美元进行再开发，获得两位数回报 [86][87] 问题22: 投资组合中单一资产市场数量及正在进行的开发管道产生的NOI在F&O ABR中的占比 - 公司仍处于30 - 40个单一资产市场，较之前的超100个有所减少；签署但未开始的租赁池约30%与大规模再开发项目有关，该比例季度间波动较大 [91][93]