财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，可分配收益（DE）为每股0.17美元，扣除冲销前的可分配收益为每股0.42美元 [5][21] - 第一季度支付了每股0.47美元的股息 [5] - 信用损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定，一般储备因新发起活动增加了3300万美元，资产特定储备净下降基本抵消了这一增长 [25] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，受益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股，自2024年建立回购计划以来，总回购额超过6000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收到18亿美元还款，其中86%来自写字楼贷款；新投资16亿美元，是两年多来季度发起的最高水平；第二季度迄今已有20亿美元贷款已完成或正在完成 [10] - 2025年总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常履约状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，溢价高于总账面价值 [14] - 不良贷款余额从峰值减少了58%，目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担了700万美元的利息费用 [23] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度止赎一笔此前受损贷款，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，分布在八项资产中，占投资组合的3%，第一季度产生了700万美元的可分配收益 [24][25] 净租赁投资业务 - 本季度开始净租赁投资策略，收购了27处房产，集中在必需用途和服务零售行业的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金每年增长2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 房地产市场 - 房地产已度过周期，价值已重置，许多有挑战的交易已得到解决，仍处于复苏阶段，远未达到此前房地产低迷前的过度杠杆或过度建设的陷阱 [7] - 房地产资本市场运行良好，资本广泛可用，尽管利差略有扩大，但总体资本成本仍比峰值低约40% [8][9] 公共市场 - 反应最快的公共市场已经开始消化，利差已稳定下来，上周有几笔商业抵押支持证券（CMBS）和住宅抵押支持证券（RMBS）交易定价，需求良好 [9] 私人市场 - 新融资继续吸引大量投标，直接贷款和反向杠杆方面均是如此 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量新信贷机会实现投资组合周转；解决受损贷款；优化资产负债表 [6] - 投资策略是在当前环境下，通过利用平台和资本成本优势，最小化信用风险，同时实现目标回报，重点投资多户住宅和工业投资组合 [11] 行业竞争 - 公司拥有规模、洞察力、资本、投资组合和平台质量等竞争优势，在过去五年中多次证明了其经周期考验的商业模式的实力 [19] - 公司的银行贷款方希望增加贷款规模，新贷款方也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争动力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能会对更广泛的市场产生影响，但房地产有望表现出色，因为房地产已经度过周期，供应减少将使房地产现金流受益 [7] - 公司在当前环境下处于非常有利的地位，其竞争优势和资产负债表定位使其能够应对各种宏观情景，有能力在波动中表现出色并变得更强大 [19] 其他重要信息 - 公司在第一季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），这是第五笔交易，也是第一笔具有30个月再投资特征的交易，降低了债务权益比率至3.4倍，为三年来最低水平 [26][27] - 公司拥有14家信用便利贷款方，其市场领先的结构和定价得益于公司作为借款人的良好记录，银行对公司的投资活动高度支持 [16][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级到5级和3级的历史过渡情况 - 非修改的评级为4的写字楼贷款约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降，公司主要关注这些贷款的修改，目前有一些修改正在进行中 [33][34] 问题2: 新CLO的30个月再投资期和有利条款是否会使公司在贷款发起方面更加积极 - 公司有多种为新发起贷款进行增值融资的选择，新CLO增加了融资的可选性，公司在新贷款发起的融资方面有良好的流动性和资本市场渠道 [36][37] 问题3: 新CLO交易在当前市场环境下是否难以复制 - 公司很高兴能在第一季度尽早完成该交易，这证明了团队的能力和速度，随着市场的稳定，如果趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4: 假设2025年接下来三个季度还款速度放缓，公司贷款规模能增长多少 - 还款速度受资本市场流动性影响，目前还款仍在继续，公司希望将投资组合规模从当前水平增长至20亿美元，同时会密切关注信贷风险 [42][44] 问题5: 关税宣布后，公司贷款发起管道在规模、行业或地理区域上是否有变化 - 公司的投资策略保持一致，90%的活动集中在多户住宅、工业和仓储等有弹性的领域，管道情况与之前相似 [45][46] 问题6: 公司在回购市场的交易对手关系以及更广泛市场的趋势 - 公司与贷款方的关系良好，银行希望增加信用便利敞口，大型银行希望扩大业务，中型银行也有兴趣进入该领域，公司在借款活动中具有竞争优势 [51][53] 问题7: 酒店、多户住宅和工业三个行业的表现如何 - 酒店行业是公司最关注的领域，因为它与整体经济活动相关性最高，但公司在美国酒店行业的敞口已大幅下降，仅占投资组合的6.5%；多户住宅行业表现有韧性，供应浪潮已过去，第一季度阳光地带出现正净吸纳；工业行业相对有韧性，尽管一些面向国际贸易的市场可能会受到影响，但长期来看，电子商务和仓储需求仍将提供支持 [56][59][60] 问题8: 关税宣布后，前来申请新贷款的借款人类型和业务计划是否有变化 - 公司目前的投资更多是轻增值业务计划，减少了过渡性或重度过渡性业务，这是对成本压力的一种反映，预计供应将进一步下降，公司也在减少业务计划风险，倾向于投资短期、非过渡性资产 [66][68] 问题9: 关税宣布后，新贷款利差和融资成本有何变化 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差都有所收紧，但过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高，公司在融资方面有多种选择，能够抓住市场机会 [70][71] 问题10: 公司国际业务敞口是否会保持在当前水平，以及国际和美国市场的信贷情况如何 - 公司在欧洲有超过十年的深入业务，团队优秀，借款人关系良好，欧洲市场相对稳定，杠杆率较低，公司能够获得成本优势和超额回报，国际业务敞口预计不会有重大变化，通常在35% - 40%之间 [74][76][78] 问题11: 近期市场波动对新CLO发行有何影响，公司今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO被搁置，但最近市场正在稳定，资本充足，CLO市场可能会恢复，如果市场条件合适，公司可能会在今年晚些时候再次进入CLO市场 [81][83] 问题12: 公司是否会继续以类似速度解决剩余的不良贷款，是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的首要任务之一，公司本周已解决一笔资产，还有一笔正在进行中，有明确的解决路径，尽管存在一些特殊性和时间差异，但预计解决进程将保持积极 [86][87][88] 问题13: 第一季度一般储备增加是否反映了3月31日的情况，是否考虑了4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况，储备不是为了捕捉短期波动，而是基于长期信用风险评估，预计第二季度不会因4月的情况而有重大变化 [91][92] 问题14: 本周解决的两笔贷款和正在进行的一笔贷款的规模，以及如何考虑解决REO资产和重新进入贷款业务的节奏 - 正在进行的两笔解决方案总计约2亿美元，公司持有REO资产是为了实施业务计划和提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，公司将专注于长期价值最大化，根据情况决定是否退出 [93][94][96]

业绩总结 - BXMT在2025年第一季度的GAAP每股收益为$(0.00)，可分配每股收益为$0.17，扣除减值损失后的可分配每股收益为$0.42[72] - 2025年第一季度的总净收入为126,947千美元，较2024年第一季度的145,355千美元下降了12.5%[93] - 2025年第一季度的净亏损为351千美元，较2024年第一季度的净亏损123,170千美元有所改善[93] 用户数据 - 截至2025年3月31日，资产组合总额为$178亿，138笔贷款，平均贷款价值比（LTV）为63%[73] - 2025年第一季度新贷款发放总额为$16亿，后续关闭或正在关闭的贷款总额为$20亿[73] - 2025年第一季度的债务与股本比率降至3.4倍，为三年来的最低水平[89] 贷款与还款情况 - 2025年第一季度，BXMT实现了18亿美元的还款，其中16亿美元来自办公物业[7] - 自2024年第三季度以来，BXMT已解决15亿美元的不良贷款，且以高于总账面价值的溢价解决[7] - 解决了$4亿的减值贷款，累计解决总额自2024年第三季度以来达到$15亿[86] 投资组合表现 - BXMT的投资组合表现改善至95%，得益于新老信用组合的增加[7] - BXMT的全球贷款组合总额为178亿美元，主要由机构优质房地产担保，且在各个行业和市场中实现了多样化[24] - BXMT的多家庭贷款组合位于自2021年第一季度以来租金增长29%的子市场，且100%为表现良好的贷款[32] 财务状况 - 2025年第一季度的流动性保持强劲，季度末流动资金为$16亿[72] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物为668,563千美元，较2024年12月31日的323,483千美元增长了106%[92] - 2025年第一季度的平均杠杆回报率为9%[71] 费用与收益 - 2025年第一季度的总费用为76,201千美元，较2024年第一季度的32,655千美元增长了133%[93] - 2025年第一季度贷款和其他投资的净收入为89,824千美元，较2024年第一季度的142,392千美元下降了37%[93] - 2025年第一季度的可分配收益为29,590千美元，较2024年第四季度的-217,630千美元显著改善[94] 股息与回报 - 2025年第一季度支付的股息为每股$0.47，年化股息收益率为10%[73] - BXMT在过去10年内实现了6.3%的年经济回报，超过了开放式核心房地产基金和美国高收益债券的回报[44]

报告基本信息 - 报告日期为2025年4月30日[1] - 公司于2025年4月30日发布新闻稿和详细报告，公布2025年第一季度（截至3月31日）财务结果[5] - 新闻稿和详细报告分别作为8 - K表当前报告的附件99.1和附件99.2提供[5] - 报告由首席财务官Anthony F. Marone, Jr.于2025年4月30日代表公司签署[10] 公司股票信息 - 公司A类普通股面值为每股0.01美元，交易代码为BXMT，在纽约证券交易所上市[2]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度基本净亏损每股0.00美元，2024年第四季度基本净收入每股0.21美元；2025年第一季度和2024年第四季度宣布的股息均为每股0.47美元[266] - 2025年第一季度可分配收益为2959万美元，每股0.17美元；2024年第四季度可分配亏损为2.1763亿美元，每股 - 1.25美元[274] - 2025年第一季度扣除CECL储备冲销前的可分配收益为7141.4万美元，每股0.42美元；2024年第四季度为7643.4万美元，每股0.44美元[274] - 2025年3月31日账面价值每股21.42美元，2024年12月31日为每股21.87美元[279] - 2025年第一季度贷款发放额为15.54亿美元，上年第四季度为1.97亿美元；贷款资金额为16.81亿美元，上年第四季度为3.77亿美元；贷款还款和销售额为18.11亿美元，上年第四季度为16.07亿美元；净还款总额为1.29亿美元，上年第四季度为12.30亿美元[281] - 2025年第一季度，公司贷款和其他投资净收入减少1170万美元，主要因贷款组合加权平均本金余额减少22亿美元及平均浮动利率指数下降[325][326] - 2025年第一季度，公司房地产收入增加2520万美元，源于收购额外房地产资产[325][327] - 2025年第一季度，公司其他收入减少97.4万美元，因2024年第四季度有贷款推荐而2025年第一季度无对应推荐[325][328] - 2025年第一季度，公司费用增加2050万美元，主要因房地产费用增加2790万美元，部分被其他费用减少570万美元和管理费减少130万美元抵消[325][329][330] - 2025年第一季度，公司CECL储备增加4950万美元，高于2024年第四季度的1910万美元，主要因组合结构变化和一笔额外受损贷款[331] - 2025年第一季度，公司未合并实体损失从270万美元降至87.4万美元[333] - 2025年第一季度，公司所得税拨备增加120万美元，主要因上一期间收到退税[334] - 2025年第一季度，公司每股股息为0.47美元，与2024年第四季度相同[325][335] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，公司债务清偿收益减少300万美元，2024年第一季度因回购2620万美元高级有担保票据获得300万美元收益[337][340] - 2025年第一季度未合并实体亏损87.4万美元，2024年同期无盈亏[344] - 2025年第一季度所得税拨备较2024年同期减少28.4万美元[345] - 2025年第一季度每股股息0.47美元，总计8060万美元；2024年同期每股股息0.62美元，总计1.077亿美元[346] - 2025年3月31日止三个月，公司现金及现金等价物净增加3.433亿美元，2024年同期为净增加6660万美元[374] - 2025年3月31日止三个月，公司当前预期信用损失（CECL）准备金增加770万美元，截至该日总准备金达7.542亿美元[385] 各条业务线表现 - 2025年第一季度，公司贷款和其他投资净收入减少1170万美元，主要因贷款组合加权平均本金余额减少22亿美元及平均浮动利率指数下降[325][326] - 2025年第一季度，公司房地产收入增加2520万美元，源于收购额外房地产资产[325][327] - 2025年第一季度，公司其他收入减少97.4万美元，因2024年第四季度有贷款推荐而2025年第一季度无对应推荐[325][328] 各地区表现 - 都柏林混合用途贷款总承诺为9.72亿美元，本金余额9.13亿美元，净账面价值9.10亿美元，LTV为74%[393] - 多元化澳大利亚酒店贷款总承诺8.27亿美元，本金余额8.27亿美元，净账面价值8.22亿美元，LTV为59%[393] - 多元化西班牙混合用途贷款总承诺5.29亿美元，本金余额5.29亿美元，净账面价值5.29亿美元，LTV为71%[393] - 纽约多户住宅贷款总承诺4.80亿美元，本金余额4.75亿美元，净账面价值4.74亿美元，LTV为58%[393] - 多元化SE工业贷款总承诺4.75亿美元，本金余额4.75亿美元，净账面价值4.73亿美元，LTV为76%[393] - 多元化加拿大自助存储贷款总承诺4.34亿美元，本金余额4.34亿美元，净账面价值4.34亿美元，LTV为58%[393] - 奥斯汀混合用途贷款总承诺6.75亿美元，本金余额4.21亿美元，净账面价值4.15亿美元，LTV为53%[393] - 纽约混合用途贷款总承诺3.85亿美元，本金余额3.80亿美元，净账面价值3.80亿美元，LTV为50%[393] - 多元化欧元区酒店贷款总承诺3.15亿美元，本金余额3.15亿美元，净账面价值3.15亿美元，LTV为53%[393] - 伦敦多户住宅贷款总承诺3.33亿美元，本金余额3.13亿美元，净账面价值3.08亿美元，LTV为59%[393] - 32号生命科学项目位于波士顿，2021年5月13日发起，总承诺金额199，本金余额179，净账面价值179，现金息票+3.66%，全收益+3.92%，初始贷款价值比64%[395] - 33号多户住宅项目位于达拉斯，2022年1月27日发起，总承诺金额178，本金余额178，净账面价值178，现金息票+3.10%，全收益+3.66%，初始贷款价值比71%[395] - 36号酒店项目位于西班牙多地，2021年9月30日发起，总承诺金额185，本金余额168，净账面价值167，现金息票+4.00%，全收益+4.67%，初始贷款价值比60%[395] - 63号工作室项目位于洛杉矶，2019年6月28日发起，总承诺金额106，本金余额106，净账面价值105，现金息票+3.75%，全收益+4.03%，初始贷款价值比48%[396] - 67号办公项目位于芝加哥，2021年9月30日发起，总承诺金额100，本金余额100，净账面价值100，现金息票5.00%，全收益5.00%，初始贷款价值比43%[396] - 70号多户住宅项目位于迈阿密，2022年3月29日发起，总承诺金额97，本金余额97，净账面价值98，现金息票+1.80%，全收益+2.69%，初始贷款价值比75%[396] - 73号多户住宅项目位于费城，2021年10月28日发起，总承诺金额96，本金余额96，净账面价值95，现金息票+3.00%，全收益+3.24%，初始贷款价值比79%[397] - 75号多户住宅项目位于西雅图，2024年9月13日发起，总承诺金额94，本金余额93，净账面价值92，现金息票+3.25%，全收益+4.11%，初始贷款价值比68%[397] - 80号酒店项目位于旧金山，2018年10月16日发起，总承诺金额88，本金余额88，净账面价值88，现金息票+7.36%，全收益+7.36%[397] - 87号工业项目位于爱尔兰都柏林，2022年8月17日发起，总承诺金额77，本金余额73，净账面价值72，现金息票+3.35%，全收益+3.83%，初始贷款价值比72%[397] - 如盐湖城91号多户住宅贷款，总承诺62美元，本金余额62美元，净账面价值62美元，现金息票率+2.86%，全收益+3.06%，初始贷款价值比73%[398] - 洛杉矶92号办公楼贷款，总承诺62美元，本金余额62美元，净账面价值62美元，现金息票率6.00%，全收益6.00%，初始贷款价值比65%[398] - 百慕大94号酒店贷款，总承诺69美元，本金余额61美元，净账面价值61美元，现金息票率+4.95%，全收益+5.62%，初始贷款价值比39%[398] - 明尼阿波利斯99号工业贷款，总承诺61美元，本金余额55美元，净账面价值54美元，现金息票率+2.85%，全收益+3.23%，初始贷款价值比59%[398] - 亚特兰大126号酒店贷款，总承诺未提及，本金余额23美元，净账面价值23美元，现金息票率+3.80%，全收益+4.03%，初始贷款价值比74%[401] 管理层讨论和指引 - 公司作为REIT运营，若每年将净应税收入全部分配给股东并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[261] - 近期美国关税政策导致债务和股票市场不确定性和波动性增加，可能影响美国和全球经济及商业房地产市场[262] - 关税可能增加建筑成本，减少新供应开工，若通胀缓解且无衰退，将支持房地产价值[263] - 公司选择按美国联邦税法规定作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，需每年分配至少90%的净应税收入，否则将对未分配应税收入征税，若支付给股东金额低于最低要求，还将征收4%的不可抵扣消费税[376][378] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司符合所有REIT要求[379] 其他没有覆盖的重要内容 - 黑石房地产集团是全球最大的商业房地产所有者，拥有超12500处商业资产[260] - 2025年第一季度新发放或收购贷款16亿美元，贷款资金发放总计17亿美元，贷款还款和销售总计18亿美元[280] - 2025年第一季度产生利息收入3.321亿美元，利息支出2.422亿美元，净利息收入8980万美元[280] - 截至2025年3月31日，贷款组合应收本金余额为19.22亿美元，净账面价值为18.31亿美元，未偿还贷款承诺为1.03亿美元；加权平均现金息票为3.39%，加权平均综合收益率为3.70%；加权平均最长到期年限为2.3年；发起贷款与价值比率为63.3%[282] - 截至2025年3月31日，浮动利率贷款应收本金余额的加权平均指数利率下限为1.13%，排除0.0%指数利率下限和无下限的贷款后，加权平均指数利率下限为1.74%[284] - 截至2025年3月31日，按本金余额计算，17%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，83%的贷款借款人可无 penalty 还款[287] - 截至2025年3月31日，95%的贷款正常执行，风险评级为“1”至“4”，其余5%的贷款受损，风险评级为“5”；正常执行的贷款中，按净贷款敞口计算，99.2%符合适用合同条款[289] - 截至2025年3月31日，公司有总计5.55亿美元的特定资产CECL准备金与13笔应收贷款相关，这些贷款的累计摊销成本基础为15亿美元[292] - 2025年第一季度，公司应收贷款组合的CECL准备金净增加4940万美元，主要由于一般CECL准备金增加3290万美元，部分被4180万美元的CECL准备金冲销所抵消，截至3月31日，总CECL准备金为7.42亿美元[296] - 截至2025年3月31日，一笔摊销成本基础为1.95亿美元的正常执行贷款已超过当前到期日，利息支付逾期超过90天，风险评级为“3”，但未受损[299] - 截至2025年3月31日，公司有8笔REO资产，总账面价值为6.40亿美元[300] - 截至2025年3月31日，公司的多户合资企业持有4330万美元的贷款和3230万美元的REO资产[301] - 截至2025年3月31日，公司对非合并实体的投资总计2900万美元，本季度向合资企业出资2560万美元，记录亏损87.4万美元[303] - 2025年3月31日，公司投资组合融资未偿还本金余额为1.3075601亿美元，较2024年12月31日的1.2870606亿美元有所增加[304] - 截至2025年3月31日，公司有担保信贷安排的加权平均总成本为+1.90%，加权平均收益率为+3.55%，净利息利润率为+1.65%[305] - 2025年3月31日，公司证券化债务义务本金余额为2569.979万美元，相关抵押资产本金余额为3318.9万美元，加权平均收益率分别为+1.88%和+3.31%[307] - 2025年第一季度，公司记录了2760万美元与证券化债务义务相关的利息费用[310] - 截至2025年3月31日，公司资产特定债务本金余额为494.081万美元，相关抵押资产本金余额为611.628万美元，加权平均收益率分别为+3.36%和+4.58%[312] - 2025年3月31日，公司未偿还企业融资本金余额为2812.221万美元，较2024年12月31日的2815.91万美元略有下降[315] - 截至2025年3月31日，公司大部分贷款按本金余额计算赚取浮动利率利息，并以浮动利率付息的负债融资，净权益与利率上升正相关[318] - 2025年第一季度，26亿美元执行贷款的利率上限到期，加权平均执行价格为3.7%，100%被新的利率上限或利息担保取代，新的加权平均执行价格为3.8%[322] - 截至2025年3月31日，公司浮动利率贷款本金余额为16875.24万美元，浮动利率负债本金余额为12417.949万美元，净浮动利率敞口为4457.291万美元[320] - 公司浮动利率贷款和相关负债与适用基准利率货币和指数匹配，排除15亿美元浮动利率受损贷款[324] -

抵押贷款市场活动 - 抵押贷款市场出现显著活动 利率处于关键点位 [1] - Blackstone Mortgage Trust Inc (NYSE: BXMT) 的月度业绩量化了市场活动情况 [1] - 该投资工具的市场价值与其基本面之间存在错位 讨论点依然丰富 [1] 研究机构背景 - Pearl Gray 是一家专有投资基金和独立市场研究公司 专注于系统性分析 [1] - 研究主要覆盖领域包括：债券、投资基金、房地产投资信托基金 [1] - 主要关注行业为金融业和房地产业 [1]

文章核心观点 - 分析黑石抵押信托公司季度财报表现及股价走势，探讨未来发展并提及同行业另一公司业绩预期 [1][3][4] 黑石抵押信托公司财报情况 - 第四季度每股收益0.44美元，击败Zacks共识预期（亏损0.32美元），去年同期为0.69美元，此次财报盈利惊喜达237.50% [1] - 上一季度预期每股收益0.36美元，实际为0.49美元，盈利惊喜36.11% [1] - 过去四个季度公司均超共识每股收益预期 [2] - 截至2024年12月季度营收1.0156亿美元，未达Zacks共识预期2.26%，去年同期为1.5377亿美元，过去四个季度未超共识营收预期 [2] 黑石抵押信托公司股价及展望 - 年初以来股价上涨约8.7%，而标准普尔500指数涨幅为3.2% [3] - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 盈利预期方面，当前季度共识每股收益预期为0.43美元，营收1.0778亿美元，本财年共识每股收益预期为1.63美元，营收4.4682亿美元 [7] - 盈利预估修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内表现与市场一致 [6] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后46%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [8] 同行业公司情况 - 花岗岩点抵押信托公司尚未公布2024年12月季度财报，预计2月13日发布 [9] - 预计该公司本季度每股亏损1.58美元，同比变化-1228.6%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [9] - 预计该公司营收790万美元，较去年同期下降54.4% [10]

公司基本信息 - 公司为Blackstone Mortgage Trust, Inc.，注册地为马里兰州[1] - 公司主要行政办公室地址为纽约公园大道345号24楼，邮编10154，电话(212) 655 - 0220[1] - 公司A类普通股每股面值0.01美元，交易代码为BXMT，在纽约证券交易所上市[2] 报告日期及发布情况 - 报告日期为2025年2月12日[1] - 2025年2月12日公司发布新闻稿和详细报告，公布2024年第四季度和全年财务业绩[5] - 新闻稿和详细报告分别作为8 - K表当前报告的附件99.1和附件99.2提供[5]

公司整体资产管理规模 - 截至2024年12月31日，黑石管理的总资产超1.1万亿美元，其全球房地产集团管理着3154亿美元的投资者资本，拥有超12500项商业资产[17][18] - 截至2024年12月31日，BREDS的172名专业人员管理着772亿美元的投资者资本[19] 贷款业务数据 - 2024年，公司发起或收购了4.319亿美元的贷款，贷款资金总额为16亿美元，贷款还款和销售额为52亿美元，净还款额为36亿美元[28] - 截至2024年12月31日，贷款组合的总贷款敞口包括192亿美元的未偿还本金余额和8.175亿美元的非合并高级权益，保留了2.281亿美元的次级夹层贷款[32] - 截至2024年12月31日，贷款组合的加权平均现金息票为+3.46%，加权平均全收益为+3.78%，加权平均最长到期期限为2.1年，发起贷款与价值比率为62.3%[32] - 截至2024年12月31日，按总贷款敞口计算，10%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，90%的贷款可由借款人无罚款偿还[32] - 截至2024年12月31日，净贷款敞口为总贷款敞口减去8.175亿美元的非合并高级权益、12亿美元的特定资产债务、1.067亿美元的成本回收收益和7.339亿美元的贷款应收款预期信用损失准备金[37] 房地产资产情况 - 截至2024年12月31日，公司有7项房地产拥有资产，总账面价值为6.404亿美元[36] 业务合作情况 - 2024年，公司与MTRCC达成机构多户贷款合作协议，并与黑石建议的投资工具成立净租赁合资企业[25] 投资策略相关 - 公司的投资策略是发起贷款并投资于由优质商业地产支持的债务或信贷相关工具，未来可能会扩展或改变投资策略[22][24] 融资与债务情况 - 2024年公司新增借款6.5亿美元，发行4.5亿美元7.75%优先担保票据，增加现有信贷额度1亿美元，终止两项信贷安排减少借款能力6.5亿美元，偿还投资组合融资净额33亿美元，全年投资组合和公司融资总额减少37亿美元[38] - 截至2024年12月31日，公司总流动性为15亿美元，2026年前无公司债务到期[39] - 截至2024年12月31日，公司未偿还投资组合融资安排中，担保债务为97.05529亿美元，证券化产品为19.36967亿美元，特定资产债务为12.2811亿美元，总计128.70606亿美元[40] - 公司预计债务与股权比率一般低于4比1[40] 投资准则相关 - 公司董事会批准投资准则，单个投资不超过25%股权需获投资风险管理委员会多数批准，超3.5亿美元投资需获同样批准[43][49] 税收政策相关 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年至少分配90%净应税收入，否则将面临美国联邦所得税和4%不可抵扣消费税[52] - 非公司纳税人收到的REIT股息（非资本利得股息）可享受20%扣除，该政策2025年后可能到期[55] 利率影响相关 - 截至2024年12月31日，利率上升50个基点和100个基点，公司净敞口收益分别增加787.7万美元和1575.4万美元；利率下降50个基点和100个基点，净敞口收益分别减少758.7万美元和1482万美元[520] - 截至2024年12月31日，公司大部分投资组合按浮动利率计息，投资价值一般不受市场利率变化影响，且贷款一般持有至到期，预计无市值计价调整损益[523] - 公司业务模式下，利率上升增加净收入，下降则减少净收入，截至2024年12月31日，大部分贷款按浮动利率计息并以浮动利率负债融资，净权益与利率正相关[42][519] - 截至2024年12月31日，92%的正常贷款有利率上限或利息担保，加权平均执行价格为3.5%[524] - 2024年，160亿美元正常贷款的利率上限到期，加权平均执行价格为3.4%，其中95%被新的利率上限或利息担保取代，新的加权平均执行价格为3.7%[525] 特定资产准备金情况 - 截至2024年12月31日，公司有总计5.807亿美元特定资产的CECL准备金，涉及13笔应收账款贷款，这些贷款的累计摊销成本基础为18亿美元[528] 利率互换协议情况 - 公司与一家机构签订了名义金额为4.5亿美元的利率互换协议，将2029年到期的高级有担保票据的固定利率敞口转换为浮动利率敞口[524] 外币资产与汇率波动情况 - 截至2024年12月31日，公司以英镑计价的外币资产为2395743千英镑，负债为1784029千英镑，合约名义金额为604739千英镑，汇率波动净敞口为6975千英镑，美元等值为8730千美元[536] - 截至2024年12月31日，公司以欧元计价的外币资产为2217058千欧元，负债为1604452千欧元，合约名义金额为603910千欧元，汇率波动净敞口为8696千欧元，美元等值为9004千美元[536] - 截至2024年12月31日，公司其他外币（包括瑞典克朗、澳元等）资产为1422240千美元，负债为1101233千美元，合约名义金额为315272千美元，汇率波动净敞口为5735千美元[536]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告的GAAP净亏损为每股0.32美元，分配收益为每股0.39美元，扣除减值损失后的分配收益为每股0.49美元 [4][19] - 第三季度支付的股息为每股0.47美元 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度的还款总额为18亿美元，为公司历史上第四高的还款季度，年初至今的还款总额达到36亿美元 [6][27] - 多家庭贷款的表现强劲，第三季度收回超过3.5亿美元的全额贷款还款 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国交易量同比增长20%，为2021年第四季度以来的最大增幅 [8] - 主要市场的短期利率因通胀放缓而下降，推动了资本市场的流动性回升 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正处于新的投资模式，年初至今已关闭或正在关闭近7亿美元的新贷款，主要集中在多家庭、工业、自存储和度假酒店等领域 [6][8] - 公司计划在未来12个月内加速偿还风险评级为1到3的贷款，预计将有27亿美元的贷款到期 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来的前景持乐观态度，认为资本市场的流动性回升将推动更多的贷款解决方案和资本再投资 [11][15] - 预计未来的还款周期将加速，尤其是对于风险评级较低的贷款 [9] 其他重要信息 - 公司目前的账面价值为每股22.17美元，其中包括10亿美元的CECL准备金 [24] - 公司在第三季度回购了4100万美元的公司债务和1100万美元的普通股 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于不良贷款的解决情况 - 管理层表示，当前面临的主要挑战集中在风险评级为4的办公室贷款，约为7亿美元，较上季度减少 [29] - 预计在第四季度将完成或达成协议解决超过6亿美元的不良资产 [11][46] 问题: 关于新贷款的发放 - 管理层确认，当前的贷款发放速度正在加快，已关闭超过5亿美元的贷款 [34] 问题: 关于股息的可持续性 - 管理层认为当前的0.47美元股息水平是可持续的，尽管短期内可能会面临一些收益波动 [23][38] 问题: 关于市场流动性和信用风险 - 管理层指出，市场流动性回升将有助于改善信用状况，预计未来不会出现大规模的信用恶化 [64] 问题: 关于未来投资的重点领域 - 管理层表示，未来将重点关注多家庭、工业和数据中心等领域的投资机会 [66]

文章核心观点 - 文章围绕黑石抵押信托公司（BXMT）季度财报展开，分析其业绩表现、股价走势及未来展望，还提及行业情况和同行业DigitalBridge公司的预期业绩 [1][2][3] 公司业绩表现 - 黑石抵押信托公司本季度每股收益0.49美元，超Zacks共识预期的0.36美元，去年同期为0.78美元，本季度盈利惊喜达36.11% [1] - 上一季度公司预期每股收益0.50美元，实际为0.56美元，盈利惊喜为12% [1] - 过去四个季度，公司每股收益均超共识预期 [1] - 截至2024年9月季度，公司营收1.0835亿美元，低于Zacks共识预期4.23%，去年同期为1.6537亿美元，过去四个季度未超营收共识预期 [1] 公司股价走势 - 自年初以来，黑石抵押信托公司股价下跌约12.5%，而标准普尔500指数上涨22.7% [2] 公司未来展望 - 股票近期价格走势和未来盈利预期的可持续性，主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 公司盈利前景可帮助投资者判断股票走向，实证研究显示近期股价走势与盈利预测修正趋势密切相关 [3] - 财报发布前，公司盈利预测修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计近期股票表现与市场一致 [4] - 下一季度共识每股收益预期为0.28美元，营收1.0932亿美元，本财年共识每股收益预期为1.95美元，营收4.9203亿美元 [4] 行业情况及同行业公司预期业绩 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后37%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [5] - 同行业DigitalBridge公司预计11月1日公布2024年9月季度财报，预计每股收益0.15美元，同比下降25%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - DigitalBridge公司预计营收1.0327亿美元，较去年同期下降78.4% [5]