财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP每股净收入为0 59美元 可分配收益为0 62美元 股息支付为0 62美元 [6] - 账面价值每股27 21美元 与第四季度持平 股息覆盖率为106% [32] - 贷款损失准备金(CECL)为每股0 75美元 保持稳定 [37] - 浮动利率贷款组合增长至256亿美元 新增贷款30亿美元 还款13亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新增贷款34亿美元 加权平均LTV为65% 平均收益率为395个基点 [19] - 近一半新增贷款集中在阳光地带 包括10亿美元多户住宅和5亿美元办公楼贷款 [20] - 英国市场加速发展 新增贷款8 5亿美元 杠杆率低5个百分点 利差宽50个基点 [21] - 超过5亿美元新增建筑贷款投向各市场最佳资产 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲和澳大利亚市场效率较低 但公司长期布局可获取有吸引力的相对价值机会 [21] - 英国市场贷款表现优异 杠杆和利差优势明显 [21] - 阳光地带多户住宅和办公楼贷款占新增贷款近半 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 浮动利率业务模式受益于利率上升环境 [8] - 低杠杆(65% LTV)贷款策略保护资本安全 [8] - 全球化的贷款发放平台可获取有吸引力的投资机会 [9] - 多元化资产负债表和广泛融资渠道支持业务发展 [10] - 行业竞争环境有利 3000亿美元房地产基金寻求投资机会 小规模贷款人退出市场 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升将直接提升收益 预计未来几个月加息将带来实质性收益增长 [13] - 房地产基本面强劲 租金和入住率表现良好 [14] - 供应链中断和材料成本上升使重置成本增加10%-30% 抑制新供应 [17] - 投资环境吸引力增强 有29亿美元贷款已关闭或正在关闭 [25] 其他重要信息 - 利率敏感性分析显示 基准利率上升200个基点将增加4400万美元年收益 合每股0 06美元季度收益 [35] - 融资活动增加流动性至12亿美元 [41] - 新增21亿美元信贷融资 其中75%利差不超过150个基点 [39] - 发行3亿美元可转换票据 完成4 45亿美元银团贷款 [40] 问答环节所有的提问和回答 问题: 是否在为经济衰退做准备 - 公司认为目前关注经济衰退为时尚早 失业率处于历史低位 工资增长6% [44] - 低杠杆贷款策略和优质赞助商选择使投资组合能够抵御市场波动 [45] 问题: 贷款增长前景 - 公司在各种市场环境下都能实现贷款组合的持续增长 [46] - 当前竞争环境有利于资本充足的大型平台获取更多市场份额 [46] 问题: 办公楼市场展望 - 以Spiral项目为例 说明高质量新建办公楼表现优异 [50] - 偏好新建、设施完善的办公楼 这些资产吸引更多租户需求 [51] 问题: 实际LTV水平 - 方向性正确 房地产价值上涨和增值业务计划应降低实际LTV [53] - 具体幅度难以确定 但趋势正确 [53] 问题: 商业地产市场承受加息能力 - 市场并非单一整体 公司聚焦能够适应加息的部分 [55] - 系统杠杆率较低(约65%) 远低于上次金融危机前水平 [56] 问题: 项目执行延迟情况 - 赞助商选择关键 优质赞助商能够应对供应链挑战 [60] - 多数项目按计划推进 个别材料延迟不影响整体 [60] 问题: 提前还款费用 - 提前还款费用波动较大 通常每季度0 02-0 04美元 [63] - 2021年以来还款速度恢复 预计未来将保持这一水平 [63] 问题: 利率敏感性其他因素 - 分析基于其他条件不变 实际可能有利率上升带来的额外收益 [66] - 不同货币利率变动差异可能带来额外上行空间 [67] 问题: 股息政策 - 董事会每季度评估股息 首要目标是提供稳定有吸引力的股息收入 [69] - 目前REIT测试通过顺利 没有技术性压力要求提高股息 [71]

收入和利润 - 2022年第一季度净收入为9968.7万美元，低于2021年第四季度的1.2394亿美元[273] - 2022年第一季度净收入为1.003亿美元，较2021年第四季度的1.249亿美元下降2460万美元，基本每股收益为0.59美元[328] - 2022年第一季度可分配收益为1.05566亿美元，合每股0.62美元[279] - 截至2022年3月31日，公司基本每股收益为0.59美元，每股账面价值为27.21美元，并宣布每股股息为0.62美元[270] - 每股股息为0.62美元，总计派发1.056亿美元[334] - 每股账面价值为27.21美元，较2021年12月31日的27.22美元基本持平[280] - 2022年第一季度加权平均流通基本股为169,254,059股[273] 贷款组合表现 - 2022年第一季度贷款发放或收购总额为34亿美元，贷款拨付总额为30亿美元，贷款偿还和出售总额为13亿美元[281] - 截至2022年3月31日，贷款组合本金余额为238.73563亿美元，总贷款风险敞口为256.27588亿美元[284] - 贷款组合加权平均初始贷款价值比为64.6%[284] - 截至2022年3月31日，贷款组合加权平均风险评级为2.8，与2021年12月31日持平[291] - 截至2022年3月31日，98.6%的贷款（按总风险敞口计）为浮动利率，主要挂钩美元LIBOR[288] - 2022年第一季度，公司收取了100.0%的合同到期利息支付，无利息递延[291] - 截至2022年3月31日，贷款组合加权平均指数利率下限为0.37%（排除0.0%下限后为0.62%）[287] - 贷款组合总规模为308.27亿美元，其中浮动利率贷款占比99%[383][385] - 贷款组合净账面价值为235.87亿美元，计提CECL准备金1.22亿美元[383] - 贷款组合加权平均现金票息为3.25%，加权平均全收益率为3.60%[383] - 贷款组合加权平均初始贷款价值比为65%，加权平均风险评级为2.8[383] - 贷款组合加权平均剩余期限为3.5年[383] - 公司贷款组合的发起加权平均贷款价值比为64.6%，反映了显著的股权价值缓冲[396] - 截至2022年3月31日，公司投资组合中仅有1%的贷款总额采用固定利率[393] 融资和债务 - 截至2022年3月31日，公司投资组合融资总额为184.41亿美元，较2021年12月31日的173.69亿美元有所增加[300] - 公司有担保债务总额为131.17亿美元，较2021年12月31日的122.99亿美元增长[301] - 截至2022年3月31日，公司证券化债务总额为28.56亿美元，而2021年12月31日为31.56亿美元，减少部分源于2018年单一资产证券化的清算[305] - 公司资产专项融资总额为24.68亿美元，较2021年12月31日的19.13亿美元增长，其中包括非合并优先权益17.54亿美元[309] - 公司拥有2.5亿美元的收购融资额度，截至2022年3月31日未质押任何资产[304] - 在2022年第一季度，公司记录了与证券化债务义务相关的1100万美元利息支出[307] - 截至2022年3月31日，担保信贷设施的总加权平均净利息边际为+1.79%[303] - 公司融资总额在2022年3月31日为26.037亿美元，较2021年12月31日的23.718亿美元增长[316] - B-1定期贷款面值为9.275亿美元，全部成本为+2.53%；B-2定期贷款面值为4.183亿美元，全部成本为+3.42%[317] - 高级担保票据面值为4亿美元，利率为3.75%，全部成本为4.04%[319] - 2022年3月发行的可转换票据面值为3亿美元，利率为5.50%，全部成本为5.94%[322] - 截至2022年3月31日，资本结构包括46亿美元普通权益、26亿美元公司债务和184亿美元资产级融资[343] - 债务权益比率从3.2倍上升至3.4倍，总杠杆比率从4.2倍上升至4.5倍[345] 利息收支 - 2022年第一季度产生净利息收入1.337亿美元（利息收入2.344亿美元，利息支出1.007亿美元）[281] - 贷款和其他投资净收入环比下降4020万美元，主要因预付费用减少及融资安排加权平均本金余额增加10亿美元[329] - 贷款和其他投资净收入同比增加2460万美元，主要因贷款组合加权平均本金余额增加60亿美元[337] - 2022年第一季度已实现对冲和外汇净收入为20万美元[279] 成本和费用 - 2022年第一季度CECL准备金减少253.7万美元[279] - 2022年第一季度非现金薪酬费用为865万美元[279] - 其他费用环比减少360万美元，主要因应支付给管理人的激励费用减少570万美元[330] - 其他费用同比增加600万美元，主要因管理费增加250万美元及激励费增加180万美元[338] - 当期预期信用损失准备金环比变化为减少250万美元，而上一季度为增加960万美元[332] 信用损失准备金 - 2022年第一季度，当前预期信用损失准备金总额减少250万美元，截至2022年3月31日总准备金为1.285亿美元[295] - 公司每股账面价值已扣除0.75美元的累计CECL准备金[270] - 一项与纽约市多户家庭资产相关的贷款本金余额修改后维持在3750万美元，公司于2021年第四季度冲销了该贷款1440万美元的CECL准备金[296] - 一项与纽约市酒店资产相关的贷款未偿还本金余额为2.863亿美元，截至2022年3月31日，其CECL准备金为5490万美元[297] - 截至2022年3月31日，公司当前预期信用损失准备金总额为1.285亿美元，本季度减少了250万美元[366] 流动性和现金流 - 流动性总额为15亿美元，包括3.094亿美元现金及现金等价物和11.909亿美元担保债务可用借款[347] - 2022年第一季度运营活动产生现金净流入9009.8万美元，较2021年同期的8304.8万美元增长8.5%[358] - 2022年第一季度投资活动使用现金净流出16.9亿美元，较2021年同期的5.2亿美元增长222.6%[358] - 2022年第一季度融资活动提供现金净流入13.6亿美元，较2021年同期的4.3亿美元增长215.0%[358] - 2022年第一季度现金及现金等价物净减少2.4亿美元，主要由于29亿美元新贷款的资金投放[358] 利率和外汇风险 - 截至2022年3月31日，一周期SOFR利率为0.30%，而一个月期美元LIBOR为0.45%[267] - 截至2022年3月31日，公司有37笔贷款、2020 FL3和2020 FL2 CLO融资以及八个信贷设施下的部分借款采用一个月期SOFR作为浮动基准利率[267] - 截至2022年3月31日，公司所有浮动利率英镑贷款及相关融资均使用每日复利SONIA作为浮动基准利率[387] - 公司面临LIBOR基准利率改革风险，剩余美元LIBOR设置将于2023年6月30日后停止发布[386] - 利率敏感性分析显示，在基准利率上升50、100、150和200个基点的情况下，公司净利息收入（扣除激励费用后）将分别增加146.8万美元、803.2万美元、2387万美元和4418.3万美元[392] - 公司浮动利率资产和负债的净风险敞口为57.46152亿美元，利率变动100个基点将影响净利息收入约803.2万美元[392] - 公司外汇风险敞口通过货币匹配和对冲合约进行管理，截至2022年3月31日，欧元、英镑及其他货币的净汇率风险敞口经对冲后分别为1883.1万美元、667.7万美元和798.5万美元[405] - 公司持有欧元、英镑和其他外币计价的资产分别为28.06434亿欧元、24.50287亿英镑和12.85343亿美元[405] - 净浮动利率敞口以美元计算：美元为39.576亿美元，欧元等价于7.721亿美元，英镑等价于7.085亿美元[326] 合同义务与承诺 - 未拨付贷款承诺为45亿美元，净未拨付承诺为20亿美元，加权平均未来拨付期为3.5年[351] - 公司合同义务与承诺总额为220.6亿美元，其中1年内到期14.1亿美元（6.4%），1至3年内69.5亿美元（31.5%），3至5年内120.1亿美元（54.5%），5年以上16.8亿美元（7.6%）[353] - 公司未提取贷款承诺总额为45.5亿美元，其中1年内到期3.4亿美元（7.4%），1至3年内14.7亿美元（32.3%），3至5年内18.8亿美元（41.3%），5年以上8.6亿美元（18.9%）[353] - 公司有担保债务本金偿还总额为131.2亿美元，其中1年内到期1.1亿美元（0.9%），1至3年内48.4亿美元（36.9%），3至5年内73.4亿美元（55.9%），5年以上8.2亿美元（6.3%）[353] - 公司可转换票据本金偿还总额为8.6亿美元，其中1年内到期5.6亿美元（65.0%），3至5年内3.0亿美元（35.0%）[353] - 公司利息支付总额为13.2亿美元，其中1年内到期3.8亿美元（29.2%），1至3年内6.1亿美元（46.0%），3至5年内3.3亿美元（24.6%），5年以上300万美元（0.3%）[353]

财务数据和关键指标变化 - 公司拥有240亿美元的贷款组合 [6] - 2021年公司发放了146亿美元贷款，创下历史新高 [11] - 公司杠杆率从2.5倍上升至3.2倍，目标杠杆率范围在3倍至4倍之间 [41][42] - 公司支付8%的具吸引力且可持续的股息 [6][50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年50%的贷款发放集中在多户住宅和工业地产领域 [11] - 办公室地产是投资组合的重要组成部分，但主要针对新建、高品质的物业 [13] - 休闲度假酒店和必需品类零售等领域存在选择性机会 [13] - 公司回避大宗商品化的办公室产品和封闭式购物中心等资产类别 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 历史上，欧洲和澳大利亚的业务约占投资组合的30% [21] - 2021年，约20%的业务在美国境外，主要受这些市场在疫情后重启较慢影响 [21] - 在美国，阳光地带是最大的市场敞口区域 [13] - 西欧和澳大利亚为贷款人提供了有吸引力的相对价值，通常具有较低杠杆率和较宽利差 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的核心战略是提供低杠杆（65%贷款价值比）的第一抵押权商业地产贷款 [9] - 目标客户是机构级资产和资本充足、经验丰富的优质赞助商 [9] - 凭借240亿美元的资产负债表规模，公司能够处理其他机构难以参与的大型交易 [9] - 作为黑石集团的一部分，公司拥有无与伦比的全球市场信息和交易渠道 [6][19] - 2021年有115亿美元的贷款来自重复借款人，体现了强大的客户关系 [19] - 公司资金结构多元化，包括CLO、银团贷款、信贷设施、公司定期贷款和高收益债券等 [34][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前的商业地产贷款环境非常均衡，拥有大量经验丰富、资本充足的贷款人和借款人 [11] - 市场波动导致利差有所扩大，这对作为贷款人的公司而言不一定是坏事 [11][17] - 地缘政治动荡（如乌克兰局势）增加了市场波动性 [17][30] - 房地产基本面非常强劲，当前看到的是由利率前景、地缘政治波动和技术性供需动态驱动的资本市场错位 [40] - 资本市场混乱可能为像公司这样的贷款人创造独特的、机会主义的投资环境，例如CMBS利差扩大使得部分资产定价进入有吸引力区间 [40] - 公司对其投资组合的信用表现充满信心，这得益于其低杠杆贷款方法和优质资产选择 [32] 其他重要信息 - 公司作为浮动利率贷款人，其收益与利率上升呈正相关 [6] - 年底时近75%的投资组合具有平价LIBOR利率下限，该比例目前更高且会继续增加 [23] - 利率上升100个基点可能对季度现金流产生积极影响，估计每季度增加0.02美元至0.04美元 [23] - 贷款发放和偿还具有高度相关性，这有助于维持投资组合的稳定和充分投资 [25][28] - 公司预计投资组合每年约有三分之一会发生周转 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资者今天应购买公司股票而非其他抵押贷款REIT同行的三大理由是什么 - 理由包括：依托黑石平台的独特信息优势；完全规模化且多元化的240亿美元投资组合，资产配置能很好应对通胀环境；以及8%的具吸引力可持续股息，且作为浮动利率贷款人，收益与利率上升正相关 [6] 问题: 公司的CRE贷款策略如何运作，与同行有何不同 - 策略清晰一致：低杠杆（65% LTV）第一抵押权贷款，目标为机构级资产和优质赞助商；规模优势使其能处理大型交易；业务遍及全球，拥有成熟的欧美澳团队 [9] 问题: 当前CRE贷款环境与两年前疫情开始时相比如何 - 当前环境非常均衡，优质机构赞助商将房地产视为良好投资选择，基本面积极；市场波动导致利差有所扩大；2021年发放146亿美元贷款创纪录，50%集中于多户住宅和工业地产 [11] 问题: 目前偏好和回避哪些地产类型 - 偏好多户住宅、工业地产、新建高品质办公室、增长市场（如阳光地带）、休闲度假酒店和必需品类零售；回避大宗商品化办公室产品和封闭式购物中心 [13]；特别关注在通胀环境中具有定价能力的资产 [15] 问题: 当前利差水平相比疫情前如何，地缘政治波动会创造新机会吗 - 去年底利差基本与疫情前一致，但酒店业收益率仍较高；今年初因利率上升预期和通胀担忧出现利差扩大，乌克兰局势加剧波动；当前机会的利差较去年或疫情前更宽 [17] 问题: 黑石等公司大规模募集私募资本会否因需持续部署资金而引发问题，或竞争动态影响不大 - 作为黑石一部分，其增长增强了公司的能力和差异化机会；形成了良性循环：市场活动越多，信息越多，借款人关系越稳固；2021年115亿美元贷款来自重复借款人 [19] 问题: 计划将多大比例的新投资部署到美国海外 - 这是战术和战略决策；历史上欧美澳占比约30%；西欧和澳大利亚提供有吸引力的相对价值，杠杆率更低、利差更宽、结构更好；公司在这些市场的竞争地位甚至比美国更差异化 [21] 问题: 投资组合如何应对利率上升，LIBOR下限的影响 - 年底近75%组合有平价LIBOR下限，该比例现更高且会继续增加；商业模式是浮动利率贷款，长期看ROI与LIBOR一对一挂钩；预计利率上升100基点将对远期现金流产生显著积极影响，每季度约增0.02-0.04美元；利率下限在利率骤降时也能提供一定绝缘 [23] 问题: 对2022年投资组合增长的预期如何，是否存在最优规模 - 公司业务每年都实现组合增长；发放与偿还高度相关，这在市场波动期有助于保持组合稳定和充分投资；2022年可能类似2018、2019、2021年，继续增长，但增速或不及2021年的异常水平 [25][26] 问题: 对今年贷款偿还的预期是正常周期还是高于正常比例 - 预计为正常周期；最佳预测指标是看2-3年前的投资组合，因为贷款平均期限约3年；每年约三分之一组合发生周转；2020年偿还和发放均放缓，但组合仍保持增长 [28] 问题: 目前欧洲（如英国、爱尔兰、西班牙）的环境如何，地缘政治风险是否改变风险偏好 - 公司在西欧市场投资多年，平台成熟；乌克兰局势可能导致投资活动放缓，但投资方法和策略保持一贯 [30] 问题: 投资组合的信用表现如何，特别是在酒店和零售领域的敞口 - 组合在疫情期间及历史上信用表现良好，验证了其低杠杆贷款、优质赞助商和资产选择方法；策略在疫情前后保持一致，偏好需求动态强劲、能创造价值且流动性好的资产；看好多户住宅、增长市场、工业地产、度假酒店、必需品类零售和高品质办公室的趋势将持续 [32] 问题: 当前资金结构与2020年3、4月相比如何 - 资金结构自2013年IPO以来相对一致；主要变化是证券化（SASB, CMBS, CLO）在资本结构中的比例增加；信贷设施也多元化至约15个交易对手，被证明是稳定的资金来源；当前CRE CLO市场利差扩大，但公司不依赖单一市场，拥有银团、信贷设施等多种选择，保持灵活性和稳定性 [34] 问题: 为何认为CLO融资是具有吸引力的资金来源，与同行看法不同 - CLO计划与商业模式独特匹配；资本市场策略服务于投资策略；CLO与信贷设施、银团化协同，为市场带来高质量贷款；CLO市场容量巨大（去年发行400亿美元），为非银行贷款人提供了重要杠杆来源；关键是运行多元化的资产负债表，不完全依赖CLO市场 [36][37] 问题: 资本市场进一步混乱将如何影响新业务拓展 - 从资产角度出发，当前资本市场混乱可能为贷款人创造独特的机会主义环境；房地产基本面强劲，混乱主要由利率、地缘政治和技术性因素驱动；CMBS利差扩大使得部分稳定资产定价进入公司有吸引力的范围 [40] 问题: 杠杆率从2.5倍升至3.2倍，在融资成本可能上升的背景下，杠杆率会继续扩张吗 - 资产负债表和策略有提高杠杆的空间；3.2倍更接近正常范围，舒适区间在3-4倍；更重要的是保持资金选择权，以优化资本结构，追求最大股本回报率和资产负债表完整性；匹配融资比特定杠杆倍数更重要 [42] 问题: 短期利率上升会否导致未来几年ROE扩张 - 长期看，作为浮动利率贷款人，ROE与LIBOR几乎一对一正相关；基础利率上升将导致更高的ROA和ROE [44] 问题: 是否会像一些同行那样拓展至新的资产类别或投资类型 - 会评估各种机会，但关键是新增业务必须符合现有业务的高标准：稳定性、高性能、高质量当期收入；当前8%股息收益率、65% LTV抵押贷款的组合设定了很高门槛，任何新增都需具有互补性 [46] 问题: 资本市场动荡会减缓贷款偿还预期吗 - 发放和偿还高度相关，这在市场平静期和波动期都得到验证；这导致投资组合、资本和资产负债表投资水平非常稳定，是收益的主要驱动因素 [48] 问题: 为何认为公司股票对投资者具有吸引力的价值 - 核心在于8%的股息收益率，以及产生该收益的资产基础：向市场最佳借款人提供的、基于顶级房地产资产的第一抵押权贷款；该当期收入流在不同LIBOR水平、动荡或稳定时期、不同基本面环境下都表现出高度的可靠性、透明度和可预测性 [50] 问题: 预测一年后10年期国债收益率 - 管理层表示没有水晶球，拒绝预测 [51]

Blackstone Mortgage Trust (BXMT) Citi's 26th Annual Global Property CEO Conference 2022 Call March 8, 2022 11:15 AM ET Company Participants Katie Keenan - Chief Executive Officer of Blackstone Mortgage Trust Doug Armer - Executive Vice President, Capital Markets Austin Peña - Executive Vice President, Investments Conference Call Participants Arren Cyganovich - Citi Arren Cyganovich Hi, welcome to the session of Citi’s 2022 Global Property CEO Conference. I am Arren Cyganovich with Citi Research. And we are ...

Blackstone Mortgage Trust Inc. (NYSE:BXMT) Q4 2021 Earnings Conference Call February 9, 2022 9:00 AM ET Company Participants Weston Tucker - Head of shareholder relations Mike Nash - Executive Chairman Katharine Keenan - Chief Executive Officer Austin Pena - Executive Vice President Investments Anthony Marone - Chief Financial Officer Douglas Armer - Executive Vice President, Capital Markets Conference Call Participants Rick Shane - JPMorgan Donald Fandetti - Wells Fargo Douglas Harter - Credit Suisse Ti ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-14788 ortgage Trust Tradingsymbol(s) $0.01pershareBXMT Blackstone Mortgage Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its charter) Mary ...

业绩总结 - 2021年第三季度每股GAAP收益为0.56美元，每股可分配收益为0.63美元，已宣派每股股息0.62美元[10] - 2021年第三季度净收入为8380万美元，较2020年同期的9076万美元下降7.7%[26] - 2021年第三季度可分配收益为9390万美元，较2020年同期的9980万美元下降5.9%[26] - 2021年第三季度每股净收入为0.56美元，较2020年同期的0.61美元下降8.2%[26] - 2021年第三季度的总资产为207.06亿美元，较2020年12月31日的169.59亿美元增长22.0%[25] - 2021年第三季度的总负债为164.35亿美元，较2020年12月31日的130.55亿美元增长25.9%[25] 用户数据 - 截至2021年9月30日，贷款应收账款总额为204.06亿美元，较2020年12月31日的165.73亿美元增长22.9%[25] - 截至2021年9月30日，现金及现金等价物为211,180千美元，较2020年12月31日的289,970千美元下降27.1%[25] - 贷款组合中，38笔贷款总额为47亿美元，超过50%的贷款为多家庭贷款[12] - 最近12个月的贷款发放总额为88亿美元，平均贷款价值比（LTV）为66%[16] - 投资组合中31%的贷款是在过去一年内发放，反映出市场条件的变化[17] 财务数据 - 利息收入为2.001亿美元，较2020年同期的1.939亿美元增长5.9%[26] - 利息支出为8270万美元，较2020年同期的7897万美元增长4.7%[26] - 2021年第三季度管理和激励费用为1930万美元，较2020年同期的1898万美元增长1.7%[26] - 2021年第三季度非现金补偿费用为8,080千美元，较2021年第二季度的8,020千美元略有增加[28] 资本结构 - 资产负债融资总额为28亿美元，季度末流动性为11亿美元，债务与股本比率为3.1倍[19] - 发行4亿美元的五年期担保票据，利率为3.75%，进一步多样化融资来源[12] - 通过发行1000万股普通股，产生3.12亿美元的净收益，提升每股账面价值0.25美元[12] - 2021年第三季度股东权益为4,236,550千美元，较2021年第二季度的3,930,961千美元增长7.8%[28] - 2021年第三季度每股账面价值为26.92美元，较2021年第二季度的26.68美元增长0.9%[28] 未来展望 - 可分配收益覆盖率为102%，显示出强劲的收益增长[12] - 预计信用损失准备金增加2,767千美元，较2021年第二季度的减少50,906千美元有显著变化[29] - 实现的对冲和外汇损失为768千美元，较2021年第二季度的744千美元有所波动[29] - 2021年第三季度可分配收益为93,913千美元，较2021年第二季度的89,895千美元增长4.5%[29] - 2021年第三季度每股可分配收益为0.63美元，较2021年第二季度的0.61美元增长3.3%[29]

Blackstone Mortgage Trust Inc. (NYSE:BXMT) Q3 2021 Earnings Conference Call October 27, 2021 9:00 AM ET Company Participants Katharine Keenan – Chief Executive Officer Mike Nash – Executive Chairman Weston Tucker – Head of shareholder relations Jonathan Pollack – Global Head of Real Estate, Debt Strategies Anthony Marone – Chief Financial Officer Douglas Armer – Executive Vice President, Capital Markets Conference Call Participants Timothy Hayes – BTIG Stephen Laws – Raymond James Richard Shane – JPM Donald ...

每股收益与股息 - 截至2021年9月30日三个月，每股收益为0.56美元[264] - 截至2021年9月30日三个月，宣布每股股息为0.62美元[264][266] - 截至2021年9月30日三个月，可分配收益为每股0.63美元[264] - 截至2021年9月30日，每股账面价值为26.92美元，净累计CECL储备为0.86美元[264] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司宣布每股股息1.86美元，总额为2.797亿美元[327] 净收入与可分配收益 - 截至2021年9月30日三个月，净收入为8375.7万美元[266][272] - 截至2021年9月30日三个月，可分配收益为9391.3万美元[272] - 2021年第三季度归属于公司的净收入为8375.7万美元，较上一季度下降36.3%[316] - 归属于非控制性权益的净收入在截至2021年9月30日的九个月内为220万美元，上年同期为190万美元[326] 股东权益与股份 - 截至2021年9月30日，股东权益为42.3655亿美元[273] - 截至2021年9月30日，流通在外股份总数为1.57372389亿股[273] 贷款发放与偿还 - 公司在2021年第三季度发放或收购了47亿美元贷款，其中贷款拨付总额为39亿美元[275] - 第三季度贷款偿还和出售总额为8.862亿美元，九个月累计为36.78372亿美元[276] - 2021年前9个月公司发放新贷款74亿美元，贷款本金回收34亿美元[342] 利息收入与净利息收入 - 第三季度公司产生利息收入2.001亿美元，利息支出8270万美元，净利息收入为1.174亿美元[275] - 2021年第三季度净利息及相关收入为2.00114亿美元，利息及相关费用为8269万美元，净收入为1.17424亿美元[316] - 贷款和其他投资净收入在截至2021年9月30日的三个月内环比增加350万美元，主要由于贷款组合加权平均本金余额增加9.573亿美元[317] 投资组合规模与特征 - 截至2021年9月30日，投资组合总风险敞口为220.1345亿美元，净账面价值为203.53714亿美元[278] - 投资组合的加权平均利差为+3.22%，加权平均总收益率为+3.54%[278] - 投资组合的加权平均最大到期年限为3.3年，加权平均初始贷款价值比为65.1%[278] - 截至2021年9月30日，贷款组合的加权平均指数利率下限为0.58%，不包括0.0%下限的加权平均下限为0.94%[279] - 按总风险敞口计算，98%的投资获得浮动利率，主要挂钩美元LIBOR[278] - 截至2021年9月30日，公司98%的投资按总风险敞口计算为浮动利率[314] - 截至2021年9月30日，98%的贷款按总风险敞口计算为浮动利率，主要挂钩美元LIBOR[360] - 贷款组合总规模（包括未拨付承诺）超过250亿美元，其中单笔最大贷款（156号）为2.506亿美元[360] - 贷款组合的加权平均发起贷款价值比（LTV）范围广泛，从45%到75%不等[359][360] - 贷款的全部收益率（All-in Yield）从2.86%到5.63%不等，反映了不同的风险和期限[359] - 投资组合包含一笔位于英国伦敦的大型多户住宅贷款（156号），金额2.506亿美元，贷款价值比为72%[360] 贷款组合表现与风险评级 - 公司在第三季度收取了100%的贷款合同应付利息，几乎没有利息递延[283] - 截至2021年9月30日，总贷款风险敞口的加权平均风险评级为2.8，较2020年12月31日的3.0有所下降[286] - 截至2021年9月30日，公司贷款净账面价值为204.065亿美元，总贷款敞口为215.202亿美元[288] - 贷款风险评级分布：评级3的贷款数量最多（110笔），净账面价值为120.606亿美元，占总贷款净值的59.1%[288] - 风险评级为“3”的贷款在所列条目中占主导地位，表明风险水平集中在中等级别[359] 特定贷款与TDR处理 - 针对纽约市一宗多户家庭资产的TDR贷款，未偿还本金余额为5240万美元，并计提了1480万美元的CECL准备金[291] - 针对纽约市一宗酒店资产的TDR贷款，未偿还本金余额为2.863亿美元，并计提了5490万美元的CECL准备金[292] - 截至2021年9月30日，两项TDR贷款的未偿还本金余额合计为3.387亿美元，自2020年7月1日起已暂停利息计提[294] 合资企业与投资 - 截至2021年9月30日，多户合资企业持有8.179亿美元贷款[295] - 四笔贷款通过非合并高级权益进行融资，总额为9.976亿美元[360] - 投资组合排除了公司在一笔2018年单一资产证券化中持有的7920万美元次级权益[360] 融资活动与成本 - 公司投资组合融资总额从2020年12月31日的126.953亿美元增至2021年9月30日的157.842亿美元，增长24.3%[296] - 有担保信贷融资的加权平均总成本为+1.77%，加权平均总收益率为+3.41%，净利差为+1.64%[298] - 证券化债务义务的融资总额为28.556亿美元，加权平均成本为+1.69%，相关抵押资产加权平均收益率为+3.17%[301] - 公司非并表证券化债务义务的抵押资产本金余额为4.93283亿美元，加权平均收益率为2.98%[305] - 公司资产特定融资总额从2020年12月31日的12.01495亿美元增长至2021年9月30日的13.25674亿美元，增幅为10.3%[306] - 公司资产特定债务的抵押资产本金余额为4.36562亿美元，加权平均收益率为4.34%，融资提供部分成本为3.13%[307] - 公司非并表优先权益对应的总贷款本金余额为12.41327亿美元，加权平均收益率为4.43%[309] - 公司总企业融资从2020年12月31日的16.85266亿美元增至2021年9月30日的19.75206亿美元，增幅为17.2%[310] - B-1定期贷款面值为9.32256亿美元，利率为LIBOR + 2.25%，全周期成本为2.53%[310] - 2021年5月发行的可转换票据面值为4.025亿美元，利率为4.38%，全周期成本为4.85%[313] 费用与其他收入 - 其他费用在截至2021年9月30日的三个月内环比减少200万美元，主要由于应付给管理人的激励费用减少240万美元[318] 信用损失准备金 - 在2021年前九个月，CECL储备减少了4940万美元，该金额已从可分配收益中排除[268] - 截至2021年9月30日三个月，当期预期信用损失储备增加276.7万美元[272] - 当期预期信用损失准备金在截至2021年9月30日的三个月内增加280万美元，而上一季度为减少5090万美元[319] - 公司CECL准备金在2021年前九个月减少4940万美元，截至2021年9月30日总额为1.359亿美元[290] - 2021年前9个月CECL准备金减少4940万美元，截至2021年9月30日总准备金为1.359亿美元[353] - 当前预期信用损失（CECL）准备金为1.304亿美元[360] - CECL准备金估算使用WARM方法，并参考自1999年以来的CMBS市场贷款损失数据[350] 资本结构与流动性 - 截至2021年9月30日，公司资本结构包括42亿美元普通股权益、20亿美元公司债务和158亿美元资产级融资[328] - 截至2021年9月30日，公司拥有11亿美元流动性可用于满足短期现金需求[329] - 债务权益比率从2020年12月31日的2.5倍上升至2021年9月30日的3.1倍，总杠杆率从3.6倍上升至4.1倍[330] - 截至2021年9月30日，公司拥有42亿美元未提取贷款承诺，其中16亿美元为净未提取承诺[336] 现金流活动 - 在截至2021年9月30日的九个月内，公司经营活动产生现金流2.55亿美元，收到贷款还款34亿美元[332] - 2021年前9个月经营活动产生现金2.55亿美元，投资活动使用现金39.26亿美元，融资活动产生现金36.17亿美元，现金及等价物净减少0.54亿美元[342] - 2021年前9个月从担保债务借款净获得35亿美元，A类普通股发行净收益3.12亿美元，定期贷款借款净收益2.99亿美元[342] 合同义务与承诺 - 截至2021年9月30日，公司合同义务与承诺总额为185.95亿美元，其中1年内需支付14.19亿美元，1至3年内需支付64.78亿美元，3至5年内需支付93.90亿美元，5年以上需支付13.07亿美元[337] - 公司未提取贷款承诺总额为42.20亿美元，其中1年内需支付4.50亿美元，1至3年内需支付17.99亿美元，3至5年内需支付14.42亿美元，5年以上需支付5.30亿美元[337] - 担保债务本金偿还总额为111.89亿美元，其中1年内需支付2.71亿美元，1至3年内需支付38.77亿美元，3至5年内需支付62.66亿美元，5年以上需支付7.75亿美元[337] - 可转换票据本金偿还额为6.23亿美元，其中1年内需支付4.03亿美元，1至3年内需支付2.20亿美元[337] - 利息支付总额为8.83亿美元，其中1年内需支付2.82亿美元，1至3年内需支付4.05亿美元，3至5年内需支付1.93亿美元，5年以上需支付0.02亿美元[337] 税务与分配政策 - 公司作为REIT必须将至少90%的应纳税所得额以股息形式分配给股东[344] 贷款组合明细（按物业类型与地区） - 贷款组合总额为127.48亿美元，其中最大一笔贷款为都柏林办公物业高级贷款，总额12.748亿美元[1] - 贷款组合净账面价值总额为89.33亿美元，其中都柏林办公物业贷款净账面价值最高，为12.333亿美元[1] - 办公物业贷款总额为45.18亿美元，占组合的35.4%，最大单笔为都柏林12.748亿美元贷款[1][3][5][8][12][16][23][25][26][28][29][30] - 多户住宅物业贷款总额为10.39亿美元，占组合的8.1%，达拉斯和分散美国地区贷款占比较大[17][18][20][24] - 酒店物业贷款总额为13.25亿美元，占组合的10.4%，毛伊岛、西班牙和旧金山为主要分布地[6][7][14][22] - 多户住宅（Multi）是投资组合中最主要的物业类型，单位贷款成本从每单元21,273美元到617,619美元不等[359][360] 贷款特征（收益率、LTV、评级） - 贷款组合加权平均现金票息为3.12%，最高票息为4.70%的英国其他物业贷款[10] - 贷款组合加权平均全收益率为3.42%，最高收益率为4.49%的旧金山办公物业贷款[29] - 贷款组合加权平均初始贷款价值比为66%，最高LTV为78%的芝加哥办公物业和纳什维尔混合用途物业贷款[16][27] - 风险评级为2级（较低风险）的贷款总额为28.94亿美元，占组合的22.7%[1][4][11][21][25] - 贷款组合中最大单笔贷款总额为14.865亿美元，位于纽约的办公楼项目，其净账面价值为17.36亿美元，现金票息为8.50%，全收益率为10.64%[39] - 贷款总额排名第二的为2.566亿美元，位于芝加哥的办公楼项目，其本金余额为1.716亿美元，净账面价值为16.94亿美元[44] - 位于纽约的混合用途物业贷款总额为2.436亿美元，本金余额为1.354亿美元，现金票息为5.00%，全收益率为5.33%[55] - 贷款价值比（LTV）最低为43%，是位于纽约的混合用途物业，贷款总额为2.03亿美元[54] - 贷款价值比（LTV）最高为77%，是位于Boca Raton的多户住宅物业，贷款总额为1.95亿美元[35] - 多数贷款的到期日集中在2023年至2026年之间，其中最早到期日为2022年12月9日的纽约办公楼贷款[36] - 贷款70和85的风险评级为1或2级，低于普遍评级3级，显示其风险较低[70][85] - 贷款69的每单位贷款金额最高，达49,113美元，物业类型为英国多户住宅[69] - 贷款72和80的风险评级为4级，是组合中风险最高的贷款，物业类型均为酒店[72][80] - 贷款85的贷款价值比最低，为48%，位于洛杉矶的办公地产[63] - 贷款70的贷款价值比最高，达73%，物业类型为英国的自存仓[70] - 贷款85的全收益率最低，为2.67%，贷款发放于2020年3月[62] - 贷款69的全收益率最高，为4.55%，贷款发放于2021年3月[69] - 贷款74的净账面价值为101.6百万美元，占其贷款总额199.1百万美元的51%[74] - 所有贷款的现金票息范围在2.40%至4.30%之间，平均约为3.27%[75][85] - 贷款组合中最大单笔贷款总额为1.041亿美元，位于火奴鲁鲁的酒店物业[99] - 贷款组合中最高现金票息为5.50%，对应悉尼的办公楼贷款，其全收益率为5.65%[102] - 贷款组合中最高全收益率为4.86%，对应西班牙的酒店贷款，其现金票息为3.60%[107] - 贷款组合中最低的贷款价值比为54%，对应芝加哥的零售物业贷款[115] - 贷款组合中风险评级最高的贷款为5级，对应纽约的多户住宅贷款，其账面价值为5240万美元[113] - 贷款组合中最大单笔本金余额为7950万美元，对应洛杉矶的多户住宅贷款[91] - 贷款组合中最早的最大到期日为2021年10月9日，对应一笔风险评级为5级的纽约多户住宅贷款[113] - 贷款组合中单位面积贷款金额最高为每平方英尺1014美元，对应芝加哥的零售物业贷款[115] - 贷款组合中每单位贷款金额最高为589,065美元，对应纽约的多户住宅贷款[113] - 贷款组合中每钥匙贷款金额最高为785,340美元，对应纳帕谷的酒店贷款[94] - 多个位于伦敦的办公楼贷款，其每平方英尺贷款额较高，分别为904美元[33]、753美元[53]和538美元[47] - 酒店类物业贷款中，每间客房贷款额最高为53.2万美元，位于洛杉矶[56]；其次为30.9308万美元，位于纽约[37] - 多户住宅类物业贷款中，每单元贷款额最高为53.2787万美元，位于Boca Raton[35] - 贷款组合中风险评级为2（较低风险）的贷款包括纽约办公楼（贷款总额14.865亿美元）[39]和亚特兰大办公楼（贷款总额1.975亿美元）[45]等 利率风险敏感性 - 截至2021年9月30日，公司98%的投资（按总投资敞口计算）赚取浮动利率，并与浮动利率负债融资，导致净权益与利率上升呈正相关[362] - 截至2021年9月30日，公司2%的投资（按总投资敞口计算）赚取固定利率，但与浮动利率负债融资，导致其与利率上升呈负相关[362] - 假设利率立即上升25个基点，公司未来12个月的总净利息收入预计减少876.3万美元[368] - 假设利率立即上升50个基点，公司未来12个月的总净利息收入预计减少1446.4万美元[368] - 假设利率立即下降25个基点，公司未来12个月的总净利息收入预计增加638.7万美元[368] - 假设利率立即下降50个基点，公司未来12个月的总净利息收入预计增加645.7万美元[368] - 在美元利率上升25个基点的情况下，美元净利息收入预计减少852.8万美元[368] - 在英镑利率上升25个基点的情况下，英镑净利息收入预计减少1.9万美元[368] - 在瑞典克朗利率上升25个基点的情况下，瑞典克朗净利息收入预计增加13.8万美元[368] 外汇风险敞口与对冲 - 欧元净外汇风险敞口为15,544千欧元，以美元等值计为18,000美元[381] - 英镑净外汇风险敞口为8,378千英镑，以美元等值计为11,287美元[381] - 瑞典克朗净外汇风险敞口为16,619千瑞典克

财务数据和关键指标变化 - 公司报告GAAP每股净收入0.89美元 较上季度增加0.35美元 [19] - 可分配收益为每股0.61美元 较上季度有所增长 [5][20] - 账面价值增至每股26.68美元 增长0.33美元 [19] - CECL贷款损失准备金减少5100万美元 从184百万美元降至133百万美元 [21] - 季度股息为每股0.62美元 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户型物业租赁利差在Top 40市场达到9.7%的显著水平 [10] - 办公室租赁活动复苏 第二季度新租赁面积达3500万平方英尺 [12] - 酒店业务表现强劲 RevPAR超过2019年水平 [15] - 工业和办公资产完成超过100万平方英尺租赁 [15] - 生命科学办公室贷款成为重要业务领域 在黑石拥有600万平方英尺资产的波士顿市场完成第二笔大额交易 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场逐步正常化 出现更多贷款机会 [15] - 美国阳光地带多户型市场表现突出 完成2.64亿美元花园公寓组合融资 [11] - 纽约市市场复苏较慢 6月入住率为63% 受国际旅行限制影响较大 [58] - 亚特兰大、纳什维尔和奥斯汀等增长型市场办公室贷款表现良好 实现7%-8%的债务收益率 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于低杠杆浮动利率贷款策略 向顶级赞助商提供机构资产融资 [17] - 利用黑石平台优势 通过2000亿美元管理资本和10亿平方英尺资产组合获取市场信息和交易机会 [9] - 维持9%的投资组合收益率 在疫情前后7年间保持稳定 [8] - 欧洲业务扩张 前CEO将前往伦敦管理欧洲房地产债务业务 [6] - 酒店行业出现周期性低杠杆点的有吸引力的相对价值机会 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济重启持续进行 业务全面走强 [7] - 租金和租赁活动在目标市场呈上升趋势 [14] - 去年波动性的持续影响加上成本通胀 可能会抑制新供应 [14] - 低利率和全球收益追求为资本化率创造有利环境 [14] - Delta变种可能影响复苏斜率而非终点 [14] - 超过35亿美元新贷款已关闭或正在关闭中 [15] 其他重要信息 - 投资组合规模达192亿美元创纪录 今年实现近10亿美元正净投资 [7] - 加权平均投资组合风险评级从3.0改善至2.9 [22] - 从4级观察名单中移除5笔贷款 减少21% [22] - 仅2%贷款处于非应计状态 与过去几个季度相同 [23] - 第二季度收到20亿美元还款 包括15笔全额还款 [23] - 债务股权比仅为2.7倍 流动性14亿美元增加2.66亿美元 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 建筑材料成本通胀对贷款的影响 - 通胀主要影响是减少未来新供应并提升现有资产价值 [30] - 对于建设贷款 通过最高保证价格合同和赞助商完工保证获得保护 [30] - 当前成本波动不会对多年前定价的项目产生实质性影响 [31] 问题: 还款水平预期 - 预计还款节奏将保持疫情前历史水平的平稳状态 [32] - 大规模投资组合使单笔还款影响不那么集中 [32] 问题: 利率环境和利差管理 - 业务模式具有有机对冲特性 在不同利率环境下保持收益率稳定 [35][38] - 利率下限从1.43%降至1.12% 仅40%以上贷款保留25基点以上下限 [36] - 浮动利率业务模式天然具有资产敏感性 能从利率上升中获益 [36][38] 问题: 资本结构优化计划 - 考虑所有融资选项包括高收益债券市场 [40] - 维持广泛的融资选择以最大化资本效率和最小化风险 [40] - 股票和公司债务交易表现良好 [40] 问题: 仓库融资线成本趋势 - 成本持续下降 竞争环境激烈 [41] - 净息差保持在1.5-2亿美元历史区间 2021年接近2亿美元 [41] - 在低LIBOR环境下可能存在地板价 但尚未达到 [41] - 与银行的全面业务关系有助于进一步降低成本 [41] 问题: 流动性水平和增长能力 - 当前资本结构可支持数十亿美元增长 [43] - 不设定特定流动性目标 专注于高质量投资机会 [43][44] - 规模优势带来更多市场接触点和贷款机会 [46] 问题: CECL准备金减少的原因和模型 - 使用WARM模型 较计算机化系统更依赖判断 [49] - 风险评级提升和市场条件改善是主要驱动因素 [49][51] - 上季度采取观望态度 本季度确认市场实质性改善 [50] - 预计未来波动幅度较小 除非出现类似COVID的重大事件 [52] 问题: 酒店部门表现和赞助商承诺 - 度假酒店表现显著恢复 许多资产已覆盖债务服务 [56] - 城市中心酒店恢复较慢 但继续获得强力赞助商支持 [56] - 看到有吸引力的相对价值机会 在新贷款中保持高标准 [56][57] - 纽约市恢复较慢 受国际旅行限制影响 [58] 问题: 提前还款收入影响 - 第二季度提前还款收入未有实质性影响 [20][54] - 预计随着新贷款成为投资组合主要部分 该收入将回归典型水平 [20]