公司基本信息 - 公司于1993年7月13日成立，11月3日完成首次公开募股[31] 公司股权与子公司情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有两个全资合格REIT子公司，在运营合伙企业中合计持股86.6%，其中CBL Holdings I, Inc.持有1.0%普通合伙人权益，CBL Holdings II, Inc.持有85.6%有限合伙人权益[33] 公司房产抵押情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有七处房产的抵押贷款[34] 公司房产管理情况 - 管理公司管理除11处房产外的所有房产[35] 公司债券发行情况 - 2013年11月发行4.5亿美元2023年高级无担保票据，利率5.25%；2014年10月发行3亿美元2024年高级无担保票据，利率4.60%；2016年12月和2017年9月发行6.25亿美元2026年高级无担保票据，利率5.95%[39] 公司市场收入占比情况 - 2018年，公司前五大市场中，圣路易斯占总收入的6.3%，查塔努加占5.0%，拉雷多和列克星敦均占3.8%，麦迪逊占3.4%[40] - 2018年年底，美国东南部的物业占公司物业总收入约49.3%，包括31个购物中心、12个相关中心、7个社区中心和4座办公楼[170] - 2018年年底，美国中西部的物业占公司物业总收入约26.9%，包括19个购物中心、2个相关中心和1个自助存储设施[170] - 2018年年底，公司五大都会区市场圣路易斯、查塔努加、拉雷多、列克星敦和麦迪逊的物业分别占公司总收入约6.3%、5.0%、3.8%、3.8%和3.4% [172] 公司租户收入占比情况 - 2018年，公司前25大租户合计占总收入的35.21%，其中L Brands, Inc.占4.20%，Signet Jewelers Limited占2.85%，Foot Locker, Inc.占2.65%[41][43] 公司发展目标与方式 - 公司目标是实现同店净营业收入和运营资金增长，降低债务和股权总成本[45] - 公司通过积极租赁、重新开发、翻新、开发新物业和扩张等方式实现增长[48][49][50][51][52] 公司开发项目情况 - 公司持续寻求重新开发机会，截至2018年12月31日，影子开发管道中有已完成初步分析和设计但未开工的项目[53] 购物中心业务季节性情况 - 购物中心业务有季节性，第四季度销售额、租金收入、入住率和营收通常最高[58] 公司股份情况 - 公司授权普通股为3.5亿股，面值每股0.01美元，2018年和2017年已发行和流通股分别为1.72656458亿股和1.71088778亿股[59] - 运营合伙企业2018年和2017年流通的普通股单位分别为1.99414863亿个和1.99297151亿个[59] - 公司授权优先股为1500万股，面值每股0.01美元[60] 管理公司员工情况 - 截至2018年12月31日，管理公司有509名全职和141名兼职员工[62] 公司物业收入影响因素 - 公司部分物业收入受经济气候、消费支出、运营成本等因素影响[67][69] 公司物业价值影响因素 - 公司部分物业价值受政府法规、环境或法律责任、融资能力和利率等因素影响[70] 公司拥有权益物业情况 - 公司拥有部分权益的物业包括14个购物中心、7个相关中心、7个社区中心、2座办公楼和1个自助存储设施[80] 公司物业相关负债情况 - 截至2018年12月31日，公司合并财务报表记录与物业未来石棉清除活动相关的负债为300万美元[88] 公司物业环境评估情况 - 公司所有物业（不包括有购买选择权但尚未拥有的物业）都经过第一阶段环境评估或更新[87] 公司成本回收率情况 - 公司2018年成本回收率为89.4%[105] 公司房地产减值损失情况 - 2018年公司记录的房地产减值损失总计1.745亿美元，主要涉及四个购物中心[106] 外部事件对公司影响情况 - 恐怖活动或暴力行为可能导致消费者信心和支出下降，影响租户商品和服务需求及物业价值，还会增加金融市场波动性[90] - 气候变化可能使特定市场和地区的物业面临风暴强度增加和海平面上升问题，增加保险、能源和除雪成本[91] 租户相关风险情况 - 失去重要租户会对公司物业的运营收入和价值产生不利影响[92] - 租户破产、提前终止租约、销售业绩不佳或关闭店铺，可能导致租金减少、现金生成量降低[93] 公司证券市场价格波动情况 - 公司普通股或其他证券的市场价格可能因多种因素大幅波动，且许多因素无法控制[95][96][97] 公司租赁竞争情况 - 公司在吸引零售商租赁空间方面面临竞争，包括来自其他购物中心和不同购物渠道的竞争[98] 新技术对公司影响情况 - 新技术发展迅速，公司可能无法及时适应，部分租户将商场用作展厅，影响公司租金收入[99] 公司网络安全风险情况 - 公司面临网络安全攻击风险，虽目前未造成重大财务影响，但未来事件影响难以预测[110] 恐怖主义相关保险政策变化情况 - 2020年恐怖主义相关保险损失触发联邦保险门槛将从1.8亿美元提高到2亿美元，保险公司对超出免赔额损失的共付比例将从19%提高到20%[120] 公司债务总额及到期情况 - 2018年12月31日，公司合并和非合并债务总额约为45.975亿美元，占总市值的82.2%[124] - 2019 - 2021年到期的合并和非合并债务分别约为4.474亿美元、4.387亿美元和8.203亿美元[124] 公司债务违约情况 - 2017 - 2018年，公司有1.774亿美元与三笔无追索权贷款相关的债务违约[124] 公司可变利率债务情况 - 2018年12月31日，公司合并和非合并的可变利率债务为10.557亿美元[129] 公司信用评级情况 - 2018年12月31日，公司信用评级为穆迪Ba1、标普BB +、惠誉BB - [131] 公司借款利率情况 - 2018年12月31日，公司三笔无担保信贷安排借款利率为伦敦银行间同业拆借利率加155个基点，无担保定期贷款利率为伦敦银行间同业拆借利率加175和200个基点[132] - 2018年12月31日后，公司用11.85亿美元的新担保信贷安排取代无担保信贷安排和无担保定期贷款，利率为伦敦银行间同业拆借利率加225个基点[133] 公司信贷安排要求情况 - 无担保信贷安排要求债务与总资产价值比率小于60%，无担保债务与无抵押资产价值比率小于60%等[138] - 2023 - 2024年票据要求有担保债务与总资产比率小于45%（2020年1月1日后为40%），2026年票据要求该比率小于40%[138] 公司债务风险情况 - 公司大量债务可能对公司及运营合伙企业履行票据偿债义务的能力产生重大不利影响[143] - 票据的有限担保未提供实质性额外信用支持[142] - 票据在结构上处于从属地位，可能限制运营合伙企业履行票据偿债义务的能力[147] - 公司可能无法产生足够现金流来满足债务偿债义务[149] - 公司未来可能产生更多债务，加剧现有风险[155] 公司担保相关法律风险情况 - 法院在特定情况下可撤销担保，要求债务持有人和贷款人返还从担保人处收到的款项[157] 票据契约对公司业务限制情况 - 票据契约中的限制性条款可能限制公司扩展或全面推行某些业务战略的能力[164] 运营合伙企业分配情况 - 运营合伙企业向公司及其他合伙人的分配，无违约时不超维持REIT地位所需金额或FFO的95%，违约时受限[178] 公司应税REIT子公司交易风险情况 - 公司应税REIT子公司交易若被认定非公平交易，公司可能面临100%惩罚性税收[181] 公司维持REIT地位相关规定 - 为维持REIT地位，公司发行或转让资本股票超过所有权限制将被视为无效，股份自动转给慈善信托[184] - 为维持REIT地位，公司任何时间最后半年内，不得超过50%价值的已发行资本股票由五个或更少个人直接或间接拥有[185] - 公司公司章程禁止单一股东拥有超过6%已发行资本股票（特定人员及其关联方除外），修改此规定需66 2/3%已发行有表决权股票的赞成票[185] - 为维持REIT地位，公司每年需向股东分配至少90%经调整后的应税收入[189] - 公司若未分配全部净资本收益或分配90% - 100%经调整后的REIT应税收入，将按常规公司税率对未分配金额征税[189] - 公司若某日历年分配少于特定金额，将面临4%不可抵扣消费税[189] 税收法案影响情况 - 《减税与就业法案》将一般适用的公司税率永久降低，2017 - 2026年降低个人和非公司纳税人税率[193][194] - 《减税与就业法案》规定2017 - 2026年非公司纳税人对普通REIT股息和特定贸易或商业收入可享受最高20%扣除优惠税率[194] 公司章程修改规定情况 - 股东修改公司章程需66 2/3%的已发行有表决权股票投票通过[201] 利益相关股东业务合并限制情况 - 拥有公司15%或以上已发行有表决权股票的“利益相关股东”，在成为利益相关股东之日起三年内，一般不得与公司进行“业务合并”，但满足特定条件除外[202] 公司购物中心股权情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有59个购物中心的控股权和8个购物中心的非控股权[209] 部分购物中心经营数据情况 - 沿海大广场（Coastal Grand）的商场店铺每平方英尺销售额为376美元，出租率为96%，公司所有权占比50%[219] - 酷泉广场（CoolSprings Galleria）的商场店铺每平方英尺销售额为612美元，出租率为98%，公司所有权占比50%[219] - 十字溪购物中心（Cross Creek Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为497美元，出租率为95%，公司所有权占比100%[219] - 费耶特购物中心（Fayette Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为553美元，出租率为91%，公司所有权占比100%[219] - 友好中心（Friendly Center）的商场店铺每平方英尺销售额为500美元，出租率为95%，公司所有权占比50%[219] - 汉密尔顿广场（Hamilton Place）的商场店铺每平方英尺销售额为406美元，出租率为96%，公司所有权占比90%[219] - 海恩斯购物中心（Hanes Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为380美元，出租率为97%，公司所有权占比100%[219] - 总一级购物中心总面积为17,189,547平方英尺，商场店铺可出租总面积为6,429,672平方英尺，每平方英尺销售额为458美元，出租率为96%[220] - 杰斐逊购物中心总面积783,639平方英尺，商场店铺可出租面积225,078平方英尺，每平方英尺382美元，出租率95%[220] - 北诺特购物中心总面积1,199,361平方英尺，商场店铺可出租面积388,478平方英尺，每平方英尺450美元，出租率94%[220] - 北木购物中心总面积748,159平方英尺，商场店铺可出租面积255,911平方英尺，每平方英尺402美元，出租率93%[220] - 奥克帕克购物中心公司拥有50%所有权，总面积1,518,197平方英尺，商场店铺可出租面积431,027平方英尺，每平方英尺462美元，出租率94%[220] - 亚特兰大奥特莱斯购物中心公司拥有75%所有权，总面积404,906平方英尺，商场店铺可出租面积380,099平方英尺，每平方英尺436美元，出租率93%[220] - 埃尔帕索奥特莱斯购物中心公司拥有75%所有权，总面积433,046平方英尺，商场店铺可出租面积411,007平方英尺，每平方英尺434美元，出租率99%[220] - 蓝草奥特莱斯购物中心公司拥有65%所有权，总面积428,072平方英尺，商场店铺可出租面积381,372平方英尺，每平方英尺427美元，出租率97%[220] - 南帕克购物中心总面积672,941平方英尺，商场店铺可出租面积229,681平方英尺，每平方英尺387美元，出租率90%[220] - 日出购物中心总面积802,906平方英尺，商场店铺可出租面积238,149平方英尺，每平方英尺419美元，出租率98%[220] - 北帕克购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为892,426平方英尺，主力店及次主力店出租率为86%[226] - 老希科里购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为538,934平方英尺，主力店及次主力店出租率为76%[226] - 拉雷多奥特莱斯购物中心出租率为65%，商场店铺总可出租面积（GLA）为358,122平方英尺，主力店及次主力店出租率为77%[226] - 公园路广场出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为647,802平方英尺，主力店及次主力店出租率为93%[228] - 佩罗兰镇中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为663,773平方英尺，主力店及次主力店出租率为93%[228] - 波斯特奥克购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为788,105平方英尺，主力店及次主力店出租率为89%[228] - 南郡中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为1,028,473平方英尺，主力店及次主力店出租率为85%[228] - 南黑文镇中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为607,550平方英尺，主力店及次主力店出租率为85%[228] - 圣克莱尔广场出租率为100%，

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.45美元，全年为每股1.73美元，同比下降0.11美元和0.35美元 [7][8] - 第四季度同店NOI下降4.4%，全年同店NOI下降6%，主要受零售商破产和租金减少影响 [7][27] - 公司总债务为46.6亿美元，同比减少1.05亿美元，净债务与EBITDA比率为7.3倍，高于2017年的6.7倍 [25] - 公司预计2019年调整后FFO为每股1.41至1.46美元，同店NOI下降6.25%至7.75% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年新租赁面积达420万平方英尺，其中67%为非服装类租户，包括餐饮、娱乐、服务和价值型零售商 [9] - 第四季度同店销售额为每平方英尺377美元，略高于去年同期的375美元 [16] - 公司正在开发多个项目，包括3个多户住宅项目、11个娱乐运营商、11家酒店、38家餐厅等 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州的物业销售额表现强劲，电子、快餐、鞋类和健康类产品表现良好 [16] - 公司正在积极填补因Bon-Ton和Sears破产导致的40多个主力店关闭带来的空缺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过新的18.5亿美元信贷设施解决了2023年之前的无担保债务到期问题，提供了更大的财务灵活性 [5][21] - 公司计划在未来几年每年投入7500万至1.25亿美元用于物业再开发，以稳定收入并增强长期竞争力 [10][11] - 公司正在通过引入更多元化的租户（如娱乐、餐饮、酒店等）来提升物业的吸引力和市场主导地位 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，并最终恢复增长，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [11][32] - 公司对2019年的经营环境持谨慎态度，预计零售商破产和租金减少将继续对收入产生负面影响 [8][30] 其他重要信息 - 公司完成了Cary Towne Center和Acadiana Mall的出售，减少了1.635亿美元的债务 [24] - 公司预计2019年将产生2.2亿美元的现金流，足以支持再开发项目和债务偿还 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店NOI的指导 - 公司预计2019年同店NOI下降6.25%至7.75%，并设立了500万至1500万美元的储备金以应对未预算的破产和租金减少 [30][47] 问题: 关于再开发项目的资本支出 - 公司预计2019年资本支出为7000万至7500万美元，主要用于再开发和维护 [52] 问题: 关于租户破产的影响 - 公司已经将已知的破产影响纳入2019年预算，未预算的破产将通过500万至1500万美元的储备金应对 [47][59] 问题: 关于未来再开发项目的回报率 - 公司正在严格控制再开发项目的资本支出，确保项目具有较高的回报率，并减少不必要的投资 [83] 问题: 关于2020年的稳定预期 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [81]

业绩总结 - CBL在2018年第四季度的每股调整后FFO为0.45美元，较上年同期的0.56美元下降19.6%[5] - 2018年全年每股调整后FFO为1.73美元，较2017年的2.08美元下降16.8%[10] - 2018年净亏损为1.253亿美元，每股亏损0.73美元，2017年净收入为7600万美元，每股盈利0.44美元[8] - 2018年第四季度总收入为216,881千美元，同比下降7.8%[44] - 2018年全年总收入为858,557千美元，同比下降7.4%[44] - 2018年第四季度净亏损为67,118千美元，而2017年同期为净收入40,538千美元[44] - 2018年全年净亏损为101,113千美元，而2017年为净收入158,982千美元[44] 用户数据 - 截至2018年12月31日，CBL的总投资组合出租率为93.1%，较上年末下降10个基点[5][13] - 2018年同中心每平方英尺销售额为377美元，较2017年的375美元增长0.5%[5][15] - 截至2018年12月31日，前25大租户占总年收入的35.21%[86] 未来展望 - CBL在2019年提供的每股调整后FFO指导范围为1.41至1.46美元[23] - 2019年同中心净营业收入（SC NOI）预计下降范围为7.75%至6.25%[24] - CBL预计在2019年将为未来未预算的租金损失准备500万至1500万美元的储备[24] 新产品和新技术研发 - CBL在2018年完成超过3.4亿美元的融资活动[18] - CBL在2018年完成的资产销售总额超过1亿美元，包括一个三级购物中心和约3500万美元的外包物业[5] 市场扩张和并购 - CBL在2019年将进行1.185亿美元的高级担保融资，其中包括5亿美元的定期贷款和6.85亿美元的循环信贷额度[21] - CBL的物业组合包括115个物业，总面积为7150万平方英尺[31] 负面信息 - CBL在2018年因零售商和主要租户破产导致物业净运营收入下降约200万美元[5] - 2018年同中心净运营收入（NOI）较上年下降6.0%，第四季度下降4.4%[5][11] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年资本支出总额为69,903千美元，相较于2017年的93,243千美元下降了25.0%[87] - 2018年新租赁的平均租金为每平方英尺46.38美元，较上年下降4.4%[82] - 2018年续租的平均租金为每平方英尺34.29美元，较上年下降11.9%[82]