iantfoto Overall, I have done quite well over the long run. I have managed to outperform my real estate investment trust, or REIT, sector (VNQ) benchmarks by a large margin, all while earning a much higher dividend yield: 2023 3 Year 5 Year 10/2018–2024 VNQ 12.81% 18.72% 44.89% 41.09% RMZ 9.77% 12.62% 19.97% 15.58% Core Portfolio 10.27% 30.52% 65.60% 64.26% But it wasn't without some hiccups along the way. We take risks to earn returns and sometimes, risk factors play out. Then at other tim ...

财务表现 - CBL & Associates (NYSE:CBL)最近公布了2023年第四季度的业绩，调整后的资金运营收益（AFFO）为1.94美元，同比下降8%[2] - CBL在2023年末的债务为26亿美元，其中40%是浮动利率，60%是固定利率，平均债务成本为6.54%[3] - CBL预计2024年同店净营业收入将下降0.3%，AFFO预计下降3.8%至约6.41美元/股[4] 风险与机会 - CBL的资本化率约为14.3%，是一个非常有吸引力的回报提议[7] - CBL面临的主要风险是债务结构过重，但随着联邦储备系统可能在未来几个月降息，这可能会对公司产生积极影响[8] - 考虑到CBL有40%的浮动利率债务，1%的利率变动可能会使2025年的自由现金流增加约900-1000万美元[9] 债务管理 - CBL的债务到期时间表较为紧凑，但预计联邦储备系统在2025年和2026年降息，这可能会使CBL能够以有利条件重新融资[11] 投资建议 - CBL的股票被评为买入，因为尽管存在一些运营绩效方面的红旗，但债务结构的利好因素和资本化率的吸引力使得机会大于风险[12]

物业资产情况 - 公司拥有91处物业，分布于22个州，主要位于美国东南部和中西部[16] 财务数据变化 - 2023年与上一年相比，租金收入减少2830万美元，权益收益减少790万美元，债务清偿收益减少410万美元；折旧和摊销减少6580万美元，利息支出减少4440万美元，非合并收益增加1160万美元，利息和其他收入增加830万美元，一般及行政费用减少310万美元[16] - 2023年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为1.231亿美元，较2022年减少1890万美元，其中无限制现金为3420万美元；同时持有2.621亿美元美国国债，到期日至2024年7月[29] - 2023年融资活动现金使用增加，主要因支付普通股股息和特别股息，以及新贷款净收益减少，部分被本金还款减少抵消[29] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务为26.563亿美元，其中非追索债务为25.883亿美元，追索债务为6800万美元[30] - 2024年到期债务按公司比例份额计算为3.14155亿美元[32] 公司战略方向 - 公司聚焦提升入住率、推动租金增长和转变物业组合，平衡表策略侧重降低债务、延长债务期限和降低借款成本[17] 资本承诺与机会 - 公司持续寻求新的重建机会，除已列项目外，截至2023年12月31日无其他重大资本承诺[34] 租赁与收入评估 - 公司评估租赁应收款可收回性，根据租户情况和经济趋势调整应收账款和租金收入[35] 物业估值方法 - 公司在评估零售物业组合公允价值时考虑收入法、销售比较法和成本法三种传统估值方法[38] 运营合伙企业FFO情况 - 运营合伙企业2023年资金运营收益（FFO）从上年的1.786亿美元增至2.111亿美元[41] - 经调整后，运营合伙企业2023年FFO从上年的2.435亿美元降至2.132亿美元[41] - 2023年经调整FFO下降主要因百分比租金降低、当年不可收回收入估计差异不利及可变利率上升致利息费用增加[41] - 2023年FFO下降部分被美国国债利息收入增加、房地产税降低及公用事业、清洁和安保成本降低所抵消[41] 房产非合并处理与债务清偿收益 - 2023年因房产进入止赎程序失去控制权，公司对Alamance Crossing East和WestGate Mall进行了非合并处理[41] - 2022年因房产进入止赎程序失去控制权，公司对Greenbrier Mall进行了非合并处理[41] - 2023年包括与Laredo奥特莱斯购物中心贷款相关的债务清偿收益[41] - 2022年包括与Gettysburg奥特莱斯购物中心贷款相关的债务清偿收益[41] 财务报告内部控制 - 截至2023年12月31日，公司维持了有效的财务报告内部控制[43] - 公司评估财务报告内部控制有效性的依据是特雷德韦委员会发起组织委员会发布的《内部控制 - 整合框架（2013）》[43]

投资策略 - 投资者应该避免过度关注估值，而应更注重基本面[3] - 短期波动通常是投资机会，而不是危机[13] REIT投资 - REITs的商业模式是最重要的事情，投资者应该关注管理层的战略[7] - 高股息率并不一定代表REIT便宜，投资者不应过分关注股息[17] - 不同的REIT表现差异巨大，投资者需要学会辨别优质REIT[20]

文章核心观点 CBL Properties与Adeptmind合作，在田纳西州的两个物业推出“Inventory Insider”，为消费者提供在线浏览商场商品的便捷方式，提升商场数字形象和租户知名度 [1][2] 合作信息 - CBL Properties与Adeptmind合作，在田纳西州的CoolSprings Galleria和Hamilton Place两个物业推出“Inventory Insider” [1] - “Inventory Insider”利用Adeptmind技术，让消费者在商场网站集中查询当地零售商商品 [1] - “Inventory Insider”可通过各物业网站的“Products”标签访问 [2] 双方表态 - CBL Properties首席执行官称此次合作能让网站具备查询当地商品的能力，为顾客提供无缝在线浏览体验 [2] - Adeptmind首席执行官表示将增强两个物业的在线影响力，使零售商产品更易被发现，改善消费者体验 [2] Adeptmind介绍 - Adeptmind是全球领先的购物中心数字产品发现平台提供商 [3] - 其解决方案提供个性化购物体验，提升租户知名度，增强购物中心数字形象 [4] - 借助机器学习的动态着陆页提供符合谷歌搜索的商品列表，提高用户参与度并引导至CBL网站 [4] CBL Properties介绍 - CBL Properties总部位于田纳西州查塔努加，拥有和管理全国性物业组合 [5] - 其组合包括94处物业，总面积5850万平方英尺，分布在22个州 [5] - 公司通过积极管理、积极租赁和对物业的有利再投资来加强自身和物业组合 [5]

文章核心观点 CBL Properties公布2023年第四季度及全年财报，调整后FFO和同店NOI处于指引区间高端，虽面临利率上升等挑战，但通过租赁、融资等举措取得一定业绩，同时给出2024年业绩指引 [1][2][9] 财务业绩 净利润与运营资金 - 2023年第四季度归属于普通股股东净利润为0.37美元，2022年同期为0.03美元；2023年全年为0.17美元，2022年为 - 3.20美元 [1] - 2023年第四季度运营资金（FFO）为1.80美元，2022年同期为1.99美元；2023年全年为6.59美元，2022年为5.78美元 [1] - 2023年第四季度调整后FFO为1.94美元，2022年同期为2.11美元；2023年全年为6.66美元，2022年为7.88美元 [1] 同店净运营收入（NOI） - 2023年第四季度同店NOI为1.195亿美元，2022年同期为1.209亿美元，下降1.2%；2023年全年为4.385亿美元，2022年为4.454亿美元，下降1.5% [12][13] 股息 - 董事会宣布2024年第一季度普通股现金股息为每股0.40美元，较上一季度增长6.7%，相当于每年每股1.60美元 [8] 运营情况 出租率 - 截至2023年12月31日，总投资组合出租率为90.9%，与2022年基本持平；购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心同店出租率为89.8%，较2022年上升20个基点 [5] 租赁活动 - 2023年执行约440万平方英尺租约，其中第四季度约130万平方英尺；约270万平方英尺可比租约平均租金与之前持平 [6] 租户销售额 - 2023年第四季度同店租户每平方英尺销售额下降2.6%；2023年全年下降4.4%，至每平方英尺416美元 [7] 融资活动 - 2023年完成超5.75亿美元融资活动，解决所有2023年到期贷款 [17] - 10月与合资伙伴为亚特兰大奥特莱斯购物中心获得7930万美元新贷款，取代原6950万美元到期贷款 [18] - 10月对拉雷多奥特莱斯购物中心贷款进行修改和延期，本金降至3398万美元，期限延至2025年6月 [19] - 10月行使选择权将布鲁克菲尔德广场项目1760万美元贷款延至2024年12月，并减少本金200万美元 [20] - 11月对代托纳海滩沃卢西亚购物中心贷款进行修改和延期，本金降至3670万美元，期限延至2026年5月 [21] - 2024年2月还清布鲁克菲尔德广场项目1530万美元有追索权贷款 [23] 股票回购与处置 股票回购 - 2023年8月董事会授权最高2500万美元股票回购计划，2023年回购51966股，均价每股21.30美元 [24] 资产处置 - 2023年第四季度出售一块土地，获得70万美元收益；2023年处置资产总收入超960万美元 [25] 展望与指引 2024年指引 - 调整后FFO预计在1.96 - 2.10亿美元之间，每股6.19 - 6.63美元 - 同店NOI预计在4.28 - 4.42亿美元之间，变动幅度为 - 1.9%至1.3% [27] 影响因素 - 有利因素包括租户需求健康、特色租赁收入增加、房地产税上诉成功以及新大型店铺开业 [12] - 不利因素包括2023年销售额下降影响近期百分比租金和续租租金差、保险成本上升增加运营费用、利率上升影响FFO [12]

公司信息 - CBL Properties总部位于田纳西州查塔努加 拥有并管理全国范围内的市场主导物业 涵盖94处物业 总面积达5850万平方英尺 分布在22个州 包括56个高质量封闭式购物中心 奥特莱斯和生活方式零售中心 以及30多个露天中心和其他资产 [9] 税务信息 - CBL Properties公布了2023年普通股分配的税务报告信息 包括联邦1099表格的相关内容 [1] - 根据第199A条款 符合条件的纳税人可享受20%的REIT股息扣除 [2] - 本年度分配收入的接受者无需调整替代性最低应税收入 [3] - 根据财政部条例1.1061-6(c) CBL Properties披露了与资本利得股息相关的两个额外金额 适用于《国内税收法》第1061条 该条款通常适用于"适用合伙权益"的直接和间接持有人 [4] - 提供了非美国股东的补充信息 包括第897条款下的普通股息和资本利得金额 [7] 分配详情 - 2023年分配信息包括每股分配金额 普通股息 合格股息 资本利得分配和非股息分配 [5] - 披露了Box 2a中报告金额的百分比 适用于一年期和三年期金额 [6] - 本信息代表最终收入分配 [8]

租金收入与租赁情况 - 公司2023年第三季度租金收入减少690万美元，主要由于百分比租金下降和不可收回收入的估计不利变化[71] - 2023年第三季度新租赁租金涨幅超过25%，但续租租金为负，主要由于部分表现不佳的租户[71] - 2023年第三季度，公司所有物业类型的新初始租金为每平方英尺42.22美元，同比下降5.0%，平均租金为每平方英尺42.69美元，同比下降4.0%[83] - 2023年第三季度，购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的新租约初始租金为每平方英尺43.59美元，同比下降5.6%，平均租金为每平方英尺44.04美元，同比下降4.6%[83] - 2023年前九个月，公司所有物业类型的新初始租金为每平方英尺38.55美元，同比下降0.4%，平均租金为每平方英尺39.17美元，同比上升1.2%[83] - 2023年九个月内，公司总租赁面积为3,119,076平方英尺，较2022年同期的2,977,727平方英尺有所增加[132] - 2023年九个月内，公司新租赁面积为1,324,809平方英尺，较2022年同期的903,104平方英尺大幅增加[132] - 2023年九个月内，公司运营组合的新租赁面积为749,615平方英尺，较2022年同期的272,462平方英尺显著增加[132] 财务表现与收益 - 2023年第三季度同中心净营业收入（NOI）同比增长0.4%，主要由于运营费用减少360万美元，抵消了收入减少320万美元的影响[80] - 2023年前九个月同中心NOI同比下降1.7%，主要由于收入减少530万美元和运营费用增加10万美元[80] - 2023年第三季度，公司归属于普通股股东的净收入为1.2957亿美元，摊薄每股收益为0.41美元[84] - 2023年前九个月，公司归属于普通股股东的净亏损为6.104亿美元，摊薄每股亏损为0.19美元[84] - 2023年九个月内，公司总同中心NOI为3.19046亿美元，较2022年同期的3.24475亿美元略有下降[129] - 2023年九个月内，公司总同中心购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的每平方英尺销售额为30.14美元，较2022年同期的29.55美元有所增长[133] - 公司2023年第三季度运营合伙企业的FFO（Funds From Operations）为61.8百万美元，较去年同期的49.5百万美元有所增加[151] - 调整后的FFO在2023年第三季度为51.2百万美元，较去年同期的59.0百万美元有所下降，主要由于较低的百分比租金和较高的利息支出[151] 费用与支出 - 2023年第三季度利息支出增加520万美元，折旧和摊销费用减少1590万美元[71] - 2023年前九个月折旧和摊销费用减少4630万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[71] - 2023年第三季度物业运营费用减少，主要由于公用事业、清洁和安保成本下降[75] - 2023年第三季度诉讼和解费用减少200万美元，主要由于对2019年集体诉讼和解协议支付金额的估计修订[75] - 利息和其他收入在截至2023年9月30日的九个月内增加了800万美元，主要由于持有利率更高的美国国债[127] - 利息支出在截至2023年9月30日的九个月内减少了5280万美元，主要由于8420万美元的物业级债务折扣减少以及2022年完全赎回的担保票据的利息支出减少[127] - 公司在2023年前九个月的资本支出总额为3072.6万美元，较2022年同期增加了596.8万美元[145] 债务与融资 - 2023年第三季度公司完成了2023年所有贷款到期问题的处理，并启动了股票回购计划[71] - 公司在2023年9月30日之前延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.16亿美元[136] - 公司在2023年4月与合资伙伴签订了一笔1.48亿美元的新贷款，用于Friendly Center和The Shops at Friendly Center的担保[136] - 公司在2023年5月签订了一笔3200万美元的利率互换协议，固定利率为7.3975%，到期日为2027年6月7日[136] - 公司在2023年前九个月的固定利率债务总额为15.891亿美元，加权平均利率为5.18%[140] - 公司2023年9月30日的可变利率债务每增加或减少0.5%，年度利息支出将增加或减少约5.4百万美元[154] - 公司2023年9月30日的总债务每增加或减少0.5%，债务的公允价值将减少或增加约12.3百万美元至12.5百万美元[154] 资产与投资 - 公司在2023年九个月内记录了4790万美元的资产剥离收益，涉及Alamance Crossing East和WestGate Mall[127] - 公司在2023年前九个月出售了七块土地，总收益为890万美元[136] - 公司在2023年9月30日的现金、现金等价物和限制性现金总额为1.197亿美元，较2022年同期减少了4900万美元[137] - 公司在2023年9月30日持有2.583亿美元的美国国债，到期日为2024年7月[137] - 公司在2023年完成了多个开发项目，包括Sunrise Mall - Bubba's 33和Kirkwood Mall - Five Below，总投资为7132万美元[146] - 公司正在开发的项目总面积达141,793平方英尺，总成本为20,439,000美元，公司已承担的成本为4,814,000美元，2023年预计成本为3,560,000美元[148] - 公司预计Fremaux Town Center - Marshall's项目将在2023年冬季开业，初始无杠杆收益率为10.5%[148] - Mayfaire Town Center - 酒店开发项目预计在2024年春季开业，初始无杠杆收益率为11.0%[148] - Hamilton Place - Crunch Fitness项目预计在2024年冬季开业，初始无杠杆收益率为23.3%[148] 诉讼与和解 - 公司于2023年8月23日达成证券集体诉讼的和解协议，和解金额由董事和高管责任保险全额支付，公司及个人被告未承担任何费用[85] 股权与激励计划 - 截至2023年9月30日，公司未确认的与未归属限制性股票奖励相关的补偿成本为1.4695亿美元，预计将在2.2年内确认[88] - 2023年前九个月，公司授予的限制性股票奖励的总授予日公允价值为9336万美元，归属的限制性股票奖励的总公允价值为6862万美元[89] - 2023年2月，公司设立了长期激励计划（LTIP），包括55%-60%的绩效股票单位（PSU）和40%-45%的限制性股票奖励[90] - 截至2023年9月30日，公司未确认的与2022年和2023年PSU相关的补偿费用为1.4217亿美元，预计将在2.6年内确认[90] 联营公司与股权收益 - 2023年九个月内，公司未合并联营公司的股权收益减少了1350万美元，主要由于当前年度内贡献增加和分配减少[127]

财务表现 - 公司2023年第二季度净亏损为2270万美元，较2022年同期的4380万美元有所减少[35] - 2023年第二季度总收入为1.298亿美元，较2022年同期的1.370亿美元减少715万美元[37] - 2023年第二季度可比物业的核心租金收入减少509万美元，非核心租金收入减少64万美元[37] - 2023年上半年，利息和其他收入增加了460万美元，主要由于持有高利率的美国国债[56] - 2023年上半年，利息费用减少了5,810万美元，主要由于物业级债务折扣的摊销减少[56] - 2023年上半年，公司记录了2,820万美元的脱表收益，与Alamance Crossing East的脱表相关[56] - 2023年上半年，公司在未合并附属公司中的权益损失为40万美元[56] - 同中心净营业收入（NOI）在2023年第二季度同比下降0.8%，减少80万美元，主要由于收入减少110万美元，部分被运营费用减少30万美元所抵消[58] - 2023年第二季度，运营合伙企业的FFO（Funds From Operations）从2022年同期的3090万美元增加至3240万美元[82] - 2023年上半年，运营合伙企业的FFO从2022年同期的6590万美元增加至9170万美元[82] 利息与债务 - 2023年第二季度利息支出减少1090万美元，主要由于财产级债务折扣的完全摊销[39] - 2023年第二季度利息和其他收入增加210万美元，主要由于持有高利率的美国国债[39] - 2023年上半年，利息费用减少了5,810万美元，主要由于物业级债务折扣的摊销减少[56] - 2023年6月30日，公司总债务为26.996亿美元，其中包括4110万美元的未合并财产贷款[62] - 2023年6月30日，公司未偿还债务总额为26.996亿美元，其中25.505亿美元为非追索债务，1.491亿美元为追索债务[76] - 2023年5月，公司签订了一项3200万美元的利率互换协议，将开放中心和外围贷款的可变利率部分固定为7.3975%[62] - 公司预计，利率每上升或下降0.5%，年度现金流将增加或减少约540万美元[85] - 公司预计，利率每上升或下降0.5%，债务的公允价值将减少或增加约1340万美元至1370万美元[85] 折旧与摊销 - 2023年第二季度折旧和摊销费用减少1470万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[35] - 2023年第二季度折旧和摊销费用减少3040万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[40] 物业运营与租金 - 2023年第二季度物业运营费用增加276万美元，主要由于核心物业的运营成本增加[40] - 2023年第二季度，购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的每平方英尺销售额同比下降3.8%，从442美元降至425美元[59] - 2023年第二季度，新租约的初始租金每平方英尺增长21.9%，从34.10美元增至41.56美元[61] - 公司计划通过重新租用前主力店位置和多样化租户组合来改善物业的占用率和租金增长[35] 资本支出与项目 - 2023年6月30日，公司总资本支出为970.5万美元，较2022年同期的795.1万美元有所增加[79] - 2023年第二季度，公司维护性资本支出为608.4万美元，较2022年同期的325.7万美元有所增加[79] - 2023年上半年，公司维护性资本支出为861万美元，较2022年同期的573.6万美元有所增加[79] - 2023年6月30日，公司完成了两个重新开发项目，总成本为3760万美元，CBL的份额为2962万美元[80] 现金与流动性 - 截至2023年6月30日，公司拥有2.796亿美元的无限制现金和美国国债证券[62] - 截至2023年6月30日，公司拥有1.136亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，较2022年同期减少5100万美元[63] - 2023年上半年，公司出售了五块土地，总收益约为530万美元[62] - 2023年上半年，公司延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.2亿美元[62] 股息与股东回报 - 2023年第二季度，公司支付了每股0.375美元的普通股股息，并在2023年1月支付了每股2.20美元的特别股息[62] - 公司在2023年第一和第二季度每股支付了0.375美元的普通股股息[68] 物业与资产 - 公司持有的物业在2023年6月30日的账面价值为1,530,211美元[43] - 2023年6月30日，Alamance Crossing East和WestGate Mall被分类为排除物业[57] 衍生品与抵押品 - 公司预计在未来12个月内将有600美元从其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 公司已发布1,920美元的现金抵押品，与利率互换相关[46] - 2023年6月30日，公司未持有任何公允价值为净负债的衍生品[46] - 2023年6月30日，公司的主要责任上限已减少至127,390美元[43] 贷款与债务管理 - 公司正在推进贷款到期日的延长和资产负债表去风险化，包括Cross Creek Mall贷款的两年延期[35] - 2023年上半年，公司延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.2亿美元[62]

现金流量情况 - 2023年第一季度净现金提供额为3317.5万美元，2022年同期为4242.9万美元，同比减少925.4万美元[62] - 2023年第一季度投资活动净现金提供额为2987.2万美元，2022年同期使用额为244.2万美元，同比增加3231.4万美元[62] - 2023年第一季度融资活动净现金使用额为1.10009亿美元，2022年同期为3102.5万美元，同比增加7898.4万美元[62] - 截至2023年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为9500万美元，较2022年3月31日减少1.502亿美元[220] 租赁情况 - 截至2023年3月31日，总租赁面积为737086平方英尺，新初始毛租金每平方英尺33.76美元，较之前增长0.6%；新平均毛租金每平方英尺34.40美元，较之前增长2.5%[60] 利息与收益情况 - 2023年第一季度利息和其他收入增加250万美元，主要因持有更高利率的美国国债；利息费用减少4710万美元，主要因物业层面债务折扣摊销减少[215] - 2023年第一季度因阿拉曼斯十字路口东购物中心失去控制权产生2820万美元的合并收益，2022年第一季度因绿蔷薇购物中心产生3630万美元的合并收益[215] - 2023年第一季度未合并附属公司的权益亏损为130万美元，2022年第一季度权益收益为860万美元[215] - 2023年第一季度所得税收益为10万美元，2022年第一季度所得税费用为80万美元[215] - 2023年第一季度确认160万美元的房地产资产销售收益，主要来自四块土地的出售，2022年同期无此类销售[215] 债务情况 - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务为27.14亿美元，其中非追索债务为25.557亿美元，追索债务为1.583亿美元[221] - 固定利率债务总计16.03748亿美元，加权平均利率为4.83%；浮动利率债务总计11.10269亿美元，加权平均利率为7.66%；两者合计27.14017亿美元，加权平均利率为5.99%[221] - 扣除未摊销递延融资成本和债务折扣后，公司抵押贷款和其他债务净额为26.38172亿美元[221] 项目情况 - 公司在日出商场 - 布巴33的商场扩建项目中拥有100%权益，总面积7575平方英尺，总成本1049美元，截至目前已花费920美元，2023年预计花费720美元，预计2023年夏季开业，收益率为18.0%[225] - 公司在梅费尔镇中心 - 酒店开发的外铺开发项目中拥有49%权益，总面积83021平方英尺，总成本15435美元，截至目前已花费1949美元，2023年预计花费777美元，预计2024年春季开业，收益率为11.0%[225] 附属公司权益情况 - 截至2023年3月31日，公司在24家非合并附属公司中拥有权益[226] FFO指标情况 - 公司定义的FFO与NAREIT定义一致，该指标可增强投资者对公司运营表现的理解，且FFO分配给运营合伙企业普通有限合伙人是一个有用的绩效指标[228]