文章核心观点 公司宣布将在2024年2月13日市场收盘后公布2023年第四季度业绩，并于2月14日举行电话会议讨论相关情况 [1] 业绩公布安排 - 公司将于2024年2月13日市场收盘后公布2023年第四季度业绩 [1] 电话会议安排 - 2024年2月14日上午9点（中部时间）公司将举行电话会议讨论业绩、季度活动、公司运营和行业趋势 [1] - 电话会议将同步网络直播，网址为www.chct.reit的投资者关系板块，会议结束后可在同一网址查看回放 [1] 电话会议号码 会议电话 - 美国国内拨打号码：1 - 888 - 347 - 1332 [1] - 国际拨打号码：1 - 412 - 902 - 4278 [1] - 加拿大免费拨打号码：1 - 855 - 669 - 9657 [1] 回放电话 - 美国国内拨打号码：1 - 877 - 344 - 7529 [1] - 国际拨打号码：1 - 412 - 317 - 0088 [1] - 加拿大免费拨打号码：1 - 855 - 669 - 9658 [1] - 会议ID：5010108 [1] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，专注于在美国目标子市场拥有主要与门诊医疗服务相关的创收房地产 [1] - 截至2023年9月30日，公司在191处房地产投资约10.5亿美元（包括一处按销售型租赁核算的部分房产） [1] - 这些房产位于34个州，总面积约420万平方英尺 [1] 联系方式 - 联系人：Bill Monroe，电话：615 - 771 - 3052 [3] - 消息来源：Community Healthcare Trust Incorporated [3]

财务数据和关键指标变化 - 总收入从2022年第三季度的2,480万美元增长到2023年第三季度的2,870万美元,同比增长15.8% [19] - 如果2023年第三季度完成的收购在第三季度初就完成,总收入将进一步增加75.7万美元至2,950万美元 [19] - 物业运营费用从2023年第二季度的550万美元增加到2023年第三季度的550万美元,主要是由于期内完成的收购以及夏季HVAC维修和公用事业费用的季节性增加 [20] - 一般及管理费用从2023年第二季度的380万美元下降到2023年第三季度的360万美元,主要是由于第二季度前任CEO和总裁股票解禁导致的一次性雇主Medicare税增加 [21] - 利息费用从2023年第二季度的410万美元增加到2023年第三季度的460万美元,主要是由于为收购而增加的循环信贷融资以及利率略有上升 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 加权平均剩余租赁期限保持稳定在7.1年 [13] - 出租率从91.7%下降到91%,主要是由于GenesisCare在本季度的租赁被拒绝 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 无明确披露 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在第三季度完成了7项收购,总投资约5,170万美元,预期年化收益率为9.1%-10.37% [11] - 公司在9月30日之后又完成了2项医疗办公楼收购,总投资710万美元,出租率为96.8% [12] - 公司还有7项收购在完成和入住后将完成,总投资约16,650万美元,预期收益率为9.1%-9.75%,预计将在2024年和2025年完成 [15] - 公司正在积极审视更多收购机会,并已发出多份意向书,预期收益率为9%-10%以上 [16] - 公司有足够的信贷额度和银行关系来为收购提供资金,并将继续利用ATM机制进行股权融资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的收购和运营情况表示满意,并对未来保持乐观态度 [10][11][12][15][16] - 管理层表示正在密切关注GenesisCare的破产进程,并准备采取相应行动 [13][14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Connor Mitchell 提问** 公司未来在现金和股票薪酬结构上的考虑 [28][29][30] **David Dupuy 回答** 公司正在与薪酬委员会和董事会评估现金和股票薪酬的最佳结构,未来6个月内将有相关披露 [29][30] 问题2 **Robert Stevenson 提问** GenesisCare被拒租赁资产的盈利能力与其他资产的差异 [37][38][39] **David Dupuy 回答** 被拒绝的两处资产一处是停止提供服务的诊所,另一处是GenesisCare的后勤办公用房,其他仍在运营的资产为提供癌症治疗的诊所,预计更加稳定 [38][39][40][41][42][43] 问题3 **Wesley Golladay 提问** 公司对GenesisCare资产的长期处置计划 [49][50] **David Dupuy 回答** 公司将优先考虑尽快重新出租这些资产,但如果长期不符合公司的医疗资产定位,也会考虑出售 [50][51]

业绩总结 - 2023年第三季度净营业收入为30.86亿美元，同比增长2.0%[16] - 2023年第三季度调整后EBITDA为3.6亿美元，同比下降10.0%[16] - 2023年第三季度调整后EBITDA利润率为11.7%，较2022年同期下降150个基点[16] - 2023年第三季度每股净亏损（不含调整）为0.33美元，较2022年同期的0.52美元有所改善[16] - 2023年第三季度净亏损为$ (0.69)每股，相较于2022年的$ (0.32)每股[28] - 调整后的净亏损（不含调整项）为$ (0.33)每股，2022年为$ (0.52)每股[28] 用户数据 - 截至2023年9月30日，医院数量为76家，较2022年同期的81家减少[11] - 2023年第三季度的总无偿护理占调整后净收入的29.5%，较2022年同期的28.8%有所上升[24] - 2023年第三季度的医疗补助收入占比为47.9%[24] - 2023年第三季度的医疗保险收入占比为19.7%[24] 现金流与资本支出 - 2023年第三季度的现金流来自运营（不包括收到和偿还的医疗保险加速支付）为9.5亿美元[25] - 2023年第三季度资本支出为4.4亿美元，占净收入的3.8%[25] - 2023年预计调整后EBITDA在$ 1,450百万至$ 1,500百万之间[53] - 2023年净现金提供的经营活动预计在$ 400百万至$ 450百万之间[53] - 2023年资本支出预计在$ 450百万至$ 500百万之间[53] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，总资产为$ 14,674百万，较2022年的$ 14,669百万略有增加[38] - 总债务为$ 11,842百万，较2022年的$ 11,635百万有所上升[38] - 财务杠杆（净债务/EBITDA）预计低于5.5倍[67] 未来展望 - 2023年净营收预计在$ 12,400百万至$ 12,500百万之间[66]

房地产投资情况 - 公司有7处房产待收购，预计总价约1.665亿美元，预期投资回报率约9.1% - 9.75%，预计2024 - 2025年完成交易[155][248] - 截至2023年9月30日，公司在11处有购买选择权的房地产中总投资约4040万美元，选择权未行使[156] 财务数据关键指标变化 - 2023年第三季度与2022年同期相比，租金收入增加约380万美元，增幅15.8%；净收入减少约218.1万美元，降幅38.4%[159] - 2023年第三季度与2022年同期相比，利息费用增加约160万美元，增幅53.3%[164] - 2023年前三季度与2022年同期相比，折旧和摊销费用增加约540万美元，增幅22.6%[169] - 2023年前三季度和2022年同期，投资活动现金流出分别约为1.001亿美元和5590万美元；融资活动现金流入分别约为4590万美元和1150万美元[251][253] 公司义务与承诺 - 截至2023年9月30日，公司地面租赁总义务约890万美元[247] - 截至2023年9月30日，公司资本支出剩余承诺约630万美元[249] - 截至2023年9月30日，公司对一租户的剩余注资承诺为510万美元[250] 股息宣布情况 - 2023年10月26日，公司董事会宣布季度普通股股息为每股0.455美元，年化股息为每股1.82美元[254]

公司概况 - CHCT公司在2023年6月30日的市值为8.764亿美元，企业价值为12.408亿美元[2] - CHCT公司自2015年IPO以来，股东总回报率为152%[5] - CHCT公司的资产总增长为529%，持续股息增长[5] 投资模型和管道 - CHCT公司的投资模型包括寻找低估资产、积极资产管理和投资组合多样化[6] - CHCT公司的投资管道显示年度投资金额逐年增加[7] 资产和租户情况 - CHCT公司的租户分散在34个州，前三大租户占年租金的22.1%[11] - CHCT公司的资产类型和州份分布多样化，包括医疗办公楼、手术中心等[12] 行业趋势和展望 - 美国人口老龄化推动医疗支出增长，2018年医疗支出占美国国内生产总值的17.7%，预计到2028年将达到6.2万亿美元[15] - 医疗行业的服务模式转变，住院治疗逐渐向专科和门诊设施转移，门诊就诊次数每千人从1995年至2017年增长了49.7%[16] 财务和风险管理 - 公司保持稳健保守的资产负债表，债务占总房地产价值的26.9%至38.1%之间[17] - 公司租赁到期时间表显示，加权平均租赁期限为7.13年，2023年至2030年将有多个租赁到期，总租赁收入为94550万美元[18] 可持续发展和公司治理 - CHCT致力于实施环境可持续最佳实践，包括监测能源使用情况，提高能源效率和减少浪费[19] - 所有员工有资格根据个人和公司绩效获得现金和限制性股票的激励报酬[19] - 公司创始人设计了与普通股东完全一致的公司治理结构，包括限制租户、医疗保健行业和地理位置的集中[19]

财务数据和关键指标变化 - 总收入从2022年第二季度的2400万美元增长到2023年第二季度的2780万美元,同比增长15.6% [26][27] - 物业运营费用从2023年第一季度的480万美元下降到2023年第二季度的480万美元 [28] - 一般及管理费用从2023年第一季度的1620万美元下降到2023年第二季度的380万美元,主要是由于前CEO离世后加速摊销股票激励费用11.8百万美元 [29] - 利息费用从2023年第一季度的400万美元增加到2023年第二季度的410万美元,主要是由于借款增加和利率上升 [30] - 基金营运(FFO)从2023年第一季度的220万美元增加到2023年第二季度的1590万美元,每股从0.09美元增加到0.62美元 [31] - 经调整基金营运(AFFO)从2022年第二季度的1500万美元增加到2023年第二季度的1600万美元,同比增长7%,每股从0.62美元增加到0.63美元 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有披露各业务线的具体数据和指标变化 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有披露各市场的具体数据和指标变化 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续保持高单位数收益率的收购策略,第二季度完成3处收购,总投资1570万美元,预期年收益率约9.1%-9.7% [16] - 第二季度后又完成3处医疗办公楼和1处住院康复设施的收购,总投资3560万美元 [17] - 公司已经突破10亿美元的总资产规模,这是公司发展历程的一个重要里程碑 [18] - 公司还有3处资产正在尽职调查,预计第三季度完成收购,总投资1610万美元,预期年收益率约9.2%-10.3% [19] - 公司还有8处资产在完工和入住后收购,总投资19100万美元,预期年收益率约9.1%-9.75%,预计2023年底至2025年完成收购 [20][21] - 公司有足够的信贷额度和银行关系来为收购提供资金,并将继续利用ATM机制进行股权融资 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来收购机会持乐观态度,认为在利率上升和竞争减少的环境下,有更多符合公司收购标准的资产可获得 [60][61][62] - 公司对GenesisCare破产的影响持谨慎乐观态度,认为其他优质医疗运营商有意愿接手GenesisCare的资产,不会对公司造成重大不利影响 [49][50][51] 其他重要信息 - 公司一处空置物业遭遇严重破坏,造成160万美元损失,但公司获得230万美元保险赔付,最终获得70万美元净收益 [13] - 公司将每股季度股息从0.4425美元提高到0.4525美元,实现连续多个季度的股息增长 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** GenesisCare破产对公司的影响,包括已被拒绝的租约和其他租约的情况 [36][37][38][39][40][41] **Dave Dupuy 回答** 公司正与GenesisCare就已被拒绝的租约进行提前终止谈判,并正在与潜在租户洽谈,认为该资产具有较强的市场需求,不会对公司造成重大不利影响 [38][39][40][41] 问题2 **Rob Stevenson 提问** GenesisCare破产对公司信用质量的影响,以及公司是否有其他信用质量较弱的租户 [49][50][51][52][53] **Dave Dupuy 回答** 公司认为GenesisCare破产后由其他优质医疗运营商接手其资产,可能会中性或提升公司的整体信用质量,公司一直密切关注并管理一个6-12家左右的观察名单租户 [49][50][51][52][53] 问题3 **Wes Golladay 提问** 公司收购管线的竞争环境,以及资本开支的情况 [60][61][62][65][66][67][68] **Dave Dupuy 和 Bill Monroe 回答** 公司认为在利率上升和竞争减少的环境下,有更多符合公司收购标准的资产可获得,资本开支主要用于一些长期租约的改造项目,未来会根据具体情况进行披露 [60][61][62][65][66][67][68]

资产收购情况 - 2023年6月30日后，公司两次交易收购三处医疗办公楼和一处住院康复设施，总价约3560万美元，现金对价约3570万美元，收购时物业100%已出租，租约2038年到期[75] 费用指标变化 - 2023年第二季度，公司一般及行政费用增加约20万美元，增幅4.9%，主要因专业费用增加[80] - 2023年上半年，其他运营利息增加40万美元，增幅21.1%，主要因现有应收票据增加资金[83] 股份发行计划 - 公司有市价发行计划，可发行出售普通股，总销售价格最高达5亿美元[93] 股份发行数据 - 2023年第二季度，公司发行股份23.6万股，净收益800万美元，每股平均销售价格34.45美元；上半年发行股份48.5万股，净收益1690万美元，每股平均销售价格35.60美元[94] 基于股票的奖励情况 - 2023年第二季度，公司基于股票的奖励期末为151.2万股，上半年为120.3万股；第二季度摊销费用为218.4万美元，上半年为1603.8万美元[96] 应收票据情况 - 2023年6月30日和2022年12月31日，应收票据分别包含250万美元和170万美元的循环信贷安排，自2023年10月1日起每月还款4万美元，年利率9%，另有3%非现金利息[99] 股息分配情况 - 2023年7月27日，公司董事会宣布每股0.4525美元的季度普通股股息，8月25日支付给8月11日登记在册的股东[104]

业绩总结 - 公司在2023年第一季度的总房地产投资额为974,042千美元，拥有181个物业，租赁率为91.6%[7] - 公司的净收入在2023年第一季度为5,524千美元，净营业额为27,176千美元[24] - 公司的每股基金运营现金流为0.56美元，每股调整后基金运营现金流为0.63美元[25] - 公司的总房地产物业价值在2023年第一季度达到971,026千美元，总资产为886,294千美元[35] - 公司的净债务占总资本比例为35.3%，市值为961.6百万美元，企业价值为1,322,053千美元[36] 过去表现 - 公司自IPO以来，房地产资产和总企业价值均呈现增长趋势[39][48] - 公司的净收入在过去几个季度中有所波动，但整体呈现增长趋势[26][28] - 公司的基金运营现金流每股在过去几个季度中有所波动，但整体呈现增长趋势[31][32] - 公司的总房地产物业价值和总资产在过去几个季度中有所增长[39][45] - 公司的企业价值自IPO以来呈现增长趋势[48][50] 财务指标 - 公司的债务总额为$365,061，包括循环信贷设施、期限贷款和抵押贷款[85] - 公司2023年的财务指标表现良好，杠杆比率为36.3%，固定费用覆盖比率为5.33[91] 房地产收购 - 公司在2023年进行了多项房地产收购，包括位于不同地区的医疗办公楼[93] - 公司在2023年第一季度取得了总价值为$23,369的房地产收购[94] 租赁情况 - 公司年度投资金额分别为152.0百万美元、127.2百万美元、102.7百万美元和106.8百万美元[98][99] - 公司总体租赁率在2023年3月达到91.6%[125]

财务数据和关键指标变化 - 总营收从2022年第一季度的2350万美元增长至2023年第一季度的2720万美元，同比增长15.7%；2022年第四季度为2530万美元，环比增长7.2%。若2023年第一季度收购在季度首日完成，总营收将增加38.3万美元，达到2760万美元 [34] - 物业运营费用从2022年第四季度的420万美元增至2023年第一季度的490万美元，增幅17.3%，主要因收购物业费用、物业税增加及正常波动 [12] - G&A从410万美元增至1620万美元，2023年第一季度含1180万美元非现金加速摊销，排除后季度环比增加30万美元，增幅6.2% [35] - 利息费用从350万美元增至400万美元，增幅15.2%，因2022年12月信贷安排再融资增加1亿美元定期贷款及利率上升 [13] - 2023年第一季度FFO为220万美元，含1180万美元非现金加速摊销，2022年第一季度为1350万美元；摊薄后每股FFO从2022年第一季度的0.56美元降至2023年第一季度的0.09美元 [36] - 调整后资金运营（AFFO）从2022年第一季度的1480万美元增至2023年第一季度的1560万美元，同比增长5.2%；摊薄后每股AFFO从2022年第一季度的0.61美元增至2023年第一季度的0.62美元，增幅1.6% [14] - 若第一季度收购在首日完成，AFFO将增加约21.4万美元，达到1580万美元，每股约增加0.01美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第一季度收购7处物业，总面积约16.2万平方英尺，总价2340万美元，物业100%出租，租期至2031年，预期年回报率约9.2% - 10.6%；有4处物业有明确购买协议，总价1970万美元，预期回报率约9.2% - 9.3%；与Everest签订3份购买协议，9处物业预计投资2.145亿美元，回报率最高达10.25%，预计2023 - 2025年完成收购 [10][32] - 租赁业务：入住率稳定在91.6%，加权平均剩余租期从7.6年略降至7.4年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度和银行关系为收购提供资金，将继续利用ATM策略性进入股票市场 [33] - 公司将继续寻找回报率在9% - 10%的收购机会，认为该范围有吸引力 [10][19] - 公司将继续与运营商对话，通过客户关系获取最佳收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] - 公司将评估空置超1 - 2年的物业，考虑出售以回收资金 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为LifePoint收购交易提升了租户信用质量，验证了Everest建筑和运营质量及公司与Everest的合作 [42] - 公司认为过去一年提供的9% - 10%资本如今不再昂贵，与潜在业主对话良好 [47] - 公司认为租赁团队在过去1.5年提升入住率表现出色，对租赁管道和租户保留率感到满意 [69][70] 其他重要信息 - 公司创始人、董事长兼CEO Tim Wallace去世，新CEO将传承其遗志带领公司 [3] - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.45美元，相当于年化股息每股1.80美元，自IPO以来每季度提高股息 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：9处总价2.15亿美元物业在2023、2024、2025年的交付和资金需求情况 - 预计2处今年交付，4处2024年交付，3处2025年交付 [40] 问题2：这些物业规模是否相当 - 与过去项目规模一致，在2000 - 2500万美元之间 [41] 问题3：LifePoint与Everest的信用质量对比 - 公司认为LifePoint信用提升，该交易验证了Everest建筑、位置和运营质量及公司与Everest的合作 [42] 问题4：当前资本化率趋势及第一季度收购和下半年管道情况 - 基本在9% - 10%范围，偶尔有超10%机会，通常有短期租约等情况 [43] 问题5：开发商或小业务是否受银行信贷收紧影响，公司是否增加前期夹层或优先融资 - 有开发商和买家因利率变化无法完成交易，但公司更看重客户关系收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] 问题6：CFO招聘情况及是否要求以股票支付薪酬，公司战略是否改变 - 公司与合格候选人积极沟通，有望近期确定人选；薪酬方面会考虑股东中心方法，但不排除现金支付；公司将延续Tim制定的战略 [52] 问题7：对表现不佳的底部5% - 10%投资组合的看法 - 公司会对空置超1 - 2年的物业进行评估，考虑出售以回收资金 [53] 问题8：是否有透析中心开发或收购协议，时间和运营商信用情况 - 协议已存在一段时间，运营商是现有租户，一年前获私募股权融资，公司看好其运营和财务状况 [56] 问题9：Tim的关系能否维持，是否需重建 - 公司认为团队在过去3个月与经纪人重新建立联系，交易流程未受影响 [25] 问题10：公司是否只对后端收购已完成资产感兴趣 - 是的 [62] 问题11：未来3年租赁到期情况及租金预期 - 租金因市场而异，整体与市场持平，预计不会大幅下降；租赁团队在提升入住率方面表现出色，对租赁管道和租户保留率满意 [69][70]

物业收购 - 公司在2023年第一季度收购了7个房地产物业，总面积约为161,786平方英尺，总购买价格约为23.4百万美元，现金支付约为23.9百万美元[59] - 公司有四个物业已签署最终购买协议，预计购买价格约为19.7百万美元，预期投资回报率在9.16%至9.25%之间[60] - 公司还有九个物业已签署最终购买协议，预计购买价格约为214.5百万美元，预期投资回报率在9.75%至10.25%之间[61] 财务表现 - 公司认为，FFO、AFFO、每股FFO和每股AFFO提供了对公司物业的运营表现的理解，而不考虑某些重要的非现金项目，主要是折旧和摊销费用[80] - 2023年第一季度，公司的FFO为2,166千美元，较2022年同期的13,525千美元下降，AFFO为15,595千美元，较14,827千美元增长[81] - NOI是一个关键的绩效指标，用于衡量公司的运营资产的运营表现，公司认为NOI提供了对运营资产的准确衡量，因为NOI排除了与物业管理无关的某些项目[82] - 2023年第一季度，公司的NOI为22,303千美元，较2022年同期的19,390千美元增长[83] - 公司使用EBITDAre和调整后的EBITDAre作为重要指标，这些指标提供了额外信息，允许管理层、投资者和债权人评估和比较公司的核心运营结果和偿还债务的能力[85] - 2023年第一季度，公司的EBITDAre为6,123千美元，较2022年同期的16,075千美元下降，调整后的EBITDAre为20,469千美元，较18,197千美元增长[86] 现金流 - 公司通过运营活动提供的现金流为2023年第一季度约12.7百万美元，主要来自合同租金和应收票据利息，减去未得到租户报销的物业运营费用和一般和行政费用[102] - 2023年第一季度，公司的投资活动中使用的现金约为28.6百万美元，主要用于投资于七个物业，资金约为23.9百万美元，以及资助约为1.3百万美元的票据[103] - 公司的融资活动为2023年第一季度提供的现金约为8.4百万美元，主要用于借款1200万美元，完成了根据市场情况的股权发行，净收益约为810万美元，支付的股息约为1160万美元[105] 技术和安全 - 公司采用云计算基础设施，使用SaaS应用程序满足大部分软件需求[115] - 公司已采用了CIS v8 IG1网络安全控制措施，并为员工提供年度信息安全培训计划[115] - 公司与全球网络安全领导者合作，持续主动管理和减轻网络威胁，并获得10万美元的违规预防保证金[115]