财务数据和关键指标变化 - 2022年总营收9770万美元，较2021年的9060万美元增长7.8%；第四季度总营收约2530万美元，较2021年同期的2320万美元增长9%，环比增长2.2%；若2022年第四季度所有收购在季度首日完成，第四季度总营收将增加11.16亿美元，达到2650万美元 [16] - 2022年物业运营费用从2021年的1520万美元增至1660万美元，增长9.8%；第四季度从2021年的350万美元增至420万美元，增长17.6%，环比下降4% [17] - 2022年G&A从2021年的1210万美元增至1480万美元，增长22.5%；第四季度从2021年的320万美元增至410万美元，增长31.5%，环比增长10.3%；2022年现金G&A从约490万美元增至540万美元，增长9.6%；第四季度从约120万美元增至150万美元，增长29.8%，环比增长15.8% [18] - 2022年利息费用从2021年的1050万美元增至1190万美元，增长12.6%；环比从300万美元增至350万美元，增长14.4%；2022年净债务与总资本比率保持在34.8% [20] - 2022年净利润从2021年的2250万美元降至2200万美元，下降2.1%；第四季度从2021年的610万美元降至520万美元，下降14.3%，环比下降7.7% [21] - 2022年运营资金FFO从2021年的5290万美元（摊薄后每股2.20美元）增至5460万美元（摊薄后每股2.24美元），每股FFO增长1.8%；第四季度从2021年的1380万美元（摊薄后每股0.57美元）降至1360万美元（摊薄后每股0.56美元）；全年调整后运营资金AFFO从5650万美元（摊薄后每股2.35美元）增至6060万美元（摊薄后每股2.49美元），每股AFFO增长6%；第四季度从2021年的1490万美元（摊薄后每股0.61美元）增至1540万美元（摊薄后每股0.63美元）；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约57.6万美元，达到1600万美元，第四季度AFFO增至每股0.65美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末入住率升至91.7%，加权平均剩余租期稳定在7.6年，有五处物业或其大部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第四季度收购13处物业，总面积约24.1万平方英尺，购买价格5020万美元，物业出租率97.8%，租约至2034年，预期年回报率约9.26% - 10.21%；全年收购18处物业，总面积42.3万平方英尺，总购买价格9710万美元，出租率约98.9%，租约至2037年，预期年回报率9% - 10.25% [9] - 12月31日后，收购三处物业，总面积9.9万平方英尺，总购买价格约1250万美元，收购时物业100%出租，租约至2029年 [10] - 公司有四处物业已签订确定性购买协议，预计总购买价格2010万美元，预期回报率约9.2% - 9.5%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易 [11] - 已签署六处物业的确定性买卖协议，预计总投资1.41亿美元，投资回报率最高可达10.25%，预计2023年和2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其目标客户多为小型医生主导的医疗办公楼、医生诊所等，对市场动态不太敏感，且公司关注9% - 10%的资本化率机会，利率上升对业务是利好 [37][38] - 公司将继续利用ATM市场获取资金，保持低杠杆经营，注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40% [41][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前租赁管道有信心，2022年租户保留率表现强劲，预计2023年将持续，即使租户搬出也有信心将物业租给新租户 [1] - 认为租赁业务组合的入住率很难超过93%，但有能力继续提高入住率并取得良好的租赁业绩 [27] - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心 [62][63] 其他重要信息 - 2月13日披露Tim Wallace因消化性溃疡并发症休病假，董事会要求Dave Dupuy担任临时首席执行官 [6] - 11月2日向美国证券交易委员会提交了S - 3表格的自动上架注册声明，同时与多家银行签订销售代理协议，可出售至多5亿美元的普通股，包括发行ATM股票；宣布第四季度股息提高至每股0.4475美元，相当于年化股息每股1.79美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [13] - 鉴于银行市场收紧，提前进行再融资，将原本寻求的1.25亿美元七年零三个月定期贷款增加至1.5亿美元，将借款从LIBOR过渡到SOFR，通过基于SOFR的掉期将浮动利率敞口转换为固定利率，1月将所有剩余掉期从LIBOR过渡到SOFR，再融资后预计信贷额度有足够资金用于收购，并将继续适时利用ATM战略进入股权市场 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年或2024年是否有租约到期、已知的租户搬出或可能的缩租情况，是否预计所有租约都会续约？ - 2023年到期租约相对较少，公司认为大致清楚这些租约是否会续租 [25] 问题2: 除了管道中的六处1.41亿美元的物业，目前正在考虑的其他交易平均成本是否仍在500万美元左右，还是有更大规模的交易？ - 公司看到的交易规模有多种，平均在500 - 1000万美元，偶尔也会有250 - 300万美元的收购机会；未来一年开始完成一些较大的住院康复设施交易可能会使平均成本略有上升 [30][31] 问题3: 房地产交易市场中买家和卖家之间的差距问题在公司目标市场是否不那么适用，还是公司也面临同样问题？ - 公司看到收购方面有大量活动，目标客户对市场动态不太敏感，且关注的9% - 10%资本化率机会中，利率上升对业务是利好 [37][38] 问题4: 公司在资金交易方面似乎倾向于使用信贷额度，其次是ATM，是否因为资产负债表情况更倾向于使用信贷额度，尤其是在股票价格上涨的情况下？ - 公司会继续利用ATM市场，之前的表述是因为刚进行再融资，且公司一直注重低杠杆经营，未来会适时利用ATM市场，而不是仅依赖信贷额度 [40][41] 问题5: 上季度预计年底前完成7200万美元的收购，部分为何推迟到今年，是否有已签约的交易取消，还是只是时间问题？ - 公司非常希望在第四季度完成收购，但遇到一些问题，如感恩节后冲刺期时间紧张，第三方尽职调查人员在圣诞节前几周开始停工，导致部分交易未完成；目前没有交易取消，部分已在今年完成收购，还有四处约2010万美元的物业预计未来几个月完成交易 [47][48] 问题6: 过去几个季度演示幻灯片中提到的潜在6000万美元透析中心开发项目进展如何，是否有项目正在进行，有无预期时间？ - 该项目进展缓慢，因为运营商获得私募股权资金后专注于收购，之前的合作和条款书多与开发相关；公司希望看到开发活动成果，但未设定时间线，也可能参与包含房地产的收购项目，但目前对条款书的可见性有限 [50][51] 问题7: 听说Fresenius考虑出售其透析业务，对行业未来和公司有何影响或机会？ - 透析行业将经历转型，家庭透析会增多，但仍会有患者需要到诊所治疗；只要与合适的市场和运营商合作，公司对透析业务仍有信心，未来会谨慎选择 [53][54] 问题8: 未来收购是否会出现更多施工延迟、材料获取困难等问题，影响收购时间？ - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但公司对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心，2023年至少完成两处，希望完成三处，2024年完成剩余三处 [62][63] 问题9: 请介绍公司与合作伙伴关系的广度，以缓解投资者对Tim不在的担忧？ - 过去四年Tim有意扩充团队，有一位投资副总裁参与业务开发活动，公司与合作伙伴的关系分散在组织内；作为成长型公司，公司注重将这些关系制度化，虽然Tim不在有差距，但团队有能力继续开展收购和建立管道工作 [67][68] 问题10: 2023年和2024年到期租约在续约或新租赁方面的定价能力如何，合同租金涨幅情况怎样？ - 租金情况因市场和建筑而异，总体较为稳定，没有明显的价格上涨或下跌趋势；租约内租金涨幅平均为1.5% - 2% [77][82] 问题11: 目前边际借款成本是否至少为6%，是否会因股票交易和借款成本相近而更倾向于使用股权融资以保持资产负债表良好？ - 新的定期贷款成本为5.1%，循环信贷下的增量借款成本约为6%；公司一直注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40%，未来会适时利用ATM市场进行去杠杆 [83][85] 问题12: 公司在不同地区或MSA是否有表现好或不好的情况，从运营租赁或收购机会角度有无特别之处？ - 公司未发现异常情况，东南部因人口迁移有很多增长和新建筑活动，对开发机会是利好；公司在收购方面全国表现较为一致，会关注有吸引力的市场，历史上在纽约和加利福尼亚市场收购较少，但有机会也会考虑 [86][87]

公司房地产投资风险 - 公司的房地产投资主要集中在医疗保健领域，使得公司在经济上更加脆弱[85] - 公司的业务策略是集中投资于医疗保健领域的房地产，缺乏多样化可能增加风险[86] - 公司的租户基础特别集中在医疗保健行业，行业衰退可能影响租户支付租金的能力[87] - 公司的主要租户未能按时支付租金可能对公司的运营结果产生重大不利影响[88] - 公司可能无法在未来获得非公开或轻度营销的交易流，这可能对公司的增长产生重大不利影响[91] - 公司的高管团队的服务和表现对公司的业务、运营结果、财务状况和股价可能产生不利影响[92] 公司运营风险 - 公司可能无法完成任何待定收购，这将对公司向股东分配利润的能力产生不利影响[98] - 公司可能在购买房地产时只获得有限的担保，这可能对公司产生有限的追索权[100] - 公司可能无法成功收购物业并将业务扩展到新的或现有的目标子市场[102] - 公司面临与大流行病、流行病或传染病爆发相关的风险，这可能对公司的业务运营、运营结果和财务状况产生重大不利影响[104] - 公司可能无法收回租户破产前的债务，可能导致业绩受损[110] - 公司需要留意租约到期情况，可能需要重新出租物业以维持租金收入[112] - 公司可能面临资金不足，无法进行租户或其他资本改进，影响吸引或更换租户[114] - 公司可能需要提供更多租金减免和其他优惠以留住和吸引租户，可能影响财务状况[118] - 公司可能受到供应链中断和意外建筑费用和延迟的影响，影响项目价值[121] - 公司可能受气候变化影响，导致物业价值下降或无法运营建筑[127] - 公司可能需要承担额外成本，进行人员变动，影响股票吸引力[134] 公司财务风险 - 公司需要依赖外部资本来满足未来资本需求，可能无法获得资本用于未来收购[140] - 公司将依赖外部资本，包括债务和股权融资，以满足未来资本需求[141] - 市场波动和混乱可能影响公司获取新债务融资或重新融资的能力[142] - 公司可能无法控制支出，即使收入不增加，支出可能保持不变或增加[143] - 与房地产投资相关的成本可能无法降低，即使收入减少，也可能导致运营结果受到不利影响[144] - 公司发行股票扩大业务的能力将取决于普通股市场价格[145] - 公司未来的收益和现金分配未达到市场预期可能对普通股市场价格和股本资本的可用性产生重大不利影响[147] - 公司对开发项目的投资可能不会产生预期的回报，直接影响运营结果[149] - 公司投资开发项目的风险包括无法获得有利的融资或完全无法获得融资[151] - 投资在抵押票据中可能受到不利的房地产市场条件的影响，从而降低其价值[153] 公司法律合规风险 - 信息安全事件可能会干扰公司业务并导致机密信息不可用或泄露[156] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的资产可能会受到减值损失的影响，这可能会对我们的运营结果产生不利影响[215] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的信贷设施的本金和利息支付可能导致现金不足，无法运营物业或支付目前计划的分配，可能面临违约风险[226] - 截至2022年12月31日，公司在信贷设施下有3.5亿美元的未偿还款项，包括贷款。公司预计内部现金流不足以偿还到期的预期债务，可能通过再融资和未来的股权和债务证券发行偿还债务[227]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收从2021年同期的2330万美元增长至2480万美元，同比增长6.7%；较2022年第二季度的2400万美元增长3.2% [15] - 若2022年第三季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.8万美元，达到2510万美元 [16] - 物业运营费用从第二季度的410万美元增至第三季度的430万美元，增长6.5% [17] - G&A从第二季度的360万美元增至第三季度的380万美元，增长4.2%；现金G&A费用从约140万美元降至130万美元 [18] - 利息费用从第二季度的280万美元增至第三季度的300万美元，增长9.9% [19] - 2022年第三季度资金运营（FFO）为1380万美元，与上一季度持平；摊薄后每股FFO为0.57美元，也与上一季度持平 [20] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第三季度为1540万美元，较2021年同期的1430万美元增长7.2%；摊薄后每股AFFO从2021年第三季度的0.59美元增至2022年第三季度的0.63美元，增长6.8% [21] - AFFO较第二季度的1500万美元增长2.5%；摊薄后每股AFFO从第二季度的0.62美元增至第三季度的0.63美元 [22] - 若第三季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约30.4万美元，达到1570万美元，摊薄后每股AFFO为0.64美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购两处总面积约11.42万平方英尺的物业，购买价格约1750万美元，物业100%出租，租期至2037年，预期年回报率约9% - 9.72% [10] - 公司目前有20处物业处于确定性购买协议中，预计总购买价格约7160万美元，预期回报率约9% - 10.17%，预计在2022年第四季度完成交易 [11] - 公司有五处物业的买卖协议已签署，预计总投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计在2023年及可能到2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度和银行关系为收购提供资金，并将适时利用ATM战略进入股票市场 [13] - 公司历史上保持极低的杠杆水平，预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到宏观环境疲软对与开发商合作的专业空间交易产生影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] - 公司预计入住率将继续上升，租赁业务前景乐观 [28] - 由于供应链问题，部分物业的建设和交付时间难以确定，导致收购交易推迟 [34] 其他重要信息 - 公司第三季度宣布将股息提高至每股0.445美元，相当于年化股息每股1.78美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司有五处物业正在进行重建或重大翻新，租户已确定，面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [9][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观环境疲软是否影响与开发商合作的专业空间交易倾向 - 公司表示尚未看到宏观环境疲软带来的影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] 问题2: 如何考虑为收购管道和预期收购提供资金以减少ATM债务或信贷额度 - 公司预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆，银行愿意为收购提供资金 [25] 问题3: 哪些资产推动入住率季度环比提高50个基点，未来几个季度预计入住率还能提高多少 - 主要是医疗办公楼（MOBs），入住率提升是全投资组合和各类用途物业的普遍现象，预计入住率将继续上升 [28] 问题4: 目前资本化率面临多大上行压力，卖家是否愿意根据当前市场情况调整价格 - 第一、二季度市场情况异常，卖家对物业价格预期过高，交易困难；在利率上调75个基点后，市场恢复正常，卖家更愿意出售 [29] 问题5: 因炎热夏季导致的公用事业成本和物业税增加，是时间差问题还是无法获得补偿 - 大部分成本能获得补偿，比例超过80%，主要是时间差问题 [30] 问题6: 五处物业购买和销售协议的完成和入住时间推迟的原因，以及是否应预计时间更倾向于2023年下半年 - 推迟原因是供应链问题，如某些设备和材料的交付时间难以确定；最佳估计是2023年每季度完成一处，有一处推迟到2024年，但具体取决于供应链情况 [34][35] 问题7: 第四季度即将完成的收购项目，是单个交易还是多个投资组合，以及如何考虑小型资产的信贷问题 - 这些资产是公司多年来的主要投资类型，包括一组多物业和几个双物业交易，共八到九笔交易组成20处物业，均为医疗办公楼或医生诊所 [37] 问题8: 正在进行重建的五处物业的面积，以及是否计入当前入住率统计 - 面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [40]

房地产收购情况 - 2022年前九个月，公司收购五处房地产，总面积约182,239平方英尺，总价约4680万美元，现金对价约4600万美元，收购时物业整体100%出租，租期至2037年[101] - 公司有20处房产已签订最终购买协议，预计总价约7160万美元，预期投资回报率在9.0% - 10.17%，预计2022年第四季度完成交易[102] - 公司另有五处房产待建成并入住后收购，预计总价约1.175亿美元，预期投资回报率约10.25%，预计2023年完成交易[103] - 截至2022年9月30日，公司在五处有购买选择权的房地产上总投资约2810万美元，购买权未行使[106] - 截至2022年9月30日，公司有20处房产收购协议总价约7160万美元，预期回报率9.0% - 10.17%；另有5处房产收购协议总价约1.175亿美元，预期回报率约10.25%[147][149] - 2022年前三季度，公司投资五处房产，现金对价约4600万美元，提供票据资金约550万美元，收到票据付款230万美元，为现有投资组合提供资本支出约670万美元[154] - 2021年前三季度，公司投资十处房产，现金对价约7820万美元，提供应收票据资金约1340万美元，收到应收票据付款300万美元，为现有投资组合提供资本支出约450万美元[155] 房地产出租情况 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合出租率约90.8%，前九个月有到期或终止租约涉及约33.7万平方英尺，新租或续租约35.1万平方英尺[104] 收入指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入增加约150万美元，增幅6.6%；其他经营利息增加约10万美元，增幅10.0%[112][113] - 2022年前三季度与2021年同期相比，租金收入增加约450万美元，增幅6.9%；其他经营利息增加约50万美元，增幅24.4%[119][120] - 2022年第三季度与2021年同期相比，净收入增加约32万美元，增幅6.0%；前九个月净收入增加约40万美元，增幅2.5%[112][119] - 2022年第三季度净收入为567.3万美元，2021年同期为535.4万美元[133][136][139] - 2022年第三季度FFO为1375.1万美元，2021年同期为1322.5万美元[133] - 2022年第三季度AFFO为1536.2万美元，2021年同期为1433.4万美元[133] - 2022年第三季度NOI为2048万美元，2021年同期为1920.3万美元[136] - 2022年第三季度EBITDAre为1672.5万美元，2021年同期为1599.9万美元[139] - 2022年第三季度调整后EBITDAre为1918.9万美元，2021年同期为1800.3万美元[139] 费用指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约30万美元，增幅6.8%；一般及行政费用增加约60万美元，增幅17.3%[112][114] - 2022年前三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约90万美元，增幅7.4%；一般及行政费用增加约170万美元，增幅19.3%[119][121] - 2022年前9个月折旧和摊销费用约增加140万美元，增幅6.4%[123] - 2022年前9个月利息费用约增加70万美元，增幅8.5%[124] 信贷与资金情况 - 截至2022年9月30日，公司信贷安排下循环信贷额度剩余借款能力约为9300万美元[144] - 2022年和2021年前三季度，投资活动所用现金流分别约为5590万美元和9310万美元[154] - 2022年和2021年前三季度，融资活动提供的现金流分别约为1150万美元和5100万美元[156] - 2022年前三季度，公司根据循环信贷安排借款4500万美元，支付股息约3320万美元[156] - 2021年前三季度，公司偿还循环信贷安排下的2900万美元，签订1.25亿美元的7年期定期贷款安排，偿还5000万美元的定期贷款安排，产生额外债务发行成本160万美元，通过ATM计划出售股份获得约3840万美元收益，支付股息约3150万美元[158] - 截至2022年9月30日，公司持有约560万美元的保证金[159] 股息情况 - 公司需将至少90%的应税收入作为股息支付给股东以维持REIT资格[160] - 2022年10月27日，公司董事会宣布每股0.4450美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.78美元，将于11月25日支付给11月10日登记在册的股东[160] 市场风险披露情况 - 2022年前三季度，公司市场风险的定量和定性披露与2021年年报相比无重大变化[167]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收从2021年同期的2270万美元增长至2400万美元，同比增长6%；2022年第一季度营收为2350万美元，环比增长2.4% [14] - 若2022年第二季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.2万美元，达到2440万美元 [15] - 物业运营费用环比持平，为410万美元；G&A从第一季度的330万美元增至第二季度的360万美元，增长8.9% [16] - 利息费用从260万美元增至280万美元，增长4.9%，因循环信贷额度借款增加及浮动利率上升 [17] - 2022年第二季度资金运营（FFO）从第一季度的1350万美元增至1370万美元，环比增长1.5%；摊薄后每股FFO从0.56美元增至0.57美元，增长1.8% [18] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第二季度为1500万美元，较2021年同期的1390万美元增长7.6%；摊薄后每股AFFO从0.58美元增至0.62美元，增长6.9% [19] - 2022年第一季度AFFO为1480万美元，环比增长1.1%；摊薄后每股AFFO从0.61美元增至0.62美元；若第二季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约27.1万美元，达到1530万美元，即摊薄后每股0.63美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司运营方面第二季度忙碌，收购方面较第一季度有所改善但仍缓慢 [7] - 公司有五个物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新完成后有长期租户入驻 [7] - 公司收购业务方面，第二季度收购一处约37700平方英尺的物业，购买价约2350万美元，该物业100%出租，租约至2037年，预期年回报率约10.25% [9] - 公司有三个物业处于确定性购买协议中，预计总价约2340万美元，预期回报率约9.0% - 9.72%，预计下半年完成交易 [10] - 公司有五个物业的买卖协议已签署，预计投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第四季度完成一处收购，其余四处2023年完成 [11] - 公司有多处物业正在审查，几份条款书已发出，预期回报率9% - 10% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业入住率升至90%以上，租赁活动持续增加 [8] - 加权平均剩余租约期限略升至不到8年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度资金用于收购，并将继续利用ATM策略性进入股票市场 [12] - 公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [27] - 公司在物业收购上机会主义，不偏向特定物业类型，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场情况未显著改变，投资回报率在9%以上，预计美联储第二次加息75个基点后市场将进一步开放 [26] - 公司预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，对市场前景感到兴奋 [30] - 公司对租户租赁活动增加感到鼓舞，预计入住率未来几个季度将继续上升 [8][35] 其他重要信息 - 公司宣布第一季度股息提高至每股0.4425美元，年化股息为每股1.77美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在物业重建上的投资金额、回报和时间安排 - 公司在五个项目上投资约850万美元，将在未来四个季度分摊，回报率在9% - 10%之间 [22] 问题2: 本季度收购是否来自最大租户，机会是否源于合作关系 - 收购是合作关系的一部分，上季度有六个此类物业处于买卖协议中，本季度完成一处收购，目前还有五个 [23] 问题3: 透析项目意向书（LOI）推进至购买或确定性协议有无重大障碍，进展如何 - 对方正在确定物业，已获得私募股权融资，正在市场上收购运营业务，这将为公司带来房地产交易机会 [24] 问题4: 考虑到股权和债务市场的干扰，公司未来资金来源如何 - 公司认为情况未显著改变，投资回报率在9%以上，市场在美联储首次加息75个基点后已大幅开放，预计第二次加息后将进一步开放，公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [26][27] 问题5: 与其他房地产投资信托基金（REITs）所在行业相比，公司交易市场情况如何，交易流量是否停止 - 公司潜在项目管道显著增加，预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，因买家和卖家对资本成本的认知存在滞后和错位 [29][30] 问题6: 公司在采购非合同内物业时，哪种物业类型更具吸引力 - 公司机会主义，不认为有特定物业类型更优，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 问题7: 2023年租约到期物业是否有已知的迁出或缩租情况 - 不确定具体情况，但历史租户保留率为85% - 90%，预计每年有10% - 15%的到期租户迁出，公司已开展租赁和资产管理工作，对情况感到放心 [34] 问题8: 公司第二季度是否回购股票，补充材料第9页显示第二季度加权平均股数比第一季度少约10万股 - 公司未进行股票回购或发行，股数变化是计算方式导致，因股价下跌，股数计算略有下降 [37] 问题9: 重建资产的租赁是否会在2023年底开始，重建资产占投资组合空置率的百分比是多少 - 预计所有重建项目将在2022年或2023年完成并开始收租；不确定重建资产占投资组合空置率的百分比，估计约为20个基点 [39][40] 问题10: 随着资本市场收紧，现有客户是否会寻求公司为扩张项目提供更多资金 - 过去6 - 8个月已出现这种情况，产生了翻新和重建项目，有可能继续，目前有几个约3 - 5万平方英尺的项目正在洽谈 [42] 问题11: 透析项目何时投入资金，其他类似的计划性投资管道进展如何 - 对透析项目资金投入时间感到失望，但仍有信心，不确定具体时间；公司正在与多个合作伙伴进行洽谈，但进展困难，目前无新消息 [45][47][48] 问题12: 公司有2800万美元可执行购买期权但未执行的物业，是否预计会执行，价格情况如何 - 由于资本成本上升，预计不会执行，多数期权的初始购买价格会加上通胀率 [49][50]

房地产收购情况 - 2022年前六个月公司收购三处总面积约6.8万平方英尺的房地产，总价约2930万美元，现金对价约2870万美元，收购时物业全部出租，租约至2037年到期[103] - 公司有三处房产已签订最终购买协议，预计总价约2340万美元，预期投资回报率在9.0%至9.72%，预计2022年下半年完成交易[104] - 公司另有五处房产待建成并入住后收购，预计总价约1.175亿美元，预期投资回报率约10.25%，预计2022年第四季度至2023年第四季度完成交易[105] - 公司有三个物业收购协议，总价约2340万美元，预期回报率9.0% - 9.72%；还有五个物业收购协议，总价约1.175亿美元，预期回报率约10.25%[148][150] 房地产投资组合出租情况 - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合出租率约90.3%，上半年有到期或终止租约涉及约23.9万平方英尺，新租或续租约24.7万平方英尺[106] 房地产购买选择权投资情况 - 截至2022年6月30日，公司在五处有购买选择权的房地产上总投资约2810万美元，购买权未行使[108] 收入指标变化 - 2022年第二季度与2021年同期相比，租金收入增加约120万美元，增幅5.4%；其他经营利息增加约20万美元，增幅24.9%[114][115] - 2022年上半年与2021年同期相比，租金收入增加约300万美元，增幅7.0%；其他经营利息增加约40万美元，增幅33.3%[120][121] 费用指标变化 - 2022年第二季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约20万美元，增幅5.7%；一般及行政费用增加约70万美元，增幅24.8%；折旧及摊销费用增加约50万美元，增幅7.1%[114][116][117] - 2022年上半年与2021年同期相比，物业运营费用增加约60万美元，增幅7.7%；一般及行政费用增加约120万美元，增幅20.4%；折旧及摊销费用增加约130万美元，增幅8.5%[120][122][123][125] - 2022年上半年利息支出约增加40万美元，增幅8.4%，主要因2021年3月再融资信贷安排增加约70万美元，建设项目资本化利息减少约30万美元[126] 利润指标变化 - 2022年上半年与2021年同期相比，净利润增加约8.3万美元，增幅0.8%[120] 季度财务指标对比 - 2022年第二季度净收入为558.4万美元，2021年同期为571万美元；FFO为1372.5万美元，2021年同期为1330.3万美元；AFFO为1499.2万美元，2021年同期为1392.8万美元[134] - 2022年第二季度NOI为1998.7万美元，2021年同期为1884.5万美元[137] - 2022年第二季度EBITDAre为1643.2万美元，2021年同期为1600.5万美元；Adjusted EBITDAre为1861.6万美元，2021年同期为1761.1万美元[140] 信贷安排情况 - 公司信贷安排包括1.5亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，可借款总额达6亿美元，2022年6月30日循环信贷额度剩余借款能力约1.12亿美元[145] 债务与资本比率情况 - 2022年6月30日，公司债务与总资本比率约为31.9%，符合信贷安排的财务契约[146] 抵押贷款情况 - 2022年6月30日，公司有一笔500万美元的抵押贷款，固定利率4.98%，2024年5月1日到期[147] 现金流情况 - 2022年和2021年上半年经营活动现金流分别约为2950万美元和2810万美元[154] - 2022年和2021年上半年投资活动现金流分别约为 - 3380万美元和 - 8190万美元[155] - 2022年和2021年上半年，融资活动提供的现金流分别约为380万美元和5620万美元[157] - 2022年上半年，公司通过循环信贷安排借款2600万美元，支付股息约2200万美元[157] - 2021年上半年，公司偿还循环信贷安排2800万美元，签订1.25亿美元的7年期定期贷款安排，偿还5000万美元定期贷款安排，产生额外债务发行成本160万美元[159] - 2021年上半年，公司通过ATM计划出售股份，获得约3180万美元收益，支付股息约2080万美元[159] 保证金持有情况 - 截至2022年6月30日，公司持有约530万美元的保证金[160] 股息相关情况 - 公司需向股东支付至少等于其应纳税所得额90%的股息以维持REIT资格[161] - 2022年7月28日，公司董事会宣布每股0.4425美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.77美元[161] 举报人投诉情况 - 2022年第二季度，举报人官员未收到举报人投诉[165] IT委员会安全情况 - 公司IT委员会至少每年向董事会报告一次，自成立以来未发生导致费用、罚款或和解的安全漏洞[166] 市场风险披露情况 - 2022年上半年，公司市场风险的定量和定性披露与2021年年报相比无重大变化[168]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收从2021年同期的2140万美元增长至2350万美元，同比增长9.7%；2021年第四季度营收为2320万美元，环比增长1%；按2022年第一季度收购项目于季度首日完成的假设，总营收将额外增加13.2万美元，达到2360万美元 [15] - 物业运营费用从350万美元增至410万美元，环比增长15.7%，主要因物业税增加、季节性费用（如部分物业的除雪费用）及物业费用季度间正常波动；一般及行政费用从320万美元增至330万美元，环比增长5.1%，主要因递延薪酬费用增加 [16] - 利息费用从280万美元降至260万美元，降幅5.8%，原因是部分建设项目的利息费用资本化，以及第一季度比第四季度少两天利息 [17] - 2022年第一季度资金运营收益（FFO）从2021年同期的1260万美元增至1350万美元，同比增长7.4%；摊薄后每股FFO从2021年第一季度的0.54美元增至2022年第一季度的0.56美元，增幅3.7%；2021年第四季度FFO为1380万美元，环比下降1.7% [17][18] - 调整后资金运营收益（AFFO）从2021年第一季度的1330万美元增至2022年第一季度的1480万美元，同比增长11.4%；摊薄后每股AFFO从2021年第一季度的0.57美元增至2022年第一季度的0.61美元，增幅7%；2021年第四季度AFFO为1490万美元，环比下降0.5%，每股AFFO持平于0.61美元；按第一季度收购项目于季度首日完成的假设，AFFO将增加约7.3万美元，达到1490万美元 [18][19] - 公司宣布第一季度股息提高至每股普通股0.44美元，相当于年化股息每股1.76美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司有5处物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第一季度收购两处总面积约3万平方英尺的物业，收购价约580万美元，物业出租率约100%，租约至2028年，预期年回报率约9% - 9.51% [10] - 本季度签署了几份额外的买卖协议，目前已签署6处物业的收购协议，预计总投资1.41亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第二季度完成一处物业收购，其余5处将在2022年至2023年完成 [11] - 还有一份关于另外10处新物业、最高约6000万美元新投资的条款书，预计未来约24个月进行投资，相关客户已与一家私募股权公司达成协议并于上周获得资金 [12] - 公司仍有多处物业正在评估中，几份条款书涉及的物业预期回报率为9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用股权发售机制（ATM）战略性进入股权市场 [13] - 公司将坚持将杠杆率保持在资本基础的30% - 35%的长期目标，可能会略有提高，但不会大幅增加 [38] - 行业内HTA、HR和Welltower等公司有相关动态，但公司认为这些事件对医疗办公物业（MOB）整体市场没有普遍意义 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度运营繁忙，收购速度略有放缓，入住率仍在90%左右，租赁活动持续增加，公司对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [8][9] - 资产管理人员忙于控制费用，同时保持租户满意度，加权平均剩余租约期限相对稳定，略低于8年 [9] - 近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关，当收益率超过3%时，低资本化率的交易变得更困难，市场有所松动 [22] 其他重要信息 - 公司财报电话会议讨论的部分信息截至2022年5月4日，可能包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 会议将讨论公认会计原则（GAAP）和非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，两者的调节信息可在公司发布的财报中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购环境情况及未来季度收购量预期 - 收购速度放缓是多种因素导致，一方面收购管道中的资产优质，使公司更挑剔；另一方面过去几个季度经纪类和非公开市场交易的流量减少，可能与私募股权资金流入追逐医疗交易有关；近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关；未来收购量受多种因素影响，包括供应链和天气等 [21][22] 问题2: 行业内HTA、HR和Welltower事件对MOB市场的影响 - 公司认为这些事件像一场戏剧，Welltower因规模大需进行大规模收购才能产生影响，这些事件对MOB整体市场没有普遍意义 [23][24] 问题3: 投资收益率利差变化原因及股价对股权使用的影响 - 收益率变化是特定交易的情况，不能解读为整体交易利润率收缩；尽管股价下跌使加权平均资本成本上升，但投资标准与加权平均资本成本仍有有利利差，公司不会因当前股价而回避喜欢的投资项目，不过股价更高时利差更宽 [26][27][28] 问题4: 公司一般及行政费用（G&A）的可扩展性 - 由于部分高管接近退休年龄，规则要求将股票在当前至退休期间摊销，而非按法定的8年归属期，这影响了G&A的非现金部分；仅看G&A的现金部分，相对于营收相对稳定或下降，预计非现金部分在未来一两年达到最高点后将趋于平稳或下降 [29][30][31] 问题5: 家庭透析对公司业务的影响 - 多数透析设施近年来开始引入家庭透析服务，但仍需要办公空间，未来几十年透析服务将从设施内逐渐转向家庭，但现有透析设施的需求不会减少；公司合作的运营商将家庭透析业务作为战略核心，与支付方合作制定最佳业务组合策略，公司对此感到兴奋 [32][33][34] 问题6: 收购积压增加的原因及1.4亿美元投资在2022年和2023年的分配情况 - 一处物业因供应链问题和检查员原因，厨房排气扇问题导致尚未完成收购，待获得完整许可后将尽快完成；预计2022年至少完成一处，可能完成两处，其余三四处将在2023年底前每季度完成一处，具体取决于天气和供应链情况 [37] 问题7: 公司综合资本成本及增加杠杆的意愿 - 公司将坚持杠杆率保持在资本基础30% - 35%的长期目标，可能会略有增加，但不会大幅提高；尽管股价如此，投资利差仍能保证盈利，公司不会因股价而回避投资；公司喜欢使用ATM机制，可战略性筹集资金，同时保持投资者习惯的杠杆水平，目前有1.4亿 - 1.5亿美元的循环信贷额度可用 [38][39]

房地产收购情况 - 2022年前三个月，公司收购两处总面积约30,315平方英尺的房地产，总价约580万美元，收购时物业整体100%出租，租期至2028年[95] - 公司有一处房产已签订最终购买协议，预计价格约590万美元，预计2022年第二或第三季度完成交易[96] - 公司另有六处房产待完工入住后收购，预计总价约1.41亿美元，预期投资回报率约9.75% - 10.25%，预计2022年第二季度至2023年第四季度完成交易[97] - 有一处房产预计以约590万美元收购，预计2022年第二或第三季度完成交易；另有六处房产预计总价约1.41亿美元收购，预计回报在9.75% - 10.25%，交易时间在2022年第二季度至2023年第四季度[135][136] 房地产投资组合出租情况 - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合出租率约89.9%，2022年前三个月有到期或终止租约涉及约83,000平方英尺，新租或续租约80,000平方英尺[98] 房地产购买选择权投资情况 - 截至2022年3月31日，公司在四处有购买选择权的房地产上总投资约2520万美元，购买权未行使[100] 房地产投资规模变化 - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，公司房地产投资分别约8.438亿美元和8.01亿美元[104] 收入对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，租金收入增加182.4万美元，增幅8.8%；其他经营利息增加26.2万美元，增幅42.6%；总收入增加208.6万美元，增幅9.7%[106] 费用对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，物业运营费用增加36.2万美元，增幅9.7%；一般及行政费用增加45.7万美元，增幅16.0%；折旧和摊销费用增加71.7万美元，增幅9.9%；总费用减少153.6万美元，降幅11.1%[106] 利息、所得税及净收入对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，利息费用增加39.7万美元，增幅17.8%；递延所得税收益增加5.6万美元，增幅143.6%；净收入增加20.9万美元，增幅3.9%[106] 非GAAP财务指标使用情况 - 公司采用资金运营收益（FFO）和调整后资金运营收益（AFFO）作为非GAAP财务指标评估运营表现[115][116] 净收入、FFO、AFFO对比情况 - 2022年第一季度净收入为552.4万美元，2021年同期为531.5万美元；FFO为1352.5万美元，2021年同期为1259.1万美元；AFFO为1482.7万美元，2021年同期为1331.1万美元[120] NOI对比情况 - 2022年第一季度NOI为1939万美元，2021年同期为1766.6万美元[122] EBITDAre及Adjusted EBITDAre对比情况 - 2022年第一季度EBITDAre为1607.5万美元，2021年同期为1480.8万美元；Adjusted EBITDAre为1819.7万美元，2021年同期为1636.6万美元[126] 信贷工具情况 - 信贷工具包括1.5亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款额度可达6亿美元，2022年3月31日循环信贷额度剩余借款能力约为1.34亿美元[132] 债务与总资本比率情况 - 2022年3月31日，公司债务与总资本比率约为30.6%，符合信贷工具的财务契约[133] 抵押贷款情况 - 2022年3月31日，有一笔500万美元的抵押贷款未偿还，固定利率4.98%，2024年5月1日到期[134] 现金流对比情况 - 2022年和2021年第一季度经营活动现金流分别约为1440万美元和1350万美元；投资活动现金流分别约为 - 850万美元和 - 6730万美元；融资活动现金流分别约为 - 710万美元和5690万美元[141][142][144] 保证金持有情况 - 2022年3月31日，公司持有约460万美元保证金[146] 股息宣布情况 - 2022年4月28日，董事会宣布每股0.44美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.76美元[147] 利率相关情况 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[155] - 公司使用特定衍生金融工具管理或对冲借款利率风险，不用于交易或投机[155] - 利率互换是双方按约定名义本金在一定期限内定期相互付款的合约[155] 市场风险披露情况 - 截至2022年3月31日的三个月内，公司关于市场风险的定量和定性披露无重大变化[155]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，社区医疗信托的市场资本为11.809亿美元，企业价值为14.437亿美元[2] - 自成立以来，总股东回报率为238%[2] - 2021年，社区医疗信托的年化收入为77614千美元[23] - 2021年，社区医疗信托的年投资额为127.2百万美元[18] - 2021年，社区医疗信托的总资产增长达到428%，从2015年的1.43亿美元增长至6.68亿美元[12] 用户数据 - 截至2021年12月31日，投资组合中约有203个独立租户，前3大租户占年化租金的22.6%[23] - 截至2021年12月31日，总租赁组合约为90.0%已出租，租赁到期时间范围从2022年到2039年[56] 未来展望 - 预计在2022年上半年完成三项物业的收购，预计总购买价格约为1170万美元，预期回报率为9.01%至9.36%[19] - 预计在2022年第二季度至2023年第二季度完成四项物业的收购，预计总购买价格约为9400万美元，预期回报率为10.25%[20] - 65岁及以上人群在过去十年中增长了34.2%，预计到2030年美国65岁以上人口将超过9500万，占总人口的约23%[37] 新产品和新技术研发 - 2018年美国医疗支出占国内生产总值(GDP)的17.7%，预计到2028年将增长至6.2万亿美元，年均增长率为5.5%[37] 负面信息 - 2022年到期的租赁合同数量为46个，年化租赁收入为499.9万美元，占总收入的6.4%[55] - 2023年到期的租赁合同数量为53个，年化租赁收入为612.3万美元，占总收入的7.9%[55] - 2024年到期的租赁合同数量为34个，年化租赁收入为486.2万美元，占总收入的6.3%[55] - 2025年到期的租赁合同数量为36个，年化租赁收入为841.0万美元，占总收入的10.8%[55] - 2026年到期的租赁合同数量为38个，年化租赁收入为698.2万美元，占总收入的9.0%[55] - 2027年到期的租赁合同数量为9个，年化租赁收入为68.9万美元，占总收入的0.9%[55] - 2028年到期的租赁合同数量为13个，年化租赁收入为328.8万美元，占总收入的4.2%[55] - 2031年到期的租赁合同数量为5个，年化租赁收入为486.6万美元，占总收入的6.3%[55] 其他新策略 - 公司所有高管均选择将100%的薪水、奖金和激励补偿以股票形式支付，且有8年的归属期[30] - 公司保持稳定和保守的资产负债表，债务组成包括150百万美元的循环信贷设施，利率为LIBOR加1.25%至1.90%[51] - A-2期贷款金额为50百万美元，利率为LIBOR加1.45%至2.10%[51] - A-3期贷款金额为75百万美元，利率为LIBOR加1.65%至2.30%[51] - A-4期贷款金额为125百万美元，利率为LIBOR加1.65%至2.30%[51] - 公司董事会成员每年选举，且没有股东权利计划以防止未来的限制[34] - 2022年到期的债务到期安排中，2021年第三季度的债务比例为38.0%[53]

财务数据和关键指标变化 - 2021年总营收9060万美元，较2020年的7570万美元增长19.7%；2021年第四季度总营收约2320万美元，较2020年同期的2010万美元增长15.5%，环比持平；若2021年第四季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加22.2万美元，达到2350万美元 [16] - 2021年物业运营费用从2020年的1360万美元增至1520万美元，增长11.3%；第四季度物业运营费用持平于350万美元；环比从第三季度的410万美元降至350万美元 [17] - 2021年G&A从2020年的880万美元增至1210万美元，增长38.2%；第四季度G&A从2020年的250万美元增至320万美元，增长26.9%，环比持平；2021年现金G&A从约400万美元增至494.8万美元，增长23.7%；第四季度现金G&A从约110万美元增至120万美元，增长5.9%，环比下降3.7% [18] - 2021年利息费用从2020年的860万美元增至1050万美元，增长22.3%，环比持平；全年净债务与总资本比率保守维持在30.9% [20] - 2021年净收入从2020年的1910万美元增至2250万美元，增长17.9%；第四季度净收入从2020年的520万美元增至610万美元，增长16.7%，环比增长14.2% [21] - 2021年第四季度FFO从2020年的1220万美元（摊薄后每股0.53美元）增至1380万美元（摊薄后每股0.57美元）；全年FFO从2020年的4500万美元（摊薄后每股2.03美元）增至5290万美元（摊薄后每股2.20美元），每股FFO增长8.4% [22] - 2021年第四季度AFFO从2020年的1290万美元（摊薄后每股0.56美元）增至1490万美元（摊薄后每股0.61美元）；全年AFFO从2020年的4660万美元（摊薄后每股2.10美元）增至5650万美元（摊薄后每股2.35美元），每股AFFO增长11.9%；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约14.5万美元，达到1500万美元，第四季度AFFO增至每股0.62美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购3处物业，总面积约5.5万平方英尺，购买价格约980万美元，物业出租率约94%，租约至2030年，预期年回报率约9.3% - 9.99% [10] - 全年收购13处物业，总面积约32.9万平方英尺，购买价格约8840万美元，整体出租率约98.3%，租约至2036年，预期年回报率约9.03% - 10.83%；2021年还投资1440万美元于应收票据，预期回报率约12%，全年总投资达1.027亿美元 [11] - 公司有3处物业处于确定性购买协议中，预计总价约1170万美元，预期回报率约9.01% - 9.36%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易；还有4处物业在完工并入住后收购，预计总投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年上半年完成一处收购，另外3处2022 - 2023年完成 [12][13] - 公司仍有一份10处新物业的意向书，预计新投资达6000万美元，预计未来约24个月完成投资；还有多处物业在审查中，部分物业意向书预期回报率9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计信贷额度足以支持收购，并将继续适时利用ATM策略性进入股权市场 [14] - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平 [27] - 公司致力于管理投资组合收益率与加权平均资本成本之间的差异，追求FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度运营繁忙，收购略有放缓；有5处物业正在进行重建或重大翻新，完工后将有长期租户入驻 [8] - 公司入住率超过90%，租赁活动增加，对医疗服务提供商的活动感到鼓舞；加权平均剩余租约期限稳定在略低于8年 [9] - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣 [40] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.4375美元，相当于年化股息每股1.75美元，自IPO以来每季度都提高股息 [14] - 公司与透析实体的战略合作仍处于意向书阶段，对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与透析实体的战略合作需满足什么条件才能达成最终合同，是否接近完成 - 对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 问题2: 公司资产负债表保守，今年是否考虑增加债务，偏好的杠杆指标是多少 - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平，去年已增加5000万美元定期贷款，第四季度未通过ATM进入股权市场，未来仍希望维持在该范围内 [27] 问题3: 通胀是否会加速市场租金增长或续约租金增长 - 公司医疗物业在一定程度上免受通胀影响，多数物业租金调整并非基于通胀，续约时还需考虑医疗服务提供商面临的劳动力成本和供应链成本压力；不过也看到一些CPI增长，但有上限和下限限制 [30][31] 问题4: 公司自IPO以来增长显著，但目标仍在1.25亿美元左右，是否考虑增加投资规模 - 公司成本资本大幅下降，可在较低投资规模下实现更高利润率和FFO增长率；公司致力于管理FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模；现有投资组合在翻新、重建和续租过程中还有很大盈利空间 [33][34][36] 问题5: 计划以9400万美元收购的4处物业情况如何，是否大小相近，预计何时完成收购 - 4处物业大小基本相同，是公司某客户的物业，该客户是一家住院康复医院运营商，采用西南航空模式，旗下设施布局和装饰相似；目前这些物业正在建设中，第一处因供应链问题进度放缓，另外两处进展较好；预计第一处今年上半年在辛辛那提完成收购，另外两处位于德克萨斯州 [38][39] 问题6: 公司全年入住率达90%，是否可持续，2022年是否会下降 - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣，有多个大面积物业正在进行重要谈判和租户改善定价等工作 [40] 问题7: 是否预计未来12个月资本成本增加，是否会影响投资策略 - 公司预计利率会上升，但在资本成本中占比较小，认为在近期至中期可较好维持投资组合收益率与资本成本之间的差距；目前投资组合收益率超过9%，加权平均资本成本约5.25% - 5.5%，除非资本成本大幅上升，否则不会对公司产生重大影响，若有影响，预计届时资本化率也会上升 [43][44] 问题8: 公司入住率达90%，续约率情况如何，近期趋势怎样 - 公司续约率基本一直维持在90%，目前仍保持该水平，且第四季度不仅续约情况良好，现有租户还有扩张情况 [46] 问题9: 续约时租金平均涨幅是多少 - 公司一般在续约时将租金涨幅控制在1% - 3%之间，以维护与医疗服务提供商的关系 [47] 问题10: G&A增加部分是由于新摊销计划，该计划是否适用于全年四个季度，对2022年现金和股票G&A有何指导 - 非现金摊销按季度逐步增加，预计未来2.5年左右INEOS摊销完成后将度过高峰期；公司认为现金指标更重要，从现金基础看，G&A占收入的百分比在过去三个季度呈下降趋势，预计非现金G&A将继续增加，直至度过高峰期 [48] 问题11: 第三季度新闻稿称第四季度已收购一处350万美元物业，另有1200万美元物业待完成收购，但实际收购规模较小，是时间问题还是有协议物业未能完成交易 - 有一处物业在尽职调查中发现租户问题，现有业主已驱逐该租户并表示有新租户，但公司需确认新租户质量才会完成收购，若能签订租约，将快速完成交易，否则不会收购，且不完成收购无成本 [52][53] 问题12: 公司有部分物业租户购买选择权已可行使，预计情况如何，是否会有物业被赎回 - 截至12月31日有8.7处（表述可能有误），第一季度已协商取消3处，目前仅剩4处，预计这些选择权不会被行使，但不排除意外情况 [54] 问题13: 协商取消购买选择权是什么意思 - 公司签署租约修正案，取消了租户的购买选择权 [55] 问题14: 开场提到运营成本压力，但财务官称运营费用持平，运营成本压力是否主要由租户承担，除空置率外是否还有其他通胀导致的成本泄漏 - 公司投资组合中有10%的空置率，这部分运营成本不由租户承担；此外，收购的物业中有少量改良毛租约或毛租约，可能存在一定关联 [58]