公司房地产投资风险 - 公司的房地产投资主要集中在医疗保健领域，使得公司在经济上更加脆弱[85] - 公司的业务策略是集中投资于医疗保健领域的房地产，缺乏多样化可能增加风险[86] - 公司的租户基础特别集中在医疗保健行业，行业衰退可能影响租户支付租金的能力[87] - 公司的主要租户未能按时支付租金可能对公司的运营结果产生重大不利影响[88] - 公司可能无法在未来获得非公开或轻度营销的交易流，这可能对公司的增长产生重大不利影响[91] - 公司的高管团队的服务和表现对公司的业务、运营结果、财务状况和股价可能产生不利影响[92] 公司运营风险 - 公司可能无法完成任何待定收购，这将对公司向股东分配利润的能力产生不利影响[98] - 公司可能在购买房地产时只获得有限的担保，这可能对公司产生有限的追索权[100] - 公司可能无法成功收购物业并将业务扩展到新的或现有的目标子市场[102] - 公司面临与大流行病、流行病或传染病爆发相关的风险，这可能对公司的业务运营、运营结果和财务状况产生重大不利影响[104] - 公司可能无法收回租户破产前的债务，可能导致业绩受损[110] - 公司需要留意租约到期情况，可能需要重新出租物业以维持租金收入[112] - 公司可能面临资金不足，无法进行租户或其他资本改进，影响吸引或更换租户[114] - 公司可能需要提供更多租金减免和其他优惠以留住和吸引租户，可能影响财务状况[118] - 公司可能受到供应链中断和意外建筑费用和延迟的影响，影响项目价值[121] - 公司可能受气候变化影响，导致物业价值下降或无法运营建筑[127] - 公司可能需要承担额外成本，进行人员变动，影响股票吸引力[134] 公司财务风险 - 公司需要依赖外部资本来满足未来资本需求，可能无法获得资本用于未来收购[140] - 公司将依赖外部资本，包括债务和股权融资，以满足未来资本需求[141] - 市场波动和混乱可能影响公司获取新债务融资或重新融资的能力[142] - 公司可能无法控制支出，即使收入不增加，支出可能保持不变或增加[143] - 与房地产投资相关的成本可能无法降低，即使收入减少，也可能导致运营结果受到不利影响[144] - 公司发行股票扩大业务的能力将取决于普通股市场价格[145] - 公司未来的收益和现金分配未达到市场预期可能对普通股市场价格和股本资本的可用性产生重大不利影响[147] - 公司对开发项目的投资可能不会产生预期的回报，直接影响运营结果[149] - 公司投资开发项目的风险包括无法获得有利的融资或完全无法获得融资[151] - 投资在抵押票据中可能受到不利的房地产市场条件的影响，从而降低其价值[153] 公司法律合规风险 - 信息安全事件可能会干扰公司业务并导致机密信息不可用或泄露[156] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的资产可能会受到减值损失的影响，这可能会对我们的运营结果产生不利影响[215] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的信贷设施的本金和利息支付可能导致现金不足，无法运营物业或支付目前计划的分配，可能面临违约风险[226] - 截至2022年12月31日，公司在信贷设施下有3.5亿美元的未偿还款项，包括贷款。公司预计内部现金流不足以偿还到期的预期债务，可能通过再融资和未来的股权和债务证券发行偿还债务[227]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收从2021年同期的2330万美元增长至2480万美元，同比增长6.7%；较2022年第二季度的2400万美元增长3.2% [15] - 若2022年第三季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.8万美元，达到2510万美元 [16] - 物业运营费用从第二季度的410万美元增至第三季度的430万美元，增长6.5% [17] - G&A从第二季度的360万美元增至第三季度的380万美元，增长4.2%；现金G&A费用从约140万美元降至130万美元 [18] - 利息费用从第二季度的280万美元增至第三季度的300万美元，增长9.9% [19] - 2022年第三季度资金运营（FFO）为1380万美元，与上一季度持平；摊薄后每股FFO为0.57美元，也与上一季度持平 [20] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第三季度为1540万美元，较2021年同期的1430万美元增长7.2%；摊薄后每股AFFO从2021年第三季度的0.59美元增至2022年第三季度的0.63美元，增长6.8% [21] - AFFO较第二季度的1500万美元增长2.5%；摊薄后每股AFFO从第二季度的0.62美元增至第三季度的0.63美元 [22] - 若第三季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约30.4万美元，达到1570万美元，摊薄后每股AFFO为0.64美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购两处总面积约11.42万平方英尺的物业，购买价格约1750万美元，物业100%出租，租期至2037年，预期年回报率约9% - 9.72% [10] - 公司目前有20处物业处于确定性购买协议中，预计总购买价格约7160万美元，预期回报率约9% - 10.17%，预计在2022年第四季度完成交易 [11] - 公司有五处物业的买卖协议已签署，预计总投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计在2023年及可能到2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度和银行关系为收购提供资金，并将适时利用ATM战略进入股票市场 [13] - 公司历史上保持极低的杠杆水平，预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到宏观环境疲软对与开发商合作的专业空间交易产生影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] - 公司预计入住率将继续上升，租赁业务前景乐观 [28] - 由于供应链问题，部分物业的建设和交付时间难以确定，导致收购交易推迟 [34] 其他重要信息 - 公司第三季度宣布将股息提高至每股0.445美元，相当于年化股息每股1.78美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司有五处物业正在进行重建或重大翻新，租户已确定，面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [9][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观环境疲软是否影响与开发商合作的专业空间交易倾向 - 公司表示尚未看到宏观环境疲软带来的影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] 问题2: 如何考虑为收购管道和预期收购提供资金以减少ATM债务或信贷额度 - 公司预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆，银行愿意为收购提供资金 [25] 问题3: 哪些资产推动入住率季度环比提高50个基点，未来几个季度预计入住率还能提高多少 - 主要是医疗办公楼（MOBs），入住率提升是全投资组合和各类用途物业的普遍现象，预计入住率将继续上升 [28] 问题4: 目前资本化率面临多大上行压力，卖家是否愿意根据当前市场情况调整价格 - 第一、二季度市场情况异常，卖家对物业价格预期过高，交易困难；在利率上调75个基点后，市场恢复正常，卖家更愿意出售 [29] 问题5: 因炎热夏季导致的公用事业成本和物业税增加，是时间差问题还是无法获得补偿 - 大部分成本能获得补偿，比例超过80%，主要是时间差问题 [30] 问题6: 五处物业购买和销售协议的完成和入住时间推迟的原因，以及是否应预计时间更倾向于2023年下半年 - 推迟原因是供应链问题，如某些设备和材料的交付时间难以确定；最佳估计是2023年每季度完成一处，有一处推迟到2024年，但具体取决于供应链情况 [34][35] 问题7: 第四季度即将完成的收购项目，是单个交易还是多个投资组合，以及如何考虑小型资产的信贷问题 - 这些资产是公司多年来的主要投资类型，包括一组多物业和几个双物业交易，共八到九笔交易组成20处物业，均为医疗办公楼或医生诊所 [37] 问题8: 正在进行重建的五处物业的面积，以及是否计入当前入住率统计 - 面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [40]

房地产收购情况 - 2022年前九个月，公司收购五处房地产，总面积约182,239平方英尺，总价约4680万美元，现金对价约4600万美元，收购时物业整体100%出租，租期至2037年[101] - 公司有20处房产已签订最终购买协议，预计总价约7160万美元，预期投资回报率在9.0% - 10.17%，预计2022年第四季度完成交易[102] - 公司另有五处房产待建成并入住后收购，预计总价约1.175亿美元，预期投资回报率约10.25%，预计2023年完成交易[103] - 截至2022年9月30日，公司在五处有购买选择权的房地产上总投资约2810万美元，购买权未行使[106] - 截至2022年9月30日，公司有20处房产收购协议总价约7160万美元，预期回报率9.0% - 10.17%；另有5处房产收购协议总价约1.175亿美元，预期回报率约10.25%[147][149] - 2022年前三季度，公司投资五处房产，现金对价约4600万美元，提供票据资金约550万美元，收到票据付款230万美元，为现有投资组合提供资本支出约670万美元[154] - 2021年前三季度，公司投资十处房产，现金对价约7820万美元，提供应收票据资金约1340万美元，收到应收票据付款300万美元，为现有投资组合提供资本支出约450万美元[155] 房地产出租情况 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合出租率约90.8%，前九个月有到期或终止租约涉及约33.7万平方英尺，新租或续租约35.1万平方英尺[104] 收入指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入增加约150万美元，增幅6.6%；其他经营利息增加约10万美元，增幅10.0%[112][113] - 2022年前三季度与2021年同期相比，租金收入增加约450万美元，增幅6.9%；其他经营利息增加约50万美元，增幅24.4%[119][120] - 2022年第三季度与2021年同期相比，净收入增加约32万美元，增幅6.0%；前九个月净收入增加约40万美元，增幅2.5%[112][119] - 2022年第三季度净收入为567.3万美元，2021年同期为535.4万美元[133][136][139] - 2022年第三季度FFO为1375.1万美元，2021年同期为1322.5万美元[133] - 2022年第三季度AFFO为1536.2万美元，2021年同期为1433.4万美元[133] - 2022年第三季度NOI为2048万美元，2021年同期为1920.3万美元[136] - 2022年第三季度EBITDAre为1672.5万美元，2021年同期为1599.9万美元[139] - 2022年第三季度调整后EBITDAre为1918.9万美元，2021年同期为1800.3万美元[139] 费用指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约30万美元，增幅6.8%；一般及行政费用增加约60万美元，增幅17.3%[112][114] - 2022年前三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约90万美元，增幅7.4%；一般及行政费用增加约170万美元，增幅19.3%[119][121] - 2022年前9个月折旧和摊销费用约增加140万美元，增幅6.4%[123] - 2022年前9个月利息费用约增加70万美元，增幅8.5%[124] 信贷与资金情况 - 截至2022年9月30日，公司信贷安排下循环信贷额度剩余借款能力约为9300万美元[144] - 2022年和2021年前三季度，投资活动所用现金流分别约为5590万美元和9310万美元[154] - 2022年和2021年前三季度，融资活动提供的现金流分别约为1150万美元和5100万美元[156] - 2022年前三季度，公司根据循环信贷安排借款4500万美元，支付股息约3320万美元[156] - 2021年前三季度，公司偿还循环信贷安排下的2900万美元，签订1.25亿美元的7年期定期贷款安排，偿还5000万美元的定期贷款安排，产生额外债务发行成本160万美元，通过ATM计划出售股份获得约3840万美元收益，支付股息约3150万美元[158] - 截至2022年9月30日，公司持有约560万美元的保证金[159] 股息情况 - 公司需将至少90%的应税收入作为股息支付给股东以维持REIT资格[160] - 2022年10月27日，公司董事会宣布每股0.4450美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.78美元，将于11月25日支付给11月10日登记在册的股东[160] 市场风险披露情况 - 2022年前三季度，公司市场风险的定量和定性披露与2021年年报相比无重大变化[167]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收从2021年同期的2270万美元增长至2400万美元，同比增长6%；2022年第一季度营收为2350万美元，环比增长2.4% [14] - 若2022年第二季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.2万美元，达到2440万美元 [15] - 物业运营费用环比持平，为410万美元；G&A从第一季度的330万美元增至第二季度的360万美元，增长8.9% [16] - 利息费用从260万美元增至280万美元，增长4.9%，因循环信贷额度借款增加及浮动利率上升 [17] - 2022年第二季度资金运营（FFO）从第一季度的1350万美元增至1370万美元，环比增长1.5%；摊薄后每股FFO从0.56美元增至0.57美元，增长1.8% [18] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第二季度为1500万美元，较2021年同期的1390万美元增长7.6%；摊薄后每股AFFO从0.58美元增至0.62美元，增长6.9% [19] - 2022年第一季度AFFO为1480万美元，环比增长1.1%；摊薄后每股AFFO从0.61美元增至0.62美元；若第二季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约27.1万美元，达到1530万美元，即摊薄后每股0.63美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司运营方面第二季度忙碌，收购方面较第一季度有所改善但仍缓慢 [7] - 公司有五个物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新完成后有长期租户入驻 [7] - 公司收购业务方面，第二季度收购一处约37700平方英尺的物业，购买价约2350万美元，该物业100%出租，租约至2037年，预期年回报率约10.25% [9] - 公司有三个物业处于确定性购买协议中，预计总价约2340万美元，预期回报率约9.0% - 9.72%，预计下半年完成交易 [10] - 公司有五个物业的买卖协议已签署，预计投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第四季度完成一处收购，其余四处2023年完成 [11] - 公司有多处物业正在审查，几份条款书已发出，预期回报率9% - 10% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业入住率升至90%以上，租赁活动持续增加 [8] - 加权平均剩余租约期限略升至不到8年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度资金用于收购，并将继续利用ATM策略性进入股票市场 [12] - 公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [27] - 公司在物业收购上机会主义，不偏向特定物业类型，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场情况未显著改变，投资回报率在9%以上，预计美联储第二次加息75个基点后市场将进一步开放 [26] - 公司预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，对市场前景感到兴奋 [30] - 公司对租户租赁活动增加感到鼓舞，预计入住率未来几个季度将继续上升 [8][35] 其他重要信息 - 公司宣布第一季度股息提高至每股0.4425美元，年化股息为每股1.77美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在物业重建上的投资金额、回报和时间安排 - 公司在五个项目上投资约850万美元，将在未来四个季度分摊，回报率在9% - 10%之间 [22] 问题2: 本季度收购是否来自最大租户，机会是否源于合作关系 - 收购是合作关系的一部分，上季度有六个此类物业处于买卖协议中，本季度完成一处收购，目前还有五个 [23] 问题3: 透析项目意向书（LOI）推进至购买或确定性协议有无重大障碍，进展如何 - 对方正在确定物业，已获得私募股权融资，正在市场上收购运营业务，这将为公司带来房地产交易机会 [24] 问题4: 考虑到股权和债务市场的干扰，公司未来资金来源如何 - 公司认为情况未显著改变，投资回报率在9%以上，市场在美联储首次加息75个基点后已大幅开放，预计第二次加息后将进一步开放，公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [26][27] 问题5: 与其他房地产投资信托基金（REITs）所在行业相比，公司交易市场情况如何，交易流量是否停止 - 公司潜在项目管道显著增加，预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，因买家和卖家对资本成本的认知存在滞后和错位 [29][30] 问题6: 公司在采购非合同内物业时，哪种物业类型更具吸引力 - 公司机会主义，不认为有特定物业类型更优，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 问题7: 2023年租约到期物业是否有已知的迁出或缩租情况 - 不确定具体情况，但历史租户保留率为85% - 90%，预计每年有10% - 15%的到期租户迁出，公司已开展租赁和资产管理工作，对情况感到放心 [34] 问题8: 公司第二季度是否回购股票，补充材料第9页显示第二季度加权平均股数比第一季度少约10万股 - 公司未进行股票回购或发行，股数变化是计算方式导致，因股价下跌，股数计算略有下降 [37] 问题9: 重建资产的租赁是否会在2023年底开始，重建资产占投资组合空置率的百分比是多少 - 预计所有重建项目将在2022年或2023年完成并开始收租；不确定重建资产占投资组合空置率的百分比，估计约为20个基点 [39][40] 问题10: 随着资本市场收紧，现有客户是否会寻求公司为扩张项目提供更多资金 - 过去6 - 8个月已出现这种情况，产生了翻新和重建项目，有可能继续，目前有几个约3 - 5万平方英尺的项目正在洽谈 [42] 问题11: 透析项目何时投入资金，其他类似的计划性投资管道进展如何 - 对透析项目资金投入时间感到失望，但仍有信心，不确定具体时间；公司正在与多个合作伙伴进行洽谈，但进展困难，目前无新消息 [45][47][48] 问题12: 公司有2800万美元可执行购买期权但未执行的物业，是否预计会执行，价格情况如何 - 由于资本成本上升，预计不会执行，多数期权的初始购买价格会加上通胀率 [49][50]

房地产收购情况 - 2022年前六个月公司收购三处总面积约6.8万平方英尺的房地产，总价约2930万美元，现金对价约2870万美元，收购时物业全部出租，租约至2037年到期[103] - 公司有三处房产已签订最终购买协议，预计总价约2340万美元，预期投资回报率在9.0%至9.72%，预计2022年下半年完成交易[104] - 公司另有五处房产待建成并入住后收购，预计总价约1.175亿美元，预期投资回报率约10.25%，预计2022年第四季度至2023年第四季度完成交易[105] - 公司有三个物业收购协议，总价约2340万美元，预期回报率9.0% - 9.72%；还有五个物业收购协议，总价约1.175亿美元，预期回报率约10.25%[148][150] 房地产投资组合出租情况 - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合出租率约90.3%，上半年有到期或终止租约涉及约23.9万平方英尺，新租或续租约24.7万平方英尺[106] 房地产购买选择权投资情况 - 截至2022年6月30日，公司在五处有购买选择权的房地产上总投资约2810万美元，购买权未行使[108] 收入指标变化 - 2022年第二季度与2021年同期相比，租金收入增加约120万美元，增幅5.4%；其他经营利息增加约20万美元，增幅24.9%[114][115] - 2022年上半年与2021年同期相比，租金收入增加约300万美元，增幅7.0%；其他经营利息增加约40万美元，增幅33.3%[120][121] 费用指标变化 - 2022年第二季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约20万美元，增幅5.7%；一般及行政费用增加约70万美元，增幅24.8%；折旧及摊销费用增加约50万美元，增幅7.1%[114][116][117] - 2022年上半年与2021年同期相比，物业运营费用增加约60万美元，增幅7.7%；一般及行政费用增加约120万美元，增幅20.4%；折旧及摊销费用增加约130万美元，增幅8.5%[120][122][123][125] - 2022年上半年利息支出约增加40万美元，增幅8.4%，主要因2021年3月再融资信贷安排增加约70万美元，建设项目资本化利息减少约30万美元[126] 利润指标变化 - 2022年上半年与2021年同期相比，净利润增加约8.3万美元，增幅0.8%[120] 季度财务指标对比 - 2022年第二季度净收入为558.4万美元，2021年同期为571万美元；FFO为1372.5万美元，2021年同期为1330.3万美元；AFFO为1499.2万美元，2021年同期为1392.8万美元[134] - 2022年第二季度NOI为1998.7万美元，2021年同期为1884.5万美元[137] - 2022年第二季度EBITDAre为1643.2万美元，2021年同期为1600.5万美元；Adjusted EBITDAre为1861.6万美元，2021年同期为1761.1万美元[140] 信贷安排情况 - 公司信贷安排包括1.5亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，可借款总额达6亿美元，2022年6月30日循环信贷额度剩余借款能力约1.12亿美元[145] 债务与资本比率情况 - 2022年6月30日，公司债务与总资本比率约为31.9%，符合信贷安排的财务契约[146] 抵押贷款情况 - 2022年6月30日，公司有一笔500万美元的抵押贷款，固定利率4.98%，2024年5月1日到期[147] 现金流情况 - 2022年和2021年上半年经营活动现金流分别约为2950万美元和2810万美元[154] - 2022年和2021年上半年投资活动现金流分别约为 - 3380万美元和 - 8190万美元[155] - 2022年和2021年上半年，融资活动提供的现金流分别约为380万美元和5620万美元[157] - 2022年上半年，公司通过循环信贷安排借款2600万美元，支付股息约2200万美元[157] - 2021年上半年，公司偿还循环信贷安排2800万美元，签订1.25亿美元的7年期定期贷款安排，偿还5000万美元定期贷款安排，产生额外债务发行成本160万美元[159] - 2021年上半年，公司通过ATM计划出售股份，获得约3180万美元收益，支付股息约2080万美元[159] 保证金持有情况 - 截至2022年6月30日，公司持有约530万美元的保证金[160] 股息相关情况 - 公司需向股东支付至少等于其应纳税所得额90%的股息以维持REIT资格[161] - 2022年7月28日，公司董事会宣布每股0.4425美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.77美元[161] 举报人投诉情况 - 2022年第二季度，举报人官员未收到举报人投诉[165] IT委员会安全情况 - 公司IT委员会至少每年向董事会报告一次，自成立以来未发生导致费用、罚款或和解的安全漏洞[166] 市场风险披露情况 - 2022年上半年，公司市场风险的定量和定性披露与2021年年报相比无重大变化[168]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收从2021年同期的2140万美元增长至2350万美元，同比增长9.7%；2021年第四季度营收为2320万美元，环比增长1%；按2022年第一季度收购项目于季度首日完成的假设，总营收将额外增加13.2万美元，达到2360万美元 [15] - 物业运营费用从350万美元增至410万美元，环比增长15.7%，主要因物业税增加、季节性费用（如部分物业的除雪费用）及物业费用季度间正常波动；一般及行政费用从320万美元增至330万美元，环比增长5.1%，主要因递延薪酬费用增加 [16] - 利息费用从280万美元降至260万美元，降幅5.8%，原因是部分建设项目的利息费用资本化，以及第一季度比第四季度少两天利息 [17] - 2022年第一季度资金运营收益（FFO）从2021年同期的1260万美元增至1350万美元，同比增长7.4%；摊薄后每股FFO从2021年第一季度的0.54美元增至2022年第一季度的0.56美元，增幅3.7%；2021年第四季度FFO为1380万美元，环比下降1.7% [17][18] - 调整后资金运营收益（AFFO）从2021年第一季度的1330万美元增至2022年第一季度的1480万美元，同比增长11.4%；摊薄后每股AFFO从2021年第一季度的0.57美元增至2022年第一季度的0.61美元，增幅7%；2021年第四季度AFFO为1490万美元，环比下降0.5%，每股AFFO持平于0.61美元；按第一季度收购项目于季度首日完成的假设，AFFO将增加约7.3万美元，达到1490万美元 [18][19] - 公司宣布第一季度股息提高至每股普通股0.44美元，相当于年化股息每股1.76美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司有5处物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第一季度收购两处总面积约3万平方英尺的物业，收购价约580万美元，物业出租率约100%，租约至2028年，预期年回报率约9% - 9.51% [10] - 本季度签署了几份额外的买卖协议，目前已签署6处物业的收购协议，预计总投资1.41亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第二季度完成一处物业收购，其余5处将在2022年至2023年完成 [11] - 还有一份关于另外10处新物业、最高约6000万美元新投资的条款书，预计未来约24个月进行投资，相关客户已与一家私募股权公司达成协议并于上周获得资金 [12] - 公司仍有多处物业正在评估中，几份条款书涉及的物业预期回报率为9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用股权发售机制（ATM）战略性进入股权市场 [13] - 公司将坚持将杠杆率保持在资本基础的30% - 35%的长期目标，可能会略有提高，但不会大幅增加 [38] - 行业内HTA、HR和Welltower等公司有相关动态，但公司认为这些事件对医疗办公物业（MOB）整体市场没有普遍意义 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度运营繁忙，收购速度略有放缓，入住率仍在90%左右，租赁活动持续增加，公司对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [8][9] - 资产管理人员忙于控制费用，同时保持租户满意度，加权平均剩余租约期限相对稳定，略低于8年 [9] - 近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关，当收益率超过3%时，低资本化率的交易变得更困难，市场有所松动 [22] 其他重要信息 - 公司财报电话会议讨论的部分信息截至2022年5月4日，可能包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 会议将讨论公认会计原则（GAAP）和非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，两者的调节信息可在公司发布的财报中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购环境情况及未来季度收购量预期 - 收购速度放缓是多种因素导致，一方面收购管道中的资产优质，使公司更挑剔；另一方面过去几个季度经纪类和非公开市场交易的流量减少，可能与私募股权资金流入追逐医疗交易有关；近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关；未来收购量受多种因素影响，包括供应链和天气等 [21][22] 问题2: 行业内HTA、HR和Welltower事件对MOB市场的影响 - 公司认为这些事件像一场戏剧，Welltower因规模大需进行大规模收购才能产生影响，这些事件对MOB整体市场没有普遍意义 [23][24] 问题3: 投资收益率利差变化原因及股价对股权使用的影响 - 收益率变化是特定交易的情况，不能解读为整体交易利润率收缩；尽管股价下跌使加权平均资本成本上升，但投资标准与加权平均资本成本仍有有利利差，公司不会因当前股价而回避喜欢的投资项目，不过股价更高时利差更宽 [26][27][28] 问题4: 公司一般及行政费用（G&A）的可扩展性 - 由于部分高管接近退休年龄，规则要求将股票在当前至退休期间摊销，而非按法定的8年归属期，这影响了G&A的非现金部分；仅看G&A的现金部分，相对于营收相对稳定或下降，预计非现金部分在未来一两年达到最高点后将趋于平稳或下降 [29][30][31] 问题5: 家庭透析对公司业务的影响 - 多数透析设施近年来开始引入家庭透析服务，但仍需要办公空间，未来几十年透析服务将从设施内逐渐转向家庭，但现有透析设施的需求不会减少；公司合作的运营商将家庭透析业务作为战略核心，与支付方合作制定最佳业务组合策略，公司对此感到兴奋 [32][33][34] 问题6: 收购积压增加的原因及1.4亿美元投资在2022年和2023年的分配情况 - 一处物业因供应链问题和检查员原因，厨房排气扇问题导致尚未完成收购，待获得完整许可后将尽快完成；预计2022年至少完成一处，可能完成两处，其余三四处将在2023年底前每季度完成一处，具体取决于天气和供应链情况 [37] 问题7: 公司综合资本成本及增加杠杆的意愿 - 公司将坚持杠杆率保持在资本基础30% - 35%的长期目标，可能会略有增加，但不会大幅提高；尽管股价如此，投资利差仍能保证盈利，公司不会因股价而回避投资；公司喜欢使用ATM机制，可战略性筹集资金，同时保持投资者习惯的杠杆水平，目前有1.4亿 - 1.5亿美元的循环信贷额度可用 [38][39]

房地产收购情况 - 2022年前三个月，公司收购两处总面积约30,315平方英尺的房地产，总价约580万美元，收购时物业整体100%出租，租期至2028年[95] - 公司有一处房产已签订最终购买协议，预计价格约590万美元，预计2022年第二或第三季度完成交易[96] - 公司另有六处房产待完工入住后收购，预计总价约1.41亿美元，预期投资回报率约9.75% - 10.25%，预计2022年第二季度至2023年第四季度完成交易[97] - 有一处房产预计以约590万美元收购，预计2022年第二或第三季度完成交易；另有六处房产预计总价约1.41亿美元收购，预计回报在9.75% - 10.25%，交易时间在2022年第二季度至2023年第四季度[135][136] 房地产投资组合出租情况 - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合出租率约89.9%，2022年前三个月有到期或终止租约涉及约83,000平方英尺，新租或续租约80,000平方英尺[98] 房地产购买选择权投资情况 - 截至2022年3月31日，公司在四处有购买选择权的房地产上总投资约2520万美元，购买权未行使[100] 房地产投资规模变化 - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，公司房地产投资分别约8.438亿美元和8.01亿美元[104] 收入对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，租金收入增加182.4万美元，增幅8.8%；其他经营利息增加26.2万美元，增幅42.6%；总收入增加208.6万美元，增幅9.7%[106] 费用对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，物业运营费用增加36.2万美元，增幅9.7%；一般及行政费用增加45.7万美元，增幅16.0%；折旧和摊销费用增加71.7万美元，增幅9.9%；总费用减少153.6万美元，降幅11.1%[106] 利息、所得税及净收入对比情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，利息费用增加39.7万美元，增幅17.8%；递延所得税收益增加5.6万美元，增幅143.6%；净收入增加20.9万美元，增幅3.9%[106] 非GAAP财务指标使用情况 - 公司采用资金运营收益（FFO）和调整后资金运营收益（AFFO）作为非GAAP财务指标评估运营表现[115][116] 净收入、FFO、AFFO对比情况 - 2022年第一季度净收入为552.4万美元，2021年同期为531.5万美元；FFO为1352.5万美元，2021年同期为1259.1万美元；AFFO为1482.7万美元，2021年同期为1331.1万美元[120] NOI对比情况 - 2022年第一季度NOI为1939万美元，2021年同期为1766.6万美元[122] EBITDAre及Adjusted EBITDAre对比情况 - 2022年第一季度EBITDAre为1607.5万美元，2021年同期为1480.8万美元；Adjusted EBITDAre为1819.7万美元，2021年同期为1636.6万美元[126] 信贷工具情况 - 信贷工具包括1.5亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款额度可达6亿美元，2022年3月31日循环信贷额度剩余借款能力约为1.34亿美元[132] 债务与总资本比率情况 - 2022年3月31日，公司债务与总资本比率约为30.6%，符合信贷工具的财务契约[133] 抵押贷款情况 - 2022年3月31日，有一笔500万美元的抵押贷款未偿还，固定利率4.98%，2024年5月1日到期[134] 现金流对比情况 - 2022年和2021年第一季度经营活动现金流分别约为1440万美元和1350万美元；投资活动现金流分别约为 - 850万美元和 - 6730万美元；融资活动现金流分别约为 - 710万美元和5690万美元[141][142][144] 保证金持有情况 - 2022年3月31日，公司持有约460万美元保证金[146] 股息宣布情况 - 2022年4月28日，董事会宣布每股0.44美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.76美元[147] 利率相关情况 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[155] - 公司使用特定衍生金融工具管理或对冲借款利率风险，不用于交易或投机[155] - 利率互换是双方按约定名义本金在一定期限内定期相互付款的合约[155] 市场风险披露情况 - 截至2022年3月31日的三个月内，公司关于市场风险的定量和定性披露无重大变化[155]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，社区医疗信托的市场资本为11.809亿美元，企业价值为14.437亿美元[2] - 自成立以来，总股东回报率为238%[2] - 2021年，社区医疗信托的年化收入为77614千美元[23] - 2021年，社区医疗信托的年投资额为127.2百万美元[18] - 2021年，社区医疗信托的总资产增长达到428%，从2015年的1.43亿美元增长至6.68亿美元[12] 用户数据 - 截至2021年12月31日，投资组合中约有203个独立租户，前3大租户占年化租金的22.6%[23] - 截至2021年12月31日，总租赁组合约为90.0%已出租，租赁到期时间范围从2022年到2039年[56] 未来展望 - 预计在2022年上半年完成三项物业的收购，预计总购买价格约为1170万美元，预期回报率为9.01%至9.36%[19] - 预计在2022年第二季度至2023年第二季度完成四项物业的收购，预计总购买价格约为9400万美元，预期回报率为10.25%[20] - 65岁及以上人群在过去十年中增长了34.2%，预计到2030年美国65岁以上人口将超过9500万，占总人口的约23%[37] 新产品和新技术研发 - 2018年美国医疗支出占国内生产总值(GDP)的17.7%，预计到2028年将增长至6.2万亿美元，年均增长率为5.5%[37] 负面信息 - 2022年到期的租赁合同数量为46个，年化租赁收入为499.9万美元，占总收入的6.4%[55] - 2023年到期的租赁合同数量为53个，年化租赁收入为612.3万美元，占总收入的7.9%[55] - 2024年到期的租赁合同数量为34个，年化租赁收入为486.2万美元，占总收入的6.3%[55] - 2025年到期的租赁合同数量为36个，年化租赁收入为841.0万美元，占总收入的10.8%[55] - 2026年到期的租赁合同数量为38个，年化租赁收入为698.2万美元，占总收入的9.0%[55] - 2027年到期的租赁合同数量为9个，年化租赁收入为68.9万美元，占总收入的0.9%[55] - 2028年到期的租赁合同数量为13个，年化租赁收入为328.8万美元，占总收入的4.2%[55] - 2031年到期的租赁合同数量为5个，年化租赁收入为486.6万美元，占总收入的6.3%[55] 其他新策略 - 公司所有高管均选择将100%的薪水、奖金和激励补偿以股票形式支付，且有8年的归属期[30] - 公司保持稳定和保守的资产负债表，债务组成包括150百万美元的循环信贷设施，利率为LIBOR加1.25%至1.90%[51] - A-2期贷款金额为50百万美元，利率为LIBOR加1.45%至2.10%[51] - A-3期贷款金额为75百万美元，利率为LIBOR加1.65%至2.30%[51] - A-4期贷款金额为125百万美元，利率为LIBOR加1.65%至2.30%[51] - 公司董事会成员每年选举，且没有股东权利计划以防止未来的限制[34] - 2022年到期的债务到期安排中，2021年第三季度的债务比例为38.0%[53]

财务数据和关键指标变化 - 2021年总营收9060万美元，较2020年的7570万美元增长19.7%；2021年第四季度总营收约2320万美元，较2020年同期的2010万美元增长15.5%，环比持平；若2021年第四季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加22.2万美元，达到2350万美元 [16] - 2021年物业运营费用从2020年的1360万美元增至1520万美元，增长11.3%；第四季度物业运营费用持平于350万美元；环比从第三季度的410万美元降至350万美元 [17] - 2021年G&A从2020年的880万美元增至1210万美元，增长38.2%；第四季度G&A从2020年的250万美元增至320万美元，增长26.9%，环比持平；2021年现金G&A从约400万美元增至494.8万美元，增长23.7%；第四季度现金G&A从约110万美元增至120万美元，增长5.9%，环比下降3.7% [18] - 2021年利息费用从2020年的860万美元增至1050万美元，增长22.3%，环比持平；全年净债务与总资本比率保守维持在30.9% [20] - 2021年净收入从2020年的1910万美元增至2250万美元，增长17.9%；第四季度净收入从2020年的520万美元增至610万美元，增长16.7%，环比增长14.2% [21] - 2021年第四季度FFO从2020年的1220万美元（摊薄后每股0.53美元）增至1380万美元（摊薄后每股0.57美元）；全年FFO从2020年的4500万美元（摊薄后每股2.03美元）增至5290万美元（摊薄后每股2.20美元），每股FFO增长8.4% [22] - 2021年第四季度AFFO从2020年的1290万美元（摊薄后每股0.56美元）增至1490万美元（摊薄后每股0.61美元）；全年AFFO从2020年的4660万美元（摊薄后每股2.10美元）增至5650万美元（摊薄后每股2.35美元），每股AFFO增长11.9%；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约14.5万美元，达到1500万美元，第四季度AFFO增至每股0.62美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购3处物业，总面积约5.5万平方英尺，购买价格约980万美元，物业出租率约94%，租约至2030年，预期年回报率约9.3% - 9.99% [10] - 全年收购13处物业，总面积约32.9万平方英尺，购买价格约8840万美元，整体出租率约98.3%，租约至2036年，预期年回报率约9.03% - 10.83%；2021年还投资1440万美元于应收票据，预期回报率约12%，全年总投资达1.027亿美元 [11] - 公司有3处物业处于确定性购买协议中，预计总价约1170万美元，预期回报率约9.01% - 9.36%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易；还有4处物业在完工并入住后收购，预计总投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年上半年完成一处收购，另外3处2022 - 2023年完成 [12][13] - 公司仍有一份10处新物业的意向书，预计新投资达6000万美元，预计未来约24个月完成投资；还有多处物业在审查中，部分物业意向书预期回报率9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计信贷额度足以支持收购，并将继续适时利用ATM策略性进入股权市场 [14] - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平 [27] - 公司致力于管理投资组合收益率与加权平均资本成本之间的差异，追求FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度运营繁忙，收购略有放缓；有5处物业正在进行重建或重大翻新，完工后将有长期租户入驻 [8] - 公司入住率超过90%，租赁活动增加，对医疗服务提供商的活动感到鼓舞；加权平均剩余租约期限稳定在略低于8年 [9] - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣 [40] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.4375美元，相当于年化股息每股1.75美元，自IPO以来每季度都提高股息 [14] - 公司与透析实体的战略合作仍处于意向书阶段，对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与透析实体的战略合作需满足什么条件才能达成最终合同，是否接近完成 - 对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 问题2: 公司资产负债表保守，今年是否考虑增加债务，偏好的杠杆指标是多少 - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平，去年已增加5000万美元定期贷款，第四季度未通过ATM进入股权市场，未来仍希望维持在该范围内 [27] 问题3: 通胀是否会加速市场租金增长或续约租金增长 - 公司医疗物业在一定程度上免受通胀影响，多数物业租金调整并非基于通胀，续约时还需考虑医疗服务提供商面临的劳动力成本和供应链成本压力；不过也看到一些CPI增长，但有上限和下限限制 [30][31] 问题4: 公司自IPO以来增长显著，但目标仍在1.25亿美元左右，是否考虑增加投资规模 - 公司成本资本大幅下降，可在较低投资规模下实现更高利润率和FFO增长率；公司致力于管理FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模；现有投资组合在翻新、重建和续租过程中还有很大盈利空间 [33][34][36] 问题5: 计划以9400万美元收购的4处物业情况如何，是否大小相近，预计何时完成收购 - 4处物业大小基本相同，是公司某客户的物业，该客户是一家住院康复医院运营商，采用西南航空模式，旗下设施布局和装饰相似；目前这些物业正在建设中，第一处因供应链问题进度放缓，另外两处进展较好；预计第一处今年上半年在辛辛那提完成收购，另外两处位于德克萨斯州 [38][39] 问题6: 公司全年入住率达90%，是否可持续，2022年是否会下降 - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣，有多个大面积物业正在进行重要谈判和租户改善定价等工作 [40] 问题7: 是否预计未来12个月资本成本增加，是否会影响投资策略 - 公司预计利率会上升，但在资本成本中占比较小，认为在近期至中期可较好维持投资组合收益率与资本成本之间的差距；目前投资组合收益率超过9%，加权平均资本成本约5.25% - 5.5%，除非资本成本大幅上升，否则不会对公司产生重大影响，若有影响，预计届时资本化率也会上升 [43][44] 问题8: 公司入住率达90%，续约率情况如何，近期趋势怎样 - 公司续约率基本一直维持在90%，目前仍保持该水平，且第四季度不仅续约情况良好，现有租户还有扩张情况 [46] 问题9: 续约时租金平均涨幅是多少 - 公司一般在续约时将租金涨幅控制在1% - 3%之间，以维护与医疗服务提供商的关系 [47] 问题10: G&A增加部分是由于新摊销计划，该计划是否适用于全年四个季度，对2022年现金和股票G&A有何指导 - 非现金摊销按季度逐步增加，预计未来2.5年左右INEOS摊销完成后将度过高峰期；公司认为现金指标更重要，从现金基础看，G&A占收入的百分比在过去三个季度呈下降趋势，预计非现金G&A将继续增加，直至度过高峰期 [48] 问题11: 第三季度新闻稿称第四季度已收购一处350万美元物业，另有1200万美元物业待完成收购，但实际收购规模较小，是时间问题还是有协议物业未能完成交易 - 有一处物业在尽职调查中发现租户问题，现有业主已驱逐该租户并表示有新租户，但公司需确认新租户质量才会完成收购，若能签订租约，将快速完成交易，否则不会收购，且不完成收购无成本 [52][53] 问题12: 公司有部分物业租户购买选择权已可行使，预计情况如何，是否会有物业被赎回 - 截至12月31日有8.7处（表述可能有误），第一季度已协商取消3处，目前仅剩4处，预计这些选择权不会被行使，但不排除意外情况 [54] 问题13: 协商取消购买选择权是什么意思 - 公司签署租约修正案，取消了租户的购买选择权 [55] 问题14: 开场提到运营成本压力，但财务官称运营费用持平，运营成本压力是否主要由租户承担，除空置率外是否还有其他通胀导致的成本泄漏 - 公司投资组合中有10%的空置率，这部分运营成本不由租户承担；此外，收购的物业中有少量改良毛租约或毛租约，可能存在一定关联 [58]

财务数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司循环信贷额度未偿还余额为1200万美元，定期贷款未偿还余额为2.5亿美元，债务与总资本比率为30.9%[63] - 2021年按年化租金计算，医疗办公大楼占比30.6%，急性住院行为设施占比17.1%，住院康复设施占比16.9%等[47] - 2021年公司40.3%综合收入来自德州（17.0%）、伊利诺伊州（13.2%）和俄亥俄州（10.1%）[49] - 2021年无租户单独占公司综合收入超10%[48] - 截至2021年12月31日，位于得克萨斯州、伊利诺伊州和俄亥俄州的物业合计约占公司年化租金的40.3%[157] - 截至2021年12月31日，2022年和2023年分别有46份和53份租约到期，分别占2021年全年年化租赁收入的6.4%和7.9%[138] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司在153处房地产投资约8.371亿美元，总面积约340万平方英尺，出租率约90%，加权平均剩余租期约7.8年[47] - 2021年公司收购13处房地产，收购时整体出租率98.3%，租约到期至2036年[51] 租户相关情况 - 2020和2021年公司与18个租户达成延期协议，延期金额占年化租金不到1%且已全部偿还[46] - 2020和2021年公司与18个租户达成延期协议，延期租金总额不足年化租金的1%，且已全部偿还[137] - 主要租户若因财务状况恶化等原因不支付租金，会对公司经营结果产生重大不利影响[120] - 租户破产、资不抵债或财务状况不佳，会对公司经营结果和财务状况产生重大不利影响[132] - 租户破产可能使公司无法收回破产前债务，只能获得一般无担保债权，可能无法全额收回欠款，影响公司业务、财务状况和运营结果[133] - 租户使用刺激资金后仍可能因疫情无法继续经营，PPP贷款无法获得豁免或不应获得贷款的情况可能影响租户支付租金的能力[136] - 租约不续约或提前终止，公司重新招租时租金可能下降或停止，还需承担相关费用，且招租可能受法律和物业用途限制[138] - 第三方付款人报销减少会影响租户盈利能力和支付租金能力，进而对公司业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[187][188] - 租户和公司受欺诈和滥用法律约束，违反这些法律会使租户面临刑事和/或民事处罚，影响其支付租金能力和公司业务[189][194] - 租户可能面临个人信息保护合规问题和网络攻击，违反隐私和安全法律会导致重大民事和刑事处罚，影响租户支付租金能力和公司业务[195][199] - 医疗相关租户可能面临重大法律诉讼，增加运营成本和无保险负债，影响支付租金能力，公司可能面临医疗行业违规风险[200][201] 人员相关情况 - 截至2021年12月31日，公司有30名员工，平均任期3年，2021年自愿员工流失率约3%[52][55] - 2021年12月31日，公司30%员工、22%管理团队和20%董事会成员为女性[55] - 2020年3月至6月公司非管理员工采用在家办公模式，对生产力无重大影响[57] - 公司管理团队平均有超25年医疗、房地产和/或公共REIT管理经验，董事长曾助力公司资产超20亿美元[62] - 公司认为管理团队在医疗、房地产和公共REIT管理方面的经验是竞争优势[59] - 关键人员离职或新人员整合不成功，会对公司业务和前景产生不利影响[124][125] 公司治理与薪酬 - 公司董事会和管理团队薪酬与股东利益高度一致，董事长和首席会计官自2015年IPO起100%拿受限股，董事会自IPO起89%拿受限股[66] - 董事长在2015年IPO和2016年后续发行时购买超260万美元普通股，部分高管和董事购买45万美元普通股[66] 税收相关情况 - 公司自2015年起符合美国联邦所得税REIT资格，预计2022年保持资格，REIT需每年分配至少90%应税收入[74][75] - 2018年1月1日起，美国联邦企业所得税税率从35%降至21%[75] - 公司每年需分配至少90%的REIT应税收入以符合REIT资格，留存收益为租户和其他资本改善或支付租赁佣金提供资金的能力可能受限[142] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配低于100%，将按常规公司税率缴纳所得税[158] 政策法规影响 - 公司医疗租户受联邦、州和地方法规约束，合规成本增加可能影响租户财务状况和履约能力[77] - 《平价医疗法案》改变医疗服务覆盖、交付和报销方式，影响租户收入和租赁条款[82] - 2019年起特朗普政府和国会取消《平价医疗法案》中个人强制参保规定，2021年6月最高法院驳回相关诉讼，拜登政府支持该法案并考虑增加补贴[83] - 2017年1月1日起《2015年两党预算法案》第603条降低非校园内、基于提供者的门诊部门的医疗保险费率，2019年1月1日起CMS对先前免予减支的非校园内诊所就诊实施医保报销的地点中立性变更[84][86] - 公司面临多种立法变化，如医保政策调整、支付系统改革等，可能影响医疗服务交付和公司业务[86] - 拜登政府1.2万亿美元基础设施法案于2021年11月15日签署成为法律，其对公司物业、业务运营或租户的影响未知[149] - 医疗行业监管严格，新法规、报销模式变化等可能影响公司和租户财务状况，导致租户无法支付租金[175] - 医疗行业的不利趋势，如服务需求和交付方式变化、报销政策改变等，可能影响公司租赁收入和股东分配能力[183] 公司业务风险 - 公司在医疗房地产收购方面面临竞争，可能导致收购价格上升，影响投资回报[89] - 公司业务不受重大季节性波动影响[91] - 投资公司普通股存在风险，包括经济、疫情、收购、租户监管等多方面因素[102][103][104][106] - 新冠疫情影响全球经济和市场，可能降低公司未来获取资本的能力，影响流动性[115] - 新冠疫情复发或变异可能改变医疗房地产市场，减少投资管道，影响公司2022年及以后的业务和财务状况[117] - 公司房地产投资集中在医疗领域，行业低迷可能影响租户支付租金能力和公司出租率[119] - 若未来无法获得非公开或轻度营销的交易机会，会影响公司增长和经营结果[121][123] - 公司可能无法完成待定收购，影响向股东分配和经营结果，限制增长机会[126] - 购买房产时可能仅获得有限保修，出现问题时对卖方追索权有限，影响公司业务和股价[128][130] - 公司可能无法成功在新或现有目标子市场收购房产和拓展业务，影响经营结果和股价[131] - 公司可能需为留住和吸引租户提供租金减免、资本支出等，若无法筹集资金，可能导致租户不续约，影响公司财务状况和股价[143] - 受COVID - 19影响，资本和信贷市场极端波动和混乱，且可能持续，或阻碍公司获取新债务融资或再融资[159] - 公司发行股票扩张业务的能力部分取决于普通股市场价格，未达市场预期会影响股价和融资能力[162] - 公司部分收入依赖长期净租赁，若经济疲软或CPI不增长，含CPI或特定收入参数的租金递增条款会阻碍公司增长和盈利[164] - 公司开发项目投资可能无法达到预期回报，面临融资、工期、成本等多方面风险[165] - 公司投资的抵押票据可能受不利房地产市场条件影响而贬值，清算违约抵押票据投资的延迟会降低投资回报[169][170] - 网络安全事件可能扰乱公司业务，导致机密信息不可用或泄露[171] - 若LIBOR停用或计算方法改变，公司信贷安排的利率可能受不利影响，目前尚不确定替代利率能否被市场接受[174] - 房地产投资流动性差，公司应对房产表现不利变化的能力受限，转让限制和税法规定也会影响房产处置[202][206] - 有空置率的房产可能导致收入减少或销售困难，房产转售价值可能因空置率高而降低[207] - 不确定的市场条件可能导致公司未来以亏损价格出售医疗房产，公司无法保证未来能盈利出售房产[208][209] - 公司出售房产时若为买家提供融资，买家违约会对现金流和股东分红产生负面影响[211] - 出售房产时若接受本票或其他资产，股东分红或再投资会延迟[211] 公司运营与管理 - 公司专注收购价格在300万至3000万美元的医疗保健设施，目标子市场竞争小，潜在风险调整回报高[60][68] - 2021年12月31日止年度，公司举报人官员未收到举报人投诉[98] - 公司信息技术基础设施基于云计算，采用软件即服务（SaaS）应用，自成立以来未发生导致费用、罚款或和解的安全漏洞[99] - 公司在网站公开各类报告及相关文件，网址为www.chct.reit[92][93] 环境与保险相关 - 公司作为房地产所有者受环境法律法规约束，气候变化可能对资产造成不利影响，公司评估气候相关风险并购买保险[88] - 美国约占全球温室气体排放量的15%，拜登政府计划到2030年将美国温室气体排放量至少减少50%，并在2050年消除净温室气体污染[149] - 公司每年会根据行业惯例评估保险覆盖范围[212] - 某些损失如洪水、地震等通常未投保或未全额投保[212] - 保险成本或可获得性的变化可能使公司面临未投保的意外损失[212] - 若房产发生未全额保险的意外损失，公司资产价值将减少[212] - 公司可能会损失在这些房产上的投资资本和潜在收入[212] - 公司可能无法获得资金修复或重建受损房产[212] 疫情对医疗业务影响 - 2020年疫情使择期手术、医生门诊和急诊量大幅减少，2021年感染激增致择期手术取消，2022年奥密克戎变异株使择期手术继续推迟[186]