公司概况 - CHCT公司在2023年6月30日的市值为8.764亿美元，企业价值为12.408亿美元[2] - CHCT公司自2015年IPO以来，股东总回报率为152%[5] - CHCT公司的资产总增长为529%，持续股息增长[5] 投资模型和管道 - CHCT公司的投资模型包括寻找低估资产、积极资产管理和投资组合多样化[6] - CHCT公司的投资管道显示年度投资金额逐年增加[7] 资产和租户情况 - CHCT公司的租户分散在34个州，前三大租户占年租金的22.1%[11] - CHCT公司的资产类型和州份分布多样化，包括医疗办公楼、手术中心等[12] 行业趋势和展望 - 美国人口老龄化推动医疗支出增长，2018年医疗支出占美国国内生产总值的17.7%，预计到2028年将达到6.2万亿美元[15] - 医疗行业的服务模式转变，住院治疗逐渐向专科和门诊设施转移，门诊就诊次数每千人从1995年至2017年增长了49.7%[16] 财务和风险管理 - 公司保持稳健保守的资产负债表，债务占总房地产价值的26.9%至38.1%之间[17] - 公司租赁到期时间表显示，加权平均租赁期限为7.13年，2023年至2030年将有多个租赁到期，总租赁收入为94550万美元[18] 可持续发展和公司治理 - CHCT致力于实施环境可持续最佳实践，包括监测能源使用情况，提高能源效率和减少浪费[19] - 所有员工有资格根据个人和公司绩效获得现金和限制性股票的激励报酬[19] - 公司创始人设计了与普通股东完全一致的公司治理结构，包括限制租户、医疗保健行业和地理位置的集中[19]

财务数据和关键指标变化 - 总收入从2022年第二季度的2400万美元增长到2023年第二季度的2780万美元,同比增长15.6% [26][27] - 物业运营费用从2023年第一季度的480万美元下降到2023年第二季度的480万美元 [28] - 一般及管理费用从2023年第一季度的1620万美元下降到2023年第二季度的380万美元,主要是由于前CEO离世后加速摊销股票激励费用11.8百万美元 [29] - 利息费用从2023年第一季度的400万美元增加到2023年第二季度的410万美元,主要是由于借款增加和利率上升 [30] - 基金营运(FFO)从2023年第一季度的220万美元增加到2023年第二季度的1590万美元,每股从0.09美元增加到0.62美元 [31] - 经调整基金营运(AFFO)从2022年第二季度的1500万美元增加到2023年第二季度的1600万美元,同比增长7%,每股从0.62美元增加到0.63美元 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有披露各业务线的具体数据和指标变化 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有披露各市场的具体数据和指标变化 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续保持高单位数收益率的收购策略,第二季度完成3处收购,总投资1570万美元,预期年收益率约9.1%-9.7% [16] - 第二季度后又完成3处医疗办公楼和1处住院康复设施的收购,总投资3560万美元 [17] - 公司已经突破10亿美元的总资产规模,这是公司发展历程的一个重要里程碑 [18] - 公司还有3处资产正在尽职调查,预计第三季度完成收购,总投资1610万美元,预期年收益率约9.2%-10.3% [19] - 公司还有8处资产在完工和入住后收购,总投资19100万美元,预期年收益率约9.1%-9.75%,预计2023年底至2025年完成收购 [20][21] - 公司有足够的信贷额度和银行关系来为收购提供资金,并将继续利用ATM机制进行股权融资 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来收购机会持乐观态度,认为在利率上升和竞争减少的环境下,有更多符合公司收购标准的资产可获得 [60][61][62] - 公司对GenesisCare破产的影响持谨慎乐观态度,认为其他优质医疗运营商有意愿接手GenesisCare的资产,不会对公司造成重大不利影响 [49][50][51] 其他重要信息 - 公司一处空置物业遭遇严重破坏,造成160万美元损失,但公司获得230万美元保险赔付,最终获得70万美元净收益 [13] - 公司将每股季度股息从0.4425美元提高到0.4525美元,实现连续多个季度的股息增长 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** GenesisCare破产对公司的影响,包括已被拒绝的租约和其他租约的情况 [36][37][38][39][40][41] **Dave Dupuy 回答** 公司正与GenesisCare就已被拒绝的租约进行提前终止谈判,并正在与潜在租户洽谈,认为该资产具有较强的市场需求,不会对公司造成重大不利影响 [38][39][40][41] 问题2 **Rob Stevenson 提问** GenesisCare破产对公司信用质量的影响,以及公司是否有其他信用质量较弱的租户 [49][50][51][52][53] **Dave Dupuy 回答** 公司认为GenesisCare破产后由其他优质医疗运营商接手其资产,可能会中性或提升公司的整体信用质量,公司一直密切关注并管理一个6-12家左右的观察名单租户 [49][50][51][52][53] 问题3 **Wes Golladay 提问** 公司收购管线的竞争环境,以及资本开支的情况 [60][61][62][65][66][67][68] **Dave Dupuy 和 Bill Monroe 回答** 公司认为在利率上升和竞争减少的环境下,有更多符合公司收购标准的资产可获得,资本开支主要用于一些长期租约的改造项目,未来会根据具体情况进行披露 [60][61][62][65][66][67][68]

资产收购情况 - 2023年6月30日后，公司两次交易收购三处医疗办公楼和一处住院康复设施，总价约3560万美元，现金对价约3570万美元，收购时物业100%已出租，租约2038年到期[75] 费用指标变化 - 2023年第二季度，公司一般及行政费用增加约20万美元，增幅4.9%，主要因专业费用增加[80] - 2023年上半年，其他运营利息增加40万美元，增幅21.1%，主要因现有应收票据增加资金[83] 股份发行计划 - 公司有市价发行计划，可发行出售普通股，总销售价格最高达5亿美元[93] 股份发行数据 - 2023年第二季度，公司发行股份23.6万股，净收益800万美元，每股平均销售价格34.45美元；上半年发行股份48.5万股，净收益1690万美元，每股平均销售价格35.60美元[94] 基于股票的奖励情况 - 2023年第二季度，公司基于股票的奖励期末为151.2万股，上半年为120.3万股；第二季度摊销费用为218.4万美元，上半年为1603.8万美元[96] 应收票据情况 - 2023年6月30日和2022年12月31日，应收票据分别包含250万美元和170万美元的循环信贷安排，自2023年10月1日起每月还款4万美元，年利率9%，另有3%非现金利息[99] 股息分配情况 - 2023年7月27日，公司董事会宣布每股0.4525美元的季度普通股股息，8月25日支付给8月11日登记在册的股东[104]

业绩总结 - 公司在2023年第一季度的总房地产投资额为974,042千美元，拥有181个物业，租赁率为91.6%[7] - 公司的净收入在2023年第一季度为5,524千美元，净营业额为27,176千美元[24] - 公司的每股基金运营现金流为0.56美元，每股调整后基金运营现金流为0.63美元[25] - 公司的总房地产物业价值在2023年第一季度达到971,026千美元，总资产为886,294千美元[35] - 公司的净债务占总资本比例为35.3%，市值为961.6百万美元，企业价值为1,322,053千美元[36] 过去表现 - 公司自IPO以来，房地产资产和总企业价值均呈现增长趋势[39][48] - 公司的净收入在过去几个季度中有所波动，但整体呈现增长趋势[26][28] - 公司的基金运营现金流每股在过去几个季度中有所波动，但整体呈现增长趋势[31][32] - 公司的总房地产物业价值和总资产在过去几个季度中有所增长[39][45] - 公司的企业价值自IPO以来呈现增长趋势[48][50] 财务指标 - 公司的债务总额为$365,061，包括循环信贷设施、期限贷款和抵押贷款[85] - 公司2023年的财务指标表现良好，杠杆比率为36.3%，固定费用覆盖比率为5.33[91] 房地产收购 - 公司在2023年进行了多项房地产收购，包括位于不同地区的医疗办公楼[93] - 公司在2023年第一季度取得了总价值为$23,369的房地产收购[94] 租赁情况 - 公司年度投资金额分别为152.0百万美元、127.2百万美元、102.7百万美元和106.8百万美元[98][99] - 公司总体租赁率在2023年3月达到91.6%[125]

财务数据和关键指标变化 - 总营收从2022年第一季度的2350万美元增长至2023年第一季度的2720万美元，同比增长15.7%；2022年第四季度为2530万美元，环比增长7.2%。若2023年第一季度收购在季度首日完成，总营收将增加38.3万美元，达到2760万美元 [34] - 物业运营费用从2022年第四季度的420万美元增至2023年第一季度的490万美元，增幅17.3%，主要因收购物业费用、物业税增加及正常波动 [12] - G&A从410万美元增至1620万美元，2023年第一季度含1180万美元非现金加速摊销，排除后季度环比增加30万美元，增幅6.2% [35] - 利息费用从350万美元增至400万美元，增幅15.2%，因2022年12月信贷安排再融资增加1亿美元定期贷款及利率上升 [13] - 2023年第一季度FFO为220万美元，含1180万美元非现金加速摊销，2022年第一季度为1350万美元；摊薄后每股FFO从2022年第一季度的0.56美元降至2023年第一季度的0.09美元 [36] - 调整后资金运营（AFFO）从2022年第一季度的1480万美元增至2023年第一季度的1560万美元，同比增长5.2%；摊薄后每股AFFO从2022年第一季度的0.61美元增至2023年第一季度的0.62美元，增幅1.6% [14] - 若第一季度收购在首日完成，AFFO将增加约21.4万美元，达到1580万美元，每股约增加0.01美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第一季度收购7处物业，总面积约16.2万平方英尺，总价2340万美元，物业100%出租，租期至2031年，预期年回报率约9.2% - 10.6%；有4处物业有明确购买协议，总价1970万美元，预期回报率约9.2% - 9.3%；与Everest签订3份购买协议，9处物业预计投资2.145亿美元，回报率最高达10.25%，预计2023 - 2025年完成收购 [10][32] - 租赁业务：入住率稳定在91.6%，加权平均剩余租期从7.6年略降至7.4年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度和银行关系为收购提供资金，将继续利用ATM策略性进入股票市场 [33] - 公司将继续寻找回报率在9% - 10%的收购机会，认为该范围有吸引力 [10][19] - 公司将继续与运营商对话，通过客户关系获取最佳收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] - 公司将评估空置超1 - 2年的物业，考虑出售以回收资金 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为LifePoint收购交易提升了租户信用质量，验证了Everest建筑和运营质量及公司与Everest的合作 [42] - 公司认为过去一年提供的9% - 10%资本如今不再昂贵，与潜在业主对话良好 [47] - 公司认为租赁团队在过去1.5年提升入住率表现出色，对租赁管道和租户保留率感到满意 [69][70] 其他重要信息 - 公司创始人、董事长兼CEO Tim Wallace去世，新CEO将传承其遗志带领公司 [3] - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.45美元，相当于年化股息每股1.80美元，自IPO以来每季度提高股息 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：9处总价2.15亿美元物业在2023、2024、2025年的交付和资金需求情况 - 预计2处今年交付，4处2024年交付，3处2025年交付 [40] 问题2：这些物业规模是否相当 - 与过去项目规模一致，在2000 - 2500万美元之间 [41] 问题3：LifePoint与Everest的信用质量对比 - 公司认为LifePoint信用提升，该交易验证了Everest建筑、位置和运营质量及公司与Everest的合作 [42] 问题4：当前资本化率趋势及第一季度收购和下半年管道情况 - 基本在9% - 10%范围，偶尔有超10%机会，通常有短期租约等情况 [43] 问题5：开发商或小业务是否受银行信贷收紧影响，公司是否增加前期夹层或优先融资 - 有开发商和买家因利率变化无法完成交易，但公司更看重客户关系收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] 问题6：CFO招聘情况及是否要求以股票支付薪酬，公司战略是否改变 - 公司与合格候选人积极沟通，有望近期确定人选；薪酬方面会考虑股东中心方法，但不排除现金支付；公司将延续Tim制定的战略 [52] 问题7：对表现不佳的底部5% - 10%投资组合的看法 - 公司会对空置超1 - 2年的物业进行评估，考虑出售以回收资金 [53] 问题8：是否有透析中心开发或收购协议，时间和运营商信用情况 - 协议已存在一段时间，运营商是现有租户，一年前获私募股权融资，公司看好其运营和财务状况 [56] 问题9：Tim的关系能否维持，是否需重建 - 公司认为团队在过去3个月与经纪人重新建立联系，交易流程未受影响 [25] 问题10：公司是否只对后端收购已完成资产感兴趣 - 是的 [62] 问题11：未来3年租赁到期情况及租金预期 - 租金因市场而异，整体与市场持平，预计不会大幅下降；租赁团队在提升入住率方面表现出色，对租赁管道和租户保留率满意 [69][70]

物业收购 - 公司在2023年第一季度收购了7个房地产物业，总面积约为161,786平方英尺，总购买价格约为23.4百万美元，现金支付约为23.9百万美元[59] - 公司有四个物业已签署最终购买协议，预计购买价格约为19.7百万美元，预期投资回报率在9.16%至9.25%之间[60] - 公司还有九个物业已签署最终购买协议，预计购买价格约为214.5百万美元，预期投资回报率在9.75%至10.25%之间[61] 财务表现 - 公司认为，FFO、AFFO、每股FFO和每股AFFO提供了对公司物业的运营表现的理解，而不考虑某些重要的非现金项目，主要是折旧和摊销费用[80] - 2023年第一季度，公司的FFO为2,166千美元，较2022年同期的13,525千美元下降，AFFO为15,595千美元，较14,827千美元增长[81] - NOI是一个关键的绩效指标，用于衡量公司的运营资产的运营表现，公司认为NOI提供了对运营资产的准确衡量，因为NOI排除了与物业管理无关的某些项目[82] - 2023年第一季度，公司的NOI为22,303千美元，较2022年同期的19,390千美元增长[83] - 公司使用EBITDAre和调整后的EBITDAre作为重要指标，这些指标提供了额外信息，允许管理层、投资者和债权人评估和比较公司的核心运营结果和偿还债务的能力[85] - 2023年第一季度，公司的EBITDAre为6,123千美元，较2022年同期的16,075千美元下降，调整后的EBITDAre为20,469千美元，较18,197千美元增长[86] 现金流 - 公司通过运营活动提供的现金流为2023年第一季度约12.7百万美元，主要来自合同租金和应收票据利息，减去未得到租户报销的物业运营费用和一般和行政费用[102] - 2023年第一季度，公司的投资活动中使用的现金约为28.6百万美元，主要用于投资于七个物业，资金约为23.9百万美元，以及资助约为1.3百万美元的票据[103] - 公司的融资活动为2023年第一季度提供的现金约为8.4百万美元，主要用于借款1200万美元，完成了根据市场情况的股权发行，净收益约为810万美元，支付的股息约为1160万美元[105] 技术和安全 - 公司采用云计算基础设施，使用SaaS应用程序满足大部分软件需求[115] - 公司已采用了CIS v8 IG1网络安全控制措施，并为员工提供年度信息安全培训计划[115] - 公司与全球网络安全领导者合作，持续主动管理和减轻网络威胁，并获得10万美元的违规预防保证金[115]

财务数据和关键指标变化 - 2022年总营收9770万美元，较2021年的9060万美元增长7.8%；第四季度总营收约2530万美元，较2021年同期的2320万美元增长9%，环比增长2.2%；若2022年第四季度所有收购在季度首日完成，第四季度总营收将增加11.16亿美元，达到2650万美元 [16] - 2022年物业运营费用从2021年的1520万美元增至1660万美元，增长9.8%；第四季度从2021年的350万美元增至420万美元，增长17.6%，环比下降4% [17] - 2022年G&A从2021年的1210万美元增至1480万美元，增长22.5%；第四季度从2021年的320万美元增至410万美元，增长31.5%，环比增长10.3%；2022年现金G&A从约490万美元增至540万美元，增长9.6%；第四季度从约120万美元增至150万美元，增长29.8%，环比增长15.8% [18] - 2022年利息费用从2021年的1050万美元增至1190万美元，增长12.6%；环比从300万美元增至350万美元，增长14.4%；2022年净债务与总资本比率保持在34.8% [20] - 2022年净利润从2021年的2250万美元降至2200万美元，下降2.1%；第四季度从2021年的610万美元降至520万美元，下降14.3%，环比下降7.7% [21] - 2022年运营资金FFO从2021年的5290万美元（摊薄后每股2.20美元）增至5460万美元（摊薄后每股2.24美元），每股FFO增长1.8%；第四季度从2021年的1380万美元（摊薄后每股0.57美元）降至1360万美元（摊薄后每股0.56美元）；全年调整后运营资金AFFO从5650万美元（摊薄后每股2.35美元）增至6060万美元（摊薄后每股2.49美元），每股AFFO增长6%；第四季度从2021年的1490万美元（摊薄后每股0.61美元）增至1540万美元（摊薄后每股0.63美元）；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约57.6万美元，达到1600万美元，第四季度AFFO增至每股0.65美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末入住率升至91.7%，加权平均剩余租期稳定在7.6年，有五处物业或其大部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第四季度收购13处物业，总面积约24.1万平方英尺，购买价格5020万美元，物业出租率97.8%，租约至2034年，预期年回报率约9.26% - 10.21%；全年收购18处物业，总面积42.3万平方英尺，总购买价格9710万美元，出租率约98.9%，租约至2037年，预期年回报率9% - 10.25% [9] - 12月31日后，收购三处物业，总面积9.9万平方英尺，总购买价格约1250万美元，收购时物业100%出租，租约至2029年 [10] - 公司有四处物业已签订确定性购买协议，预计总购买价格2010万美元，预期回报率约9.2% - 9.5%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易 [11] - 已签署六处物业的确定性买卖协议，预计总投资1.41亿美元，投资回报率最高可达10.25%，预计2023年和2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其目标客户多为小型医生主导的医疗办公楼、医生诊所等，对市场动态不太敏感，且公司关注9% - 10%的资本化率机会，利率上升对业务是利好 [37][38] - 公司将继续利用ATM市场获取资金，保持低杠杆经营，注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40% [41][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前租赁管道有信心，2022年租户保留率表现强劲，预计2023年将持续，即使租户搬出也有信心将物业租给新租户 [1] - 认为租赁业务组合的入住率很难超过93%，但有能力继续提高入住率并取得良好的租赁业绩 [27] - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心 [62][63] 其他重要信息 - 2月13日披露Tim Wallace因消化性溃疡并发症休病假，董事会要求Dave Dupuy担任临时首席执行官 [6] - 11月2日向美国证券交易委员会提交了S - 3表格的自动上架注册声明，同时与多家银行签订销售代理协议，可出售至多5亿美元的普通股，包括发行ATM股票；宣布第四季度股息提高至每股0.4475美元，相当于年化股息每股1.79美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [13] - 鉴于银行市场收紧，提前进行再融资，将原本寻求的1.25亿美元七年零三个月定期贷款增加至1.5亿美元，将借款从LIBOR过渡到SOFR，通过基于SOFR的掉期将浮动利率敞口转换为固定利率，1月将所有剩余掉期从LIBOR过渡到SOFR，再融资后预计信贷额度有足够资金用于收购，并将继续适时利用ATM战略进入股权市场 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年或2024年是否有租约到期、已知的租户搬出或可能的缩租情况，是否预计所有租约都会续约？ - 2023年到期租约相对较少，公司认为大致清楚这些租约是否会续租 [25] 问题2: 除了管道中的六处1.41亿美元的物业，目前正在考虑的其他交易平均成本是否仍在500万美元左右，还是有更大规模的交易？ - 公司看到的交易规模有多种，平均在500 - 1000万美元，偶尔也会有250 - 300万美元的收购机会；未来一年开始完成一些较大的住院康复设施交易可能会使平均成本略有上升 [30][31] 问题3: 房地产交易市场中买家和卖家之间的差距问题在公司目标市场是否不那么适用，还是公司也面临同样问题？ - 公司看到收购方面有大量活动，目标客户对市场动态不太敏感，且关注的9% - 10%资本化率机会中，利率上升对业务是利好 [37][38] 问题4: 公司在资金交易方面似乎倾向于使用信贷额度，其次是ATM，是否因为资产负债表情况更倾向于使用信贷额度，尤其是在股票价格上涨的情况下？ - 公司会继续利用ATM市场，之前的表述是因为刚进行再融资，且公司一直注重低杠杆经营，未来会适时利用ATM市场，而不是仅依赖信贷额度 [40][41] 问题5: 上季度预计年底前完成7200万美元的收购，部分为何推迟到今年，是否有已签约的交易取消，还是只是时间问题？ - 公司非常希望在第四季度完成收购，但遇到一些问题，如感恩节后冲刺期时间紧张，第三方尽职调查人员在圣诞节前几周开始停工，导致部分交易未完成；目前没有交易取消，部分已在今年完成收购，还有四处约2010万美元的物业预计未来几个月完成交易 [47][48] 问题6: 过去几个季度演示幻灯片中提到的潜在6000万美元透析中心开发项目进展如何，是否有项目正在进行，有无预期时间？ - 该项目进展缓慢，因为运营商获得私募股权资金后专注于收购，之前的合作和条款书多与开发相关；公司希望看到开发活动成果，但未设定时间线，也可能参与包含房地产的收购项目，但目前对条款书的可见性有限 [50][51] 问题7: 听说Fresenius考虑出售其透析业务，对行业未来和公司有何影响或机会？ - 透析行业将经历转型，家庭透析会增多，但仍会有患者需要到诊所治疗；只要与合适的市场和运营商合作，公司对透析业务仍有信心，未来会谨慎选择 [53][54] 问题8: 未来收购是否会出现更多施工延迟、材料获取困难等问题，影响收购时间？ - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但公司对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心，2023年至少完成两处，希望完成三处，2024年完成剩余三处 [62][63] 问题9: 请介绍公司与合作伙伴关系的广度，以缓解投资者对Tim不在的担忧？ - 过去四年Tim有意扩充团队，有一位投资副总裁参与业务开发活动，公司与合作伙伴的关系分散在组织内；作为成长型公司，公司注重将这些关系制度化，虽然Tim不在有差距，但团队有能力继续开展收购和建立管道工作 [67][68] 问题10: 2023年和2024年到期租约在续约或新租赁方面的定价能力如何，合同租金涨幅情况怎样？ - 租金情况因市场和建筑而异，总体较为稳定，没有明显的价格上涨或下跌趋势；租约内租金涨幅平均为1.5% - 2% [77][82] 问题11: 目前边际借款成本是否至少为6%，是否会因股票交易和借款成本相近而更倾向于使用股权融资以保持资产负债表良好？ - 新的定期贷款成本为5.1%，循环信贷下的增量借款成本约为6%；公司一直注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40%，未来会适时利用ATM市场进行去杠杆 [83][85] 问题12: 公司在不同地区或MSA是否有表现好或不好的情况，从运营租赁或收购机会角度有无特别之处？ - 公司未发现异常情况，东南部因人口迁移有很多增长和新建筑活动，对开发机会是利好；公司在收购方面全国表现较为一致，会关注有吸引力的市场，历史上在纽约和加利福尼亚市场收购较少，但有机会也会考虑 [86][87]

公司房地产投资风险 - 公司的房地产投资主要集中在医疗保健领域，使得公司在经济上更加脆弱[85] - 公司的业务策略是集中投资于医疗保健领域的房地产，缺乏多样化可能增加风险[86] - 公司的租户基础特别集中在医疗保健行业，行业衰退可能影响租户支付租金的能力[87] - 公司的主要租户未能按时支付租金可能对公司的运营结果产生重大不利影响[88] - 公司可能无法在未来获得非公开或轻度营销的交易流，这可能对公司的增长产生重大不利影响[91] - 公司的高管团队的服务和表现对公司的业务、运营结果、财务状况和股价可能产生不利影响[92] 公司运营风险 - 公司可能无法完成任何待定收购，这将对公司向股东分配利润的能力产生不利影响[98] - 公司可能在购买房地产时只获得有限的担保，这可能对公司产生有限的追索权[100] - 公司可能无法成功收购物业并将业务扩展到新的或现有的目标子市场[102] - 公司面临与大流行病、流行病或传染病爆发相关的风险，这可能对公司的业务运营、运营结果和财务状况产生重大不利影响[104] - 公司可能无法收回租户破产前的债务，可能导致业绩受损[110] - 公司需要留意租约到期情况，可能需要重新出租物业以维持租金收入[112] - 公司可能面临资金不足，无法进行租户或其他资本改进，影响吸引或更换租户[114] - 公司可能需要提供更多租金减免和其他优惠以留住和吸引租户，可能影响财务状况[118] - 公司可能受到供应链中断和意外建筑费用和延迟的影响，影响项目价值[121] - 公司可能受气候变化影响，导致物业价值下降或无法运营建筑[127] - 公司可能需要承担额外成本，进行人员变动，影响股票吸引力[134] 公司财务风险 - 公司需要依赖外部资本来满足未来资本需求，可能无法获得资本用于未来收购[140] - 公司将依赖外部资本，包括债务和股权融资，以满足未来资本需求[141] - 市场波动和混乱可能影响公司获取新债务融资或重新融资的能力[142] - 公司可能无法控制支出，即使收入不增加，支出可能保持不变或增加[143] - 与房地产投资相关的成本可能无法降低，即使收入减少，也可能导致运营结果受到不利影响[144] - 公司发行股票扩大业务的能力将取决于普通股市场价格[145] - 公司未来的收益和现金分配未达到市场预期可能对普通股市场价格和股本资本的可用性产生重大不利影响[147] - 公司对开发项目的投资可能不会产生预期的回报，直接影响运营结果[149] - 公司投资开发项目的风险包括无法获得有利的融资或完全无法获得融资[151] - 投资在抵押票据中可能受到不利的房地产市场条件的影响，从而降低其价值[153] 公司法律合规风险 - 信息安全事件可能会干扰公司业务并导致机密信息不可用或泄露[156] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的资产可能会受到减值损失的影响，这可能会对我们的运营结果产生不利影响[215] - 公司可能会因收购而承担未知责任，导致意外的负债和费用[224] - 公司可能会因收购而接收到某些资产或资产权益，可能存在未知的责任，包括环境清理或补救责任、租户、供应商或其他与公司交易的人的索赔、税务责任等[225] - 公司的信贷设施的本金和利息支付可能导致现金不足，无法运营物业或支付目前计划的分配，可能面临违约风险[226] - 截至2022年12月31日，公司在信贷设施下有3.5亿美元的未偿还款项，包括贷款。公司预计内部现金流不足以偿还到期的预期债务，可能通过再融资和未来的股权和债务证券发行偿还债务[227]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收从2021年同期的2330万美元增长至2480万美元，同比增长6.7%；较2022年第二季度的2400万美元增长3.2% [15] - 若2022年第三季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.8万美元，达到2510万美元 [16] - 物业运营费用从第二季度的410万美元增至第三季度的430万美元，增长6.5% [17] - G&A从第二季度的360万美元增至第三季度的380万美元，增长4.2%；现金G&A费用从约140万美元降至130万美元 [18] - 利息费用从第二季度的280万美元增至第三季度的300万美元，增长9.9% [19] - 2022年第三季度资金运营（FFO）为1380万美元，与上一季度持平；摊薄后每股FFO为0.57美元，也与上一季度持平 [20] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第三季度为1540万美元，较2021年同期的1430万美元增长7.2%；摊薄后每股AFFO从2021年第三季度的0.59美元增至2022年第三季度的0.63美元，增长6.8% [21] - AFFO较第二季度的1500万美元增长2.5%；摊薄后每股AFFO从第二季度的0.62美元增至第三季度的0.63美元 [22] - 若第三季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约30.4万美元，达到1570万美元，摊薄后每股AFFO为0.64美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购两处总面积约11.42万平方英尺的物业，购买价格约1750万美元，物业100%出租，租期至2037年，预期年回报率约9% - 9.72% [10] - 公司目前有20处物业处于确定性购买协议中，预计总购买价格约7160万美元，预期回报率约9% - 10.17%，预计在2022年第四季度完成交易 [11] - 公司有五处物业的买卖协议已签署，预计总投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计在2023年及可能到2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度和银行关系为收购提供资金，并将适时利用ATM战略进入股票市场 [13] - 公司历史上保持极低的杠杆水平，预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到宏观环境疲软对与开发商合作的专业空间交易产生影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] - 公司预计入住率将继续上升，租赁业务前景乐观 [28] - 由于供应链问题，部分物业的建设和交付时间难以确定，导致收购交易推迟 [34] 其他重要信息 - 公司第三季度宣布将股息提高至每股0.445美元，相当于年化股息每股1.78美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司有五处物业正在进行重建或重大翻新，租户已确定，面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [9][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观环境疲软是否影响与开发商合作的专业空间交易倾向 - 公司表示尚未看到宏观环境疲软带来的影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] 问题2: 如何考虑为收购管道和预期收购提供资金以减少ATM债务或信贷额度 - 公司预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆，银行愿意为收购提供资金 [25] 问题3: 哪些资产推动入住率季度环比提高50个基点，未来几个季度预计入住率还能提高多少 - 主要是医疗办公楼（MOBs），入住率提升是全投资组合和各类用途物业的普遍现象，预计入住率将继续上升 [28] 问题4: 目前资本化率面临多大上行压力，卖家是否愿意根据当前市场情况调整价格 - 第一、二季度市场情况异常，卖家对物业价格预期过高，交易困难；在利率上调75个基点后，市场恢复正常，卖家更愿意出售 [29] 问题5: 因炎热夏季导致的公用事业成本和物业税增加，是时间差问题还是无法获得补偿 - 大部分成本能获得补偿，比例超过80%，主要是时间差问题 [30] 问题6: 五处物业购买和销售协议的完成和入住时间推迟的原因，以及是否应预计时间更倾向于2023年下半年 - 推迟原因是供应链问题，如某些设备和材料的交付时间难以确定；最佳估计是2023年每季度完成一处，有一处推迟到2024年，但具体取决于供应链情况 [34][35] 问题7: 第四季度即将完成的收购项目，是单个交易还是多个投资组合，以及如何考虑小型资产的信贷问题 - 这些资产是公司多年来的主要投资类型，包括一组多物业和几个双物业交易，共八到九笔交易组成20处物业，均为医疗办公楼或医生诊所 [37] 问题8: 正在进行重建的五处物业的面积，以及是否计入当前入住率统计 - 面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [40]

房地产收购情况 - 2022年前九个月，公司收购五处房地产，总面积约182,239平方英尺，总价约4680万美元，现金对价约4600万美元，收购时物业整体100%出租，租期至2037年[101] - 公司有20处房产已签订最终购买协议，预计总价约7160万美元，预期投资回报率在9.0% - 10.17%，预计2022年第四季度完成交易[102] - 公司另有五处房产待建成并入住后收购，预计总价约1.175亿美元，预期投资回报率约10.25%，预计2023年完成交易[103] - 截至2022年9月30日，公司在五处有购买选择权的房地产上总投资约2810万美元，购买权未行使[106] - 截至2022年9月30日，公司有20处房产收购协议总价约7160万美元，预期回报率9.0% - 10.17%；另有5处房产收购协议总价约1.175亿美元，预期回报率约10.25%[147][149] - 2022年前三季度，公司投资五处房产，现金对价约4600万美元，提供票据资金约550万美元，收到票据付款230万美元，为现有投资组合提供资本支出约670万美元[154] - 2021年前三季度，公司投资十处房产，现金对价约7820万美元，提供应收票据资金约1340万美元，收到应收票据付款300万美元，为现有投资组合提供资本支出约450万美元[155] 房地产出租情况 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合出租率约90.8%，前九个月有到期或终止租约涉及约33.7万平方英尺，新租或续租约35.1万平方英尺[104] 收入指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入增加约150万美元，增幅6.6%；其他经营利息增加约10万美元，增幅10.0%[112][113] - 2022年前三季度与2021年同期相比，租金收入增加约450万美元，增幅6.9%；其他经营利息增加约50万美元，增幅24.4%[119][120] - 2022年第三季度与2021年同期相比，净收入增加约32万美元，增幅6.0%；前九个月净收入增加约40万美元，增幅2.5%[112][119] - 2022年第三季度净收入为567.3万美元，2021年同期为535.4万美元[133][136][139] - 2022年第三季度FFO为1375.1万美元，2021年同期为1322.5万美元[133] - 2022年第三季度AFFO为1536.2万美元，2021年同期为1433.4万美元[133] - 2022年第三季度NOI为2048万美元，2021年同期为1920.3万美元[136] - 2022年第三季度EBITDAre为1672.5万美元，2021年同期为1599.9万美元[139] - 2022年第三季度调整后EBITDAre为1918.9万美元，2021年同期为1800.3万美元[139] 费用指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约30万美元，增幅6.8%；一般及行政费用增加约60万美元，增幅17.3%[112][114] - 2022年前三季度与2021年同期相比，物业运营费用增加约90万美元，增幅7.4%；一般及行政费用增加约170万美元，增幅19.3%[119][121] - 2022年前9个月折旧和摊销费用约增加140万美元，增幅6.4%[123] - 2022年前9个月利息费用约增加70万美元，增幅8.5%[124] 信贷与资金情况 - 截至2022年9月30日，公司信贷安排下循环信贷额度剩余借款能力约为9300万美元[144] - 2022年和2021年前三季度，投资活动所用现金流分别约为5590万美元和9310万美元[154] - 2022年和2021年前三季度，融资活动提供的现金流分别约为1150万美元和5100万美元[156] - 2022年前三季度，公司根据循环信贷安排借款4500万美元，支付股息约3320万美元[156] - 2021年前三季度，公司偿还循环信贷安排下的2900万美元，签订1.25亿美元的7年期定期贷款安排，偿还5000万美元的定期贷款安排，产生额外债务发行成本160万美元，通过ATM计划出售股份获得约3840万美元收益，支付股息约3150万美元[158] - 截至2022年9月30日，公司持有约560万美元的保证金[159] 股息情况 - 公司需将至少90%的应税收入作为股息支付给股东以维持REIT资格[160] - 2022年10月27日，公司董事会宣布每股0.4450美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.78美元，将于11月25日支付给11月10日登记在册的股东[160] 市场风险披露情况 - 2022年前三季度，公司市场风险的定量和定性披露与2021年年报相比无重大变化[167]