财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心资金运营资金为1.898亿美元，即每股1.72美元，比之前季度指导中点高出0.04美元 [18] - 全年核心FFO指导中点从每股6.75美元提高到6.78美元，主要因新商业票据计划预计利息费用降低 [19] - 预计第二季度核心FFO每股在1.67 - 1.71美元之间，中点较上一季度每股下降0.03美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度有效新租约下降3.1%，续约增长3.3%，综合利率为 - 0.1%，较2024年第四季度的 - 1.1%提高100个基点 [10] - 第一季度入住率平均为95.4%，略高于2024年第四季度的95.3%，预计全年入住率保持相对稳定 [11] - 2025年第一季度年化净周转率为31%，是公司历史上最低水平之一 [11] - 公司客户情绪评分为91.1，是2014年开始衡量以来的最高分 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 新供应在市场达到峰值，新开工处于13年低点，奥斯汀下降80%，休斯顿、丹佛、夏洛特、罗利、亚特兰大、纳什维尔和华盛顿特区下降65 - 80% [7] - 过去28个月工资增长超过租金增长300多个基点，拥有住房与租房的溢价处于历史高位 [7] - 第一季度收入增长前五的市场为坦帕、洛杉矶橙县、圣地亚哥内陆帝国、华盛顿特区地铁和休斯顿，同物业收入增长在1.3% - 4.5%之间，整体投资组合为0.8% [10] - 华盛顿特区地铁市场第一季度有效混合租金涨幅超过4%，签约混合租约为5%，入住率为97%，是公司系统中最高的 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购和开发方面较为活跃，完成两项收购，总价1.99亿美元，启动一个新开发社区建设，预计总成本1.84亿美元 [14] - 继续推进2024年完工的三个开发社区的租赁工作，预计今年实现稳定运营 [16] - 积极营销一些较旧、资本密集型资产出售，预计在2025年第二或第三季度完成部分交易 [17] - 奥斯汀和纳什维尔是公司重点关注市场，同时也关注罗利、坦帕和达拉斯等市场 [83][84] - 公司计划重建土地储备，以开展更多项目，但在项目承保时需考虑成本和租金增长因素 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不确定性增加，公司采取观望态度，暂不调整全年同店指导 [24] - 预计纳什维尔和奥斯汀市场在2025年仍面临挑战，但下半年有望改善，新租约可能转正 [29] - 华盛顿特区市场未受传闻负面影响，入住率高，新租约和续约增长良好 [35] - 预计第二季度混合租金持平至上涨1%，全年混合租金增长在1 - 2%之间 [33][124] 其他重要信息 - 公司4月再次被《财富》杂志评为100家最佳雇主公司之一，这是连续第18年获此荣誉 [5] - 公司进入6亿美元商业票据计划，补充现有信贷额度，借款利率比信贷额度低约50个基点 [17] - 公司保险续约保费下降超10%，但预计2025年损失可能高于2024年，整体保险成本预计持平 [127][128] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若市场环境无不确定性，公司是否会提高同店收入或降低同店费用？ - 市场不确定性使公司采取观望态度，若对夏季和年底情况更确定，可能对指导进行更积极调整 [24] 问题: 哪些阳光地带市场新租约转正更快，哪些市场压力最大？ - 纳什维尔和奥斯汀市场2025年仍面临挑战，但下半年有望改善；华盛顿特区地铁、休斯顿、圣地亚哥、内陆帝国和洛杉矶橙县市场表现良好，预计将继续领先 [29][30] 问题: 第二季度新租约和续约预期如何？ - 第二季度混合租金预计持平至上涨1% [33] 问题: 华盛顿特区市场受传闻影响如何？ - 公司未看到传闻对华盛顿特区市场的负面影响，该市场入住率高，新租约和续约增长良好 [35] 问题: 公司如何承保建设成本，对租金和费用有何调整？ - 公司在成本中考虑2 - 3%的关税，预计租金今年持平，明年开始上涨，2027 - 2028年将有超额收入增长 [43][46] 问题: 下半年FFO减速原因是什么？ - 公司计划的资产出售和收购会对FFO产生负面影响，但在AFFO基础上影响不大，且新资产增长速度更快，稀释效应将在2026 - 2027年消除 [51][52] 问题: 商业票据计划的成本优势、影响及原因是什么？ - 商业票据计划与信贷额度相比有50个基点的定价差异，可替代短期借款，使用谨慎，对债券定价无影响 [58][59] 问题: 4月新租约是否有疲软迹象？ - 公司未看到4月新租约疲软迹象，相反有预期的上升趋势 [63] 问题: A类和B类资产在阳光地带市场的表现及历史差异如何？ - 过去四五年B类郊区资产表现出色，今年第一季度和全年A类和城市资产表现略好 [66][67] 问题: 7.5亿美元收购和处置计划中，处置资产的买家、资本结构和计划如何？ - 买家主要是当地运营商和有资金实力的机构，将资产视为增值机会，市场上有很多资金，融资无限制 [69][70] 问题: 续约的历史接受率是多少？ - 续约报价通常有50个基点的下降，第二季度续约预计上涨3%以上 [75][76] 问题: 全年新租约和续约数据及节奏是否有变化？ - 全年假设和节奏无变化，预计第三季度新租约转正 [80] 问题: 公司是否会在奥斯汀和纳什维尔加大收购力度，还关注哪些市场？ - 奥斯汀和纳什维尔是重点关注市场，同时也关注罗利、坦帕和达拉斯等市场 [83][84] 问题: 公司是否会重建土地储备以开展更多项目？ - 公司计划重建土地储备，但项目承保需考虑成本和租金增长因素 [88] 问题: 休斯顿和洛杉矶市场受油价和好莱坞影响如何？ - 油价下跌对休斯顿市场影响不大，洛杉矶好莱坞和格伦代尔资产入住率高，表现良好 [108][112] 问题: 是否计划近期在华盛顿特区出售资产？ - 目前市场不确定性较大，公司将放缓华盛顿特区资产处置，等待更确定的市场环境 [120] 问题: 下半年混合租金增长的驱动因素和信心来源是什么？ - 去年的特殊租赁计划有助于今年的比较基础，公司对1 - 2%的混合租金增长范围有信心 [124][125] 问题: 保险续约情况如何，指导中包含哪些内容，趋势如何？ - 保险续约保费下降超10%，但预计2025年损失可能高于2024年，整体保险成本预计持平 [127][128]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心资金运营资金（FFO）为1.898亿美元，即每股1.72美元，比之前季度指导中点高出0.04美元 [17] - 全年核心FFO指导中点从每股6.75美元提高到6.78美元，主要因新商业票据计划预计利息费用降低 [19] - 预计第二季度核心FFO每股在1.67 - 1.71美元之间，中点较上一季度下降0.03美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度有效新租约租金下降3.1%，续约租金上涨3.3%，综合租金变化率为 - 0.1%，较2024年第四季度的 - 1.1%改善100个基点 [10] - 第一季度入住率平均为95.4%，略高于2024年第四季度的95.3%，预计全年入住率相对稳定 [11] - 2025年第一季度年化净周转率为31%，为公司历史最低之一 [11] - 第一季度客户情绪评分为91.1，为2014年开始测量以来最高 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 新供应在公司市场已达峰值，新开工处于13年低点，奥斯汀下降80%，休斯顿、丹佛等城市下降65 - 80% [6] - 过去28个月工资增长超过租金增长300多个基点，购房与租房溢价处于历史高位，公寓更具性价比 [6] - 公司阳光地带市场在就业、人口和年轻家庭增长方面表现突出，成本比高成本沿海市场低50 - 60% [6][7] - 预计今年收入增长前五的市场为坦帕、洛杉矶橙县、圣地亚哥内陆帝国、华盛顿特区地铁和休斯顿，第一季度同店收入增长在1.3 - 4.5%之间，整体投资组合为0.8% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购和开发方面积极，完成两笔收购共1.99亿美元，启动一个新开发项目，预计成本1.84亿美元 [14] - 公司预计2025年收购和处置规模各为7.5亿美元，目前正积极出售部分旧资产，预计二、三季度完成部分交易 [15][16] - 公司进入6亿美元商业票据计划，补充现有信贷额度，预计全年平均借款5.65亿美元，平均利率4.2% [16] - 公司看好阳光地带市场，认为该地区增长潜力大，能更好应对经济挑战 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度公司运营超预期，每股收益超指导0.04美元，但近一个月运营前景更复杂 [5] - 新供应已达峰值，公寓吸收强劲，租金性价比、购房与租房溢价等因素对公司业务有利 [6] - 尽管经济不确定，但公司凭借强大资产负债表、多元化投资组合和优秀团队，能在各种市场条件下表现良好 [7] 其他重要信息 - 4月公司再次被《财富》杂志评为100家最佳雇主之一，连续18年获此荣誉 [4] - 公司音乐选择中，本周Bad Company乐队入选摇滚名人堂 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若没有宏观不确定性，是否会调整同店收入和费用指导？ - 由于不确定性，公司处于观望模式，若对夏季和年末情况更确定，可能对指导进行更积极调整 [22] 问题: 哪些市场新租约能转正，哪些市场压力大？ - 纳什维尔和奥斯汀2025年仍面临挑战，但下半年有望改善；华盛顿特区地铁、休斯顿、圣地亚哥、内陆帝国和洛杉矶橙县供需平衡，将继续表现出色；坦帕新租约有望转正 [29][30][31] 问题: 第二季度新租约和续约租金预期？ - 第二季度综合租金变化率预计为持平至上涨1% [32] 问题: 华盛顿特区市场受Doge影响及就业情况？ - 未看到Doge对华盛顿特区市场的负面影响，该市场入住率高，新租约和续约租金增长良好；4月政府就业有增有减，整体失业率低，对公司业务影响不大 [35][36][37] 问题: 如何评估开发项目的建设成本、关税影响及租金和费用调整？ - 关税相关成本预计为2 - 3%，因供应链调整和承包商压缩利润空间；预计今年租金持平，明年开始上涨，2027 - 2028年有超预期增长 [44][45][47] 问题: 下半年FFO指导中隐含减速的原因？ - 因出售的旧资产收益率高于收购资产，会对FFO产生负面影响，但从AFFO角度看影响不大，且新资产增长快，稀释效应将在2026 - 2027年消除 [51][52][53] 问题: 商业票据计划的成本优势、原因及对债券定价的影响？ - 商业票据计划与信贷额度相比有50个基点的定价差异，可增加每股收益0.03美元；该计划是短期借款替代方案，使用谨慎，对债券定价无影响 [59] 问题: 4月新租约是否疲软？ - 未看到4月新租约疲软，有预期的增长 [64] 问题: A类和B类资产在阳光地带市场的表现及历史差异？ - 过去四五年B类郊区资产表现出色，今年第一季度和全年A类和城市资产表现略好 [67][68] 问题: 7.5亿美元处置资产的买家、资本化率和资本结构情况？ - 买家多为当地运营商和有资金实力的基金，将资产视为增值机会；资本化率差异约100个基点；融资渠道丰富，包括保险公司、银行和私人资本 [69][70][72] 问题: 续约租金的历史成交率？ - 续约租金通常较初始报价下降50个基点，续约率处于公司历史高位；预计第二季度续约租金上涨3%以上 [75][76] 问题: 全年新租约和续约租金数据及节奏是否变化？ - 全年假设和节奏无变化，预计第三季度新租约转正 [80] 问题: 今年是否会在奥斯汀和纳什维尔加大收购力度，还有哪些市场要增加曝光？ - 奥斯汀和纳什维尔是重点关注市场，此外还有罗利、坦帕和达拉斯；除休斯顿和华盛顿特区外，公司在其他市场寻找优质房地产 [83][84] 问题: 是否会重建土地储备以启动更多项目？ - 公司正在市场上重建土地储备，虽项目评估困难，但开发能创造价值，会继续推进 [88] 问题: 休斯顿郊区SFR产品的租赁情况、居民反馈和引流方法？ - 租赁速度慢，但接近稳定，居民粘性高；待稳定后评估运营效率，若可行可能增加此类产品 [91][92][93] 问题: 坏账是否达到正常水平，有无进一步改善或压力？ - 接近正常水平，目标为50个基点，第一季度为60个基点；主要问题市场有改善，得益于技术举措 [95] 问题: 市场能否继续以低于重置成本收购物业，能持续多久？ - 奥斯汀和纳什维尔市场恢复慢，仍可低于重置成本收购；其他市场不确定性使部分投资者观望，未来一年因银行压力会有更多物业出售，整体收购环境较好 [101][102][103] 问题: 油价下跌对休斯顿市场和好莱坞、格伦代尔资产的影响？ - 油价不太可能长期维持低位，对休斯顿能源业务影响不大，且休斯顿有总部迁入和产业扩张等积极因素；好莱坞和格伦代尔资产入住率高，运营良好，洛杉矶监管有积极趋势 [108][110][112] 问题: 是否计划近期出售华盛顿特区资产？ - 鉴于当前不确定性，公司将放缓华盛顿特区资产处置，得克萨斯州市场更具吸引力 [119] 问题: 如何实现下半年FFO指导的增长？ - 去年2 - 3月特殊计划签订的16个月租约对今年比较有利，公司对全年综合租金变化率1 - 2%的目标有信心 [123][124] 问题: 5月保险续约情况及指导包含内容？ - 保险费下降超10%，但预计2025年损失高于2024年，综合考虑保险成本预计持平，未改变全年费用增长假设 [126][127][128]

核心财务表现 - 2025年第一季度核心运营资金(FFO)每股1.72美元 超出市场预期1.68美元 同比增长1.2% [1] - 季度营收3.906亿美元 高于预期的3.88亿美元 同比上升1.9% [2] - 同物业营收3.763亿美元 同比增0.8% 同物业净运营收入(NOI)2.434亿美元 同比增0.9% [3] 运营指标 - 同物业入住率达95.4% 同比提升40个基点 环比提升10个基点 [3] - 同物业有效混合租金率同比下降0.1% [3] - 开发中项目4个 合计1,531个单元 预计成本6.39亿美元 [4] 资产并购动态 - 季度内收购两处公寓社区：德州奥斯汀352单元项目(6,770万美元) 田纳西州纳什维尔435单元项目(1.313亿美元) [4] 资产负债状况 - 现金及等价物2,620万美元 未使用信贷额度7.467亿美元 [5] - 净债务与年化EBITDAre比率4.1倍 较上季度3.8倍有所上升 [5] 业绩指引调整 - 上调2025全年FFO每股指引至6.63-6.93美元 中值上调3美分至6.78美元 [6] - 预计同物业营收增长0-2% 费用增长2.25-3.75% NOI变动区间-1.5%至+1.5% [7] 同业比较 - Essex Property Trust(ESS)第一季度FFO每股3.97美元 超预期3.92美元 同比增3.7% [9] - Equity Residential(EQR)第一季度FFO每股0.95美元 超预期0.93美元 同比增2.2% [9]

业绩总结 - 2024年第四季度净收入为42,609千美元，较2023年同期的224,175千美元下降81.0%[112] - 2024年全年净收入为170,840千美元，较2023年全年410,553千美元下降58.4%[112] - 2024年第四季度资金运营（FFO）为185,012千美元，较2023年同期的189,655千美元下降1.4%[105] - 2024年全年资金运营（FFO）为738,020千美元，较2023年全年747,876千美元下降1.3%[105] - 2024年第四季度核心资金运营（Core FFO）为190,379千美元，较2023年同期的190,534千美元下降0.1%[105] - 2024年全年核心资金运营（Core FFO）为753,996千美元，较2023年全年751,962千美元增长0.3%[105] - 2024年第四季度的净运营收入（NOI）为248,308千美元，较2023年同期的251,050千美元下降1.1%[110] - 2024年第四季度EBITDAre为221,220千美元，较2023年同期的227,499千美元下降2.8%[112] - 2024年全年EBITDAre为882,777千美元，较2023年全年896,995千美元下降1.6%[112] 用户数据 - Camden的平均每月租金为每个家庭1,995美元[12] - 2024年新入住者的平均年家庭收入约为12.2万美元，租金收入比为19%[39] - 2025年同物业池的单位总数为57,114个[32] - 1Q25的整体入住率为95.0%，较4Q24有所改善[33] - 1Q25新租赁率较4Q24有所改善，新租赁率下降幅度为4.6%[29] - 2025年续租率在高3%范围内，1Q25续租率为4.0%[29] - 2025年指导的新租赁率预计将略微为负[29] 未来展望 - 2025年每股收益（EPS）指导范围为1.00美元至1.30美元[22] - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）指导范围为6.60美元至6.90美元[22] - 预计2025年同物业收入增长范围为0.00%至2.00%[22] - 2025年开发支出预计在270百万美元至300百万美元之间[22] - 2025年第一季度预期每股FFO在1.64美元至1.68美元之间[108] - 2025年预计多户住宅开工量将下降50%[42] - 2025年预计的市场价值为41亿美元，价值创造为11亿美元[63] 资产与负债 - Camden的总市值为170亿美元[16] - Camden的资产组合中，约91.2%的债务为无担保债务[16] - 2024年第四季度的净债务为3,488,827千美元，较2023年同期的3,629,664千美元下降3.9%[112] - 2024年全年净债务为3,493,639千美元，较2023年全年3,712,255千美元下降5.9%[112] - 2024年第四季度的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为3.8倍，较2023年同期的4.0倍有所改善[112] 收购与处置 - 2025年收购和处置的预期金额均为600百万美元至900百万美元[22] - 自2011年以来，公司的总收购额为29亿美元，平均年龄为4年[59]

文章核心观点 - 介绍Camden 2025年第一季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及市场预期对比，还提及关键指标对判断公司财务健康的作用和公司近期股价表现 [1][2][3] 财务数据 - 2025年第一季度营收3.9057亿美元，同比增长1.9%，比Zacks共识预期的3.8801亿美元高0.66% [1] - 每股收益为1.72美元，去年同期为0.77美元，比共识预期的1.68美元高2.38% [1] 关键指标表现 - 租金收入3.4830亿美元，七位分析师平均预估为3.8826亿美元，同比增长2% [4] - 摊薄后每股净收益0.36美元，六位分析师平均预估为0.32美元 [4] - 非物业收入中，利息和其他收入0.01亿美元，五位分析师平均预估为0.44亿美元 [4] - 非物业收入中，费用和资产管理收入249万美元，五位分析师平均预估为147万美元 [4] - 非物业收入总计370万美元，三位分析师平均预估为333万美元 [4] - 非物业收入中，递延薪酬计划收入/损失为120万美元，两位分析师平均预估为163万美元 [4] 股价表现 - 过去一个月Camden股价回报率为 -7.3%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 -0.7% [3] - 股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [3]

财务表现 - 公司季度FFO为每股1 72美元 超出Zacks共识预期1 68美元 同比增长3% [1] - 季度营收3 9057亿美元 超出共识预期0 66% 同比增长2% [2] - 过去四个季度FFO均超预期 营收两次超预期 [2] 市场反应 - 股价年初至今下跌1 9% 表现优于标普500指数(-5 3%) [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计与市场表现同步 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股1 68美元 营收预期3 915亿美元 [7] - 本财年FFO预期6 75美元 营收预期15 7亿美元 [7] - 行业排名处于后42% 历史数据显示前50%行业表现优于后50% [8] 同业比较 - 同业公司BRT Realty预计季度EPS为0 34美元 同比下滑2 9% [9] - BRT Realty营收预期2353万美元 同比增长0 6% [9]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股收益（EPS）为0.36美元，2024年同期为0.77美元；运营资金（FFO）为1.70美元，2024年同期为1.67美元；核心运营资金（Core FFO）为1.72美元，2024年同期为1.70美元；核心调整后运营资金（Core AFFO）为1.58美元，2024年同期为1.50美元[6] - 2025年第一季度同店收入同比增长0.8%，环比增长0.4%；费用同比增长0.5%，环比增长2.2%；净营业收入（NOI）同比增长0.9%，环比下降0.5%[6] - 2025年第一季度同店入住率为95.4%，2024年同期为95.0%，2024年第四季度为95.3%[6] - 2025年第一季度新租有效利率下降3.1%，续租有效利率增长3.3%，混合有效租赁利率下降0.1%[7] - 2025年第一季度坏账率为0.6%，2024年同期为0.8%，2024年第四季度为0.7%；年化总周转率为40%，2024年同期为45%，2024年第四季度为41%；年化净周转率为31%，2024年同期为34%，2024年第四季度为31%[8] - 2025年第一季度物业收入为3.90565亿美元，2024年同期为3.83141亿美元，同比增长约1.94%[26] - 2025年第一季度净收入为4076.7万美元，2024年同期为8575.9万美元，同比下降约52.46%[26] - 2025年第一季度基本每股收益为0.36美元，2024年同期为0.77美元，同比下降约53.25%[26] - 2025年第一季度运营资金为1.86935亿美元，2024年同期为1.838亿美元，同比增长约1.71%[29] - 2025年第一季度核心调整后运营资金为1.7372亿美元，2024年同期为1.65577亿美元，同比增长约4.91%[29] - 截至2025年3月31日，总运营物业为176处，2024年同期为171处，同比增长约2.92%[29] - 截至2025年3月31日，总运营公寓住宅为59,647套，2024年同期为58,061套，同比增长约2.73%[29] - 截至2025年3月31日，公司总资产为89.93132亿美元，2024年3月31日为91.03604亿美元，同比下降约1.21%[36] - 截至2025年3月31日，公司总负债为43.05914亿美元，2024年3月31日为41.09976亿美元，同比增长约4.76%[36] - 2025年第一季度总投资组合加权平均入住率为95.3%，2024年同期为94.8%[38] - 2025年第一季度总物业收入为3.90565亿美元，2024年同期为3.83141亿美元，增长742.4万美元[40] - 2025年第一季度总物业费用为1.3942亿美元，2024年同期为1.38545亿美元，增长87.5万美元[40] - 2025年第一季度总物业净营业收入为2511.45万美元，2024年同期为2445.96万美元，增长65.49万美元[40] - “同一物业”社区2025年第一季度收入为3.76324亿美元，2024年同期为3.7345亿美元，增长287.4万美元[40] - “非同一物业”社区2025年第一季度收入为753.6万美元，2024年同期为496.8万美元，增长256.8万美元[40] - 开发和租赁社区2025年第一季度收入为402.3万美元，2024年同期为60.2万美元，增长342.1万美元[40] - “处置/其他”项目2025年第一季度收入为268.2万美元，2024年同期为412.1万美元，减少143.9万美元[40] - 2025年第一季度“同一物业”社区费用为1.32955亿美元，2024年同期为1.32285亿美元，增长67万美元[40] - 2025年第一季度公司所有同类型物业总收入3.76324亿美元，较2024年第一季度的3.7345亿美元增长0.8%[46] - 2025年第一季度公司所有同类型物业总费用1.32955亿美元，较2024年第一季度的1.32285亿美元增长0.5%[46] - 2025年第一季度公司所有同类型物业净营业收入（NOI）2.43369亿美元，较2024年第一季度的2.41165亿美元增长0.9%[46] - 华盛顿特区地铁区域第一季度收入4813万美元，较去年同期增长3.7%，费用1543.2万美元，增长4.6%，NOI 3269.8万美元，增长3.3%[46] - 休斯顿第一季度收入5158.9万美元，较去年同期增长1.4%，费用2263万美元，下降0.3%，NOI 2895.9万美元，增长2.8%[46] - 2025年第一季度所有同类型物业平均入住率为95.4%，较2024年第一季度的95.0%增长0.4%[46] - 2025年第一季度所有同类型物业加权平均月租金为1995美元，较2024年第一季度的1996美元下降0.1%[46] - 2025年第一季度所有同类型物业每间入住房屋月均收入为2301美元，较2024年第一季度的2293美元增长0.4%[46] - 亚特兰大第一季度费用747.2万美元，较去年同期下降15.9%，NOI 1799.3万美元，增长7.4%[46] - 纳什维尔第一季度费用156.4万美元，较去年同期下降14.9%，NOI 347.6万美元，增长4.0%[46] - 2025年第一季度公司总同性质物业收入3.76324亿美元，较2024年第四季度增长0.4%[49] - 2025年第一季度公司总同性质物业费用1.32955亿美元，较2024年第四季度增长2.2%[49] - 2025年第一季度公司总同性质物业净营业收入2.43369亿美元，较2024年第四季度下降0.5%[49] - 2025年第一季度公司总同性质物业平均入住率95.4%，较2024年第四季度增长0.1%[49] - 2025年第一季度公司总同性质物业加权平均月租金1995美元，较2024年第四季度下降0.1%[49] - 2025年第一季度公司总同性质物业每入住房屋月收入2301美元，较2024年第四季度增长0.3%[49] - 2025年第一季度物业税支出4.7228亿美元，较2024年第一季度下降0.8%，占运营费用35.6%[53] - 2025年第一季度现场员工薪资和福利支出2.4592亿美元，较2024年第一季度增长3.9%，占运营费用18.5%[53] - 2025年第一季度公用事业支出2.687亿美元，较2024年第一季度增长4.5%，占运营费用20.2%[53] - 2025年第一季度公司总同性质物业运营费用较2024年第一季度增长0.5%，较2024年第四季度增长2.2%[53] - 2025年第一季度资金从运营（FFO）为1.86935亿美元，2024年为1.838亿美元；核心FFO 2025年为1.89818亿美元，2024年为1.87602亿美元；核心调整后FFO 2025年为1.7372亿美元，2024年为1.65577亿美元[80] - 2025年第一季度稀释后每股FFO为1.70美元，2024年为1.67美元；核心FFO每股2025年为1.72美元，2024年为1.70美元；核心调整后FFO每股2025年为1.58美元，2024年为1.50美元[81] - 2025年第一季度净营业收入（NOI）为2.51145亿美元，2024年为2.44596亿美元[83] - 2025年第一季度EBITDAre为2.24368亿美元，2024年为2.20197亿美元；调整后EBITDAre 2025年为2.27251亿美元，2024年为2.23999亿美元；年化调整后EBITDAre 2025年为9.09004亿美元，2024年为8.95996亿美元[86] - 2025年第一季度净债务为37.22182亿美元，2024年为35.09629亿美元[88] - 2025年第一季度净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.1倍，2024年为3.9倍[89] 管理层讨论和指引 - 2025年第二季度EPS指引为0.27 - 0.31美元，全年为1.01 - 1.31美元；FFO指引为1.65 - 1.69美元，全年为6.53 - 6.83美元；Core FFO指引为1.67 - 1.71美元，全年为6.63 - 6.93美元[14] - 2025年同店收入增长指引为0.00% - 2.00%，费用增长指引为2.25% - 3.75%，NOI增长指引为 - 1.50% - 1.50%[15] - 预计2025年第二季度稀释后每股预期FFO为1.65 - 1.69美元，全年为6.53 - 6.83美元；预期核心FFO每股第二季度为1.67 - 1.71美元，全年为6.63 - 6.93美元[82] - 预计2025年Q2至2026年Q1各季度财报发布及电话会议时间分别为7月下旬、10月下旬、2月上旬、5月上旬[111] 各条业务线表现 - 已完工出租社区共797套房屋，总成本2.897亿美元，1Q25净营业收入为200万美元，出租率85%，入住率80%[56] - 开发中社区共1531套房屋，预计总成本6.39亿美元，已投入成本2.883亿美元，出租率14%，入住率8%[56] - 开发管道社区共932套房屋，预计总成本4.91亿美元，已投入成本9120万美元[59] - 2025年收购项目总价1.99亿美元，共787套房屋，月租金均价1698美元[63] 各地区表现 - 华盛顿特区地铁区域一季度净营业收入贡献占比为13.4%，休斯顿为11.9%，凤凰城为8.7%[38] - 亚利桑那州14处房产平均入住率95%，平均每套房屋租金1963美元，每平方英尺租金1.97美元[118] - 加利福尼亚州11处房产平均入住率95%，平均每套房屋租金2836美元，每平方英尺租金2.91美元[118] - 科罗拉多州9处房产平均入住率95%，平均每套房屋租金2140美元，每平方英尺租金2.24美元[118] - 华盛顿特区都会区17处房产平均入住率97%，平均每套房屋租金2328美元，每平方英尺租金2.55美元[118] - 佛罗里达州东南部9处房产平均入住率95%，平均每套房屋租金2672美元，每平方英尺租金2.51美元[118] - 卡姆登钱德勒公寓入住率96%，平均每套房屋租金1945美元，每平方英尺租金1.70美元[118] - 卡姆登皇冠谷公寓入住率94%，平均每套房屋租金2827美元，每平方英尺租金2.80美元[118] - 卡姆登贝尔维尤站公寓入住率95%，平均每套房屋租金1983美元，每平方英尺租金2.23美元[118] - 卡姆登阿什本农场公寓入住率98%，平均每套房屋租金2267美元，每平方英尺租金2.14美元[118] - 卡姆登大西洋公寓入住率96%，平均每套房屋租金2507美元，每平方英尺租金2.73美元[118] - 佛罗里达州28处房产平均入住率96%，平均租金每平方英尺2.28美元，每处房产平均收入2594美元[120] - 佐治亚州14处房产平均入住率95%，平均租金每平方英尺1.83美元，每处房产平均收入2201美元[120] - 北卡罗来纳州夏洛特市15处房产平均入住率95%，平均租金每平方英尺1.91美元，每处房产平均收入2065美元[120] - 北卡罗来纳州罗利市10处房产平均入住率96%，平均租金每平方英尺1.62美元，每处房产平均收入1893美元[120] - 北卡罗来纳州25处房产整体平均入住率95%，平均租金每平方英尺1.76美元，每处房产平均收入1978美元[120] - 田纳西州3处房产平均入住率92%，平均租金每平方英尺2.34美元，每处房产平均收入2238美元[120] - 奥兰多11处房产平均入住率96%，平均租金每平方英尺2.04美元，每处房产平均收入2219美元[120] - 坦帕8处房产平均入住率96%，平均租金每平方英尺2.33美元，每处房产平均收入2651美元[120] - 亚特兰大地区佐治亚州14处房产平均公寓大小1036平方英尺，总公寓数4270套[120] - 夏洛特地区北卡罗来纳州15处房产平均公寓大小936平方英尺，总公寓数3510套[120] - 德州奥斯汀12处房产平均房屋规模900，平均入住房屋数4038，入住率94%

文章核心观点 - 可口可乐、卡姆登房地产信托和韦尔度假村三家公司具备高股息且股息稳步增长的特点，投资这些公司有望增加被动收入，助力实现财务独立 [3][14] 可口可乐公司 - 目前股息收益率为2.9%，超标普500指数股息收益率两倍多，后者近期约为1.4% [4] - 有出色的股息支付记录，今年初股息提高5.2%，是连续第63年提高股息，属股息之王行列，去年股息支付84亿美元，2010年以来累计股息支出达931亿美元 [5] - 去年资本支出后产生108亿美元自由现金流，增长11%，可覆盖股息并净回购11亿美元股票 [6] - 预计年收入有机增长4%-6%，每股收益实现高个位数增长，资产负债表强劲，有机会进行收购加速盈利增长 [7] 卡姆登房地产信托公司 - 目前股息收益率为3.7%，过去15年股息支付不低于上一年水平，期间增长超130% [8] - 专注高增长市场，就业和人口增长高于平均水平，推动租赁住房需求，保持高入住率，可提高租金并投资开发项目 [9] - 正花费7.44亿美元开发6个社区的1935套租赁住房，另有3个社区计划投资6.67亿美元建设1325套住房，预计明年启动，资产负债表强劲，可把握机会收购运营中的租赁社区和可开发土地，推动股息持续增长 [10] 韦尔度假村公司 - 目前股息收益率为6.3%，过去10年支付股息19亿美元，虽疫情期间暂停派息以保存现金，但期间股息支付稳步增加 [11] - 拥有世界级滑雪度假村，通过推广Epic Pass增加经常性和可预测收入，过去十年推动收入和自由现金流稳定增长，年自由现金流增长超10% [12] - 大力投资提升现有滑雪度假村，改善客户体验，有机会将收购其他优质滑雪度假村，推动未来股息持续增长 [13]

公司业绩与市场表现 - 公司将于2025年5月1日盘后公布第一季度财报 预计营收和每股FFO同比上升 [1] - 上季度每股FFO为1 73美元 超出市场预期的1 68美元 主要得益于同物业营收和NOI增长 但有效混合租赁率下降部分抵消了积极影响 [2] - 过去四个季度每股FFO均超预期 平均超出幅度达1 94% [3] - 第一季度营收预期为3 885亿美元 同比增长1 4% 每股核心FFO预期区间为1 66-1 70美元 市场共识预期为1 68美元 同比微增0 6% [12][13] 美国公寓市场动态 - 2025年第一季度全美公寓需求强劲 吸收量达13 8万套 创三十年来同期最高纪录 2024年后三季度叠加后年度总吸收量达70 8万套 接近2022年初水平 [4] - 同期新增供应量为57 7万套 略低于上季度58 9万套的历史峰值 预计未来数月供应量将下降 显示建设周期可能见顶 [5] - 3月入住率升至95 2% 为2022年10月以来最高 有效租金环比增0 75% 年化增幅1 1% 创2023年6月以来新高 全美50大公寓市场均实现月租金上涨 平均租金达1848美元 [6] - 中西部和锈带地区租金领涨 而阳光地带高供应市场如奥斯汀/凤凰城仍面临租金下调压力 但3月已现月度增长 [7] 公司运营驱动因素 - 受益于美国高增长市场的健康租赁需求 推动入住率和混合租赁率提升 [8] - 核心市场高薪行业就业增长及人口流入 叠加高房价抑制购房需求 强化公寓租赁吸引力 城乡多元化布局助力收入稳定性 [9] - 通过技术应用和规模效应提升运营效率 降低成本并推动NOI增长 [10] 同业可比公司 - Welltower(WELL)预计4月28日发布财报 当前Zacks评级为2 盈利ESP为+1 69% [15] - Equity Residential(EQR)计划4月29日公布业绩 Zacks评级3 盈利ESP为+0 75% [16]

文章核心观点 - 美国人口趋势向好、就业市场健康、购房成本高，Camden Property Trust有望受益于美国高增长市场对其住宅物业的强劲租户需求，多元化努力或推动稳定收入，但部分市场租赁单元供应增加和高利率带来挑战 [1][2] 支持CPT股票的因素 - 公司聚焦高增长市场，居民人口结构良好，支持稳定租金收入，且产品组合多样，2025年第一季度初至2月27日入住率和混合租赁费率增长优于2024年第四季度 [3] - 公司利用技术、规模和组织能力推动投资组合利润率扩张，2024年相关努力产生5500万美元的年度净营业收入 [4] - 公司资产负债表健康，流动性充足，截至2024年12月31日，流动性超10亿美元，包括2100万美元现金及现金等价物和约10亿美元无担保信贷额度 [5] - 公司债务到期日程安排合理，加权平均到期年限为6.2年，2024年第四季度年化净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.8倍，无抵押资产与净营业收入之比为93.5%，必要时可获取额外有担保债务资本 [6] - 公司致力于股东价值增值，过去五年五次提高股息，年化股息增长率为6.21%，预计未来股息分配可持续 [7] 阻碍CPT股票的因素 - 公司在吸引租户方面可能持续面临挑战，特别是在供应居高不下的市场，且来自其他住房选择的竞争给公司提租和维持高入住率带来压力，一定程度上限制增长 [8] - 尽管美联储2024年末宣布降息，但利率仍高，公司借款成本增加，影响房地产购置或开发能力，截至2024年12月31日总债务约34.9亿美元 [9] 股票表现与分析师预期 - 过去一年，公司股价上涨10.3%，高于行业2.1%的涨幅，但分析师对其股票看法并不十分乐观，2025年每股运营资金共识估计过去一个月维持在6.76美元不变 [10] 其他可考虑的股票 - 房地产投资信托行业中，Welltower Inc.和Cousins Properties Incorporated排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入） [12] - Welltower 2025年每股运营资金共识估计为4.95美元，同比增长14.6% [12] - Cousins 2025年每股运营资金共识估计为2.79美元，同比增长3.7% [13]