公司服务与客户反馈 - 已获得500多条五星好评 客户满意度高且已看到实际收益 [1] - 每年投入超过1000小时和10万美元研究最具盈利性的投资机会 [1] - 以远低于成本的价格提供房地产投资策略服务 [1] 核心团队专业背景 - 投资团队领导具备CFA三级认证资格 与多家顶级REIT高管建立合作关系 [2] - 团队为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询服务 [2] - 实时分享实盘REIT投资组合与交易操作 包含核心/退休/国际三类组合 [2] 研究覆盖与持仓情况 - 分析师披露长期持有KRG、HOM.U:CA、CPT等REIT标的 通过股票/期权等多种方式持仓 [3] - 研究内容基于独立观点 未与涉及上市公司存在商业利益关系 [3]

核心观点 - 公司基本面增长乏力 股息增长缓慢 总回报率显著低于标普500指数 投资吸引力不足 [1][2][6][7] 财务表现 - 最近季度物业收入3.965亿美元 同比增长略超2% [5] - 核心调整后FFO为1.876亿美元 较去年同期小幅下降 [5] - 股息收益率3.9% 在REIT行业中处于偏低水平 [6] 运营状况 - 拥有173处物业 包含超过5.9万套公寓住宅 [4] - 入住率略低于96% 已处于较高水平 [6] - 上季度新增2处物业 另有4处正在开发 对现有组合规模影响有限 [6] 增长挑战 - 庞大资产规模导致难以实现显著增长 [4] - 高房价和高租金水平抑制近期增长动能 [4] - 现有投资组合增长空间有限 [6]

公寓REIT行业表现 - 以Camden Property Trust (CPT)为代表的Sunbelt地区公寓REITs股价年内下跌近8% [1] - 同期标普500指数(SPY)上涨超6% 公寓REIT板块整体表现弱于大盘 [1] 个股市场表现 - Camden Property Trust (CPT)股价表现显著落后于REIT指数和整体市场 [1]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度净收入为8260万美元，同比增长84.2%[11] - 2025年第二季度每股基本收益为0.74美元，较2024年同期的0.40美元增长85%[11] - 2025年上半年净收入为1.23361亿美元，较2024年同期的1.30569亿美元下降5.5%[25] - 2025年第二季度净收入为8259.4万美元，较2024年同期增长84.3%[16] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为8067万美元，2024年同期为4291.7万美元[57] - 2025年上半年归属于普通股股东的净收入为1.19492亿美元，2024年同期为1.26806亿美元[57] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年利息支出6917万美元，同比增长6.8%[11] - 2025年上半年累计折旧摊销达3.01亿美元，同比增长3.7%[11] - 2025年第二季度利息支出为3538万美元，同比增长9.8%（2024年同期为3223万美元）[101] - 2025年上半年折旧和摊销费用为3.0136亿美元，较2024年同期增长3.7%[25] - 2025年第二季度折旧和摊销费用1.521亿美元，同比增长4.3%[101] - 2025年上半年折旧和摊销费用3.014亿美元，同比增长3.7%[101] 房地产收入表现 - 2025年上半年房地产收入达7.87亿美元，同比增长2.2%[11] - 2025年第二季度物业收入为3.965亿美元，同比增长2.4%[101] - 2025年上半年物业收入为7.871亿美元，同比增长2.2%[101] - 2025年第二季度物业收入为3.965亿美元，同比增长2.4%（2024年同期为3.8715亿美元）[101] 物业出售与收购 - 2025年第二季度出售运营物业获得4729万美元收益[11] - 2025年上半年出售运营物业获利4729万美元[101] - 2025年上半年收购三处运营物业，总收购价3.377亿美元（Clearwater 1.387亿/Nashville 1.313亿/Leander 6770万）[62] - 2025年7月出售两处物业合计1.135亿美元（Houston 6000万/Irving 5350万）[63] - 2025年6月出售Houston物业确认收益4730万美元[64] - 2025年上半年运营物业出售收益为4729万美元，较2024年同期4381万美元增长7.9%[101] 债务与融资 - 公司2025年第二季度未偿债务总额为38.26亿美元，其中无担保债务34.95亿美元[9] - 公司总债务从2024年末的34.856亿美元增至2025年6月末的38.26亿美元[65][66] - 浮动利率债务规模从2024年末的7.212亿美元增至2025年6月末的11亿美元，加权平均利率从5.6%降至5.1%[71] - 公司拥有12亿美元无担保循环信贷额度，截至2025年6月30日未使用额度仍为12亿美元[67][68] - 2025年6月末债务加权平均期限为5.1年，加权平均利率4.1%[72] - 2025年上半年通过商业票据计划净融资5.148亿美元[25] 现金流 - 2025年上半年运营活动产生的净现金流为3.78879亿美元，较2024年同期的3.60959亿美元增长5%[25] - 2025年上半年投资活动净现金流出4.73457亿美元，主要由于3.34216亿美元的运营物业收购[25] - 2025年上半年融资活动净现金流入1.06914亿美元，主要来自5.14821亿美元的商业票据净收益[25] - 2025年6月30日现金及现金等价物为4.4545亿美元，较2024年同期下降56.3%[25] 分红与股票 - 公司2025年上半年现金分红为每股2.10美元，总计支付2.32亿美元[13] - 2025年第二季度每股现金分红为1.05美元，总计分配1.16004亿美元[16] - 2025年上半年每股现金分红为2.10美元，总计分配2.31985亿美元[13] - 公司创建了一个ATM股票发行计划，可在市场上出售普通股，总发行金额高达5亿美元，用于一般公司用途[58] - 公司2023年ATM计划剩余可出售普通股金额为5亿美元[59] - 截至2025年6月30日，公司股票回购计划剩余授权金额为4.5亿美元[60] 管理层讨论和指引 - 公司预计2025年剩余时间的物业收入为5.647亿美元，2026年为3.11亿美元，2027年为3300万美元，2028年为3000万美元，2029年为2600万美元，此后为3600万美元，总计8.882亿美元[52] - 公司预计2025年剩余时间的物业收入为5.647亿美元，2026年为3.11亿美元，2027年至2029年合计为890万美元[52] 其他重要内容 - 公司涉及43起反垄断诉讼案件，目前处于发现阶段，无法预估潜在损失金额[86] - 截至2025年6月30日，公司预计完成四个在建物业的额外成本约为3.122亿美元[84] - 截至2025年6月30日，公司持有60万美元的诚意金存款用于潜在土地收购，其中50万美元不可退还[87] - 截至2025年6月30日，公司租赁负债现值为240万美元，2025年剩余期间应付110万美元[89]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心运营资金(FFO)为1.876亿美元或每股1.7美元，比之前季度指引中点高出0.01美元[14] - 第二季度平均入住率为95.6%，比2025年第一季度的95.4%有所提高[11] - 全年同店运营费用中点从3%降至2.5%，同店净营业收入(NOI)中点从持平上调至正25个基点[15] - 全年核心FFO指引中点从每股6.78美元上调至6.81美元，这是连续第二次上调0.03美元[16] - 第三季度核心FFO每股预计在1.67-1.71美元之间，中点比第二季度下降0.01美元[16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度有效新租约下降2.1%，续租增长3.7%，综合增长0.7%[10] - 8月和9月的续租报价平均增长3.6%[11] - 2025年年度净周转率仅为39%，购房搬出率为9.8%[11] - 单户租赁(SFR)社区Camden Wood Mill Creek在本季度实现稳定[12] - Camden Village District新开发项目目前出租率37%，入住率29%[13] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场表现突出：季度收入增长3.7%，入住率97.3%，租金增长4.1%[38][39] - 洛杉矶市场季度收入增长最高[38] - 奥斯汀市场面临大量供应压力，但长期前景看好[32][43] - 坦帕市场收购了360个单位的Camden Clearwater waterfront社区[12] - 休斯顿和达拉斯处置了四个较旧的社区[12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年预计完成7.5亿美元的收购和处置[13] - 原开发启动指导为1.75-6.75亿美元，目前已启动1.84亿美元[14] - 正在进行资产回收策略，处置旧社区收购新资产[12] - 计划在2026年完成两个开发社区的租赁[13] - 行业供应高峰已过，预计2026年租金增长将加速[9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求是25年来最好的季度之一[6] - 31个月的工资增长超过租金增长，提高了可负担性[7] - 住房拥有成本历史高位支持公寓需求[7] - Witten Advisors预计2026年租金增长超过4%，2027年及以后加速至5%[9] - 行业供应开始下降，预计2026年市场将恢复正常[9] 其他重要信息 - 客户满意度得分达到91.6，是自2014年开始测量以来的最高分[23] - 财产税约占运营费用的三分之一，预计增长低于2%[15] - 全年财产保险费用预计将略低于原预算[15] - 资产负债表强劲，净债务与EBITDA比率为4.2倍[17] - 2027年前没有重大稀释性再融资[17] 问答环节所有的提问和回答 关于下半年租金增长预期 - 预计下半年综合增长率略低于1%，全年综合增长率约50-75个基点[19][20] - 通过降低坏账、提高入住率和其他收入实现目标[20] - 坏账预计从70个基点降至55个基点[21] 关于市场表现差异 - 华盛顿特区表现优异，主要集中在大华盛顿地区[39] - 奥斯汀市场供应量大，但长期需求强劲[32][43] - 行业运营商因经济不确定性更注重保持入住率而非提高租金[33][34] 关于开发前景 - 对纳什维尔和丹佛的两个开发项目持谨慎态度[49] - 目标开发收益率在5.75%-6%之间[50] - 开发成本可能比原预算节省2-4%[50] - 预计2026-2027年开工量将比2023-2024年峰值下降50-60%[51] 关于Witten Advisors预测 - Witten预计2024年完成量约25万套，2025年19万套，2026年15万套[55] - 到2027年完成量将降至约12万套[56] - 就业增长预计放缓但仍将支持公寓需求[59][60] 关于私人信贷对开发的影响 - 私人信贷(夹层贷款)利率达两位数，不会过度刺激开发[63] - 高融资成本抑制了过度开发[63] 关于租金增长驱动因素 - 预计2026-2028年租金增长可能与2011-2013年相似[43][46] - 供应下降和持续需求将推动租金增长[46] - 公寓可负担性(租金收入比18.9%)为未来租金增长提供空间[69][70] 关于装修和重新定位 - 2025年计划完成近3000个单位的装修[74] - 装修可带来8-10%的回报，约每单位150美元额外租金[74] - 装修使老旧资产能与新开发项目竞争[75] 关于单户租赁(SFR)经验 - SFR租赁速度较慢，但预计租户稳定性高[88][89] - 传统多户住宅租赁速度超过预期[91] 关于NOI增长来源 - NOI增长可能来自收入和支出的组合[94] - 税收上诉和低保险索赔可能带来积极影响[94] 关于经济不确定性影响 - 经济衰退是主要风险，可能影响就业和居民支付能力[79][80] - 抵押贷款利率需要下降150个基点才能显著影响住房市场[80]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心运营资金(FFO)为1.876亿美元(每股1.7美元)，比此前季度指引中值高出0.01美元，主要得益于更高的财产税退款和资本支出时间安排导致的利息支出减少 [13] - 全年核心FFO指引中值从6.78美元上调至6.81美元，这是连续第二次上调0.03美元 [15] - 第二季度平均入住率为95.6%，比2025年第一季度的95.4%有所提高，预计全年将稳定在95%左右 [10] - 全年同店净营业收入(NOI)指引中值从持平上调至正25个基点 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度有效新租约下降2.1%，续租增长3.7%，综合增长率为0.7%，较2025年第一季度的-0.1%和2024年的0.1%有所改善 [8][9] - 8月和9月的续租报价平均增长3.6% [10] - 单户租赁(SFR)社区Camden Wood Mill Creek在本季度实现稳定，另一个SFR社区Camden Longmeadow Farms预计将在2026年初稳定 [12] - 传统多户社区Camden Durham预计将在第三季度稳定，而Camden Village District目前已有37%的租赁率和29%的入住率 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场表现突出，季度收入增长3.7%，入住率达97.3%，租金增长4.1%，综合增长率为5.8% [40] - 奥斯汀市场由于供应量过大，表现较预期疲软，但长期前景看好 [32] - 洛杉矶市场季度收入增长最高 [39] - 坦帕市场新收购的Camden Clearwater社区(360个单位)表现良好 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2025年完成7.5亿美元的收购和7.5亿美元的处置，目前已处置4个老旧社区(平均25年楼龄)，总价1.74亿美元 [11][12] - 2025年开发启动预算为1.75亿至6.75亿美元，目前已启动1.84亿美元，可能会根据市场条件启动更多项目 [12] - 公司通过厨房和浴室翻新计划，每年改造约3000个单位，每门增加150美元租金，获得8-10%的回报 [80] - 行业供应量已见顶，预计2026年租金增长将超过4%，2027年及以后将加速至5% [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求是25年来最强劲的之一，工资增长连续31个月超过租金增长，提高了 affordability [5] - 居民保留率强劲，年度净流动率仅为39%，购房搬出率低至9.8% [10] - 行业供应量已从2024年的峰值下降，预计2026年交付量将进一步减少，市场将在2026年恢复正常增长 [7][59] - 经济不确定性导致运营商更加谨慎，倾向于保持 occupancy 而非推动租金增长 [34][35] 其他重要信息 - 公司资产负债表强劲，净债务与EBITDA比率为4.2倍，2026年前无重大债务到期，2027年前无稀释性债务到期 [16] - 财产税预计增长低于2%(原假设为3%)，财产保险费用预计略有下降(原预算为高个位数增长) [14] - 坏账预计为55个基点，低于此前假设的70个基点 [20] - 客户满意度得分达到91.6，是自2014年开始测量以来的最高水平 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年租金增长加速的原因 - 公司预计下半年综合增长率略低于1%，全年综合增长率为50-75个基点，主要通过降低坏账、提高入住率和其他收入实现 [19][20] - 7月趋势显示每月增长率从4月开始持续改善 [18] 问题: 华盛顿特区和洛杉矶市场的表现 - 华盛顿特区在多个指标上表现最佳，包括收入增长、入住率和租金增长，主要得益于其在北弗吉尼亚的布局 [40] - 洛杉矶市场季度收入增长最高 [39] 问题: 未来几年租金增长的潜力 - 管理层认为2026-2028年可能像2011-2013年一样强劲，预计供应量将大幅减少，需求保持强劲 [44][47] - Witten Advisors预测2026年租金增长超过4%，2027年及以后加速至5% [7] 问题: 开发前景 - 公司对开发持谨慎态度，目标收益率为5.75%-6%，取决于项目类型和位置 [53] - 成本压力有所缓解，预计可节省原预算的2-4% [54] 问题: 私人信贷对房地产发展的影响 - 管理层认为高利率(10-13%)的夹层贷款不会对市场构成威胁，反而会增加开发商的压力 [67] 问题: 单户租赁(SFR)社区的租赁经验 - SFR社区租赁速度较慢，但居民可能更稳定 [94] - 传统多户社区Camden Village District租赁速度超出预期，第二季度平均每月签约27份租约(原预期为20份) [96] 问题: 翻新计划的进展 - 公司每年翻新约3000个单位，每门增加150美元租金，获得8-10%的回报 [80] - 翻新使老旧资产能与新建筑竞争，同时保持较低的成本基础 [81] 问题: 租金增长的主要风险 - 经济衰退和失业率上升是主要风险，而住房市场复苏需要长期利率下降150个基点 [85] 问题: 2026年租金增长的可行性 - 供应量大幅减少和持续强劲的需求支持Witten Advisors的预测，除非经济出现意外下滑 [89] 问题: 资产负债表和资本回收计划的影响 - 下半年的轻微稀释主要来自资产回收计划，但新资产预计将很快超过稀释效应 [119] 问题: 达拉斯联邦储备银行的见解 - 管理层认为美联储的分析严谨且独立，有助于公司应对经济不确定性 [124]

核心财务表现 - 公司第二季度核心FFO每股1.70美元 超出Zacks共识预期1.69美元 但同比微降0.6% [1] - 季度物业收入达3.965亿美元 超共识预期3.938亿美元 同比增长2.4% [2] - 同店收入增长1.0%至3.774亿美元 同店NOI微增0.2%至2.41亿美元 [3] 运营指标 - 同店入住率95.6% 同比提升30个基点 环比提升20个基点 [3] - 有效混合租赁费率增长0.7% 其中新租约费率下降2.1% 续租费率增长3.7% [4] - 管理层预计全年同店收入增长0.5-1.5% 同店NOI变动区间为-0.75%至+1.25% [9] 资产组合动态 - 4个在建社区共1,531个单元 预计总投资6.39亿美元 [5] - 季度内以1.387亿美元收购坦帕360单元社区 同时以6,000万美元出售休斯顿337单元物业 实现4,730万美元收益 [5] 财务健康状况 - 期末流动性7.175亿美元 包括3,310万美元现金及6.844亿美元信贷额度 [6] - 净债务与年化EBITDAre比率从上年同期3.9倍升至4.2倍 [6] 业绩指引调整 - 三季度核心FFO每股指引1.67-1.71美元 中值1.69美元高于共识预期1.68美元 [7] - 全年核心FFO每股指引上调至6.76-6.86美元 中值6.81美元较此前提高3美分 [7][8] 同业比较 - AvalonBay核心FFO每股2.82美元超预期 同比增1.8% 营收7.602亿美元同比增4.7% [11][12] - Mid-America核心FFO每股2.15美元超预期 但同比降3.15% 同店租金收入下滑 [13][14] - Equity Residential将于8月4日公布业绩 市场预期其FFO每股0.99美元(同比+2.1%) 营收7.6926亿美元(同比+4.8%) [15][16]

公司业绩表现 - 季度FFO为每股1.7美元 超出Zacks共识预期0.59% 去年同期为1.71美元 [1] - 连续四个季度FFO均超预期 最近一次超预期幅度达2.38% [1][2] - 季度营收3.9651亿美元 超预期0.68% 同比增2.4% [2] 市场表现与预期 - 年初至今股价下跌3.4% 同期标普500指数上涨8.2% [3] - 当前Zacks评级为"买入"(Rank 2) 因盈利预测修正趋势向好 [6] - 下季度FFO共识预期为每股1.68美元 全年预期6.82美元 [7] 行业比较 - 住宅类REIT行业在Zacks行业排名中位列前39% [8] - 同业公司Centerspace预计季度EPS为1.26美元 同比降0.8% [9] - Centerspace预计营收6755万美元 同比增3.9% [10]

收入和利润（同比环比） - 公司第二季度每股收益(EPS)为0.74美元，较2024年同期的0.40美元增长85%[6] - 公司2025年第二季度物业收入为3.965亿美元，同比增长2.4%（2024年同期为3.8715亿美元）[25][29] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为8067万美元，同比大幅增长88%（2024年同期为4291.7万美元）[25][29] - 2025年上半年每股基本收益为1.10美元，同比下降6%（2024年同期为1.17美元）[25][29] - 公司整体物业收入从2024年第二季度的3.8715亿美元增长至2025年第二季度的3.96509亿美元[46] - 公司总同物业收入2025年为751,979千美元，同比增长0.9%[56] 成本和费用（同比环比） - 第二季度同物业收入同比增长1.0%，但运营费用增长2.4%，导致净运营收入(NOI)仅增长0.2%[7] - 2025年第二季度"Same Property"社区运营支出为1.364亿美元，同比增长2.4%[49] - 物业税是最大运营支出项目，占2025年总运营费用的35.1%[60] - 员工薪资福利支出同比增长4.5%，是第二大运营支出项目[60] - 公用事业费用同比增长4.9%，是第三大运营支出项目[60] - 财产保险费用同比下降11.1%，降幅最大[60] - 营销和租赁费用季度环比增长37.1%，增幅最大[60] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为1.521亿美元，同比增长4.3%[91] - 2025年第二季度利息支出为3538万美元，同比增长9.8%[91] 各条业务线表现 - 新租约有效租金下降2.1%，续约租金上涨3.7%，综合租金增长0.7%[8] - 开发中项目Camden Durham已完工95%出租率，总成本1.454亿美元[11] - 公司已完成租赁中的社区总成本为2.179亿美元，包含608套住宅，出租率和入住率分别为89%和86%[62] - 开发中社区总成本为6.39亿美元，包含1,531套住宅，当前出租率和入住率均为37%和29%[62] - 开发管道及土地总成本为1.505亿美元，其中管道项目成本为4.91亿美元，已投入9270万美元[65] - 2025年收购3处房产总价3.377亿美元，包含1,147套住宅，平均月租金1,985美元[69] - 2025年处置3处房产总价1.735亿美元，包含963套住宅，平均月租金1,589美元[69] - 2025年第二季度，公司经常性资本化支出总额为29,968千美元，每单位503美元，费用化支出总额为19,432千美元，每单位326美元[81] - 2025年第二季度，公司重新定位支出为21,738千美元，涉及726套公寓[81] - 2025年上半年，公司经常性资本化支出总额为46,066千美元，每单位776美元，费用化支出总额为36,145千美元，每单位609美元[81] - 2025年上半年，公司重新定位支出为41,445千美元，涉及1,315套公寓[81] 各地区表现 - 华盛顿特区市场NOI增长4.8%，贡献了总NOI的14.0%[49] - 洛杉矶/橙县市场收入增长4.6%，NOI增长5.4%[49] - 奥斯汀市场收入下降3.1%，NOI下降10.0%[49] - 华盛顿特区地铁区域2Q25收入为4867.8万美元，环比增长1.1%，净营业收入3372.9万美元，环比增长3.2%[52] - 休斯顿地区2Q25收入为5022.4万美元，环比增长0.8%，但净营业收入仅增长1.0%至2827.6万美元[52] - 亚特兰大地区2Q25支出环比激增30.3%至973.7万美元，导致净营业收入同比下降11.2%至1598.3万美元[52] - 凤凰城地区2Q25支出增长6.1%至851.6万美元，净营业收入下降2.5%至2075.3万美元[52] - 丹佛地区2Q25收入环比增长2.6%至2072.3万美元，但净营业收入基本持平为1422.1万美元[52] - 纳什维尔地区2Q25入住率环比显著提升3.4个百分点至95.3%，净营业收入贡献增长5.4%[52] - 洛杉矶/橙县地区2Q25入住率提升1.5个百分点至95.6%，收入增长1.5%至1659万美元[52] - 华盛顿特区同物业NOI增长最高达4.1%，贡献总NOI的13.7%[56] - 奥斯汀同物业NOI下降7.6%，是表现最差的市场[56] 管理层讨论和指引 - 2025年核心FFO指引上调0.03美元至6.81美元/股[16] - 同物业NOI增长指引从0%上调至0.25%[17] - 公司维持季度股息每股1.05美元[118] 财务数据关键指标变化 - 同物业出租率为95.6%，较2024年同期增长0.3个百分点[7] - 调整后EBITDAre为2.2739亿美元，较2024年同期的2.2418亿美元增长1.4%[25] - 同物业NOI增长率从2024年第二季度的0.9%下降至2025年同期的0.2%[25][26] - 公寓年化总周转率从2024年的53%降至2025年的51%[25] - 2025年第二季度资本化利息支出为347.3万美元，较2024年同期的478.6万美元下降27.4%[25] - 公司2025年6月末总资产达911.9573亿美元，较2024年同期增长0.4%[25] - 2025年第二季度核心运营资金（Core FFO）为1.8756亿美元，与2024年同期基本持平[25][31] - 公司总房地产资产在2025年6月30日为88.04亿美元，较2025年3月31日的87.06亿美元增长1.1%[38] - 公司净运营房地产资产在2025年6月30日为84.24亿美元，较2025年3月31日的83.03亿美元增长1.5%[38] - 公司现金及现金等价物在2025年6月30日为3.31亿美元，较2025年3月31日的2.62亿美元增长26.3%[38] - 公司总负债在2025年6月30日为44.6亿美元，较2025年3月31日的43.06亿美元增长3.6%[38] - 公司总资产组合中"Same Property"社区占比92.8%（56,781套公寓），非"Same Property"社区占比3.7%（2,283套公寓）[39] - 公司2025年第二季度"Same Property"社区净营业收入为2.41亿美元，较2024年同期的2.4亿美元增长0.2%[43] - 公司2025年第二季度非"Same Property"社区净营业收入为7121万美元，较2024年同期的3065万美元增长132.3%[43] - 公司2025年第二季度总物业净营业收入为2.53亿美元，较2024年同期的2.48亿美元增长1.8%[43] - 公司2025年第二季度加权平均入住率为95.6%，较2025年第一季度的95.3%提升0.3个百分点[41] - 华盛顿特区都市圈（D.C. Metro）在2025年第二季度NOI贡献占比最高，达到14%[41] - 公司2025年第二季度"Same Property"社区总收入为3.774亿美元，同比增长1.0%[49] - 2025年第二季度"Same Property"社区净营业收入(NOI)为2.41亿美元，同比增长0.2%[49] - "Same Property"社区平均月租金为2003美元，同比增长0.3%[49] - "Same Property"社区平均入住率为95.6%，同比增长0.3个百分点[49] - 全公司同物业总收入2Q25为3.774亿美元，环比增长0.8%，但净营业收入下降0.6%至2.41亿美元[52] - 全公司同物业加权平均月租金2Q25为2003美元，环比微增0.3%[52] - 同物业平均入住率从2024年的95.1%提升至2025年的95.5%[56] - 2025年第二季度净营业收入(NOI)为2.528亿美元，同比增长1.8%[91] - 2025年上半年净营业收入(NOI)为5.040亿美元，同比增长2.3%[91] - 2025年第二季度调整后EBITDAre为2.274亿美元，同比增长1.4%[94] - 2025年上半年调整后EBITDAre为4.546亿美元，同比增长1.4%[94] - 公司净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.2倍，较2024年同期上升0.3倍[96] - 2025年第二季度平均净债务为38.269亿美元，同比增长9.5%[95] - 2025年第二季度出售运营物业获得4729万美元收益[91] - 2025年第二季度，公司FFO（运营资金）为184,187千美元，同比增长1.7%[87] - 2025年第二季度，公司核心FFO为187,557千美元，同比增长0.2%[87] - 2025年第二季度，公司核心AFFO（调整后运营资金）为157,589千美元，同比下降0.4%[87] - 2025年第二季度，公司FFO每股稀释后为1.67美元，同比下降2.3%[88] - 2025年第二季度，公司核心FFO每股稀释后为1.70美元，同比下降0.6%[88] - 2025年第二季度，公司核心AFFO每股稀释后为1.43美元，同比下降0.7%[88] 债务和流动性 - 公司总债务从2024年的35.528亿美元增至2025年的38.2596亿美元，杠杆率（净债务/年化EBITDAre）从3.9倍升至4.2倍[25] - 截至6月30日公司流动性为7.175亿美元，包括3.31亿美元现金及6.844亿美元信贷额度[14] - 公司总债务38.26亿美元，加权平均利率4.1%，其中72.3%为固定利率债务[71] - 2026年到期债务5.669亿美元，占债务总额14.8%，加权平均利率5.6%[71] - 无抵押债务34.95亿美元，占债务总额91.4%，加权平均利率4.1%[71] - 未抵押不动产成本125.62亿美元，占不动产总成本90.2%，第二季度NOI贡献2.37亿美元[71] - 公司债务契约合规情况良好，总债务与总资产比率为23%，远低于60%上限[77] 物业和租赁数据 - 公司目前拥有173处物业共59,046套公寓，开发完成后将增至177处60,577套[22] - 同物业定义包含2024年1月1日前稳定运营的全资社区，不包括重建中和待售物业[52] - 亚利桑那州14处房产的平均月租金为1,956美元，每平方英尺1.97美元，入住率为94%[125] - 加利福尼亚州11处房产的平均月租金为2,843美元，每平方英尺2.91美元，入住率为96%[125] - 科罗拉多州9处房产的平均月租金为2,141美元，每平方英尺2.24美元，入住率为97%[125] - 华盛顿特区都市区17处房产的平均月租金为2,354美元，每平方英尺2.58美元，入住率为97%[125] - 佛罗里达州东南部9处房产的平均月租金为2,701美元，每平方英尺2.54美元，入住率为96%[125] - Camden Chandler社区的平均月租金为1,944美元，每平方英尺1.70美元，入住率为93%[125] - Camden The Hollywood社区的平均月租金为2,906美元，每平方英尺3.79美元，入住率为96%[125] - Camden RiNo社区的平均月租金为2,203美元，每平方英尺2.66美元，入住率为95%[125] - Camden Grand Parc社区的平均月租金为2,896美元，每平方英尺4.32美元，入住率为96%[125] - Camden Roosevelt社区的平均月租金为3,348美元，每平方英尺3.91美元，入住率为97%[125] - 佛罗里达州28处房产的平均月租金为2,292美元，每平方英尺租金为2.30美元，平均入住率为95%[128] - 奥兰多11处房产的平均月租金为1,925美元，每平方英尺租金为2.04美元，平均入住率为96%[128] - 坦帕9处房产的平均月租金为2,351美元，每平方英尺租金为2.34美元，平均入住率为95%[128] - 乔治亚州14处房产的平均月租金为1,900美元，每平方英尺租金为1.83美元，平均入住率为95%[128] - 北卡罗来纳州25处房产的平均月租金为1,704美元，每平方英尺租金为1.75美元，平均入住率为96%[128] - 夏洛特15处房产的平均月租金为1,799美元，每平方英尺租金为1.92美元，平均入住率为95%[128] - 罗利10处房产的平均月租金为1,614美元，每平方英尺租金为1.60美元，平均入住率为96%[128] - 田纳西州3处房产的平均月租金为2,100美元，每平方英尺租金为2.36美元，平均入住率为95%[128] - Camden Central社区的平均月租金最高，达到3,466美元，每平方英尺租金为3.68美元[128] - Camden Grandview II社区的平均月租金为4,104美元，是表中列出的最高单社区租金[128] - 德克萨斯州54处房产的平均月租金为1,691美元，每平方英尺租金为1.79美元[130] - 德克萨斯州总房产的平均入住率为95%，月收入为1,966美元，每平方英尺收入为2.09美元[130] - 奥斯汀地区12处房产的平均月租金为1,591美元，每平方英尺租金为1.77美元[130] - 达拉斯/沃斯堡地区15处房产的平均月租金为1,695美元，每平方英尺租金为1.85美元[130] - 休斯顿地区27处房产的平均月租金为1,733美元，每平方英尺租金为1.77美元[130] - 全美176处房产的平均月租金为2,001美元，每平方英尺租金为2.07美元[130] - 休斯顿地区Camden Post Oak的月租金最高，为2,709美元，每平方英尺租金为2.26美元[130] - 奥斯汀地区Camden Gaines Ranch的月租金为1,851美元，每平方英尺租金为1.94美元[130] - 达拉斯/沃斯堡地区Camden Victory Park的月租金为2,010美元，每平方英尺租金为2.33美元[130] - 全美房产的平均入住率为96%，月收入为2,308美元，每平方英尺收入为2.39美元[130]

公司业绩预测 - Camden Property Trust (CPT) 将于2025年7月31日盘后公布第二季度财报 预计营收同比增长 但每股FFO可能同比下降 [1] - 上季度公司FFO每股1 72美元 超出预期2 38% 主要得益于同物业NOI增长和入住率提升 [2] - 过去四个季度公司FFO每股均超预期 平均超出幅度为2 39% [2] - 公司预计Q2核心FFO每股1 67-1 71美元 中值同比下降1 17% 营收预估3 9382亿美元 同比增长1 7% [9][11] 美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现强劲 4-6月净吸收22 7万套 年化吸收量超过2021-2022年峰值水平 [3] - 6月全国入住率达95 6% 同比提升140个基点 租金增长仅0 19% 显示运营商优先保障入住率的策略 [4] - 过去一年完成53 5万套新供应 其中Q2交付10 8万套 市场消化能力凸显行业韧性 [5] - 科技驱动市场(旧金山 波士顿等)和阳光地带市场(达拉斯 亚特兰大等)需求复苏 旅游城市(拉斯维加斯等)表现稍弱 [6] 公司运营亮点 - 公司在高增长市场的战略布局支撑了稳定表现 这些区域具备高收入岗位创造和人口流入优势 [7] - 城市与郊区均衡布局 结合技术投入和运营规模优势 推动效率提升和NOI增长 [8] - 截至5月29日数据显示 Q2入住率95 6%(Q1为95 4%) 混合租金增长率符合0%-1%的指引 [10] 同业比较 - 同业公司American Homes 4 Rent(AMH)和Independence Realty Trust(IRT)被列为潜在业绩超预期标的 [13] - AMH预计7月31日公布财报 Earnings ESP +0 31% Zacks评级2 [13] - IRT预计7月30日公布财报 Earnings ESP +0 79% Zacks评级3 [14]