物业资产规模与项目情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有、运营或开发177处多户住宅物业，共59,996套公寓[102] - 2024年12月31日，有3个在建项目，共1,138套公寓，预计总完工成本约2.436亿美元[106] - 2024年2月，公司出售一处含592套公寓的运营物业，售价约1.15亿美元，确认收益约4380万美元[108] - 2025年1月，公司以约6770万美元购买一处含352套住宅的运营物业[113] - 截至2024年12月31日，公司有三个社区项目在建，预计总成本6.67亿美元，已发生成本1.323亿美元[123] - 截至2024年12月31日，公司有四块未开发土地，估值约5780万美元[124] - 预计2025年完成三个项目建设需花费1.35 - 1.55亿美元，2026 - 2027年花费剩余部分[172] 财务数据关键指标变化 - 2024年全年同店收入较2023年同期增长约1.3%[103] - 2024年和2023年归属普通股股东的净利润分别为1.633亿美元和4.033亿美元[105] - 2024年和2023年房地产资产账面价值分别为134.43528亿美元和131.92127亿美元，休斯顿占比分别为15.4%和14.9%[125] - 2024年和2023年净营业收入分别为9.85037亿美元和9.93107亿美元[129] - 2024年与2023年相比，同店社区物业净营业收入增加约990万美元，增幅1.1%[130] - 2024年与2023年相比，非同店和开发及租赁社区物业净营业收入增加1.08亿美元[136] - 2024年与2023年相比，处置/其他物业净营业收入减少约2880万美元[138] - 2024年与2023年相比，非物业收入增加445.8万美元，增幅22.6%[139] - 2024年与2023年相比，第三方建设项目的费用和资产管理收入增加约370万美元[140] - 2024年与2023年相比，利息和其他收入增加约350万美元[141] - 递延薪酬计划在2024年和2023年分别确认收入约1260万美元和1540万美元[142] - 2024年总其他费用为8.37354亿美元，较2023年的8.21535亿美元增加1581.9万美元，增幅1.9%[142] - 2024年物业管理费为3833.1万美元，较2023年的3370.6万美元增加462.5万美元，增幅13.7%，分别占2024年和2023年总物业收入的2.5%和2.2%[142] - 2024年利息费用为1.29815亿美元，较2023年的1.33395亿美元减少358万美元，降幅2.7%[142] - 2024年土地开发活动减值费用约4100万美元，与三个暂停项目有关[149] - 2024年和2023年资金运营（FFO）分别为7.3802亿美元和7.47876亿美元[158] - 2024年和2023年核心资金运营（Core FFO）分别为7.53996亿美元和7.51962亿美元[158] - 2024年和2023年核心调整资金运营（Core AFFO）分别为6.47593亿美元和6.54868亿美元[158] - 2024年和2023年利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为6.9倍和6.8倍[159] - 2024年经营活动产生的净现金约为7.749亿美元，较2023年的7.95亿美元有所下降[164] - 2024年投资活动使用的净现金约为2.852亿美元，高于2023年的1.271亿美元[164] - 2024年融资活动使用的净现金约为7.255亿美元，高于2023年的4.172亿美元[164] - 2024年公司记录了约4100万美元的土地减值损失[178] 债务与融资情况 - 2024年1月，公司发行4亿美元4.90%的高级无担保票据，用于偿还3亿美元6.21%的无担保定期贷款[109] - 2024年9月，公司将4000万美元无担保浮动利率定期贷款的到期日从2024年9月延长至2026年9月[110] - 截至2024年12月31日，公司12亿美元无担保循环信贷额度中约有10亿美元可用，且直到2026年4月无债务到期[115] - 公司有12亿美元的无担保循环信贷安排，到期日为2026年8月，可选择延长和扩展[165] - 截至2024年12月31日，固定利率债务为27.644亿美元，占比79.3%；可变利率债务为7.212亿美元，占比20.7%[181] - 若2024年利率上升100个基点，可变利率债务年利息成本将增加约720万美元，固定利率债务公允价值将下降约1.314亿美元[184][185] 股权与股息情况 - 2024年，公司回购515,974股普通股，花费约5000万美元，平均每股96.88美元[112] - 截至2024年12月31日，公司有1.067亿股流通普通股，无优先股[169] - 2024年公司宣布季度股息为每股1.03美元，2025年第一季度为每股1.05美元[174][176] 物业抵押与债务期限情况 - 2024年和2023年底，公司约89.9%和89.8%的物业无抵押负担，2024年底债务加权平均到期期限约为6.2年[159]

文章核心观点 - 商业房地产是可投资领域中最多样化的资产类别之一 [1] 行业情况 - 商业房地产涵盖从餐厅到加油站、酒店到农田等各类资产 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司同店收入增长1.3%，费用增长1.8%，净营业收入（NOI）增长1.1% [34] - 2024年第四季度核心资金运营（FFO）为1.904亿美元，即每股1.73美元，比之前季度指引中点高出3美分 [34] - 预计2025年核心FFO每股在6.60 - 6.90美元之间，中点6.75美元较2024年减少10美分 [38] - 预计2025年同店净营业收入持平，收入增长1%，费用增长3% [40] - 预计2025年第一季度核心FFO每股在1.66 - 1.70美元之间，中点1.68美元较2024年第四季度减少5美分 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度新签租赁下降4.7%，续租增长3.2%，综合利率为 - 1.2%；2 - 4月续租报价平均增长4% [31] - 2024年第四季度和全年搬出购房比例均为9.6% [31] - 2024年第四季度完成两个项目建设，分别是位于北卡罗来纳州罗利 - 达勒姆市场的420单元、1.45亿美元的Camden Durham（现近80%已出租）和位于休斯顿郊区的188单元、7200万美元的Camden Longmeadow Farms（现近55%已出租），并持续租赁位于休斯顿郊区的189单元、7200万美元的Camden Woodmill Creek [32] - 2024年第四季度末后，以约6800万美元收购位于奥斯汀郊区的352单元的Camden Leander，目前入住率85%，稳定收益率为5% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年公司多数市场业绩在原预算的100个基点内，圣地亚哥内陆帝国和华盛顿特区地铁市场表现超预期，奥斯汀和纳什维尔略低于预算 [17] - 预计2025年同店收入增长1%（0 - 2%），前五大市场收入增长2 - 2.5%，占预算收入超40%；接下来八个市场收入增长0 - 1%，占2025年预算收入超一半；纳什维尔和奥斯汀市场收入预计下降0 - 3%，占公司收入6% [18][19] - 第三方数据提供商预计2025年公司15个市场完工量在16 - 23万套之间，低于2024年的23 - 28万套，2026年新供应将低于平均水平 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司将执行战略计划，类似金融危机后，收购、开发和出售公寓以循环资本，保持投资组合竞争力，降低资本支出，加速投资资本回报，推动长期核心FFO增长 [11] - 未来几年将通过处置和增长其他市场，减少对华盛顿特区地铁和休斯顿两大市场的敞口，目标到2027年底，单一市场净营业收入占比不超10%且不低于4% [36] - 处置旧的、资本密集型资产，将收益重新投入到新的、增长快的社区，交易可能有0 - 100个基点的负FFO收益率差异，但AFFO收益率相对平稳，最终实现更具地域多样性、更新、增长更快的投资组合 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年多户住宅交付量达40多年来峰值，预计2025年新供应压力减轻，收入和净营业收入增长将改善，2025年及以后有发展和收购机会 [10] - 多数阳光地带市场入住率和租金可能已触底，居民留存率和客户满意度高，购房与租房溢价处于历史高位，公寓更具吸引力，工资增长超过租金增长，居民财务前景改善，人口持续流入阳光地带市场 [12][13] - 整体经济健康，公司专注阳光地带市场有望跑赢美国市场，预计市场将持续有迁入人口，公寓需求强劲 [21] 其他重要信息 - 公司重新定位计划取得巨大成功，投资资本回报率约8 - 10%，相当于每扇门额外租金约150美元，2024年对NOI的影响约10 - 15个基点，还考虑对部分房地产进行重新利用 [104][105][108] - 预计开发项目收益率约6%，但寻找符合该收益率的开发项目并不容易 [132] 问答环节所有提问和回答 问题: 请提供新租和续租增长的全年假设及季度趋势 - 全年综合租赁预计增长1 - 2%，新租全年略负，续租约3%以上；预计到第三季度新租转正并持续 [49][50] 问题: 是否看到供应影响消退的迹象 - 看到了，最大指标是第四季度新签租赁改善，1月新签租赁协议情况令人鼓舞 [56] 问题: 请说明交易指导的时间、资本化率、买卖方池等情况 - 过去两年交易市场平淡，买卖双方存在分歧；现在利率维持高位给卖方施压，买方对未来乐观，预计租金增长将加速，买卖双方差距缩小，未来几年交易活动将增加，有利于公司循环资本 [60][61][62] 问题: 有何信心认为市场会出现类似金融危机后的困境供公司利用 - 金融危机后有适度困境，但主要在2008 - 2010年，之后因美联储和FDIC举措，困境消除；如今银行和借款人更强，无真正压力迫使出售，C和D级市场有困境，但机构投资者质量市场无；虽无困境，但可在低于重置成本时购买，待供应消化后实现高增长 [65][66][70] 问题: 请说明第四季度投资组合新租率表现及对第一季度指导中新租率的看法 - 第四季度表现好于预期且各市场普遍如此，入住率稳定使定价模型能发挥作用；预计今年不会像去年2月那样出现低谷，随着时间推移情况将改善，2026 - 2027年多户住宅行业将有出色表现 [76][77][80] 问题: 请说明提前收购的策略原理及交易活动潜在稀释情况 - 提前收购是为税务效率，进行反向1031交换；2025年处置的是旧的、资本密集型资产，FFO利差可能达100个基点，但AFFO利差较窄；2026 - 2027年交易的资产更具可比性，利差将缩小；过去类似交易预算负利差超100个基点，实际为持平，预计今年交易市场下半年将活跃，利差将缩小 [85][86][90] 问题: 请说明顶级市场的合适敞口、是否会进入新市场以及在何种情况下会利用资产负债表能力而非税务效率配对交易策略 - 到2027年底，单一市场NOI占比不超10%，目前华盛顿特区地铁和休斯顿超该比例，将降低其敞口；市场NOI占比不低于4%，目前纳什维尔低于该比例，将提高其敞口；资产负债率3.8倍，有能力利用机会，若有创造价值机会且杠杆率低于5倍，会利用资产负债表能力，目前等待交易市场更稳定 [97][98][99] 问题: 请更新收入增强和重新定位资本支出的典型回报或租金提升情况以及去年8600万美元对综合租金或同店收入的贡献 - 重新定位计划投资资本回报率约8 - 10%，相当于每扇门额外租金约150美元，2024年对NOI的影响约10 - 15个基点；重新定位可刷新投资组合，抵御新供应竞争，还考虑对部分房地产进行重新利用 [104][105][108] 问题: 请说明当前同店指导中对供应下降速度判断错误的风险及缓冲情况 - 未来两年新开工项目减少，多数市场开工率下降50 - 60%，虽有部分市场如凤凰城开工率上升，但公司项目位置不同；目前开发商面临利率、建设成本和关税压力，需预计2026 - 2028年租金大幅增长才能使项目可行，因此供应大幅上升风险低；更大风险是整体经济衰退 [111][113][117] 问题: 公司在顶级市场的表现是代表整体市场还是有特定属性导致，坦帕需求增长是否与飓风有关 - 坦帕需求增长与飓风有关，最终会缓和；华盛顿特区地铁市场同行评价积极，休斯顿是公司差异化市场，因供应相对低且能源行业表现好，表现出色；南加州市场因解决新冠相关问题表现良好；公司运营效率高，团队优秀，有助于提升业绩 [121][122][125] 问题: 请说明1.75 - 6.75亿美元开发启动指导中预期收益率情况以及与北卡罗来纳州三个在建资产预期收益率的比较 - 预计收益率约6%，目前在建项目也如此，但寻找符合该收益率的开发项目不易，公司所在市场和项目位置有望实现更高租金增长 [132][133] 问题: 请说明华盛顿特区市场的需求情况、前景以及交易市场的资本化率和每平方英尺情况 - 华盛顿特区交易市场良好，资本化率在4.5 - 4.9%之间；政府换届导致单户住宅价格上涨，需求增加；关于政府人员变动对需求的影响存在不确定性，一方面有政府裁员和员工返岗的讨论，但实际裁员人数少，员工返岗可能增加华盛顿特区核心区域需求；年初至今，华盛顿特区地铁市场新签租赁率增幅最高 [138][139][143] 问题: 请说明2025年开发启动范围高低端的驱动因素 - 需确保合理利差和回报，获得100 - 150个基点的正利差，并有信心2026 - 2028年有收入增长；年中对市场租金增长二阶导数转正更有信心时，会更有信心加大开发；还可能接手无法完成交易的商人建造商项目，推动开发启动接近高端 [148][149][150] 问题: 请说明负杠杆将持续多久以及市场对2026 - 2027年租金增长率的预期是否过高 - 市场认为2026 - 2027年将是租金大幅增长年，历史上市场在低迷后会反弹，且供应不会强劲，只要就业和经济稳定，买家会预期租金大幅增长；2025年部分市场NOI增长，即使资本化率不变，现金流也会增长，且市场预期利率会下降，因此买家会继续购买；长期来看，若NOI增长不足且利率不下降，资本化率需上升或买卖双方达成交易；预计2025年交易市场将更活跃 [155][156][161] 问题: 请说明限制单一市场投资组合占比不超10%的决策是关于休斯顿和华盛顿特区还是市场机会广泛难以区分 - 该决策更多是关于市场机会平衡，三年前休斯顿和华盛顿特区市场表现不佳，如今是顶级市场；公司15个市场都有吸引力，如人口迁入、就业增长、租金增长和成本控制能力；公司在奥斯汀和纳什维尔市场权重低，有增长机会，因此要平衡各市场机会 [165][166][169] 问题: 新租率在第三季度转正后是否会继续绝对改善，第四季度是否有季节性因素 - 预算中预计回归季节性，第三季度新租率转正后，第四季度通常是淡季，定价能力最弱，会回归正常季节性模式 [173][174] 问题: 请估算在纳什维尔和丹佛实现6%收益率所需的租金或每单位租金 - 公司将后续提供相关信息 [177] 问题: 请说明三个租赁中的社区的租赁趋势以及对季度和2025年租赁收入的影响 - 两个单户租赁社区租赁较慢，但租户粘性高；Camden Durham第四季度租赁符合预期，较慢；Woodmill Creek入住率89%，Durham入住率78%，接近稳定，2025年将带来收入增长；Longmeadow Farms入住率53%，落后于前两者 [183][185][186]

业绩总结 - 2024年第四季度每股核心FFO为1.73美元，高于指导区间中点1.70美元，主要受其他收入增加0.5美分和运营费用降低2.5美分的推动[12] - 2024年实际同店收入增长为1.3%，同店费用增长为1.8%，同店净营业收入（NOI）增长为1.1%[15] - 2025年预计每股核心FFO中点为6.75美元，较2024年实际结果6.85美元下降10美分，主要受利息费用增加和其他收入减少的影响[19][21] - 2025年预计同店收入增长为0.0%，同店费用增长为3.0%，同店净营业收入（NOI）增长为0.0%[22][23] 用户数据与市场表现 - 2024年第四季度新签租约下降4.7%，续租增长3.2%，综合租金率下降1.2%[5] - 2024年第四季度达拉斯地区的租赁率为0%至1%[3] 未来展望与投资计划 - 2025年预计收购和处置的中点指导范围均为7.5亿美元[17] - 2025年开发支出预计在2.7亿到3亿美元之间[26] - 2025年开发项目启动预计在1.75亿到6.75亿美元之间[25] 财务状况 - 2024年第四季度净债务与EBITDA比率为3.8倍，约80%的债务为固定利率[29]

文章核心观点 - 卡姆登房地产信托（CPT）2024年第四季度核心运营资金（FFO）每股超预期 全年核心FFO每股同比微增 公司发布2025年第一季度和全年核心FFO每股指引 同时宣布2025年第一季度股息 此外还介绍了其他住宅房地产投资信托基金（REITs）的业绩情况 [1][3][8][10] CPT第四季度业绩 - 第四季度核心FFO每股1.73美元 超扎克斯共识预期的1.68美元 同比持平 [1] - 季度物业收入3.863亿美元 未达扎克斯共识预期的3.87亿美元 同比略有下降 [3] - 同店物业收入同比增长0.8%至3.656亿美元 同店物业费用上涨0.2%至1.272亿美元 同店物业净营业收入（NOI）攀升1.2%至2.384亿美元 [4] - 同店物业入住率为95.3% 同比增加40个基点 环比下降20个基点 同店物业有效混合租赁费率同比下降1.1% [4] CPT全年业绩 - 2024年全年核心FFO每股6.85美元 同比略有增长 超扎克斯共识预期2.2% [3] - 2024年全年物业收入15.4亿美元 同比略有上升 [3] CPT投资组合活动 - 第四季度完成两个社区建设 分别是北卡罗来纳州达勒姆的Camden Durham（420套单元 总成本1.448亿美元）和德克萨斯州里士满的Camden Long Meadow Farms（188套单元 总成本7190万美元） [5] - 有三个社区正在开发中 共1138套单元 预计成本4.55亿美元 [5] - 2024年末后 收购德克萨斯州奥斯汀的公寓社区Camden Leander（352套单元 价格6770万美元） [6] CPT资产负债表状况 - 截至2024年12月31日 公司约有2100万美元现金及现金等价物 无担保信贷安排下约有10亿美元可用资金 [7] - 10 - 12月期间净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.8倍 环比从3.9倍改善 [7] CPT 2025年指引 - 2025年第一季度 预计核心FFO每股在1.66 - 1.70美元之间 扎克斯共识预期为1.67美元 [8] - 全年预计核心FFO每股在6.60 - 6.90美元之间 中点为6.75美元 扎克斯共识预期为6.80美元 [8] - 预计同店物业收入增长0 - 2% 费用增加2.25 - 3.75% 同店物业NOI预计在 - 1.5%至1.5%之间 [9] CPT股息情况 - 与第四季度财报同时宣布2025年第一季度股息为每股1.05美元 将于4月17日支付给3月31日登记在册的股东 [10] CPT扎克斯评级 - 目前卡姆登的扎克斯评级为3（持有） [11] 其他住宅REITs业绩 - UDR公司2024年第四季度调整后FFO每股63美分 符合扎克斯共识预期 同比持平 结果反映同店收入和NOI同比增长 但物业运营维护和利息费用上升有负面影响 公司提高年度股息支付并发布2025年指引 [12] - 阿瓦隆湾社区（AVB）2024年第四季度核心FFO每股2.80美元 未达扎克斯共识预期的2.83美元 但较上年同期增长2.2% 季度业绩受物业管理、其他间接运营费用和利息费用增加影响 不过同店住宅租赁收入和NOI同比增加提供一定支撑 [13]

文章核心观点 - 介绍Camden 2024年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及市场预期对比，还提及部分关键指标表现和股价表现 [1][3][4] 财务指标表现 - 2024年第四季度营收3.8632亿美元，同比下降0.3%，低于Zacks共识预期的3.8696亿美元，差异为 -0.17% [1] - 该季度每股收益为1.73美元，去年同期为2.03美元，超出共识预期2.98%，预期为1.68美元 [1] 关键指标情况 - 租金收入3.4490亿美元，八位分析师平均预期为3.8704亿美元，同比变化 -0.3% [4] - 摊薄后每股净收益0.37美元，七位分析师平均预期为0.34美元 [4] - 非物业收入中，利息和其他收入为 -0.02亿美元，六位分析师平均预期为0.077亿美元 [4] - 非物业收入中，费用和资产管理收入为0.0154亿美元，六位分析师平均预期为0.0161亿美元 [4] - 非物业收入总计 -0.0093亿美元，四位分析师平均预期为0.0705亿美元 [4] - 非物业收入中，递延薪酬计划收入为 -0.0251亿美元，三位分析师平均预期为0.065亿美元 [4] 股价表现 - 过去一个月Camden股价回报率为 +4.7%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 +2.1% [3] - 该股目前Zacks排名为 4（卖出），表明短期内可能跑输大盘 [3]

文章核心观点 - 公司本季度运营有喜有忧，FFO超预期但营收略逊，股价表现弱于市场，未来走势受管理层表态、FFO预期及行业前景影响 [1][2][3] 公司运营情况 - 本季度FFO为每股1.73美元，超Zacks共识预期的每股1.68美元，与去年同期持平，FFO惊喜率为2.98% [1] - 上一季度实际FFO为每股1.71美元，超预期的每股1.68美元，惊喜率为1.79% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年12月季度营收3.8632亿美元，低于Zacks共识预期0.17%，去年同期为3.8759亿美元 [2] - 过去四个季度，公司仅一次超营收共识预期 [2] 股价表现 - 自年初以来，公司股价上涨约0.2%，而标准普尔500指数上涨3.1% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势与股价短期走势强相关，可借助Zacks Rank工具跟踪 [5] - 财报发布前，公司估计修正趋势不利，当前Zacks Rank为4（卖出），预计短期内股价表现弱于市场 [6] - 未来季度和本财年FFO估计变化值得关注，当前季度共识FFO估计为每股1.67美元，营收3.8921亿美元；本财年共识FFO估计为每股6.80美元，营收15.8亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和住宅股权信托行业处于250多个Zacks行业的后17%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业公司情况 - 同行业NexPoint Residential Trust Inc.（NXRT）尚未公布2024年12月季度财报，预计2月25日发布 [9] - 该公司预计本季度每股收益0.80美元，同比增长3.9%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [9] - 该公司预计本季度营收6360万美元，较去年同期下降7.2% [10]

每股收益与资金运营指标变化 - 2024年第四季度摊薄后每股收益（EPS）为0.37美元，2023年同期为2.03美元；2024年全年为1.50美元，2023年为3.70美元[4] - 2024年第四季度资金运营（FFO）为每股1.68美元，2023年同期为1.72美元；2024年全年为6.70美元，2023年为6.78美元[4] - 2025年每股摊薄后收益（EPS）指引为1.00 - 1.30美元，中点为1.15美元；资金运营（FFO）指引为6.50 - 6.80美元，中点为6.65美元[12] - 2025年预计摊薄后每股FFO为6.50 - 6.80美元，预计摊薄后每股CORE FFO为6.60 - 6.90美元[84] - 2025年第一季度稀释后普通股预期每股收益区间为0.32 - 0.36美元，2025年全年为1.00 - 1.30美元；稀释后预期每股FFO第一季度为1.64 - 1.68美元，2025年全年为6.50 - 6.80美元；稀释后预期每股核心FFO第一季度为1.66 - 1.70美元，2025年全年为6.60 - 6.90美元[92] 同物业关键指标变化 - 同物业2024年第四季度与2023年第四季度相比，收入增长0.8%，费用增长0.2%，净营业收入（NOI）增长1.2%[4] - 同物业2024年第四季度新租签约率下降4.7%，续约签约率增长3.2%，混合签约率下降1.2%[5] - 2024年第四季度同物业入住率为95.3%，2023年同期为94.9%；坏账率为0.7%，2023年同期为1.1%[7] - 2024年第四季度，“Same Property”社区物业收入为365592000美元，较2023年同期的362657000美元增加2935000美元[43] - 2024年第四季度“相同物业”社区收入为365592000美元，较2023年第四季度增长0.8%；费用为127163000美元，增长0.2%；净营业收入为238429000美元，增长1.2%[49] - 2024年第四季度“相同物业”社区加权平均月入住率为95.3%，较2023年第四季度增长0.4%[49] - 2024年第四季度“相同物业”社区加权平均月租金为1990美元，较2023年第四季度下降0.2%[49] - 2024年第四季度“相同物业”社区每入住房屋加权平均月收入为2289美元，较2023年第四季度增长0.4%[49] - 2024年第四季度总同性质房产收入3.65592亿美元，较上一季度下降0.5%[53] - 2024年第四季度总同性质房产费用1.27163亿美元，较上一季度下降4.3%[53] - 2024年第四季度总同性质房产净营业收入（NOI）2.38429亿美元，较上一季度增长1.6%[53] - 总同性质房产第四季度加权平均月租金为1990美元，较上一季度下降0.3%[53] - 总同性质房产第四季度每入住房屋加权平均月收入为2289美元，较上一季度下降0.3%[53] - 截至2024年12月31日，公司同类型物业总收入为14.63982亿美元，较2023年增长1.3%[57] - 同类型物业总运营费用为5.20848亿美元，较2023年增长1.8%[57][61] - 同类型物业总净营业收入为9.43134亿美元，较2023年增长1.1%[57] - 同类型物业加权平均月入住率为95.2%，较2023年下降0.1%[57] - 同类型物业加权平均月租金为1992美元，较2023年增长0.7%[57] - 同类型物业每入住房屋加权平均月收入为2292美元，较2023年增长1.4%[57] - 2024年第四季度同类型物业总运营费用为1.27163亿美元，较2023年第四季度增长0.2%[61] - 2024年第四季度同类型物业总运营费用较2024年第三季度下降4.3%，为1.27163亿美元[61] 物业建设与收购情况 - 本季度，北卡罗来纳州达勒姆的Camden Durham和德克萨斯州里士满的Camden Long Meadow Farms建设完成，三处开发社区总投入2.889亿美元，共797套住房[8] - 季度末后，公司以约6770万美元收购位于德克萨斯州奥斯汀都会区的352套公寓社区Camden Leander[9] - 已完工待出租社区共797套房屋，总成本2.889亿美元，出租率75%，入住率73%[64] - 开发中社区共1138套房屋，预计总成本4.55亿美元，在建金额2.114亿美元[64] - 开发管道项目共1325套房屋，预计总成本6.67亿美元，已投入成本1.323亿美元[67] - 2024年处置物业Camden Vantage售价1.15亿美元，共592套房屋，月租金1745美元[71] - 2025年收购物业Camden Leander购买价6770万美元，共352套房屋，月租金1541美元[71] 公司流动性与财务状况 - 截至2024年12月31日，公司流动性超10亿美元，其中现金及现金等价物约2100万美元，无担保信贷额度可用近10亿美元[10] - 2024年和2023年全年物业收入分别为15.43842亿美元和15.42027亿美元[22][27] - 2024年和2023年全年调整后EBITDAre分别为8987.53万美元和9010.81万美元[22] - 2024年和2023年全年归属于普通股股东的净利润分别为1632.93万美元和4033.09万美元[22][27] - 2024年和2023年全年资金运营总额分别为7380.2万美元和7478.76万美元[22][30] - 2024年和2023年股息支付率（FFO）分别为61.5%和59.0%[22] - 2024年和2023年同物业NOI增长率分别为1.1%和4.3%[22] - 2024年和2023年公寓房屋总周转率（年化）分别为49%和51%[22] - 截至2024年和2023年12月31日，总资产分别为88.52144亿美元和93.83737亿美元[22] - 截至2024年和2023年12月31日，总债务分别为34.85591亿美元和37.15436亿美元[22] - 截至2024年和2023年12月31日，市场股权价值分别为127.78441亿美元和109.55261亿美元[22] - 截至2024年12月31日，公司总资产为8852144美元，较2023年12月31日的9383737美元有所下降[38] - 截至2024年12月31日，总负债为4104955美元，较2023年12月31日的4331966美元有所下降[38] - 截至2024年12月31日，公司总权益为4747189美元，较2023年12月31日的5051771美元有所下降[38] - 截至2024年12月31日，总到期债务33.07591亿美元，占比94.9%，加权平均利率4.0%[73] - 浮动利率债务余额7.21162亿美元，占比20.7%，加权平均利率5.6%，到期时间2.0年[73] - 固定利率债务余额27.64429亿美元，占比79.3%，加权平均利率3.7%，到期时间7.2年[73] - 无抵押债务余额31.55233亿美元，占比90.5%，加权平均利率4.1%，到期时间6.5年[73] - 有抵押债务余额3.30358亿美元，占比9.5%，加权平均利率3.9%，到期时间2.6年[73] - 2024年和2023年第四季度净营业收入分别为248,308千美元和251,050千美元，全年分别为985,037千美元和993,107千美元[94] - 2024年和2023年第四季度EBITDAre分别为221,220千美元和227,499千美元，全年分别为882,777千美元和896,995千美元；调整后EBITDAre第四季度分别为226,587千美元和228,378千美元，全年分别为898,753千美元和901,081千美元[97] - 2024年和2023年第四季度年化调整后EBITDAre分别为906,348千美元和913,512千美元，全年分别为898,753千美元和901,081千美元[97] - 2024年和2023年第四季度净债务分别为3,488,827千美元和3,629,664千美元，全年分别为3,493,639千美元和3,712,255千美元[99] - 2024年和2023年第四季度净债务与年化调整后EBITDAre比率分别为3.8倍和4.0倍，全年分别为3.9倍和4.1倍[100] 区域业务数据变化 - 华盛顿特区地铁区域第四季度收入47640000美元，较2023年第四季度增长3.5%；费用14717000美元，增长0.8%；净营业收入32923000美元，增长4.8%[49] - 休斯顿第四季度收入51400000美元，较2023年第四季度增长1.4%；费用20364000美元，增长4.7%；净营业收入31036000美元，下降0.6%[49] - 达拉斯第四季度收入34850000美元，较2023年第四季度下降0.4%；费用14406000美元，下降2.5%；净营业收入20444000美元，增长1.1%[49] - 华盛顿特区地铁区域第四季度收入4764万美元，较上一季度增长0.5%[53] - 休斯顿第四季度NOI为3103.6万美元，较上一季度增长1.7%[53] - 凤凰城第四季度入住率为95.6%，较上一季度增长1.6%[53] - 奥兰多第四季度费用为831.5万美元，较上一季度下降12.1%[53] - 坦帕第四季度收入为2372.4万美元，较上一季度增长1.2%[53] 资本支出情况 - 2024年第四季度经常性资本支出总计2.9107亿美元，费用化支出总计1.5943亿美元[81] - 2024年全年经常性资本支出总计10.6403亿美元，费用化支出总计7.0515亿美元[81] - 2025年经常性资本支出预计为1.08 - 1.12亿美元，收入提升资本支出和重新定位支出预计为0.96 - 1亿美元，非经常性资本支出预计为0.027 - 0.029亿美元[84] 2025年业务展望 - 2025年“同属性”社区单元数量为57,114个，2024年基础净营业收入为9.68亿美元[84] - 2025年租金收入增长基于2024年结果为0.0%，12月市场租金增长预计为0.00% - 2.80%，入住率改善预计为0.00% - 0.40%，坏账改善预计为0.00% - 0.20%，总收入增长预计为0.00% - 2.00%，总费用增长预计为2.25% - 3.75%，净营业收入增长预计为 - 1.50% - 1.50%[84] - 2025年收购规模预计为6 - 9亿美元，处置规模预计为6 - 9亿美元[84] - 2025年开发启动资金预计为1.75 - 6.75亿美元，开发支出预计为2.7 - 3亿美元[84] - 2025年非物业收入预计为0.007 - 0.009亿美元，公司费用中一般及行政费用预计为0.076 - 0.08亿美元，非核心调整预计为0.001 - 0.0011亿美元，物业管理费用预计为0.0034 - 0.0038亿美元，费用和资产管理费用预计为0.0002 - 0.0003亿美元，公司一般及行政折旧/摊销预计为0.0011 - 0.0013亿美元，所得税费用预计为0.0003 - 0.0004亿美元[84] - 2025年费用化利息预计为1.39 - 1.43亿美元，资本化利息预计为0.0015 - 0.0017亿美元[84] 股息与财报发布信息 - 公司董事会宣布2025年第一季度普通股股息为每股1.05美元，将于4月17日支付给3月31日登记在册的股东[16] - 2024年第一至四季度普通股股息每股均为1.03美元，各季度宣布日期分别为2月1日、6月14日、9月16日、12月4日，记录日期分别为3月29日、6月28日、9月30日、12月18日，支付日期分别为4月17日、7月17日、10月17日、1月17日[122] - 2025年各季度财报发布及电话会议时间预计为第一季度5月初、第二季度7月底、第三季度10月底、第四季度2月初[122] 投资者关系信息 - 如需投资者关系相关信息，可致电(713) 354 - 2787；访问季度电话会议可登录camdenliving.com[124][125] 各

文章核心观点 - 卡姆登房地产信托公司（CPT）将于2月6日盘后公布2024年第四季度和全年业绩，预计季度营收和每股运营资金（FFO）同比下降，文章分析了美国公寓市场环境、公司基本面及影响其业绩的因素，并给出业绩预测 [1] 公司过往业绩表现 - 上一季度该住宅房地产投资信托基金（REIT）每股FFO为1.71美元，超出Zacks共识预期的1.68美元，业绩反映出同店收入和平均租金上涨，但同店费用增加削弱了业绩 [2] - 此前四个季度，CPT每股FFO均超过Zacks共识预期，平均超出幅度为1.34% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 2024年第四季度美国公寓需求飙升至近三年来最高水平，轻松超过当年创纪录的新增供应量，10 - 12月市场吸纳230,819套市场租金公寓，同期交付155,408套新公寓，全年供应量达588,883套，需求量达666,699套 [4] - 由于需求超过供应，12月美国公寓入住率同比显著上升至94.8%，年入住率变化为0.7%，但由于历史高位的新增供应压力，租金增长停滞，2024年租金上涨0.5%，月有效租金变化下降0.3%，平均有效租金为1,823美元 [5] 影响卡姆登房地产信托公司因素 - 需求激增情况下，公司季度业绩可能受益于其在高增长市场的布局，以及在城市和郊区市场拥有A/B级优质物业的产品组合，这些市场的特点是高工资行业就业增长和人口迁入趋势 [6] - 部分市场租赁物业供应高企可能损害租金增长势头，在一定程度上削弱第四季度营收和FFO表现 [7] 卡姆登房地产信托公司业绩预测 - 第四季度Zacks对CPT营收的共识预期为3.87亿美元，较上年同期报告数字下降0.2% [8] - 第四季度公司预计核心每股FFO在1.68 - 1.72美元之间，但在第四季度财报发布前，公司活动未能让分析师有信心，过去一个月Zacks对季度核心每股FFO的共识预期维持在1.68美元不变，同比下降2.9% [9] - 2024年全年公司预计核心每股FFO在6.79 - 6.83美元之间，过去两个月Zacks对全年核心每股FFO的共识预期降至6.75美元，同比下降1.03%，营收为15.4亿美元，公司预计2024年同店收入增长1.10% - 1.50%，同店费用增长2.10% - 2.50%，同店净营业收入增长0.35% - 1.15% [10] 量化模型预测 - 模型未明确预测本季度CPT每股FFO会有惊喜，积极的盈利ESP和Zacks排名1（强力买入）、2（买入）或3（持有）的组合会增加FFO超预期的可能性，但CPT目前盈利ESP为0.00%，Zacks排名为4（卖出） [11] 其他值得关注的股票 - 房地产投资信托（REIT）板块的Ventas（VTR）和Vornado Realty Trust（VNO）可能值得关注，模型显示它们具备本季度业绩超预期的要素，Ventas定于2月12日公布季度业绩，盈利ESP为+0.89%，Zacks排名为3；Vornado Realty Trust定于2月10日公布季度业绩，盈利ESP为2.25%，Zacks排名为3 [12][13]

团队信息 - Brad与HOYA Capital共同领导投资团队iREIT®+HOYA Capital 该服务涵盖REITs、BDCs、MLPs、优先股等收益型投资选择 分析师团队拥有超100年经验 成员背景丰富 [1] 个人信息 - Brad Thomas有超30年房地产投资经验 经手超10亿美元商业地产交易 多次被媒体报道 著有四本书 包括《REITs For Dummies》 [2]