财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.70美元，超出上季度指引中点0.02美元，主要因非同店净营业收入增加0.01美元和某些公司间接费用及费用收入的时间安排带来0.01美元 [23] - 提高2023年全年核心FFO指引中点0.02美元/股，至6.88美元/股，源于开发社区第二季度表现超预期带来0.01美元/股和第二季度提前偿还担保债务带来的较低利息费用0.01美元 [109] - 预计第三季度核心FFO每股在1.71 - 1.75美元，中点1.73美元较第二季度增加0.03美元，主要因同店NOI预计增加0.015美元、非同店和开发组合带来额外NOI增加0.01美元、净间接费用减少0.01美元和利息费用减少0.005美元 [25] - 第二季度末净债务与EBITDA比率为4.2倍，季度末现有开发管道下未来两年还有2.12亿美元可支出 [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署租约混合增长率4.1%，新租约增长2.2%，续约增长5.9%；7月初步结果显示增长率放缓至3%左右；8月和9月续约报价在5%以上 [4] - 预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25% [34] 开发业务 - 本季度租赁情况好于往常，季度末后Camden Tempe II提前稳定，该社区397个单元，价值1.07亿美元，收益率超7%，租金比预期高约10% [5] - Camden NoDa社区387个单元，价值1.08亿美元，目前出租率超60%，月均出租超45套 [107] 处置业务 - 6月底出售Camden Sea Palms社区，138个单元，售价6110万美元，FFO收益率5.7%，税调后资本化率4.25%，25年持有期非杠杆内部收益率约13% [107] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 第二季度同物业收入增长6.1%，符合预期，维持2023年营收指引中点；佛罗里达三个市场（坦帕、奥兰多和东南佛罗里达）、夏洛特和纳什维尔增长较高 [122] - 预计全年剩余时间入住率平均为95.6%；第二季度净周转率44%，搬离购房比例为11.8%（季度）和11%（年初至今），低于2022年同期的15.1%和全年的13.8%；7月搬离购房比例降至9.8% [106][114] 开发市场 - 5 - 6月新开工数量下降，6月较去年同期下降33%，主要因金融市场紧张、融资困难和资本成本上升 [128] 税收市场 - 德州若税改法案获批，预计德州税收减少约4.8%；预计总物业税增长4.5% [24][125] - 佛罗里达市场，坦帕税收预计增长10%，奥兰多增长10%，南佛罗里达增长7%；坦帕、奥兰多和南佛罗里达的税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [141][142] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务多元化，产品涵盖不同价格点，地理位置分散，有助于应对供应压力 [110] - 关注收购机会，若市场出现无法融资的现成项目，公司可能积极参与收购 [111] - 行业新开工数量下降，预计2025 - 2026年供应减少，公司可能根据市场情况调整开发计划 [128][129] - 公司认为市场高效，供应过剩时开发会停止，租金和入住率将随周期波动，公司长期表现良好 [97][98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场状况从疫情后住房繁荣中缓和，交易市场仍低迷，新许可证开始下降，未来18个月供应消化后市场将改善 [105] - 公司业务持续强劲，入住率稳定，租金增长符合预期，预计全年业绩良好 [105][122] - 非支付租金居民搬离情况接近尾声，预计后续运营将恢复正常 [84] 其他重要信息 - 维修和维护费用占总费用13%，预计增加8.5%，较之前预期提高350个基点，主要因单元周转成本和其他杂项维修费用增加 [7] - 保险费用持续增加，主要因单笔低于2.5万美元的小额索赔增多 [7] - 公司预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点，高于正常时期的50个基点 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供新租约费率和签约的月度趋势，以及未来四个季度新租约是否会为负？ - 休斯顿约1%，亚特兰大约0.5%，华盛顿特区约4%以上；预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25%；季节性因素下，11 - 12月租金可能环比下降 [16][18][34] 问题2: 如何协调下半年95.6%的平均入住率假设与填补非支付租金居民和正常周转的经济影响？ - 入住率高因周转率低；预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点 [30][32] 问题3: 所有供应对公司市场的影响如何，哪些市场受影响？ - 约15% - 20%的供应会影响公司社区；亚特兰大和加州情况特殊，其他市场也有上升趋势 [41][62][146] 问题4: 公司整体租赁损失情况，哪些核心市场最高和最低？ - 整体租赁损失在2% - 3%之间；凤凰城最低，圣地亚哥内陆帝国、丹佛和纳什维尔最高 [117] 问题5: 同店收入指引中，6月签约租约减速是否比预期更严重？ - 业务进展符合预期，第一季度已提高指引 [139] 问题6: 能否避免未来大部分供应影响，阳光地带供应是否不可避免？ - 公司通过选择子市场和产品多元化可减少供应影响；阳光地带建设因就业增长和人口迁移，市场高效，供应过剩时开发会停止 [77][78][97] 问题7: 新开发项目的目标收益率是多少？ - 目前开发项目现金流约6%，内部收益率在7.75% - 8.5%左右 [101] 问题8: 近期竞争新开工情况，哪些市场更具抗风险能力，供应何时减少？ - 新开工数量下降，5 - 6月下降13.5%，6月较去年同期下降33%；公司产品多元化有助于应对供应压力 [110][128] 问题9: 2025 - 2026年交付减少时，公司是否有意愿增加交付？ - 需根据市场情况和资产负债表决定 [129] 问题10: 佛罗里达税收情况是否已纳入全年指引？ - 已考虑，坦帕、奥兰多和南佛罗里达税收预计分别增长10%、10%和7%，税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [140][141][142] 问题11: 公司是否会从集体诉讼中解脱？ - 公司不在此电话会议上评论集体诉讼 [163] 问题12: 运营中受跳租、驱逐、供应和定价政策影响的情况如何？ - 跳租和驱逐情况接近尾声，预计后续运营恢复正常；约15% - 20%的供应会影响公司社区；定价政策根据市场情况调整 [84][41][62] 问题13: 亚特兰大和奥斯汀的入住率何时能稳定？ - 两个市场目前入住率在94%左右；奥斯汀因大量新单元入市仍有压力；亚特兰大需解决欺诈问题，预计4 - 6个月后情况改善 [173][174][175]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______________ to _______________ Commission file number: 1-12110 TX 76-6088377 (State or other jurisdiction of incorporation or organization)(I.R.S. Employer Identification No.) 1 ...

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了NAREIT FFO和核心FFO每股1.66美元,较上年同期增长12% [20] - 公司上调了2023年全年收入增长指引中值,由5.1%提升至5.65% [27] - 公司上调了2023年全年费用增长指引中值,由5.5%提升至6.85% [27] - 公司预计2023年全年核心FFO每股为6.86美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在佛罗里达州的三个市场(坦帕、奥兰多和东南佛罗里达)以及纳什维尔市场的收入增长最高 [13] - 公司一季度签约租金增长4%,其中新租金增长1.8%,续租增长6.7% [14] - 公司4月份的签约租金增长趋势与一季度相似,新租金增长略有上升,续租增长有所放缓 [14] - 公司一季度平均出租率为95.3%,4月份略有上升 [15] - 公司一季度净流失率为36%,与上年同期持平,购房外迁率降至10.1%,创30年新低 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场在一季度表现低于预期,主要受到租金拖欠和欺诈行为的影响 [41][42] - 公司其他14个市场在一季度均超出预期,其中坦帕、奥兰多和南佛罗里达表现最佳,纳什维尔也有不错的表现 [42] - 公司预计未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,最多可能下降60% [45][46] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将关注在2025年和2026年交付的新项目,因为预计届时行业供给将大幅下降 [45][46][138][139][140][141][142][143][144] - 公司认为未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,主要由于资金成本上升和开发商无法获得贷款 [123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134] - 公司认为在一些增长较快的市场,如纳什维尔和卡罗来纳州,仍有机会开发新项目,但需要谨慎评估项目数字是否可行 [138][139][140][141] - 公司有能力在适当时机大幅增加开发投资,利用行业供给下降的机会 [142][143][144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,这将为公司在2025年和2026年交付新项目创造良好机会 [45][46][138][139][140][141][142][143][144] - 公司认为目前市场交易活动大幅放缓,买卖双方正在重新评估资本成本和未来市场动态 [10] - 公司认为银行危机加剧了贷款收紧,这将进一步抑制新开工项目 [123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134] - 公司认为保险成本大幅上升,将对2023年的经营业绩产生一定压力 [28][29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jamie Feldman提问** 询问公司4月份租金增长放缓的原因 [35] **Keith Oden回答** 公司认为4月份租金增长放缓属正常季节性变化,整体仍优于原计划 [36][37][38][39] 问题2 **Joshua Dennerlein提问** 询问哪些市场表现低于预期,哪些市场表现最佳 [40] **Keith Oden回答** 亚特兰大市场表现低于预期,主要受到租金拖欠和欺诈行为的影响;其他市场如坦帕、奥兰多、南佛罗里达和纳什维尔表现最佳 [41][42] 问题3 **Derek Johnston提问** 询问公司对未来开发项目的看法 [44] **Richard Campo回答** 公司预计未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,最多可能下降60%,这将为公司在2025年和2026年交付新项目创造良好机会 [45][46][138][139][140][141][142][143][144]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为9295169千美元，较2022年12月31日的9327935千美元略有下降[28] - 截至2023年3月31日，公司总资产为9295169千美元，较2022年12月31日的9327935千美元略有下降[30] - 截至2023年3月31日，公司普通股权益为4933290千美元，较2022年12月31日的4986620千美元略有下降[30] - 截至2023年3月31日，公司应付票据总额为37.478亿美元，较2022年12月31日的36.809亿美元有所增加[81] - 截至2023年3月31日，公司租赁负债为780万美元[89] - 截至2023年3月31日，公司未偿还信用证总额约1420万美元，无担保循环信贷安排下可用额度约11亿美元，定期贷款未偿还金额约3亿美元[101] - 2023年3月31日和2022年3月31日，公司未偿还浮动利率债务分别约为6.331亿美元和5.399亿美元，对应三个月加权平均利率分别约为6.0%和1.3%[101] - 截至2023年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为6.1年[101] 公司收入与利润情况 - 2023年第一季度，公司物业收入为378163千美元，较2022年同期的311359千美元增长21.46%[41] - 2023年第一季度，公司物业总费用为134681千美元，较2022年同期的110310千美元增长22.09%[41] - 2023年第一季度，公司非物业收入为6552千美元，而2022年同期为亏损2916千美元[41] - 2023年第一季度，公司其他总费用为205265千美元，较2022年同期的153362千美元增长33.84%[41] - 2023年第一季度，公司持续经营业务税前收入为44769千美元，较2022年同期的84191千美元下降46.82%[41] - 2023年第一季度，公司净利润为43619千美元，较2022年同期的83601千美元下降47.82%[41] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润为41917千美元，较2022年同期的80745千美元下降48.09%[41] - 2023年第一季度，基本每股收益为0.39美元，较2022年同期的0.77美元下降49.35%[41] - 2023年第一季度，公司净收入为43619千美元，较2022年同期的83601千美元有所减少[41] - 2023年第一季度，公司物业收入为378163千美元，较2022年同期的311359千美元有所增长[41] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.39美元，较2022年同期的0.77美元有所下降[41] - 2023年第一季度，公司综合收入为43978千美元，较2022年同期的83970千美元有所减少[41] - 2022年第一季度，基金净收入为83,601,000美元，其他综合收入为369,000美元[65] - 2023年第一季度净收入为43,619,000美元，2022年同期为83,601,000美元[68] - 2022年第一季度，公司总收入为3.72亿美元，净收入为7100万美元[97] - 2022年第一季度，公司为基金提供服务赚取的净费用约为170万美元，自2022年4月1日收购基金后不再赚取这些费用[99] - 2022年第一季度，公司总营收为3720万美元，净利润为710万美元[97] - 2022年第一季度，公司为基金提供服务的净费用收入约为170万美元，自2022年4月1日收购基金后不再获得这些费用[99] 公司物业情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，共60,652套公寓，其中6处正在建设，完工后将新增1,950套公寓[48] - 截至2023年3月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，共60652套公寓[48] - 截至2023年3月31日，有6处物业正在建设中，完工后将共有1950套公寓[48] - 2023年第一季度未收购土地，2022年同期在得克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元[63] - 2023年第一季度未出售运营物业，2022年同期出售一处位于马里兰州拉戈的运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[63] - 截至2023年3月31日，平均住宅租赁期限约为14个月，所有非住宅商业租赁平均租赁期限更长[75] - 截至2023年3月31日，平均住宅租赁期限约为14个月[75] - 截至2023年3月31日，公司估计在建六处房产的总额外完工成本约为2.677亿美元，预计通过多种方式筹集资金[108] - 截至2023年3月31日，公司估计目前在建的六个物业的总额外完工成本约为2.677亿美元，预计通过多种方式筹集资金[108] - 截至2023年3月31日，公司有潜在土地收购定金约110万美元，其中约50万美元不可退还[108] - 截至2023年3月31日，公司有大约110万美元的潜在土地收购定金，其中约50万美元不可退还[108] 公司股份与股权情况 - 截至2023年3月31日，公司持有两家合并运营合伙企业约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[37] - 截至2023年3月31日，公司的两个合并运营合伙企业为可变利益实体，公司持有约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[37] - 截至2023年3月31日，公司约有1.068亿股流通普通股，无流通优先股[62] - 2022年4月1日，公司购买两个非合并自由裁量投资基金剩余68.7%的所有权权益并将其合并[64] - 2022年5月公司创建了最高5亿美元的市价发行股票计划，所得款项用于一般公司用途[78] - 2022年5月公司创建了最高5亿美元的按市价发行股票计划[78] - 按市价发行股票计划所得款项用于一般公司用途，包括减少无担保循环信贷额度借款等[78] - 截至文件提交日，2022年ATM计划下还有最高5亿美元的普通股可供出售，2022年第一季度通过2021年ATM计划出售约20万股普通股，总净收益约2620万美元[61] - 截至文件提交日，2022年ATM计划下还有总计高达5亿美元的普通股可供出售，2022年第一季度通过2021年ATM计划出售约20万股普通股，总净收益约2620万美元[61] - 公司有一项经董事会批准的股票回购计划，允许通过公开市场购买、大宗交易和私下协商交易回购至多5亿美元的普通股，截至文件提交日尚未进行回购[96] - 2018年股票激励计划授权股份上限为970万股，截至2023年3月31日，该计划下约有520万股普通股可用，可授予约150万股全额价值奖励股份[105] - 2023年和2022年第一季度，股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为390万美元和340万美元，资本化总补偿成本分别约为170万美元和100万美元[105] - 截至2023年3月31日，公司未归属股份奖励为199,171股，加权平均行使/授予价格为126.75美元[105] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司授予股份奖励的加权平均公允价值分别为每股117.56美元和每股163.64美元[86] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司股份归属的总公允价值分别约为2.02亿美元和1.78亿美元[86] - 截至2023年3月31日，公司先前授予的未归属股份奖励的未摊销价值约为2.27亿美元，预计将在未来三年内摊销[86] 公司费用与成本情况 - 2023年第一季度未确认与现有租约相关的摊销费用和低于市场净租约相关的收入，2022年同期分别约为620万美元和90万美元[49] - 2023年第一季度未确认与现有租约相关的摊销费用和低于市场净租约相关的收入，2022年同期分别约为620万美元和90万美元[49] - 2023年和2022年第一季度均未记录任何减值费用[51] - 2023年和2022年第一季度均未记录任何减值费用[51] - 2023年第一季度资本化利息约为500万美元，2022年同期约为400万美元；资本化房地产税约为130万美元，2022年同期约为120万美元[72] - 2023年第一季度资本化利息约为500万美元，2022年同期约为400万美元[72] - 2023年第一季度资本化房地产税约为130万美元，2022年同期约为120万美元[72] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司因先前结算的衍生金融工具从累计其他综合收益（损失）中重新分类至利息费用的金额约为30万美元[83] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营账户及其他项目的现金流量变化分别为 - 4998.1万美元和 - 4122.2万美元[87] - 2023年和2022年第一季度，公司租赁费用均约为100万美元[108] - 2023年和2022年第一季度，公司租赁费用均约为100万美元[108] 公司现金流情况 - 2023年第一季度经营活动产生的净现金为139,711,000美元，2022年同期为122,287,000美元[68] - 2023年第一季度投资活动产生的净现金为 - 93,535,000美元，2022年同期为 - 48,910,000美元[68] - 2023年第一季度融资活动产生的净现金为 - 36,332,000美元，2022年同期为443,137,000美元[68] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为27,282,000美元，2022年同期为1,135,494,000美元[68] 公司税务与资格情况 - 公司需满足多项组织和运营要求以继续符合房地产投资信托（REIT）资格，需向股东分配至少90%的调整后应税收入作为年度股息[109] - 2023年第一季度所得税主要为州所得税，公司认为截至该季度末无需要披露的不确定税务状况或未确认税务利益[109] - 公司维持作为房地产投资信托基金（REIT）的选举，需满足多项组织和运营要求，包括向股东分配至少90%的调整后应税收入[109] - 2023年第一季度所得税主要与州所得税相关，公司认为截至该季度末无需要披露的不确定税务状况或未确认税务利益[109] 公司股息与收益情况 - 2023年第一季度，公司宣布向股权持有人支付现金股息，每股普通股1.00美元[33] 公司票据利率情况 - 2029年票据在2026年6月前的有效年利率约为3.84%，之后约为3.28%，全期平均有效利率约为3.67%[100] 公司未来金额情况 - 2023年剩余时间、2024 - 2027年及之后的金额分别为7.317亿美元、1.38亿美元、220万美元、220万美元、220万美元和1270万美元，总计8.89亿美元[56] 公司每股收益计算情况 - 2023年第一季度基本每股收益为0.39美元，2022年同期为0.77美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.39美元，2022年同期为0.76美元[58] - 2023年第一季度基本每股收益为0.39美元，2022年同期为0.77美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.39美元，2022年同期为0.76美元[58] - 2023年第一季度稀释每股收益计算中排除的普通股等价证券数量约为180万，2022年同期约为100万[77] - 2023年第一季度稀释每股收益计算中排除的普通股等价证券数量约为180万，2022年同期约为100万[77]

业绩总结 - Camden在2022年实现同店销售收入增长11.2%，净营业收入增长14.6%，FFO每股达到6.59美元[7] - 2023年预计每股收益为1.53-1.83美元，FFO每股为6.70-7.00美元，同店收入增长预期为4.10%-6.10%[11] - 同一物业的收入增长预计为5.1%，支出增长预计为5.5%[12] 未来展望 - Camden计划在2023年进行的交易包括最高5亿美元的收购、最高5亿美元的处置和最高6亿美元的开发启动[11] - Camden在2023年的财务指导中预计未来收入增长、支出增长和净营业收入增长的范围[11] 新产品和新技术研发 - Camden的战略包括通过开发、重新定位和技术投资创造价值[5] - 开发管道已完成60%，剩余3.07亿美元资金用于完成[27] 市场扩张和并购 - Camden的资本结构和流动性良好，拥有强劲的资产负债表，为未来机会做好准备[4] - Camden的资产组合中，约90%的净营业收入来自高增长市场[22] 负面信息 - 同一物业的出租率在2023年1月为95.3%，2月为95.3%，相比2022年1月的97.1%和2月的97.0%有所下降[8] - 同一物业的新租约率和续租率在2023年1月和2月相比2022年1月和2月有所下降，但整体混合率也有所下降[8]

物业规模与分布 - [截至2022年12月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，包含60,652套公寓[82]] - [2022年12月31日，有6个在建项目，共1,950套公寓，预计未来18个月开始入住，估计还需约3.067亿美元完成建设[84]] - [2022年运营物业总数58,702套，分布在172处物业；2021年为58,300套，分布在171处物业[88]] - [2022年在建物业总数1,950套，分布在6处物业；2021年为1,773套，分布在5处物业[88]] - [2022年物业总数60,652套，分布在178处物业；2021年为60,073套，分布在176处物业[88]] - [2021年非合并合资企业物业共7,247套，分布在22处物业；2022年无相关数据[88]] - [2022年完全合并物业总数60,652套，分布在178处物业；2021年为52,826套，分布在154处物业[88]] 物业入住率与租金 - [罗利的Camden Asbury Village 2022年平均入住率为96.6%，月平均租金为1,594美元[89]] - [田纳西州纳什维尔的Camden Franklin Park 2022年平均入住率为97.0%，月平均租金为1,876美元[89]] - [德克萨斯州奥斯汀的Camden Amber Oaks 2022年平均入住率为96.9%，月平均租金为1,550美元[89]] 收入与费用情况 - [2022年同店收入较2021年同期增长约11.2%，主要因平均租金上涨][101] - [2022年公司总营收129.15873亿美元，较2021年的104.49067亿美元增长23.6%，各地区营收占比有不同变化，如休斯顿占比从10.7%升至14.5%，华盛顿特区地铁区从14.6%降至12.5%等][110] - [2022年公司总物业收入14.22756亿美元，较2021年的11.43585亿美元增长24.4%，其中同店社区收入增长11.2%，非同一商店社区收入增长220.7%][112] - [2022年公司总物业费用4.98081亿美元，较2021年的4.17025亿美元增长19.4%，其中同店社区费用增长5.1%，非同一商店社区费用增长217.9%][112] - [2022年公司物业净营业收入（NOI）为9.24675亿美元，较2021年的7.2656亿美元增长27.3%，其中同店社区NOI增长14.6%，非同一商店社区NOI增长222.5%][112] - [2022年同店物业收入增加1.151亿美元，主要是由于租金收入增加约1.082亿美元，包括平均租金率增长12.4%和其他租金收入增加][114] - [2022年受飓风伊恩影响的社区产生约100万美元风暴相关费用，且无相关保险赔偿][118] - [2022年非物业收入中，费用和资产管理收入减少约530万美元，利息和其他收入增加约180万美元，递延补偿计划亏损约1960万美元（2021年为收入约1440万美元）][119] - [2022年其他费用中，物业管理费用增加约230万美元，费用和资产管理费用减少约200万美元，一般和行政费用增加约100万美元，利息费用增加约1610万美元，折旧和摊销费用增加约1.563亿美元，递延补偿计划确认收益约1960万美元（2021年为费用约1440万美元）][120] - [2022年和2021年归属普通股股东的净利润分别为6.536亿美元和3.039亿美元，2022年增长主要因收购基金剩余权益的4.741亿美元收益和物业运营增加，部分被2021年更高的物业出售收益、2022年更高的折旧和摊销费用抵消][124] - [2022年出售一处运营物业收益为3640万美元，2021年出售两处运营物业收益为1.744亿美元；2022年收购非合并合资企业权益收益为4.741亿美元，2021年无此项收益；2022年合资企业权益收入较2021年减少约670万美元；2022年所得税费用较2021年增加约110万美元][121][146] - [2022年和2021年净营业收入分别为9.24675亿美元和7.2656亿美元][134] - [2022年同店物业净营业收入较2021年增加约9620万美元，主要因收入增加1.151亿美元，部分被费用增加1890万美元抵消，费用增加主要源于房地产税、维修保养、物业保险等费用上升][137][138] - [2022年非同店和开发及租赁社区物业净营业收入较2021年增加1.148亿美元，主要因非同店社区净营业收入增加约1.136亿美元和开发及租赁社区净营业收入增加约120万美元][139] - [2022年飓风费用和处置等物业净营业收入较2021年减少约1190万美元，主要因2021年第四季度处置三处运营物业和2022年3月处置一处运营物业][141] - [2022年净收益包含约100万美元与飓风伊恩相关的风暴费用][149] - [2022年收购物业收入1.559亿美元，非同店稳定物业收入2160万美元，开发和租赁物业收入220万美元，其他收入470万美元，总计1.844亿美元][165] - [2022年收购物业费用5860万美元，非同店稳定物业费用950万美元，开发和租赁物业费用90万美元，其他费用60万美元，总计6960万美元][165] - [2022年收购物业净营业收入9730万美元，非同店稳定物业净营业收入1210万美元，开发和租赁物业净营业收入130万美元，其他净营业收入410万美元，总计1.148亿美元][166] 物业交易与开发 - [2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购基金剩余68.7%所有权权益，承担约5.15亿美元现有抵押债务，基金拥有22个多户社区共7247个单元][102] - [2022年，公司为未来开发收购土地，包括夏洛特约42.6英亩（约3.27亿美元）、纳什维尔约3.8英亩（约3.05亿美元）、里士满约15.9英亩（约7800万美元）][102][103] - [2022年，公司出售位于拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元][103] - [公司在开发中的房产项目共有1950套住房，预计成本6.61亿美元，已发生成本3.543亿美元，包含在开发中房产的金额为2.87亿美元][107] - [2022年底，公司合并资产负债表中约5.25亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约2.87亿美元与在建项目有关，约2.38亿美元主要投资于预计未来开始建设项目的土地][129] - [2022年底，公司有六个处于不同建设阶段的物业，预计总房屋数量为3352套，预计总成本为13.5亿美元，已发生成本为2.38亿美元][131] - [公司打算继续寻找开发新社区、重新开发和收购现有社区的机会，评估运营物业和土地开发组合，根据市场情况进行选择性处置][127] 融资与债务情况 - [2022年4月，公司公开发行290万股普通股，净收益约4.903亿美元，用于减少无担保循环信贷额度借款][103] - [2022年，公司通过当时的ATM计划发行约20万股普通股，净收益约2620万美元，截至文件提交日，2022年ATM计划还有最高5亿美元普通股可供出售][103] - [2022年8月，公司修订并重述现有信贷安排，增加3亿美元无担保定期贷款，将无担保循环信贷额度从9亿美元增至12亿美元，到期日延至2026年8月，利率从LIBOR加保证金改为SOFR加保证金][103] - [2022年9月，公司将4000万美元无担保浮动利率定期贷款到期日延至2024年9月，利率从LIBOR加保证金改为SOFR加保证金][103] - [2022年10月，公司董事会批准将股票回购计划授权增加约2.305亿美元至5亿美元，2022年及文件提交日无回购，剩余授权回购金额为5亿美元][103] - [截至2022年12月31日，公司12亿美元无担保循环信贷额度约有11亿美元可用，预计未来12个月债务还款约5亿美元，占总未偿债务约13.6%][104] - [2022年4月1日公司完成对基金剩余所有权权益的收购，承担约5.15亿美元有担保抵押贷款债务，平均利率约4.7%][120] - [2022年和2021年利息费用覆盖率分别约为7.4倍和6.7倍，2022年末约83.9%的房产无抵押，债务加权平均到期期限约为6.4年][150] - [2022年末无担保循环信贷额度约11亿美元可用，定期贷款约3亿美元未偿还，已发行信用证总计1420万美元][154] - [预计未来12个月到期债务还款约5亿美元，占总未偿债务约13.6%，2023 - 2027年利息支付分别约为1.111亿、0.923亿、0.803亿、0.685亿和0.678亿美元，之后总计约3.106亿美元][156] - [估计完成六个合并项目建设还需约3.067亿美元，2023年预计支出1.9 - 2亿美元，2024年支出剩余部分][156] - [2023年预计新开发活动成本8500 - 1.05亿美元，重新定位、再开发等支出9300 - 9700万美元，额外经常性资本支出9600 - 1亿美元][156] - [2022年固定利率债务账面价值31.14亿美元，估计市场价值28.061亿美元，加权平均到期期限7.1年，加权平均利率3.7%，占比84.6%][160] - [2022年8月，公司修订并重述现有信贷安排，增加3亿美元无担保定期贷款，将无担保循环信贷额度从9亿美元提高到12亿美元][179] - [2021年发行约540万股普通股获得净收益约7.592亿美元][178] 现金流与资金指标 - [2022年运营资金为7.19612亿美元，2021年为5.5935亿美元，同比增长约28.65%][173] - [2022年调整后运营资金为6.28897亿美元，2021年为4.85747亿美元，同比增长约29.47%][173] - [2022年经营活动净现金约为7.447亿美元，2021年约为5.775亿美元，同比增长约28.95%][177] - [2022年投资活动使用净现金约为15亿美元，2021年为8.044亿美元，同比增长约86.47%][177] - [2022年融资活动净现金约为1.099亿美元，2021年约为4.214亿美元，同比下降约73.92%][178] - [2022年收购基金现金对价约为11亿美元，支付物业开发和资本改善费用约4.494亿美元][177] 股息与资本结构 - [2023年第一季度，董事会宣布每股普通股股息为1美元，假设全年类似分配，2023年年化股息率为4美元][183] - [公司计划通过管理利率风险和合理搭配债务与股权来维持保守资本结构][174]

财务数据和关键指标变化 - 2023年同店收入增长中点为5.1%，基于2022年底约4.5%的收益和当前1.5%的租约损失，假设2023年因租约到期时间和租赁策略捕获三分之一的租约损失 [13] - 预计2023年实际入住率下降85个基点，经济入住率下降100个基点，主要因预计2023年租金援助收入水平降低 [14] - 2023年同店费用增长中点为5.5%，主要由高于平均水平的财产税和保险增加推动，财产税预计增长约6.5% [15] - 预计2023年第一季度FFO每股在1.63 - 1.67美元之间，中点1.65美元较2022年第四季度下降0.09美元 [17] - 预计2023年FFO每股在6.70 - 7美元之间，中点6.85美元较2022年增加0.26美元 [97] - 预计2023年信贷安排平均利率约为5.5%，因基金交易承担的5.15亿美元有担保债务全年影响为每股0.10美元 [99] - 2022年第四季度入住率平均为95.8%，2023年1月平均为95.4% [71] - 2022年同店收入增长11.2%，费用增长5.1%，NOI增长14.6% [121] - 预计2023年同店净营业收入增长5%，由收入增长5.1%和费用增长5.5%驱动 [122] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度新签租约租金上涨4%，续约租金上涨8.4%，综合涨幅6.1%；2023年1月综合涨幅4.2%；2 - 3月续约报价平均涨幅8% [94] - 2022年年度净周转率为43%，较2021年的41%略有上升；2022年第四季度和全年搬离购房比例分别为13%和13.8%，低于2021年的16.4% [119] - 2022年第四季度完成Camden Atlantic建设，该社区共269个单元，价值1亿美元，目前近90%已出租 [120] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2023年市场租金率从2022年12月31日到2023年12月31日增长3%，预算2023年净市场租金增长6.5% [47] - 预计2023年租金收入增长5.5%，其余11%的物业收入预计增长约1.5% [48] - 预计2023年保险费用增长12.5%，其余57%的运营费用预计增长约4%，预计总薪资和福利增长低于2% [49] - 预计2023年开发启动资金在2.5亿 - 6亿美元之间，年度开发支出约2.9亿美元 [50] - 预计2023年奥兰多、东南佛罗里达和坦帕三个佛罗里达市场收入增长6% - 8%，完工量分别为1.2万、1.1万和6000套 [90] - 预计丹佛和奥斯汀2023年收入增长约5%，丹佛完工量约1.5万套，奥斯汀预计超2万套 [91] - 圣地亚哥内陆帝国2023年供应压力较小，但南加州整体监管环境有待观察，预计完工量分别为1.5万和2万套 [92] - 休斯顿和洛杉矶、橙县2023年收入增长预计分别为3% - 4%，休斯顿前景改善，洛杉矶、橙县前景稳定 [117] - 预计达拉斯2023年交付约2万套，菲尼克斯完工约1.5万套，收入增长约5% [115] - 圣地亚哥、内陆帝国、华盛顿特区地铁和亚特兰大预计完工量分别为1万、1.5万和1.3万套，收入增长4% - 4.5% [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司严格进行收入管理，主要通过定价调整入住率，保持在95% - 95%以上区间 [1] - 公司在收购方面提高了无杠杆内部收益率门槛，至少提高100个基点，收购时关注7%以上的杠杆内部收益率 [27] - 公司希望降低在华盛顿特区和休斯顿的业务敞口，通过收购和处置其他市场资产实现 [103] - 公司预计2023年是住房需求回归正常的一年，尽管租金上涨，但公寓对许多消费者仍比购房更具 affordability [83] - 公司预计2023年市场将继续存在供需不平衡，新供应将是逆风因素，但公司专注于阳光地带市场有望跑赢美国整体市场 [88] - 公司认为当前多户住宅资产买卖双方出价差距大，需等待双方调整估值预期 [56][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司30年历史上最好的运营环境，公司超出指引上限并逐季上调指引 [58] - 2023年运营条件预计将有所缓和，但同店收入增长仍有望达到5.1%，高于长期平均水平 [63] - 公司预计2023年公寓需求将持续，因单户住宅抵押贷款利率高，潜在购房者在不确定经济环境下不愿购房 [65] - 公司认为公寓业务前景良好，消费者始终需要住房，会选择高品质、管理良好的物业 [60] - 公司预计2023年市场将回归正常，虽收入增长可能放缓，但仍将保持增长 [141] 其他重要信息 - 公司在续约时很少提供优惠，通常在新租赁物业中会有预期优惠 [18] - 公司预计2023年新租约租金将略有增长，季节性趋势将回归正常 [19] - 南加州未来三年预计有50万人迁出，而德州包括休斯顿预计有35万人迁入 [22][23] - 休斯顿能源转型工作和油气市场的持续强劲可能有助于改善当地市场状况 [24] - 公司认为加州租金支付限制解除后，业务有望恢复正常 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明新租约与续约的综合利差及新租约1%的涨幅是否会在未来6 - 9个月内转为负数 - 公司预计2023年租金增长5.5%以上，新租约在未来6 - 9个月内不会转为负数，历史上新租约通常在11 - 1月为负，之后开始上升，今年该期间未出现负数 [38][40] 问题: 休斯顿、洛杉矶和橙县市场需要看到哪些结构性变化才能改善前景 - 南加州在疫情措施结束后有上行空间，目前经济入住率和实际入住率差距大；休斯顿能源业务持续向好和联邦政府支出可能带来更多就业机会 [45][132] 问题: 2023年租金援助对FFO的影响及净坏账预期 - 2023年净坏账预计约为1.4%，2022年同店租金援助约1150万美元，2023年预计很少 [30] 问题: 从无杠杆内部收益率或资本化率角度，公司目前愿意进行收购的条件 - 公司提高了无杠杆内部收益率门槛，至少提高100个基点，收购时关注7%以上的杠杆内部收益率 [27] 问题: 1月入住率下降和综合租约增长上升是否表明需求触底 - 11 - 12月寻求租赁公寓的人数变化异常，可能是部分租客回家过圣诞节且部分未返回续约；预计2023年若无严重衰退将是不错的一年 [135][141] 问题: 哪些宏观条件会促使公司达到开发启动资金范围的上限或下限 - 若银行持续收紧建设贷款，开工量大幅下降，成本降低，且预计2025 - 2026年市场供应减少、需求良好，公司将倾向于达到上限；若出现衰退，开工量和成本将进一步下降 [143][145] 问题: 请说明同店收入指引的构成及达到上下限的影响因素 - 同店收入指引中点5.1%由约5%的收益和损失捕获以及3%的市场租金增长（可捕获一半）构成；租赁收入增长5.5%乘以89%，加上其他收入增长约1.5%乘以11%得到 [174][176] 问题: 对加州市场的看法是否改变，监管政策是否会使房利美、房地美债务吸引力下降 - 加州运营一直面临挑战，但新供应问题相对较小，疫情措施结束后可能是良好的运营环境；公司认为长期来看不会受到过度监管压力，但需保持警惕 [184][190] 问题: 从后见之明看TRS收购交易，如何定性该交易及净增值情况 - 该收购交易风险低，2022年和2023年均有增值，虽利率上升对FFO有拖累，但并非交易本身导致；公司旨在实现地理多元化，降低现金流波动性 [194][196] 问题: 市场如何实现5.1%的收入增长，市场租金增长是否可能高于3% - 收入增长可能来自市场租金增长和入住率提升；部分租客因经济不确定性可能选择与父母同住或合租以节省资金 [200][203] 问题: 2023年入住率下降受供应增加和定价优先的影响程度，以及加州收回房产对入住率的影响 - 公司预计2023年入住率为95.4%左右，与长期平均水平相当；解除禁令后收回房产可能存在时间滞后，对入住率有一定拖累 [227][228] 问题: 可变利率债务敞口从6%升至15%，是否为全年预期，是否会调整 - 公司在指引中未假设进行资本交易，密切关注市场，若有机会将用固定利率债务替换部分浮动利率债务；目前预计利率将下降，倾向于推迟固定利率操作 [248][249] 问题: 目前借款利率约4.5%，偿还浮动利率债务是否有惩罚，是否有上调指引的空间 - 本周利差收窄30个基点，借款利率下降；与基金交易相关的浮动利率债务有1%的惩罚，无担保市场改善有潜在上行空间 [254][255] 问题: 休斯顿1.5万套供应对公司投资组合的影响及明年供应预期 - 休斯顿新建项目大多与公司投资组合不直接可比，主要集中在市中心和中城，郊区供应较少；预计明年完工1.9万套 [256][261] 问题: 基金收购中净低于市场租约的摊销在2023年是否需考虑 - 2023年不再有相关摊销，2022年确认了0.07美元，2023年为零 [267] 问题: 凤凰城市场情况及公司投资组合与新供应的关系 - 2023年凤凰城预计完工1.5万套，就业增长约2.6万个岗位，新交付量较前一年大幅下降，市场评级为A - 且稳定 [269] 问题: 同店收入指引中续约率增长情况及与新租约利差如何纳入指引 - 全年续约租金预计上涨4.9%，新租约上涨2%，综合涨幅3.5%，涵盖市场租金和约三分之一的租约损失捕获 [272] 问题: 市场租金增长3%与2%的新租约涨幅如何关联 - 市场租金增长是指2023年12月31日与2022年12月31日相比的租金变化，续约和新租约的租金变化体现在租约损失捕获中 [274] 问题: 德州和佛罗里达市场本季度费用呈两位数增长，2023年是否类似 - 本季度增长主要因财产税退款时间因素，预计2023年不会持续；预计佛罗里达、佐治亚和科罗拉多财产税费用较高 [279][281] 问题: 华盛顿特区市场前门流量趋势及是否有向郊区或州外迁移迹象 - 华盛顿特区市区有一定程度的人口迁出，主要因雇主和远程工作因素；与洛杉矶相比，华盛顿特区未来三年有正净迁入 [282][287]

业绩总结 - Camden Property Trust的总投资组合评级为A-，预计2023年收入增长4%至6%[5] - 2022年同物业收入增长为11.2%，费用增长为5.1%[21] - 2022年第四季度的同物业实际收入增长为9.9%[7] - 2022年第四季度的净营业收入（NOI）为1.916亿美元[18] - 2023年每股基金运营收益（FFO）预期为6.59美元至6.85美元[24] - 2023年同物业收入增长预期为5.1%[27] - 2022年第四季度的同物业入住率为95.8%[11] 用户数据 - 2022年净流失率为43.0%，较2021年的41.0%有所上升[13] - 2022年第四季度新签租约增长为4.0%，续租增长为8.4%[8] 市场展望 - 奥兰多、东南佛罗里达和坦帕的市场评级均为A+，预计收入增长6%至8%[3] - 完成项目数量分别为12,000、11,000和6,000[3] - 预计2023年完成项目数量为200,000[5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入增长11.7%，年初至今为11.6%，维持2022全年收入增长11.25%的展望 [11] - 第三季度新租约租金上涨11.8%，续约租金上涨11.5%，综合涨幅11.6%；10月签约租约综合涨幅6.9%，新租约5.2%，续约9.4%；10月生效租约综合涨幅约10% [12] - 第三季度平均入住率96.6%，略低于上季度的96.9%和去年同期的97.2%；2022年10月入住率目前为96.1%；第三季度净周转率51%，去年为47%；搬离购房比例降至13.2%，上季度为15.1% [13] - 第三季度资金运营现金流（FFO）为1.876亿美元，即每股1.70美元，包含约100万美元（每股0.01美元）与飓风伊恩相关的物业费用，排除该影响后，第三季度业绩比之前指引范围中点高0.01美元 [19] - 确认全年同店收入增长11.25%、费用增长5%、净营业收入增长14.75%的指引；将2022年全年FFO指引中点提高0.01美元至6.59美元；预计2022年第四季度FFO每股在1.72 - 1.76美元之间，中点1.74美元较第三季度增长0.04美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度稳定了亚特兰大366单元、价值1.64亿美元的Camden Buckhead和圣地亚哥132单元、价值9200万美元的Camden Hillcrest两个新开发项目；开始租赁佛罗里达州Plantation的269单元、价值1亿美元的Camden Atlantic项目；开始在休斯顿大都市区建设两个单户租赁社区Camden Woodmill Creek和Camden Long Meadow Farms，共377单元，总成本1.55亿美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2023年市场将有18万套新公寓供应，但随着就业增长和人口迁入，仍有能力提高租金 [26] - 市场交易冷清，资本成本上升，买家需重新考虑模型，上限利率大幅上升，房产价值下降10% - 20% [33] - 2022年Ron Witten数据显示净迁入公司市场人数为15.3万，预计2023年为17.9万，且2024年仍将维持在较高水平；第三季度21.5%的迁入者来自非阳光地带市场，较上季度增加100个基点，与2020年第三季度相比增加400个基点 [64][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年剩余时间内不进行物业买卖，将评估每个开发项目，根据市场情况决定是否在2023年启动，关注建设成本和经济形势 [27] - 董事会将股票回购授权从2.69亿美元增加到5亿美元，将通过出售资产而非借贷进行股票回购，股票需有25%左右的持续折扣才会适度回购 [36][38] - 提高开发项目的回报率门槛，要求至少有100 - 150个基点高于加权平均资本成本，加权平均资本成本已从5%多升至7%多 [40][41] - 未来可能通过处置资产为开发项目提供资金，评估交易的增量收益和稀释情况 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营基本面强劲，高于长期趋势，租金虽有季节性放缓，但新租和续约租金高于疫情前水平，为2023年打下良好基础 [8] - 需求持续超过供应，公寓相对于购房的可负担性达到历史最高水平 [9] - 认为在正常衰退或软着陆情况下，多户住宅业务将表现良好，因入住率高、消费者状况良好、有迁入人口、单户住宅购买需求下降等因素 [72][73][75] - 预计2023年租金将有4.5% - 5%的增长，只要衰退不持续到2024年，多户住宅业务将受到较好保护 [77] 其他重要信息 - 飓风伊恩对公司影响较小，损失估计不到100万美元，未出现短期租约增加或租金受影响的情况 [93][94] - 2023年房地产税可能处于典型范围的高端，维修和公用事业费用受通胀影响，工资方面因工作重新构想计划将节省400 - 500万美元，保险有望趋于正常 [96][97] - 开发项目收益率在5.5% - 6.5%之间，土地价格有下降趋势，但难以确定合理价格 [98] - 目前的收益约为5% [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年市场供应情况及公司应对策略 - 预计2023年市场有18万套新公寓供应，随着就业增长和人口迁入，仍有能力提高租金；公司会评估每个开发项目，根据市场情况决定是否在2023年启动，关注建设成本和经济形势 [26][27] 问题2: 上限利率趋势及股票回购计划 - 市场交易冷清，上限利率大幅上升，房产价值下降10% - 20%；董事会将股票回购授权增加到5亿美元，将通过出售资产而非借贷进行回购，股票需有25%左右的持续折扣才会适度回购 [33][36][38] 问题3: 开发项目的回报率门槛和成本预期 - 提高开发项目回报率门槛，要求至少有100 - 150个基点高于加权平均资本成本，加权平均资本成本已从5%多升至7%多；预计建设成本不会大幅下降，但随着开发项目减少，成本可能持平或略有下降 [40][41][46] 问题4: 入住率下降原因及市场趋势 - 入住率略低于预期，但净市场租金高于预期，是入住率和租金率的权衡；部分地区ERAP收入减少、坏账增加和续租收入减少影响了收入增长；预计2023年迁入人口将增加，市场仍将保持积极 [56][57][64] 问题5: 行业在衰退中的表现及租金与收入比 - 在正常衰退或软着陆情况下，多户住宅业务将表现良好，因入住率高、消费者状况良好、有迁入人口、单户住宅购买需求下降等因素；公司租金与收入比一直保持在较低水平，历史最高约22% [72][73][80] 问题6: 公司对特定市场的看法和调整策略 - 认为加州和华盛顿特区市场租金最终会上涨，目前存在估值与资产价值的脱节，待市场稳定后再评估是否调整；预计2023年市场供应增加，但就业增长和迁入人口将有助于消化供应 [85][86][89] 问题7: 飓风伊恩影响及2023年费用预期 - 飓风伊恩对公司影响较小，损失估计不到100万美元，未出现短期租约增加或租金受影响的情况；2023年房地产税可能处于典型范围的高端，维修和公用事业费用受通胀影响，工资方面因工作重新构想计划将节省400 - 500万美元，保险有望趋于正常 [93][94][96] 问题8: 开发项目收益率和土地市场情况 - 开发项目收益率在5.5% - 6.5%之间，土地价格有下降趋势，但难以确定合理价格 [98] 问题9: 供应预测准确性和休斯顿市场前景 - 供应预测可能存在交付时间延迟的情况，预计2023年实际供应可能少于18万套；认为休斯顿市场长期前景良好，虽目前租金重置不如其他市场，但能源周期和能源转型将带来机遇，公司希望降低在该市场的集中度 [101][102][107] 问题10: 特定市场坏账率和流量情况 - 本季度整体收款率约98.6%，上季度约99.2%；凤凰城收款率99.2%，加州第二季度收款率97.3%，第三季度降至94.2%；各市场流量充足，未出现明显放缓 [116][117] 问题11: 损失租约情况和费用效率 - 损失租约约为5.5%，预计今年不会变为负数；通过技术举措实施的工作重新构想计划，2023年在工资方面将节省400 - 500万美元 [121][122] 问题12: 入住率指引和下降原因 - 预计第四季度入住率为95.8%；入住率下降是因为公司提高租金以及长期未付款租户搬离，虽物理入住率下降，但对财务入住率无实际影响 [125][127] 问题13: 入住率下降后定价能力变化 - 公司认为凭借人口迁移和就业创造等因素，仍有能力提高租金，入住率下降是为了保持租金上涨压力，为2023年奠定良好基础 [128][129][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______________ to _______________ Commission file number: 1-12110 CAMDEN PROPERTY TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Ch ...