公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有70个公寓社区的权益，包含12135套公寓住宅，物业价值17亿美元，相比2019年12月31日的16亿美元有所增加[140] - 截至2020年6月30日，同店公寓数量为11257套，较2019年同期的12848套有所减少；非同店为878套，较2019年同期的1127套有所减少；总数为12135套，较2019年同期的13975套有所减少[162] 公司财务关键指标变化 - 2020年第二季度，公司收入从2019年同期的4690万美元降至4390万美元，减少300万美元，主要因资产处置[152] - 2020年第二季度，公司总费用从2019年同期的4300万美元降至4140万美元，减少160万美元，因物业运营费用（不包括房地产税）减少[152] - 2020年第二季度，归属于普通股和单位的运营资金从2019年同期的1880万美元降至1240万美元，主要因上一年630万美元的诉讼和解收益未在本期出现、净营业收入下降和意外损失增加，不过利息费用和一般及行政费用减少有所抵消[152] - 2020年Q2运营收入2524000美元，较2019年同期3895000美元减少1371000美元，降幅35.2%；2020年H1运营收入4528000美元，较2019年同期5355000美元减少827000美元，降幅15.4%[157] - 2020年Q2总收入43910000美元，较2019年同期46934000美元减少3024000美元，降幅6.4%；2020年H1总收入88316000美元，较2019年同期92542000美元减少4226000美元，降幅4.6%[158] - 2020年Q2物业运营总费用17770000美元，较2019年同期19516000美元减少1746000美元，降幅8.9%；2020年H1物业运营总费用36703000美元，较2019年同期39552000美元减少2849000美元，降幅7.2%[158] - 2020年Q2净运营收入26140000美元，较2019年同期27418000美元减少1278000美元，降幅4.7%；2020年H1净运营收入51613000美元，较2019年同期52990000美元减少1377000美元，降幅2.6%[157][158] - 2020年Q2净亏损4085000美元，较2019年同期盈利3267000美元减少7352000美元，降幅225.0%；2020年H1净亏损11769000美元，较2019年同期亏损2693000美元增加9076000美元，增幅337.0%[158] - 2020年Q2财产管理费用1345000美元，较2019年同期1445000美元减少100000美元，降幅6.9%；2020年H1财产管理费用2899000美元，较2019年同期2999000美元减少100000美元，降幅3.3%[157][158] - 2020年Q2伤亡损失913000美元，较2019年同期92000美元增加821000美元，增幅892.4%；2020年H1伤亡损失1240000美元，较2019年同期733000美元增加507000美元，增幅69.2%[157][158] - 2020年第二季度收入降至4390万美元，较2019年同期的4690万美元下降6.4%；上半年收入降至8830万美元，较2019年同期的9250万美元下降4.6%[165][166] - 2020年第二季度同店社区收入增长1.4%，即54.1万美元；上半年增长2.6%，即200万美元[165][166] - 2020年第二季度物业运营费用降至1780万美元，较2019年同期的1950万美元下降8.9%；上半年降至3670万美元，较2019年同期的3960万美元下降7.2%[167][169] - 2020年第二季度同店社区物业运营费用增长1.8%，即28万美元；上半年增长2.9%，即93.7万美元[168][169] - 2020年第二季度折旧和摊销降至1820万美元，较2019年同期的1840万美元下降1.5%；上半年降至3630万美元，较2019年同期的3650万美元下降0.6%[173][174] - 2020年第二季度利息费用降至690万美元，较2019年同期的760万美元下降8.6%；上半年降至1390万美元，较2019年同期的1550万美元下降10.6%[177][178] - 2020年第二季度普通股股东可获得净亏损为540万美元，2019年同期为净收入140万美元；上半年普通股股东可获得净亏损为1380万美元，2019年同期为500万美元[183] - 2020年第二季度适用于普通股和单位的资金运营（FFO）降至1240万美元，较2019年同期的1880万美元下降34.2%；上半年降至2100万美元，较2019年同期的2900万美元下降27.4%[188] - 2020年第二季度伤亡损失为91.3万美元，2019年同期为9.2万美元；上半年伤亡损失为120万美元，2019年同期为73.3万美元[171][172] 公司业务运营相关动态 - 2020年6月，公司宣布将纳什维尔列为公寓社区收购目标市场之一[153] - 2020年第二季度，公司出售了唯一剩余的未开发土地，总售价130万美元[153] - 2020年第二季度公司未收购新房地产，2019年同期收购额为210万美元；2020年第二季度有1笔处置，2019年同期有2笔[191] 公司入住率情况 - 2020年Q2同店加权平均入住率为94.6%，较2019年同期的94.3%略有上升；非同店为93.9%，较2019年同期的94.8%有所下降；总体为94.5%，较2019年同期的94.4%略有上升[161] - 2020年H1同店加权平均入住率为95.0%，较2019年同期的94.9%略有上升；非同店为93.6%，较2019年同期的94.8%有所下降；总体为94.8%，较2019年同期的94.9%略有下降[161] - 2020年第二季度同店社区平均租金收入增长1.1%，入住率增长0.3%，加权平均入住率从94.3%增至94.6%；上半年平均租金收入增长2.5%，入住率增长0.1%，加权平均入住率从94.9%增至95.0%[165][166] 新冠疫情相关影响 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》下，联邦政府为失业工人每周提供600美元额外失业救济金，该资金于2020年7月31日到期[147] - 新冠疫情自2020年3月起影响公司业务，虽截至2020年6月30日的三个月未对财务状况、经营成果或现金流产生重大影响，但未来可能产生不利影响[142][146] 公司应对措施 - 公司采取措施保护居民和员工、管理费用并保留现金流，如审查资本支出、消除大部分团队成员的差旅费用、将董事会会议改为线上会议[148] 公司分红情况 - 公司自1971年首次分红以来持续按季度分红[141] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月，普通股和单位分别宣布每股0.70美元和1.40美元的分红；C系列优先股分别宣布每股0.4140625美元和0.828125美元的分红；D系列优先股分别宣布每股0.9655美元和1.931美元的分红[192] 公司流动性与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司总流动性约为2.397亿美元，包括1.87亿美元的信贷额度和5270万美元的现金及现金等价物；2019年12月31日总流动性约为2.265亿美元，包括1.999亿美元的信贷额度和2660万美元的现金及现金等价物[198] - 2020年剩余债务到期约940万美元，2021年约3560万美元；公司在明尼阿波利斯的多户社区建设和夹层贷款约有3400万美元待提供资金[199] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷安排，其中2.5亿美元为循环信贷额度，1.45亿美元分配给两笔定期贷款，分别为7000万美元（2024年1月15日到期）和7500万美元（2025年8月31日到期）[200] - 截至2020年6月30日，公司有1.5亿美元的无担保高级本票私人货架协议，已发行7500万美元A系列票据（2029年9月13日到期，年利率3.84%）和5000万美元B系列票据（2028年9月30日到期，年利率3.69%），协议下还有2500万美元可用[202] - 2020年6月30日和2019年12月31日，抵押贷款债务分别为3.252亿美元和3.314亿美元，截至2020年6月30日，抵押贷款的加权平均利率为4.01%[204] 公司资金活动情况 - 2020年上半年，公司通过2019年ATM计划发行约67.4万股普通股，净收益约4830万美元，截至2020年6月30日，该计划下还有7950万美元的普通股可供发行[207] - 2020年上半年，公司通过发行普通股、收回应收票据、出售有价证券和未开发土地等活动获得资金，同时用于收购公寓社区、非控股权益、提供贷款、偿还抵押本金、回购优先股和进行资本改进等活动[209][211] 公司其他情况 - 截至2020年6月30日，公司无重大资产负债表外安排[213] - 公司2020年6月30日止六个月关键会计政策无重大变化[214] - 公司市场风险主要与当前及未来固定和浮动利率债务的利率波动有关，使用利率互换抵消浮动利率定期贷款的利率波动影响，利率互换存在交易对手违约的信用风险[216] - 截至2020年6月30日，公司市场风险自2019年12月31日年度报告以来无重大变化[217] - 截至2020年6月30日，公司披露控制和程序有效，能确保信息按规定记录、处理、汇总和报告，并传达给管理层以进行及时决策[219] - 公司在2020年第二季度未发现对财务报告内部控制有重大影响或可能有重大影响的变化[220]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.90美元，较2019年第一季度增加0.13美元，增幅17%，主要因利息、G&A费用降低及伤亡损失减少 [29] - 第一季度总G&A费用为340万美元，较2019年同期减少40万美元，降幅9.9%，主要因法律费用和遣散费降低，部分被咨询和健康保险成本增加抵消 [29][30] - 第一季度利息费用为690万美元，较上一年同期减少100万美元，降幅12.5%，归因于到期债务被低利率债务取代及信贷额度平均余额降低 [30] - 2020年第一季度物业管理费用160万美元，与2019年同期持平 [31] - 2020年第一季度同店资本支出为170万美元，较上一年增加80万美元，因资本置换项目加速；增值资本支出为200万美元，较上一年增加170万美元，因2019年下半年启动的增值计划持续推进 [31] - 截至2020年3月31日，总流动性约1.93亿美元，包括公司循环信贷额度的1.67亿美元和2600万美元现金及等价物；截至4月30日，总流动性为1.88亿美元 [32][33] - 2020年第一季度以平均每股68.04美元的净价格发行5万股普通股，总收益340万美元；截至4月30日，以平均每股23.48美元的净价格回购19.1万股优先股，总成本450万美元，占已发行优先股近5% [35] - 3 - 4月处置全部可交易证券组合，获得净收益350万美元，实现损失340万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长3.9%，NOI增长3.8%，加权平均入住率为95.4%，租金率较2019年第一季度增长1.8% [16][17] - 4月新租约数量较2019年下降22%，租户保留率为62%，平均新租约率较上一租期下降2%，平均续租率增长4.1%，每单位收入略有下降，从3月的1083美元降至4月的1079美元，实际入住率为94.8%，截至5月11日租金收取达到历史平均水平的98% [24] - 截至5月8日，5月租金延期协议仅16份，总租金约1.8万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率为98.4%，其中包括1%的租金延期；截至5月11日，租金收取达到历史平均水平的98%；截至5月当天上午，5月租金收取率为95.8%，延期率为17个基点，约为疫情前同月历史收取率的99% [8][23][45] - 科罗拉多州和明尼苏达州贡献64.3%的预估NOI，公司在这些市场的租金收取情况良好 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标是打造具有持久盈利能力的公司，通过优化投资组合、资产负债表和运营，拥有高质量、价值导向的投资组合 [7] - 第一季度简化资产负债表，对双子城投资组合进行两项投资，收购71 France and Edina合资伙伴权益，以4600万美元购买Ironwood资产并转为完全所有权，两项投资资本化率为4.75% - 5% [10][11] - 继续为Nokomis项目提供贷款，该项目按计划进行，建设在明尼苏达州被视为必要活动 [12][13] - 注重现金流管理和流动性，业务表现强劲，收入稳定，谨慎控制开支，当前流动性足以满足2021年底前的义务，并可在经济动荡时期把握机会 [13][34] - 优先考虑入住率，在不确定时期和大量失业情况下，通过提供多种续租选择保持建筑满租 [40][41] - 对价值增值项目进行重新评估，继续对部分项目进行翻新，暂停部分规划或原计划夏季启动的项目，待市场情况更明朗后重新评估 [57][58] - 行业内房地产税是个问题，预计2020年应缴税款将按预算支付，未来市政当局可能寻求更多收入 [50] - 二级市场和三级市场资产估值方面，目前交易活动少，虽有非1031买家兴趣且价格与2月相当，但样本量小，预计未来一两个季度交易少，交易时价格可能下降但幅度不大，因市场资金充裕，对三级市场资产的兴趣可能持续 [51][53][54] - 丹佛和明尼阿波利斯市场有大量供应，开发商在租赁阶段提供不同程度优惠，丹佛情况更严重，明尼阿波利斯部分子市场如市中心、东北部和西区优惠活动多 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司进入COVID - 19危机时比以往任何时候都更有准备，第一季度业绩远超预期，得益于强劲的收入增长和温和的冬季 [6] - 对未来持乐观态度，但考虑到近期经济信号如创纪录的失业率、许多企业未开业和消费者观望，对短期持谨慎态度 [9] - 由于疫情的前所未有的性质和情况，目前无法量化COVID - 19对业务的财务影响，撤回2020年财务指引，将根据信息更新投资者 [37][38] 其他重要信息 - 4月1日前建立集中自动化程序处理租户困难申请，截至4月底与134名租户达成租金延期协议，总金额约15.6万美元，其中40.4%在4月收回，租金延期占总收入的65个基点 [22][23] - 运营上采取多项措施应对疫情，支持人员远程工作，社区办公室关闭，提供远程服务，所有参观改为虚拟形式，服务团队按新协议处理工作订单和单元周转，部分通过居民教育和远程指导完成 [20][21] - 预计因疫情部分费用自然节省，如租户更替成本和社区活动费用，同时仔细分析规划其他费用节省，优先考虑资本支出项目，评估增值计划的可行性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在衰退期间的策略是优先考虑入住率还是租金率 - 公司目前专注于入住率，在不确定时期和大量失业情况下，认为保持建筑满租很重要，虽希望平衡租金率，但入住率是首要任务，目前提供多种续租选择，租户保留率上升，新租约率下降，续租率略有下降 [40][41] 问题: 4月报告的新租约和续租率是否包括优惠影响，是否提供续租优惠 - 包括优惠影响，目前不提供优惠，12个月续租租金保持不变 [42][43] 问题: 5月租金收取占合同应缴金额的百分比 - 截至当天上午，5月租金收取率为95.8%，延期率为17个基点，约为疫情前同月历史收取率的99% [45] 问题: 如何处理拖欠租金的租户，是否可以驱逐 - 除南达科他州外，所有州暂停驱逐，有联邦机构债务的房产也有相关限制，目前与拖欠租户保持沟通，尝试让其加入付款计划，提供租约终止费用豁免，并准备在各州恢复驱逐程序时采取行动 [46] 问题: 拖欠租户是否计入入住率 - 目前计入入住率，同时也反映在坏账中 [47] 问题: 预计房地产税在经济衰退中的趋势 - 预计2020年应缴税款将按预算支付，因税务争议是多年过程，且未来市政当局可能寻求更多收入，房地产税是行业普遍问题 [50] 问题: 二级市场和三级市场资产估值在经济衰退中的预期 - 目前不确定，因交易活动少，虽有非1031买家兴趣且价格与2月相当，但样本量小，预计未来一两个季度交易少，交易时价格可能下降但幅度不大，因市场资金充裕，对三级市场资产的兴趣可能持续 [51][53][54] 问题: 公司价值增值计划的情况，包括改造单元数量、是否计划新装修及材料和劳动力情况 - 约有三到四个项目，涉及约900个单元正在进行增值改造，项目处于不同阶段，多数在单元周转时进行，速度有所放缓，继续进行周转时的增值翻新，重新评估了所有增值项目的物理和财务可行性，暂停部分规划或原计划夏季启动的项目，待市场情况更明朗后重新评估 [56][57][58] 问题: 全州居家令对公司租赁需求是否有重大影响，不同州在续租和新租方面是否有差异 - 整体租赁需求大幅下降，难以区分居家令州和非居家令州的差异，部分解除居家令的州流量有所回升，但整体流量下降和租户保留率情况较为平衡 [61][62] 问题: 随着资本市场收紧，是否会有更多夹层贷款交易，若有，回报要求会如何变化 - 有可能出现更多夹层贷款交易，公司可能更具竞争力获取此类交易，从回报角度看，总体指导原则不变，通常希望实现长期所有权，因资本有限，回报门槛可能会略有提高 [62][63] 问题: 4月与COVID - 19相关的运营费用增加（如垃圾、公用事业等）的实际影响 - 部分费用有滞后性，如公用事业和垃圾处理费用，预计5月会更明显，目前这些费用影响不大，公司会确保处理好这些费用，保证建筑状况良好和租户服务，同时努力通过其他费用节省来抵消某些类别的费用增加 [66][67] 问题: 公司获取新租户的成本及未来几个月的趋势 - 公司密切跟踪营销费用、每线索成本和每租约成本，实际这些成本在下降，因实施新软件解决方案更密切跟踪投资回报率，预计今年成本会继续下降，且不提供优惠，偶尔有特殊优惠吸引续租或新租 [68][69] 问题: 不续租的租户去向 - 主要原因是更换地点或购买房屋，也有部分人选择合租，公司开始更密切关注这一情况，并考虑如何更好地定位两居室单元 [71][73] 问题: 回购优先股而非普通股的原因 - 回购优先股的收益率约为10%，同时改善了净债务加优先股杠杆指标，这些是决定回购优先股而非普通股的积极因素 [75] 问题: 丹佛和明尼阿波利斯市场的竞争供应情况，开发商在租赁阶段的反应，优惠是否有纪律，定价环境如何发展 - 难以评判优惠是否有纪律，开发商在不稳定情况下努力使项目稳定，丹佛市场优惠情况比双子城更严重，两个市场今年都有大量供应，部分项目仍在进行中，明尼阿波利斯的市中心、东北部和西区优惠活动多，圣保罗市场较以往疲软 [77][78] 问题: 租户周转减少是否会导致2021年出现重大递延维护费用 - 公司密切监测，预计周转成本将延迟一年，一般维护费用预计在今年年底出现，目前工作订单数量和可执行的工作订单数量均大幅下降，有工作订单积压，计划在情况允许时进入租户单元进行全面检查，确保无未报告的漏水和更换炉过滤器，避免长期递延维护或成本积压 [81][82][84]

物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有70个公寓社区的权益，包含12135套公寓，物业价值为17亿美元，而2019年12月31日为16亿美元[132] - 2020年第一季度，公司完成两项交易，以1220万美元收购71 France剩余非控股权益，以4630万美元收购Ironwood Apartments，其中2860万美元现金支付，1770万美元用于偿还应收票据[145] - 2020年第一季度公司以4630万美元收购明尼苏达州新希望的一个182套公寓社区，2019年同期收购额为4400万美元；2020年第一季度无处置项目，2019年第一季度有一项处置项目[174] 疫情应对措施及影响 - 2020年3月，公司为应对疫情采取多项措施，如实施社交距离措施、关闭公共设施、延长租金支付期限等[134] - 疫情可能导致居民或商业租户延迟或停止支付租金、放弃或不续租，从而减少公司净营业收入和现金流[139] - 疫情可能使公司增加借款和杠杆，或寻求其他融资来源，且可能无法获得有利条款[139] - 疫情可能导致公司无法满足信贷协议或其他借款安排的某些契约，限制融资渠道甚至导致违约[139] - 疫情可能使资本市场受限或无法获得，限制公司获得所需债务或股权融资的能力[139] - 疫情可能影响公司按当前利率或根本无法继续按季度支付股息，阻碍公司满足房地产投资信托基金分配要求和继续符合资格[139] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度，公司收入降至4440万美元，较2019年同期减少120万美元，主要因资产处置；总费用降至4240万美元，较2019年同期减少170万美元[144] - 2020年第一季度，公司普通股和单位的运营资金降至870万美元，较2019年同期的1010万美元减少，主要因有价证券损失，但被利息费用、一般及行政费用和意外损失的减少所抵消[144] - 2020年第一季度营收4440.6万美元，较2019年同期的4560.8万美元下降2.6%，其中同店营收增长3.9%或150万美元，非同店营收增长754.3%或310万美元，其他物业及处置营收下降84.3%或579.4万美元[150][156] - 2020年第一季度物业运营费用（含房地产税）为1893.3万美元，较2019年同期的2003.6万美元下降5.5%，其中同店费用增长4.0%或65.7万美元，非同店费用增长681.1%或115.1万美元，其他物业及处置费用下降89.1%或291.1万美元[150][158] - 2020年第一季度净营业收入为2547.3万美元，较2019年同期的2557.2万美元下降0.4%[149][150] - 2020年第一季度物业管理费为155.4万美元，与2019年同期持平[149][150][159] - 2020年第一季度伤亡损失为32.7万美元，较2019年同期的64.1万美元下降49.0%[149][150][160] - 2020年第一季度折旧和摊销为1816万美元，较2019年同期的1811.1万美元增长0.3%[149][150][161] - 2020年第一季度一般及行政费用为342.8万美元，较2019年同期的380.6万美元下降9.9%[149][150][162] - 2020年第一季度利息费用为691.1万美元，较2019年同期的789.6万美元下降12.5%[150][163] - 2020年第一季度利息及其他收入（损失）为亏损277.7万美元，较2019年同期的收入42.4万美元下降755.0%[150][164] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净亏损为843.9万美元，较2019年同期的净收入640.3万美元下降31.8%[151][165] - FFO适用于普通股和单位在2020年第一季度降至870万美元，较2019年同期的1010万美元减少14.7%[171] 股息分配情况 - 2020年和2019年第一季度普通股和单位每股分配0.70美元，C系列优先股每股分配0.4140625美元，D系列优先股单位每股分配0.9655美元[175] 流动性及债务情况 - 截至2020年3月31日，公司总流动性约为1.933亿美元，包括1.67亿美元的信贷额度和2630万美元的现金及现金等价物；2019年12月31日总流动性约为2.265亿美元[181] - 2020年剩余债务到期约950万美元，2021年约3580万美元；公司在明尼阿波利斯一个多户社区建设和夹层贷款还有约3840万美元待提供资金[182] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷安排，其中2.5亿美元为循环信贷额度，1.45亿美元分配给两笔定期贷款[183] - 截至2020年3月31日，公司有1.5亿美元的无担保高级本票私募协议，已发行1.25亿美元，还剩2500万美元可用[187] 资金筹集与使用情况 - 2020年第一季度公司通过2019年ATM计划发行约5万股普通股，净收益约340万美元，截至3月31日，该计划还有至多1.243亿美元的普通股可供发售[191] - 2020年第一季度公司通过发行普通股获得340万美元、出售有价证券获得170万美元；使用资金用于收购公寓社区、收购非控股权益、偿还抵押贷款本金、回购优先股和资助公寓社区资本改善等[194] 合同与政策情况 - 自2019年12月31日年度报告提交以来，公司的合同义务和其他承诺无重大变化[195] - 截至2020年3月31日，公司无重大资产负债表外安排[196] - 截至2020年3月31日的三个月内，公司关键会计政策无其他重大变化[197] 市场风险情况 - 公司市场风险敞口主要与当前和未来固定及浮动利率债务的利率波动有关，使用利率互换抵消浮动利率定期贷款的利率波动影响，不进行交易或投机性衍生品交易，利率互换存在交易对手违约的信用风险[199] - 截至2020年3月31日，公司市场风险敞口自2019年12月31日年度报告以来无重大变化[200] 内部控制情况 - 截至2020年3月31日，公司披露控制和程序有效，能确保信息按规定记录、处理、汇总和报告，并传达给管理层以进行及时决策[202] - 截至2020年3月31日的季度内，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[203]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年核心FFO为每股3.72美元，较上一年增加0.31美元，增幅9.1%；第四季度核心FFO为每股0.96美元，较上一年增加0.04美元，增幅4.3% [28] - 2019年总G&A费用为1450万美元，较上一年减少40万美元；第四季度G&A费用为360万美元，与上一年持平 [30] - 2019年物业管理费用为620万美元，较上一年增加12% [30] - 2019年同店资本支出为每单位871美元，低于原指导范围 [31] - 截至2019年12月31日，总流动性为2.27亿美元，其中公司循环信贷额度可用1.99亿美元 [32] - 截至2019年12月31日，有24笔抵押贷款未偿还，余额为3.31亿美元，而2018年12月31日有50笔抵押贷款未偿还，余额为4.46亿美元 [33] - 2019年净债务与EBITDA比率从2018年12月31日的7.8倍改善至7.2倍 [35] - 2020年核心FFO展望为每股3.52 - 3.80美元，中点为3.66美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年同店NOI增长3.6%，由收入增长和70个基点的入住率提升驱动 [21] - 2019年第四季度入住率持续上升，截至2月同店入住率为95.3% [21] - 2019年每单位租金同比增长2.9% [21] - 2019年续约率稳定在50%，平均续约租金上涨5.1% [22] - 2019年明尼苏达州市场收入增长良好，特别是明尼阿波利斯同比增长5.6%；北达科他州市场效率提高，NOI增长强劲；奥马哈NOI同比下降 [22] - 2019年第四季度因取消公用事业报销上限实现收入88.5万美元，同比增长25.2%；租客保险计划带来11万美元收入 [23] - 2019年同店NOI利润率同比持平，但毛利率增加50个基点 [24] - 自2018年启动“Rise by 5”计划以来，整体NOI利润率增加200个基点 [25] - 2019年完成166个单位的翻新，第四季度平均每单位翻新成本为10667美元，实现溢价平均为154美元 [25][26] - 预计2020年同店NOI增长1% - 3%，收入增长2.5% - 4%，物业运营费用增长4.5% - 6% [38] - 预计2020年同店可控费用增长1.5% - 3%，其中薪酬成本增长5% - 6% [40][41] - 预计2020年G&A费用每季度维持在360 - 380万美元，物业管理费用增加30 - 60万美元 [42] - 预计2020年同店资本支出成本为每单位825 - 900美元，增值计划资本支出为1000 - 1500万美元 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看好明尼阿波利斯、大明尼苏达州和丹佛市场，这些市场占现金流超过60% [18] - 明尼阿波利斯市场供应在6000 - 7500个单位，整体供应平衡，但部分子市场供应增加，如市中心和西区 [52] - 丹佛市场资产表现良好，预计2020年租金将增长 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个关键目标是核心FFO和可分配现金流增长超5%、改善对增长市场的敞口、维持和改善资产负债表质量和灵活性 [12] - 2019年出售2.03亿美元资产，仅重新配置1.69亿美元，2020年初持有4400万美元现金，将用于第一季度投资 [10] - 2020年将继续推进“Rise by 5”计划，重点关注居民体验，包括推出潜在租赁平台、加强培训等 [27] - 公司将谨慎平衡资产处置和盈利增长目标，优先关注运营和每股增长 [46] - 公司可能会考虑进入与明尼阿波利斯和丹佛具有相似特征的其他市场，且倾向于集中在少数市场以建立竞争优势 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是出色的一年，核心FFO增长9%，NOI增长平衡，股息覆盖率提高 [6] - 2020年可能无法实现核心FFO增长目标，但市场和资产负债表表现良好，可分配现金流有望增长 [13] - 非可控费用增长是2020年的阻碍，但公司在运营改进方面有动力，将努力控制可控制因素 [17] - 公司对2019年资产处置和投资活动的结果感到满意，认为这些活动为未来发展奠定了良好基础 [11] 其他重要信息 - 2019年公司处置21个非核心公寓社区、2个商业地产和3块土地，总售价2.03亿美元，所得款项主要用于收购3个新公寓社区，总价1.69亿美元 [34] - 2019年回购并注销约46.5万股普通股和运营单位，总成本2600万美元，平均每股净价56.24美元；第四季度注册高达1.5亿美元的普通股发售计划，发行30.8万股，总净收益2200万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年如何平衡资产处置和盈利增长目标 - 公司将谨慎行事，会非常挑剔地选择资产处置项目，优先关注运营和每股增长，在没有特别好的机会时，将专注于运营以实现盈利增长 [46] 问题2: 处置所得款项的再投资时间 - 约一半略少的投资是一笔建设贷款，其余是2项资产，预计第一季度完成交易；建设贷款的合作方是Trammell Crow Commercial，项目位于明尼阿波利斯，有130个单位，预计平均租金在1700 - 1800美元 [48] 问题3: 明尼阿波利斯市场的运营情况、新供应和竞争情况，以及租金与入住率的平衡 - 市场供应在6000 - 7500个单位，整体供应平衡，但部分子市场供应增加；入住率下降主要是由于增值改造项目，公司目标是优化总收入，该市场租金有良好增长 [52][54] 问题4: 丹佛资产的表现和2020年预期 - 丹佛资产表现良好，预计2020年租金将增长，特别是续约租金，新租赁也有一定增长 [56] 问题5: 哪些市场将达到同店收入指导的高端或低端 - 预计明尼阿波利斯、奥马哈和丹佛市场收入增长较高，北达科他州市场增长较低 [58] 问题6: 再开发是否包含在同店数据中 - 再开发包含在同店数据中 [59] 问题7: 公司对新市场机会的考虑，以及对丹佛和明尼苏达州市场的集中度限制 - 公司会考虑进入与明尼阿波利斯和丹佛具有相似特征的其他市场，倾向于集中在少数市场以建立竞争优势；目前没有对特定市场的收入或其他指标设置上限 [60][61] 问题8: 苏福尔斯的出售资本化率，以及当前市场交易的资本化率 - 苏福尔斯的出售资本化率为5.75% - 6%；投资界整体回报预期降低，资本化率利差约为150个基点 [63][64] 问题9: 是否有其他与Trammell Crow的类似交易 - 与Trammell Crow的交易是一次性机会，公司更倾向于夹层和优先股投资，如果有机会拥有资产 [66] 问题10: 购买选择权的价格是否预先协商 - 购买选择权有价格上限和下限，预计比当前新资产市场资本化率高25 - 50个基点 [67] 问题11: 哪些市场导致非可控费用大幅增加，以及对“Rise by 5”计划的影响 - 罗切斯特市场的税收同比增长27%，此外明尼阿波利斯、奥马哈和内布拉斯加州林肯市也有影响；非可控费用增加阻碍了“Rise by 5”计划的进展，但公司努力保持利润率不下降 [68] 问题12: 今年在科技投资和品牌建设方面的支出 - 科技投资主要是新科技的额外用户费用，2020年预计增加30 - 60万美元，主要是2019年已承诺项目的全年费用 [69] 问题13: 奥马哈厨房和浴室翻新是否会导致入住率下降 - 奥马哈会有额外的空置损失，但预计不会比2019年更糟 [71] 问题14: 减少租赁终止后空置天数的进展，以及2020年整体入住率趋势 - 公司目标是将入住率稳定在95%左右，在减少空置天数方面取得了进展，包括更快的单元周转和更注重租赁；这是一个持续的过程 [72][73] 问题15: 维修和维护费用增加是否与厨房和浴室翻新有关 - 维修和维护费用增加与厨房和浴室翻新无关，第四季度的增加是由于屋顶维修费用，原本预计计入资本支出 [74] 问题16: 罗切斯特税收上诉流程及可能结果 - 罗切斯特新评估师认为多户住宅未支付足够税款，将公司物业价值整体上调25% - 28%，公司将上诉；目前的数字是最坏情况，上诉结果可能需要一到两年才能确定 [77][78][79] 问题17: 今年增值计划的投资回报率目标 - 增值项目分为两类，设施升级和资产重新定位目标回报率为10%以上，单元翻新目标回报率为15% - 20%，第四季度单元翻新回报率略超17% [80]

公司人员情况 - 截至2019年12月31日，公司有392名员工，其中361名为全职员工，31名为兼职员工[40] 市场环境影响 - 2019年，公司多个市场受到一系列恶劣天气相关事件影响，包括极寒、创纪录降雪、严重冰雹和龙卷风等[55] 公司投资领域 - 自2018年4月30日起，公司的投资基本集中在多户住宅领域[60] 公司业务区域 - 公司整体业务集中在美国中西部和西部部分地区[61] 公司公寓租约情况 - 公司公寓租约一般为18个月或更短[64] 公司竞争情况 - 公司在吸引居民和寻找投资机会方面，与其他REITs、私人合伙企业、个人、养老基金和银行等机构竞争[63] 公司业务风险 - 物业收购与开发 - 公司物业收购活动可能无法产生预期现金流，面临无法完成收购、实际结果与预期不符等风险[50] - 公司可能无法成功收购或开发物业并拓展业务，面临无法找到合适物业、无法维持标准等风险[52] 公司业务风险 - 保险问题 - 公司当前或未来的保险可能无法抵御潜在损失，面临保险覆盖不足、费率上涨等问题[54] 公司业务风险 - 人员依赖 - 公司依赖高级管理人员，若无法留住或吸引合格管理人员，可能对业务产生不利影响[69] 公司业务风险 - 员工招聘 - 公司面临吸引和留住合格员工的挑战，劳动力市场紧张可能影响业务和运营结果[70] 公司业务风险 - 网络安全 - 公司面临网络安全风险，安全漏洞可能导致重大成本和负面影响[71] 公司业务风险 - 环境责任 - 公司可能需承担环境法律下的潜在责任，环境修复成本可能很高[72] 公司业务风险 - 社交媒体影响 - 社交媒体使用可能导致公司声誉受损，进而影响业务和运营结果[77] 公司业务风险 - 诉讼风险 - 公司面临诉讼风险，不利判决或和解可能对运营结果产生重大影响[78] 公司业务风险 - 开发物业问题 - 开发中的物业可能面临许可、融资和租赁等问题，影响财务表现[79] 公司业务风险 - 债务问题 - 公司债务到期时可能无法续期、偿还或再融资，导致损失[88] 公司财务数据 - 未偿借款 - 截至2019年12月31日，公司及其运营合伙企业的未偿借款约为6.515亿美元，部分债务有财务契约限制[92] 公司财务风险 - 利率影响 - 利率上升可能影响公司的资本成本和融资活动，增加利息支出[93] - 利率对冲安排可能导致损失，且存在交易对手信用风险[94] 利率市场动态 - LIBOR预计在未来几年向替代利率过渡，英国金融行为监管局要求面板银行在2021年底前继续提供LIBOR数据[95] 公司财务风险 - 股价波动 - 公司股票价格可能因多种因素大幅波动，包括经济和商业条件、运营结果变化等[96] - 若利率上升，可能导致股东和投资者寻求更高股息或收益，对公司股价产生不利影响[99] 公司股票交易风险 - 公司普通股在纽交所的日交易量可能低于其他公司，低交易量可能导致股东难以及时出售股票并遭受重大损失[100] 公司财务风险 - 现金流与股息 - 公司未能产生足够收入或满足其他流动性需求，可能限制向股东分配的现金流[101] - 公司董事会可随时决定减少或不支付普通股股息，原因包括运营和财务结果不佳等[102] 公司财务风险 - 股权稀释 - 公司未来增长部分依赖筹集额外股权资本，这将稀释现有普通股股东的权益[103] 公司财务风险 - REIT资格 - 公司作为REIT，需将至少90%的应税收入分配给股权证券持有人，限制了留存现金或收益用于未来增长的能力[103][108] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，可能增加州和地方税[109] 税收政策影响 - 2017年美国税改法案降低个人所得税最高税率从39.6%至37%，允许个人等扣除最多20%股息等[113] - 美国个人、信托和遗产股东可从REIT普通股息中扣除20%（2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度）[114] REIT税收规定 - 联邦税法对REIT从事禁止交易的收益征收100%惩罚性税[119] - REIT拥有TRS股票和证券价值不得超过总资产的20%，非公平交易征收100%消费税[120] 公司利率互换情况 - 公司使用利率互换对冲7000万美元和7500万美元浮动利率定期贷款及部分信贷额度利率波动影响，对应平均支付利率为2.16%和2.81%，信贷额度互换名义金额5000万美元，平均支付利率2.02% [241] - 利率互换公允价值负债为760万美元（截至2019年12月31日）[241] 公司票据发行情况 - 2019年公司签订最高1.5亿美元无担保高级本票私募协议，发行7500万美元A系列票据（2029年9月13日到期，年利率3.84%）和5000万美元B系列票据（2028年9月30日到期，年利率3.69%）[242] 公司债务结构情况 - 截至2019年12月31日，公司无浮动利率抵押贷款债务，信贷额度和定期贷款浮动利率借款1.951亿美元，其中1.95亿美元通过利率互换固定[243] 公司抵押贷款债务变化 - 截至2019年12月31日，抵押贷款债务较2018年减少1.146亿美元，加权平均利率从4.58%降至4.02% [244][245] 公司债务本金支付与利率情况 - 固定利率债务2020 - 2024年及以后本金支付分别为1.4897亿美元、4.0523亿美元、3.7352亿美元、4.8111亿美元、3777万美元和3.11716亿美元，加权平均利率分别为4.31%、4.39%、4.25%、4.00%、3.83%和3.76% [248] - 浮动利率债务2020 - 2024年及以后本金支付分别为7.9万美元、0、5000万美元、0、7000万美元和7500万美元，加权平均利率分别为4.21%、无、3.81%、无、3.61%和4.58% [248]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后核心每股FFO同比增长15%，达到0.99美元；年初至今摊薄后核心每股FFO为2.76美元，较2018年前九个月的2.49美元增长11% [8][28] - 年初至9月30日，总G&A费用下降3%至1070万美元，主要因遣散费、法律费用和已售地块的房地产税减少，但部分被薪酬成本增加抵消 [30] - 2019年前九个月物业管理费用为460万美元，较上年同期的410万美元增长11%，主要因实施新技术解决方案和薪酬成本增加 [31] - 2019年第三季度同店资本支出为210万美元，比2018年同期减少100万美元；年初至9月同店资本支出为520万美元，较2018年同期减少160万美元；预计全年同店资本支出在950万至1000万美元，与2018年持平 [32] - 截至9月30日，公司总流动性为1.55亿美元，其中公司循环信贷额度可用1.47亿美元 [33] - 公司更新2019年全年指引，摊薄后核心每股FFO中点提高0.06美元至3.73美元，范围为3.68 - 3.78美元；同店NOI增长指引中点从3.5%提高到3.75%，范围为3.5% - 4%；同店收入增长范围缩窄至3.25% - 3.75%；同店费用增长范围缩窄至3% - 3.5% [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI增长5.3%，年初至今可比同店NOI增长4.4%，主要因收入增加，尤其是明尼阿波利斯战略市场 [17] - 明尼阿波利斯同店投资组合收入年初至今同比增长6.5%，整个明尼苏达投资组合第三季度NOI增长7.3%；北达科他州市场除收入增长滞后外，因费用管理良好表现良好，大福克斯NOI同比增长6.5%，俾斯麦同比增长2.4% [18] - 第三季度同店可控费用较2018年同期减少2.1%，年初至今可控费用增长率较2018年为负30个基点 [19] - 年初至今可控费用占收入的百分比较2018年下降120个基点 [21] - 截至9月30日，61%的单元受租客保险要求约束，40%提供保险证明，其余支付违规费用，预计全面实施后每年将产生超100万美元收入 [22] - 第三季度同店公用事业报销较去年第三季度增加约5.4万美元，即7.2%，预计完全租约滚动后每月每单元增加约15美元，每年增加超200万美元收入 [23][24] - 第三季度在明尼阿波利斯翻新51个单元，自开始翻新以来已完成150个单元，约占批准和计划翻新的22%，预计通过翻新单元获得溢价将推动明尼阿波利斯收入增长至2020年，奥马哈市场增值投资的租金收入增长预计明年第三季度开始显现 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 双城市场表现强劲，入住率一直位居全国地铁级别前列，过去几个月投资交易的资本化率压缩 [14] - 丹佛市场基本面强劲，第三季度全市入住率达96%，需求持续超过供应，预计2020年超40%的NOI将来自前20大创新驱动市场，其余来自以教育、医疗、政府和服务为中心的更高效和增长导向型投资组合 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于“Rise by 5”计划，旨在从优秀运营商成为市场领导者，第三季度利润率较上年提高70个基点，有望实现NOI利润率超60.5%的目标 [9] - 积极管理投资组合，在核心市场进行两项重要投资，退出托皮卡市场并优化俾斯麦投资组合，出售11个社区158栋建筑，重新投资两个社区3栋建筑，出售资产NOI利润率低50%多，购买资产NOI利润率高60%多，平均租金从810美元提高到1730美元，降低平均债务成本40个基点，增加平均到期期限1.5年 [10][11][12] - 进入1.5亿美元的市价股权分配计划（ATM），所得现金用于一般公司用途，目标是提高每股指标、改善市场和保持强大资产负债表 [13] - 认为大量资本对多户住宅的兴趣推动价格普遍上涨，三级市场价格更接近一级市场，是公司战略的顺风，但重新部署销售收益时面临挑战，是出售增长较慢市场资产、购买增长导向型市场资本密集度较低资产的时机 [16] - 2020年公司倾向于成为净买家，希望在丹佛完成更多交易，拥有四到五个社区，之后考虑其他类似丹佛和明尼阿波利斯的市场 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司执行情况良好，有持续增长机会，团队为客户提供优质服务并取得出色财务成果 [7] - 运营效率和运营能力投资取得成果，NOI增长由收入增加驱动，同时注重可控费用控制，为构建灵活可扩展的运营平台奠定基础 [17][19] - 虽然在扩大利润率方面取得积极成果，但面临不可控费用上升的逆风，如房地产税和保险成本增加，因此更专注于“Rise by 5”计划 [20] - 认为租赁收入以外的其他收入明年将继续推动整体收入增长，公司通过多项举措优化租金和整体收入，与市场保持一致 [49] 其他重要信息 - 2019年2月改变收入管理平台方法，实现新租约市场租金捕获和续租租金大幅增长，同时调整租约到期情况以反映市场季节性，保持高入住率 [21] - 2019年5月要求租客购买租客保险或支付违规费用，降低风险和潜在成本，创造额外收入 [22] - 2019年5月取消70多个社区新租约和续租的公用事业报销上限，已开始在财务报表中体现积极影响 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 托皮卡和俾斯麦市场的退出资本化率以及近期收购的第一年预期 - 托皮卡市场退出资本化率为6% - 6.25%，俾斯麦为6.25% - 6.5%，收购资本化率约为4.58% - 4.78% [40] 问题2: 公司内部是否量化了退出市场与进入市场的长期IRR预期 - 公司每季度评估每个资产，考虑市场、增长前景、费用和收入增长、现金流等因素对资产排名，并设定NAV；托皮卡是机会性出售，以高于NAV 8% - 10%的价格出售；俾斯麦资产规模小、租金低、未来10年资本负担重，公司更倾向于在明尼苏达等市场优化投资组合；公司还会比较购买和持有资产的无杠杆IRR [42][43][44][46] 问题3: 其他收入增长是否会在明年继续推动整体收入增长 - 预计其他收入明年将继续推动整体收入增长，目前约60%的单元已纳入相关计划，40%将在明年完成；公司每年都会调整市场费用，如车库租金、宠物费等，以优化租金和整体收入 [49] 问题4: 出售的俾斯麦投资组合与剩余资产的质量比较 - 出售的资产按单元计算约占三分之一，按价值计算不到四分之一，剩余资产质量明显更好 [52] 问题5: 公司在收购方面的能力以及处置收益的用途 - 公司对重新部署资金有信心，有很多利用未来收益的好主意，无论是资产出售还是ATM所得资金，都将用于丹佛和明尼阿波利斯的投资 [54] 问题6: 公司出售资产是否有数量限制 - 公司没有相关限制，会监控并确保符合所有准则和规则 [55] 问题7: 第四季度同店费用增长超过4%的原因 - 2018年第四季度业绩强劲，存在比较基数问题；2018年第三季度的人员配置和结构调整在当年第四季度已全部实施，今年第四季度没有强劲比较基数来抵消不可控费用增长 [56] 问题8: 2020年公司收购是着眼于新的增长市场还是在现有市场实现规模经济 - 公司希望在丹佛完成更多交易，拥有四到五个社区，之后考虑其他类似丹佛和明尼阿波利斯的市场，这些市场人口超百万、创新驱动、增长良好、住房动态适合公寓业务 [59] 问题9: 2020年收购和处置是否会大致平衡 - 若一切按计划进行，公司2020年倾向于成为净买家，但更关注每股FFO和可分配现金，而非公司规模 [60] 问题10: 本季度同店入住率环比下降90个基点、同比下降140个基点的原因 - 入住率下降是为了优化收入，在租金增长强劲时公司愿意让入住率略有下降；此外，市场季节性导致租约到期安排困难，公司正在调整收入管理系统以适应季节性 [62][63] 问题11: 本季度新租约和续租的混合租金增长率以及续租租金情况 - 10月续租租金增长率约为2.7%，与年初至今同店整体水平一致；混合租金增长率为2.4%；第三季度新租约租金增长率为1.4% [64][66] 问题12: 明尼阿波利斯市议会考虑租金控制对公司投资组合的影响 - 公司认为这是一个实际的政策辩论，不太可能构成重大威胁；该市实施的2040计划允许更高密度开发，有助于增加供应，同时实施的包容性分区政策使许多开发商提前排队，预计会有供应激增然后减少；租金控制不太可能实施，但公司会持续关注 [67][68] 问题13: 从投资角度看，租金控制是否会使公司暂停在该市场的新收购 - 不会，公司未看到租金控制阻止其他投资者，且市场对该地区的兴趣比以往更强，价格上涨，有很多新参与者进入市场 [69] 问题14: 改善资产负债表在公司优先事项中的地位，与盈利增长和集中于前20大市场的关系 - 改善资产负债表是公司前三大优先事项，但排第三；公司最关注核心FFO和可分配现金指标，认为在当前市场环境下，处于资本化率和融资差距大、公寓需求放缓的市场风险更大；公司已努力优化债务期限结构，未来会继续努力；资产出售导致杠杆率暂时上升，公司会通过资产出售、筹集资金等方式恢复到之前水平 [70][71] 问题15: 明尼阿波利斯市场入住率下降的原因以及未来两个季度的趋势 - 明尼阿波利斯市场入住率下降主要是由于增值计划导致的空置损失，非增值计划资产的入住率趋势良好 [74] 问题16: 增值项目的平均完成周期 - 整体项目通常需要两到四年完成，部分项目时间更短；单个单元从租约终止到完成增值并准备重新出租，目标是在30天内，目前明尼阿波利斯的两个资产分别平均为19天和28天 [76][77] 问题17: 增值项目菜单是否会在2020年大幅增长 - 2020年初公司将开始评估新的增值项目，预计已批准项目的管道将增长，第三季度在奥马哈启动的项目影响六个资产，是一个重要项目 [78] 问题18: 到目前为止，增值项目的收益率是否符合预期 - 公司对目前的收益率感到满意，会密切监控成本变化对所需溢价的影响，并灵活调整项目实施 [80] 问题19: 修订后的展望中平均流通股数量增加的原因 - 平均流通股数量增加是由于加权平均计算和可转换优先股（Series C）的稀释效应，与股票回购或发行无关 [81][82][83] 问题20: 第四季度资本支出的时间安排以及2020年资本支出的预期 - 由于冬季较晚开始，第四季度资本支出项目前期准备工作已进行三到四个月，目标是在冬季来临前完成；随着新资产加入，预计2020年每单位资本支出将降低 [86][87] 问题21: 资产价格上涨是否会影响明年的房地产税评估以及如何预算未来税收 - 房地产税受资产增长和交易影响，过去三年估值和税收一直在上升，预计2020年将继续上升；公司会比较资产估值并进行上诉，但目前尚未得知税率，需等到本月晚些时候或12月 [88] 问题22: 2020 - 2021年债务到期情况以及是否有提前 refinance 或降低利率的机会 - 未来24个月有6000万 - 7000万美元债务，加权平均利率为5.2%，本季度的融资活动已减少部分债务，但仍有降低利率的机会 [89]

公司物业权益与数量情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有84个公寓社区的权益，包含13336套公寓住宅，物业价值为17亿美元，而2018年12月31日为16亿美元[147] - 2019年9月30日，同店公寓数量为11785套，较2018年同期的12847套有所减少；非同店公寓数量为1551套，较2018年同期的855套有所增加[161] - 2019年与2018年九个月对比，有六个公寓社区为非同店[163] - 截至2019年9月30日，公司有49个无抵押公寓社区，占2019年第三季度多户净营业收入的56.0%[207] 公司收入与费用情况 - 2019年第三季度，公司收入增加200万美元至4740万美元，2018年同期为4540万美元；总费用增加54.8万美元至4380万美元，2018年同期为4330万美元[149] - 2019年第三季度，归属于普通股和单位的运营资金增加至1220万美元，2018年同期为1100万美元[149] - 2019年9月30日止三个月，公司总营收47436美元，较2018年同期的45406美元增长4.5%；九个月总营收139978美元，较2018年同期的134638美元增长4.0%[158] - 2019年9月30日止三个月，公司净营业收入27526美元，较2018年同期的25919美元增长6.2%；九个月净营业收入80516美元，较2018年同期的76947美元增长4.6%[158] - 2019年9月30日止三个月，公司净收入34718美元，较2018年同期的3441美元增长909.0%；九个月净收入32025美元，较2018年同期的 - 13244美元增长341.8%[158] - 2019年9月30日止三个月，公司物业运营总费用为19910美元，较2018年同期的19487美元增长2.2%；九个月物业运营总费用为59462美元，较2018年同期的57691美元增长3.1%[158] - 2019年9月30日止九个月，公司出售房地产和其他投资收益为39774美元，较2018年同期的11399美元增长248.9%[158] - 2019年9月30日止九个月，公司诉讼和解收益为6586美元，较2018年同期增长100.0%[158] - 2019年第三季度营收4740万美元，同比增长4.5%；前九个月营收1.4亿美元，同比增长4.0%[164][165] - 2019年第三季度同店社区营收增长4.0%，即140万美元；前九个月增长3.7%，即400万美元[164][165] - 2019年第三季度物业运营费用1990万美元，同比增长2.2%；前九个月5950万美元，同比增长3.1%[167][168] - 2019年第三季度物业管理费用160万美元，前九个月460万美元，同比分别增长和增长11.3%[169][170] - 2019年第三季度折旧和摊销费用1880万美元，同比下降2.2%；前九个月5530万美元，同比下降6.0%[172][173] - 2019年第三季度利息费用770万美元，同比下降6.1%；前九个月2320万美元，同比下降7.5%[177][178] - 2019年第三季度和前九个月债务清偿损失分别为110万美元和150万美元，2018年同期分别为54万美元和67.3万美元[179] - 2019年第三季度和前九个月出售房地产及其他投资净收益分别为3910万美元和3980万美元，2018年同期分别为910万美元和1140万美元[181] - 2019年第三季度普通股股东可获得净收入2990万美元，2018年同期为94.8万美元；前九个月为2490万美元，2018年同期净亏损1600万美元[184] - 2019年第三季度适用普通股和单位的资金运营（FFO）为1220万美元，同比增长10.8%；前九个月为4110万美元，同比增长29.7%[190] - 2019年第三季度净利润为29,891美元，2018年同期为948美元；2019年前九个月净利润为24,895美元，2018年同期亏损16,033美元[192] - 2019年第三季度运营资金为12,159美元，2018年同期为10,976美元；2019年前九个月运营资金为41,131美元，2018年同期为31,723美元[192] - 2019年第三季度摊薄后每股收益为2.54美元，2018年同期为0.08美元；2019年前九个月摊薄后每股收益为2.11美元，2018年同期亏损1.34美元[192] 公司物业收购与出售情况 - 2019年第三季度，公司收购两个公寓社区，总价1.253亿美元[150] - 2019年第三季度，公司出售一个公寓社区、五个物业组合和一块未开发土地，总价8500万美元[151] - 2019年第三季度公司收购两处公寓社区，总价1.253亿美元，2018年同期无收购；2019年第三季度出售一处未开发土地和六个公寓社区，总价8500万美元，2018年第三季度有八笔处置交易[193] 公司股票回购情况 - 2019年第三季度，公司回购约3.9万股普通股，总价230万美元，平均每股59.57美元[151] 公司贷款与票据发行情况 - 2019年，公司签订5990万美元的抵押贷款，固定利率3.88%，期限12年[152] - 2019年，公司签订最高1.5亿美元的高级无担保本票私募协议，9月发行7500万美元A系列票据，年利率3.84%，2029年9月13日到期；发行5000万美元B系列票据，年利率3.69%，2028年9月30日到期[153] - 2019年9月30日止三个月，公司完成一笔5990万美元的抵押贷款，固定利率3.88%，期限12年[205] - 2019年9月30日止三个月，公司签订最高1.5亿美元无担保高级本票的私募协议，9月发行7500万美元A系列票据，年利率3.84%，2029年9月13日到期；发行5000万美元B系列票据，年利率3.69%，2028年9月30日到期[206] - 2019年第三季度，公司签订最高1.5亿美元无担保优先本票的私募暂搁协议[219] - 2019年9月，公司发行7500万美元A系列票据，年利率3.84%，2029年9月13日到期[219] - 2019年9月，公司发行5000万美元B系列票据，年利率3.69%，2028年9月30日到期[219] 公司公寓入住率情况 - 2019年9月30日止三个月，同店加权平均入住率为93.3%，高于2018年同期的91.9%；九个月同店加权平均入住率为94.3%，高于2018年同期的93.4%[160] - 2019年9月30日止三个月，非同店加权平均入住率为94.2%，高于2018年同期的93.4%；九个月非同店加权平均入住率为94.6%，远高于2018年同期的87.1%[160] 公司资金来源与运用情况 - 2019年前九个月，公司通过资产处置等活动获得资金，包括出售资产获9530万美元、解决索赔获520万美元、抵押贷款获5990万美元、私募协议获1.25亿美元；同时将资金用于收购、还款、回购等活动[210] 公司利率风险与控制情况 - 公司目前使用利率互换对冲可变利率定期贷款的利率波动影响，2019年9月30日止三个月签订的私募协议发行固定利率票据，降低了利率波动风险[218][219] - 公司市场风险主要与当前和未来固定及可变利率债务义务的利率波动有关[218] - 协议所得用于偿还信贷安排未偿金额、偿还抵押贷款和部分资助收购Lugano at Cherry Creek[219] - 签订协议使公司消除2019年到期债务、延长平均债务到期期限并降低加权平均债务利率[219] - 截至2019年9月30日，公司市场风险自2018年12月31日止八个月的过渡报告以来无重大变化[220] 公司流动性情况 - 截至2019年9月30日，公司总流动性约为1.554亿美元，包括1.469亿美元信贷额度和850万美元现金及现金等价物；截至2018年12月31日，总流动性约为1.888亿美元，包括1.75亿美元信贷额度和1380万美元现金及现金等价物[201] 公司内部控制情况 - 截至2019年9月30日，公司披露控制和程序有效[222] - 截至2019年9月30日季度末，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[223]

公司物业权益情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有88个公寓社区的权益，包含13975套公寓住宅，物业价值为17亿美元，而2018年12月31日为16亿美元[140] 公司整体收入情况 - 2019年第二季度，公司收入增加73.7万美元至4690万美元，2018年同期为4620万美元[142] - 2019年第二季度总营收4.6934亿美元，较2018年的4.6197亿美元增长1.6%；上半年总营收9.2542亿美元，较2018年的8.9232亿美元增长3.7%[150] - 2019年3月31日止三个月收入为4690万美元，较2018年同期的4620万美元增长1.6%；2019年6月30日止六个月收入为9250万美元，较2018年同期的8920万美元增长3.7%[157][158] 公司整体费用情况 - 2019年第二季度，公司总费用减少1860万美元至4300万美元，2018年同期为6170万美元[142] - 2019年第二季度物业运营总费用1.9516亿美元，较2018年的1.8937亿美元增长3.1%；上半年总费用3.9552亿美元，较2018年的3.8204亿美元增长3.5%[150] - 2019年3月31日止三个月物业运营费用为1950万美元，较2018年同期的1890万美元增长3.1%；2019年6月30日止六个月物业运营费用为3960万美元，较2018年同期的3820万美元增长3.5%[160][161] - 2019年6月30日止六个月物业管理费用为300万美元，较2018年同期的280万美元增长6.3%[163] - 2019年3月31日止三个月折旧和摊销为1840万美元，较2018年同期的1910万美元下降3.6%；2019年6月30日止六个月折旧和摊销为3650万美元，较2018年同期的3960万美元下降7.8%[165][166] - 2019年3月31日止三个月一般及行政费用为350万美元，较2018年同期的430万美元下降18.4%；2019年6月30日止六个月一般及行政费用为740万美元，较2018年同期的800万美元下降7.7%[167][168] - 2019年3月31日止三个月利息费用为760万美元，较2018年同期的860万美元下降11.4%；2019年6月30日止六个月利息费用为1550万美元，较2018年同期的1690万美元下降8.1%[170][171] 公司运营资金及净收入情况 - 2019年第二季度，归属于普通股和单位的运营资金增加至1880万美元，2018年同期为1160万美元，主要因630万美元的诉讼和解收益[142] - 2019年第二季度净运营总收入2.7418亿美元，较2018年的2.7260亿美元增长0.6%；上半年总收入5.2990亿美元，较2018年的5.1028亿美元增长3.8%[150] - 2019年第二季度净亏损2661.6万美元，较2018年的净亏损2.3349亿美元减亏114.0%；上半年净亏损269.3万美元，较2018年的净亏损1.6685亿美元减亏83.9%[150] - 2019年3月31日止三个月归属于普通股股东的净收入为140万美元，2018年同期净亏损为2190万美元；2019年6月30日止六个月归属于股东的净亏损为500万美元，2018年同期净亏损为1700万美元[175] - 2019年3月31日止三个月可用于普通股和单位的资金从2018年同期的1160万美元增至1880万美元，增长62.4%；2019年6月30日止六个月可用于普通股和单位的资金从2018年同期的2070万美元增至2900万美元，增长39.6%[181] - 2019年第二季度净利润为1407万美元，每股收益0.12美元；2018年同期净亏损21880万美元，每股亏损1.83美元[183] - 2019年上半年净亏损4996万美元，每股亏损0.42美元；2018年同期净亏损16981万美元，每股亏损1.42美元[183] 公司物业交易情况 - 2019年第二季度，公司出售北达科他州米诺特的一块土地，售价72.5万美元[143] - 2019年第二季度，公司出售北达科他州米诺特的一处物业，售价650万美元，同时以210万美元购买一栋办公楼[144] - 2019年第二季度收购一座办公楼花费210万美元，出售一块未开发土地和一处商业地产收入730万美元；2018年同期无收购和处置活动[184] - 2019年上半年，通过处置资产获得1030万美元，收到建筑缺陷索赔和解款400万美元；使用资金用于收购、偿还债务等活动[199] 公司股份回购情况 - 2019年第二季度，公司回购约11.6万股普通股，总价690万美元，回购约13.3万个单位，总成本800万美元[145] 公司诉讼和解收益情况 - 2019年第二季度，公司因建筑缺陷索赔和解获得630万美元诉讼和解收益，包括400万美元现金、93.7万美元应收现金和140万美元债务豁免[145] 公司利率互换协议情况 - 2019年第二季度，公司签订5000万美元利率互换协议，以固定2.5亿美元主要信贷额度的部分利率，该信贷安排于2022年8月31日到期[146] 公司同店业务数据情况 - 2019年第二季度同店加权平均入住率为94.3%，高于2018年的94.2%；上半年为94.9%，高于2018年的94.2%[153] - 2019年6月30日同店公寓数量为12848套，与2018年持平[154] - 2019年3月31日止三个月同店社区收入增长3.1%，即120万美元；2019年6月30日止六个月同店社区收入增长3.6%，即280万美元[157][158] - 2019年3月31日止三个月同店社区物业运营费用增长3.8%，即62.9万美元；2019年6月30日止六个月同店社区物业运营费用增长3.7%，即120万美元[160][161] 公司非同店业务数据情况 - 2019年第二季度非同店加权平均入住率为94.8%，高于2018年的87.3%；上半年为94.8%，高于2018年的81.0%[153] - 2019年6月30日非同店公寓数量为1127套，高于2018年的855套[154] - 2019年第二季度非同店营收5921万美元，较2018年的4345万美元增长36.3%；上半年营收1.1122亿美元，较2018年的6351万美元增长75.1%[150] - 2019年第二季度非同店物业运营费用2137万美元，较2018年的1481万美元增长44.3%；上半年费用4018万美元，较2018年的2418万美元增长66.2%[150] - 2019年第二季度非同店净运营收入3784万美元，较2018年的2864万美元增长32.1%；上半年收入7104万美元，较2018年的3933万美元增长80.6%[150] 公司分红情况 - 2019年3个月和6个月分别宣布每股普通股和单位分红0.70美元和1.40美元；2018年同期分别为0.4140625美元和0.8281美元[187] 公司流动性及信贷情况 - 截至2019年6月30日，总流动性约为8950万美元，包括7210万美元的信贷额度和1740万美元的现金及现金等价物；2018年12月31日总流动性约为1.888亿美元[192] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷安排，其中2.5亿美元为循环信贷额度，1.45亿美元分配给两笔定期贷款[194] - 2019年第二季度末，信贷额度总承诺为2.5亿美元，借款能力约为2.5亿美元，已提取1.779亿美元，剩余可用额度7210万美元[195] 公司市场风险情况 - 公司市场风险主要与利率波动有关，使用利率互换抵消可变利率定期贷款的利率波动影响[204] - 截至2019年6月30日，公司市场风险敞口较2018年12月31日止八个月的10 - KT过渡报告无重大变化[205] 公司内部控制情况 - 截至2019年6月30日，公司披露控制和程序有效，内部控制无重大变化[207][208] - 截至2019年6月30日，公司披露控制和程序有效，能确保按规定时间记录、处理、汇总和报告信息[207] - 2019年第二季度末，公司未发现对财务报告内部控制有重大影响或可能有重大影响的变化[208]

公司物业资产情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有88个公寓社区的权益，包含13,975套公寓住宅，物业价值17亿美元，较2018年12月31日的16亿美元有所增加[126] - 2019年3月31日公寓总数为13,975套，2018年同期为13,699套，其中同店公寓2019年为12,848套，2018年为12,844套，非同店公寓2019年为1,127套，2018年为855套[138] 公司收入与费用情况 - 2019年第一季度，公司收入增加260万美元至4560万美元，费用减少68.1万美元至4410万美元[128] - 2019年第一季度，同店收入3961.2万美元，较2018年增长4.1%；非同店收入520.2万美元，增长159.3% [135] - 2019年第一季度，同店物业运营费用1780.6万美元，较2018年增长3.6%；非同店物业运营费用188.2万美元，增长100.9% [135] - 2019年第一季度收入为4560万美元，较2018年同期的4300万美元增长6.0%，同店社区收入增长4.1%即160万美元，加权平均入住率从94.2%增至95.6%[140] - 2019年第一季度物业运营费用为2000万美元，较2018年同期的1930万美元增长4.0%，同店社区物业运营费用增长3.6%即61.5万美元[141] - 2019年第一季度物业管理费用为160万美元，较2018年同期的140万美元增加[143] - 2019年第一季度伤亡损失为64.1万美元，较2018年同期增加59.1万美元[145] - 2019年第一季度折旧和摊销为1810万美元，较2018年同期的2050万美元下降11.7%[146] - 2019年第一季度一般及行政费用为380万美元，较2018年同期的360万美元增长5.2%[147] - 2019年第一季度利息费用为790万美元，较2018年同期的830万美元下降4.8%[148] 公司收购与出售情况 - 2019年第一季度，公司收购了明尼苏达州莱克维尔的SouthFork Townhomes，总价4400万美元，其中2740万美元现金支付，1660万美元通过发行D系列优先股支付，该优先股票面利率3.862% [129] - 2019年第一季度，公司以120万美元收购了北达科他州米诺特的Commons and Landing at Southgate房地产合伙企业剩余34.5%的非控股权益[130] - 2019年第一季度，公司出售了北达科他州俾斯麦的一块土地，售价300万美元[131] - 2019年第一季度收购了价值4400万美元的公寓社区，出售了一块价值300万美元的未开发土地；2018年同期收购额为1.287亿美元，处置总额为3600万美元[158] - 2019年第一季度，公司通过出售北达科他州俾斯麦的一块土地获得300万美元资金；同期，公司花费4400万美元收购明尼苏达州莱克维尔的SouthFork Townhomes，其中现金支付2740万美元，通过发行D系列优先股支付1660万美元；偿还1340万美元抵押贷款本金；花费约880万美元回购约17.4万股普通股；花费120万美元收购北达科他州米诺特的Commons and Landing at Southgate房地产合伙企业剩余34.5%的非控股权益；为公寓社区提供约80万美元的资本支出资金[171] 公司股权回购情况 - 2019年第一季度，公司回购了约17.4万股普通股，总价880万美元[131] 公司入住率情况 - 2019年3月31日，同店加权平均入住率为95.6%，高于2018年的94.2%；非同店加权平均入住率为94.9%，高于2018年的75.5% [135] 公司盈利情况 - 2019年第一季度，公司净亏损5960万美元，而2018年同期净利润为6664万美元，同比下降189.4% [135] - 2019年第一季度可用于股东的净亏损为640万美元，2018年同期净收入为490万美元；2019年第一季度运营资金为1010万美元，较2018年同期的920万美元增长10.8%[152] 公司流动性与信贷情况 - 截至2019年3月31日，公司总流动性约为1.09亿美元，包括信贷额度可用的8570万美元和现金及现金等价物2330万美元；截至2018年12月31日，总流动性约为1.888亿美元，包括信贷额度的1.75亿美元和现金及现金等价物1380万美元[165] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司受限现金分别为480万美元和550万美元[166] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷安排，其中2.5亿美元为循环信贷额度，其余1.45亿美元分配给两笔定期贷款，分别为2024年1月15日到期的7000万美元无担保定期贷款和2025年8月31日到期的7500万美元无担保定期贷款[167] - 截至2019年3月31日，公司信贷额度总承诺为2.5亿美元，季末无抵押资产池提供的借款能力约为2.044亿美元，除已提取的1.187亿美元外，还有8570万美元的额外借款额度；截至2018年12月31日，基于无抵押资产池的信贷额度借款能力为2.325亿美元，其中已提取5750万美元[168] - 截至2019年3月31日，公司有40个无抵押公寓社区，占2019年第一季度多户净营业收入的46.6%，其中10个公寓社区（占2019年第一季度多户净营业收入的约7.4%）未在无抵押资产池下质押[169] - 公司有600万美元的运营信贷额度，期限为一年[170] 公司合同与政策情况 - 自2018年12月31日过渡期间的Form 10 - KT报告提交以来，公司的合同义务和其他承诺没有重大变化[172] - 截至2019年3月31日，公司没有重大的资产负债表外安排[174] - 自2019年1月1日起，公司采用ASU 2016 - 02《租赁》准则，在截至2019年3月31日的三个月内，公司关键会计政策没有其他重大变化[175]