财务业绩 - 2021年第二季度摊薄后每股净收入为1.48美元，2020年同期为净亏损0.44美元[3][5] - 截至2021年6月30日的三个月，核心FFO增至每股摊薄后0.98美元，同比增长7.7%；六个月增至每股摊薄后1.93美元，同比增长6.6%[5] - 2021年第二季度同店收入同比增长3.2%，新租约租金涨幅为10.0%，续租约租金涨幅为5.6%[5] 业务动态 - 与KMS管理公司旗下实体达成协议，将收购17个社区组合，通过发行最高1.973亿美元可转换优先股运营合伙单位及承担约1.265亿美元抵押贷款负债完成交易，预计第三季度完成[6] - 本季度出售明尼苏达州罗切斯特的589套公寓，总售价6000万美元[7] 财务状况 - 第二季度末，公司资产负债表上总流动性为1.682亿美元，包括1.63亿美元信贷额度和520万美元现金及现金等价物[8] 财务展望 - 修订2021年财务展望，预计摊薄后每股收益为0.58 - 0.76美元，同店收入增长2.0 - 3.5%，同店NOI增长0.5 - 2.0%[9] 市场表现 - 2021年第二季度普通股最高收盘价为79.71美元，最低收盘价为67.28美元，平均收盘价为71.99美元[18]

物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有62个公寓社区的权益，包含11,579套公寓，物业价值18亿美元，与2020年12月31日持平[123] - 2021年6月30日，公寓总数为11579套，2020年同期为10858套[142] 物业处置与收购 - 2021年第二季度，公司处置了明尼苏达州罗切斯特的5个公寓社区，总售价6000万美元，实现总销售净收益2680万美元[133] - 2021年第二季度，公司与KMS管理的实体签订贡献协议，预计第三季度完成收购17个社区的交易，将通过发行最高1.973亿美元的可转换优先股运营合伙单位全额资助该交易，这些单位股息率为3.875%，可按1.2048的兑换率转换为普通股单位，转换价格为每股83美元，KMS合作伙伴可选择获得最高1620万美元现金[134] - 2021年第二季度公司处置了五个公寓社区，上年同期处置了一块未开发土地[170] 财务收支与业绩 - 2021年第二季度，公司收入增加270万美元至4670万美元，主要因同店和非同店社区增长，被处置业务抵消；总费用增加250万美元至4390万美元，主要因折旧摊销和一般行政费用增加；适用于普通股和单位的运营资金增加130万美元至1370万美元[132] - 2021年第二季度，公司运营收入为273.3万美元，较2020年同期的252.4万美元增长8.3%；净营业收入为2789.6万美元，较2020年同期的2614万美元增长6.7%[137] - 2021年上半年，公司运营收入为437.4万美元，较2020年同期的452.8万美元下降3.4%；净营业收入为5530.3万美元，较2020年同期的5161.3万美元增长7.1%[137] - 2021年Q2营收4670万美元，同比增长6.3%；H1营收9330万美元，同比增长5.6%[139][145] - 2021年Q2同店营收4052.1万美元，同比增长3.2%；H1同店营收8052.1万美元，同比增长1.9%[139] - 2021年Q2非同店营收443.6万美元，同比增长376.5%；H1非同店营收867.7万美元，同比增长621.9%[139] - 2021年Q2其他物业营收64.6万美元，同比增长60.7%；H1其他物业营收129.6万美元，同比下降5.7%[139] - 2021年Q2处置物业营收105.3万美元，同比下降68.0%；H1处置物业营收281万美元，同比下降58.0%[139] - 2021年Q2净营业收入2789.6万美元，同比增长6.7%；H1净营业收入5530.3万美元，同比增长7.1%[139] - 2021年Q2净利润2310.3万美元，2020年同期亏损408.5万美元；H1净利润1794.4万美元，2020年同期亏损1176.9万美元[139] - 2021年Q2归属于普通股股东的净利润1993.1万美元，2020年同期亏损538.7万美元；H1归属于普通股股东的净利润1345.7万美元，2020年同期亏损1382.6万美元[139] - 2021年第二季度物业运营费用（含房地产税）增至1880万美元，同比增长5.6%；上半年增至3800万美元，同比增长1.3%[146][148] - 2021年第二季度物业管理费用增至210万美元，同比增长55.0%；上半年增至390万美元，同比增长32.9%[149][150] - 2021年第二季度伤亡损益增至收益2.7万美元，同比减少103.0%；上半年增至7.4万美元，同比减少94.0%[151][152] - 2021年第二季度折旧和摊销增至1930万美元，同比增长6.3%；上半年增至3930万美元，同比增长8.2%[153][154] - 2021年第二季度一般及行政费用增至380万美元，同比增长18.6%；上半年增至770万美元，同比增长16.2%[155][156] - 2021年第二季度利息费用增至710万美元，同比增长2.1%；上半年增至1430万美元，同比增长3.4%[157][158] - 2021年第二季度利息及其他收入增至61.9万美元，同比增长18.8%；上半年增至110万美元，上年同期为亏损230万美元[158][160] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润增至1990万美元，上年同期为净亏损540万美元，增长470.0%；上半年增至1350万美元，上年同期为净亏损1380万美元，增长197.3%[161] - 2021年第二季度适用于普通股和单位的资金运营增至1370万美元，同比增长10.4%；上半年增至2660万美元，同比增长26.4%[166][167] 新冠疫情影响与应对 - 新冠疫情自2020年3月起影响公司业务，公司采取了一系列措施应对，包括加强清洁、实施远程工作、提供租金减免等，但疫情对公司财务状况、经营成果和现金流无重大影响[125][127] - 持续的新冠疫情和新变种病毒可能导致居民或商业租户推迟或停止支付租金、放弃或不续租，限制公司获得债务或股权融资，影响第三方供应商或服务提供商，限制公司按当前利率支付股息，损害资产价值，导致公司记录损失或产生额外费用，或导致美国经济长期放缓[128][129] - 为应对新冠疫情，公司采取了减少团队成员旅行计划、不填补空缺职位、让现场团队成员执行原本外包给第三方的工作、将董事会会议改为线上会议等措施[130] - 公司无法确定新冠疫情对2021年及未来租金收入的最终影响，将继续与各方合作管理应对措施，评估对财务状况和经营成果的潜在影响[131] 入住率情况 - 2021年Q2加权平均入住率为94.8%，2020年同期为94.5%；H1加权平均入住率为94.7%，2020年同期为94.8%[141] 流动性与债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总流动性约为1.682亿美元，包括信贷额度可用的1.63亿美元和现金及现金等价物520万美元；截至2020年12月31日，总流动性约为9750万美元，包括信贷额度的9710万美元和现金及现金等价物39.2万美元[177] - 公司未来十二个月的合同义务包括：2021年剩余债务到期1280万美元；2022年前六个月债务到期730万美元；为明尼阿波利斯一个多户社区开发提供夹层贷款剩余资金约780万美元[178] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷额度，其中2.5亿美元为循环信贷额度，其余1.45亿美元分配给两笔定期贷款，分别为2024年1月15日到期的7000万美元无担保定期贷款和2025年8月31日到期的7500万美元无担保定期贷款[181] - 截至2021年6月30日，循环信贷额度总承诺和借款能力为2.5亿美元，已提取8700万美元，额外借款可用性为1.63亿美元；截至2020年12月31日，借款能力为2.5亿美元，已提取1.529亿美元[182] - 2021年1月，公司修订并扩大了私募货架协议，将无担保高级本票发行总额增至2.25亿美元，已发行1.75亿美元，协议下还有5000万美元可用[183] - 公司还有600万美元的运营信贷额度，于2021年8月31日到期[184] - 2021年6月30日和2020年12月31日，抵押贷款债务分别为2.884亿美元和2.984亿美元，截至2021年6月30日，抵押贷款加权平均利率为3.90%，2020年12月31日为3.93%[185] 资金募集与使用 - 公司通过2019年ATM计划可发售最高1.5亿美元的普通股，2021年上半年发行89.6万股，净收益6650万美元，截至2021年6月30日，该计划下还有最高10万美元的普通股可供发售[186] - 2021年上半年，公司通过发行C系列票据获得4990万美元净收益，出售五个公寓社区获得5920万美元净收益，通过2019年ATM计划发行普通股获得6640万美元净收益[188] - 2021年上半年，公司使用资金用于收购联合波因特公寓社区花费7690万美元，提供夹层和建设贷款1280万美元，偿还抵押贷款本金1010万美元，偿还信贷额度6590万美元，为公寓社区进行资本改进约900万美元[188][190]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.95美元，较2020年第一季度增加0.05美元，增幅5.6%，主要归因于较高的NOI，但被增加的利息支出和更高的股份数量抵消 [28] - 第一季度总G&A为390万美元，较2020年同期增加50万美元，增幅40%，原因是非经常性技术实施成本和更高的长期激励薪酬成本 [28] - 第一季度物业管理费用为180万美元，较2020年第一季度增加21万美元，增幅14%，源于非经常性技术实施成本和填补空缺职位导致的薪酬增加 [29] - 第一季度利息支出为720万美元，较上一年同期增加32万美元，增幅4.6%，尽管加权平均利率下降，但支出增加归因于总资本基础的扩大 [30] - 2021年第一季度同店资本支出为150万美元，与2020年第一季度持平，预计全年同店资本支出约为每单位900 - 1000美元 [30] - 第一季度增值支出为260万美元，较2020年第一季度增加60万美元，因公司继续加大增值活动力度 [31] - 截至3月31日，资产负债表上总流动性为7900万美元，其中信贷额度下可用6800万美元，现金及现金等价物1100万美元 [31] - 第一季度通过ATM计划发行16.4万股普通股，净收益约1200万美元 [32] - 公司将2021年全年核心FFO每股中点提高4.2%至3.60美元，因第一季度业绩强劲、租金增长加速和费用增长低于预期 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度投资组合整体入住率保持稳定，收入增加40个基点 [18] - 2021年第一季度NOI较2020年同期增加1.4%，得益于强劲的租赁趋势和费用减少90个基点 [19] - 2021年第一季度每入住房屋平均月收入较2020年第一季度增加80个基点，每单位总收入从2020年第一季度的1190美元增至2021年的1133美元 [19] - 第一季度续约保留率保持强劲，收款为预期住宅收入的99.1%，而2020年第一季度疫情前为99.8% [19] - 2021年第一季度可控费用较2020年第一季度下降2%，得益于居民自助服务和2020年实施的其他措施带来的运营效率提升 [24] - 第一季度完成90套房屋翻新，平均每月溢价187美元，预计2021年翻新约725套房屋，全年翻新和公共区域改善投资预计在1500 - 2000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 比林斯、拉皮德城、奥马哈和北达科他州市场的收入较2020年第一季度增长3% - 6.5%，这些二级市场受疫情对经济影响较小，且供应极少 [20] - 位于明尼阿波利斯和丹佛的五处城市资产约占总NOI的14%，租赁费率从1月的 - 7.9%改善至3月的 - 3.6%，续约率持平 [21] - 二级市场与郊区资产组合第一季度平均租赁费率增长2.6%，3月租赁费率增长5.9%，非城市投资组合第一季度续约率增长4.6%，在圣克劳德、罗切斯特、大福克斯、俾斯麦和比林斯，第一季度续约率平均增长超过5% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售旧的、低利润率、低增长资产，购买新的、高利润率、高增长资产，并用长期无担保债务融资，已实施四年，目前在每股收益上开始体现成效 [12] - 公司正在审查明尼阿波利斯 - 圣保罗、丹佛和纳什维尔的投资机会，纳什维尔市场受到关注，但竞争激烈，资本化率低 [14][15] - 公司认为多户住宅业务良好，易融资且受联邦政府支持，市场需求和投资者兴趣因疫情增加，公司凭借专注、创新、强大运营能力和良好资本成本参与竞争，并保持纪律性 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济乐观情绪上升和疫情得到解决，公司对业务的信心增强，租赁费率和费用预测更清晰，对第一季度有利 [18] - 公司期待将第一季度的成功延续到夏季，随着天气转暖和财务业绩积极，团队希望在国家重新开放时加强联系 [27] - 公司第一季度开局强劲，基本面改善，全年财务前景向好 [34] 其他重要信息 - 4月12日，公司支付了连续第200个季度股息，五十年来一直专注于可分配现金流 [7] - 公司预计本月完成罗切斯特六处社区的出售，售价6000万美元，所得款项将用于偿还信贷额度，以中性杠杆方式完成1月对联合角的收购 [11] - 1月，公司与保德信修订并扩大了货架协议，将可用总额从1.5亿美元增加到2.25亿美元，并发行了5000万美元2030年6月6日到期、利率2.7%的无担保优先票据，协议下还有5000万美元额度 [33] - 公司在第一季度部署了新的协作工具，并对服务和知识中心进行了改进，第一季度技术实施成本为41.3万美元，预计2021年投资约110万美元用于更换基础物业管理软件系统，以提高效率和报告能力 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何决定出售罗切斯特的六处资产，买家池情况、定价和资本化率如何？ - 出售原因是公司认为有机会将资金部署到更好的资产和增长市场，出售的资产较旧且需大量资本支出，部分联排别墅产品管理难度大，买家池良好，有三四个强劲竞争对手，最终资产以低于5%的资本化率出售 [36] 问题2: 2021年同店收入指引中，哪些市场改善最大，郊区和城市投资组合情况如何？ - 二级市场和城市投资组合均有改善，二级市场如比林斯、拉皮德城、奥马哈和北达科他州市场表现强劲，供应少且受疫情经济影响小，城市资产如明尼阿波利斯市中心和丹佛市中心的租赁费率正在改善，优惠政策减少 [38] 问题3: 是否仍期望在2021年专注于租金增长而非入住率？ - 公司的目标是优化整体收入，由于第二、三季度有大量租约到期且租赁费率上升，公司将提高租赁费率，可能会导致入住率略有下降，这在投资组合中是正常现象 [39] 问题4: 出售资产后，罗切斯特剩余的资产和单元数量是多少，如何从战略上看待罗切斯特市场的长期发展？ - 剩余约1200个单元和五六处房产，公司喜欢罗切斯特市场，因其有优秀团队和以梅奥诊所为依托的良好租赁市场，剩余资产有增值机会，新的优质产品提升了市场租金水平，公司将长期致力于该市场并合理配置资本 [40][41] 问题5: 对于进入纳什维尔市场，是考虑收购还是与合作伙伴开发，不良贷款转股权交易是否可行？ - 公司愿意在纳什维尔市场保持创新，如果有合适的开发商和地点，会考虑合作开发，不良贷款转股权交易也可行，公司预计下半年纳什维尔市场交易量将增加 [44][45] 问题6: 2022年债务探索工作何时进行，如何看待利率变化和再融资权衡？ - 公司正在与银行沟通，目前看到的定价利差与现有情况基本一致，预计信贷额度再融资利率不会有显著差异，对于定期贷款，公司在定价方面有灵活性，认为在私募市场再融资有一定优势，但利率在再融资前可能会有变化 [47][48] 问题7: 向虚拟服务转型的具体举措有哪些，是否比同行更能利用人员效率？ - 2020年实施了虚拟租赁、网站信息增加、减少办公时间、通过电子邮件和自助服务门户与居民沟通、增加在线支付等措施，这些措施在2021年持续发挥作用，提高了员工时间效率，公司在较小市场引入这些技术实践具有一定优势 [52][53][55] 问题8: 如何看待通胀在市场中的影响，对公司战略有何影响？ - 公司虽不是开发商，但与开发商交流频繁，注意到供应链和材料成本压力影响开发，公寓业务每年可调整租金，可能在未来24 - 48个月受益，购房市场的情况可能使更多人选择租房 [56] 问题9: 资本配置指引中预期投资和资本市场活动的增值减少，是由于资本化率假设变化还是其他变量？ - 这是因为联合角收购已完成，其NOI从净增值项目转入NOI预测，净增值为负主要是罗切斯特资产出售的稀释效应与其他活动的综合结果 [59] 问题10: 如何看待当前股权成本与市场资本化率下降的关系，是否改变了股权发行的门槛价格？ - 公司认为投资界关注FFO和AFFO每股收益以及NAV，出售股权时会考虑一定的NAV稀释以换取现金流增长和长期业务发展，公司在NAV和盈利之间保持平衡，ATM是获取小额资本的有效方式，成本较低 [60][61][63] 问题11: 一些强劲的二级市场是否有许可证增加情况，是否有地方监管限制导致供应较低？ - 全国范围内许可证没有大幅下降，纳什维尔和丹佛有大量供应，二级市场尚未看到许可证增加情况，比林斯有一些自然地理限制，目前二级市场有很多潜在买家，可能会导致未来许可证增加 [65][66] 问题12: 技术成本预计在剩余季度如何分配，是否仍会前期集中投入？ - 技术成本前期投入较多，预计到第三或第四季度会逐渐减少，大部分资金将在接下来的几个季度支出，第四季度剩余较少 [69] 问题13: 鉴于纳什维尔等市场竞争激烈，是否考虑其他潜在增长市场，如博伊西或盐湖城？ - 公司对盐湖城等市场感兴趣，但认为在这些市场获得关键规模需要收购四到六处资产，开发是理想方式，公司会考虑其他市场，但目前仍专注于纳什维尔市场 [70]

物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有68个公寓社区的权益，包含12168套公寓，物业价值19亿美元，较2020年12月31日的18亿美元有所增加[118] - 2021年第一季度，公司以7690万美元收购了位于科罗拉多州朗蒙特的Union Pointe公寓社区，该社区有256套公寓[129] - 2021年第一季度公寓总数为12168套，2020年为11447套[135] 整体财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司收入增加220万美元至4660万美元，主要因非同店社区；总费用增加260万美元至4500万美元，主要因折旧摊销和一般行政费用增加[128] - 2021年第一季度，适用于普通股和单位的运营资金增加至1290万美元，而2020年同期为870万美元，主要因上一年度有360万美元的有价证券损失，且非同店和同店社区的净营业收入增加[128] - 2021年第一季度，运营收入为164.1万美元，较2020年同期的200.4万美元下降18.1% [132] - 2021年第一季度，净营业收入为2740.7万美元，较2020年同期的2547.3万美元增加7.6% [132] - 截至2021年3月31日的三个月，公司收入增长5.0%，达到4660万美元，2020年同期为4440万美元[138] - 同期物业运营费用（含房地产税）增长1.6%，达到1920万美元，2020年同期为1890万美元[139] - 折旧和摊销增长10.1%，达到2000万美元，2020年同期为1820万美元[142] - 一般及行政费用增长13.9%，达到390万美元，2020年同期为340万美元[143] - 利息费用增长4.6%，达到720万美元，2020年同期为690万美元[144] - 2021年第一季度录得利息及其他收入43.1万美元，2020年同期亏损280万美元[145] - 归属于普通股股东的净亏损为647.4万美元，2020年同期为843.9万美元[133] - 适用于普通股和单位的资金运营（FFO）从2020年的870万美元增至2021年的1290万美元，增长49.4%[151] - 2021年第一季度净收入为 -647.4万美元，2020年同期为 -843.9万美元；2021年第一季度运营资金为1292.7万美元，2020年同期为865.4万美元[153] 各项费用指标变化 - 2021年第一季度，物业管理费用为176.7万美元，较2020年同期的155.4万美元增加13.7% [132] - 2021年第一季度，伤亡损失为10.1万美元，较2020年同期的32.7万美元下降69.1% [132] - 2021年第一季度，折旧和摊销费用为1999.2万美元，较2020年同期的1816万美元增加10.1% [132] - 2021年第一季度，一般和行政费用为390.6万美元，较2020年同期的342.8万美元增加13.9% [132] 入住率情况 - 同店加权平均入住率从2020年的95.3%降至2021年的94.9%，非同店从89.8%升至91.8%[135] 收购与资金使用情况 - 2021年第一季度收购新房地产7690万美元，2020年同期为4630万美元[154] - 2021年第一季度，通过2019年ATM计划发行164279股普通股，净收益1190万美元，截至2021年3月31日，该计划剩余发行额度5530万美元[169] - 2021年第一季度，公司通过发行C系列票据获得5000万美元，通过2019年ATM计划发行普通股获得1.19亿美元；用于收购公寓社区7690万美元、提供贷款540万美元、偿还抵押贷款本金340万美元、公寓社区资本改进约220万美元[171] 分配情况 - 2021年3月31日和2020年同期，普通股和单位每股分配0.70美元；C系列优先股每股分配0.4140625美元；D系列优先股单位每股分配0.9655美元[155] 流动性与债务情况 - 截至2021年3月31日，总流动性约为7930万美元，其中信贷额度可用6850万美元，现金及现金等价物1080万美元；截至2020年12月31日，总流动性约为9750万美元，其中信贷额度9710万美元，现金及现金等价物39.2万美元[161] - 2021年剩余债务到期金额为1960万美元，明尼阿波利斯一个多户社区开发的夹层贷款未来12个月需提供约1510万美元资金[162] - 公司有3.95亿美元的无担保信贷额度，其中2.5亿美元为循环信贷额度，1.45亿美元分配给两个定期贷款[163] - 2021年1月修订并扩大私人货架协议，无担保高级本票发行额度增至2.25亿美元，已发行A、B、C系列票据，剩余5000万美元额度[166] - 2021年3月31日和2020年12月31日，抵押贷款债务分别为2.95亿美元和2.984亿美元，2021年3月31日加权平均利率为3.92%，2020年12月31日为3.93%[168] 内部控制情况 - 截至2021年3月31日，公司披露控制与程序有效[181] - 截至2021年3月31日季度，公司财务报告内部控制无重大变化[182] 市场风险情况 - 公司市场风险主要与当前和未来固定及浮动利率债务的利率波动有关[178] - 公司使用利率互换抵消浮动利率定期贷款的利率波动影响[178] - 截至2021年3月31日，公司市场风险自2020年12月31日年度报告以来无重大变化[179]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年核心FFO为每股摊薄3.78美元，较上年增加0.06美元，增幅1.6%；第四季度核心FFO为每股摊薄1.02美元，较上年增加0.06美元，增幅6.3%，全年核心FFO增加主要因利息、G&A和物业管理费用降低，但部分被处置资产导致的NOI降低以及COVID - 19影响抵消 [27] - 2020年总G&A为1340万美元，较上年减少7%，主要因薪酬成本降低72万美元、法律成本减少28万美元、差旅等成本因疫情减少62万美元，但12月品牌重塑产生40万美元非经常性成本；物业管理费用为580万美元，减少6.2%，主要因未填补职位导致薪酬成本降低及差旅和广告费用减少 [28] - 2020年全年同店资本支出为1070万美元，较2019年增加220万美元，每单位1008美元，增加主要因75万美元的屋顶更换和增值翻新资产的资本成本加速；增值资本支出从2019年增加890万美元至1390万美元 [29] - 截至2020年12月31日，公司总流动性为9750万美元，其中信贷额度可用9710万美元；2020年处置资产获4400万美元，用于收购Parkhouse Apartment；回购并注销约23.7万股C系列优先股，成本560万美元，赎回收益率10%；通过ATM计划发行82.9万股普通股，净平均价格每股71.39美元，总收益约5900万美元 [30][31] - 2021年1月，公司与Prudential修订并扩大私募货架协议，额度从1.5亿美元增至2.25亿美元，发行5000万美元2030年6月6日到期的无担保高级票据，利率2.7%，修订后货架协议剩余额度5000万美元 [32] - 预计2021年同店NOI下降0.5% - 3.5%，同店收入在下降0.5%至增长3.0%之间，同店运营费用增长4% - 7.5%；预计收入增长来自租金增长和其他收入举措，但被入住率降低抵消；运营费用增长受非可控费用（房地产税增加、保险成本压力，2021年保费较2020年增加15%）和可控费用（预计恢复到疫情前水平）影响 [33] - 预计2021年G&A和物业管理费用合计增长14% - 23%，包括110万美元非经常性技术实施成本、120万美元薪酬成本增加和85万美元长期激励计划成本增加，但2020年的40万美元非经常性品牌重塑成本减少；同店资本支出预计为每套房屋912 - 1012美元，包括120万美元屋顶更换费用；增值支出预计为1500 - 2000万美元 [37][38] - 预计2021年投资1.45 - 1.7亿美元，包括1月收购的Union Pointe；预计处置资产收入5500 - 7500万美元，用于资助Union Pointe收购；预计通过ATM计划发行股票净收益5000 - 7000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度加权平均入住率较2020年第三季度增加60个基点，较2019年第四季度增加1%；2020年加权平均入住率为98%，推动2020年营收较2019年增长2.1%，Rapid City、Omaha和北达科他州市场营收表现强劲 [20] - 第四季度新租约和续约租约综合下降70个基点，新租约下降3.6%，续约租约增长2.3%；1月续约租约增长3.6%，新租约持平于负3.5%，综合为负1.5%；第四季度仅16%的租约到期，1月仅3%的租约到期 [21][48] - 第四季度收款情况良好，98.6%的预期住宅收入已收取，1月收款率为98.7%；第四季度坏账为收入的1.4%，2019年同期为0.3%；2020年递延租金收入总计30.1万美元，目前仍有5.6万美元未收回，不到4%的投资组合通过租金递延计划遇到阻力，预计到2020年底坏账将恢复到历史正常水平 [22] - 2020年同店NOI利润率较2019年仅下降20个基点，毛利率同比增长1.4%至73.9%；预计2021年工资压力、更高的医疗保健和保险成本将对费用产生负面影响 [23] - 第四季度一项举措使收入一次性增加45万美元，即缩短RUBs计费周期并转换新供应商；价值增值项目第四季度翻新81个单元，公共区域翻新取得显著进展，明尼阿波利斯和奥马哈的翻新项目带来收入增加，明尼阿波利斯郊区资产的翻新项目抵消了市区投资组合的租金下降 [24] - 预计2021年将在投资组合中翻新约725个单元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年较小市场NOI同比显著增长，而较大市场如明尼阿波利斯和丹佛面临更多监管、更长的驱逐禁令和更高的失业率，虽能保持高入住率，但租金下降 [21] - 丹佛市场本季度入住率有连续上升，但市区新租约仍面临供应和社会动荡压力，续约开始有一定定价权，郊区非同店资产表现更强 [58] - 明尼阿波利斯市区核心资产从定价权和运营角度面临更大困难，如Oxbow、Red 20和FreightYard等资产受城市活动停滞影响，租约续租率下降15%，但入住率高于市场3 - 6个百分点；郊区产品入住率保持满员，租金有平到适度正负变化，郊区B类资产有一定定价权并持续进行增值项目 [76][78] - 北达科他州和南达科他州的较小市场，如Rapid City和Billings受益于人口迁入，2020年租金有所提升，但预计2021年不会超过明尼阿波利斯和丹佛的郊区市场表现 [84][85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从多元化房东转型为以客户和团队为中心的住房公司，更名Centerspace以结束转型并围绕使命凝聚团队 [7][8] - 2021年预计收入增长较低，公司将投资并为未来定位，重点改造操作系统，以提高效率和提供更好的客户体验，虽预计核心FFO同比下降，但可实现每股可分配现金流大致持平，并为2022年及以后的增长奠定基础 [14][15] - 预计进行适度收购，资金来自处置资产回收的资本和ATM计划；收购动机是提高投资组合质量，包括地理位置、利润率和增长前景，投资需增加每股现金流并对资产负债表指标中性或更好 [16] - 市场定价有利于卖方，资本寻求增加对房地产的投资，纳什维尔定价最激进，明尼阿波利斯和丹佛次之且价格相近，主要受市场规模、流动性、增长预期和可售产品数量等因素影响，全国公寓与10年期国债利差处于历史高位 [17] - 公司倾向于购买较新、资本需求较少的资产；若条件相同，优先在纳什维尔投资；若纳什维尔不合适，在明尼阿波利斯和丹佛中更倾向于丹佛，但也会关注明尼阿波利斯 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司展现出韧性和持续改进能力，被纳入标准普尔小型股600指数，同店NOI增长1.8%，核心FFO每股增长1.6%，处置低效资产并增加优质资产，完成价值增值项目 [11] - 2021年经济从封锁向正常过渡，公司面临挑战，预计收入增长受疫情影响，费用因工资、医疗保健和保险成本上升而增加，但也有价值增值项目的动力、高入住率、客流量增加和投资组合平衡等亮点 [14][23] - 公司对收入预测持保守态度，需为下行风险做准备，但相信当前投资将在基本面改善时带来回报，预计今年秋季及以后基本面将改善 [14][15] - 保险市场对住宅保险不乐观，且过去几年全球自然灾害损失较大，公司虽无重大自然灾害风险，但冰雹保险政策变化导致保费增加，预计2022年市场将有所稳定 [55][56] 其他重要信息 - 公司2020年年报Form 10 - K于昨日市场收盘后提交给SEC，收益报告和补充披露文件已发布在公司网站centerspacehomes.com并于昨日以Form 8 - K形式提交 [3] - 公司在电话会议中讨论业务展望时会做出前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，非GAAP指标的调整和假设可参考收益补充文件，公司无义务更新因后续事件而变得不真实的陈述 [4][5] - 公司技术投资将分三年进行，包括对核心运营平台的基础设施投资和向现代数字工作场所迁移，预计提高效率和实现数据驱动决策，今年是第一步，已开始实施现代数字工作场所并将部署Yardi的产品套件 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2021年技术投资的更多信息 - 技术投资包括对核心运营平台（如会计系统）的基础设施投资，以及向现代数字工作场所（如MS 365和Teams）迁移，分三年进行，预计提高效率和实现数据驱动决策，今年是第一步，已开始实施现代数字工作场所并将部署Yardi的产品套件 [42] 问题2: 2021年投资指导中，市场上有哪些收购机会，是否会在丹佛投入更多资本 - 市场上老资产和新资产定价接近，公司倾向于购买较新、资本需求较少的资产；若条件相同，优先在纳什维尔投资；若纳什维尔不合适，在明尼阿波利斯和丹佛中更倾向于丹佛，但也会关注明尼阿波利斯 [43][44] 问题3: 第四季度新租约和续约租约的具体下降情况以及1月的综合租赁增长率是多少 - 第四季度新租约下降3.6%，续约租约增长2.3%，综合下降70个基点；1月续约租约增长3.6%，新租约持平于负3.5%，综合为负1.5% [48] 问题4: 新租约率中，优惠和实际租金变化各占多少 - 新租约率中优惠很少，公司关注系统中的有效租金，以避免优惠对比较的影响 [50] 问题5: 为何对收入持谨慎态度，是供应风险、驱逐禁令还是其他因素 - 公司参考CoStar和Axiometrics等数据资源，这些资源在秋季和冬季预测到第三季度收入持平或下降，公司结合自身投资组合经验进行推断，且第二季度和第三季度初租约到期较多，若市场早期无起色，全年租金收入将受影响 [51][52] 问题6: 预计入住率会上升还是维持现状 - 公司希望将入住率维持在一个较窄的范围内，预计可能下降70个基点，下降期间可尝试提高租金 [54] 问题7: 保险保费预计增加15%的原因及2022年是否会缓和 - 保险市场对住宅保险不乐观，过去几年全球自然灾害损失较大，公司虽无重大自然灾害风险，但冰雹保险政策变化导致保费增加，预计2022年市场将有所稳定 [55][56] 问题8: 丹佛市区市场定价权是否改善 - 丹佛市区续约开始有一定定价权，但新租约仍面临供应和社会动荡压力，郊区非同店资产表现更强 [58] 问题9: 公司对明尼阿波利斯和丹佛市场的投资舒适范围是多少，是否会扩大目标市场列表 - 公司对明尼阿波利斯和丹佛市场有一定投资舒适度，若有好机会会增加投资，可能推动扩大目标市场列表或加大对纳什维尔的投资；目前公司关注纳什维尔，若持续错过机会将重新评估，但时间尚短 [59][60] 问题10: 预计财产税增加多少，是特定市场还是全市场 - 预计财产税增加近4%，低于2020年的增幅，基本全市场都会增加，但丹佛部分资产因从非同店转为同店会受到较大影响 [61][62] 问题11: 加入同店投资组合的资产情况及是否是同店收入增长下限的驱动因素 - 有三个较大资产加入同店投资组合，分别是丹佛的两个和明尼阿波利斯的两个，预计主要影响在丹佛；不确定这些资产是否是同店收入增长下限的驱动因素，丹佛的是郊区市场，明尼阿波利斯一个是较小的市区资产可能拉低收入，另一个是郊区资产可能提升收入，且2020年这些资产的基数较低 [63][66] 问题12: 制定指导时，对哪些方面的预期信心最低 - 收入方面信心最低，因2020年情况特殊，虽预计2021年后期会复苏，但不确定何时发生；费用方面也有不确定性，需考虑疫情期间节省的成本哪些能永久保留，哪些会恢复正常 [68] 问题13: 第四季度平均每月租金下降10个基点，但每入住房屋收入上升90个基点的原因及费用情况 - 第四季度收入一次性增加45万美元是因缩短RUBs计费周期并转换新供应商；公司持续评估费用，RUBs计划预计长期增加收入；几乎所有投资组合都采用RUBs而非单独计费公用事业 [72][73] 问题14: 明尼阿波利斯市区和郊区资产的表现差异 - 明尼阿波利斯市区核心资产面临更大定价和运营困难，租约续租率下降15%，但入住率高于市场；郊区产品入住率保持满员，租金有平到适度正负变化，郊区B类资产有一定定价权并持续进行增值项目 [76][78] 问题15: 如何考虑ATM发行股票的时间安排 - 公司对价格敏感，会基本按比例考虑；需关注杠杆率，根据Union Pointe项目情况可能通过ATM发行股票或处置资产来调整；建模时可按季度平均分配 [80] 问题16: 鉴于较低的指导预期，现金流和股息支付情况如何 - 公司基于保守的AAFO计算方法，2020年和预计2021年都能健康覆盖股息，无意提高或削减股息 [82] 问题17: 请介绍表现良好的较小市场及对其前景的看法 - 较小市场如Rapid City和Billings受益于人口迁入，2020年租金有所提升，但预计2021年不会超过明尼阿波利斯和丹佛的郊区市场表现 [84][85] 问题18: 预计坏账改善是否考虑了同店收入指导 - 预计坏账改善已考虑在同店收入指导中，但从同比来看基本持平 [91] 问题19: 处置资产指导金额6500万美元是否现实 - 该金额比较现实，公司首次给出收购和处置指导，相信通过优化投资组合能实现，过去的资产处置经验表明能提高效率并保留优秀员工 [93][94] 问题20: 若出售6500万美元资产，其他市场的暴露程度如何变化 - 公司不评论出售资产的市场，每个市场都有优化投资组合的机会 [95] 问题21: 品牌重塑成本是否仅此40万美元，是否都从核心FFO中扣除 - 品牌重塑费用仅此40万美元，之后不会再有额外扣除，这些费用都计入G&A [96][97]

员工情况 - 截至2020年12月31日，公司在六个州共有365名员工，其中全职340人，兼职25人[42] - 截至2020年12月31日，公司团队成员平均任期为3.6年[44] - 截至2020年12月31日，公司团队成员中女性占比53%，高级管理层中女性占比46%，董事会中女性占比37%[44] - 公司学习管理系统上有超200门定制课程，团队成员完成超10000门培训课程[44] - 2020年，公司团队成员参与敬业度管理调查的比例为76.5%，完成志愿时长648小时[44] 公司声誉与市场影响 - 公司在线声誉管理得分从504提升至605[44] - 2020年，公司多个市场受一系列恶劣天气事件影响，包括极端寒冷、创纪录降雪、严重冰雹和龙卷风[65] 公司投资与业务分布 - 自2018年4月30日起，公司投资基本集中在多户住宅领域[68] - 公司业务集中在美国中西部和西部部分地区，业绩受当地经济、就业等因素影响[69] 公司业务特点与风险 - 公司公寓租赁期限一般为12个月及以下，租金收入受市场租金下降影响更快[74] - 公司面临多种竞争，包括其他REITs、私人合伙企业等，部分竞争对手资源更丰富[73] - 公司可能因无法有效管理增长，面临扩充团队、完善系统和实现目标回报等挑战[76] - 公司面临网络安全风险，安全漏洞可能导致成本增加和声誉受损[80][82] - 公司可能需承担环境法律下的潜在责任，环境修复成本可能高昂[83] - 社交媒体使用可能给公司带来声誉风险，影响业务和运营结果[86][88] - 公司面临诉讼风险，不利判决或和解可能对经营结果产生重大影响[89] - 公司开发、再开发项目可能面临获取许可、融资和租赁等问题，影响财务表现[90] - 公司参与的合资企业可能因合作伙伴财务状况和利益冲突，影响财务和运营结果[94] - 恐怖袭击、地缘政治危机、疾病爆发等事件可能对公司业务的各个方面产生负面影响，包括劳动力和供应链[95] - 房利美和房地美财务状况的潜在变化以及政府对公寓社区支持的变化可能对公司业务产生不利影响[97] - 员工盗窃或欺诈可能导致公司损失，且公司可能没有足够的保险来覆盖所有损失[98] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司未偿还借款总额约为7.213亿美元[100] - 公司债务协议中的限制性契约可能限制其运营和财务灵活性，未能遵守这些契约可能导致违约事件[100][102] - 公司无法续签、偿还或再融资债务可能导致损失，尤其是在信贷市场紧张时，再融资的条款可能不如当前债务有利[99] 利率相关政策 - 英国金融行为监管局承诺，面板银行将在2021年底前继续为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）提供数据，ICE基准管理机构计划将美元LIBOR（不包括一周和两个月期限）的发布时间延长18个月至2023年6月，监管机构要求银行在2021年12月31日前停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同[105] 公司股价与税收规定 - 公司股价可能因多种因素大幅波动，包括经济和业务状况、运营结果、利率上升等[106] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需向股权证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得额[113] - 公司信托声明规定，任何人持有信托已发行股份的数量或价值不得超过9.8%，董事会有权对此所有权门槛作出例外规定[118] - 公司需满足至少95%的年收入来自特定被动来源，否则可能无法通过收入测试，失去REIT资格；需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入，若满足90%但不足100%，将对未分配收入征收企业所得税和4%的消费税[119] - 美国个人、信托和遗产股东可从2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的应税年度中，扣除20%的REIT普通股息[125] - 联邦所得税规定，REIT在禁止交易中实现的收益需缴纳100%的惩罚性税收；TRS规则对非公平交易的特定交易征收100%的消费税[131][132] 公司利率互换与债务发行 - 公司使用利率互换对冲利率波动影响，7000万美元和7500万美元的浮动利率定期贷款及部分信贷额度有对应互换协议，互换协议名义金额分别为7000万、7500万和5000万美元，平均支付利率分别为2.16%、2.81%和2.02%，截至2020年12月31日，利率互换的总公允价值负债为1590万美元[250] - 公司有一项最高发行1.5亿美元无担保优先本票的私募协议，已发行7500万美元A系列票据（2029年9月13日到期，年利率3.84%）和5000万美元B系列票据（2028年9月30日到期，年利率3.69%）[251] 公司债务结构与利率变化影响 - 截至2020年12月31日，公司无浮动利率抵押贷款债务，信贷额度和定期贷款的浮动利率借款为2.979亿美元，其中1.95亿美元通过利率互换固定；预计30天LIBOR上升100个基点，年净收入将减少约100万美元，下降100个基点则净收入增加类似金额[252] - 截至2020年12月31日，抵押贷款债务较2019年12月31日减少3290万美元，主要因贷款到期和提前还款；2020年和2019年末，2.984亿美元抵押贷款均为固定利率，2020年末加权平均利率为3.93%，2019年末为4.02%[253][254] - 2021年固定利率债务为25,665美元，平均利率4.23%[256] - 2022年固定利率债务为37,219美元，平均利率3.99%[256] - 2023年固定利率债务为45,068美元，平均利率3.79%[256] - 2024年固定利率债务为3,777美元，平均利率3.75%[256] - 2025年固定利率债务为32,505美元，平均利率3.75%[256] - 此后固定利率债务为279,211美元，平均利率3.74%[256] - 固定利率债务总计423,445美元，公允价值439,851美元，平均利率3.89%[256] - 2021年可变利率债务为5,871美元，平均利率3.64%[256] - 2022年可变利率债务为147,000美元，平均利率2.85%[256] - 可变利率债务总计297,871美元，平均利率3.23%[256]

业绩总结 - 2020年第三季度销售额为4.247亿美元，较2019年第三季度下降38%[54] - 2020年截至第三季度的销售额较2019年同期下降21%[54] - 截至2020年9月30日，普通股东可用净收入为18,021千美元，而2019年同期为29,891千美元，下降了39.6%[70] - 每股稀释收益为1.38美元，而2019年同期为2.54美元，下降了45.7%[70] - 每股FFO为0.90美元，较2020年6月的0.93美元下降了3.2%[70] 用户数据 - 截至2020年10月，公司的同店加权平均入住率为94.9%[12] - 2020年第三季度，租赁流量比2019年第三季度增长了33.6%[12] - 公司的平均每户月收入为1,621美元[16] - 同店平均每单位收入：罗切斯特市为1,315美元，奥马哈市为1,008美元，格兰德福克斯市为1,165美元，圣云市为1,053美元[56] - 同店入住率：罗切斯特市为94.1%，奥马哈市为93.8%，格兰德福克斯市为95.5%，圣云市为94.4%[56] 未来展望 - 截至2023年10月31日，公司计划翻新1,554个住宅单位，其中658个已完成，平均每单位成本为$15,603[23] - SouthFork项目的翻新单位为272个，目前已完成90个，完成率为33%，每单位平均溢价为$257，投资回报率为18.70%[28] - 未来亚马逊运营中心将在纳什维尔市中心的纳什维尔院区带来至少5,000个工作岗位，平均年薪为150,000美元[54] 市场扩张 - 公司在目标市场收购了五个新物业，总价值为3.61亿美元[7] - 自2016年8月以来，公司已处置资产总额达$11亿，用于购买四个丹佛的多户住宅社区和五个明尼阿波利斯的多户住宅社区[31] - 明尼阿波利斯市场的住宅数量为2,537个，社区数量为14个，显示出市场的稳定性[44] - 丹佛市场的住宅数量为1,457个，社区数量为4个，表明公司在该地区的扩展策略[49] 财务健康 - 公司的流动性覆盖率为2.1倍，现金和信用额度可用性良好[13] - 2020年9月的资本结构显示，总资本化为$17亿，其中普通股占52%，担保债务占18%[34] - 公司的同店毛利率在2020年增长了4.5%[15] - 2020年9月的加权平均利率为3.60%，其中固定利率债务占比为90%[35] - 2020年9月的利息支出为6,756千美元，较2020年6月的6,926千美元下降了2.5%[73] 负面信息 - 2020年10月的坏账占总收入的1.5%[14] - 2017-2019年平均年销售额为19亿美元[54] - IRET的失业率为5.3%，低于同行业平均水平32%[41]

业绩总结 - 2020年第三季度销售额为4.247亿美元，较2019年第三季度下降38%[54] - 2020年截至第三季度的销售额较2019年同期下降21%[54] - 截至2020年9月30日，普通股东可用净收入为18,021千美元，而2019年同期为29,891千美元，下降了39.5%[70] - 每股稀释后收益为1.38美元，而2019年同期为2.54美元，下降了45.7%[70] - 每股稀释后FFO为0.90美元，较2020年6月的0.93美元下降了3.2%[70] - 每股稀释后核心FFO为0.94美元，较2020年6月的0.91美元增长了3.3%[70] 用户数据 - 2020年第三季度，租赁流量较2019年第三季度增长33.6%[12] - 2020年10月，租赁流量较2019年10月增长14.1%[12] - 2020年第三季度，平均续租增长为1.9%[12] - 2020年，11,910个住宅单位的平均每月收入为1,323美元[6] - 2020年9月，公司的平均月租金为1,224美元，较2017年的980美元增长了25%[33] 未来展望 - 截至2023年10月31日，公司计划翻新1,554个住宅单位，其中658个已完成[23] - SouthFork项目的翻新单位为272个，已完成90个，完成率为33%[28] - 未来亚马逊运营中心将在纳什维尔市中心的纳什维尔院区带来至少5,000个工作岗位，平均年薪为150,000美元[54] 市场扩张与并购 - 2020年，新增五个物业，投资总额为3.61亿美元[7] - 2020年，处置物业总额为2.46亿美元，包括25个公寓社区[7] - 自2016年8月以来，公司已处置资产总额达11亿美元，用于购买多处多户住宅社区和减少债务[31] 财务健康 - 截至2020年9月30日，流动性覆盖率为2.1倍[13] - 2020年9月，公司的加权平均利率为3.60%[35] - 2020年9月，公司的失业率为5.3%，低于美国平均水平32%[41] - 2020年9月30日的利息支出为6,756千美元，较2020年6月的6,926千美元下降了2.5%[73] - 2020年9月30日的优先单位股东分红为160千美元，与2019年同期持平[73] 负面信息 - 2020年第三季度，明尼苏达州的坏账占总收入的2.2%[14] - 2020年9月30日的加权平均稀释股数为14,143千股，较2020年6月的13,558千股增长了4.3%[70]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股94美分，较2019年第三季度减少5美分，降幅5.1%；年初至今核心FFO为每股2.76美元，与上一年持平 [12][13] - 截至9月30日的九个月，一般及行政费用（Gené）减少10%，即110万美元，降至970万美元；利息费用减少11%，即260万美元，降至2060万美元 [14] - 年初至今，物业管理费用为430万美元，较上一年同期减少20万美元，降幅4.6%；截至9月30日的三个月，伤亡损失为9.1万美元，上年同期为17.8万美元；年初至今伤亡损失为130万美元，2019年同期为91.1万美元 [15] - 截至9月30日的九个月，同店资本支出（capex）为720万美元，较上一年同期的450万美元增加60%；预计全年同店capex在90 - 92.5万美元/单位，因雹灾额外支出75万美元用于屋顶更换而较之前预期增加 [16] - 第三季度增值支出为420万美元，2019年第三季度为190万美元；截至9月30日的九个月，增值支出为1040万美元，2019年同期为300万美元 [16] - 本季度通过ATM计划发行14.5万股普通股，平均净价为每股17.55美元，总收益为1020万美元；年初至今，已发行81.9万股普通股，平均净价为每股17.23美元，总收益为5750万美元 [16] - 截至9月30日，总流动性为1.32亿美元，其中无担保信贷额度下可用资金为1.15亿美元，现金为1700万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 4月1日以来，72%的投资组合租约已定价；截至9月30日的六个月，新租约价格较上年同期低60个基点，续约租金增长2% [9] - 第三季度，尽管经济低迷抑制了租赁活动，但公司稳定了租金并提高了入住率，收入较2019年第三季度增长1.1%；第三季度入住率较2019年第三季度高90个基点，同店加权平均入住率为94.4% [9] - 每单位收入从2019年9月30日的28美元/单位增至今年9月30日的1104美元/单位；第三季度流量同比增长26%，新租金持平，续约租金增长60个基点；9月续约租金增长1.4%，10月初步结果显示续约租金增长2.1% [9] - 第三季度，明尼阿波利斯和丹佛的新租约利率分别下降7.2%和8.9%，但比林斯、奥马哈、圣克劳德和北达科他州市场实现显著增长 [10] - 第三季度，租金收取率为98.8%，整个投资组合仅有24份租金延期申请；年初至今，共延期25.1万美元租金，其中仅5.9万美元有待偿还；10月延期申请略有增加，有15份申请，总计2.1万美元，占预期住宅收入的14个基点；10月收取率仍达98.5% [10][11] - 年初至9月30日，收入增长2.1%，净营业收入增长1% [11] - 本季度在9个社区内继续进行增值改造和单元翻新，完成195个单元翻新，平均回报率为18%；翻新单元主要集中在明尼苏达州和内布拉斯加州的投资组合，其中66%位于明尼阿波利斯和罗切斯特，其余位于奥马哈市场 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅交易活动自疫情爆发以来显著下降，第二季度交易量较2019年同期下降68%，第三季度下降50% [7] - 丹佛第三季度交易 volume 下降43%，机会稀缺导致竞争加剧，价格高于疫情前预期 [8] - 明尼阿波利斯郊区投资组合加权平均入住率比城市核心区高270个基点，郊区新租约利率在本季度增长3.1%，而城市核心区下降16.8% [4] - 10月初步数据显示，加权平均入住率为94.9%，新租约利率下降1.1%，但10月仅约200份租约，交易量不大 [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于增加对强劲市场的敞口，改善每股指标，扩展财务灵活性和流动性；长期战略是在明尼阿波利斯和丹佛等较大市场扩张，但也重视较小市场的多元化 [4][8][20][21] - 交易方面，本季度出售了大福克斯的4项效率最低的资产，并在丹佛收购了一个拥有465套房屋的社区，以实现运营效率 [5] - 行业方面，与过去衰退周期不同，此次衰退中二级和三级市场流动性未出现不成比例的下降，一些大型和流动性强的市场面临更大的经济和监管不确定性 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年充满挑战，但公司团队表现出色，业务保持韧性，维持了入住率并在可能的情况下提高了租金 [4] - 疫情和社会动荡对城市核心市场的影响大于其他投资组合，但二级和三级市场的强劲表现平衡了明尼阿波利斯和丹佛市场的经济衰退影响 [4][5] - 对2021年业务面临的挑战保持谨慎，包括剩余20%的疫情前租约续约或更换带来的收入压力，以及费用方面的潜在逆风，如公共设施开放、自付医疗保险成本增加、材料成本上升、保险成本增加和房地产税可能提高等 [18] - 尽管面临挑战，但对第三季度的结果感到鼓舞，相信团队能够继续为居民提供优质住房 [18] 其他重要信息 - 公司预计未来12个月将支出约200万美元用于更换因雹灾受损的资产，其中75万美元预计在本季度支出 [15] - 截至9月30日，公司有价值约3500万美元的债务到期，以及2700万美元用于明尼阿波利斯一个多户住宅社区开发的建设和夹层贷款有待支付；公司认为当前流动性足以满足可预见的资本需求，并能在目标市场寻求机会 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑在明尼阿波利斯和丹佛等较大市场扩张与维持对较小市场的敞口 - 公司的核心关注点是有深度、有可观察到的就业和收入增长的市场，这是公寓现金流增长的长期关键因素；虽然对较小市场的积极表现感到惊喜，未来会更开放地考虑在这些市场保持一定的多元化，但也会在较大市场中寻找有供应限制的优质子市场 [20][21] 问题2: 投资组合在2020年保持相对稳定的最大驱动因素是什么 - 是市场和城郊与城市的组合；与同行相比，中西部地区对疫情防控的监管较少、经济更开放，这对公司有利 [22][23][24] 问题3: 城市市场新租约利率下降情况在每月的趋势如何，是否有企稳迹象 - 公司密切关注每月趋势，特别是续约方面，整个投资组合续约呈现较强趋势，9月续约租金增长1.4%，10月初步数据显示增长2%；城市市场的下滑较为持续，尚未看到回升趋势，但郊区市场在新租约租金和续约方面都有改善趋势 [26][27][29] 问题4: 投资组合中城郊与城市的资产比例是多少 - 城市资产有5项，约占投资组合的14%，其中3项在双子城，2项在丹佛 [30] 问题5: 多户住宅市场的买家和卖家有什么特点，与以往有何不同 - 多户住宅市场参与者众多，多数不在公开市场；由于其他行业的情况，投资者群体可能略有增加；参与竞标的群体与以往相同，但信心水平不同；公司在夏季积极参与交易，但多数情况下项目被其他买家获得 [31][32] 问题6: 未来几个月如何考虑资产处置，过去几年出售给1031买家的资产情况如何 - 公司会始终保持机会主义，投资组合中的所有资产都有一个可接受的出售价格；过去几年，曾将价值约600万美元的两项小资产出售给罗切斯特的一个1031买家，其余超过2亿美元的40 - 50项资产的买家为非1031买家 [33][34] 问题7: 如何考虑再开发支出，近期回报趋势如何，是否会因短期内无法获得理想回报而暂停 - 公司有足够的活跃项目可以进行一定程度的调整，但计划继续进行投资，前提是能够达到预期回报；在疫情初期，公司进行了市场研究，发现一些有供应限制且入住率高的市场对翻新产品仍有很大需求，因此继续按计划进行；公司预计今年能够达到增值支出的预算，并对一些机会感到乐观 [38][39][40] 问题8: 在将租约到期日推至第二和第三季度方面的成效如何，目前第四和第一季度滚动的租约比例是多少 - 第二和第三季度有72%的租约到期，公司对此感到满意；目前第四和第一季度滚动的租约占28%；公司会根据流量模式不断调整租约到期日分布，虽然今年流量模式波动较大，但对第二和第三季度的租约数量有信心，希望随着明年经济复苏能带来更多机会 [42][43] 问题9: 9月和10月哪些市场的市场状况出现了恶化 - 公司投资组合中最明显的趋势是双子城和丹佛的核心区与郊区的差异；目前没有看到其他市场状况恶化的情况，公司正在努力在能提高租金的地方实现增长，并专注于保持高入住率和定价权 [44][45][46] 问题10: 明尼阿波利斯城市核心区新租约下降17%，多少是由于安全担忧和人们逃离城市，多少是由于新供应或其他经济因素 - 主要原因是疫情；城市的空置加剧了安全问题，但如果人们回到办公室工作，情况可能会迅速改善 [47][48][49] 问题11: 丹佛公园收购资产的资本化率是多少，租赁策略是什么 - 收购时的资本化率约为4 - 4.25%；公司在第一年假设租金无增长，第二年和第三年有适度增长；目前纳什维尔市场的资本化率在3%左右，公司认为如果有5 - 10年的投资期限，这些市场可能更具吸引力 [50][51] 问题12: 如果纳什维尔的定价维持在3%，公司是否会继续在该市场购买，还是会转向其他扩张市场 - 只要收购具有增值性且公司长期看好该资产，就会考虑购买；但公司董事会更关注每股现金流增长；纳什维尔为公司提供了更多机会，如果该市场长期对公司不开放，公司会考虑其他选择，但认为这种情况不太可能发生 [53][54] 问题13: 能否提供10月的入住率和新租约利率增长情况 - 10月加权平均入住率为94.9%，新租约利率下降1.1%，但10月仅约200份租约，交易量不大 [56][57] 问题14: 是否开始看到目标市场城市核心区的价格发现，在目标市场内的布局思路是否有变化 - 以圣保罗市中心的一项资产为例，去年夏天传言售价约6000万美元，现在市场价格约4500万美元，低于重置成本；该资产的非杠杆内部收益率（IRR）在6 - 7%左右，但公司对投资市中心市场持谨慎态度，因为目前市中心活动较少，人们对居住在市中心的兴趣降低；大多数业主目前不需要出售资产，除非有更好的投资机会 [59][60][64] 问题15: 如何对资产收购的资金来源进行排序，如增加杠杆、出售资产或通过ATM发行股权 - 增加杠杆的优先级最低；公司对出售资产、通过ATM发行股权或进行资本筹集持相对中立态度，重点是保持或提高每股盈利水平；公司目前对杠杆水平感到舒适，关键是保持进入私募市场的渠道 [66][67] 问题16: 价值增值计划在未来6 - 8个季度的扩展范围如何 - 公司正在积极考虑和评估投资组合内更多的价值增值项目，计划每年持续投资1000 - 1500万美元；随着时间推移，该计划将不断扩大，因为项目需要2 - 3年时间才能完成；公司会关注一些供应较少的小市场，如比林斯、拉皮德城和北达科他州的投资组合，寻找提高租金和市场地位的机会 [70][71][72] 问题17: 考虑到资本化率压缩，价值增值项目的收益率和价值创造机会如何 - 公司在每个价值增值项目中都会考虑风险回报和资本化率；资本化率压缩可能会扩大价值创造机会，但公司也会分析将资产出售给其他价值增值买家的可能性；公司会持续考虑出售资产的可能性，但大福克斯的出售是机会主义行为，并非预先计划 [74][75][76] 问题18: 2021年房地产税和保险费用可能的增长幅度是多少 - 费用增长可分为两类，一类是因疫情关闭公共设施和自付医疗保险成本节省的费用将在未来恢复正常水平；另一类是不可控的费用，如保险费用，初步预计增长10 - 20%，公司正在与经纪人协商并锁定价格；房地产税目前尚未看到价格上涨，但多数市场将在未来4 - 6周发出估值通知，公司将在下次电话会议上提供更明确的信息 [78][79] 问题19: 在收购机会方面，是否看到开发商在市场中面临困境，是否有有吸引力的资产上市 - 市中心市场和一些特定交易存在机会，一些大型全国性商家降低了在多个市场的投资；如果资产在2月1日时价值为100，现在可能以93 - 97的价格购买，但需要承担租赁风险；对于已经完成租赁但租金低于预期的资产，随着经济复苏，现金流可能有较快增长；公司会积极考虑这些机会，并每天进行评估 [81][82][83] 问题20: 本季度伤亡损失在损益表和核心FFO中的差异是如何产生的 - 本季度伤亡损失约70万美元，但由于上一季度损失估计的调整，本季度净损失为9万美元；核心FFO中加回的54万美元是因为本季度的损失中有一部分是现有资产的注销（屋顶更换），这是一项非现金交易，随着更换成本的支出，将计入资本支出 [85][86] 问题21: 公司控制的费用（Gené）运行率是否可持续，明年的成本回升是否会影响当前运行率 - 一些费用的降低是由于疫情期间的开放职位和成本限制，公司计划在2021年重新招聘部分人员，但旅行和会议等费用不会恢复到疫情前水平；公司预计在考虑通货膨胀因素后，仍能保持一定的费用节省 [87][88]

业绩总结 - 2020年第三季度每股摊薄净收入为1.38美元，较2019年同期的2.54美元下降了45.7%[4] - 2020年第三季度核心FFO每股为0.94美元，较2020年第二季度的0.91美元增长了3.3%[4] - 2020年第三季度收入为44,138千美元，较2020年第二季度的43,910千美元增长2.1%[23] - 2020年第三季度总支出为42,136千美元，较2020年第二季度的41,386千美元增长1.8%[23] - 2020年第三季度营业收入为2,002千美元，较2020年第二季度的2,524千美元下降20.7%[23] - 2020年第三季度净收入为21,184千美元，较2019年第三季度的34,718千美元下降38.9%[23] - 2020年前九个月的总收入为132,454千美元，较2019年前九个月的139,978千美元下降5.3%[23] - 2020年前九个月的净收入为9,415千美元，较2019年前九个月的32,025千美元下降70.6%[23] 用户数据 - 2020年第三季度同店社区的实际入住率为95.3%，高于2019年同期的94.3%和2020年第二季度的94.8%[4] - 2020年9月30日，平均出租率为94.4%，相比2020年6月30日的94.6%和2019年9月30日的93.5%略有下降[46] - 2020年第三季度的坏账占预期住宅收入的1.2%[45] - 2020年9月30日，租金延期占总住宅收入的比例为0.1%，相比2020年6月30日的0.5%有所下降[46] 未来展望 - 2020年第三季度的债务服务覆盖率为2.65倍[44] - 2020年9月30日的净债务与调整后EBITDA比率为8.17倍[44] - 2020年9月30日的总流动性为1.318亿美元，较2020年第二季度末的2.397亿美元下降了45.0%[6] 新产品和新技术研发 - 2020年第三季度同店新租金率持平，较2020年第二季度的下降1.2%有所改善[4] - 2020年第三季度的调整后EBITDA为21,513千美元，较2020年第二季度的20,660千美元增长了4.1%[40] 市场扩张和并购 - 公司在2020年第三季度收购了位于科罗拉多州索诺顿的Parkhouse公寓社区，交易总价为1.448亿美元[5] - 截至2020年9月30日，公司拥有67个公寓社区，包含11,910个公寓单元[18] 负面信息 - 2020年第三季度的每股基本收益为1.40美元，较2019年第三季度的2.57美元下降45.7%[23] - 2020年第三季度的利息支出为6,771千美元，较2020年第二季度的6,940千美元下降2.4%[23] - 2020年前九个月的总支出为125,924千美元，较2019年前九个月的131,027千美元下降3.9%[23] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年9月4日，公司董事会宣布每股0.70美元的季度分红，并于2020年10月9日支付给股东[14] - 2020年9月30日的总资产为1,478,934千美元，较2020年6月30日的1,392,810千美元增长6.2%[24] - 2020年9月30日的总负债为775,863千美元，较2020年6月30日的710,743千美元增长9.2%[24]