公司动态 - Centerspace宣布任命Ola Oyinsan Hixon为董事会成员 该任命于2024年1月23日生效 [1] - 公司总裁兼首席执行官Anne Olson表示 Ola在房地产领域的丰富经验和资产管理能力将为公司未来发展提供宝贵见解 [1] - 董事会主席John Schissel表示 Ola在多元化住宅房地产 投资组合策略和资本市场方面的专业知识将进一步加强董事会的专业能力 [5] 新任董事背景 - Ola Oyinsan Hixon现任PGIM房地产公司执行董事 负责美国增值股权团队的投资策略 交易 资产管理和投资者关系 主要专注于经济适用房和影响力基金策略 [2] - 此前曾在KKR & Co担任负责人 负责全国范围内房地产私募股权基金的投资组合和资产管理 [2] - 曾在黑石集团管理多户住宅投资组合公司LivCor和单户住宅投资组合公司Invitation Homes [2] - 早期职业经历包括在JBG Companies UBS和花旗集团投资银行部门工作 [3] - 拥有密歇根大学罗斯商学院工商管理学士学位和宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士学位 [3] 公司概况 - Centerspace是一家公寓社区运营商 致力于通过诚信经营和服务他人提供优质住宅 [6] - 公司成立于1970年 目前拥有72个公寓社区 共计13,088套住宅 分布在科罗拉多州 明尼苏达州 蒙大拿州 内布拉斯加州 北达科他州和南达科他州 [6] - 2022年获得全美公寓协会颁发的多元化 公平和包容性领先组织称号 [6] 行业参与 - Ola Oyinsan Hixon担任城市土地学会(ULI)多户住宅黄金委员会成员 同时也是房地产执行委员会(REEC)成员 [4] - 担任非营利组织城市公园基金会董事会成员 该组织致力于将公园转变为充满活力的城市社区中心 [4]

文章核心观点 公司宣布2023年日历年普通股和优先股权益分配的税务处理（表格1099 - DIV），建议股东咨询个人税务顾问了解具体税务处理 [1] 公司信息 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，注重诚信和服务他人 [3] - 公司成立于1970年，目前拥有72个公寓社区，共13088套住房，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [3] - 2022年，公司被评为美国国家公寓协会多元化、公平和包容方面的领先组织 [3] 普通股分配信息 |记录日期|支付日期|现金每股分配|长期资本收益（Box 2a）|非股息分配（Box 3）|普通应税股息（Box 1a）|合格股息（Box 1b）|未收回的第1250条收益（Box 2b）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |01/02/23|01/12/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |03/31/23|04/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |06/30/23|07/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |09/29/23|10/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |总计| - |$2.9200000|$0.8309224|$0.0000000|$1.4245980|$0.9347672| - | [2] 优先股（C系列）分配信息 |记录日期|支付日期|现金每股分配|长期资本收益（Box 2a）|非股息分配（Box 3）|普通应税股息（Box 1a）|合格股息（Box 1b）|未收回的第1250条收益（Box 2b）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |03/15/23|03/31/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |06/15/23|06/30/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |09/15/23|09/29/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |12/15/23|12/29/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |总计| - |$1.6562500|$0.8482052|$0.0000000|$0.8080448|$0.5302084| - | [2] 联系信息 - 投资者关系联系人：Josh Klaetsch [4][5] - 联系电话：(701) 837 - 7104 [4][5] - 电子邮箱：[email protected] [4][5]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现核心FFO每股1.20美元,同比增长5.4% [16] - 公司资产负债表处于最强状态,期末无线上信贷余额,加权平均利率为3.46% [17] - 公司净债务/EBITDA比率约为7倍,包括收购Lake Vista时承担的3.45%利率贷款 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司同店物业收入同比增长5.7%,略高于预期 [5] - 新租赁租金上涨2.3%,续租上涨4.9%,整体租金上涨3.9% [5] - 10月同店新租赁租金下降2.4%,续租上涨5.3%,整体上涨0.8% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在丹佛和明尼阿波利斯市场面临一定供给压力,但租金水平仍低于新建项目 [28][29] - 预计2024年供给将有所缓解,但可能仍有部分项目延迟入市 [29][30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提升投资组合质量和市场覆盖面,通过资本回收实现 [22] - 公司看好科技、医疗、制造和教育等行业的发展前景,并将继续在科罗拉多州扩张 [13][14] - 公司将重点投资智能家居和智能社区,预计到2024年底实现50%的社区覆盖 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年剩余时间和2024年的前景保持谨慎乐观,预计租金增长将有所放缓 [6][29][50][51] - 公司将继续关注成本控制,预计明年工资和维修成本压力将有所缓解 [50][51] - 公司将保持灵活性,关注最高回报的投资机会,并密切关注资产组合的表现 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern 提问** 10月新租赁租金变化是否属于正常水平,公司是否看到进一步的租金压力 [25] **Anne Olson 回答** 10月新租赁租金变化属于正常季节性波动,公司在部分山区市场和丹佛市场看到一定租金压力,但整体保持谨慎乐观 [26][27] 问题2 **Robin Haneland 提问** 公司四季度的目标入住率区间是多少,以及价值增值和稳定资产的入住率情况 [33] **Bhairav Patel 回答** 公司预计四季度入住率将在94.5%-94.8%区间,价值增值资产入住率较稳定资产高约25个基点 [34] 问题3 **Buck Horne 提问** 公司是否担心新项目入市会导致员工流失,如何应对 [59] **Anne Olson 回答** 公司非常重视员工培养和职业发展,同时利用技术手段提高工作效率,降低员工流失风险 [60][61][62]

财务状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为1,878,281千美元，较2022年12月31日的2,033,301千美元下降7.6%[37] - 截至2023年9月30日，公司总负债为901,362千美元，较2022年12月31日的1,066,445千美元下降15.5%[37] - 截至2023年9月30日，公司的股东权益总额为960,359千美元，较2022年12月31日的950,296千美元略有上升[37] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为29,701千美元，较2022年12月31日的10,458千美元大幅增加[37] - 截至2023年9月30日，公司拥有的物业总价值为2,326,408千美元，较2022年12月31日的2,534,124千美元有所下降[127] - 截至2023年9月30日，公司的总债务为842,559,000美元，较2022年12月31日的1,011,777,000美元减少了16.7%[176] 收入与盈利 - 2023年第三季度净收入为9,169千美元，而2022年同期为亏损770千美元，显示出显著改善[41] - 2023年前九个月的综合收入为59,737千美元，相较于2022年同期的亏损12,799千美元，表现出强劲的增长[41] - 2023年第三季度的总收入为64,568千美元，较2022年同期的65,438千美元略有下降[60] - 2023年第三季度的净收入为每股稀释后0.41美元，而2022年同期为每股净亏损0.14美元[145] - 2023年前九个月，归属于控股股东的净收入为49,482,000美元，2022年同期为亏损12,103,000美元[189] 运营表现 - 2023年第三季度的净运营收入为37,823千美元，较2022年同期的38,109千美元下降了0.8%[125] - 2023年第三季度的核心运营资金（Core FFO）为2170万美元，同比增长262,000美元[146] - 同店社区的收入在2023年第三季度同比增长5.7%，增幅为310万美元，主要由于平均每个已租住单元的月收入增长5.5%[234] - 同店社区的净运营收入（NOI）在2023年第三季度增加至34,000,000美元，较2022年同期的32,300,000美元增长1,700,000美元[234] 费用与支出 - 2023年第三季度的利息支出为8,556千美元，较2022年同期的7,871千美元有所上升[125] - 2023年第三季度的广告费用为878,000美元，较2022年同期的795,000美元增长了10.4%[182] - 2023年第三季度，公司的总费用保持基本平稳，为5840万美元[145] 投资与资产管理 - 2023年第三季度，公司确认房地产及其他投资的销售收益为11,200千美元，而2022年同期未确认任何销售收益[70] - 2023年第三季度，公司出售了四个非核心公寓社区及相关商业空间，销售总价为82,500千美元，获得销售收益11,300千美元[132] - 2023年第三季度，公司处置了四个公寓社区，销售总额为8250万美元，2023年前九个月的处置总额为2.268亿美元[149] 债务与融资 - 公司在2023年4月26日完成了一项9000万美元的担保票据，利率为5.04%，期限为12年[86] - 公司在2022年11月与PNC银行签订的1亿美元定期贷款协议已于2023年9月30日全额偿还，贷款利率基于SOFR加上120至175个基点的差额[85] - 截至2023年9月30日，公司的无担保信用额度为250,000,000美元，且未有未偿还余额，额外借款可用额度为250,000,000美元[214] 风险与挑战 - 公司面临供应链挑战和通货膨胀压力，预计将导致运营成本上升，特别是在能源、薪资和建筑材料方面[91] - 公司在2023年第三季度的业绩受到全球经济不确定性、通货膨胀和租赁市场条件等多重因素的影响[142] 股东回购与股权 - 公司在2023年9月30日的股东回购计划中，剩余可回购金额为1424.1万美元，2023年8月和9月分别回购了60股和380股，平均回购价格为61.27美元和63.70美元[99] - 2023年3月10日，董事会批准了最高5000万美元的股票回购计划，截至2023年9月30日，剩余可回购金额为1420万美元[196]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股摊薄1.28美元，同比增长10.8%，年初至今核心FFO同比增长10% [11][16] - NOI同比增长12.1%，环比增长7.2%，同店收入同比增长8.5%，同店费用同比增长3.3% [16] - 第二季度因诉讼和解损失290万美元，另有约30万美元与该诉讼相关的法律费用未计入核心FFO [17] - 目前总流动性超2.45亿美元，到明年年底债务到期比例低于5%，杠杆率降至历史最低的6.5倍，季度末加权平均利率为3.54%，加权平均期限为6.9年 [18] - 上调2023年核心FFO指引中点至每股摊薄4.65美元，较之前中点增加0.23美元，预计同店NOI中点增长9.25%，较之前中点增加1.25% [19][20] - 预计G&A成本较初始指引降低约100万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合在各市场实现7% - 10%的收入增长，主要由租赁业务驱动 [7] - 第二季度完成30%的组合租赁续约，同店新租约置换实现5.2%的增长，同店续约实现7%的增长，综合租金增长4.9%；7月同店新租约置换增长4.6%，同店续约增长4.1%，综合租金增长4.3% [7][8] - 同店可控费用同比仅增长1.4%，主要因公用事业成本、维修和保养费用下降，以及年初实施的成本控制措施使客户流失成本大幅降低 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥马哈、圣克劳德等有增值业务的市场增长最强劲，由过去18个月的增值支出驱动 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划推进投资组合重组，扩大山区西部投资组合，更侧重于丹佛市场 [15][30] - 预计2023年出售13个社区，目标处置活动从之前指引的1.65亿美元增加到约2.25亿美元 [12][21] - 原未考虑收购，更新后的指引包括投资1亿美元进行新收购 [14][21] - 推进增值翻修工作，预计支出从2600万美元增加到3300万美元（中点） [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对上半年进展满意，乐观认为积极趋势将持续到今年剩余时间 [22] - 交易市场对机构优质产品仍较缓慢，但公司优质产品在国债市场需求旺盛 [15] - 今年保险成本在未来几个季度将保持稳定，明年预计大幅上涨12% - 20% [31][32] 其他重要信息 - 公司正在完成智能家居技术试点，预计将在投资组合中推广，部分增值支出与智能家居技术相关 [63][65] - 第一季度坏账率约为20 - 30个基点，预计下半年趋势将持续，收款波动性降低 [80] - 目前组合的租金损失接近10%，预计在下半年租赁旺季实现部分租金增长 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：第二季度业绩中哪些因素不会持续？ - 第三季度在周转成本上预留了比第二季度多10%的空间，以应对大量续约和合同劳动力使用；公用事业方面，预计同比仍会下降，但下半年预留了一定增长空间 [25][26] 问题：7月续约率下降的原因？ - 续约价格提前60 - 75天确定，反映的是第一季度末的租赁价格，预计后续会趋于平稳并略有上升 [27] 问题：收购是否会涉及新市场？ - 公司希望扩大山区西部投资组合，更侧重于丹佛市场，可能会有新市场布局 [30] 问题：如何看待保险成本未来走势？ - 今年剩余时间保险成本将保持稳定，续约在11月15日；明年预计大幅上涨12% - 20%，甚至可能更高 [31][32] 问题：此次大幅上调指引的主要驱动因素是什么？ - 一是CEO过渡顺利，G&A方面的影响确定；二是强劲的运营结果，NOI大幅增长，以及公用事业费用趋势向好 [36][38] 问题：运营费用和公用事业费用增长的原因及未来趋势？ - 公用事业费用下降部分是由于去年上半年基数较高，且每单位成本下降；其他运营费用方面，对上半年租赁季的趋势有信心，但在下半年租赁季周转成本会有一定上升 [39][40] 问题：RUBS推出对财务的影响？ - RUBS推出带来的收入计入其他收入部分，推动了收入表现超预期，是NOI指引变化的主要驱动因素 [44][45] 问题：9000 - 1亿美元的投资是否已确定？ - 公司在山区西部有一项资产已签订合同，正在进行尽职调查，该范围较窄是因为有信心，同时也在关注管道中的其他项目 [47] 问题：目前坏账趋势如何？ - 上半年坏账率约为20 - 30个基点，预计下半年趋势将持续，收款波动性降低 [80] 问题：如何实现同店指引高端目标？ - 若公用事业费用下降幅度超过预期，可能推动达到高端目标，目前下半年假设未发生重大变化 [67] 问题：哪些市场增长最强和最弱？ - 奥马哈、圣克劳德等有增值业务的市场增长最强劲，由过去18个月的增值支出驱动 [69] 问题：相邻物业诉讼纠纷情况及是否会有持续成本？ - 纠纷与挡土墙有关，目前已完成金钱赔偿审判，仍在就赔偿金额进行争议；不确定是否需要修复或更换挡土墙，但预计成本远低于金钱判决金额；预计今年会有明确解决方案，无持续成本 [57][70][90] 问题：收购的资产是否为稳定资产？ - 公司收购理念倾向于寻求稳定或接近稳定的资产，此次收购的资产将是完全稳定且运营中的 [72] 问题：目前组合的租金损失情况及未来趋势？ - 目前组合的租金损失接近10%，预计在下半年租赁旺季实现部分租金增长 [91] 问题：不填补COO职位是否会在明年改变，是否有未填补职位推动费用节省？ - 目前不计划填补COO职位，公司无未填补职位；今年处置了大量资产，将密切关注G&A，预计不会有重大费用增加 [58][92]

公司资产情况 - 公司于2023年6月30日拥有75个公寓社区，共计13,497套公寓住宅[95] - 同店公寓数量为12,885套，非同店公寓数量为612套，总计13,497套[108] 公司财务表现 - 2023年6月30日，公司总收入为6,480万美元，同比增长2.6%[97] - 2023年6月30日，核心FFO较2022年同期增加2,300万美元，达到23,300万美元[100] - 净亏损为每股0.23美元，较2022年同期每股净亏损0.30美元有所改善[99] - 公司的净营业收入（NOI）为非GAAP财务指标，用于衡量房地产运营绩效[101] - 公司的运营收入（亏损）在2023年6月30日达到5,966万美元，同比增长55.6%[104] - 公司的总费用在2023年6月30日较2022年同期减少3,400万美元，达到55,900万美元[98] - 2023年第二季度，同店销售收入增长8.5%，达到6,010.4万美元，同比增长9.5%[105] - 同店物业运营支出包括房地产税在内增长3.3%，达到2,338.2万美元，同比增长6.6%[105] - 同店净营业收入增长12.1%，达到3,672.2万美元，同比增长11.6%[105] - 非同店物业净营业收入增长78.1%，达到228.1万美元，同比增长106.0%[105] - 非同店物业收入增长77.0%，达到36.3万美元，同比增长95.5%[105] - 同店平均入住率从2022年第二季度的95.0%增长至2023年第二季度的95.2%[107] - 非同店物业净营业收入增长77.0%，达到36.3万美元，同比增长95.5%[111] 公司费用情况 - 上市公司在2023年6月30日的六个月内，总务和行政费用增加了22.3%，达到1190万美元，主要归因于首席执行官离职相关的320万美元的高管离职和过渡成本，以及与诉讼和解有关的36.7万美元的法律费用[122] - 利息支出在2023年6月30日的三个月内增加了14.3%，达到860万美元，主要是由于较高的利率[126] 公司资金状况 - 净利润（亏损）可供普通股股东使用，在2023年6月30日的六个月内增加了5330万美元，达到3850万美元，相比之下，2022年同期为1480万美元的净亏损[131] - 核心经营资金来源主要是手头现金和现金等价物以及运营产生的现金流，其他来源包括未担保信贷额度下的可用性，财产处置所得，包括与净税延迟收益相关的限制性现金，根据注册声明发行的优先和普通股份，包括2021年的市场发行计划下的普通股份，以及长期无担保债务和抵押贷款[145] - 公司在2023年6月30日的总流动性约为2.467亿美元，其中包括信贷额度上的2.37亿美元和970万美元的现金及现金等价物[148] - 截至2023年6月30日，公司拥有总承诺和借款能力为2.5亿美元的多银行循环信贷额度，未使用的额外借款额度为2.32亿美元[149] - 2023年5月31日，公司将无担保信贷额度的基准替代参考利率从LIBOR更改为SOFR，信贷额度的利率为每日SOFR加135个基点的保证金和10个基点的利差调整[150] - 公司与PGIM签订了私人上市协议，可发行总额为2.25亿美元的无担保优先票据，截至2023年6月30日，已发行2亿美元无担保优先票据，剩余2.5亿美元可用[152]

业绩总结 - 2023年第一季度的同店收入增长为10.5%[29] - 2023年第一季度的每股收益为2.76美元，核心每股基金运营收益为1.07美元[29] - 2023年第一季度的净营业收入（NOI）增长为11.0%[29] - 2023年第一季度的资金运营（FFO）为16,254千美元，较2022年下降23.5%[91] - 2023年第一季度的核心资金运营（Core FFO）为19,542千美元，较2022年下降9.0%[91] - 2023年第一季度的每股稀释FFO为0.89美元，较2022年下降23.3%[91] - 2023年第一季度的每股稀释核心FFO为1.07美元，较2022年下降8.5%[91] - 2023年3月31日的控股权益归属的净收入为43,571万美元，实现扭亏为盈[120] 用户数据 - 2023年第一季度的占用率为94.8%[30] - 2023年第一季度的平均租金为1,479美元[15] - 2023年第一季度的租金增长率为4.6%[15] - 2023年第一季度的租金收入中，来自新租约的租金为1,562美元，续租的租金为1,121美元[44] 未来展望 - 预计2023年处置收益将在1.55亿到1.65亿美元之间[29] - 2023年公司指导预计进一步处置非核心资产，以提升投资组合质量[64] - 2020年至2050年，丹佛地区预计新增804,200个工作岗位，增长率为37%[66] 市场扩张 - 明尼阿波利斯市场的净运营收入占比为34.4%[49] - 丹佛市场的净运营收入占比为23.7%[49] - 北达科他州市场的净运营收入占比为13.8%[49] 财务数据 - 2023年第一季度的总资本化为20亿美元，其中普通股占49%[17] - 2023年第一季度的净债务与年化EBITDA比率为6.0倍[36] - 2023年第一季度的加权平均利率为3.71%，加权平均到期时间为6.06年[18] - 2023年3月31日的调整后EBITDA为31,588万美元，较2022年下降3.83%[120] 负面信息 - 2023年3月31日的房地产及其他投资的出售损失为60,159万美元，较2022年显著增加[120] - 2023年第一季度的利息支出为10,305万美元，较2022年上升7.45%[120] - 2023年第一季度的追索成本为5万美元，较2022年大幅下降[120]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股1.07美元,符合预期,同比增长9%,主要由于经营业绩强劲,同店NOI同比增长11% [16] - 同店收入同比增长10.5%,主要由于2022年大幅提高租金所致 [9] - 同店费用在2022年第四季度后趋于平稳,表明通胀压力有所缓解 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店新租租金上涨2.5%,续租上涨5.8%,带来3.9%的整体租金上涨 [11] - 4月同店新租租金上涨4.5%,续租上涨5.1%,带来4.7%的整体租金上涨 [11] - 公司在丹佛和明尼阿波利斯两个主要市场分别实现9.5%和10.5%的收入增长,尽管供给有所增加 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛市场第一季度交易量同比下降69%,但仍有较强的竞争力 [12] - 公司在明尼阿波利斯、奥马哈和圣克劳德市场出售了9个较低租金和增长、运营成本较高的社区 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续聚焦于提升投资组合质量,通过出售较差资产并适度回购股票来实现 [13][14] - 公司认为目前股价存在较大折价,是一个不错的投资机会 [14] - 公司将继续关注丹佛等市场,认为山区西部地区基本面依然良好 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年的指引保持不变,有信心能达到或超过中值 [23][24] - 公司认为目前的市场环境较为稳定,能为公司带来良好的业绩表现 [9][11][12] - 公司将继续优化内部运营,提升执行标准和问责制度,以提升公司业绩 [29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern 提问** 询问新任CEO Anne Olson对公司未来的愿景和战略重点 [28] **Anne Olson 回答** 公司的整体战略和方向不会有太大变化,但会加快内部运营的优化和改善,以及进一步优化投资组合 [29][30] 问题2 **Barry Oxford 提问** 询问未来债务偿还的计划 [37] **Bhairav Patel 回答** 公司将优先偿还浮动利率债务,并保持较低的杠杆水平 [38] 问题3 **Robert Stevenson 提问** 询问公司未来的价值增值项目投资规模 [43][46] **Anne Olson 回答** 公司目前的价值增值项目投资规模约为25百万美元,未来不会大幅增加,主要通过渐进式的方式推进 [44][46]

财务表现 - 2023年第一季度收入同比增长12.6%，达到6790万美元，主要得益于同店社区收入增长10.5%[95] - 2023年第一季度净利润为每股稀释后2.76美元，相比2022年同期的每股亏损0.68美元大幅改善[97] - 2023年第一季度非GAAP核心运营资金（Core FFO）同比增长160万美元，达到1950万美元[98] - 2023年第一季度同店社区净营业收入（NOI）同比增长11.0%，达到3426.6万美元[102] - 2023年第一季度非同店社区净营业收入同比增长143.4%，达到232.9万美元[102] - 2023年第一季度总运营费用同比增长11.8%，达到2892.3万美元[102] - 2023年第一季度利息支出同比增长33.8%，达到1031.9万美元[102] - 2023年第一季度折旧和摊销费用同比下降16.2%，减少500.8万美元[102] - 2023年第一季度，公司净收入从2022年同期的净亏损1020万美元增至盈利4200万美元[114] - 2023年第一季度，FFO（Funds from Operations）同比下降12.3%，主要由于CEO离职相关的320万美元遣散费用和增加的利息支出[122] - 2023年第一季度，Core FFO（核心运营资金）从2022年同期的1792万美元增至1954万美元[123] 资产与负债 - 公司截至2023年3月31日拥有75个公寓社区，共计13,497套公寓，物业资产历史成本为24亿美元[92] - 2023年第一季度出售9个非核心公寓社区，总售价为1.443亿美元，实现销售收益6020万美元[94] - 公司处置了九个公寓社区，总售价为1.443亿美元，未进行任何收购[124] - 截至2023年3月31日，公司总流动性为1.214亿美元，其中包括1.125亿美元的信贷额度和8900万美元的现金及现金等价物[130] - 截至2023年3月31日，公司多银行循环信贷额度总额为2.5亿美元，其中1.105亿美元未使用[131] - 公司于2021年9月发行了1.25亿美元的无担保高级本票，其中2500万美元来自与PGIM的私人货架协议[134] - 截至2023年3月31日，公司抵押贷款债务为2.793亿美元，加权平均利率为3.85%[137] - 公司通过2021年ATM计划发行普通股，截至2023年3月31日，仍有1.266亿美元的发行额度可用[138] - 公司于2022年3月10日批准了5000万美元的股票回购计划，截至2023年3月31日，仍有1990万美元的授权额度[139] - 2023年第一季度，公司通过出售9个公寓社区获得1.416亿美元的净收益[142] - 2023年第一季度，公司偿还了1亿美元的浮动利率定期贷款和2070万美元的抵押贷款本金[143] 租赁与运营 - 同店社区的平均入住率从2022年的94.1%上升至2023年的94.8%，增长了0.7个百分点[104] - 同店社区的营收在2023年第一季度增长了10.5%，达到560万美元，主要由于每套公寓的平均月租金增长了9.6%[104] - 非同店社区的营收在2023年第一季度增加了200万美元，主要由于新增了四个公寓社区[105] - 公司公寓租赁合同通常为一年或更短，能够在通胀环境下通过提高租金来应对通胀压力[145] - 公司面临供应链挑战和通胀压力，可能导致运营成本增加，特别是能源成本、工资相关成本和建筑材料成本[146] 股息与回购 - 公司宣布2023年第一季度每股普通股和单位的股息为0.73美元，与2022年同期持平[125] - 公司于2022年3月10日批准了5000万美元的股票回购计划，截至2023年3月31日，仍有1990万美元的授权额度[139]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为每股4.43美元，较上一年增长11%，主要驱动因素是同店净营业收入的强劲增长 [36] - 预计2023年总费用中点将增长5.5%，而2022年为11.6%，预计2023年核心FFO中点与2022年大致持平，为每股4.42美元 [16] - 截至2022年12月31日，总债务为10亿美元，加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为3.62% [15] - 预计2023年同店NOI增长8%，收入增长的关键组成部分包括年末约4%的收益、预计4.5%的综合租金增长率 [38] - 预计2023年将对约9000万美元的当前浮动利率债务进行再融资，固定利率为5.04%，期限为12年 [39] - 假设资产处置后，年末加权平均利率将为3.5%，加权平均到期期限将增加至7.5年，可变利率债务占总债务余额的比例将降至约1%，杠杆率将下降约1.1倍 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年同店净营业收入增长9%，第四季度同店收入同比增长9.3%，全年增长10% [34] - 第四季度同店新租约平均租金较之前租约增长1.8%，同店续约平均租金增长7.2%，综合租金增长率为4.2% [34] - 2022年整体同店新租约平均增长8%，续约增长8.4%，1月新租约租金增长1.4%，续约租金较之前租约增长6.5% [12] - 第四季度同店加权平均入住率提高40个基点至94.9%，收款率保持在99.8% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在中西部和山区西部市场的业务使其自2018年以来在收入和NOI增长方面保持领先的稳定性 [7] - 公司市场的客流量已恢复到疫情前的趋势，目前同比有所上升，市场需求良好，居民财务状况良好 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售11项资产，约1900个单元，预计处置收益为1.55 - 1.65亿美元，所得款项将用于偿还定期贷款和信贷额度的未偿余额 [17] - 公司正在推进将天然气和关键公用事业纳入RUBS的项目，预计该项目将有助于增加收入 [22] - 公司认为行业内存在一些机会，预计到年底会有一些商业开发商放弃项目，公司正在与他们进行讨论，但目前交易量尚未大幅增加 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司面临社区整合、劳动力压力、通货膨胀和资本成本重置等挑战，但仍继续提高了投资组合的质量，核心FFO每股增长11% [4] - 公司认为其投资组合为居民提供了强大的价值主张，居民经济状况良好，社区受新供应的影响较小，对2023年及以后继续改善公司状况的机会感到兴奋 [10] - 公司预计2023年公用事业费用将保持相对平稳，通胀对费用的影响将在下半年开始缓和，费用增长将放缓 [14][35] 其他重要信息 - 2022年第三和第四季度，驱逐等相关活动有所增加，第四季度到期租约中有10%归因于驱逐，预计今年此类活动将减少 [13] - 第四季度，公司完成了一笔1亿美元的无担保定期贷款安排，初始期限为一年，可选择延长一年，贷款利率为SOFR加120 - 175个基点 [15] - 公司预计2023年坏账率约为40个基点，2022年约为30个基点，预计全年入住率将保持在95%左右 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产处置相关问题 - 处置资产位于内布拉斯加州（林肯和奥马哈各一个）、圣克劳德（四个）、明尼阿波利斯大双子城地区（三个），稀释影响约为每股0.08 - 0.10美元， trailing基础上的资本化率为低6%，AFFO贡献方面实际上将是净增值 [20][21] 问题: 公用事业项目进展及影响 - 该项目于5月和6月启动，约需一年多时间完成所有租约滚动，目前完成不到一半，有助于增加收入，预计公用事业费用保持相对平稳是基于对成本的深入研究和与去年大幅增长的对比 [22] - 租户对让其承担公用事业费用没有太多抵触，整体租金增长率良好 [58] 问题: 1月新租约和续约租金差异是否会持续 - 预计这种差异会持续一段时间，但会随着时间推移逐渐缩小，新租约租金在旺季预计将加速增长至3.5% - 4.5% [46] 问题: 2022年和2023年坏账情况及2023年入住率假设 - 2022年坏账率约为30个基点，2023年预计约为40个基点，预计全年入住率保持在95%左右 [47] 问题: 股息水平看法 - 股息没有风险，公司有50项资产，无抵押资产与无担保债务相比杠杆率约为25%，董事会观点相似 [49] 问题: 资产销售稀释影响是否包含债务偿还 - 每股0.08 - 0.10美元的稀释影响包含了债务偿还的影响 [54] 问题: 为何不合并为Nareit FFO - 公司会考虑该建议 [70] 问题: 收购管道情况 - 公司看到了一些机会，预计到年底会有商业开发商放弃项目，但目前交易量尚未大幅增加，公司在进行一些OP单位类型的讨论 [71] 问题: 4.5%综合租金增长率的构成 - 约3% - 3.5%为预计市场租金增长，其余来自2023年预计的增值支出以及2022年下半年投入的增值支出在租约滚动时带来的溢价 [60] 问题: 股息支付率及调整可能性 - 考虑到增值资本支出，公司认为股息支付率接近70%多，目标是将支付率降至60% - 65%，同时继续实现一定增长 [66] 问题: 是否有未处置的资产 - 公司会考虑该问题 [70] 问题: 是否有天然气套期保值及相关金额 - 目前没有进行套期保值，天然气价格约占总公用事业费用的40%，随着RUBS项目的推出，净风险敞口将大幅降低 [75] 问题: RUBS项目实施范围 - 除了一些特殊情况，公司在所有可行的地方都在实施该项目，没有地理区域的法规限制 [85] 问题: 2023年指南中伤亡损失是否为已知事件 - 这是目前的一个估计 [82] 问题: 市场活动预期及公司参与度 - 预计市场活动将在下半年增加，公司目前股价在60多美元，债务利率在5% - 6%左右，除非有特定结构，否则参与度可能不高 [89] 问题: 启动新的增值资本支出项目的积极性 - 公司的观点变化不大，如果认为能提升产品对居民的吸引力并带来回报，就会进行投资 [90]