REIT和股权信托-住宅行业 - 住宅REITs租赁各种住宅，包括公寓楼、学生宿舍、制造房屋和单户住宅[3] - 新公寓单位供应量增加，可能会对租金率产生影响[4] - 尽管某些市场供应过剩，但对租赁住宅单位的需求仍然强劲[6] 公司展望 - Invitation Homes Inc.（INVH），UMH Properties, Inc.（UMH）和Centerspace（CSR）预计将受益于市场中的健康需求[2] - Centerspace、Invitation Homes和UMH Properties是值得考虑的3家住宅REITs[14] - Centerspace专注于公寓社区的所有权、管理、收购和开发[15] - Invitation Homes专注于出租单户住宅，提供高质量的住宅[19] - UMH Properties是制造房屋社区的所有者和运营商[23] 风险因素 - 高利率环境为抵御通货膨胀而存在，可能会对资本流动构成风险[1] - 高利率和复杂的监管环境可能导致资本流动风险增加[5] 行业表现 - REIT和股权信托-住宅行业的前景暗淡，排名较低[7] - 行业在过去一年中表现不佳，落后于更广泛的金融部门和标普500指数[12]

分组1 - Centerspace (CSR)最近被升级为Zacks Rank 2 (买入)，这是因为其盈利预期呈上升趋势，这种趋势对股价有着强大的影响力[1][2] 分组2 - Zacks评级的唯一决定因素是公司盈利情况的变化，通过跟踪当前和未来年度的EPS估计值来确定[3] 分组3 - Zacks评级系统对个人投资者非常有用，因为它可以帮助他们做出基于盈利预期变化的决策，而不是依赖华尔街分析师的评级[4]

文章核心观点 - 价值投资者在Centerspace（CSR）和Essex Property Trust（ESS）两只股票中，目前CSR是更好的选择 [1][8] 寻找价值股的方法 - 寻找优质价值股的最佳方式是将强劲的Zacks排名与风格评分系统中价值类别的出色评级相结合 [2] - Zacks排名倾向于盈利预估修正趋势强劲的股票，风格评分突出具有特定特征的公司 [2] 两只股票的Zacks排名情况 - Centerspace的Zacks排名为2（买入），Essex Property Trust的Zacks排名为3（持有），CSR近期盈利前景改善可能强于ESS [3] 价值投资者的分析方法 - 价值投资者会分析一系列传统数据和指标，以判断公司在当前股价水平是否被低估 [4] 风格评分系统价值类别的评估指标 - 风格评分系统的价值类别通过多个关键指标识别被低估的公司，包括市盈率、市销率、盈利收益率、每股现金流等基本面指标 [5] 两只股票的估值指标对比 - CSR的预期市盈率为12.03，ESS为16.02；CSR的PEG比率为1.72，ESS为3.07 [6] - CSR的市净率为1.02，ESS为2.79；这些指标使CSR价值评级为B，ESS为D [7]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年实现4.78美元的核心FFO每股,同比增长7.9% [8] - 2023年全年同店NOI增长9% [8] - 2023年第四季度实现1.22美元的核心FFO每股,与预期一致,超出预期主要由于G&A支出低于预期以及利息收入高于预期 [22] - 2023年末资产负债表健康,流动性235百万美元,净债务/EBITDA为7.1倍,较年初下降0.5倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店新租租金下降2.9%,续租租金上涨3.7%,整体上涨0.4% [11] - 2024年1月同店新租租金下降1.9%,续租租金上涨3.2%,整体上涨0.1% [11] - 公司将继续优先保持高物理入住率,直到租户需求反弹到足以推动必要的新租量并使公司能够在新租和续租上实施更积极的定价 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛和明尼阿波利斯市场供给压力较大,但到目前为止表现仍然稳健 [13] - 明尼阿波利斯市场2023年前三季度吸纳能力位居全国第二,2022年和2023年均位居前三 [13] - 公司其他次级中西部市场新增供给很少,在建房源占存量的0%-3% [13] - 奥马哈、北达科他州和明尼苏达州的圣克劳德市场表现较好,而急流城和比灵斯市场表现较弱 [63][64][65] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年出售13个社区,总价226.8百万美元,用于偿还债务和收购科罗拉多州的一个社区 [14] - 公司还完成了一笔244套公寓的夹层贷款投资,预计2025年夏季交付 [15][16] - 公司后续将出售明尼阿波利斯市场的两个社区,205套房,总价18.9百万美元 [17] - 公司认为2024年行业运营基本面仍将面临挑战,但相信公司的组合改善和运营表现将优于行业 [9][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2024年仍将是艰难的一年,但相信公司的相对定位和地理分布将带来增长 [9] - 公司预计2024年同店NOI增长2.5%,核心FFO增长0.4% [10] - 公司认为明尼阿波利斯和丹佛市场供给压力较大,但到目前为止表现仍然稳健 [13] - 公司认为行业正面临着由于供给上升和费用压力缓解但仍持续的经营基本面挑战 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern 提问** 询问2024年指引中的具体数据,包括入住率、损失租金和市场租金增长 [35] **Bhairav Patel 回答** - 预计2024年入住率约95%,与2023年持平 - 2023年1月底损失租金约3.5%,与12个月前基本持平 - 预计2024年市场租金增长将有所放缓,但仍将继续增长 [36][37] 问题2 **Connor Mitchell 提问** 询问公司未来是否会减少股票回购,将资本用于其他用途 [40] **Anne Olson 回答** - 公司将减少股票回购,优先考虑外部增长机会、价值增值项目投资,以及战略性地调整资产组合 [41][42] 问题3 **John Kim 提问** 询问公司是否有在其他市场寻找夹层贷款投资机会的计划 [50] **Grant P. Campbell 回答** - 公司正在其他市场寻找类似的夹层贷款投资机会,但目前环境下很难找到合适的项目 - 公司希望将一定比例的资本配置到这类夹层贷款投资,因为这可以提供良好收益并对未来收购目标有直接了解 [49][52]

公司财务表现 - Centerspace (CSR)在最新季度的每股经营资金（FFO）为1.22美元，超过了Zacks Consensus Estimate的1.11美元[1] - 公司在过去四个季度中，有三次超过了市场对FFO的预期[2] - 公司在去年同期相比，本季度的营收为6,407万美元，略低于Zacks Consensus Estimate[3] 股价走势 - 公司股价的短期走势将取决于管理层在财报电话会议中的评论[4]

Centerspace财务和运营结果 - Centerspace宣布2023年度财务和运营结果，包括每股净收入、FFO和核心FFO[1] - Centerspace 2023年度净收入为每股2.32美元，较2022年度每股净亏损1.35美元有所增长[2] - 公司同店净营收增长7.2%，同店净营收增长率为9.0%[3] - Centerspace提供2024年度财务展望，包括每股净收入、FFO和核心FFO的范围[8]

宏观经济和政治环境 - 美国通货膨胀上升，可能导致运营成本增加，影响公司业绩[37] - 全球宏观经济和政治环境的不确定性可能对公司运营和财务状况产生重大不利影响[38] - COVID-19大流行对公司业务造成了影响，未来可能出现其他高传染性疾病的爆发，进一步影响公司财务状况[40] 风险因素 - 公司的财务表现受房地产行业和公寓社区所有权的风险影响，包括经济衰退、竞争、租金收入、运营成本增加等[41] - 公司的财产收购活动可能无法产生预期的现金流，面临多种风险，可能对运营结果产生不利影响[42] - 公司可能无法成功收购或开发物业，并成功扩展业务到新的或现有市场[43] - 公司的投资高度集中在单一资产类别，使其业绩更容易受到行业衰退或经济因素的影响[46] - 公司的运营集中在美国某些地区，受到所在地区的经济条件影响[47] - 公司的业务依赖于提供高质量住房和稳定运营公寓社区，任何失败可能对业务和运营结果产生不利影响[49] - 灾难性天气、自然事件和气候变化可能对公司业务产生不利影响[50] - 公司面临来自其他REITs、私人合作伙伴、个人、养老基金和银行等多种机构的竞争，这可能对公司的盈利产生负面影响[56] - 公司可能无法在适当时候出售资产，因为房地产投资相对不流动，各种因素限制了公司处置资产的能力[57] - 公司可能无法有效管理增长，这可能对公司的运营结果产生不利影响[58] - 未来税收和其他法律变化可能影响公司与房地产和运营相关的负债[59] - 公司可能无法吸引和留住合格的员工，这可能对公司的业务和运营结果产生不利影响[60] - 公司面临来自网络攻击的风险，这可能对公司的系统、网络和服务构成风险[61] - 公司可能需要承担重大的网络安全风险缓解成本，并且这些成本可能会在未来增加[63] - 公司此前遭受过勒索软件攻击，尽管没有对公司的业务、运营或财务结果产生实质影响，但公司不能保证未来不会遭受与网络攻击相关的损失[64] - 安全漏洞可能危及公司的信息并使公司承担责任，这将导致公司的业务和声誉受损[65] - 公司可能需要承担与环境法律相关的潜在责任，这可能对公司的财务表现产生不利影响[67] - 公司负债和融资风险可能导致损失[78] - 未来需要重大部分债务进行再融资[80] - 限制性契约可能限制公司的运营和财务灵活性[81] - 房屋抵押债务可能导致被迫处置房产[82] - 利率上升可能影响资本成本和融资活动[84] - 金融和房地产市场动荡可能影响公司融资[85] - 存款账户可能受金融机构破产影响[87] - 利率对冲安排可能导致损失[88] - 公司社会责任可能增加成本和风险[89] - 股息支付不保证[90] REIT资格和税务 - 公司必须满足REIT资格要求，否则可能导致无法进行有吸引力的投资或清算有吸引力的投资[98] - 公司如果失去REIT资格，将面临联邦所得税，增加的州和地方税收，并且在失去资格后的四个纳税年度内不再被视为REIT[99] - 公司持有的运营合作伙伴资格的失败将导致公司纳税并显著减少可分配的现金金额[100] - REIT支付的股息可能会以更高的税率征税，这可能会减少股东实际收到的净现金，并可能对公司通过未来股票销售筹集额外资金产生不利影响[101] - 公司可能面临与1031交易相关的风险，如果无法满足1031交易的技术要求，可能需要向股东支付特别股息[102] - 公司必须遵守REIT要求，可能会迫使公司放弃有吸引力的机会或清算有吸引力的投资[105] - 即使公司符合REIT资格，也可能面临减少现金流的其他税务责任[106] - REIT参与禁止交易所产生的税收可能限制公司进行被视为出售的交易的能力[107] - 公司拥有TRS的所有权受到限制，与TRS的交易将导致公司在未按照独立条件进行交易时对某些收入或扣除征收100%的罚款税[108] - 法律或监管行动可能对公司或股东产生不利影响[109] 公司业务和财务状况 - 公司主要业务集中在拥有、管理、收购、重新开发和开发公寓社区[123] - 公司拥有72个公寓社区，总投资额为2,402,544千美元，总物理占用率为93.3%[126][127] - 公司在明尼苏达州拥有最多的房产，总投资额为1,244,397千美元，占比51.5%[129] - 公司在2023年12月31日拥有的房地产总价值为24亿美元，相比2022年12月31日的25亿美元有所下降[141] - 公司主要通过出租公寓来获取收入，业务目标是提供优质的住房，努力最大化居民满意度和留存率[142] - 2023年公司净收入为每股基本和摊薄为2.32美元，较2022年的每股基本和摊薄亏损1.35美元有显著增长[143] - 公司在2023年完成了一系列战略交易，包括出售13个非核心公寓社区和收购

公司动态 - Centerspace宣布任命Ola Oyinsan Hixon为董事会成员 该任命于2024年1月23日生效 [1] - 公司总裁兼首席执行官Anne Olson表示 Ola在房地产领域的丰富经验和资产管理能力将为公司未来发展提供宝贵见解 [1] - 董事会主席John Schissel表示 Ola在多元化住宅房地产 投资组合策略和资本市场方面的专业知识将进一步加强董事会的专业能力 [5] 新任董事背景 - Ola Oyinsan Hixon现任PGIM房地产公司执行董事 负责美国增值股权团队的投资策略 交易 资产管理和投资者关系 主要专注于经济适用房和影响力基金策略 [2] - 此前曾在KKR & Co担任负责人 负责全国范围内房地产私募股权基金的投资组合和资产管理 [2] - 曾在黑石集团管理多户住宅投资组合公司LivCor和单户住宅投资组合公司Invitation Homes [2] - 早期职业经历包括在JBG Companies UBS和花旗集团投资银行部门工作 [3] - 拥有密歇根大学罗斯商学院工商管理学士学位和宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士学位 [3] 公司概况 - Centerspace是一家公寓社区运营商 致力于通过诚信经营和服务他人提供优质住宅 [6] - 公司成立于1970年 目前拥有72个公寓社区 共计13,088套住宅 分布在科罗拉多州 明尼苏达州 蒙大拿州 内布拉斯加州 北达科他州和南达科他州 [6] - 2022年获得全美公寓协会颁发的多元化 公平和包容性领先组织称号 [6] 行业参与 - Ola Oyinsan Hixon担任城市土地学会(ULI)多户住宅黄金委员会成员 同时也是房地产执行委员会(REEC)成员 [4] - 担任非营利组织城市公园基金会董事会成员 该组织致力于将公园转变为充满活力的城市社区中心 [4]

文章核心观点 公司宣布2023年日历年普通股和优先股权益分配的税务处理（表格1099 - DIV），建议股东咨询个人税务顾问了解具体税务处理 [1] 公司信息 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，注重诚信和服务他人 [3] - 公司成立于1970年，目前拥有72个公寓社区，共13088套住房，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [3] - 2022年，公司被评为美国国家公寓协会多元化、公平和包容方面的领先组织 [3] 普通股分配信息 |记录日期|支付日期|现金每股分配|长期资本收益（Box 2a）|非股息分配（Box 3）|普通应税股息（Box 1a）|合格股息（Box 1b）|未收回的第1250条收益（Box 2b）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |01/02/23|01/12/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |03/31/23|04/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |06/30/23|07/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |09/29/23|10/10/23|$0.7300000|$0.2077306|$0.0000000|$0.3561495|$0.2336918| - | |总计| - |$2.9200000|$0.8309224|$0.0000000|$1.4245980|$0.9347672| - | [2] 优先股（C系列）分配信息 |记录日期|支付日期|现金每股分配|长期资本收益（Box 2a）|非股息分配（Box 3）|普通应税股息（Box 1a）|合格股息（Box 1b）|未收回的第1250条收益（Box 2b）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |03/15/23|03/31/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |06/15/23|06/30/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |09/15/23|09/29/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |12/15/23|12/29/23|$0.4140625|$0.2120513|$0.0000000|$0.2020112|$0.1325521| - | |总计| - |$1.6562500|$0.8482052|$0.0000000|$0.8080448|$0.5302084| - | [2] 联系信息 - 投资者关系联系人：Josh Klaetsch [4][5] - 联系电话：(701) 837 - 7104 [4][5] - 电子邮箱：[email protected] [4][5]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现核心FFO每股1.20美元,同比增长5.4% [16] - 公司资产负债表处于最强状态,期末无线上信贷余额,加权平均利率为3.46% [17] - 公司净债务/EBITDA比率约为7倍,包括收购Lake Vista时承担的3.45%利率贷款 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司同店物业收入同比增长5.7%,略高于预期 [5] - 新租赁租金上涨2.3%,续租上涨4.9%,整体租金上涨3.9% [5] - 10月同店新租赁租金下降2.4%,续租上涨5.3%,整体上涨0.8% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在丹佛和明尼阿波利斯市场面临一定供给压力,但租金水平仍低于新建项目 [28][29] - 预计2024年供给将有所缓解,但可能仍有部分项目延迟入市 [29][30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提升投资组合质量和市场覆盖面,通过资本回收实现 [22] - 公司看好科技、医疗、制造和教育等行业的发展前景,并将继续在科罗拉多州扩张 [13][14] - 公司将重点投资智能家居和智能社区,预计到2024年底实现50%的社区覆盖 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年剩余时间和2024年的前景保持谨慎乐观,预计租金增长将有所放缓 [6][29][50][51] - 公司将继续关注成本控制,预计明年工资和维修成本压力将有所缓解 [50][51] - 公司将保持灵活性,关注最高回报的投资机会,并密切关注资产组合的表现 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern 提问** 10月新租赁租金变化是否属于正常水平,公司是否看到进一步的租金压力 [25] **Anne Olson 回答** 10月新租赁租金变化属于正常季节性波动,公司在部分山区市场和丹佛市场看到一定租金压力,但整体保持谨慎乐观 [26][27] 问题2 **Robin Haneland 提问** 公司四季度的目标入住率区间是多少,以及价值增值和稳定资产的入住率情况 [33] **Bhairav Patel 回答** 公司预计四季度入住率将在94.5%-94.8%区间,价值增值资产入住率较稳定资产高约25个基点 [34] 问题3 **Buck Horne 提问** 公司是否担心新项目入市会导致员工流失,如何应对 [59] **Anne Olson 回答** 公司非常重视员工培养和职业发展,同时利用技术手段提高工作效率,降低员工流失风险 [60][61][62]