文章核心观点 2024年7月8日Centerspace宣布任命Jay Rosenberg为董事会受托人 其丰富的公共房地产行业知识和投资策略开发经验将助力公司发展 [1][4] 公司动态 - 2024年7月8日Centerspace宣布任命Jay Rosenberg为董事会受托人 他还将在提名和公司治理委员会任职 [1] 新任命人员情况 - Jay Rosenberg最近从Nuveen的公共实物资产主管职位退休 在Nuveen的投资管理职业生涯超过19年 涉足投资管理和房地产相关职业近三十年 拥有威斯康星大学麦迪逊分校学士学位和伊利诺伊大学芝加哥分校城市规划与公共政策硕士学位 [2] - 他曾负责Nuveen上市实物资产平台的战略 投资流程和业绩 还担任过多个投资策略的投资组合经理 其中大部分策略由他领导创建 [2] 公司介绍 - Centerspace是公寓社区的所有者和运营商 致力于提供优质住房 公司成立于1970年 目前在多个州拥有70个公寓社区 共12883套住房 [3] - 2024年Centerspace连续第五年被《明尼阿波利斯星坛报》评为顶级工作场所 [3] 公司评价 - 公司总裁兼首席执行官Anne Olson表示Jay作为投资者对公共房地产行业的广泛了解以及在投资策略制定方面的经验 将对公司和董事会有很大价值 [4] - 公司董事会主席John Schissel称Jay是股票投资界的杰出且备受尊敬的成员 他的经验将加强董事会的专业深度 期待他为公司持续增长做出贡献 [4]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股和优先股的季度分红安排 [1][2] 分红信息 - 普通股每季度每股分红0.75美元，2024年7月10日支付给6月28日收盘时登记在册的股东和单位持有人 [1] - 6.625% C系列累积可赎回优先股每股分红0.4140625美元，2024年6月28日支付给6月14日收盘时登记在册的持有人，该系列优先股分红按年率每股1.65625美元累积且按季度拖欠支付 [2] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，专注诚信和服务他人以提供优质住房 [3] - 公司成立于1970年，目前拥有70个公寓社区，共12883套住房，分布在科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [3] - 2022年公司被评为美国国家公寓协会多元化、公平和包容方面的领先组织 [3] 联系方式 - 如需更多信息可联系投资者关系部的Josh Klaetsch，电话(701) 837 - 7104或发邮件至[email protected] [4]

文章核心观点 2023年美国住房市场不佳，房价和房贷利率攀升，但随着今年晚些时候预计首次降息，房贷利率趋稳，市场或复苏，虽当前利率仍高，仍推荐三只住宅类股票 [1][2][6] 行业现状 - 过去两年美联储为应对通胀实施的限制性货币政策致房价大幅上涨，2023年新房价格和房贷利率持续攀升，月供处于高位 [1][2] - 新房销售1月持平、后续两月上涨、4月下降，4月季节性调整后年率为63.4万套，较3月修正后数据降4.7%；成屋销售4月下滑1.9%，季节性调整后年率为414万套，较去年同期也降1.9% [3] - 成屋中位价达39.35万美元，较去年涨4.8%，连续九个月同比上涨 [5] 行业前景 - 预计房贷利率未来下降将提振需求，全国房地产经纪人协会预测2024年成屋销售将增9%至446万套，2025年再增13.2%至505万套；2024年住房开工量将增1.2%至143万套，2025年较2024年增4.9%至150万套 [4] 推荐股票 - M/I Homes公司从事单户住宅建设和销售，今年预期盈利增长率12.2%，过去60天当前年度盈利的Zacks共识估计提高11.9%，Zacks排名1，VGM评分为A [7] - KB Home是美国住宅建筑公司，今年预期盈利增长率13.9%，过去60天当前年度盈利的Zacks共识估计提高2.8%，Zacks排名2，VGM评分为B [8] - Centerspace是公寓社区所有者和运营商，明年预期盈利增长率4.9%，过去60天明年盈利的Zacks共识估计提高2%，Zacks排名2，VGM评分为B [8]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度实现核心FFO每股1.23美元,同比增长 [9] - 同店物业NOI同比增长7.5% [18] - 同店物业收入同比增长3.5%,主要由于平均每套房收入增长3.9%,部分被95.6%的平均入住率下降30个基点所抵消 [18][19] - 物业运营费用同比下降2.2%,主要由于公用事业成本下降和成功进行房地产税上诉,部分被薪酬、行政和营销成本以及保险费用上升所抵消 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 无具体披露 各个市场数据和关键指标变化 - 明尼阿波利斯市场在过去12个月内公寓吸纳量排名第八,并连续4个月成为Rent Cafe上搜索量最高的市场 [14] - 丹佛和明尼阿波利斯是公司最高供给水平的市场,但新房建设和预计交付量正在放缓 [13] - 公司其他较小市场如北达科他、奥马哈、拉皮德城等,由于供给有限且需求持续,租金涨幅和入住率保持稳定 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极进行资产循环,出售一些位于明尼阿波利斯的较老旧资产,为未来收购做准备 [15][57][58] - 公司认为当前交易市场买卖价差较大,但相信未来会有更多交易有助于缩小价差,为公司提供收购机会 [57][58][59] - 公司将优先考虑保持资产负债表灵活性,维持低浮动利率债务,以及继续执行价值提升计划,而不是进行更多股票回购 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的业务前景保持信心,预计同店NOI增长2.5%-4%,同店收入增长3%-4.5% [21] - 公司认为明尼阿波利斯和丹佛等主要市场的供给压力正在放缓,其他较小市场供给有限且需求稳定,有利于公司业绩 [13][29] - 公司对未来租金定价和续租趋势保持乐观,4月新租涨幅约3.5%,续租涨幅约3.3% [10][11][40][41] - 公司认为区域经济稳定,坏账率仅0.26%,为业绩增长提供支撑 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern提问** 询问公司较小市场的运营情况 [28] **Anne Olson回答** 较小市场如北达科他、奥马哈等供给有限且需求持续,租金涨幅和入住率保持稳定 [29] 问题2 **John Kim提问** 询问明尼阿波利斯市场的供需情况 [34] **Anne Olson和Grant Campbell回答** 明尼阿波利斯市场供给正在放缓,未来12个月预计新增6,700套公寓,低于历史平均水平,而需求保持旺盛 [35][38][39] 问题3 **Rob Stevenson提问** 询问新租和续租涨幅的关系及未来走势 [44] **Bhairav Patel回答** 新租涨幅通常在第二、三季度高于续租,到第四季度会下滑至低于续租 [45]

文章核心观点 - 分析Centerspace季度财报表现及未来股价走势，提及行业排名影响，还介绍同行业Elme预期财报情况 [1][3][5][9][10] Centerspace季度财报表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.23美元，超Zacks共识预期的每股1.12美元，去年同期为每股1.07美元，FFO惊喜率为9.82% [1][2] - 上一季度预期FFO为每股1.11美元，实际为每股1.22美元，惊喜率为9.91%，过去四个季度均超共识FFO预期 [2] - 2024年3月季度营收6451万美元，未达Zacks共识预期1.22%，去年同期为6790万美元，过去四个季度未超共识营收预期 [3] Centerspace股价及未来展望 - 年初以来股价上涨约11%，而标准普尔500指数涨幅为6.9%，股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 公司FFO展望可助投资者判断股票走向，当前预期下季度FFO为每股1.19美元、营收6605万美元，本财年FFO为每股4.74美元、营收2.6595亿美元 [5][8] - 财报发布前，公司估值修正趋势有利，当前Zacks排名为2（买入），预计短期内跑赢市场 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和住宅股权信托行业处于250多个行业的后20%，前50%行业表现超后50%两倍多 [9] 同行业Elme情况 - 预计5月1日公布2024年3月季度财报，预计季度收益为每股0.22美元，同比下降8.3%，过去30天共识每股收益预期下调6.5% [10][11] - 预计营收5865万美元，较去年同期增长5.1% [11]

财务表现 - Centerspace在2024年第一季度的每股净亏损为0.37美元，较2023年同期的每股净收益2.76美元大幅下降[4] - 2024年第一季度公司收入为64,506千美元，较2023年第一季度的67,897千美元下降了5.0%[15] - 2024年第一季度净收入为-4,792千美元，相较于2023年第一季度的净收入52,327千美元下降了109.2%[15] - 2024年第一季度的运营收入为4,075千美元，较2023年第一季度的62,597千美元下降了93.5%[20] - 2024年第一季度的每股基本净收入为-0.37美元，较2023年第一季度的2.79美元下降了113.3%[15] - 2024年第一季度的每股摊薄FFO预期为1.16美元，全年FFO预期在4.54美元至4.80美元之间[33] - 2024年第一季度的每股核心FFO预期为1.23美元，全年核心FFO预期在4.68美元至4.92美元之间[33] 运营指标 - 核心FFO每股为1.23美元，同比增长15.0%，2023年同期为1.07美元[4] - 同店收入同比增长3.5%，推动同店净营业收入（NOI）增长7.5%[4] - 2024年第一季度同店总收入为61,536千美元，同比增长3.5%[28] - 2024年第一季度同店净运营收入（NOI）为37,541千美元，同比增长7.5%[28] - 2024年第一季度同店平均月租金为1,547美元，同比增长3.2%[30] - 2024年第一季度同店平均每个已出租公寓的收入为1,724美元，同比增长3.9%[30] - 2024年第一季度的同店可控费用为15,371千美元，较2023年第一季度的15,552千美元下降了1.2%[21] 现金流与流动性 - 截至2024年第一季度末，Centerspace的流动性总额为2.283亿美元，其中包括2.156亿美元的信用额度和1270万美元的现金及现金等价物[5] - 2024年第一季度的现金及现金等价物为12,682千美元，较2023年第一季度的8,939千美元增长了42.5%[16] 资本支出与投资 - 2024年第一季度的资本支出为12,155千美元，较2023年同期的3,921千美元大幅增加[31] - 2024年第一季度的总资本支出为15,216千美元，较2023年同期的9,198千美元显著增加[31] - Centerspace成功出售两处非核心公寓社区，销售总额为1900万美元[4] 负债与财务杠杆 - 2024年第一季度的总负债为979,828千美元，较2023年第一季度的974,519千美元增长了0.3%[16] - 截至2024年3月31日，总债务为929,081千美元，较2023年12月31日的919,990千美元略有增加[26] - 2024年第一季度的净债务与调整后EBITDA的比率为7.08倍，较2023年第四季度的7.10倍略有改善[27] 股东回报 - 2024年第一季度的普通股分红总额为11,805千美元，分红每股为0.75美元，较2023年第四季度的0.73美元有所增加[27] - 每股普通分配为0.75美元，分配比率为61.0%，较上季度的59.8%有所上升[49] 未来展望 - 2024年财务展望已修订，核心FFO每股的中位数上调，预计范围为每股4.74至4.92美元[6] - 同店收入的预期增长范围为3.00%至4.50%[6] - 同店费用的预期增长范围为4.00%至5.50%[6] - 预计未来将进行价值增加支出，以提高现金流和竞争力，包括全方位翻新和智能家居自动化等项目[54]

财务业绩表现 - 2024年第一季度同店收入同比增长3.5%，同店净营业收入（NOI）同比增长7.5%[199] - 2024年第一季度收入为6450万美元，较2023年同期减少340万美元，降幅5.0%[225] - 2024年第一季度摊薄后每股净亏损0.37美元，2023年同期摊薄后每股净收益2.76美元[226] - 2024年第一季度同店社区收入增长3.5%，即210万美元，主要因每套房月均收入增长3.9%，但加权平均入住率从94.9%降至94.6%[235] - 2024年第一季度同店社区物业运营费用下降2.2%，即53.1万美元，可控费用降18.1万美元，不可控费用降35万美元[235] - 2024年第一季度同店净营业收入增加260万美元，达到3750万美元[235] - 2024年第一季度总费用下降560万美元，降幅8.6%，至5990万美元[245] - 2024年第一季度非GAAP核心运营资金增加250万美元，增幅12.8%，至2200万美元[246] - 2024年第一季度运营收入为4075美元，较2023年同期下降93.5%，净营业收入为39437美元，较2023年同期增长1.2%[249] - 2024年第一季度总营收6.4506亿美元，较2023年同期的6.7897亿美元下降5.0%，其中同店营收6.1536亿美元，同比增长3.5% [250] - 2024年第一季度物业运营总开支2.5069亿美元，较2023年同期的2.8923亿美元下降13.3%，其中同店开支2.3995亿美元，同比下降2.2% [250] - 2024年第一季度净营业收入3.9437亿美元，较2023年同期的3.8974亿美元增长1.2%，其中同店净营业收入3.7541亿美元，同比增长7.5% [250] - 2024年第一季度净亏损4792万美元，较2023年同期的净利润5.2327亿美元下降109.2% [250] - 处置业务营收从2023年第一季度的7783万美元降至2024年第一季度的529万美元，降幅达93.2% [250] - 物业销售和其他投资的收益从2023年第一季度的6.0159亿美元变为2024年第一季度的亏损577万美元，降幅达101.0% [250] 股份相关情况 - 公司回购87,722股普通股，总价470万美元，平均每股53.62美元[200] - 2024年第一季度所有已发行股份奖励的股份支付费用为74.9万美元，2023年同期为150万美元[219] - 2024年长期激励计划（LTIP）绩效受限股单位（RSUs）最大可获数量为37,752股，授予日股价为每股58.20美元[218] 利息费用预计 - 未来十二个月，公司预计将有69万美元重新分类为利息费用的增加项[201] 公寓处置情况 - 2024年第一季度，公司处置两个公寓社区，总售价1900万美元；2023年同期处置九个，总售价1.443亿美元[208] - 2024年和2023年第一季度分别处置205和1,567套公寓住宅[229] - 27处共5,033套公寓住宅的应税处置受协议限制[216] - 2024年第一季度公司出售两个非核心公寓社区，总售价1900万美元[244] 物业资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有70个公寓社区，共12883套公寓，物业历史成本为24亿美元，与2023年12月31日持平[243] - 截至2024年3月31日，同店公寓数量为12580套，与2023年同期持平；非同店公寓数量为303套 [252] 市场风险因素 - 公寓租赁期限一般为一年或更短，通胀环境下公司可根据市场情况调整租金，但运营成本增长可能超租金涨幅[237] - 公司面临通胀、宏观经济、市场租赁条件、供应链、融资等多方面风险[241][242] - 供应链和通胀压力可能导致运营费用增加，包括能源成本、劳动力相关成本和建筑材料成本 [253] - 金融市场的长期中断或信贷和融资条件的下降可能影响公司获取资金和再融资的能力，利率上升可能增加借款成本 [254] 入住率情况 - 截至2024年3月31日，同店加权平均入住率为94.6%，较2023年同期的94.9%略有下降；非同店入住率为96.6% [250]

财务表现 - 公司2024年第一季度净亏损为每股0.37美元，而去年同期为每股盈利2.76美元 [2] - 2024年第一季度FFO（运营资金）每股为1.16美元，同比增长30.3% [2] - 2024年第一季度核心FFO每股为1.23美元，同比增长15.0% [2] - 同店收入同比增长3.5%，同店NOI（净营业收入）同比增长7.5% [2][4] 运营数据 - 2024年第一季度同店加权平均入住率为94.6%，略低于2023年第四季度的94.8%和2023年第一季度的94.9% [2] - 公司成功出售了位于明尼苏达州的两个非核心公寓社区，总售价为1900万美元 [4] - 公司回购了87,722股普通股，总对价为470万美元，平均价格为每股53.62美元 [4] 资产负债表 - 截至2024年第一季度末，公司总流动性为2.283亿美元，其中包括2.156亿美元的信贷额度和1270万美元的现金及现金等价物 [5] 2024年财务展望 - 公司调整了2024年财务展望，预计净亏损每股为1.34美元至1.10美元，FFO每股为4.57美元至4.76美元，核心FFO每股为4.74美元至4.92美元 [6] - 同店收入增长预期调整为3.0%至4.5%，同店NOI增长预期调整为2.5%至4.0% [6] - 预计同店经常性资本支出为每户1075美元至1150美元，增值支出为2500万美元至2700万美元 [6] 公司背景 - 公司成立于1970年，截至2024年3月31日，拥有70个公寓社区，共计12,883套公寓，分布在科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [11] - 2022年，公司被美国国家公寓协会评为“多元化、公平和包容性领先组织” [11]

通货膨胀数据 - 2022年以来，尽管价格压力已经从高峰下降，但仍然高于疫情前水平[1] - 消费者价格指数（CPI）上涨0.4%，同比增长3.5%，为劳工部最大的六个月涨幅[2] - 核心CPI（排除波动性能源和食品成本）月度增长0.4%，同比增长3.8%[3] - 生产者价格指数在3月份上涨了2.1%，服务成本的增加占了批发价格上涨的大部分[4] - 个人消费支出（PCE）指数在2月份月度增长0.3%，年度增长2.5%[5] 房地产投资建议 - 投资于房地产投资信托（REIT）可作为对抗通货膨胀的对策[6] - 随着通货膨胀的上升，房地产价格也在上涨，房东也在高通货膨胀中提高租金[7] 投资建议 - 建议投资于Centerspace（CSR）、Ellington Residential Mortgage REIT（EARN）和Iron Mountain Incorporated（IRM）[8] - Centerspace是一家房地产开发公司，目前拥有Zacks Rank 2[9] - Ellington Residential Mortgage REIT专注于收购和管理住宅抵押贷款和房地产相关资产，目前拥有Zacks Rank 2[10] - Iron Mountain是一家房地产投资信托公司，目前拥有Zacks Rank 1[11] - Centerspace、Ellington Residential Mortgage REIT和Iron Mountain的股价分别年初至今上涨了6.6%、6.9%和6.8%[12]

公司比较 - Centerspace (CSR) 和 Essex Property Trust (ESS) 是两家值得关注的REIT和住宅股票 [1] - CSR的Zacks Rank为2（买入），而ESS的Zacks Rank为3（持有），表明CSR的盈利前景改善程度更大 [3] - CSR的远期市盈率（P/E）为12.81，低于ESS的15.82 [6] - CSR的PEG比率为1.83，远低于ESS的3.53，表明CSR的估值更具吸引力 [6] - CSR的市净率（P/B）为1.09，显著低于ESS的2.75 [7] 估值分析 - 价值投资者通过分析市盈率（P/E）、市销率（P/S）、盈利收益率、每股现金流等多种关键指标来判断公司是否被低估 [4][5] - CSR在价值评分中获得B级，而ESS仅获得F级，表明CSR在估值方面更具优势 [8] 投资机会 - CSR的估值指标更具吸引力，且盈利预测修正活动更为强劲，因此价值投资者可能认为CSR是当前更优的选择 [9]