公司动态 - Centerspace于2024年10月1日完成了对位于丹佛的The Lydian公寓社区的收购，总对价为5400万美元 [1] - 公司于2024年9月30日完成了所有未偿还的6.625% C系列累积可赎回优先股的赎回 [2] - 截至2024年9月30日，公司通过ATM计划出售了约159万股股票，总收益约为1.1373亿美元，用于资助优先股赎回和偿还信贷额度债务 [2] 收购详情 - The Lydian是一个拥有129套公寓的社区，还包括23000平方英尺的全租赁办公和街面零售空间，建于2018年，位于丹佛市中心Five Points社区的25th和Welton轻轨站旁 [3] - 公司通过承担3500万美元的抵押贷款、发行1450万美元的普通运营合伙单位以及现金来为此次收购融资 [4] - 承担的抵押贷款利率为3.72%，仅支付利息至2032年1月，到期日为2037年2月 [4] - 普通运营合伙单位的发行价格为每单位76.42美元 [4] 市场扩展 - Centerspace于2017年进入丹佛市场，目前在该地区和科林斯堡地区拥有9个社区，共计2536套住宅 [3] - 公司目前拥有71个公寓社区，共计13012套住宅，分布在科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [5] 公司背景 - Centerspace成立于1970年，致力于通过诚信和服务他人提供优质住宅 [5] - 公司连续第五年被《明尼阿波利斯星坛报》评为2024年最佳工作场所 [5]

文章核心观点 - 公司在过去的业务增长和收益表现一直不太理想 [2] - 但公司主要经营所在的市场前景良好,尽管租金增长有所放缓 [2] - 公司股票目前被严重低估,但负债水平不高,流动性充足,债务到期结构良好 [2][12] 公司概况 - 公司成立于1970年,总部位于北达科他州米诺特,主要在明尼苏达州和科罗拉多州经营多户家庭房地产 [2] - 公司拥有70个社区,共12,883套公寓,分布在6个州 [3] 经营所在市场分析 - 明尼苏达州占公司房地产组合的51.5%,人口增长相对稳定,失业率明显低于全国平均水平 [4] - 科罗拉多州占公司房地产组合的32.7%,人口增长率较为波动但总体较高,失业率高于明尼苏达但仍低于全国平均水平 [5][6] - 当前购房相对不太吸引人,租金价格通常低于维护/税费和抵押贷款付款,加上房屋库存处于历史低位,促使部分潜在购房者延迟购房 [7][8] - 租赁物业供给相对较低,从历史平均空置率、近年来建筑许可证下降以及在建项目增长乏力等指标可以看出 [8] 财务和估值分析 - 公司长期股价表现欠佳,在过去几十年里一直停滞不前,大幅落后于同行业 [9][10] - 2023年公司同店NOI和核心FFO分别增长8.95%和7.9%,但最近一个季度增速有所放缓 [11] - 公司负债水平适中,利息覆盖率和债务/EBITDA比率良好,流动性充足,到2028年的债务到期结构也较为合理 [12] - 公司目前股息率为4%,派息率61.85%,对于重视收益的投资者可能不太有吸引力,但对于价值投资者而言,公司的AFFO收益率6.47%还是很有吸引力的 [13] - 从同行业估值对比来看,公司股价还有27.94%的上涨空间才能达到行业平均水平,绝对估值上也有33.26%的上涨空间 [14]

文章核心观点 公司董事会宣布分红并赎回优先股，通过发行普通股筹资，旨在简化和改善资产负债表并增加股份流动性 [1][3][5] 分红信息 - 宣布向普通股股东和单位持有人支付每股0.75美元的常规季度分红，支付日期为2024年10月10日，记录日期为2024年9月30日 [1] - 宣布向6.625% C系列累积可赎回优先股股东支付每股0.4140625美元的分红，支付日期为2024年9月30日，记录日期为2024年9月16日 [2] 优先股赎回信息 - 计划于2024年9月30日赎回全部6.625% C系列累积可赎回优先股，赎回价格为每股25美元，加上截至该日的应计未付股息约每股0.4140625美元，总支付约每股25.4140625美元，总支付约9864万美元 [3] - 优先股赎回资金主要来自公司ATM计划下的普通股发行 [4] 普通股发行信息 - 截至2024年8月30日，公司已通过ATM计划出售约136万股普通股，包括远期交易，发行总价约9728万美元（未扣除费用） [4] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，专注于提供优质住房，成立于1970年，目前拥有70个公寓社区，共12883套住房，分布在科罗拉多州、明尼苏达州等地 [6] - 2024年连续第五年被《明尼阿波利斯星坛报》评为顶级工作场所 [6]

文章核心观点 - 公司通过其子公司Beeline Kazakhstan的企业基金会Zhyly Zhurek,在哈萨克斯坦开设了一所新建的配备先进技术设施的中学,以支持当地数字技能的发展 [1][2][3] - 该学校位于阿拉木图附近的谢列克村,将为900多名儿童提供服务,配备了最先进的计算机实验室、工作室、实验室和体育设施 [1] - Zhyly Zhurek基金会已经投资改造了8所农村学校,惠及哈萨克斯坦近5000名儿童 [4] - 公司不仅支持数字技能发展,还通过其IT公司QazCode为哈萨克斯坦的AI产品和服务发展提供技术基础设施 [4] - 公司在乌兹别克斯坦、巴基斯坦和孟加拉国等其他国家也有类似的教育和数字普及项目 [5] 公司概况 - 公司子公司Beeline Kazakhstan拥有1100万移动用户和200万固定宽带用户 [6] - 公司自2018年开始执行数字运营商战略,已经建立了60个内部和外部数字产品,拥有1160万月活跃用户 [6] - 公司总部位于阿姆斯特丹,在纳斯达克和欧洲泛欧交易所上市 [7]

文章核心观点 - 2024年Centerspace表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，虽因普通股上涨杠杆下滑，但公司估值仍具吸引力，入住率回升，重申买入评级 [2] 公司概况 - 公司是住宅房地产投资信托基金，2024年第二季度末管理12883套公寓，同店组合占比97.7%，净营业收入占比最大的地区为明尼阿波利斯（35%），其次是丹佛（23.3%）和北达科他州（12%） [3] 运营概况 - 2024年第二季度核心每股运营资金为1.27美元，同比下降1%，受利息支出增加影响；同店净营业收入同比增长2.4%，虽较第一季度的7.5%有所放缓，但对住宅房地产投资信托基金来说仍是不错的结果；入住率较第一季度有所改善，2024年第二季度末为95.3%，同比上升0.1%，环比上升0.7% [8] 2024年展望上调 - 鉴于2024年上半年出色的运营表现，公司将同店净营业收入增长预期上调至约3.5%，核心每股运营资金预计约为4.85美元；更强的净营业收入增长预计主要来自较低的费用增长；2024年前六个月净营业收入同比增长4.9%，预计今年剩余时间平均约为2%，长期来看该公司净营业收入增长率与通胀水平相符，但考虑到入住率上升，公司可能超过2%的通胀水平 [9] 资本结构 - 2024年第二季度末净债务为9.21亿美元，累计优先股总额为1.1亿美元，普通股市值约为13.4亿美元，净债务占企业价值23.7亿美元的39%，处于房地产投资信托基金杠杆水平的中间位置；浮动利率债务仅占总债务的5%，平均利率为3.62%，63.2%的债务在2028年后到期，利率锁定在3.47%，再融资风险有限 [10][11] 市场隐含资本化率 - 预计公司按运行率计算将产生约1.6亿美元的净营业收入，即使在2024年普通股上涨后，市场隐含资本化率仍为6.74%，与同行相比颇具吸引力，表明普通股还有进一步上涨空间；一般及行政费用约为1700万美元，对市场隐含资本化率的负担为0.7%，对于小型房地产投资信托基金来说表现不错 [12] 前景与估值 - 以2024年核心每股运营资金4.85美元的中点计算，公司的现金流倍数为15.5倍，对住宅房地产投资信托基金来说颇具吸引力；与Independence Realty Trust相比，公司在两种估值指标上都更便宜；近期股价上涨降低了公司的杠杆敞口，且浮动利率债务仅占总债务的5%，公司不会从美联储降息中大幅受益，但鉴于强劲的入住率和净营业收入表现，认为该公司房地产的资本化率接近6%是合理的，随着货币政策中期正常化，公司可能实现这一估值 [13] 风险 - 公司超50%的净营业收入来自明尼苏达州，对单一州的经济状况较为敏感，但可通过与其他房地产投资信托基金组合来分散风险；公司积极发行普通股，若无法找到创造价值的开发和收购项目，可能损害回报；预计未来几年行业资本化率将压缩，债务较重的资本结构对房地产投资信托基金更有利 [14] 结论 - 2024年第二季度公司净营业收入同比增长较弱，但入住率表现好转，全年净营业收入和核心每股运营资金展望上调；公司估值仍具吸引力，核心每股运营资金倍数为15.5倍，市场隐含资本化率为6.74%，抵消了2024年股价上涨后保守的资本结构；认为公司相对于住宅同行仍有进一步上涨空间，重申买入评级 [15]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度核心FFO为每股1.27美元,同比增长 [8] - 同店收入同比增长3.4% [13] - 同店新租金涨幅为3.5%,续租涨幅也为3.5%,整体租金涨幅为3.5% [14] - 7月份预计整体租金涨幅将下降至2.8% [15] - 住户保留率超过预期,有助于维持高出租率和租金水平 [16] - 坏账率有所上升,但公司认为这不是全年的趋势 [16][17] - 公司提高了全年核心FFO指引中值,由4.83美元提高至4.85美元 [18][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有在第二季度进行任何交易活动 [18] - 但公司看到全国及其市场范围内有更多交易机会,正在积极寻找收购标的 [38][39][53][54] - 公司已全额投入了在明尼阿波利斯地区的1510万美元夹层投资项目 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛市场新增供给占存量的6.7%,未来12个月新增11,000套公寓 [45] - 明尼阿波利斯市场新增供给占存量的3.6%,未来12个月新增6,900套公寓 [45] - 公司其他次级中西部市场新增供给较少,占存量0.5%-4.5% [45] - 奥马哈市场出租率有所下降,主要是由于正在进行的价值提升项目 [46][47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过股权发行筹集资金偿还浮动利率债务,降低整体杠杆水平 [37] - 公司看好未来收购机会,正积极寻找收购标的,包括直接收购、OP单位交易和夹层融资 [38][39][53][54][56] - 公司将继续利用夹层融资模式进入新市场,但目前主要集中在明尼阿波利斯和丹佛这两大核心市场 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对自身的定位和前景充满信心,提高了全年业绩指引 [18][24] - 住户健康状况良好,租金收入水平可持续 [17] - 公司认为坏账率上升是暂时的,不代表全年趋势 [16][17] - 公司预计下半年业绩会有所下降,主要受一些非经常性因素影响 [29] 其他重要信息 - 公司在二季度和之后通过ATM计划发行股票,筹集约3700万美元,用于偿还债务 [9][31][32] - 公司还完成了信用额度的重组,将到期日延长至2028年 [33] - 公司获得了新任董事Jay Rosenberg的加入 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Brad Heffern 提问** 公司是否计划进一步通过股权发行来降低杠杆 [36][37] **Anne Olson 回答** 公司还有一定规模的浮动利率债务需要偿还,未来可能还会有10-20亿美元的股权发行来实现这一目标,但不会无限制地进行股权融资 [37] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 公司各个市场的新增供给情况如何 [44][45] **Grant Campbell 回答** 丹佛市场新增供给占存量6.7%,明尼阿波利斯市场为3.6%,其他次级中西部市场新增供给较少 [45] 问题3 **Connor Mitchell 提问** 公司未来是否会利用夹层投资进入新的市场 [52][53][54][56] **Anne Olson 回答** 目前公司的夹层投资主要集中在明尼阿波利斯和丹佛这两大核心市场,未来也会考虑利用这种方式进入其他新市场 [56]

公司表现 - 过去四个季度公司四次超出共识FFO预期 [1] - 年初至今Centerspace股价上涨约20.9%，而标准普尔500指数涨幅为14.5% [2] - 公司即将发布的报告预计季度每股收益为3.85美元，同比变化+2.1%，过去30天该季度共识EPS估计上调0.1% [5] - Centerspace公布2024年第二季度每股运营资金（FFO）为1.27美元，超过Zacks共识估计的1.20美元，去年同期为1.28美元 [10] - Centerspace 2024年第二季度营收6504万美元，低于Zacks共识估计1.30%，去年同期为6478万美元，过去四个季度未能超过共识营收预期 [11] 公司预期 - 可通过公司FFO展望评估投资，包括未来季度当前共识FFO预期及预期近期变化 [3] - 未来季度和本财年估计变化值得关注，未来季度当前共识FFO估计为营收6655万美元时每股1.19美元，本财年为营收2.6385亿美元时每股4.81美元 [4] - Essex Property Trust预计7月30日公布2024年第二季度业绩，营收预计为4.3224亿美元，较去年同期增长3.9% [9][15] 股价走势 - 基于近期公布数据和未来FFO预期，股价短期走势主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [7] - 收益发布前Centerspace估计修订趋势喜忧参半，当前状态使其股票获Zacks排名3（持有），预计近期表现与市场一致 [8] 行业影响 - 实证研究表明短期股价走势与估计修订趋势密切相关，投资者可自行跟踪或依靠Zacks排名等工具 [13] - 行业前景会对股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，REIT和住宅股权信托行业目前处于前22%，前50%行业表现优于后50%超两倍 [14]

财务业绩 - Centerspace 2024年第二季度净亏损为每股0.19美元，较上年同期的0.23美元有所改善[6] - Centerspace 2024年上半年核心FFO每股为2.49美元，较上年同期的2.36美元增长5.5%[6] - 公司营业收入在2024年第二季度为65,043千美元[35] - 公司净亏损在2024年第二季度为1,296千美元[35] - 公司每股基本亏损在2024年第二季度为0.19美元[36] - 公司每股摊薄亏损在2024年第二季度为0.19美元[37] 资产负债情况 - 公司总资产在2024年6月30日为1,899,425千美元[38] - 公司总负债在2024年6月30日为984,568千美元[40] - 公司拥有的房地产投资净值在2024年6月30日为1,849,599千美元[38] - 公司现金及现金等价物在2024年6月30日为14,328千美元[38] - 公司受限现金在2024年6月30日为1,084千美元[38] - 公司其他资产在2024年6月30日为34,414千美元[38] 运营数据 - Centerspace 2024年第二季度同店收入同比增长3.4%，同店NOI同比增长2.4%[7] - 公司营业收入为65,043千美元，同比增长0.4%[46] - 同店营业收入为62,599千美元，同比增长3.4%[46] - 同店物业运营费用为24,416千美元，同比增加5.1%[48] - 同店净运营收入为38,183千美元，同比增加2.4%[49] - 公司总体净运营收入为39,854千美元，同比增加0.3%[49] - 公司同店可控费用总计为30,455千美元，同比增加2.0%[59] - 公司同店人工成本为13,040千美元，同比增加4.4%[59] - 公司同店维修保养费用为6,807千美元，同比增加4.4%[59] - 公司同店水电费用为7,419千美元，同比下降9.8%[59] - 公司同店行政及营销费用为3,189千美元，同比增加20.8%[59] - 公司总体房地产税和保险费用同比增加4.7%[60] - 同店房地产税和保险费用同比增加5.1%[60] - 非同店房地产税和保险费用同比增加N/A[62] - 其他物业房地产税和保险费用同比增加24.9%[62] - 处置物业房地产税和保险费用同比下降94.5%[62] - 总体房地产税和保险费用同比增加0.6%[62] 财务指标 - Centerspace 2024年第二季度发行约11万股普通股，平均价格为69.82美元每股[11] - Centerspace 2024年第二季度末总流动性为2.223亿美元，包括2.08亿美元的未使用信贷额度和1,430万美元的现金及现金等价物[12] - Centerspace 修改了2024年财务指引,调整了净亏损、FFO和核心FFO等指标的预测区间[14] - Centerspace 2024年7月通过10b5-1交易计划出售43.1万股普通股,平均价格为69.54美元每股,共计筹集3亿美元[17] - Centerspace 2024年7月修改了无担保信贷额度,将到期日延长至2028年7月,额度保持在2.5亿美元不变[18] - 公司2024年6月30日三个月期间的调整后EBITDA为(1,697)千美元[71] - 公司2024年6月30日六个月期间的净收入(损失)为(5,201)千美元[71] - 公司2024年6月30日三个月期间的总债务为935,391千美元[79] - 公司2024年6月30日三个月期间的总权益资本化为1,306,677千美元[78] - 公司2024年6月30日三个月期间的总债务占总市值比为41.4%[80] - 公司2024年6月30日三个月期间的债务服务覆盖率为3.03倍[82] - 公司2024年6月30日三个月期间的净债务/调整后EBITDA比率为6.96倍[82] - 公司2024年6月30日三个月期间的净债务和优先股权益/调整后EBITDA比率为7.80倍[82] - 公司2024年6月30日三个月期间的普通股、合伙单位和E系列优先单位总数为17,938千股[78] - 公司2024年6月30日三个月期间的普通股收盘价为67.63美元[78] 同店运营数据 - 第二季度同店收入同比增长3.4%，达6,259.9万美元[86] - 第二季度同店NOI同比增长2.4%，达3,818.3万美元[86] - 第二季度同店平均出租率为95.3%，同比增长0.1个百分点[87] - 第二季度同店平均月租金为1,741美元，同比增长3.3%[87] - 第二季度同店收入环比增长1.7%，达6,259.9万美元[90] - 第二季度同店NOI环比增长1.7%，达3,818.3万美元[90] - 第二季度同店平均出租率为95.3%，环比增长0.7个百分点[91] - 第二季度同店平均月租金为1,741美元，环比增长1.0%[91] - 公司同店物业总收入同比增长3.5%，达到1.241亿美元[94] - 同店物业平均出租率为94.9%，同比下降0.1个百分点[100] - 同店物业平均月租金为1,552美元，同比增长3.0%[95] - 同店物业平均月收入为1,732美元，同比增长3.6%[99] - 同店物业经营费用占预定租金收入的41.5%，同比上升0.4个百分点[101] - 同店物业经常性资本支出为每套公寓264美元，同比增加9.1%[102] 资本支出 - 公司全资产经常性资本支出为每套公寓262美元，同比增加9.2

收入情况 - 2024年6月30日，公司收入为6,500万美元，同比增长0.4%[165] - 同店销售收入同比增长3.4%，同店净营业收入同比增长2.4%[166] - 同店销售收入在2024年第二季度增长3.4%，达到2.1百万美元[182] - 同店净营业收入在2024年第二季度增长2.4%，达到0.88百万美元[182] - 非同店社区收入在2024年第二季度增长1.9百万美元[184] - 非同店社区净营业收入在2024年第二季度增长1.3百万美元[184] - 同店收入在2024年上半年增长3.5%，达到4.2百万美元[183] - 同店净营业收入在2024年上半年增长4.9%，达到3.5百万美元[183] - 非同店社区收入在2024年上半年增长3.7百万美元[185] - 非同店社区净营业收入在2024年上半年增长2.6百万美元[185] - 公司在2024年第二季度取得了良好的财务表现，净收入较去年同期增长30.1%[182] 财务状况 - 2024年6月30日，公司发行了约11万股普通股，募集资金净额为760万美元[167] - 2024年6月30日，每股稀释净亏损为0.19美元，较去年同期的每股稀释净亏损0.23美元有所改善[168] - 2024年6月30日，非GAAP核心资金运营（Core FFO）适用于普通股和单位，同比减少了220.8万美元，降至2,280万美元[169] - 每股基本收益为-0.19美元，每股FFO为1.23美元，每股核心FFO为1.27美元[220] 成本和费用 - 2024年6月30日三个月内，处置收入减少360万美元，其他物业收入减少8.6万美元[186] - 2024年6月30日三个月内，处置物业的NOI减少200万美元[187] - 2024年6月30日六个月内，处置收入减少1080万美元，其他物业收入减少12.4万美元[188] - 2024年6月30日三个月内，物业管理费用为220万美元，与2023年同期持平[189] - 2024年6月30日六个月内，物业管理费用为460万美元，较去年同期减少5.5%[190] - 2024年6月30日三个月内，灾难损失增加至51万美元，较去年同期的5.3万美元增加[191] - 2024年6月30日六个月内，灾难损失增加至130万美元，较去年同期的30.5万美元增加[192] - 2024年6月30日三个月内，折旧和摊销增加至2570万美元，较去年同期的2440万美元增加[193] - 2024年6月30日六个月内，折旧和摊销增加至5270万美元，较去年同期的5040万美元增加[194] - 2024年6月30日三个月内，总部和行政费用持平于420万美元[195] 资金情况 - 公司于2024年6月30日拥有总流动性约为2.23亿美元，其中包括基于无担保财产价值的2.08亿美元信贷额度和1.43亿美元的现金及现金等价物[230] - 截至2024年6月30日，公司拥有总承诺和借款能力为2.5亿美元的多家银行循环信贷额度，其中已使用4800万美元，额外可用资金为2.02亿美元[231] - 公司通过发行普通股筹集了7,561万美元，平均净价格为68.77美元[239] - 公司拥有一项股份回购计划，授权回购总额为5,000万美元，截至2024年6月30日，尚有4.7万美元授权用于购买[241] - 公司于2024年6月30日拥有1.43亿美元的现金及现金等价物，以及1.1万美元的受限现金，用于房地产税、保险和资本增加的托管[246] 风险因素 - 公司租赁的公寓一般为一年或更短期限，可以在通货膨胀环境下通过提高租金来管理通货膨胀对业务的影响[250] - 供应链和通货膨胀压力可能导致运营成本增加，特别是能源成本、劳动力相关成本和建筑材料成本的增加[251] - 公司继续关注金融市场，但市场长期混乱或信贷和融资条件下降可能会对公司未来融资和债务再融资的能力产生负面影响[252]

文章核心观点 公司公布2024年第二季度和上半年财务及运营结果，提高2024年财务展望范围中点并缩窄范围，同时介绍资产负债表、后续事件等情况 [2][3] 财务数据 每股数据 - 2024年第二季度摊薄后净亏损为每股0.19美元，上年同期为每股0.23美元 [3] - 2024年上半年摊薄后核心FFO为每股2.49美元，较2023年上半年的2.36美元增长5.5% [3] 同店数据 - 2024年第二季度同店收入同比增长3.4%，推动同店NOI同比增长2.4% [3] - 2024年第二季度同店收入环比增长1.7%，费用环比增长1.8%，NOI环比增长1.7% [1] - 2024年上半年同店收入同比增长3.5%，费用同比增长1.4%，NOI同比增长4.9% [1] 加权平均入住率 - 2024年6月30日、3月31日和2023年6月30日同店加权平均入住率分别为95.3%、94.6%和95.2% [1] 资产负债表 - 第二季度末公司资产负债表上总流动性为2.223亿美元，包括2.08亿美元的信贷额度和1430万美元的现金及现金等价物 [4] 股票交易 - 2024年第二季度公司根据市价发行计划发行约11万股普通股，总收益770万美元，平均每股69.82美元；第一季度回购约8.8万股，平均回购价格每股53.60美元 [3] - 截至2024年7月29日，公司根据10b5 - 1交易安排出售43.1万股普通股，平均每股69.54美元，总计3000万美元 [8] 财务展望 - 公司修订2024年财务展望，提高净亏损、FFO和核心FFO每股范围中点并缩窄范围 [3][7] - 同店经常性资本支出预计为每户1100 - 1150美元，增值支出预计为2300 - 2500万美元，处置收益预计为1900万美元 [15] 后续事件 - 7月26日公司修订无担保信贷安排，将到期日延长至2028年7月，借款额度保持2.5亿美元 [8] - 公司计划参加8月8日的NYSE房地产投资者接入日和9月10 - 12日的美国银行全球房地产会议 [18] 其他信息 - 公司定于7月30日上午10点举行财报电话会议，重播至8月13日 [19] - 公司是公寓社区所有者和运营商，截至2024年6月30日拥有70个公寓社区共12883套公寓 [11] - 补充运营和财务数据可在公司网站投资者板块获取 [17]