财务数据和关键指标变化 - 截至2025年3月20日记录日期，公司有16,726,594股流通普通股，会议开始时，有14,681,024股亲自或通过代理出席，约占有权投票股份的87.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 会议提出四项提案供股东投票，包括选举七名受托人、对高管薪酬进行咨询投票、批准2025年激励计划以及批准Grant Thornton LLP为公司2025年独立审计师，董事会建议对各项提案投赞成票 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 董事会致力于为股东创造长期价值，感谢股东持续关注和投资 [12] 其他重要信息 - 会议由董事会主席John Schisel主持，Hiral Gandalia担任会议记录秘书，Ann Olson和Barav Patel担任选举监察员 [3][4] - 仅股东可在会议上发言，股东可在会前或会中在线提交问题，发言和提问需围绕议程上的四项提案 [5][6] - 若此前已通过代理投票，除非想改变投票，否则无需再次投票，投票需提供16位控制号码，受益股东投票需提供经纪人的合法委托书 [9][10] - 最终投票结果将在不迟于会议后四个工作日提交给美国证券交易委员会的8 - K表格当前报告中披露，并发布在公司网站上 [11] - Jeff Kyra将在本次年会结束后从公司董事会退休，董事会感谢其十年服务 [11][12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 无提问，会议结束 [13]

房地产市场观点差异 - 房主关注房价上涨至历史新高而交易人员关注交易量暴跌[1][2] - 房地产投资信托基金(REITs)作为物业所有者更关注净营运收入(NOI)和资产价值而非交易量[14] - 媒体常采访交易领域专业人士导致市场对REITs形成错误认知[5][6] 交易量变化与影响因素 - 商业地产交易量已因利率变化大幅下降2024年关税不确定性进一步压制交易活动[10][11] - 2021年交易量创纪录时市场情绪高涨推动REITs股价至历史高点[13] - 2022年利率剧烈波动导致地产价格短暂波动但整体保持平稳上升趋势[17] REITs财务表现 - FFO(经营现金流)在2020年因疫情小幅下滑后持续增长2021-2022年增速达16%以上[18][19] - 房地产投资增长率从2021年9.54%降至2024年2.21%反映市场收缩[18] - 总资产中不动产投资占比从2020年95.38%提升至2024年98.19%显示资产结构持续优化[18] 市场估值错配 - 当前REITs股价中位数仅为净资产价值(NAV)的77.9%出现显著折价[20][21] - 公开市场REITs股票较实物资产存在30-35%折价如Farmland Partners交易价格仅为资产价值的65%[26] - Centerspace(CSR)等公寓类REITs以75%NAV交易但每股资产价值仍在增长[23] 投资策略建议 - 直接购买物业需支付100%资产价值而私募基金还需额外支付5%费用[24] - 通过公开市场投资REITs可获得更高流动性且显著低于资产价值的入场价格[22][26] - farmland等流动性高的实物资产在股票市场的折价尤为异常[26]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄1.21美元，同店NOI同比增长2.1%，收入增长3.5%，费用增长5.8% [13][14] - 重申2025年核心FFO每股4.98美元的预期，同店NOI同比增长2.25% [15] - 债务加权平均成本为3.6%，加权平均到期时间为5.4年，总流动性超2.23亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合加权平均入住率同比提高120个基点，当前平均实际入住率为96% [5] - 第一季度混合租赁利差上升70个基点，4月续约保留率约为57% [5] - 新租利差在2024年第四季度下降3.5%后，2025年第一季度升至 - 1.1%，4月升至2.4% [6] - 居民收入水平增长使租金收入比保持在21.6%，坏账约为40个基点 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 未来12个月市场公寓存量预计仅增长2.2%，低于上一年的3.8% [9] - 科罗拉多州和明尼阿波利斯市的机构级资产资本化率分别为4% - 5%和5%左右 [10] - 北达科他州年初至今混合租赁利差为5.3%，奥马哈市也有积极表现 [7] - 明尼阿波利斯市租赁利差高于投资组合平均水平，丹佛市受供应压力影响，但需求趋势有望改善新租率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将专注于提升山区西部和中西部地区的差异化地理布局，评估新投资机会 [10][11] - 考虑公开市场和私人市场定价的差异，以及市场风险、杠杆、股票流动性和规模等因素 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户家庭市场基本面强劲，需求持续推动净吸纳量，公司第一季度业绩良好，对全年前景乐观 [4][5] - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司将保持纪律，抓住机会提升平台 [8] - 预计未来市场动态将向有利于公司的方向转变，租金增长有望加强 [9] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度10 - Q表格已提交给美国证券交易委员会，收益报告等文件已发布在公司网站 [2] - 今日讲话包含前瞻性声明，存在风险和不确定性，需参考相关文件 [2][3] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司运营是否保守，实际情况是否领先于计划 - 公司预计中西部市场今年表现强劲，目前运营符合计划，且该地区市场有较大增长空间 [19][20][21] 问题: 公司是否计划在旺季放弃部分入住率以提高租金 - 公司预计全年平均入住率为95%，目前为96%，若需求持续，将在保持入住率的同时提高租金 [22][23][24] 问题: 如何看待房地产税和公用事业费用在今年剩余时间的增长，是否会有额外波动 - 费用波动预计出现在第一和第四季度，主要因去年同期的上诉退款和新评估导致，已提高非可控支出中点2.25%，即65万美元 [27][28][30] 问题: 本季度客户保留率下降的原因 - 第一季度续约率较低与到期租约数量少有关，内布拉斯加州的增值项目导致部分租户迁出，4月保留率升至58% - 59%，预计第二季度保留率将上升 [31][32][33] 问题: 如何看待丹佛市场今年剩余时间和2026年的租金走势 - 4月新租利差有改善，预计今年年底租金将转正，2026年保持积极态势，市场需求强劲，入住率较高 [36][38][39] 问题: 北达科他州市场表现强劲，是否改变资本回收策略 - 公司仍考虑将资本回收至流动性更强、投资者可见性更高、长期增长前景更好的市场 [40][41] 问题: 哪些市场仍面临较大供应压力，第二季度新租增长2.4%时，完成进度如何 - 丹佛和罗切斯特仍面临供应压力，截至5月2日，第二季度新租完成约25% - 30% [44][45][48] 问题: 奥马哈入住率下降220个基点的原因 - 奥马哈的增值项目导致部分租户迁出，造成入住率下降 [51][52] 问题: 农业对公司所在市场的经济有何影响 - 农业对公司所在市场的经济影响较小，主要驱动因素为医疗保健和教育，可能存在一定的二次影响 [55][56][57] 问题: 公司保留率与沿海和阳光地带房地产投资信托基金不同的原因 - 丹佛市场供应较高，选择更多，第一季度保留率处于中低水平，抵消了其他市场的强劲表现，全年保留率预计为51% - 55% [60][61][63] 问题: 新租率今年的走势及混合租赁利差预期是否有变化 - 新租率走势符合预期，预计在5 - 6月达到峰值，然后趋于平稳并在年底下降，无需调整预期 [67][68][69] 问题: 公司有哪些有吸引力的资本用途或投资机会，何时重新进行收购 - 公司希望抓住投资机会，提升山区西部的差异化布局，可能的形式包括收购、夹层融资等，目前正在积极寻找合适项目 [70][71][72]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄1.21美元，同店NOI同比增长2.1%，与预期相符 [13] - 同店社区收入同比增长3.5%，得益于入住率同比提高120个基点至95.8% [13] - 同店费用同比增长5.8%，主要因物业税增加，去年第一季度收到68万美元物业税上诉退款，形成较高同比基数，部分司法管辖区评估增加也有影响，但可控费用节省抵消部分增长，总费用符合预期 [14] - 重申2025年预期，预计实现核心FFO每股4.98美元的中点，同店NOI同比增长2.25%，其他指导成分基本不变 [15] - 债务到期情况良好，今年到期较少，加权平均债务成本3.6%，加权平均到期时间5.4年，总流动性超2.23亿美元，包括现金和信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅业务基本面强劲，需求持续推动行业净吸纳量，公司同店组合加权平均入住率同比提高120个基点，目前平均实际入住率96%，4月续租保留率约57% [5] - 第一季度混合租赁利差上升70个基点，4月延续积极趋势，续租涨幅稳定在2% - 3%，新租赁利差改善，2024年第四季度下降3.5%后，2025年第一季度升至 - 1.1%，4月升至2.4% [5][6] - 居民收入增长使租金收入比保持在21.6%，坏账约40个基点，符合预期 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计未来12个月公司市场公寓存量仅扩张2.2%，低于上一年3.8%的增幅，与历史吸纳水平相比有利 [9] - 科罗拉多州和明尼阿波利斯市产生公司59%的NOI，机构级资产资本化率分别为4% - 5%和5%左右，与股价隐含的定价相比，私人市场定价有利 [10] - 北达科他州年初至今混合租赁利差5.3%，奥马哈市也有积极表现，明尼阿波利斯市租赁利差高于投资组合平均水平，丹佛市虽受供应压力影响，但需求趋势强劲，预计随着时间推移新租赁费率将改善 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重申全年指导，在可控领域保持纪律，抓住机会推进平台发展 [7] - 今年将专注于加强在山区西部和中西部地区的差异化布局，强化资产负债表，提升资本状况，评估新投资机会，推进战略计划 [10][11] - 考虑公开市场和私人市场定价差异，以及市场风险、杠杆、股票流动性和规模等因素，全面评估和管理资本配置策略，提高现金流质量 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度表现出色，入住率和费用控制良好，为2025年剩余时间奠定基础，多户住宅基本面强劲，需求持续推动行业净吸纳量 [4][5] - 宏观经济环境虽带来资本市场波动，但多户住宅领域资金需求高，预计市场动态将继续向有利方向转变 [8][9][10] - 对丹佛市场有信心，预计今年晚些时候租金将出现拐点，2026年保持积极态势 [35][36][38] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度10 - Q表格于昨日收盘后提交给美国证券交易委员会，收益报告、补充披露文件和更新后的投资者报告已发布在公司网站 [2] - 今日讲话包含基于管理层当前观点和假设的前瞻性陈述，存在风险和不确定性，具体内容见公司文件“风险因素”部分 [2] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司运营看似超预期，是否过于保守？ - 公司预计中西部今年表现强劲，目前情况符合预期，中西部市场有较大增长空间 [18][19][20] 问题: 第一季度入住率提高，旺季是否会为提高租金而降低入住率？ - 公司预计全年平均入住率约95%，目前96%的入住率为旺季奠定良好基础，若需求持续，将在提高租金的同时保持高入住率 [21][22][23] 问题: 本季度运营费用有波动，特别是房地产税和公用事业费用，后续增长及波动情况如何？ - 波动主要在第一和第四季度，因去年同期有上诉退款，部分司法管辖区评估增加也有影响，已提高全年税收增长预期，非可控支出中点增加2.25%（65万美元），后续将趋于平稳 [25][27][29] 问题: 本季度续租率下降，原因是什么？ - 第一季度续租率无明显趋势问题，该季度到期租约少，仅占14%，内布拉斯加州部分物业增值项目导致部分租户迁出，剔除该因素后续租率在50%出头，4月续租率升至58% - 59%，预计第二季度续租率将提高 [30][31][32] 问题: 丹佛市场今年剩余时间及2026年表现如何，租金何时回升？ - 4月新租赁利差较3月提高200个基点，较第一季度提高270个基点，预计今年第三季度开始看到租金拐点，因去年秋季交付项目将逐步稳定，需求强劲，入住率高，预计今年年底租金转正并延续至2026年 [35][36][38] 问题: 北达科他州市场表现好，是否改变资本回收策略，转向更具机构性的市场？ - 不改变整体策略，喜欢中西部市场的稳定性，但该市场规模小、流动性有限，仍考虑将资本回收至流动性更强、投资者可见性更高、基于人口和就业增长有长期增长前景的市场 [39][40] 问题: 哪些市场仍面临较大供应压力，未度过供应高峰？ - 丹佛市场过去12个月交付约1.8万套单元，仍在消化供应，罗切斯特市预计未来12个月交付约500套新单元，占现有存量约4.5%，但该市就业增长强劲 [43][44][45] 问题: 截至5月2日，第二季度同店租赁完成进度及新租赁增长2.4%情况如何？ - 约完成25% - 30%，已发出截至7月26日的报价，但部分未返回 [46][47] 问题: 奥马哈市入住率环比下降220个基点原因是什么？ - 因部分物业增值项目最后阶段导致部分租户迁出 [50] 问题: 农业贸易关税对公司所在市场当地经济影响如何？ - 农业不是公司所在地区（俾斯麦和大福克斯）经济的主要驱动力，主要由医疗和教育驱动，农业对周边农村地区有影响，可能对当地经济有一定间接影响，北达科他州经济已逐渐从农业转向石油和天然气 [54][55][56] 问题: 公司续租率低于同行原因是什么？ - 除奥马哈市情况外，丹佛市场供应高，选择多，第一季度续租率在40%多，拉低整体水平，公司全年续租率预计在51% - 55%，随着丹佛市场新供应产品被吸纳，续租率有望回升 [58][59][60] 问题: 公司所在市场住房市场动态与其他市场是否相似？ - 相似，公司投资者报告显示市场住房可负担性与其他市场（如阳光地带和沿海市场）类似，因购房而迁出的居民仅占6% [61][62] 问题: 第二季度新租赁费率全年走势及混合租赁利差预期是否变化？ - 新租赁费率走势符合预期，预计继续改善，秋季逐渐回落，典型季节性因素使年底新租赁费率略为负增长，无需对全年预期进行重大调整 [65][66][67] 问题: 有哪些有吸引力的资本用途或投资机会，何时重新进行收购？ - 公司希望抓住符合战略计划的投资机会，看好山区西部长期基本面，将继续加强该地区差异化业务，投资形式可能包括有吸引力嵌入式融资的收购、夹层执行、现有资产再融资夹层执行等，也在关注OP单元交易，找到合适机会将采取行动 [68][69][71]

文章核心观点 文章围绕Centerspace和National Health Investors两家公司展开，介绍了Centerspace季度FFO、营收情况及股价表现，还提及公司未来展望和行业影响；同时给出National Health Investors的业绩预期 [1][2][9] Centerspace公司情况 财务表现 - 季度运营资金（FFO）为每股1.21美元，与Zacks共识预期一致，去年同期为每股1.23美元，上一季度FFO预期为每股1.18美元，实际为1.21美元，带来2.54%的惊喜，过去四个季度三次超FFO共识预期 [1] - 截至2025年3月季度营收6709万美元，超Zacks共识预期0.59%，去年同期为6451万美元，过去四个季度两次超营收共识预期 [2] 股价表现 - 自年初以来，Centerspace股价下跌约8.8%，而标准普尔500指数下跌5.3% [3] 未来展望 - 股票近期价格走势及未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向，包括当前对未来季度的FFO共识预期及预期变化 [4] - 目前Centerspace的预估修正趋势喜忧参半，当前状态使其股票获得Zacks排名3（持有），预计近期表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预估变化值得关注，当前未来季度FFO共识预估为每股1.24美元，营收6720万美元，本财年FFO为每股4.93美元，营收2.697亿美元 [7] 行业影响 - 行业前景会对股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，REIT和住宅股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后42%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] National Health Investors公司情况 业绩预期 - 预计5月5日公布2025年3月季度财报，预计季度收益为每股1.13美元，同比增长2.7%，过去30天该季度共识每股收益预估上调0.2% [9] - 预计营收8884万美元，较去年同期增长9% [10]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度净亏损为每股0.22美元，2024年同期为每股0.37美元[3][4] - 2025年第一季度摊薄后FFO为每股1.17美元，2024年同期为每股1.16美元[3] - 2025年第一季度摊薄后核心FFO为每股1.21美元，较2024年同期的1.23美元下降1.6%[3][4] - 2025年第一季度收入为6710万美元，较2024年同期的6450万美元增加260万美元，增幅4.0%[4] - 2025年第一季度同店收入同比增长3.5%，同店净营业收入同比增长2.1%[3][4] - 2025年第一季度末，公司资产负债表上总流动性为2.232亿美元，其中信贷额度可用2.113亿美元，现金及现金等价物1190万美元[5] - 2025年3月31日季度末普通股收盘价为64.75美元，年化股息收益率为4.8%[17] - 2025年3月31日季度末流通在外的普通股、有限合伙单位和E系列优先股转换后总数为1961.3万股[17] - 2025年财务展望中，净亏损每股稀释后区间为 - 0.71至 - 0.45美元，同店收入增长区间为1.50% - 3.50%等[7] - 2025年3月31日止三个月公司收入为67,093美元，较2024年同期的64,506美元增长约4.01%[20] - 2025年3月31日公司净亏损为4,181美元，2024年同期为4,792美元，亏损幅度收窄约12.75%[20] - 2025年3月31日公司基本和摊薄后每股净亏损为0.22美元，2024年同期为0.37美元[20] - 2025年3月31日公司房地产投资总额为1,831,743美元，较2024年同期的1,860,257美元略有下降[22] - 2025年3月31日公司总资产为1,893,084美元，较2024年同期的1,903,473美元略有下降[22] - 2025年3月31日公司总负债为1,013,084美元，较2024年同期的979,828美元有所上升[22] - 2025年3月31日公司股东权益总额为636,801美元，较2024年同期的688,149美元有所下降[22] - 2025年3月31日运营收入为4746000美元，较上一季度增加1888000美元，增幅66.1%，同比增加671000美元，增幅16.5%[29] - 2025年3月31日净营业收入为40362000美元，较上一季度增加280000美元，增幅0.7%，同比增加925000美元，增幅2.3%[29] - 2025年第一季度同店收入为64258000美元，较上一季度增加558000美元，增幅0.9%，同比增加2161000美元，增幅3.5%[29] - 2025年第一季度总营业收入为67093000美元，较上一季度增加684000美元，增幅1.0%，同比增加2587000美元，增幅4.0%[29] - 2025年第一季度同店物业运营费用为25380000美元，较上一季度增加265000美元，增幅1.1%，同比增加1380000美元，增幅5.8%[29] - 2025年第一季度总物业运营费用为26731000美元，较上一季度增加404000美元，增幅1.5%，同比增加1662000美元，增幅6.6%[29] - 2025年3月31日可支配费用中，现场薪酬为6597000美元，较2024年增加49000美元，增幅0.7%；维修保养费用为3015000美元，较2024年减少177000美元，降幅5.5%[32] - 2025年3月31日非可支配费用中，房地产税为7236000美元，较2024年增加1221000美元，增幅20.3%；保险费用为2434000美元，较2024年减少157000美元，降幅6.1%[32] - 2025年第一季度运营资金适用普通股和单位为23172000美元，核心运营资金适用普通股和单位为23979000美元[36] - 2025年第一季度摊薄后每股净亏损为0.22美元，摊薄后每股运营资金为1.17美元，摊薄后每股核心运营资金为1.21美元[36] - 2025年3月31日调整后EBITDA为32,636,000美元，2024年12月31日为32,633,000美元[39] - 截至2025年剩余时间债务到期总额为32,022,000美元，占比3.3%，加权平均利率3.94%[43] - 2025年3月31日总债务为955,453,000美元，2024年12月31日为955,385,000美元[44] - 2025年3月31日普通股数量为16,735,000股，市场价格为每股64.75美元，权益资本总额为1,269,942,000美元[48] - 2025年3月31日总市值为2,252,594,000美元，债务与总市值比率为42.9%[48] - 2025年3月31日债务偿付覆盖率为2.83倍，调整后EBITDA与利息费用、优先股股息和本金摊销之和的比率为2.79倍[50] - 2025年3月31日净债务与调整后EBITDA的比率为7.31倍，净债务和优先股权益与调整后EBITDA的比率为7.44倍[50] - 2025年3月31日普通股和单位的总分配额为13,633,000美元，每股和单位分配额为0.77美元[50] - 2025年3月31日派息率（基于摊薄后每股和单位的核心FFO）为63.6%[50] - 2025年3月从累计其他综合收益转入利息费用的金额为175,000美元[46] - 截至2025年3月31日的三个月，普通股股东可获得的净亏损为3734美元，摊薄后适用于普通股和单位的FFO为23332美元，摊薄后核心FFO为24139美元[71] - 截至2025年3月31日的三个月，运营收入为4746美元，净运营收入为40362美元[73] - 截至2025年3月31日，调整后EBITDA为32636美元，债务偿付覆盖率为2.83，调整后EBITDA与利息费用、优先股股息和本金摊销之和的比率为2.79[81] - 截至2025年3月31日，总债务为966092美元，净债务为954176美元，净债务与调整后EBITDA的比率为7.31[89] - 2025年12个月预测中，普通股股东可获得的净亏损区间为10845 - 5945美元，摊薄后适用于普通股和单位的FFO区间为94050 - 98950美元，摊薄后核心FFO区间为96800 - 101625美元[71] - 2025年12个月预测中，运营收入区间为22695 - 26995美元，净运营收入区间为161300 - 164800美元[73] - 2024年12月31日，调整后EBITDA为32633美元，债务偿付覆盖率为2.80，调整后EBITDA与利息费用、优先股股息和本金摊销之和的比率为2.76[81] - 2024年12月31日，总债务为966623美元，净债务为954593美元，净债务与调整后EBITDA的比率为7.31[89] - 2025年3月31日，每股及每单位普通股分红为0.77美元，摊薄后每股及每单位核心FFO为1.21美元，派息率为63.6%[95] - 2024年12月31日，每股及每单位普通股分红为0.75美元，摊薄后每股及每单位核心FFO为1.21美元，派息率为62.0%[95] - 2024年9月30日，每股及每单位普通股分红为0.75美元，摊薄后每股及每单位核心FFO为1.18美元，派息率为63.6%[95] - 2024年6月30日，每股及每单位普通股分红为0.75美元，摊薄后每股及每单位核心FFO为1.27美元，派息率为59.1%[95] - 2024年3月31日，每股及每单位普通股分红为0.75美元，摊薄后每股及每单位核心FFO为1.23美元，派息率为61.0%[95] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店2025年Q1总收入6.4258亿美元，较2024年Q1增长3.5%，较2024年Q4增长0.9%[53][57] - 同店2025年Q1总费用2.538亿美元，较2024年Q1增长5.8%，较2024年Q4增长1.1%[53][57] - 同店2025年Q1净营业收入（NOI）3.8878亿美元，较2024年Q1增长2.1%，较2024年Q4增长0.8%[53][57] - 同店2025年Q1加权平均入住率为95.8%，较2024年Q1增长1.2%，较2024年Q4增长0.2%[53][57] - 同店2025年Q1平均月租金为1586美元，较2024年Q1增长1.7%，较2024年Q4增长0.1%[53][57] - 同店2025年Q1每入住房屋平均月收入为1775美元，较2024年Q1增长2.2%，较2024年Q4增长0.6%[53][57] - 丹佛2025年Q1收入1.1839亿美元，较2024年Q1增长0.3%，较2024年Q4下降1.1%[53][57] - 明尼阿波利斯2025年Q1收入2.2482亿美元，较2024年Q1增长3.4%，较2024年Q4增长1.9%[53][57] - 北达科他州2025年Q1收入7516万美元，较2024年Q1增长7.4%，较2024年Q4增长0.7%[53][57] - 奥马哈2025年Q1收入3751万美元，较2024年Q1增长5.1%，较2024年Q4下降1.0%[53][57] - 截至2025年3月31日，同店公寓数量为12,595套，非同店为417套，所有社区总计13,012套[60] - 2025年3月31日，同店平均月租金为1,586美元，所有社区平均为1,585美元[60] - 2025年3月31日，同店每套已入住公寓平均月收入为1,775美元，所有社区平均为1,776美元[60] - 2025年3月31日，同店加权平均入住率为95.8%，所有社区为95.6%[60] - 2025年3月31日，同店物业运营费用占预定租金的比例为42.4%，所有社区为42.7%[60] - 2025年第一季度，同店经常性资本支出为2,165,000美元，每套同店公寓为172美元[64] - 2025年第一季度，所有物业的经常性资本支出为2,218,000美元，每套加权平均公寓为170美元[64] - 2025年第一季度，同店资本支出总额为2,754,000美元，每套同店公寓为219美元[64] - 2025年公司更新财务展望，同店收入增长预期为1.50% - 3.50%，可控费用增长预期为0 - 2.00%[68] - 2025年稀释后核心FFO适用普通股和单位预期为96,800,000 - 101,625,000美元[68] 业务定义相关 - 公司按同店和非同店基础提供信息，同店公寓社区需满足一定条件[25] - 公司于每年1月1日确定当年同店池组成并调整上一年数据，以评估现有公寓社区表现[26] - 2025年3月31日与2024年同期对比，有两个公寓社区为非同店[27] - 净运营收入（NOI）定义为总房地产收入减去物业运营费用，是重要的房地产运营绩效补充指标[72] - 调整后EBITDA是不考虑折旧、融资成本或非运营损益的运营收入补充指标[76] - 公司定义净营业收入（NOI）为总房地产收入减去物业运营费用（包括房地产税）[91] - 新租约增长率是指在给定时间范围内签订的新租约与同一单元上一份租约的平均费率变化[92] - 非稳定社区是指目前正在建设、处于招租阶段或近期收购但整体入住率未达到90%的开发社区[93] - 公司定义的重新定位社区是指根据授权计划对现有建筑进行重大开发和建设活动的社区，通常整体入住率达到90%时归类为同店[98] - 稳定社区是指开发招租阶段结束或近期收购且整体入住率达到90%的社区，重新定位社区在重大重建活动完成且运营稳定后也视为稳定社区[102] 资本支出预期 - 2025年同店经常性资本支出预计为每套房屋1125 - 1175美元，增值支出预计为1600 - 1800万美元[10]

文章核心观点 - 2025年第一季度Centerspace公布财务和运营结果，营收增长，净亏损收窄，核心FFO稀释后每股下降，同时更新2025年财务展望并公布即将参加的会议信息 [1][5][6] 财务和运营结果 每股数据 - 2025年第一季度摊薄后净亏损为每股0.22美元，2024年同期为0.37美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后FFO为每股1.17美元，2024年同期为1.16美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后核心FFO为每股1.21美元，2024年同期为1.23美元 [2] 同店数据 - 2025年第一季度同店收入同比增长3.5%，环比增长0.9% [2] - 2025年第一季度同店费用同比增长5.8%，环比增长1.1% [2] - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）同比增长2.1%，环比增长0.8% [2] - 2025年3月31日同店加权平均入住率为95.8%，2024年12月31日为95.6%，2024年3月31日为94.6% [2] - 2025年第一季度新租约租金增长率为 -1.1%，2024年第四季度为 -3.5% [2] - 2025年第一季度续租租金增长率为3.5%，2024年第四季度为3.1%，2024年第一季度为3.2% [2] - 2025年第一季度混合租约租金增长率为0.7%，2024年第四季度为0.3%，2024年第一季度为1.4% [2] - 2025年第一季度客户留存率为49.2%，2024年第四季度为54.7%，2024年第一季度为53.4% [2] 整体数据 - 2025年第一季度营收为6710万美元，较2024年第一季度的6450万美元增加260万美元，增幅4.0% [5] 资产负债表 - 第一季度末，公司资产负债表上的总流动性为2.232亿美元，其中信贷额度下可用资金为2.113亿美元，现金及现金等价物为1190万美元 [4] 2025年财务展望更新 |指标|先前展望（低）|先前展望（高）|更新后展望（低）|更新后展望（高）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |摊薄后每股净亏损| -0.71美元| -0.45美元| -0.71美元| -0.45美元| |同店收入| 1.50%| 3.50%| 1.50%| 3.50%| |同店费用| 2.00%| 4.00%| 2.00%| 4.00%| |同店NOI| 1.25%| 3.25%| 1.25%| 3.25%| |摊薄后每股FFO| 4.73美元| 4.97美元| 4.73美元| 4.97美元| |摊薄后每股核心FFO| 4.86美元| 5.10美元| 4.86美元| 5.10美元| [6][7] 即将参加的会议 - 2025年5月2日下午1点举行财报电话会议，直播和回放网址为https://ir.centerspacehomes.com [8] - 2025年5月6 - 7日参加富国银行房地产证券会议 [11] - 2025年5月13日参加BMO北美房地产会议 [11] - 2025年6月2 - 4日参加全国房地产投资信托协会（Nareit）REITweek：2025投资者会议 [11] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，成立于1970年，截至2025年3月31日，拥有71个公寓社区，共13012套公寓，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [10][12] - 2024年被《明尼阿波利斯星坛报》连续第五年评为顶级工作场所 [12] 补充信息 - 2025年3月31日季度的补充运营和财务数据可在公司网站https://www.centerspacehomes.com 的投资者板块获取，也可致电投资者关系部952 - 401 - 6600获取 [9] 联系方式 - 投资者关系：Josh Klaetsch，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14] - 营销与媒体：Kelly Weber，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14]

物业资产情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有71个公寓社区的权益，包含13,012套公寓[112] - 2024年第一季度，公司处置了两个公寓社区，包含205套公寓[120] - 2025年和2024年第一季度对比时，分别有两个和一个公寓社区为非同店社区[120] - 截至2025年3月31日，同店公寓数量为12595套，非同店为417套，总计13012套；2024年同期同店为12595套，非同店为288套，总计12883套[127] 物业资产价值 - 2025年3月31日和2024年12月31日，按历史成本列示的物业资产均为25亿美元[112] 收入相关指标变化 - 2025年第一季度收入为6710万美元，较2024年同期的6450万美元增加260万美元，增幅4.0%[116] - 2025年第一季度同店收入较上年同期增长3.5%，同店净营业收入增长2.1%[116] - 2025年第一季度运营收入为474.6万美元，较2024年同期的407.5万美元增加67.1万美元，增幅16.5%[122] - 2025年第一季度净运营收入为4036.2万美元，较2024年同期的3943.7万美元增加92.5万美元，增幅2.3%[122] - 截至2025年3月31日的三个月，公司总营收为6.7093亿美元，较去年同期的6.4506亿美元增长4.0%，即258.7万美元[124] - 公司净营业收入为4036.2万美元，较去年同期的3943.7万美元增长2.3%，即92.5万美元[124] - 非同店社区营收增加74.4万美元，物业运营费用增加45万美元，净营业收入增加29.4万美元[128] 盈利相关指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股净亏损0.22美元，2024年同期为0.37美元[116] - 2025年第一季度非公认会计原则核心运营资金每股摊薄后为1.21美元，较2024年同期的1.23美元下降1.6%[116] - 2025年第一季度净亏损为418.1万美元，较去年同期的479.2万美元减少12.8%，即61.1万美元[124] - 归属于普通股股东的净亏损为373.4万美元，较去年同期的551.2万美元减少32.3%，即177.8万美元[124] - 2025年第一季度可用于普通股股东的资金运营调整后收益（FFO）增至2320万美元，较去年同期的2090万美元增长10.9%[143] - 2025年第一季度可用于普通股股东的净亏损为373.4万美元，2024年同期为551.2万美元[145] 入住率情况 - 同店加权平均入住率从2024年的94.6%提升至2025年的95.8%，非同店从94.2%降至88.9%，总体从94.6%提升至95.6%[126] 物业运营费用情况 - 同期，公司总物业运营费用为2673.1万美元，较去年同期的2506.9万美元增长6.6%，即166.2万美元[124] - 物业运营费用中，同店可控费用增加31.6万美元，主要因公用事业费用增加；不可控费用增加110万美元，因房地产税变化[127] 分配情况 - 2025年和2024年第一季度分别宣布每股普通股和单位的分配为0.77美元和0.75美元[148] 流动性及资金情况 - 截至2025年3月31日，公司总流动性约为2.232亿美元，2024年12月31日约为2.246亿美元[153] - 截至2025年3月31日，多银行循环信贷额度总承诺和借款能力为2.5亿美元，已使用4600万美元，可用额度2.04亿美元[154] - 2024年9月与美国银行签订的运营信贷协议，借款能力达1000万美元，截至2025年3月31日已使用270万美元[156] - 与PGIM的私人货架协议下已发行1.75亿美元无担保高级本票，协议修订后借款能力增至3亿美元[157] - 公司修订股权分配协议，ATM计划下普通股最大总发行价从2.5亿美元增至5亿美元，截至2025年3月31日，仍有2.629亿美元额度可用[161] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为1190万美元，受限现金为610万美元；2024年12月31日分别为1200万美元和110万美元[165] - 2025年第一季度，公司通过信贷额度净提款获得140万美元资金[166] 优先股情况 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司均有160万份E系列优先股单位流通在外，年优先分配率为3.875%[164] 资金使用情况 - 为公寓社区的资本改善项目提供约500万美元资金[173] - 偿还190万美元的抵押贷款本金[173] - 支付普通股、E系列优先股和单位的股息1470万美元[173] 风险因素 - 供应链和通胀压力可能导致运营费用增加，影响增值项目预期回报[169] - 金融市场长期中断或信贷融资条件下降，会影响公司获取资金和债务再融资能力，利率上升会增加可变利率借款成本[170] - 市场风险指市场价格和利率不利变化导致的损失风险，公司未来收入、现金流和金融工具公允价值受其影响[174] - 公司市场风险主要与当前和未来固定及可变利率债务的利率波动有关，经营业绩受利率变化影响，公司不进行衍生品交易或投机[175] 其他情况 - 截至2025年3月31日，公司无重大资产负债表外安排[171] - 2025年第一季度公司关键会计政策无重大变化[172] - 可查阅2024年年报了解公司利率敏感性的完整讨论[176]

市场效率与投资策略 - 市场效率在不同程度波动中表现不一 近期市场日内波动高达8个百分点 显示非理性抛售现象 [1] - 投资关键在于区分基本面受损公司与被错杀标的 后者提供超额收益机会 [1][2] 股价下跌的两种类型 - 类型1：盈利预期下调导致股价同步下跌 如每股收益从10美元降至9美元对应10%跌幅 [6] - 类型2：估值倍数收缩但盈利不变 如10倍PE降至9倍PE导致10%下跌 此类标的更具投资价值 [6][2] 宏观环境影响 - 宏观新闻引发市场整体波动 但对企业实际影响差异显著 苹果(AAPL)因中国业务和进口依赖受实质冲击 符合类型1下跌 [3][4] - 部分公司仅因估值压缩下跌 如Centerspace(CSR)月跌13.7% 但公寓供应减少反而利好其基本面 [5][9][11] 错杀机会案例 Centerspace(CSR) - 中西部公寓REIT 受建筑成本上升和供应链不确定性影响 新开工量持续下降 现有资产租金需求稳固 [11][12] - 当前13倍远期AFFO倍数 处于历史低位 供应收缩推动基本面改善与股价背离 [13] Broadstone Net Lease(BNL) - 三重净租赁REIT 近期下跌13% 但10.2年加权平均租约期限保障收入稳定性 2025年仅有1.2%租约到期 [14][17] - 合约租金逐年递增 2026年AFFO预期1.51美元/股不变 当前AFFO收益率超10% [21][22] Easterly Government Properties(DEA) - 政府物业REIT累计下跌26% 主因股息削减引发抛售 但核心FFO指引1.20美元/股维持不变 [24][26][27] - 新股息政策将CAD支付率调至65-75% 保留资金可用于折价回购 远期AFFO收益率达11% [27][35] 估值逻辑 - 股息政策变更不影响企业内在价值 现金留存用于 accretive 资本配置可能提升股东回报 [32][33] - 市场定价效率缺失创造投资机会 需聚焦现金流而非短期价格波动 [36]

文章核心观点 Centerspace将于2025年5月1日收盘后公布2025年第一季度运营结果，并于5月2日举行电话会议讨论结果 [1] 运营结果公布与会议安排 - 公司将于2025年5月1日收盘后公布截至2025年3月31日季度的运营结果 [1] - 管理层将于2025年5月2日下午1点（东部时间）举行电话会议讨论结果 [1] 会议参与方式 直播会议 - 直播网址为https://events.q4inc.com/attendee/731887056 [1] 电话接入 - 美国本地拨打+1 404 975 4839，美国免费拨打+1 833 470 1428，加拿大拨打+1 226 828 7575，加拿大免费拨打+1 833 950 0062，接入码为591644 [2] 回放信息 - 回放截止日期为2025年5月9日晚上11:59（中部夏令时） - 美国本地回放拨打+1 929 458 6194，美国免费回放拨打+1 866 813 9403，接入码为484784 [2] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，注重诚信和服务他人 [2] - 公司成立于1970年，目前拥有71个公寓社区，共13,012套住房，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [2] - 公司在2024年连续第五年被《明尼阿波利斯星坛报》评为顶级工作场所 [2] 联系方式 - 如需更多信息，可联系投资者关系部的Josh Klaetsch，电话(952) 401-6600，邮箱[email protected] [3][4]