文章核心观点 - 公司是唯一专注美国中西部的公寓REIT，市值约10亿美元，当前在AFFO倍数和净资产价值上较同行折价交易，具有投资价值，相对表现将有助于缩小与同行的倍数差距，让投资者获得可观资本增值 [1][37] 买入理由 - 公司所在市场新供应较少，2024和2025年可继续实现每股AFFO增长，而行业其他公司持平或略有下降，且公司股票交易价格低于净资产价值的80%，AFFO倍数较行业平均低3倍，其较好的短期前景未在股价中体现，长期凭借巧妙收购策略和对增长市场的定位也能表现良好 [2] 挑战性市场中的收购策略 - 公寓被广泛认为是长期优质资产类别，但当前交易的资本化率较低，难以覆盖资本成本，高质量房产收购可能需数年才能实现现金流增值 [3][4] - 公司采用债务承担和发行OP单位的策略购买增长市场新建房产，实现收购当日增值，如2024年10月收购的Lydian公寓，收购价5400万美元，通过承担3500万美元抵押贷款债务、发行价值1450万美元的普通运营合伙单位及现金完成交易，承担债务利率3.72%，OP单位发行价76.42美元，高于公司市场价格61.47美元，使公司加权平均资本成本降至4.24%，立即获得近100个基点的利差，该收购占公司市值的5% [5][6][8] 区域优劣势 - 中西部公寓市场波动小于阳光地带和沿海地区，公司所在市场在2021 - 2022年租金上涨中表现不佳，但目前表现优于同行，2024年同店NOI增长领先，带动每股FFO和AFFO增长，预计2025和2026年AFFO分别为4.21美元和4.42美元，在2023 - 2025年多户住宅供应过剩的高峰期，中西部公寓近期增长率最佳，有利于公司股价 [11][12][14] - 公司最大的市场是明尼阿波利斯和丹佛，分别占比33.45%和22.25%，两地均面临供应增加，但租金仍保持增长，明尼阿波利斯需求强劲，丹佛2025年表现可能稍弱，10月新租约下降5.8%，不过续租租户租金上涨3.7%，公司同店NOI持续稳定增长，预计2025年虽会下降但仍为正增长，整体市场表现略好于全国平均水平 [15][17][19] 按市值计价机会 - 与其他公寓REIT相比，公司提租较为保守，租金与租户收入比率仅为23.1%，部分是区域因素，仍有较大租金增长空间 [20][21] 估值 - 公司一直较同行折价交易，目前AFFO倍数为14.9倍，行业中位数为18.7倍 [22][23] - 历史折价基于市值小、杠杆率高和市场未经证实三个因素，但公司在这三方面均有显著改善，市值接近有效规模，努力偿还债务使杠杆率接近行业平均，大部分投资组合位于明尼阿波利斯和丹佛等主要市场，认为公司应较公寓行业中位数低1倍交易，即17倍而非当前的15倍，从杠杆调整估值和资产价值看，公司均被低估，交易价格为净资产价值的79.7%，低于公寓行业中位数88.1% [24][27][30] 投资风险 - 公司2026年有1.01亿美元债务到期，当前债务加权平均利率为3.6%，按当前利率再融资可能提高约200个基点，可能拖累2027年每股AFFO增长 [33][35] - 多户住宅投资从当前供应浪潮中恢复增长在一定程度上依赖经济稳定，若发生重大衰退，家庭形成数量可能远低于预期 [36]

文章核心观点 分析师分享投资经历、策略及研究覆盖领域，秉持长期基本面投资理念 [1] 投资经历 - 2011年高中时开始投资，主要投资REITs、优先股和高收益债券 [1] 投资策略 - 近期将股票多头头寸与备兑看涨期权和现金担保看跌期权相结合 [1] - 从基本面长期角度进行投资 [1] 研究覆盖领域 - 在Seeking Alpha主要覆盖REITs和金融行业，偶尔撰写基于宏观交易理念的ETF和其他股票文章 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股1.18美元，同比增长2.8% [5][17] - 同店收入同比增长3%，同店净运营收入（NOI）增长2.8% [17][19] - 预计2024年核心FFO中点为4.86美元，较之前预期上调0.01美元 [9][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店新租赁交易下降1.2%，续租增长3.2%，导致季度综合租金增长1.5% [6][7] - 住户保留率超过58%，有助于提高入住率和租金增长 [9][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 北达科他州社区的综合租金增长为5.4%，内布拉斯加州社区增长3.3% [8] - 明尼阿波利斯市场的综合租金增长为1.2%，该市场在全国吸纳市场中表现强劲 [8][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在丹佛市场扩展，收购Lydian社区，预计将实现中高5%的NOI收益率 [5][13] - 公司计划在未来继续寻找与战略一致的增长机会，尤其是在山西地区 [14][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层指出市场租金软化超出预期，主要由于供需关系变化 [25][58] - 尽管面临挑战，管理层对未来的吸纳能力持乐观态度，认为缺乏新交付将对公司未来增长形成利好 [59] 其他重要信息 - 第三季度发行约150万股，筹集1.05亿美元，用于赎回所有C系列优先股 [11][21] - 预计2024年G&A和物业管理费用在2650万到2700万美元之间，利息支出在3730万到3760万美元之间 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 市场租金软化是否超出正常季节性趋势 - 管理层确认市场租金软化超出预期，主要归因于供需关系的变化 [25] 问题: 第四季度新收入增长指导的下降原因 - 管理层表示，第四季度收入增长预期下降主要是由于非可控费用的增加 [27] 问题: 丹佛收购的收益率提升的具体因素 - 管理层指出，收益率提升主要来自运营效率和市场租金增长的预期 [54] 问题: 租户健康指标是否显示额外压力 - 管理层表示，租户健康指标保持稳定，坏账水平在可接受范围内 [58] 问题: 丹佛市场的供需情况 - 管理层指出，丹佛市场的供应水平有所下降，未来交付量也在减少 [63]

公司业绩表现 - Centerspace最新季度FFO为每股1.18美元 超出Zacks共识预期的1.17美元 较去年同期的1.20美元略有下降 调整后FFO意外率为0.85% [1] - 上一季度公司实际FFO为每股1.27美元 超出预期的1.20美元 意外率达5.83% [1] - 过去四个季度公司FFO均超出预期 但营收表现不佳 最新季度营收6503万美元 低于预期的2% 去年同期为6457万美元 [2] 股价表现与市场对比 - 今年以来Centerspace股价上涨20.9% 略低于标普500指数的21.8%涨幅 [3] - 公司股票当前Zacks评级为2级(买入) 预计短期内将跑赢市场 [6] 未来展望与行业地位 - 公司未来表现将取决于管理层在财报电话会议中的评论以及FFO预期变化 [3][4] - 当前市场预期下季度FFO为1.20美元 营收6700万美元 本财年FFO预期4.83美元 营收2.629亿美元 [7] - 公司所属的住宅REIT行业在Zacks行业排名中位列前33% 研究表明排名前50%的行业表现优于后50% 优势超过2:1 [8] 同行业公司对比 - 同行业公司BRT Realty预计下季度每股收益0.35美元 同比下降14.6% 营收预期2380万美元 同比下降0.2% [9]

财务指引更新 - Centerspace提高了2024年净亏损和核心FFO每股指引的中值，并缩小了范围[5] - Centerspace更新了2024年财务指引,包括净亏损、同店收入、同店费用和同店NOI的预期范围[9] - 2024年全年FFO每股预计为4.50-4.59美元[53] - 2024年全年核心FFO每股预计为4.82-4.90美元[55] - 2024年全年净亏损每股预计为-1.21至-1.06美元[55] 资本运作 - Centerspace在第三季度通过ATM发行约150万股普通股，平均价格为71.12美元每股，并用于赎回全部6.625%优先股C股[5] - Centerspace在2024年10月1日以5,400万美元收购了位于科罗拉多州丹佛的The Lydian公寓[10] - 公司第三季度赎回了351.1万美元的优先股[32] 财务表现 - 第三季度核心FFO每股增长3.4%至3.68美元，同比2023年前九个月的3.56美元[6] - 第三季度同店收入增长3.0%，带动同店NOI增长2.8%[6] - 公司第三季度收入为65,025,000美元[18] - 公司第三季度净亏损为1,951,000美元[18] - 公司第三季度每股基本亏损为0.40美元[18] - 公司第三季度每股摊薄亏损为0.40美元[18] - 公司第三季度营业收入为65,025,000美元，同比增长0.7%[27] - 同店销售收入为62,610,000美元，同比增长3.0%[27] - 同店物业运营费用为25,825,000美元，同比增加3.2%[27] - 同店净运营收入为36,785,000美元，同比增加2.8%[27] - 公司第三季度净运营收入为38,366,000美元，同比增加1.4%[27] - 公司第三季度资金来源运营(FFO)为1,871.7万美元，同比增长3.4%[32] - 公司第三季度核心资金来源运营(Core FFO)为2,196.9万美元，同比增长1.1%[32] - 公司第三季度每股核心资金来源运营(Core FFO per share)为1.18美元，同比增长-1.7%[32] - 公司第三季度净亏损为616.6万美元，同比减亏41.6%[32] 资产负债情况 - 第三季度末Centerspace的总流动性为2.355亿美元，包括2.21亿美元的未使用信贷额度和1,450万美元的现金[7] - 公司第三季度房地产投资总额为1,834,080,000美元[21] - 公司第三季度现金及现金等价物为14,453,000美元[21] - 公司第三季度其他资产为36,078,000美元[21] - 公司第三季度总资产为1,887,405,000美元[21] - 公司总债务余额为924,799千美元[36] - 公司有息负债加权平均利率为3.59%[36] - 公司未来5年内到期的债务占比为36.2%[35] - 总负债为9.25亿美元[39] - 总负债占总市值的比例为40.0%[40] - 债务服务覆盖率为2.94倍[40] - 净负债/调整后EBITDA比率为7.17倍[40] 运营数据 - 同店收入同比增长3.0%[42] - 同店运营费用同比增长3.2%[42] - 同店NOI同比增长2.8%[42] - 公司同店总体收益保持稳定，第三季度收益为6261万美元，与上一季度持平[45] - 同店总体平均出租率为95.3%，较上一季度持平[46] - 同店总体平均月租金为1569美元，较上一季度上涨0.7%[46] - 同店总体NOI为3678.5万美元，较上一季度下降3.7%[45] - 公司同店社区公寓数量为12,580套[50] - 同店社区平均月租金为1,558美元[50] - 同店社区平均每套公寓每月收入为1,741美元[50] - 同店社区加权平均出租率为95.3%[50] - 同店社区物业运营成本占预定租金收入的43.6%[50] - 同店社区每套公寓的经常性资本支出为347美元[50] 未来展望 - 公司2024年全年同店销售增长预计为3.00%-3.50%[53] - 2024年全年总费用增长预计为2.50%-3.25%[53] - 2024年全年同店NOI增长预计为3.25%-3.75%[53] - 2024年全年总NOI预计为1,571.53-1,580.53百万美元[53] - 2024年全年同店经常性资本支出预计为1,100-1,150美元/套[53] - 2024年全年增值支出预计为2,300-2,500百万美元[53] - 公司将参加2024年11月18-21日在拉斯维加斯举行的Nareit REITworld会议[11]

文章核心观点 公司公布2024年第三季度和前九个月财务及运营结果，提高部分财务指标展望区间中点并缩窄范围，还介绍了资产负债、后续事件、即将参与活动等情况 [1][3][5] 财务及运营结果 每股指标 - 2024年第三季度摊薄后净亏损0.40美元，上年同期摊薄后净利润0.41美元；2024年前九个月摊薄后净亏损0.96美元，上年同期摊薄后净利润2.96美元 [2] - 2024年第三季度摊薄后FFO为1.01美元，上年同期为1.15美元；2024年前九个月摊薄后FFO为3.40美元，上年同期为3.15美元 [2] - 2024年第三季度摊薄后核心FFO为1.18美元，上年同期为1.20美元；2024年前九个月摊薄后核心FFO为3.68美元，上年同期为3.56美元，同比增长3.4% [2][3] 同店业绩 - 2024年第三季度同店收入同比增长3.0%，前九个月同比增长3.3%；费用同比分别增长3.2%和2.0%；NOI同比分别增长2.8%和4.2% [2][3] - 2024年9月30日同店加权平均入住率为95.3%，6月30日为95.3%，2023年9月30日为94.6%；2024年前九个月为95.1%，2023年同期为94.9% [2] - 2024年第三季度新租费率增长 -1.2%，二季度为3.6%，2023年三季度为2.0%；2024年前九个月为0.8%，2023年同期为3.1% [2] - 2024年第三季度续租费率增长3.2%，二季度为3.6%，2023年三季度为4.7%；2024年前九个月为3.3%，2023年同期为4.9% [2] - 2024年第三季度混合租费率增长1.5%，二季度为3.6%，2023年三季度为3.6%；2024年前九个月为2.2%，2023年同期为4.0% [2] 其他重要信息 财务亮点 - 提高2024年摊薄后净亏损和摊薄后核心FFO财务展望区间中点并缩窄范围 [3] - 2024年第三季度按市价发行约150万股普通股，净收益1.051亿美元，均价71.12美元/股，用所得款项赎回全部9700万美元C系列优先股，股息率6.625% [3] 资产负债 - 第三季度末，公司资产负债表上总流动性为2.355亿美元，包括2.21亿美元信贷额度和1450万美元现金及现金等价物 [4] 财务展望更新 |指标|2024年更新展望（低）|2024年更新展望（高）|2024年先前展望（低）|2024年先前展望（高）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |摊薄后每股净收入|-1.21美元|-1.06美元|-1.21美元|-1.01美元| |同店收入|3.25%|3.50%|3.00%|4.25%| |同店费用|3.50%|4.75%|2.50%|3.25%| |同店NOI|3.00%|4.00%|3.25%|3.75%| |摊薄后每股FFO|4.61美元|4.76美元|4.50美元|4.59美元| |摊薄后每股核心FFO|4.78美元|4.92美元|4.82美元|4.90美元| - 其他假设：同店经常性资本支出为每户1100 - 1150美元，增值支出为2300 - 2500万美元 [6][7] 后续事件 - 2024年10月1日，公司完成以5400万美元收购丹佛The Lydian项目，通过承担抵押贷款、发行普通运营合伙单位和现金方式融资 [8] 即将参与活动 - 公司计划于11月18 - 21日参加在内华达州拉斯维加斯举行的Nareit REITworld会议 [9] 财报电话会议 - 直播和回放网址：https://ir.centerspacehomes.com - 直播时间：2024年10月29日上午10:00（美国东部时间） - 回放有效期至2024年11月12日 - 提供美国免费电话、国际电话、加拿大免费电话及接入码 [10] 补充信息 - 2024年9月30日季度补充运营和财务数据可在公司网站投资者板块获取，或致电投资者关系部 [11] 公司简介 - 公司是公寓社区所有者和运营商，专注诚信和服务他人，成立于1970年，截至2024年9月30日，在多个州拥有70个公寓社区，共12883套公寓，2024年连续第五年被评为顶级工作场所 [12] 联系方式 - 投资者关系：Josh Klaetsch，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] - 营销与媒体：Kelly Weber，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [15]

财务表现 - 公司三个月营收增加45.7万美元或0.7%至6500万美元，主要由于同店和非同店社区收入增加抵消了出售资产收入下降[128] - 同店收入同比增长3.0%，同店NOI同比增长2.8%[129] - 三个月非GAAP核心FFO增加24.5万美元或1.1%至2200万美元，主要由于同店和非同店NOI增加以及新增房地产相关应收款利息收入抵消了出售资产NOI下降[132] - 九个月非GAAP核心FFO增加113万美元或1.0%至11.7657亿美元[138] - 同店销售收入增长3.0%，达6261万美元[141] - 同店物业运营费用增长3.2%，达2582.5万美元[141] - 同店净运营收入增长2.8%，达3678.5万美元[141] - 公司总收入增长0.7%至6502.5万美元[141] - 公司总物业运营费用下降0.3%至2665.9万美元[141] - 同店社区收入增长3.3%,达到6.0百万美元[145] - 同店社区平均月租收入增长3.1%,入住率增加0.2%至95.1%[145] - 非同店社区收入增加1.8百万美元,NOI增加1.2百万美元[146] - 非同店社区收入增加5.5百万美元,NOI增加3.8百万美元[147] - FFO增加8.0%至61.7百万美元,主要受益于同店和非同店社区NOI增加[173] - 净亏损减少至14.6百万美元,主要受益于一般及行政费用和诉讼费用的下降[173] 资产负债情况 - 公司在2024年9月30日拥有约2.355亿美元的总流动性，包括2.21亿美元的未抵押贷款额度和1,450万美元的现金及现金等价物[183] - 公司在2024年9月30日拥有2.5亿美元的未抵押循环信贷额度，其中3,900万美元已被使用，剩余2.11亿美元可用[184] - 公司在2024年9月30日拥有3亿美元的无担保优先票据，包括1.75亿美元的无担保票据和1.25亿美元的无担保俱乐部票据[187] - 公司在2024年9月30日拥有1,000万美元的运营信贷额度，用于管理现金余额[186] - 公司拥有198.9百万美元的房利美信贷融资协议(FMCF)，目前由11个公寓社区的抵押贷款担保，利率加权平均为2.78%[188] - 不包括FMCF和未摊销溢价和折价的抵押贷款负债为387.3百万美元，加权平均利率为4.05%[189] 股本变动 - 公司在三个月内发行了150万股普通股，募集净额1.051亿美元，平均每股价格71.12美元，并赎回了全部未偿还的C系列优先股9700万美元[130] - 公司增加了ATM计划的最大发行规模至500.0百万美元，在2024年9月30日前共发行了1,587万股普通股，募集资金112.6百万美元[191,192] - 公司在2024年9月30日前回购了87,722股普通股，总成本为4.7百万美元[193,194] 资产处置 - 公司在九个月内出售了2个和13个公寓社区，分别为205个和2279个公寓单位[136] - 公司在2024年9月30日前从出售两个公寓社区获得18.3百万美元净收益[196] 诉讼情况 - 公司在日常经营中涉及诉讼，但目前没有重大未决法律程序[212] - 公司及其子公司未参与任何重大未决法律程序，仅有一些日常经营中的常规诉讼[212]

文章核心观点 - 投资者关注房地产投资信托和住宅类股票时，常涉及Centerspace（CSR）和American Homes 4 Rent（AMH），基于估值指标，CSR是更优价值选择 [1][7] 投资策略 - 寻找优质价值机会的模型是结合风格评分系统价值类别高评分和强力Zacks排名，Zacks排名针对盈利预期修正趋势积极的公司，风格评分基于特定特征对公司评级 [2] 公司评级 - Centerspace和American Homes 4 Rent目前Zacks排名均为2（买入），表明盈利前景改善 [3] 价值评估指标 - 价值投资者分析传统数据和指标判断公司当前股价是否低估，风格评分系统价值类别通过关键指标识别低估公司，包括市盈率、市销率、盈利收益率、每股现金流等基本面指标 [4] 具体估值指标对比 - CSR远期市盈率为14.42，AMH为21.49；CSR PEG比率为2.06，AMH为3.15 [5] - CSR市净率为1.32，AMH为1.80；这些指标使CSR价值评级为B，AMH为D [6]

文章核心观点 - Centerspace股票近四周下跌5%，但上一交易日形成锤子线图形态，可能预示股价找到支撑并出现趋势反转，同时华尔街分析师对该房地产投资信托未来盈利的乐观态度也增强了股价反转的可能性 [1] 锤子线图形态相关 - 锤子线图是蜡烛图中常见的价格形态，开盘价和收盘价相差较小形成小实体，当日最低价与开盘价或收盘价相差较大形成长下影线，下影线长度至少是实体的两倍，形似锤子 [2] - 下跌趋势中，锤子线图形成当天股价创新低，但在当日低点找到支撑后出现买盘，推动股价收盘接近或略高于开盘价，该形态出现在下跌趋势底部时，表明空头可能失去对价格的控制，多头成功阻止股价进一步下跌，预示潜在的趋势反转 [2] - 锤子线图可出现在任何时间框架，短期和长期投资者均可使用，但它有局限性，应与其他看涨指标结合使用 [2] 公司股价反转因素 - 公司近期盈利预测修正呈上升趋势，这是基本面的看涨指标，通常意味着短期内股价会上涨 [3] - 过去30天，公司本年度的共识每股收益预期提高了0.1%，表明覆盖该公司的华尔街分析师大多认同其盈利表现将好于此前预期 [3] - 公司目前的Zacks排名为2（买入），处于基于盈利预测修正趋势和每股收益惊喜排名的4000多只股票的前20%，排名为1或2的股票通常表现优于市场，该排名更明确地预示了公司股价可能出现趋势反转 [3]

文章核心观点 公司将公布2024年第三季度运营结果并召开电话会议介绍情况 [1] 分组1：运营结果与会议安排 - 公司将于2024年10月28日美股收盘后发布截至9月30日的季度运营结果 [1] - 管理层将于10月29日上午10点（东部时间）召开电话会议讨论结果 [1] 分组2：会议参与方式 - 直播网络地址为https://events.q4inc.com/attendee/841168447 [1] - 美国本地拨打+1 404 975 4839，美国免费拨打+1 833 470 1428，加拿大拨打+1 226 828 7575，加拿大免费拨打+1 833 950 0062，接入码为050510 [1] 分组3：会议回放信息 - 回放截止日期为2024年11月12日晚上11点59分（中部夏令时） [1] - 美国本地回放拨打+1 929 458 6194，美国免费回放拨打+1 866 813 9403，接入码为581939 [1] 分组4：公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，专注诚信和服务他人，提供优质住房 [1] - 公司成立于1970年，目前在科罗拉多州、明尼苏达州等地拥有71个公寓社区，共13012套住房 [1] - 公司在2024年连续第五年被《明尼阿波利斯星坛报》评为顶级工作场所 [1] 分组5：信息咨询 - 如需更多信息，可联系投资者关系部的Josh Klaetsch，电话(701) 837 - 7104，邮箱[email protected] [2]