文章核心观点 - 公司宣布以6870万美元收购佛罗里达州奥兰多桑福德子市场的Marketplace at Seminole Towne Center，此次收购符合公司战略，有望带来稳定收入和增长潜力 [1][2][3] 收购情况 - 收购标的为位于佛罗里达州奥兰多桑福德子市场的31.8万平方英尺多租户零售购物中心，收购价6870万美元，初始现金收益率符合公司当前指引范围 [1] - 公司通过1031同类交换方式收购该物业，使用此前物业处置产生的2410万美元受限现金、可用现金及无担保循环信贷安排提款，部分收购为反向同类交换 [4] 收购意义 - 该中心是优质零售目的地，靠近公司总部，能增加公司在高增长奥兰多市场的敞口，接触现有顶级租户，提供稳定收入流和增长潜力，且有低于市场租金带来的潜在上行空间 [2] - 收购物业低于重置成本，符合公司在优质动态市场拓展业务的承诺，有助于为股东创造长期价值 [3] 物业情况 - 物业位于41英亩土地上，靠近I - 4和SR 417，距奥兰多市中心以北20多英里，出租率98%，由多家知名品牌锚定 [3] - 物业提升了公司在奥兰多都会统计区的影响力，该地区人口多、家庭收入高，收购后奥兰多成为公司第四大市场 [3] 公司概况 - 公司是公开交易的房地产投资信托基金，拥有并运营主要位于美国高增长市场的优质零售物业组合，还对外管理并持有Alpine Income Property Trust, Inc.的重要权益 [5]

文章核心观点 CTO Realty战略处置资产优化组合、减少债务和高效配置资本，租赁业务增长良好，未来发展潜力大，投资者可关注 [9] 资产处置 - 公司出售新墨西哥州圣达菲一处13.6万平方英尺的混合用途物业，交易价值2000万美元，出售收益约460万美元 [1] - 处置该物业是优化组合和增强财务灵活性战略的一部分，公司拟用收益进行1031同类交换，偿还循环无担保信贷额度或为未来收购融资，目前1031受限现金账户约有3070万美元 [2] - 近几个月公司出售多个小型非核心物业和几乎所有传统办公物业 [3] - 2023年第四季度出售6处物业，总处置额6420万美元，加权平均退出资本化率7.8%，总销售收益310万美元；2023年出售9处收益性物业，总处置额8710万美元，加权平均退出资本化率7.5% [4] - 公司预计用此次出售收益收购奥兰多都会区一个核心购物中心，预计2024年第一季度完成交易 [5] 租赁业务 - 年初至3月11日，公司签署16份租约，总面积11.248万平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺27.49美元；其中12份租约总面积10.3065万平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺26.58美元，较之前平均现金基础租金增长89% [6] - 公司与一家地区健身租户签署4.5万平方英尺租约，取代北卡罗来纳州阿佩克斯市比弗溪十字路口的Regal Cinemas；还与Altar’d State等知名品牌达成重要租约、续约或延期协议 [7] 业务扩张 - 公司近期新开多家门店，包括佐治亚州亚特兰大市的Politan Row和Culinary Dropout、得克萨斯州普莱诺市的Ainsworth、弗吉尼亚州里士满市的Fogo de Chão [8] 股价表现 - 过去一个月，公司股价上涨1.3%，跑赢房地产市场 [10] 行业相关 - 房地产投资信托（REIT）板块中，Host Hotels & Resorts和Lamar Advertising评级较高，均为Zacks Rank 2（买入） [11] - 过去一周，Host Hotels & Resorts 2024年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计上调2.6%至1.97美元 [12] - 过去一个月，Lamar Advertising当年每股FFO的Zacks共识估计微升至7.74美元 [13]

公司动态 - CTO Realty Growth, Inc.宣布成功出售位于新墨西哥圣菲市中心的混合用途物业，售价约2000万美元，获得大约460万美元的销售收益[1] - 公司计划利用此次出售的收益进行核心购物中心的收购，并预计将于2024年第一季度完成[2] 公司背景 - CTO Realty Growth, Inc.是一家公开交易的房地产投资信托，主要拥有和经营位于美国高增长市场的高质量零售物业[3]

文章核心观点 CTO Realty Growth在零售房地产领域展现出健康增长和良好前景，其租赁业绩出色且有持续增长势头 [1] 公司租赁业绩 年初至今 - 签署16份租约，总面积112,480平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺27.49美元 [2] - 可比租约方面，12份租约总面积103,065平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺26.58美元，较之前平均现金基础租金增长89% [3] 2023年第四季度 - 签署22份租约，面积达96,729平方英尺 [7] - 可比租约方面，16份租约总面积74,246平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺29.95美元，较之前平均现金基础租金增长17.9% [8] - 同物业净营业收入较上年同期增长4.7% [9] 2023年全年 - 签署92份租约，总面积496,643平方英尺 [10] - 可比租约方面，61份租约总面积341,547平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺26.97美元，较之前平均现金基础租金增长7.5% [10] 公司战略举措 - 与区域健身租户签署45,000平方英尺租约，替代北卡罗来纳州Apex市Beaver Creek Crossing的Regal Cinemas [4] - 与Altar’d State、Bath & Body Works等知名品牌达成重要租约、续约或延期 [4] - 在佐治亚州亚特兰大、得克萨斯州普莱诺和弗吉尼亚州里士满等地开设新店 [5] 公司业务模式 - 拥有并运营主要位于新兴市场的优质零售物业组合 [6] - 作为Alpine Income Property Trust的外部经理和重要股东，通过多元化投资实现股东价值最大化 [6] 公司股价表现 - 过去一个月，公司股价上涨5.6%，与房地产市场涨幅相同 [11] 行业其他推荐股票 - Iron Mountain和SL Green Realty Corp.是房地产投资信托（REIT）行业排名较好的股票，目前均为Zacks Rank 2（买入） [13] - Iron Mountain 2024年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计为4.38美元，同比增长6.3% [14] - SL Green Realty Corp. 2024年每股FFO的Zacks共识估计为5.88美元，较上年同期实际增长19.03% [15]

租赁活动更新 - CTO Realty Growth, Inc. 今日提供了最新的租赁活动更新[1] - 公司与区域健身租户签订了约45,000平方英尺的租约[2] 重要租约签订 - 公司与Altar'd State、Bath & Body Works、Occidental Petroleum、Total Wine & More和Sunglass Hut签订了重要的新租约、续约或延长合同[3]

首席财务官辞职 - CTO Realty Growth, Inc. 宣布首席财务官 Matthew M. Partridge 辞职，将于2024年4月1日生效[1] - 公司已开始寻找新的首席财务官，Partridge 将在公司第一季度报告期间继续提供支持以确保顺利过渡[2] - Partridge 在公司任职三年半期间对公司的资产管理策略、财务报告和资产负债表起到了重要作用，他对公司取得的成就感到自豪[3]

股票评级调整 - CTO的股票评级从买入调整为持有[1] - Q4财报超出预期，我们将普通股评级升级为买入[1] 办公室组合情况 - CTO的办公室组合大部分已售出，租赁活动增加，FFO和AFFO的改善进一步增强了对股息可持续性和流动性的信心[6] 资本市场活动 - CTO在资本市场活跃，回购了约62k股普通股和约14k股优先股，投资活动主要集中在处置和贷款发放上[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度核心FFO和AFFO同比分别增长41.2%和40.5%,超出预期和共识预测 [23][24] - 2023年全年核心FFO和AFFO分别同比增长2%和4%,创下公司自2020年转为REIT以来的历史新高 [25] - 公司2023年第四季度同店NOI增长4.7%,主要受益于达托纳海滩餐厅的强劲百分比租金和阿什福德购物中心的重新定位和租赁 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2023年全年签约近50万平方英尺的租赁面积,签约但未开业的管线占现有现金基础租金的6%以上 [13] - 2023年第四季度公司签约近10万平方英尺的新租赁、续租、期权和延期,平均租金为每平方英尺32.66美元,较2023年前三个季度平均租金高至少23% [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的投资组合继续集中在日光带地区,亚特兰大和达拉斯现在占公司年化基础租金的50% [20][21] - 公司通过近期的处置活动,将独立办公室资产敞口从2022年末的10%降至2023年末的5%以下 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于收购大型零售资产,并利用租赁活动、资产管理和技术举措来提升资产价值 [34] - 公司看好零售行业的供需格局,这推动了第四季度的强劲租赁活动 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的前景保持乐观,预计同店NOI将增长2%-4%,租赁率将达到95%-96% [31][32] - 公司认为2025年将是一个里程碑式的年份,因为签约但未开业的管线将带来增量收益,同时也将从资产管理和技术举措中获益 [34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Floris Van Dijkum 提问** 公司是否有计划将更多资产管理职能内部化,如在达拉斯市场复制在亚特兰大的做法,这会带来多少收益?[37][38][40] **John Albright 和 Matthew Partridge 回答** 公司正在逐步在达拉斯市场复制亚特兰大的内部资产管理模式,预计这可以带来每股0.01-0.02美元的收益 [40] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 公司是否有重大已知的2024年或2025年初的退租计划?[60][61] **Matthew Partridge 回答** 除了Regal影院的退租外,公司目前没有其他重大已知的退租计划 [61] 问题3 **John Massocca 提问** 公司是否考虑利用股票回购等方式来部分替代收购投资?[103][104][105] **John Albright 回答** 公司不会使用资产出售收益来回购股票,但会考虑其他方式,如出售结构性投资,来进行股票回购 [104][105]

公司业绩 - 公司2024年每股AFFO指导范围为1.70美元至1.78美元[2] - 公司2024年Q1年化股息为1.52美元[2] - CTO Realty Growth, Inc. 在2023年第四季度实现了净收入7,037千美元[49] - 同一物业净营业收入在2023年达到10,978千美元[50] 公司战略举措 - 公司通过多项战略交易和有益举措推动未来增长[4] - 公司在2023年12月出售了Sabal Pavilion办公楼，售价为2200万美元[5] - 公司在2024年2月出售了约352,000英亩的非收入产生矿权和利益，售价为500万美元[5] - 公司正在谈判将The Collection at Forsyth的23,775平方英尺的空置建筑出租[5] 公司财务指标 - 公司拥有8.5%的投资回报率[2] - 公司在2024年2月16日的普通股价格为16.43美元[2] - 净债务与Pro Forma EBITDA比率为7.6倍[51] 公司展望 - 公司在2024年Q1年化股息为1.52美元[2] - 公司2024年，CTO预计每股核心FFO为1.56美元至1.64美元，每股AFFO为1.70美元至1.78美元[23]

房产出售 - 2023年全年公司出售9处收益性房产，总处置额8710万美元，加权平均退出资本化率7.5%，销售总收益660万美元；第四季度出售6处房产，总处置额6420万美元，加权平均退出资本化率7.8%，销售总收益310万美元[1][7] - 2023年第四季度公司出售六处收益性物业，总处置金额为6420万美元，加权平均退出资本化率为7.8%，销售总收益为310万美元[51] 地下权益出售 - 2023年全年公司出售约3481英亩地下石油、天然气和矿产权利，售价100万美元，收益100万美元；2024年2月16日，出售剩余约35.2万英亩地下权益，总收益500万美元[16][17] 同店净营业收入 - 2023年全年公司同店净营业收入（Same - Property NOI）总计3450万美元，较上一整年下降2.4%；第四季度同店净营业收入总计1100万美元，较上年同期增长4.7%[10][11] - 2023年全年同店净营业收入(NOI)较2022年下降2.4%[57] - 同店净营业收入较2022年第四季度增长4.7%[93] - 2023年第四季度同一物业净营业收入为1097.8万美元，2022年同期为1048.2万美元；2023年全年为3454.1万美元，2022年为3539.1万美元[134] 租约签署 - 2023年全年公司签署61份可比租约，总面积341,547平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺26.97美元，可比租金每平方英尺增长7.5%[40] - 2023年全年，公司签署92份租约，总面积496,643平方英尺，可比基础上平均现金基础租金增长7.5%[102] 投资活动 - 2023年公司投资8000万美元用于四处零售物业收购和一块土地，可租赁总面积470,600平方英尺，加权平均初始现金资本化率7.5%[38] - 2023年第四季度公司发放一笔1540万美元的短期第一抵押贷款，初始现金收益率7.5%[45] - 2023年公司投资8000万美元收购四处零售物业和一块土地，发起两笔总计3040万美元的第一抵押贷款结构化投资，加权平均初始现金收益率为7.7%[50] - 2023年第四季度，公司发起一笔1540万美元的第一抵押贷款结构化投资，固定利率7.5%[98] 股份回购 - 2023年公司回购21,192股A类优先股，平均价格为每股18.45美元；第四季度回购14,398股A类优先股，平均价格为每股18.40美元；全年回购62,015股普通股，平均价格为每股15.72美元[2][18][41][46] - 2023年公司回购369,300股普通股，平均价格为每股16.35美元[58] 股息发放 - 2023年第四季度公司宣布普通股和A类优先股现金股息分别为每股0.38美元和每股0.40美元，2023年第四季度普通股现金股息分别占该季度摊薄后核心运营资金（Core FFO）和调整后运营资金（AFFO）的79.2%和73.1%[21] - 2023年公司支付普通股现金股息为每股1.52美元，较2022年增加1.8%[59] - 2024年2月20日，公司宣布2024年第一季度普通股现金股息为每股0.38美元，按2月21日收盘价计算年化收益率为9.2%[85] - 支付普通股现金股息为每股0.38美元，按2024年2月21日收盘价计算年化收益率为9.2%[94] - 2023年，公司普通股和A类优先股现金股息分别为每股1.52美元和1.59美元，普通股现金股息较2022年增长1.8%[109] 业绩预测 - 公司预计2024年核心运营资金（Core FFO）摊薄后每股在1.56 - 1.64美元之间，调整后运营资金（AFFO）摊薄后每股在1.70 - 1.78美元之间，一般及行政费用在1520 - 1620万美元之间[23] - 预计2024年底租赁入住率在95% - 96%之间（不考虑潜在的2024年收益性房产收购和/或处置的影响）[30] - 2024年公司预计同店NOI增长2% - 4%，投资1 - 1.5亿美元，加权平均初始现金收益率为7.75% - 8.25%[86][87] 净收入情况 - 2023年第四季度归属于公司的净收入为703.7万美元，较2022年同期的 - 307.9万美元增加1011.6万美元，增幅328.5%[49] - 2023年全年归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为0.03美元，第四季度为0.25美元[54][62] - 2023年第四季度净收入7037万美元，2022年同期亏损3079万美元；2023年全年净收入5530万美元，2022年为3158万美元[120] - 2023年第四季度归属于普通股股东的基本每股净收入为0.26美元，2022年同期亏损0.21美元；2023年全年为0.03美元，2022年亏损0.09美元[120] - 2023年第四季度公司净收入为703.7万美元，2022年同期净亏损307.9万美元；2023年全年净收入为553万美元，2022年为315.8万美元[134] 运营资金情况 - 2023年全年归属于普通股股东的摊薄后每股调整后运营资金(AFFO)为1.91美元，第四季度为0.52美元[55][63] - 2023年第四季度运营资金为1.21亿美元，2022年同期为7335万美元；2023年全年为4.23亿美元，2022年为3.48亿美元[123] - 2023年第四季度调整后运营资金为1.17亿美元，2022年同期为7361万美元；2023年全年为4.31亿美元，2022年为3.39亿美元[123] - 稀释后归属于普通股股东的运营资金每股为0.42美元（2023年第四季度）、0.31美元（2022年第四季度）、1.66美元（2023年全年）、1.62美元（2022年全年）[123] - 稀释后归属于普通股股东的核心运营资金每股为0.48美元（2023年第四季度）、0.34美元（2022年第四季度）、1.77美元（2023年全年）、1.74美元（2022年全年）[123] - 稀释后归属于普通股股东的调整后运营资金每股为0.52美元（2023年第四季度）、0.37美元（2022年第四季度）、1.91美元（2023年全年）、1.83美元（2022年全年）[123] 股份情况 - 2023年12月31日，已发行和流通股份为22,643,034股，2022年12月31日为22,854,775股[92] - 公司2024年指导假设加权平均摊薄流通股为2250万股[111] - 2023年12月31日，A系列累计可赎回优先股发行并流通297.8808万股，2022年为300万股，票面价值均为每股25美元，股息率6.375%[131] 财务比率 - 截至2023年12月31日，公司净债务与预估息税折旧摊销前利润之比为7.6倍，固定费用覆盖率为2.6倍，净债务与总企业价值之比为50.6%[108] - 净债务与预估息税折旧摊销前利润比率为7.6倍[125] 资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司总资产为9.89668亿美元，总负债为5.32142亿美元[118] 总收入情况 - 2023年第四季度总收入2.99亿美元，2022年同期为2.25亿美元；2023年全年总收入10.91亿美元，2022年为8.23亿美元[120] 其他业务出售 - 2023年全年，公司出售约20.5个缓解信用额度，收入230万美元，收益70万美元[105] 资产处置计划 - 计划处置价值7500万至1.25亿美元的资产，加权平均退出现金收益率在7.50%至8.25%之间[126] 费用情况 - 2023年第四季度资产处置损失为397.8万美元，2022年同期收益为1177万美元；2023年全年资产处置损失为754.3万美元，2022年为704.2万美元[134] - 2023年第四季度折旧和摊销费用为1135.9万美元，2022年同期为845.4万美元；2023年全年为4417.3万美元，2022年为2885.5万美元[134] - 2023年第四季度利息费用为619.8万美元，2022年同期为389.9万美元；2023年全年为2235.9万美元，2022年为1111.5万美元[134] - 2023年第四季度一般及行政费用为375.6万美元，2022年同期为392.7万美元；2023年全年为1424.9万美元，2022年为1289.9万美元[134] 会计准则调整 - 自2023年1月1日起，因会计准则调整，在计算基金营运资金（FFO）时，2022年第四季度和2023、2022年全年需将2025年可转换优先票据相关利息从公司净收入中剔除；2023年第四季度需将其加回[136]