文章核心观点 公司因安全股息收益率、零售物业组合和合理的FFO倍数而值得看好 虽近期不会提高股息 但中期有提升可能 公司业务增长健康 债务到期情况良好 评级为买入 [1][2][7] 股息情况 - 公司上一次宣布的季度现金股息为每股0.38美元 年化每股1.52美元 股息收益率为8.9% [1] - 2024财年第一季度调整后FFO为每股0.52美元 覆盖股息137% 派息率约73% 中期有股息上调可能 [1] - 因股息收益率已处高位 近期不会提高股息 [2] 股价与估值 - 公司当前股价为2024年全年AFFO指引区间中值的9.6倍 AFFO指引区间为每股1.74美元至1.82美元 [2] - 股价较2022年峰值下跌约25% [2] 物业投资与扩张 - 第一季度公司投资7100万美元收购两个零售物业 增加319,066平方英尺可租赁面积 投资现金资本化率为8% [2] - 出售一处混合用途物业获得2000万美元收益 部分用于上述投资 [2] 租赁与运营情况 - 第一季度末公司拥有20处物业 总可租赁面积390万平方英尺 分布在八个州 [3] - 第一季度公司实现收入2813万美元 同比增长13.8% 但低于市场共识48万美元 [3] - 第一季度公司签订15份可比租约 面积94,669平方英尺 平均现金基础租金为每平方英尺26.09美元 租赁利差达68.2% [4] - 第一季度末入住率为92.6% 已租赁入住率为94.3% 同店NOI同比增长6% [4] - 明年公司8%的租约将到期 2026年将升至13% 有望以更高租金续约 [4] - 公司70.9%的年化基础租金来自佐治亚州、得克萨斯州和佛罗里达州 亚特兰大和达拉斯贡献了50%的ABR [4] 股份变动 - 第一季度公司回购41,000股普通股 但通过ATM计划发行125,000股 总收益210万美元 抵消了回购影响 [1] - 第一季度末公司流通普通股加权平均数为26,057,652股 同比增长14.8% 收益用于收购优质物业 [4] 结构化投资 - 第一季度公司为迈阿密一个零售物业开发项目发起1000万美元的第一留置权贷款 使结构化投资组合规模增至5500万美元 [5] - 该投资组合余额为5210万美元 加权平均收益率为9.3% 投资将在未来两年到期 最早到期时间为2026年3月 [5] - 公司持有Alpine（PINE）15.7%的股权 并作为外部管理人收取费用 [5] 债务情况 - 公司债务到期情况良好 2024年无债务到期 2025年仅有5100万美元债务到期 [7] - 第一季度末公司持有现金及现金等价物670万美元 并可从信贷安排中获得至少9000万美元资金 [7]

业绩总结 - 2024年第一季度总收入为28,127千美元，较2023年第一季度的24,717千美元增长了16.3%[89] - 2024年第一季度净收入为5,842千美元，而2023年第一季度为亏损5,993千美元[89] - 2024年第一季度每股收益（基本）为0.21美元，2023年第一季度为亏损0.32美元[89] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为11,984千美元，较2023年第一季度的9,383千美元增长了27.5%[90] - 2024年第一季度调整后的资金运营（AFFO）为11,648千美元，较2023年第一季度的9,863千美元增长了17.9%[90] - 2024年第一季度的EBITDA为16,706千美元，年化EBITDA为66,824千美元[96] - 2024年第一季度的Same-Property NOI为15,114千美元，较2023年同期的14,254千美元增长了6.03%[112] 用户数据 - 2024年CTO的年化基础租金为3,890万美元，65%的租金来自投资级评级的租户[27] - 公司的前五大租户中，Fidelity占年化基础租金的5%[41] - 35%的年化基础租金来自亚特兰大市场[41] - 2024年预计物业数量为20个，总面积为3.9百万平方英尺，入住率为92%[41] - 当前出租率为93%，租赁出租率为94%[26] 财务数据 - 2024年每股AFFO指导范围为1.74至1.82美元[10] - 2024年CTO的企业价值为10亿美元，净现金后[4] - 2024年CTO的FFO倍数为9.52倍，基于修订后的指导中点[4] - 2024年第一季度的净债务与前瞻性EBITDA的比率为7.6倍[56] - 公司的总债务为5.43亿美元，平均利率为4.52%[58] - 2024年预计的核心FFO每稀释股为1.52美元[78] - 2024年第一季度，公司的流动性充足，未使用的信贷承诺为1.5亿美元[56] 投资与扩张 - CTO在过去五年内的总投资活动达到12亿美元，处置活动为7亿美元[4] - 2024年年化基础租金为8,060万美元，其中93%来自多租户物业，95%来自零售和混合用途物业[41] - 公司在过去十年中种植了约170,000棵松树，每年吸收超过1,000吨二氧化碳[84] - 公司在2,500英亩土地上建立了保护缓解银行，永久禁止开发[84] - 公司向佛罗里达州转让了超过11,000英亩的土地，以显著扩大邻近的老虎湾州立森林[84] 负面信息 - 2024年第一季度，折旧和摊销费用为10,931千美元，较2023年同期的10,316千美元增加了5.6%[112] - 2024年第一季度，利息费用为5,529千美元，较2023年同期的4,632千美元增加了19.3%[112] - 2024年第一季度，管理费用为4,216千美元，较2023年同期的3,727千美元增加了13.1%[112] - 2024年第一季度，加权平均稀释普通股股数为26,057,652股，较2023年同期的22,704,829股增加了14.8%[109]

财务数据和关键指标变化 - 公司2024年第一季度核心FFO每股为0.48美元,同比增长23% [20] - 2024年第一季度AFFO每股为0.52美元,同比增长21% [20] - 2024年第一季度同店NOI同比增长6%,主要由于多个物业的租赁率提升以及多个物业的百分比租金增加 [22] - 公司预计2024年全年核心FFO和AFFO指引分别上调0.04美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2024年第一季度签署了超过10万平方英尺的新租约、续租、期权和延期,平均租金为27.12美元/平方英尺 [9] - 过去6个月公司共签署了超过20万平方英尺的租赁活动 [9] - 新租金与到期租金的可比增长率达到68%,其中包括Regal Cinemas的替代租户的重大影响 [11] - 公司在2024年第一季度末的占用率为92.6%,较2023年末增加2.3个百分点 [13] - 公司在2024年第一季度末的租赁占用率为94.3%,较2023年末增加1个百分点 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2024年第一季度收购了佐治亚州博福特的Sprouts杂货店锚定的Exchange at Guinea的最后一处物业,收购价为2.3百万美元 [14] - 公司在2024年3月收购了位于佛罗里达州奥兰多Sanford子市场的Marketplace at Seminal Town Center,收购价为68.7百万美元 [14] - 收购Marketplace at Seminal Town Center后,奥兰多大都市区现已成为公司前五大市场,占公司现金租金基础的8%以上 [15] - 佛罗里达州现已成为公司前三大州,占公司年度现金租金基础的17%以上 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续优先出售较小的非核心资产,以重新部署到有吸引力的投资机会中 [16] - 公司在2024年4月发行了超过170万股6.38%优先股,募集净额3300万美元,并偿还了全部浮动利率债务,为收购大型零售中心提供了充足的流动性 [16] - 公司认为当前收购环境非常有利,买家竞争有限 [52][57] - 公司正在等待利率稳定或下降,以获得更多收购机会 [55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,其核心市场如亚特兰大、达拉斯、里士满、奥兰多和杰克逊维尔等表现出色,这些市场展现了出色的增长潜力,就业和人口增长势头良好,这对公司的租户和物业基础价值都有利 [18] - 公司认为,房地产的基本面依然强劲,这些物业继续受益于超出预期的租户需求和有限的供给 [19] - 公司预计2024年下半年和2025年将从已签约但未开业的租赁中获得大量收益 [41][42] - 公司目前没有任何重大的已知搬出计划 [43] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Gopal Mehta 提问** 询问公司在奥兰多收购的Marketplace物业是否有增值机会,以及租金上升空间 [29] **John Albright 回答** 该物业目前已相当稳定,但公司认为仍有一些空置面积可以出租,以及一些低于市场水平的租约可以提升,预计未来有一定的NOI增长空间 [30] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 询问公司剩余的办公资产处置计划和时间表 [37] **John Albright 回答** 该办公资产的租户目前没有太大处置意愿,公司也不会急于出售,除非有大型收购机会出现,否则预计该资产的处置可能要到2025年或更晚 [38][39] 问题3 **R.J. Milligan 提问** 询问公司对收购环境的看法,以及对利率环境的预期 [51][54] **John Albright 回答** 公司目前看到大量收购机会,正在耐心等待并以合适的价格出价。公司认为,只要利率保持稳定并有降息预期,买家就会重新进场,这对公司不利。但目前卖家仍在积极出售,公司希望在此期间完成一些收购 [52][55][57]

商业地产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有并管理美国8个州的20处商业地产，可出租总面积达390万平方英尺[282] - 截至2024年3月31日，公司拥有并管理美国8个州的20处商业地产，总可租赁面积390万平方英尺[282] - 截至2024年3月31日，公司14处多租户物业的年化直线基础租金收入为7500万美元，加权平均剩余租期为5.2年；6处单租户物业的年化直线基础租金收入为560万美元，加权平均剩余租期为6.0年[314] - 截至2024年3月31日，14处多租户物业年化直线基础租赁付款产生7500万美元收入，加权平均剩余租赁期限为5.2年；6处单租户物业产生560万美元收入，加权平均剩余租赁期限为6.0年[314] 矿产权益出售 - 2024年第一季度，公司出售了与佛罗里达州19个县约35.2万英亩地表相关的地下矿产权益组合[282] 股份授予与成本 - 2024年第一季度，公司授予绩效股份100,391股，授予受限股107,191股[291][293] - 截至2024年3月31日，未确认的受限股补偿成本为290万美元，将在2.1年的剩余加权平均期限内确认[292] - 2024年和2023年第一季度，非员工董事获得公司普通股的费用分别为40万美元（23,961股）和20万美元（12,764股）[294] - 2024年第一季度公司授予100391份基于市场条件的绩效股份和107191份受限股[291][293] - 截至2024年3月31日，非归属受限股相关未确认薪酬成本为290万美元，将在剩余加权平均2.1年内确认[292] - 2024年和2023年第一季度，非员工董事获得公司普通股价值费用分别为40万美元（23961股）和20万美元（12764股）[294] 业务占比情况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，收入物业业务占公司可识别资产的90%，2024年和2023年第一季度分别占合并收入的87.5%和90.8%[300] 商业贷款和投资组合 - 截至2024年3月31日，公司商业贷款和投资组合包括4项商业贷款投资和1项优先股投资[300] - 公司拥有4项商业贷款投资和1项优先股投资组合，后者归类为商业贷款投资[310] 承诺金额情况 - 截至2024年3月31日，公司总承诺金额2122.7万美元，已出资420.8万美元，剩余承诺金额1701.9万美元[301] 公司定位与策略 - 公司是公开交易、自我管理的股权REIT，专注于优质零售和混合用途物业的所有权、管理和重新定位[309] - 公司投资策略聚焦长期房地产基本面和目标市场，评估目标投资时考虑房地产属性、现有租户、市场特定条件和公司业务战略等因素[313] 营收情况 - 2024年第一季度总营收增至2810万美元，较2023年第一季度的2470万美元增加340万美元[316] - 总营收增加主要归因于近期收购的收入物业产生的收入增加、商业贷款和投资收入增加以及房地产运营中的缓解信用销售增加[316] - 2024年第一季度公司总营收2812.7万美元，较2023年的2471.7万美元增长13.8%[317] - 2024年第一季度收入型物业运营收入2462.3万美元，较2023年的2243.2万美元增长9.8%，运营收入1790万美元，较2023年的1530万美元增加260万美元[317][318] - 2024年第一季度管理服务收入110.5万美元，较2023年的109.8万美元增长0.6%，主要因PINE总权益减少[317][319] - 2024年第一季度商业贷款和投资收入135.1万美元，较2023年的79.5万美元增长69.9%[317] - 2024年第一季度房地产运营收入104.8万美元，较2023年的39.2万美元增长167.3%[317] - 2024年第一季度总营收增至2810万美元，较2023年同期的2470万美元增加340万美元，增幅13.8%[316][317] - 2024年第一季度收入型物业运营收入和营业收入分别为2460万美元和1790万美元，较2023年同期分别增加220万美元（9.8%）和260万美元[318] - 2024年第一季度管理服务收入为110万美元，较2023年同期的100万美元略有下降，因PINE总股本减少[319] - 2024年第一季度商业贷款和投资收入为135万美元，较2023年同期的79.5万美元增加55.6万美元，增幅69.9%[317] - 2024年第一季度房地产运营收入为104.8万美元，较2023年同期的39.2万美元增加65.6万美元，增幅167.3%[317] PINE投资收益 - 公司对PINE的投资通过分红产生投资收入，还可能受益于PINE股价上涨[311]

财务指标数据 - 2024年第一季度摊薄后归属于普通股股东的核心FFO为每股0.48美元，AFFO为每股0.52美元，净收入为每股0.20美元[2][8][9] - 2024年第一季度，公司总营收为2812.7万美元，较2023年同期的2471.7万美元增长13.8%[70] - 2024年第一季度，公司净收入为584.2万美元，而2023年同期净亏损599.3万美元[70] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净收入为465.5万美元，2023年同期净亏损718.8万美元[70] - 2024年第一季度，基本每股归属于普通股股东的净收入为0.21美元，2023年同期为 - 0.32美元[70] - 2024年第一季度，摊薄后每股归属于普通股股东的净收入为0.20美元，2023年同期为 - 0.32美元[70] - 2024年第一季度，公司同店净营业收入（Same - Property NOI）为1511.4万美元，2023年同期为1425.4万美元[73] - 2024年第一季度归属于公司的净利润为584.2万美元，2023年同期净亏损599.3万美元[75] - 2024年第一季度运营资金为1198.4万美元，2023年同期为938.3万美元[75] - 2024年第一季度归属于普通股股东的运营资金为1079.7万美元，2023年同期为818.8万美元[75] - 2024年第一季度归属于普通股股东的核心运营资金为1073.7万美元，2023年同期为886.7万美元[75] - 2024年第一季度归属于普通股股东的调整后运营资金为1164.8万美元，2023年同期为986.3万美元[75] - 2024年第一季度摊薄后归属于普通股股东的每股运营资金为0.41美元，2023年同期为0.36美元[75] - 2024年第一季度加权平均已发行普通股数量（摊薄）为2605.7652万股，2023年同期为2270.4829万股[76] - 2024年第一季度EBITDA为1670.6万美元，年化EBITDA为6682.4万美元[83] - 2024年第一季度预计EBITDA为6963.5万美元[83] - 2024年第一季度净债务与预计EBITDA的比率为7.6倍[79] 物业投资与处置 - 投资7100万美元收购两个零售物业，总面积319,066平方英尺，加权平均现金资本化率为8.0%[3][17] - 出售一处物业获得2000万美元，退出资本化率为8.2%，收益460万美元[10][21] - 2024年投资预计在1 - 1.5亿美元之间，加权平均初始现金收益率在7.75% - 8.25%之间[45] - 2024年资产处置预计在5000 - 7500万美元之间，加权平均退出现金收益率在7.50% - 8.25%之间[45] 贷款业务 - 发放1000万美元短期首笔抵押贷款零售开发贷款，截至3月31日已发放670万美元，固定利率11.0%[4][20] 租赁业务 - 本季度签署15份可比租约，总面积94,669平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺26.09美元，可比租金每平方英尺增长68.2%[4][27] - 截至2024年3月31日，租赁入住率为94.3%，较2023年12月31日增长1.0%[5] - 未开业管道代表420万美元，占截至2024年3月31日年度现金基础租金的5.4%[12] - 佐治亚州、得克萨斯州和佛罗里达州占截至2024年3月31日年化基础租金的70.9%[13] - 2024年加权平均摊薄流通股预计为2250万股，年末租赁入住率预计在95% - 96%之间[44] 业绩增长情况 - 同店净营业收入较2023年第一季度增长6.0%，达1510万美元[11][24] - 2024年公司同店NOI预计增长2% - 4%，一般及行政费用预计在1520 - 1620万美元之间[44] 财务指引调整 - 全年摊薄后核心FFO每股指引中点提高2.5%，AFFO每股指引提高2.3%[13] - 公司上调2024年核心FFO和AFFO预期，核心FFO摊薄后每股收益为1.60 - 1.68美元，AFFO摊薄后每股收益为1.74 - 1.82美元[38][39] 股权发行 - 2024年3月31日后公司完成1718417股6.375% A系列累积可赎回优先股后续公开发行，净收益3310万美元[33] 债务情况 - 截至2024年3月31日公司长期债务面值总计54330万美元，加权平均利率4.52%[41] - 截至2024年3月31日公司净债务与备考EBITDA之比为7.6倍，固定费用覆盖率为2.7倍，净债务与总企业价值之比为53.3%[42] - 截至2024年3月31日，公司总资产为10.41083亿美元，较2023年12月31日的9.89668亿美元有所增长[65] - 截至2024年3月31日，公司长期债务为5.4202亿美元，较2023年12月31日的4.9537亿美元有所增加[67] - 公司利用利率互换对部分债务固定SOFR，如6500万美元2026年定期贷款加权平均固定互换利率为1.27%加相关利差等[35] 股息分配 - 2024年第一季度普通股和A系列优先股现金股息分别为每股0.38美元和0.40美元，普通股现金股息支付率分别为核心FFO摊薄后每股收益的79.2%和AFFO摊薄后每股收益的73.1%[37] - 2024年第一季度，公司宣布并支付的优先股股息为每股0.40美元，普通股股息为每股0.38美元，与2023年同期相同[70] 运营评估指标 - 公司使用FFO、Core FFO、AFFO、Pro Forma EBITDA和Same - Property NOI等指标评估运营表现，这些指标可能与其他公司不可比[62]

文章核心观点 CTO Realty Growth宣布公开发售150万股6.375% A系列累积可赎回优先股，预计4月11日完成交易，所得款项用于公司一般用途 [1][2][3] 分组1：发售信息 - 公司宣布公开发售150万股6.375% A系列累积可赎回优先股，清算优先权为每股25美元，公开发行价为每股20美元，发售前公司将获得3000万美元总收益 [1] - 公司授予承销商30天选择权，可额外购买最多22.5万股A系列优先股以应对超额配售 [1] - A系列优先股将与已发行和流通的297.8808万股A系列优先股视为同一系列，具有相同条款，均在纽约证券交易所上市，代码为“CTO PrA” [2] - 发售预计于2024年4月11日完成，需满足惯常成交条件 [2] 分组2：资金用途 - 公司打算将发售所得净收益用于一般公司和营运资金用途，包括物业收购、商业贷款和投资机会以及偿还债务 [3] 分组3：承销团队 - Raymond James & Associates担任发售的簿记管理人，BMO Capital Markets等多家公司担任联合管理人 [4] 分组4：发售方式 - A系列优先股将根据公司向美国证券交易委员会提交的现有S - 3表格货架注册声明发售，仅通过招股说明书补充文件和随附招股说明书进行发售 [5] 分组5：公司简介 - CTO Realty Growth是一家公开交易的房地产投资信托公司，拥有并运营主要位于美国高增长市场的优质零售物业组合，还对外管理并持有Alpine Income Property Trust有意义的权益 [7]

CTO Realty Growth, Inc.公开发行额外股份 - CTO Realty Growth, Inc.宣布开始公开发行额外股份[1] - CTO打算将募集的净收益用于一般公司和营运资金用途[2] Series A Preferred Stock上市和发行 - Series A Preferred Stock将在纽约证券交易所上市[3] - Series A Preferred Stock将通过现有的S-3表格注册声明进行发行[4]

文章核心观点 - 公司宣布以6870万美元收购佛罗里达州奥兰多桑福德子市场的Marketplace at Seminole Towne Center，此次收购符合公司战略，有望带来稳定收入和增长潜力 [1][2][3] 收购情况 - 收购标的为位于佛罗里达州奥兰多桑福德子市场的31.8万平方英尺多租户零售购物中心，收购价6870万美元，初始现金收益率符合公司当前指引范围 [1] - 公司通过1031同类交换方式收购该物业，使用此前物业处置产生的2410万美元受限现金、可用现金及无担保循环信贷安排提款，部分收购为反向同类交换 [4] 收购意义 - 该中心是优质零售目的地，靠近公司总部，能增加公司在高增长奥兰多市场的敞口，接触现有顶级租户，提供稳定收入流和增长潜力，且有低于市场租金带来的潜在上行空间 [2] - 收购物业低于重置成本，符合公司在优质动态市场拓展业务的承诺，有助于为股东创造长期价值 [3] 物业情况 - 物业位于41英亩土地上，靠近I - 4和SR 417，距奥兰多市中心以北20多英里，出租率98%，由多家知名品牌锚定 [3] - 物业提升了公司在奥兰多都会统计区的影响力，该地区人口多、家庭收入高，收购后奥兰多成为公司第四大市场 [3] 公司概况 - 公司是公开交易的房地产投资信托基金，拥有并运营主要位于美国高增长市场的优质零售物业组合，还对外管理并持有Alpine Income Property Trust, Inc.的重要权益 [5]

文章核心观点 CTO Realty战略处置资产优化组合、减少债务和高效配置资本，租赁业务增长良好，未来发展潜力大，投资者可关注 [9] 资产处置 - 公司出售新墨西哥州圣达菲一处13.6万平方英尺的混合用途物业，交易价值2000万美元，出售收益约460万美元 [1] - 处置该物业是优化组合和增强财务灵活性战略的一部分，公司拟用收益进行1031同类交换，偿还循环无担保信贷额度或为未来收购融资，目前1031受限现金账户约有3070万美元 [2] - 近几个月公司出售多个小型非核心物业和几乎所有传统办公物业 [3] - 2023年第四季度出售6处物业，总处置额6420万美元，加权平均退出资本化率7.8%，总销售收益310万美元；2023年出售9处收益性物业，总处置额8710万美元，加权平均退出资本化率7.5% [4] - 公司预计用此次出售收益收购奥兰多都会区一个核心购物中心，预计2024年第一季度完成交易 [5] 租赁业务 - 年初至3月11日，公司签署16份租约，总面积11.248万平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺27.49美元；其中12份租约总面积10.3065万平方英尺，平均现金基础租金每平方英尺26.58美元，较之前平均现金基础租金增长89% [6] - 公司与一家地区健身租户签署4.5万平方英尺租约，取代北卡罗来纳州阿佩克斯市比弗溪十字路口的Regal Cinemas；还与Altar’d State等知名品牌达成重要租约、续约或延期协议 [7] 业务扩张 - 公司近期新开多家门店，包括佐治亚州亚特兰大市的Politan Row和Culinary Dropout、得克萨斯州普莱诺市的Ainsworth、弗吉尼亚州里士满市的Fogo de Chão [8] 股价表现 - 过去一个月，公司股价上涨1.3%，跑赢房地产市场 [10] 行业相关 - 房地产投资信托（REIT）板块中，Host Hotels & Resorts和Lamar Advertising评级较高，均为Zacks Rank 2（买入） [11] - 过去一周，Host Hotels & Resorts 2024年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计上调2.6%至1.97美元 [12] - 过去一个月，Lamar Advertising当年每股FFO的Zacks共识估计微升至7.74美元 [13]

公司动态 - CTO Realty Growth, Inc.宣布成功出售位于新墨西哥圣菲市中心的混合用途物业，售价约2000万美元，获得大约460万美元的销售收益[1] - 公司计划利用此次出售的收益进行核心购物中心的收购，并预计将于2024年第一季度完成[2] 公司背景 - CTO Realty Growth, Inc.是一家公开交易的房地产投资信托，主要拥有和经营位于美国高增长市场的高质量零售物业[3]