商业地产持有与收购 - 截至2022年9月30日，公司拥有18处商业地产，总面积270万平方英尺，10月14日又收购一处40万平方英尺的地产[253] - 截至2022年9月30日，公司拥有18处商业地产，包括5处单租户和13处多租户创收物业，总可租赁面积270万平方英尺；2022年10月14日，公司收购一处40万平方英尺的物业[253] - 2022年前9个月，公司收购两处多租户收益性物业，购买价格为1.193亿美元，还发起三项结构化投资，为三处零售和混合用途物业提供5770万美元资金[310] - 2022年9月30日止九个月，公司收购两处多租户创收物业，总价1.193亿美元；2021年同期收购三处，总价1.11亿美元[336] - 2022年前九个月收购两个多租户收益性物业，总价1.193亿美元[336] - 2021年前九个月收购三个多租户收益性物业，总价1.11亿美元[336] 对外投资情况 - 截至2022年9月30日，公司对PINE的投资公允价值达3530万美元，占PINE已发行股权的16.0%[257] - 截至2022年9月30日，公司投资PINE的公允价值达3530万美元，占PINE已发行股权的16.0%[257] - 2022年第三季度PINE股价下跌致公司投资未实现非现金损失370万美元，2021年同期为130万美元；2022年和2021年第三季度股息收入分别为60万美元和50万美元[281][282] 房产投资策略 - 2022年前9个月，公司出售4处单租户和2处多租户收入型房产，收入型房产投资策略转向多租户零售物业[263] - 2022年前九月公司出售4个单租户和2个多租户收入型物业，因与PINE的协议，投资策略聚焦多租户零售物业[263] - 公司目标投资类别包括多租户零售物业、单租户零售或商业物业、地面租赁、自持开发物业、商业贷款和主租赁投资、区域投资和房地产相关投资证券等[322] 房产租金收入与租期 - 截至2022年9月30日，5处单租户房产年直线基础租金收入850万美元，剩余加权平均租期5.9年；13处多租户房产年直线基础租金收入4760万美元，剩余加权平均租期6.6年[264] - 截至2022年9月30日，5个单租户物业年租金收入850万美元，剩余租期5.9年；13个多租户物业年租金收入4760万美元，剩余租期6.6年[264] 营收情况 - 2022年第三季度总营收2310万美元，较2021年同期的1660万美元增长39.5%[265][267] - 2022年第三季度，收入型房产营收1770万美元、运营收入1260万美元，较2021年同期分别增长28.8%和2.8百万美元[270] - 2022年第三季度，管理服务营收90万美元，与2021年同期基本持平[271] - 2022年第三季度，商业贷款和投资利息收入130万美元，较2021年同期的70万美元增长82.2%[272] - 2022年第三季度，房地产运营营收310万美元、运营收入150万美元，较2021年同期分别增加197.2万美元和60万美元[273] - 2022年前三季度总收入增至5980万美元，较2021年同期的4560万美元增长，主要因近期收购房产收入增加等[286] - 2022年前三季度收益性房产运营收入和营业收入分别为4920万美元和3530万美元，较2021年同期增长，收入增长1250万美元，增幅33.9%[287] - 2022年和2021年前三季度管理服务收入分别为280万美元和240万美元，商业贷款和投资利息收入分别为330万美元和210万美元[288][289] - 2022年第三季度总收入2310万美元，较2021年同期1660万美元增长39.5%，主要源于物业收购、商业贷款和投资及缓解信贷销售收入增加[265][267] - 2022年前九月总收入5980万美元，较2021年同期4560万美元增长，源于物业收购、PINE管理费及商业贷款和投资收入增加[286] - 2022年第三季度物业运营收入1770万美元，较2021年同期1370万美元增长28.8%；前九月收入4920万美元，较2021年同期3680万美元增长33.9%[270][287] - 2022年第三季度商业贷款和投资利息收入130万美元，较2021年同期70万美元增长82.2%；前九月收入330万美元，较2021年同期210万美元增长[272][289] - 2022年第三季度房地产运营收入310万美元，较2021年同期120万美元增长；前九月收入440万美元，运营收入较2021年减少100万美元[273][290] - 截至2022年9月30日的九个月，公司总营收为59790万美元，较2021年同期的45572万美元增长31.2%[291] 费用与支出情况 - 2022年第三季度，总一般及行政费用325.3万美元，较2021年同期的268万美元增长21.4%[275] - 2022年和2021年第三季度折旧与摊销分别为730万美元和560万美元，增长170万美元，主要因公司收益性房地产投资组合整体增长[276] - 2022年和2021年第三季度利息支出分别为300万美元和200万美元，增长100万美元[283] - 2022年和2021年前三季度折旧与摊销分别为2040万美元和1540万美元，增长500万美元，因收益性房地产投资组合增长[294] 房产处置情况 - 2022年第三季度公司出售4处收益性房产，总处置额5700万美元，总收益500万美元；2021年同期出售4处，总处置额7530万美元，总收益2270万美元[278][279] - 2022年前三季度公司出售6处收益性房产，总处置额8110万美元，总收益470万美元；2021年同期处置14处，总处置额1.408亿美元，总收益2800万美元[295][296] - 2022年前9个月，公司出售六处收益性物业，总处置额为8110万美元[312] - 2022年九个月内，公司出售6处收益性房产，总处置额为8110万美元，实现总收益470万美元；2021年同期处置14处房产，总处置额为1.408亿美元，总收益2800万美元[295][296] 现金情况 - 2022年9月30日，现金及现金等价物总计950万美元，受限现金总计3730万美元[304] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为950万美元，受限现金为3730万美元[304] - 2022年前9个月经营活动产生的现金流为3410万美元，较2021年同期的1240万美元增加2170万美元[305] - 2022年前9个月投资活动使用的现金流为8040万美元，较2021年同期的770万美元增加7270万美元[306] - 2022年前9个月融资活动产生的现金流为6180万美元，较2021年同期的3710万美元增加2470万美元[307] - 2022年九个月内，公司经营活动产生的现金流量为3410万美元，较2021年同期的1240万美元增加2170万美元[305] - 2022年九个月内，公司投资活动使用的现金流量为8040万美元，较2021年同期的770万美元增加7270万美元[306] - 2022年九个月内，公司融资活动产生的现金流量为6180万美元，较2021年同期的3710万美元增加2470万美元[307] 股权与股息情况 - 2022年前9个月，公司通过ATM计划出售961261股，总收益为2110万美元，扣除交易费用后净收益为2080万美元[313] - 2022年九个月内，公司通过ATM计划出售961261股，总收益2110万美元，扣除费用后净收益2080万美元[313] - 2022年9月30日止三个月，基本加权平均普通股数量为18386435股，2021年同期为17703284股；稀释加权平均普通股数量为21505460股，2021年同期为17703284股[331] - 2022年9月30日止三个月，优先股股息为0.40美元，2021年同期为0.38美元；普通股股息为0.38美元，2021年同期为0.33美元[331] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的运营资金每股0.41美元，2021年同期为0.34美元；九个月为1.33美元，2021年同期为0.92美元[335] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的核心运营资金每股0.47美元，2021年同期为0.34美元；九个月为1.41美元，2021年同期为0.91美元[335] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的调整后运营资金每股0.49美元，2021年同期为0.36美元；九个月为1.47美元，2021年同期为1.04美元[335] - 截至2022年9月30日，基本加权平均普通股股数为18386435股，2021年同期为17703284股；九个月为18044299股，2021年同期为17678701股[331] - 截至2022年9月30日，稀释加权平均普通股股数为21505460股，2021年同期为17703284股；九个月为18044299股，2021年同期为17678701股[331] - 2022年优先股股息为0.40美元，2021年为0.38美元；2022年普通股股息为0.38美元，2021年为0.33美元；九个月2022年优先股股息为1.20美元，2021年为0.38美元；九个月2022年普通股股息为1.11美元，2021年为1.00美元[331] 净收入情况 - 2022年和2021年前三季度公司净收入分别为480万美元和2390万美元，减少主要因资产处置收益减少1770万美元[284] - 2022年第三季度净收入480万美元，较2021年同期2390万美元减少，主要因资产处置收益减少1770万美元[284] - 2022年九个月内，公司净收入为620万美元，较2021年同期的2800万美元减少，主要因资产处置收益减少2340万美元[303] - 截至2022年9月30日的三个月，公司净收入为4817万美元，2021年同期为23947万美元；九个月净收入为6237万美元，2021年同期为28008万美元[331] 运营资金情况 - 2022年9月30日止三个月，运营资金为9911万美元，2021年同期为7200万美元；九个月运营资金为27497万美元，2021年同期为17361万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，FFO为9911万美元，2021年同期为7200万美元；九个月FFO为27497万美元，2021年同期为17361万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的FFO为8716万美元，2021年同期为6071万美元；九个月为23911万美元，2021年同期为16232万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的Core FFO为8684万美元，2021年同期为5985万美元；九个月为25396万美元，2021年同期为16053万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的AFFO为8957万美元，2021年同期为6422万美元；九个月为26564万美元，2021年同期为18403万美元[331] 投资指导与资金筹集 - 2022年公司对收益性物业的投资指导总额为2.71亿美元[311] - 2022年公司对收益性房产的投资指导总额为2.71亿美元，预计通过多种方式筹集资金[311] 未支付款项情况 - 截至2022年9月30日，建设贷款未支付部分总计880万美元[314] - 截至2022年9月30日，公司承诺为资本改进项目提供资金，未支付部分为2225万美元，建设贷款未支付部分为880万美元[314][318] 财务指标披露 - 公司披露非美国通用会计准则财务指标FFO、Core FFO和AFFO，用于评估运营表现[325] 关键会计估计 - 关键会计估计涉及按美国公认会计原则进行的、有重大估计不确定性且可能对公司财务状况或经营成果有重大影响的估计[336] - 最重要的估计是对附有租赁的房地产收购进行购买会计处理[336] - 收购附有现有租约的房地产的公允价值分配至有形资产和无形资产及负债[336] - 分配公允价值的假设基于市场信息，假设的不确定性可能影响公司财务状况和经营成果[336]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收增长36%至1950万美元，年初至今总营收增长26%至3670万美元 [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长24%，剔除一次性项目后增长13%；年初至今同店NOI同比增长20%，剔除一次性项目后增长14% [22] - 2022年第二季度核心资金从运营（FFO）增长60%至每股1.41美元，调整后资金从运营（AFFO）增长38%至每股1.48美元 [23] - 公司支付第二季度常规现金股息每股1.12美元，同比增长12%，较第一季度增长4%，当前股票拆分调整后的年化收益率约为7%，季度股息占第二季度AFFO每股的现金派息率为76% [25] - 季度末现金及受限现金为3400万美元，循环信贷安排下未提取承诺约为1亿美元，季度末净债务与总企业价值之比约为41%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.6倍 [26] - 公司提高全年指导，新的核心FFO每股指导范围为1.58 - 1.64美元，AFFO每股指导范围为1.70 - 1.76美元 [28] - 预计2022年投资2.5 - 2.75亿美元，初始收益率为7% - 7.25%，预计出售5000 - 8000万美元资产，退出资本化率为6.25% - 6.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署超40000平方英尺新租约和续约，平均租金近每平方英尺32美元，平均租期超10年，续约和延期的新每平方英尺租约费率较之前提高3.8% [13] - 季度末投资组合出租率为91.3%，报告的租赁入住率为93.5%，季度环比入住率增长主要来自德克萨斯州达拉斯普莱诺子市场的Legacy商店和佛罗里达州杰克逊维尔的The Strand [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 65%的基本租金来自亚特兰大、达拉斯、罗利等城市的城市土地学会（ULI）前15大市场，近10%的基本租金来自拉斯维加斯、奥兰多和休斯顿等ULI前25大市场 [19] - 收购麦迪逊广场后，公司拥有22处房产，总面积300万平方英尺，亚特兰大成为投资组合中最大的市场 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过高质量收购和有吸引力的结构化投资实现增值增长，将部分资产负债表分配给机会性投资以获取超额回报 [6][9] - 计划在下半年更积极地处置部分遗留办公资产 [12] - 持续专注于物业重新定位计划和租赁计划，以推动同店NOI增长 [12] - 行业方面，由于利率上升，交易市场上限利率扩大，卖家预期提高，更多房产进入市场，大型资产卖家面临困境，买家池变小 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济背景仍不可预测，但公司有信心通过纪律性投资方法找到进一步增长机会，对运营进展和盈利增长感到兴奋 [31] - 市场人口增长和零售商需求使公司有信心在新租赁和租赁续约方面保持势头 [19] 其他重要信息 - 本季度公司进行3比1的股票拆分，7月1日开始以拆分后价格交易，修订后的年度指导已考虑股票拆分影响 [18] - 公司通过ATM计划发行超88000股普通股，净收益570万美元，平均发行价超每股66美元，拆分后为每股22美元；回购110万美元普通股，平均价格为每股57.37美元，拆分后为每股19.12美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何为提高的收购指导提供资金，对循环信贷额度的可变利率债务有何安排 - 公司将继续出售资产为收购提供资金，正在考虑进行新的定期贷款，通过掉期固定利率以减少可变利率债务余额，增加固定利率债务 [33] 问题2: 交易市场的情况，包括交易量、管道和卖家情况 - 大型资产卖家因债务市场问题面临困境，买家池变小，卖家为避免风险可能提前出售房产，市场上限利率因利率上升而扩大，公司正在筛选机会 [34][35] 问题3: 本季度股票回购的原因及未来与收购的平衡考虑 - 公司在股票因非基本面因素被抛售且有较大折扣时会积极回购，认为这比收购房产更具增值性；未来若市场出现异常情况，仍会以股东价值和净资产价值为导向，同时考虑可转换债券转换为普通股的影响 [39][41][42] 问题4: 核心资产中剩余的空置区域及租赁进展 - 阿什福德巷仍有租赁机会，目前谈判活跃；韦斯特克利夫虽非核心资产但租赁活动良好；圣达菲有12000平方英尺街道层空间正在进行拆除，已与部分租户进行对话 [43] 问题5: 奥兰多结构化投资的最终目标 - 预计今年收回投资，但如果开发商价格符合预期，公司可能会考虑收购该项目 [44] 问题6: 出售地下权益的情况是否会持续 - 预计未来情况与之前相似，虽有较大交易的可能性，但概率较低 [45] 问题7: 结构化投资组合的管道、交易来源及业务规模规划 - 公司不打算战略性扩大该业务，目前没有相关管道，但会留意机会 [48] 问题8: 圣达菲和德克萨斯等资产的空置空间何时开始产生收益 - 主要会延续到2023年，从租赁谈判到建设都需要更长时间 [50] 问题9: 当年发起并预计结束的投资是否包含在投资指导中，希亚莱是否包含在处置指导中 - 沃特斯塔的投资包含在投资指导中，若收回资金再投资也会计入；希亚莱包含在处置指导中 [51] 问题10: 希亚莱行使期权的通知时间 - 公司已为此工作约45天 [52] 问题11: 机构资本回报率和高净值家族办公室资本回报率的差异及市场表现 - 两者资本回报率没有差异，近期家族办公室更活跃，机构重新参与的速度较慢，但正在改善，清算价格大致相同 [53] 问题12: 未来希望开发的资产及时间表 - 公司不太倾向于开发项目，更愿意收购未达预期的已开发项目 [54] 问题13: 缓解银行的最新情况 - 信用销售活动有所增加，预计从现在到年底会更活跃 [55] 问题14: 租赁与入住、租金支付之间差距的预期时间及趋势 - 遗产和圣达菲的租金开始时间可能在2022 - 2023年，阿什福德的租赁承诺高峰可能在第四季度，租金收入将在未来12个月内分散实现，第四季度会因阿什福德的项目而有所波动 [56]

业绩总结 - 2022年第二季度每股净收入为$0.00，较去年同期增长100.0%[4] - 2022年第二季度每股核心FFO为$1.41，较去年同期增长60.2%[4] - 2022年第二季度每股AFFO为$1.48，较去年同期增长38.3%[5] - 2022年第二季度的收入为19,463千美元，较2021年同期的14,283千美元增长了36.5%[49] - 2022年上半年公司的净收入为1,218千美元，而2021年上半年则为亏损3,724千美元，显示出显著改善[49] - 2022年第二季度的资金运营（FFO）为9,184千美元，较2021年同期的4,915千美元增长86.1%[51] - 2022年第二季度的核心资金运营（Core FFO）为8,485千美元，较2021年同期的5,218千美元增长62.1%[51] 用户数据 - 截至2022年6月30日，公司的租赁占用率为93.5%[21] - 截至2022年6月30日，公司的总投资组合面积为2,839,744平方英尺，整体入住率为91%[69] - 2022年第二季度，公司签署的租赁总面积为41,163平方英尺，其中零售新租赁面积为31,000平方英尺，现金租金每平方英尺为32.66美元[24] 未来展望 - 公司预计2022年收购收入生产资产的范围为2.5亿至2.75亿美元，目标投资初始现金收益率为7.00%至7.25%[33] - 2022年公司预计每股核心FFO为1.58至1.64美元，AFFO为1.70至1.76美元[83] - 公司在财务报告中强调，未来的发展可能与管理层的预期不符，且不承担更新信息的义务[90] 新产品和新技术研发 - 2022年第二季度完成了$30.0百万的优先股权协议，用于收购位于德克萨斯州的Watters Creek[5] - 2022年第二季度提供了$19.0百万的贷款，用于佛罗里达州WaterStar Orlando混合用途物业的开发[6] 市场扩张和并购 - 2022年上半年总收入物业收购额为$39.1百万，结构性投资总额为$57.7百万，综合加权平均初始收益率为7.9%[16] - 2022年上半年，公司共完成物业收购205,813平方英尺，交易总价为39,100,000美元，收购时的入住率为95%[62] - 2022年上半年，公司共处置物业89,008平方英尺，交易总价为24,044,000美元，损失为238,000美元[65] 负面信息 - 截至2022年6月30日，公司的现金及现金等价物为7,137千美元，较2021年12月31日的8,615千美元下降了17.1%[47] - 2022年6月30日，公司的长期债务为343,196千美元，较2021年12月31日的278,273千美元增加了23.4%[47] - 公司在财务报告中提到的可能影响实际结果的因素包括经济和房地产市场的普遍不利条件、通货膨胀压力和利率波动等[89] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2022年第二季度的每股普通股现金股息为$1.12，较去年同期增长12.0%[7] - 公司在2022年第二季度的总债务为3.448亿美元，平均利率为2.63%[27] - 公司截至2022年6月30日拥有约356,000英亩的地下石油、天然气和矿产权益[26]

商业地产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有21处商业地产，包括7处单租户和14处多租户物业，总可租赁面积280万平方英尺[229] - 截至2022年6月30日，公司拥有21处商业地产，包括7处单租户和14处多租户创收物业，总可租赁面积达280万平方英尺[229] - 截至2022年6月30日，7处单租户物业年化直线基础租金收入910万美元，加权平均剩余租期6.3年；14处多租户物业年化直线基础租金收入4580万美元，加权平均剩余租期6.7年[239] - 截至2022年6月30日，7个单租户收入型物业组合年化直线基础租赁付款年收入910万美元，加权平均剩余租赁期限6.3年；14个多租户物业组合年化直线基础租赁付款年收入4580万美元，加权平均剩余租赁期限6.7年[239] - 2022年上半年，公司出售了两处单租户收入物业[238] - 2022年上半年公司收购一处多租户收益性物业，购买价格为3910万美元[286] - 2022年上半年公司出售两处单租户收益性物业，总处置金额为2400万美元[288] - 2022年公司对收益性物业的投资指导为2.5亿至2.75亿美元[287] - 2022年上半年收购一处多租户收益性房产，购买价格为3910万美元[312] - 2021年上半年收购三处多租户收益性房产，总购买价格为1.11亿美元[312] - 2022年上半年公司收购一处多租户创收物业，购买价格为3910万美元；2021年上半年收购三处多租户创收物业，总价为1.11亿美元[312] - 公司投资的创收性物业通常为长期租赁，多租户物业租户支付运营费用，单租户租赁多为三净或双净租赁及地面租赁[299] PINE投资情况 - 截至2022年6月30日，公司对PINE的投资公允价值达3850万美元，占PINE已发行股权的15.8%[232] - 截至2022年6月30日，公司投资PINE的公允价值达3850万美元，占PINE已发行股权的15.8%[232] - 2022年Q2 PINE股价下跌0.88美元/股，未实现非现金损失180万美元；2021年Q2股价上涨1.66美元/股，未实现非现金收益340万美元；2022年上半年PINE股价下跌2.12美元/股，未实现非现金损失430万美元；2021年上半年股价上涨4.03美元/股，未实现非现金收益820万美元[256][273] - 2022年上半年PINE管理服务收入190万美元，2021年同期为140万美元[263] - 2022年上半年PINE股票收盘价下跌2.12美元，公司投资产生430万美元未实现非现金损失[273] 营收情况 - 2022年第二季度总营收增至1950万美元，2021年同期为1430万美元，增幅36.3%[240] - 2022年第二季度，收入物业营收和运营收入分别为1640万美元和1160万美元，2021年同期分别为1160万美元和880万美元，营收增幅41.4%[246] - 2022年第二季度，管理服务收入为90万美元，2021年同期为80万美元[247] - 2022年第二季度，商业贷款和投资利息收入为130万美元，2021年同期为70万美元[248] - 2022年第二季度，房地产运营收入为90万美元，运营收入为60万美元；2021年同期收入为120万美元，运营收入为70万美元[249] - 2022年第二季度，公司出售1.96个缓解信用额度，总售价20万美元，相关销售成本10万美元，2021年同期无此类销售[249] - 2022年Q2总营收3670万美元，较2021年同期2900万美元增长26.5%，主要因近期收购物业收入增加、管理费用和商业贷款投资收入增加，部分被地下权益销售减少抵消[261] - 2022年上半年物业运营收入3150万美元，较2021年同期2300万美元增长37%，运营利润2270万美元，成本880万美元；2021年同期运营利润1730万美元，成本570万美元[262] - 2022年上半年商业贷款和投资利息收入200万美元，较2021年同期140万美元增长42.4%，因新增投资收入增加，部分被出售商业地产收入减少抵消[264] - 2022年上半年房地产运营收入120万美元，运营利润90万美元；2021年同期收入310万美元，运营利润250万美元，主要因地下权益销售减少[265][267] - 2022年第二季度总收入增至1950万美元，2021年同期为1430万美元，增幅主要源于近期收入型物业收购带来的收入增加、PINE管理费收入增加以及商业贷款和投资收入增加，部分被房地产运营收入减少抵消[240] - 2022年第二季度，收入型物业运营收入和营业收入分别为1640万美元和1160万美元，2021年同期分别为1160万美元和880万美元，收入增长41.4%，主要与收入型物业组合整体增长及收购与处置时间有关[246] - 2022年第二季度，管理服务收入为94.8万美元，2021年同期为75.2万美元，其中来自PINE的收入分别为90万美元和70万美元[241][247] - 2022年第二季度，商业贷款和投资利息收入为130万美元，2021年同期为70.9万美元，增长源于2022年相关投资收入增加，部分被一季度出售的一处商业物业收入减少抵消[241][248] - 2022年上半年总收入增至3670万美元，2021年同期为2900万美元，增长原因与第二季度类似，同样被房地产运营收入减少抵消部分增幅[261] - 2022年上半年，收入型物业运营收入和营业收入分别为3150万美元和2270万美元，2021年同期分别为2300万美元和1730万美元，收入增长37.0%，与物业组合增长及收购处置时间有关[262] - 2022年上半年，管理服务收入为190万美元，2021年同期为140万美元，其中来自PINE的收入分别为190万美元和140万美元[263] - 2022年上半年，商业贷款和投资利息收入为200万美元，2021年同期为140万美元，增长原因与第二季度类似[264] - 2022年上半年总收入3.67亿美元，较2021年同期的2.9亿美元增长26.5%[266] 成本与利润情况 - 2022年Q2折旧和摊销670万美元，较2021年同期500万美元增加170万美元，主要因物业组合增长；上半年折旧和摊销1310万美元，较2021年同期990万美元增加320万美元[252][269] - 2022年上半年出售两处物业，分别亏损6万美元和20万美元；2021年上半年处置十处物业，总处置额6550万美元，总收益530万美元[270][271] - 2022年Q2利息支出230万美元，较2021年同期240万美元减少10万美元；上半年利息支出420万美元，较2021年同期490万美元减少70万美元，主要因债务减少，部分被新增债务抵消[258][278] - 2022年Q2净利润120万美元，2021年同期净亏损370万美元[259] - 2022年上半年公司净收入为140万美元，2021年同期为410万美元，同比下降[279] - 2022年上半年出售两处收益性房产，总处置额2400万美元，产生0.26万美元损失[270][288] - 2022年上半年净收入140万美元，较2021年同期的410万美元有所下降[279] - 2022年上半年折旧和摊销总计1310万美元，较2021年同期的990万美元增加320万美元[269] 现金流情况 - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物为710万美元，受限现金为2720万美元[280] - 2022年上半年经营活动现金流为2240万美元，2021年同期为1830万美元，同比增加410万美元[281] - 2022年上半年投资活动现金流为-5440万美元，2021年同期为-8050万美元，现金流出减少2610万美元[282] - 2022年上半年融资活动现金流为3490万美元，2021年同期为4700万美元，现金流入减少1210万美元[283] - 2022年上半年经营活动现金流为2240万美元，较2021年同期增加410万美元[281] - 2022年上半年投资活动现金流为-5440万美元，较2021年同期减少现金流出2610万美元[282] - 2022年上半年融资活动现金流为3490万美元，较2021年同期减少现金流入1210万美元[283] 股权与股息情况 - 截至2022年6月30日，公司加权平均普通股数量（基本和摊薄）在三个月和六个月分别为6004178股和5956798股，2021年同期分别为5898280股和5888735股[307] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，归属于普通股股东的摊薄后每股运营资金分别为1.33美元和2.64美元，2021年同期分别为0.83美元和1.73美元[309] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，归属于普通股股东的摊薄后每股核心运营资金分别为1.41美元和2.81美元，2021年同期分别为0.88美元和1.71美元[309] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，归属于普通股股东的摊薄后每股调整后运营资金分别为1.48美元和2.96美元，2021年同期分别为1.07美元和2.03美元[309] - 2022年Q2和H1归属于公司的净收入（亏损）分别为121.8万美元和142万美元，2021年同期为-372.4万美元和406.1万美元[307] - 2022年Q2和H1的FFO分别为918.4万美元和1812.5万美元，2021年同期为491.5万美元和1016.1万美元[307] - 2022年Q2和H1归属于普通股股东的FFO分别为798.8万美元和1573.4万美元，2021年同期为491.5万美元和1016.1万美元[307] - 2022年Q2和H1归属于普通股股东的Core FFO分别为848.5万美元和1671.2万美元，2021年同期为521.8万美元和1006.8万美元[307] - 2022年Q2和H1归属于普通股股东的AFFO分别为889万美元和1760.7万美元，2021年同期为629.4万美元和1198.1万美元[307] - 2022年Q2和H1普通股加权平均股数分别为600.4178万股和595.6798万股，2021年同期为589.828万股和588.8735万股[307] - 2022年Q2和H1优先股股息分别为0.4美元和0.8美元，普通股股息分别为1.12美元和2.2美元，2021年普通股股息为1美元和2美元[307] - 2022年Q2和H1稀释后归属于普通股股东的FFO每股分别为1.33美元和2.64美元，2021年同期为0.83美元和1.73美元[309] 其他业务情况 - 公司业务还包括管理服务、商业贷款和主租赁投资、房地产运营等[229][230][231] 关键会计估计情况 - 关键会计估计涉及按美国公认会计原则进行的估计，对公司财务状况或经营成果有重大影响[312] - 最重要的估计是对附有租赁的房地产收购进行购买会计处理[312] - 收购房地产的公允价值分配到有形资产和无形资产及负债，依据相对公允价值[312] - 分配公允价值的假设基于市场信息，包括成本法、销售比较法和收益资本化法的估计[312] - 公允价值分配的假设存在不确定性，可能影响公司财务状况和经营成果[312] 其他财务指标披露情况 - 公司披露非美国公认会计准则财务指标FFO、Core FFO和AFFO，用于投资者比较REITs运营表现[301] 资本改进承诺情况 - 截至2022年6月30日，公司有1775万美元的资本改进承诺未完成[294] 建设贷款情况 - 截至2022年6月30日，公司建设贷款未支付部分为1210万美元[290] ATM计划情况 - 2022年上半年公司通过ATM计划出售131,858股，总收益为870万美元，净收益为860万美元[289]

业绩总结 - 2022年第一季度总收入为17,210千美元，同比增长16.8%[103] - 2022年第一季度收入物业收入为15,168千美元，同比增长32.5%[103] - 2022年第一季度净收入为202千美元，相较于2021年第一季度的7,785千美元下降97.4%[103] - 2022年第一季度普通股东的净收入（损失）为(993)千美元，较2021年第一季度的7,785千美元下降[103] - 2022年第一季度基本和稀释后的每股净收入（损失）为(0.17)美元，较2021年第一季度的1.32美元下降[103] - 2022年第一季度管理费收入为936千美元，同比增长39.9%[103] - 2022年第一季度利息支出为1,902千美元，较2021年第一季度的2,444千美元下降22.2%[103] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为6,369千美元，同比增长32.0%[103] - 2022年第一季度普通股股东的分红为1.08美元，较2021年第一季度的1.00美元增长8.0%[103] 用户数据 - 截至2022年第一季度末，公司物业的出租率为91%，租赁率为93%[2] - 2022年第一季度签署了56,900平方英尺的新租约、续租和扩展，新的租约增长率为8.4%[2] - 2022年第一季度租赁占用率为93%[54] - 2022年第一季度租赁扩展的平均增长率为2.2%[54] 未来展望 - 公司预计2022年FFO和AFFO每股的指导分别增长6%和1%[2] - 2022年每股AFFO预计增长19%[65] - 2022年投资目标为2亿至2.5亿美元，年初至今已收购、发起或签约1.77亿美元[65] - 2022年处置目标为4000万至7000万美元，年初至今已处置2400万美元[65] 新产品和新技术研发 - 公司已进入一项优先股权协议，为位于德克萨斯州艾伦的Watters Creek at Montgomery Farm购物中心提供3000万美元的资金，初始优先回报率为8.5%[1] 市场扩张和并购 - 公司正在收购位于亚特兰大、以杂货店为主的高档购物中心Madison Yards，交易金额为8020万美元[1] - 公司在休斯顿收购了一处多租户零售收入物业，交易金额为3910万美元，初始投资现金收益率高于公司指导范围[1] 财务状况 - 2022年第一季度的年化每股现金股息为4.48美元，年化股息收益率为6.8%[3] - 2022年第一季度的总资产价值为937.4百万美元，扣除341.8百万美元的总债务和75百万美元的优先股权益[3] - 2022年债务总额为341.8百万美元，净债务与总企业价值（TEV）比率为36%[63][64] - 2022年3月31日，公司的净债务为263,999千美元，净债务与年化EBITDA的比率为6.0倍[109] 其他新策略和有价值的信息 - 预计未来将处置的单租户资产组合已识别，旨在为新投资提供资金[46] - 2021年多租户同物业净营业收入（NOI）同比增长27.1%[54] - 2021年至2026年，投资组合平均5英里人口年增长率预计为1.7%[53] - 投资组合平均5英里家庭收入为110,060美元[53]

业绩总结 - 截至2022年3月31日的季度每股稀释净亏损为0.17美元，同比下降112.9%[4] - 2022年第一季度的总收入为17,210千美元，较2021年第一季度的14,712千美元增长17.04%[48] - 2022年第一季度的净收入为202千美元，而2021年第一季度的净收入为7,785千美元，下降97.4%[48] - 2022年第一季度的资金运营（FFO）为8,941千美元，较2021年第一季度的5,246千美元增长70.4%[50] - 2022年第一季度的核心资金运营（Core FFO）为8,227千美元，较2021年第一季度的4,850千美元增长69.5%[50] 用户数据 - 同期同物业净营业收入（NOI）增长17.7%，达到640.3万美元[7] - 2022年第一季度签署的租赁总面积为56,969平方英尺，平均租期为6.6年[22] - 2022年到期的租约数量为26个，占总租约的2.5%[74] - 2023年到期的租约数量为28个，占总租约的6.5%[74] - 2026年到期的租约数量为43个，占总租约的14.7%[74] 未来展望 - 预计2022年核心FFO每稀释股为4.55至4.80美元[30] - 预计2022年AFFO每稀释股为4.95至5.20美元[30] - 2022年的投资活动预期为2亿至2.5亿美元，目标初始现金收益率为6.50%至7.00%[30] - 2022年资产处置预期为4000万至7000万美元，目标处置现金收益率为5.25%至6.50%[30] - 2022年预算的物业级净营业收入（NOI）基于截至2022年3月31日的公司投资组合[99] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年第一季度的投资包括为零售开发项目提供870万美元的贷款[6] - 公司计划进行三对一的股票拆分，以提高股票的可及性和流动性[8] - 公司计划在2022年6月30日进行三对一的股票拆分，记录日期为2022年6月27日[27] 市场扩张和并购 - 公司在2022年第一季度收购了一处多租户收入物业，交易金额为3910万美元[5] - 公司在2022年第一季度出售了两处单租户收入物业，总交易额为2400万美元，平均退出资本化率为6.0%[6] - 公司在21个市场中拥有2,838千平方英尺的租赁面积，占总面积的100%[78] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司长期债务总额为299.8百万美元，平均利率为2.36%[24] - 公司2022年第一季度的净债务与经调整后的EBITDA比率为6.0倍，固定费用覆盖比率为3.4倍[26] - 截至2022年3月31日，公司的净债务占总企业价值的比例为35.8%[26] - 公司在2022年第一季度支付的普通股现金股息为每股1.08美元，同比增长8.0%[10] - 第一季度核心FFO的派息比率为77.7%，AFFO的派息比率为73.0%[54]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总收入同比增长17%，其中收入物业、利息收入和主租赁投资收入同比增长近31% [19] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长17.7%，核心FFO增长70%至每股1.39美元，AFFO增长53%至每股1.48美元 [19][21] - 公司支付第一季度常规现金股息每股1.08美元，较2021年第四季度现金股息增长8%，当前年化收益率约6.8% [22] - 季度末净债务与总企业价值之比约为36%，净债务与EBITDA之比为6倍 [24] - 第一季度通过ATM计划发行近44,000股普通股，总净收益280万美元，平均发行价每股65.47美元 [25] - 提高全年业绩指引，核心FFO每股范围中点提高0.25美元，AFFO范围中点提高0.05美元 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，以3910万美元收购德州休斯顿的Price Plaza购物中心；处置业务方面，出售Party City和长岛物业以及德州奥斯汀的Carpenter地面租赁物业，总售价2400万美元，加权平均退出资本化率6% [6][7] - 贷款业务方面，为佐治亚州亚特兰大附近The Exchange at Gwinnett二期项目发起8070万美元建设贷款；季度末后，对德州艾伦的Watters Creek项目进行3000万美元优先股投资 [7][8] - 租赁业务方面，第一季度新租约平均租金超过每平方英尺31美元，新租约主要与收购时为空置的单元相关；续租和延期租约每平方英尺租金较之前增长约1.5% [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，收入物业组合包括21处物业，约280万平方英尺可出租空间，位于9个州和15个市场，投资组合入住率近91%，报告的租赁入住率为93.3% [15] - 主要市场为达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔，本季度通过收购Price Plaza重新进入休斯顿市场 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续进行资产循环，过去12个月资产循环后，超80%的投资组合租金来自混合用途和零售物业，高于去年同期的68%，单租户物业租金占比降至16%，低于2021年第一季度末的60% [18] - 未来增长方面，公司将继续寻找增长机会，预计收购活动集中在下半年，因预计届时多租户物业定价更好；处置活动可能更接近近期 [33][39] - 公司在结构化投资方面较为谨慎，仅对想拥有的资产进行投资，目标是投资物业所有权 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场愈发不可预测，但公司在运营上取得进展，2022年业绩指引体现了盈利的强劲增长，对2023年的内外部增长机会持乐观态度 [31] 其他重要信息 - 公司宣布7月1日进行1比3的普通股拆分，以提高股票的可交易性和可获取性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Price Plaza收购的资本化率及当前收购管道规模和时间分布 - 回答: Price Plaza收购的资本化率为中7%，收购管道偏向年底，因多租户物业定价届时可能更好 [33] 问题2: 收购和处置假设中资本化率变化的驱动因素 - 回答: 收购资本化率假设的提高部分受4月宣布的Watters Creek优先股投资（收益率中8%）推动；处置方面是由于第一季度两笔销售的低资本化率 [34] 问题3: 公司如何考虑使用资本进行物业收购与贷款等投资，是否有上限 - 回答: 公司不会进行大量结构化投资，仅对想拥有的资产投资，目标是投资物业所有权，预计今年晚些时候会有相关机会 [35] 问题4: 第一季度入住率提升对FFO每股的贡献，以及与指引差异的原因 - 回答: 公司在一些房地产税上诉中有收益，利率环境影响全年指引，公司在这方面较为保守；此外，处置与再投资的时间安排以及租赁方面的调整可能对下半年业绩有一定拖累 [37][39] 问题5: 缓解银行项目的进展及计划 - 回答: 目标是出售缓解银行项目，本季度预计有信用额度销售，取决于买家开发审批情况，出售整块银行预计在今年晚些时候，出售所得资金将用于核心业务再投资 [42] 问题6: 今年和明年到期租金的租户安排 - 回答: 将是续租和引入新租户的平衡，公司对部分到期租约的续租或租户行使选择权有信心，也认为有机会通过引入新租户提高租金 [43] 问题7: 第二季度的流量、需求或业务是否放缓 - 回答: 个人预计会放缓，但目前租赁活动仍强劲 [45] 问题8: Watters Creek优先股投资的发起费用 - 回答: 发起费用为50个基点，不太重要 [45] 问题9: 缓解信用业务对利率变化的敏感性 - 回答: 该业务对利率不太敏感，对开发活动非常敏感 [46] 问题10: 高通胀成本对餐饮租户租赁谈判和租金的影响 - 回答: 目前餐饮业务强劲，租户从长期业务规划考虑，希望获取优质场地，尚未对租赁谈判和租金产生影响 [47] 问题11: 是否有进行更多基于CPI投资的可能性 - 回答: 可以进行更多基于浮动利率的投资，若投资期限为五年，会有更多措施来应对CPI或利率风险，但部分投资期限较短，为简便起见按固定利率定价 [48] 问题12: 收购市场的承保情况，如何看待租赁风险和经济周期 - 回答: 公司偏好有租赁风险的交易，因这类交易可排除使用融资的买家，提高回报率，但目前收购活动多为稳定资产；若近期进行收购，更可能是稳定资产，但公司不惧怕租赁风险，因租户需求强劲 [52] 问题13: 收购活动下半年集中的原因 - 回答: 过去几个月公司在收购中被高价挤出，现在市场出现变化，预计下半年定价对公司更有利，虽可能无法获得极低价格，但有机会收购到高质量资产 [54]

商业地产资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有21处商业地产，包括7处单租户和14处多租户物业，总可租赁面积280万平方英尺[228] - 截至2022年3月31日，公司拥有21处商业地产，包括7处单租户和14处多租户收入型物业，总可租赁面积280万平方英尺[228] - 截至2022年3月31日，7处单租户物业年化直线基础租金收入910万美元，剩余加权平均租期6.5年；14处多租户物业年化直线基础租金收入4620万美元，剩余加权平均租期6.9年[238] - 截至2022年3月31日，7个单租户收益性物业组合通过年化直线基础租赁付款产生910万美元收入，加权平均剩余租赁期限为6.5年；14个多租户物业组合产生4620万美元收入，加权平均剩余租赁期限为6.9年[238] 对PINE的投资情况 - 截至2022年3月31日，公司对PINE的投资公允价值达3860万美元，占PINE已发行股权的15.2%[231] - 截至2022年3月31日，公司对PINE的投资公允价值达3860万美元，占PINE已发行股权的15.2%[231] - 2022年第一季度公司对PINE投资产生未实现非现金损失250万美元，2021年同期为收益480万美元；2022年和2021年第一季度从PINE获得的股息收入分别为60万美元和50万美元[255][256] - 2022年第一季度，PINE收盘价较上季度末下跌1.24美元/股，公司对PINE的投资产生250万美元未实现非现金亏损；2021年同期PINE收盘价上涨2.37美元/股，公司投资产生480万美元未实现非现金收益[255] 投资策略 - 2022年第一季度，公司出售了两处单租户收入物业，收入物业投资策略转向多租户零售物业[237] - 公司投资收益性资产策略关注长期基本面和目标市场，会评估多方面因素并考虑资产置换[236] 营收情况 - 2022年第一季度总营收增至1720万美元，较2021年同期的1470万美元增长17.0%[239][241] - 2022年第一季度总营收增至1720万美元，较2021年同期的1470万美元增长17.0%，主要因近期收购的收益性物业收入增加和PINE管理费收入增加[239] - 2022年第一季度收入物业营收和运营收入分别为1520万美元和1120万美元，较2021年同期分别增长32.5%和270万美元[244] - 2022年第一季度，收益性物业业务营收和运营收入分别为1520万美元和1120万美元，较2021年同期分别增长32.5%和270万美元[244] - 2022年第一季度管理服务收入为93.6万美元，较2021年同期的66.9万美元增长39.9%[241] - 2022年和2021年第一季度商业贷款和主租赁投资利息收入均为71.8万美元，投资组合有变动[246][247] - 2022年第一季度房地产运营收入为38.8万美元，较2021年同期的189.3万美元下降79.5%，主要因地下权益销售减少[241][243] 费用与损失情况 - 2022年第一季度总一般及行政费用为3043万美元，较2021年的3132万美元下降2.8%[251] - 2022年第一季度处置物业总金额为2400万美元，产生总计20万美元损失；2021年同期处置物业总金额为490万美元，产生总计70万美元收益[252][253] - 2022年第一季度，公司出售两个收益性物业，处置总额达2400万美元，合计亏损20万美元；2021年同期出售两个收益性物业，处置总额为490万美元，合计收益70万美元[252][253] - 2022年第一季度折旧和摊销为640万美元，较2021年的480万美元增加160万美元[254] - 2022年第一季度折旧和摊销总计640万美元，较2021年同期的480万美元增加160万美元，主要因收益性物业组合增加[254] - 2022年第一季度利息费用为190万美元，较2021年的240万美元减少50万美元[257] - 2022年第一季度利息支出为190万美元，较2021年同期的240万美元减少50万美元，主要因长期债务净减少等因素[257] 净收入情况 - 2022年第一季度归属公司的净收入为20万美元，较2021年的780万美元下降[260] - 2022年第一季度归属于公司的净收入为20万美元，较2021年同期的780万美元减少[260] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动产生的现金流为1140万美元，较2021年的630万美元增加510万美元；投资活动使用的现金流不到2万美元，较2021年的3440万美元减少3440万美元；融资活动使用的现金流为690万美元，较2021年的40万美元增加650万美元[262][263][264] - 2022年第一季度经营活动产生的现金流为1140万美元，较2021年同期的630万美元增加510万美元，主要因收益性物业现金流增加[262] - 2022年第一季度投资活动现金流出较2021年同期减少3440万美元，降至不足2万美元[263] - 2022年第一季度融资活动现金流出较2021年同期增加650万美元，达到690万美元[264] 物业收购与投资指引 - 截至2022年3月31日，公司信贷安排下有1.44亿美元未提取承诺；2022年第一季度收购一处多租户收入型物业，购买价格为3910万美元[265] - 公司2022年对创收型物业的投资指引为2亿 - 2.5亿美元[266] - 2022年第一季度公司收购一处多租户收益性物业，收购价为3910万美元[265] - 公司预计2022年对收益性物业的投资总额在2亿至2.5亿美元之间[266] - 2022年第一季度收购一处多租户收入型物业，购买价格为3910万美元；2021年同期收购两处，总价3850万美元[289] - 2022年3月31日止三个月，房地产收购适用此估计的有一处多租户收入型物业，购买价格为3910万美元；2021年同期有两处，合并购买价格为3850万美元[289] 资本承诺情况 - 截至2022年3月31日，公司有2353.3万美元资本改进承诺，已支付813.9万美元，剩余1539.4万美元；有一笔最高870万美元的建设贷款承诺，截至该日未支付[271][272] - 截至2022年3月31日，公司资本改进剩余承诺金额为1539.4万美元[271] - 截至2022年3月31日，公司有一笔最高870万美元的建设贷款未发放资金[272] 资金运营与股息情况 - 2022年第一季度可分配给普通股股东的资金运营为774.6万美元，2021年同期为524.6万美元[284][285] - 2022年第一季度核心资金运营可分配给普通股股东为822.7万美元，2021年同期为485万美元[284][285] - 2022年第一季度调整后资金运营可分配给普通股股东为871.7万美元，2021年同期为568.7万美元[284][285] - 2022年第一季度基本和摊薄加权平均普通股股数为590.8892万股，2021年同期为587.9085万股[284] - 2022年第一季度优先股股息为0.4美元，普通股股息为1.08美元；2021年普通股股息为1美元[284] - 2022年第一季度公司资金从运营、归属于普通股股东的核心资金从运营、调整后资金从运营分别为894.1万、822.7万、871.7万美元[284] - 2022年3月31日止三个月，归属于普通股股东的FFO为7746万美元，2021年同期为5246万美元；摊薄后每股FFO为1.31美元，2021年同期为0.89美元[285] - 2022年3月31日止三个月，归属于普通股股东的核心FFO为8227万美元，2021年同期为4850万美元；摊薄后每股核心FFO为1.39美元，2021年同期为0.82美元[285] - 2022年3月31日止三个月，归属于普通股股东的AFFO为8717万美元，2021年同期为5687万美元；摊薄后每股AFFO为1.48美元，2021年同期为0.97美元[285] 其他财务相关情况 - 2022年第一季度公司出售两处单租户收益性物业，总处置额为2400万美元[267] - 2022年第一季度公司通过ATM计划出售43793股普通股，获得净收益280万美元[268] - 2022年1月1日起采用ASU 2020 - 06后，因净亏损100万美元，代表公司2025年票据摊薄影响的100万股未纳入2022年3月31日止三个月摊薄后归属于普通股股东的净收入（亏损）计算[287] - 公司3月31日的2.1亿美元信贷安排借款按30天LIBOR加135 - 195个基点的可变利率计息[289] - 截至2022年3月31日和2021年，信贷安排未偿还余额分别为6600万美元和1.448亿美元，其中未通过掉期协议固定的分别为6600万美元和4480万美元[289] - 2022年和2021年3月31日，信贷安排未偿还余额分别为6600万美元和1.448亿美元，其中分别有6600万美元和4480万美元未通过掉期协议固定[289] - 利率假设变动100个基点，将分别影响2022年和2021年财务状况、经营成果和现金流70万美元和40万美元[289] - 利率假设变动100个基点（即1%），将分别影响2022年和2021年财务状况、经营成果和现金流70万美元和40万美元[289]

业绩总结 - 2021年第四季度总收入为24,700千美元，较2020年同期的15,961千美元增长55%[75] - 2021年第四季度净收入为1,932千美元，较2020年同期的79,682千美元下降97.57%[76] - 2021年第四季度每股基本和稀释净收入为0.13美元，较2020年同期的16.60美元下降99.22%[75] - 2021年第四季度资金运营（FFO）为4,703千美元，较2020年同期的10,129千美元下降53.66%[76] - 2021年第四季度调整后的资金运营（AFFO）为7,272千美元，较2020年同期的10,557千美元下降30.00%[76] - 2021年第四季度每股FFO（稀释后）为0.60美元，较2020年同期的2.11美元下降71.57%[76] - 2021年第四季度每股核心FFO（稀释后）为1.07美元，较2020年同期的2.11美元下降49.76%[76] 用户数据 - 租赁占用率为93%[30] - Ashford Lane的占用率为71%，占现金ABR的12%[53] - The Shops at Legacy的占用率为85%，占现金ABR的14%[53] - Beaver Creek Crossings的占用率为90%，占现金ABR的10%[53] - Crossroads Towne Center的占用率为99%，占现金ABR的10%[53] - The Strand的占用率为93%，占现金ABR的9%[53] - Fidelity的占用率为100%，占现金ABR的7%[53] - 245 Riverside的占用率为77%，占现金ABR的5%[53] - 125 Lincoln & 150 Washington的占用率为66%，占现金ABR的4%[53] - The Exchange at Gwinnett的占用率为90%，占现金ABR的4%[53] - Sabal Pavilion的占用率为100%，占现金ABR的4%[53] 未来展望 - 2022年每股AFFO指导范围为$4.90至$5.15[1] - 预计未来的租赁增长空间超过400个基点[30] - 2022年预计的AFFO为$365百万[26] - 2022年，CTO预计每股AFFO增长可达18%[43] - 2022年核心每股FFO预期为4.30至4.55美元，AFFO预期为4.90至5.15美元[42] 财务状况 - CTO的流动性超过1.7亿美元，且没有近期的债务到期[41] - CTO的净债务与EBITDA比率为6.1倍，净债务占企业总价值的36%[41] - 2021年第四季度总长期债务为278,273千美元[78] - 2021年第四季度净债务为251,685千美元，净债务与年化EBITDA比率为6.1倍[78] 其他信息 - CTO在Alpine Income Property Trust中的投资为$41百万[1] - CTO的外部管理模式为Alpine Income Property Trust提供了显著的现金流和估值上行空间[6] - CTO在过去九年中种植了约170,000棵松树，每年吸收超过1,000吨二氧化碳[50] - CTO的年度股息收益率相较于同行REIT集团具有显著吸引力[38] - CTO的所有债务均为无担保债务，且对浮动利率的暴露最小[41] - 资产组合的净运营收入为$44.1百万[8] - 资产组合的总估值为$735百万，基于6.00%的资本化率[8]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，NAREIT FFO为每股0.60美元，核心FFO为每股1.07美元，调整后FFO为每股1.23美元 [15] - 2021年全年，NAREIT FFO为每股3.35美元，核心FFO为每股3.93美元，超出指引范围上限0.08美元；AFFO为每股4.36美元，超出指引范围上限0.16美元 [16] - 2021年第四季度，公司支付了每股1美元的普通股现金股息；2022年第一季度，普通股现金股息提高8%至每股1.08美元，年化收益率约为7%，基于2022年AFFO每股指引中值的隐含年化现金派息率为86% [17] - 截至2021年底，公司现金及受限现金为3100万美元，长期债务总额为2.83亿美元 [18] - 第四季度末，净债务与总企业价值之比约为36%，净债务与EBITDA之比为6.1倍 [19] - 2022年，公司预计投资2 - 2.5亿美元用于收购物业，混合投资收益率为6.25% - 6.75%；预计资产出售额为4000 - 7000万美元，混合退出资本化率为6.5% - 7.5%；全年核心FFO指引范围为每股4.30 - 4.55美元，AFFO指引范围为每股4.90 - 5.15美元，AFFO指引中值意味着同比增长15% [20][21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，公司收购了近2.5亿美元的资产，初始收益率为7.2%；出售了15处房产，总处置额为1.62亿美元，加权平均退出资本化率为6%，出售总收益超过2800万美元，加权平均收购资本化率与加权平均处置资本化率之间的净投资利差超过120个基点 [7][8] - 第四季度，公司收购了近1.4亿美元的房产 [6] - 第四季度末，公司经济入住率接近89%，租赁入住率超过92%；新租约平均租金超过每平方英尺41美元；续约和延期租约的可比新每平方英尺租金率增长超过15% [9][10] - 2021年底，公司投资组合入住率为88.5%，出租率为92.6%；整体可比混合利差较到期租金上涨12.3%，其中期权和续约上涨15.5%，新租约上涨6.4% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前五大市场包括亚特兰大、杰克逊维尔、达拉斯、罗利和凤凰城，这些市场人口趋势良好，具有多年增长动力 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于高质量、位置优越的零售和混合用途收购机会，推动处置工作，出售剩余办公物业，实现投资组合向纯多租户零售和混合用途战略的转变 [11][12][21] - 公司认为零售行业在疫情期间表现良好，吸引了此前处于观望状态的现有参与者重新进入市场，导致收购竞争加剧，公司将谨慎出价，等待更好的收购机会 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在2021年取得的进展感到满意，认为公司通过有机和外部机会提升了投资组合质量，为实现AFFO增长奠定了基础 [6] - 2022年有望延续增长势头，AFFO增长将推动股息增加，并提高股息覆盖率 [22] - 公司股票在成为REIT的第一年被重新估值，未来仍有提升空间，市场也认可公司在投资组合重新定位和业务战略执行方面的努力和成功 [22] 其他重要信息 - 公司将总部迁至佛罗里达州温特帕克，同时保留代托纳比奇办公室，以获取更多人才资源 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 土地合资企业处理后，地下权利组合的当前计划是什么？目前还有哪些被视为REIT不良收入的项目？ - 对于地下矿产权，公司正在向服务业主逐个出售；对于缓解银行，公司将全年出售信用额度，并尝试出售整个银行以获取资金用于再投资收益性物业 [24] - 不良收入方面，通过TRS流入的最大收入组成部分是与Alpine相关的管理费，没有其他重大项目 [25] 问题2: 2022年公司投资组合空置物业的租赁预期如何？是否有近期可能签订的租约？是否有大型租户迁出？ - 租赁活动非常活跃，尤其是在阿什福德巷，公司正在利用低租金租户或空置空间进行租赁；在圣达菲，也有很多关于空置物业的积极讨论 [26] - 公司已经解决了2022年超过一半的租约到期问题，最大的一个租约已有后备租户 [27] 问题3: Party City处置给Pine的资本化率是多少？ - 管理层表示资本化率处于较高水平 [27] 问题4: 董事会如何平衡在CTO内购买Pine股票和回购CTO股票？在两家公司股票均被低估的情况下，如何分配增量资金？ - 公司在两个方面都很活跃，具体投资决策取决于机会和设定的投资水平 [29] 问题5: 处置指引是否包括缓解信用额度或权利的变现？ - 处置指引仅包括单租户和办公物业，缓解信用额度、缓解银行或任何地下权利的变现不在指引范围内 [30] 问题6: 是否开始批量出售缓解信用额度？进展如何？ - 有投资者感兴趣并提出了报价和进行了分析，但这是一项复杂的投资，很多人不太了解；公司有一个心理价位，随着信用额度的出售和银行规模的缩小，价格有望达到公司期望的交易水平 [31] 问题7: 已签订租约但尚未开始支付租金的租户何时能实现经济入住？ - 由于宏观市场的通胀、供应链、劳动力等问题，租户开店时间有所延迟，预计大部分租户将在年中至第三季度实现经济入住，具体时间可能会因招聘建筑师和承包商等因素而推迟 [33] 问题8: 2022年是否会有大量对优先股的投资？如何从风险调整回报的角度考虑投资管道？ - 公司看到了一些结构化投资机会，这些投资针对的是公司希望纳入投资组合的物业；开发商因承包商报价高于预算，会寻求公司进行短期融资，公司预计能获得高于股权投资的收益率，且投资期限为1 - 5年，这有助于公司与开发商建立关系，未来可能转化为长期股权投资 [35][36] 问题9: 目前的投资管道情况如何？未来3 - 6个月可能完成哪些交易？ - 公司有一处物业预计在未来30天内完成交易；公司每周都在积极投标，但由于资本化率下降，公司会谨慎出价，希望宏观市场问题能带来更好的收购机会；市场上有大量物业可供选择，公司对完成收购目标感到乐观 [37] 问题10: 利率波动是否影响了人们的收购意愿？新进入该领域的资本是来自新参与者还是现有参与者？ - 主要是疫情期间处于观望状态的现有参与者重新进入市场，他们认为零售行业在疫情期间表现良好，希望增加零售资产在投资组合中的占比；公司会避开这些急于投资的参与者，等待更好的收购机会 [39] 问题11: 剩余的单租户净租赁物业是否会出售给Pine？ - 只有少数物业可能出售给Pine，目前市场上的交易资本化率可能低于Pine的投资兴趣水平 [40] 问题12: 请介绍一下Wells办公室的情况。 - 公司有3 - 4处办公资产待售，市场对这些物业的需求强劲，公司希望将出售所得资金用于收购；公司对完成这些资产的交易有信心 [44] 问题13: 公司向收益性资产转型时，如何平衡增值资产和稳定现金流资产？如何看待入住率提升和现有入住率的关系？ - 由于公司股票交易倍数较低，且有强劲的现金流和高股息收益率，公司更倾向于寻找有空置空间的资产，以获得超额股权回报，而不太关注即时的额外现金流；公司也会参与稳定资产的投标，但由于市场上追逐此类资产的资金较多，竞争较为激烈 [46] 问题14: 股息增加的策略是什么？市场对股息的认可度如何？与保留现金流用于投资管道的关系如何？股息增加是出于必要还是其他考虑？ - 公司提高股息主要是为了跟踪应税收入的100%派息，旨在高效利用留存现金流；随着派息率的改善，市场对股息和高收益率的认可度有望提高 [49] 问题15: 未来股息增长应如何考虑？是否会跟踪AFFO增长？派息率是否会下降？ - 在现状下，股息预计会跟踪AFFO增长；如果公司筹集额外资本并在资本部署中获得更多折旧抵税，派息率可能会下降 [50]