财务数据和关键指标变化 - 第三季度费用收入18亿美元，同比增长8%，年初至今费用收入增长18% [6][7] - 第三季度调整后EBITDA为2.02亿美元，同比下降5%，主要因佣金费用增加、外汇逆风及中国疫情封锁 [22][23] - 第三季度调整后每股收益为0.43美元，同比下降10% [24] - 第三季度末流动性为15亿美元，包括3.81亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，无循环信贷借款，净杠杆率为2.8倍，略高于第二季度 [33] - 预计第四季度收入下降，经纪业务大幅下滑，租赁业务较有韧性，PM/FM业务持平，全年PM/FM业务增长为个位数高端 [36][37] - 预计2022年全年调整后EBITDA利润率低于上年，但仍远高于2019年 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务收入第三季度同比增长16%，超过疫情前水平，较2019年第三季度增长12% [25] - 资本市场业务费用收入第三季度下降18%，各细分市场均下降，但仍高于2019年第三季度水平12% [26][27] - PM/FM服务线表现强劲，项目和设施管理业务分别增长14%和5% [27] - 物业设施和项目管理服务线经常性收入增长14%，项目管理和全球租户外包业务分别增长40%和8% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲地区费用收入同比增长7%，租赁和PM/FM业务表现强劲，租赁收入同比增长20%，高于2019年疫情前水平，资本市场费用收入下降17%，调整后EBITDA增加500万美元 [28][29] - EMEA地区费用收入增长6%，PM/FM、租赁和估值等业务均有增长，租赁业务增长6%，资本市场业务下降14%，调整后EBITDA下降，按当地货币计算增长7% [30] - 亚太地区费用收入增长12%，由PM/FM服务线增长27%推动，资本市场业务下降42%，调整后EBITDA下降57% [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略，构建多元化、高经常性收入业务，优先投资行业长期增长领域，以应对宏观经济环境 [8][9] - 持续关注成本管理和投资纪律，寻求资本配置的最高回报，为股东创造最大价值 [20] - 经济衰退环境为全球大型企业提供了获取市场份额的机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未来几个季度，房地产行业衰退状况将持续，特别是交易业务，但公司业务平台和资本配置战略使其能够应对当前环境 [8][9] - 办公租赁市场，美国办公入住率接近50%，企业重新签订长期租约，新建高品质办公空间需求大，但供应有限 [10][11] - 生命科学业务年初至今收入增长90%，体现了新兴行业的机遇 [13] - 工业租赁市场持续表现良好，电子商务渗透将长期推动增长，多户住宅市场需求将因人口增长和家庭形成而增加 [14] - 公司对业务表现和多年战略进展有信心，相信挑战也带来机遇 [21] 其他重要信息 - 公司已实施有针对性的成本行动，以减少当年支出，并在年度预算过程中评估进一步的成本行动 [35] - 公司正在制定2023年运营计划，预计PM/FM收入更稳定，经纪业务面临更严峻的比较，将继续关注成本控制和选择性投资 [39][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司成本管理的手段及已实施的针对性成本削减措施 - 公司在过去三年高度关注成本管理，已削减2.5亿美元结构性成本，2022年还有3000万美元体现出来 目前正在根据交易业务量变化削减成本，并谨慎使用现金 [44][45] 问题2: 如何看待公司杠杆以及2023年资本配置 - 公司认为整体流动性状况良好，对当前杠杆水平感到舒适 2023年将非常关注现金流，资本使用在上半年可能较为谨慎 [48][50] 问题3: 第四季度PM/FM业务持平是指环比还是同比 - 是同比持平，原因一是合同的滚动，二是亚太地区业务面临外汇逆风 [51] 问题4: PM/FM业务的管道和招标书等是否有明显变化 - 没有明显变化，该业务在过去两到三年保持良好势头，胜率和留存率高，预计在经济衰退时期，企业通过外包降低成本，该业务将继续表现良好 [52][53] 问题5: 中国业务的规模及影响 - 公司在中国房地产服务领域长期处于领先地位，与万科服务的合资企业使公司仅获得EBITDA的流转，中国业务的交易活动低迷，但一旦限制解除，将成为顺风因素 中国业务收入占比不高，亚太地区的经常性收入业务推动整体业务增长 [55][57] 问题6: 是否会针对第三季度运营费用增长来保护利润率 - 公司约45%的成本是可变的，会随收入变动；约40%是半可变的，已开始进行成本控制；约15%是固定成本，将在明年解决 [59][61] 问题7: 办公租赁需求情况，租户是否增加或减少空间需求，以及决策时的关注点 - 公司专注于全球高品质资产，A类和高可持续性房地产在租赁市场交易活跃，租户签订的租约期限回到疫情前水平 部分行业的租户需求略有减少，但公司收入依赖交易数量和市场动态 全球多数城市的办公租赁市场已恢复到疫情前水平，但伦敦、纽约、旧金山等城市因通勤时间长等问题，市场更为活跃 目前建筑成本上升，新开发项目难度增加，将促使B和C级资产进行改造，以满足企业对高品质资产的需求 [63][69] 问题8: 资本市场业务低迷是否会使交叉销售机会更难，如何应对 - 当资本市场交易活动减少时，业主会更加关注租户留存和物业管理服务，公司可以向业主销售更广泛的服务 此外，债务再融资需求持续存在，公司也可提供相关服务 [70][72] 问题9: 是否看到办公租赁市场被压抑的需求或租约释放 - 目前租赁续约和搬迁处于相对正常的时期，由于市场波动和企业的谨慎态度，未来几年可能会有更多租约被推迟 虽然租赁业务与全球GDP和就业增长高度相关，但短期续约和疫情前的长期租约模式将继续存在 [74][76] 问题10: Greystone业务在本季度的表现，特别是季度末的情况 - Greystone业务在本季度表现符合预期，公司与Greystone团队合作良好，开始在美国多户住宅市场获得市场份额，目标是成为美国乃至全球多户住宅全服务提供商 [78] 问题11: 如何看待今年剩余时间和2023年的现金流 - 第三季度现金流为正，达到3800万美元 今年现金流受高额奖金和佣金支付、净运营亏损抵税到期导致现金税增加以及PM/FM业务报销款和应收账款时间不匹配等因素影响 明年现金转化率预计在30% - 40%之间，公司将继续关注现金流和现金转化 [80][82] 问题12: 亚太地区是否有途径恢复到两位数的调整后EBITDA利润率 - 最可能的途径是亚太地区交易业务回升，特别是大中华区重新开放 公司需要交易业务和PM/FM业务的组合恢复平衡，同时在整个业务中谨慎寻找成本机会 [83][84] 问题13: 公司历史上运营现金流的年度运行率是多少 - 基于调整后EBITDA的现金转化率长期目标为25% - 30%，今年现金流受时间因素影响较大 [88] 问题14: 第四季度租赁业务的同比增长情况及相关评论 - 由于第四季度不确定性较大，且12月是重要月份，公司未提供经纪业务的具体指导，但预计将大幅下降 公司将尽力保护利润率，但业务组合的变化会对利润率产生影响 [90] 问题15: 其他垂直领域（如工业、零售、酒店等）的表现和机会 - 物流和工业租赁市场表现强劲，美国空置率仅为1%，预计将长期持续 零售租赁业务呈现稳健增长，尽管基数较低 生命科学、数据中心等新兴资产类别也有良好增长 总体而言，第三季度租赁业务表现良好，但预计会受到GDP和宏观经济的影响 [91][94]

业绩总结 - 第三季度费用收入为18亿美元，同比增长8%[13] - 第三季度调整后EBITDA为2.02亿美元，同比下降5%[13] - 第三季度调整后每股收益为0.43美元，同比下降10%[13] - 年初至今费用收入增长18%，调整后EBITDA增长29%[13] - 2022年第三季度总收入为19.60亿美元，同比增长12.2%[29] - 2022年第三季度净收入为2390万美元，较2021年同期的6870万美元下降65.2%[31] - 2022年9月30日的调整后净收入为9860万美元，较2021年同期的10890万美元下降9.5%[32] 用户数据 - 截至2022年第三季度末，流动性为15亿美元，其中现金为4亿美元，未提取的循环信贷额度为11亿美元[13] - 2022年第三季度亚太地区总收入为3.24亿美元，同比增长1.9%[29] - 2022年第三季度美洲地区物业、设施和项目管理收入为6.18亿美元，同比增长10.4%[29] - 2022年第三季度美洲地区租赁收入为4.25亿美元，同比增长19.5%[29] - 2022年第三季度EMEA地区总收入为2.32亿美元，同比下降13.6%[29] 未来展望 - APAC、EMEA和美洲地区的费用收入均实现强劲增长[16] - 项目和设施管理业务推动PM/FM增长，工业部门持续强劲，办公领域稳步复苏[17] 新产品和新技术研发 - 调整后EBITDA的下降主要反映了佣金费用增加、不利的外汇波动以及中国的COVID相关封锁[14] 财务状况 - 2022年第三季度净债务为28.40亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为2.8倍[28] - 2022年第三季度流动性强劲，现金为3.81亿美元，循环信贷额度为11亿美元[27] - 2022年9月30日的利息支出为5040万美元，较2021年同期的4580万美元增加10.0%[31] - 2022年9月30日的所得税费用为2620万美元，较2021年同期的2290万美元增加14.3%[31] 负面信息 - 第三季度调整后EBITDA利润率为11.4%，较去年同期下降149个基点[14] - 2022年第三季度调整后EBITDA为3,012万美元，同比下降57%[26] - 2022年9月30日的未实现投资损失为3350万美元，较2021年同期的-120万美元显著增加[32] - 2022年9月30日的基本调整后每股收益为0.44美元，较2021年同期的0.49美元下降10.2%[32]

公司基本运营情况 - 公司约有50000名员工，在约60个国家的400多个办事处运营，管理着超48亿平方英尺商业地产空间[108] 2022年前九个月整体财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月收入75亿美元，服务线费用收入54亿美元，分别同比增长15%和16%[109] - 2022年前九个月净收入1.666亿美元，每股收益0.73美元，调整后EBITDA为6.79亿美元，同比增长26%[109] - 2022年前三季度总营收74.587亿美元，较2021年的65.05亿美元增长15%[136] - 2022年前三季度运营收入4.24亿美元，较2021年的2.476亿美元增长71%[136] - 2022年前三季度净利润1.666亿美元，较2021年的1.042亿美元增长60%[136] - 2022年前三季度调整后EBITDA为6.79亿美元，较2021年的5.387亿美元增长26%[136] - 2022年前九个月公司收入75亿美元，较2021年同期增加9.537亿美元，增幅15% [149] - 2022年前九个月服务成本60亿美元，较2021年同期增加7.688亿美元，增幅15% [150] - 2022年前九个月运营、行政及其他费用9.265亿美元，较2021年同期增加5900万美元，增幅7% [151] - 2022年前九个月净收入1.666亿美元，较2021年同期增加6240万美元 [157] - 2022年前九个月调整后EBITDA为6.79亿美元，较2021年同期增加1.403亿美元，增幅26% [158] - 2022年前九个月所得税拨备为8260万美元，2021年同期为3810万美元 [155] 2022年第三季度整体财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度收入25亿美元，服务线费用收入18亿美元，分别同比增长8%和4%[110] - 2022年第三季度净收入2390万美元，每股收益0.11美元，调整后EBITDA为2.019亿美元，同比下降8%[110] - 2022年第三季度营收25.151亿美元，较2021年同期增长8%，美洲地区增长12%[136][141] - 2022年第三季度服务成本21亿美元，较2021年同期增长11%[142] - 2022年第三季度运营、行政及其他费用3.156亿美元，较2021年同期增长4%[143] - 2022年第三季度股权法投资收益2000万美元，较2021年同期增加1660万美元[144] - 2022年第三季度净亏损2390万美元，较2021年同期下降65%[147] - 2022年第三季度调整后EBITDA为2.019亿美元，较2021年同期下降8%[147] 各地区2022年前九个月财务数据关键指标变化 - 美洲地区2022年前九个月收入58亿美元，较2021年同期增加9.046亿美元，增幅19% [164] - 美洲地区2022年前九个月调整后EBITDA为5.521亿美元，较2021年同期增加1.565亿美元，增幅40% [164] - EMEA地区2022年前九个月收入7.416亿美元，较2021年同期减少1520万美元，降幅2% [170] - EMEA地区2022年前九个月调整后EBITDA为7670万美元，较2021年同期增加1390万美元 [170] - 2022年前三季度公司总营收7.416亿美元，较2021年的7.568亿美元下降2%，当地货币基础上增长10%；第三季度总营收2.32亿美元，较2021年的2.688亿美元下降14%，当地货币基础上增长2%[171] - 2022年前三季度亚太地区总营收9.609亿美元，较2021年的8.966亿美元增长7%，当地货币基础上增长13%；第三季度总营收3.236亿美元，较2021年的3.176亿美元增长2%，当地货币基础上增长9%[174][175] - 2022年前三季度亚太地区调整后EBITDA为5020万美元，较2021年的8030万美元下降37%，当地货币基础上下降34%；第三季度调整后EBITDA为1150万美元，较2021年的2990万美元下降62%，当地货币基础上下降57%[174] 公司流动性情况 - 截至2022年9月30日，公司流动性为15亿美元，包括11亿美元未动用循环信贷额度和4000万美元现金及现金等价物[109][113] - 截至2022年9月30日，公司拥有15亿美元流动性，包括4亿美元现金及现金等价物和11亿美元未动用循环信贷额度[181] 公司现金流情况 - 2022年前三季度公司经营活动使用现金1.946亿美元，2021年同期提供现金2.503亿美元；使用净营运资金6亿美元，较2021年增加4.84亿美元[183][184] - 2022年前三季度公司投资活动使用现金1.077亿美元，主要包括4440万美元资本支出、3160万美元收购和2280万美元股权投资[183][186] - 2022年前三季度公司融资活动使用现金6100万美元，较上年增加2390万美元，主要因股权奖励净结算支付员工相关税款[183][186] 公司应收账款证券化安排 - 公司参与一项2亿美元应收账款证券化安排，截至2022年9月30日无未偿还余额，该安排将于2023年6月20日到期[182] 公司资金管理与需求 - 公司内部产生的现金流具有季节性，通常第一季度最低，第四季度最高，公司通过手头现金和循环信贷额度管理资金需求[179] - 若无重大战略收购或其他特殊事件，公司认为手头现金、经营现金流和循环信贷额度将足以满足未来可预见的现金需求，至少未来12个月[180] 公司业务影响因素 - 公司业务受宏观经济趋势、收购、季节性和国际业务等因素影响[112][120][121][122] 公司应对宏观经济挑战策略 - 公司认为多元化运营模式和充足流动性有助于应对宏观经济挑战[112][113] 公司财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营绩效、制定预算和预测，包括调整后EBITDA等[127][128] 2022年第三季度各业务线数据关键指标变化 - 2022年第三季度租赁和物业、设施及项目管理业务分别增长13%和10%，资本市场业务下降20%[110] 公司面临的风险 - 公司面临全球或本地市场竞争、社会政治经济风险、外汇波动等多种风险[192] - 公司2018年第一留置权信贷协议和2020年票据契约对其有运营和财务限制，违约时所有借款可能立即到期支付[192] - 公司主要市场风险为债务义务的利率风险和外汇风险[195] - 公司海外业务面临外汇汇率波动风险，影响以美元计的现金收支[200] 公司风险管理措施 - 公司通过管理债务资金的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具管理风险[196] - 公司历史上大部分利率风险敞口为固定利率，会适时签订利率互换协议[199] - 公司通过在服务市场设立本地业务、以相同货币开票和使用外汇远期等管理外汇风险[201] - 公司签订远期外汇合约管理公司间交易和现金管理的货币风险[201] 公司债务利率情况 - 2018年第一留置权贷款年利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.75%，2020年票据年利率为固定的6.75%[198] 衍生活动信息参考 - 可参考合并财务报表附注7获取衍生活动管理的利率和外汇风险及相关名义金额信息[202]

业绩总结 - 2022年第二季度的总收入为20.114亿美元，较2021年同期的16.802亿美元增长了7.8%[32] - Q2费用收入为19亿美元，同比增长21%[12] - 2022年第二季度的服务线费用收入为14.133亿美元，较2021年同期的11.582亿美元增长了21.7%[32] - Q2调整后EBITDA为2.63亿美元，同比增长23%[12] - 调整后EBITDA利润率为13.7%，较去年同期扩大22个基点[12] - 调整后每股收益为0.63美元，同比增长26%[12] - 2022年上半年的净收入为3.572亿美元，较2021年上半年的0.355亿美元显著增长[34] - 2022年6月30日的净收入为97.2百万美元，较2021年同期的52.7百万美元增长84.5%[35] - 调整后的净收入为142.9百万美元，较2021年同期的112.6百万美元增长26.9%[35] - 2022年上半年的净收入为142.7百万美元，较2021年上半年的35.5百万美元增长301.4%[35] 用户数据 - 各个业务板块的费用收入均实现强劲增长，尤其是资本市场和租赁业务分别增长33%和24%[12] - 美洲和EMEA的经纪费用收入超过2019年疫情前水平[14] - 项目和设施管理业务推动了PM/FM费用收入同比增长16%[14] - APAC地区的调整后EBITDA因中国疫情封锁而下降40%[29] 财务状况 - 2022年6月30日的总债务为32.254亿美元，较2021年12月31日的32.346亿美元略有下降[31] - 2022年6月30日的净债务为27.487亿美元，较2021年12月31日的24.639亿美元上升[31] - 2022年6月30日的LTM调整后EBITDA为10.44亿美元，较2021年12月31日的8.864亿美元增长[31] - 2022年6月30日的净债务与LTM调整后EBITDA的比率为2.6倍，较2021年12月31日的2.8倍有所改善[31] 费用与支出 - 2022年第二季度的总费用和支出为24.360亿美元，较2021年同期的21.238亿美元增长了11.4%[33] - 2022年上半年的折旧和摊销费用为8,030万美元，较2021年上半年的8,560万美元有所下降[33] - 合并与收购相关的折旧和摊销费用为18.7百万美元，较2021年同期的20.6百万美元下降9.2%[35] - 2022年上半年的收购相关费用和效率提升计划费用为35.0百万美元，较2021年上半年的73.5百万美元下降52.4%[35] 其他信息 - 2022年6月30日的加权平均基本流通股数为225.6百万股，较2021年同期的223.0百万股增长1.2%[35] - 2022年6月30日的加权平均稀释流通股数为228.0百万股，较2021年同期的226.3百万股增长0.8%[35] - 2022年上半年未实现投资损失为48.8百万美元，较2021年上半年的(6.1)百万美元显著增加[35] - 2022年6月30日的所得税调整为(27.0)百万美元，较2021年同期的1.6百万美元显著下降[35]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度费用收入19亿美元，同比增长21%，调整后EBITDA为2.63亿美元，同比增长23%，调整后EBITDA利润率为13.7% [7][25] - 过去12个月，收入增长27%，调整后EBITDA增长64%，利润率扩大约315个基点 [8] - 本季度调整后每股收益为0.63美元，较上年同期增长26% [27] - 第二季度末流动性为16亿美元，其中现金4.77亿美元，循环信贷额度可用11亿美元，循环信贷无未偿还借款，净杠杆率为2.6倍，与第一季度持平 [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 物业、设施和项目管理服务线 - 经常性收入同比增长16%，占总费用收入近一半，项目管理业务同比增长45% [9][10] 租赁业务 - 上半年表现强劲，美国办公使用就业增长1.9%，新增63.5万个就业岗位，全球办公租赁活动上半年同比增长21%，约50%的全球办公市场有正需求，租赁费用收入超过疫情前水平，较2019年第二季度增长14% [12][13][14][28] 资本市场业务 - 美国交易总额为1900亿美元，第二季度增长17%，高于疫情前水平，公司交易份额季度环比上升116个基点 [17][18] 各地区业务 - 美洲地区费用收入同比增长22%，租赁和资本市场业务分别增长31%和29%，调整后EBITDA为2.11亿美元，较上年增加5300万美元 [32][33] - EMEA地区收入增长22%，租赁和资本市场业务分别增长21%和56%，调整后EBITDA为3500万美元，同比增长29%，过去12个月利润率增长超300个基点 [34][35] - APAC地区收入增长11%，主要由PM/FM服务线增长22%驱动，租赁业务下降15%，调整后EBITDA同比下降40% [36] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 美国办公使用就业增加，全球办公租赁活动复苏，部分增长归因于生命科学领域，新租约与短期续约比例及平均租约长度回归疫情前水平 [13][14][15] 工业/物流市场 - 美国空置率创历史新低至3.1%，租金同比增长19%，上半年市场吸纳超2.36亿平方英尺，与2021年创纪录水平基本一致 [16] 多户住宅市场 - 多户住宅占美国本季度资本交易总额约45% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续优先投资行业长期增长领域，构建行业领先的多户住宅全服务平台，在生命科学、生物技术和数据中心等领域提升能力和规模 [8][19][21] - 公司通过持续改进举措、高增值并购和人才招聘，结合强大资产负债表，在市场中占据有利地位，将继续向增值领域配置资本 [24][25][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务表现强劲，但会密切关注宏观经济环境变化和不确定性，尽管行业部分领域可能受经济波动影响，但公司投资组合基本面依然强劲 [20] - 公司商业模式具有韧性，多元化收入来源、严格成本管理和对增长领域的投资使其有信心应对经济不确定性，为客户和股东创造价值 [40] 其他重要信息 - 公司是首批通过SBTi净零企业标准批准净零目标的公司之一，体现对可持续发展的长期承诺 [22] - 欧洲、中东和非洲业务表现卓越，实现行业领先的盈利和利润率 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: PM/FM业务今年表现能否超预期 - 公司对该业务上半年表现满意，部分受合同时间影响，过去9 - 12个月表现强劲，预计下半年仍将保持高增长态势，该业务对经济环境有韧性 [41][42] 问题: 公司增长优先级及业务关注重点 - 公司对多年战略投资资源建设的成果满意，尤其在经常性收入业务和利润率增长方面，下半年会谨慎使用资金，重点关注在长期增长领域招聘人才，同时谨慎对待增长较慢的领域 [43][44][45] 问题: 若进入衰退，公司控制成本的措施及与2020年的差异 - 公司自2019年底已削减超2.5亿美元固定长期成本，目前仍在收尾阶段，除固定成本，还可在差旅、营销、研究和支持等可变成本方面按部门和地区进行控制，确保业务增长不受资源限制，同时严格控制成本，全球管理团队在成本管理方面经验丰富 [50][51][52] 问题: 经济衰退时PM/FM业务前景 - 公司对该业务在各种经济情景下的增长有高预期，经济衰退时外包业务往往会扩张，公司规模优势可帮助客户降低成本 [54] 问题: 通胀对业务的影响及应对措施 - 通胀主要影响PM/FM业务，但多数合同有通胀调整条款或为成本加成合同，因此通胀不是驱动业务的主要因素，公司也未涉足房地产开发市场，避免了建筑成本通胀风险 [57][58] 问题: 推动办公租赁需求的租户类型和行业 - 公司预计办公市场到2024年恢复到疫情前水平，目前办公收入高于疫情前，生物科技、生命科学等领域扩张明显，专业服务在全球办公领域增长强劲，环境和可持续性问题推动办公活动增加 [60][61][62] 问题: 办公租赁活动能否按规模或行业细分 - 不同质量等级的办公市场活动不同，核心高端办公市场表现出色，吸收和租金增长良好，B级和C级市场存在建筑陈旧问题，部分建筑被重新开发用于生命科学实验室或多户住宅等其他用途 [65][66] 问题: 本季度利息费用增加300万美元的原因及趋势 - 约75%的净债务通过利率互换固定，只有25%为浮动利率，因此利率上升对利息成本影响较小 [69] 问题: APAC地区本季度情况 - 该地区收入增长主要由PM/FM服务线驱动，但租赁和经纪业务受中国疫情封锁影响下降，导致EBITDA大幅下降，不过该地区利润率健康，中国市场有望复苏，公司对APAC地区前景乐观 [70][71][72] 问题: 资本市场和租赁业务的管道情况 - 租赁业务方面，全球零售业务连续四个季度实现收入增长，管道前景良好；工业租赁业务长期收入结构有望调整，管道表现乐观；办公市场因大量租约到期，管道机会较多。资本市场业务中，尽管面临利率上升、供应链问题等不利因素，但交易仍在进行，市场参与者谨慎配置资本，管道情况取决于资本可部署量和待售房地产量，目前待售房地产多，但买家市场价格预期不一致 [73][74][78] 问题: 公司是否具备实现利润率目标和战略目标的规模 - 公司业绩表现良好，实现利润率目标的进程符合预期，具备相应规模，同时认为行业存在进一步整合机会，将积极开展并购活动以获取更高回报 [84][85] 问题: WeWork设施管理合同迁移情况及对PM/FM业务的影响 - 公司未详细讨论具体合同情况，但表示该合同在预期业务表现范围内进展顺利，关于合同是否完全上线需进一步核实后回复 [87][88]

公司基本运营情况 - 公司约有50000名员工，在约60个国家的400多个办事处运营，管理超48亿平方英尺商业地产空间[119] 财务数据关键指标变化 - 整体收入 - 2022年上半年收入49亿美元，服务线费用收入36亿美元，分别较2021年上半年增长18%和22%[120] - 2022年第二季度收入26亿美元，服务线费用收入19亿美元，分别较2021年第二季度增长16%和18%[120] - 2022年Q2和H1总营收分别为26.126亿美元和49.436亿美元，较2021年同期增长16%和18%[149] - 2022年第二季度营收26亿美元，较2021年同期增加3.643亿美元或16%，各地区均实现增长，美洲、EMEA和亚太地区分别增长20%、3%和8%[155] - 2022年上半年营收49亿美元，较2021年同期增加7.715亿美元或18%，美洲、EMEA和亚太地区分别增长22%、4%和10%[163] 财务数据关键指标变化 - 净收入与每股收益 - 2022年上半年净收入1.427亿美元，每股收益0.62美元，调整后EBITDA为4.771亿美元，增长49%，调整后EBITDA利润率为13.2%，较2021年上半年扩大240个基点[120] - 2022年第二季度净收入9720万美元，每股收益0.43美元，调整后EBITDA为2.628亿美元，增长20%，调整后EBITDA利润率为13.7%，较2021年第二季度扩大22个基点[122] - 2022年Q2和H1净利润分别为9720万美元和1.427亿美元，较2021年同期增长84%和n.m.[149] - 2022年第二季度净收入9720万美元，较2021年同期增长84%[161] - 2022年上半年净收入1.427亿美元，较2021年同期增加1.072亿美元[170] 财务数据关键指标变化 - 运营收入 - 2022年Q2和H1运营收入分别为1.766亿美元和3.119亿美元，较2021年同期增长42%和166%[149] 财务数据关键指标变化 - 调整后EBITDA及利润率 - 2022年Q2和H1调整后EBITDA分别为2.628亿美元和4.771亿美元，较2021年同期增长20%和49%[149] - 2022年Q2和H1调整后EBITDA利润率分别为13.7%和13.2%，2021年同期分别为13.5%和10.8%[149] - 2022年第二季度调整后EBITDA为2.628亿美元，较2021年同期增加4290万美元或20%，利润率为13.7%，增加22个基点[161] - 2022年上半年调整后EBITDA为4.771亿美元，较2021年同期增加1.575亿美元或49%，利润率为13.2%，增加240个基点[171] 财务数据关键指标变化 - 公允价值投资净未实现损益 - 2022年H1公允价值投资净未实现损失2730万美元，2021年同期为未实现收益610万美元[151] 财务数据关键指标变化 - 收费运营费用 - 2022年Q2和H1美洲地区收费运营费用分别为12.197亿美元和23.064亿美元，较2021年同期增长[153] - 2022年Q2和H1欧洲、中东和非洲地区收费运营费用分别为2.139亿美元和4.144亿美元，较2021年同期增长[153] - 2022年Q2和H1亚太地区收费运营费用分别为2.39亿美元和4.618亿美元，较2021年同期增长[153] 财务数据关键指标变化 - 总服务成本 - 2022年Q2和H1总服务成本分别为20.775亿美元和39.38亿美元，较2021年同期增长17%和17%[149] - 2022年第二季度服务成本21亿美元，较2021年同期增加2.951亿美元或17%[156] - 2022年上半年服务成本39亿美元，较2021年同期增加5.661亿美元或17%[164] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度租赁和资本市场业务分别增长22%和30%[121] - 2022年第二季度物业、设施和项目管理业务增长13%[122] 公司业务处置情况 - 2022年第一季度，公司处置俄罗斯业务，对财务报表和未来运营无重大影响[125] 财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营绩效、制定预算和预测，包括细分运营费用、基于费用的运营费用、调整后EBITDA及调整后EBITDA利润率和当地货币指标[140] 各地区收入及调整后EBITDA变化 - 美洲地区2022年第二季度总营收20.114亿美元，较2021年同期增长20%；上半年总营收37.968亿美元，较2021年同期增长22%[177] - 美洲地区2022年第二季度调整后EBITDA为2.105亿美元，较2021年同期增长34%；上半年调整后EBITDA为3.865亿美元，较2021年同期增长65%[177] - 2022年第二季度美洲地区收入为20亿美元，较2021年同期增加3.312亿美元，增幅20%[178] - 2022年上半年美洲地区收入为38亿美元，较2021年同期增加6.917亿美元，增幅22%[178] - 2022年第二季度EMEA地区收入为2.719亿美元，较2021年同期增加780万美元，增幅3%[182] - 2022年上半年EMEA地区收入为5.095亿美元，较2021年同期增加2150万美元，增幅4%[182] - 2022年第二季度APAC地区收入为3.293亿美元，较2021年同期增加2530万美元，增幅8%[185] - 2022年上半年APAC地区收入为6.373亿美元，较2021年同期增加5830万美元，增幅10%[185] - 2022年上半年美洲地区调整后EBITDA为3.865亿美元，较2021年同期增加1.516亿美元，增幅65%[178] - 2022年上半年EMEA地区调整后EBITDA为5200万美元，较2021年同期增加1770万美元，增幅52%[182] - 2022年上半年APAC地区调整后EBITDA为3860万美元，较2021年同期减少1180万美元，降幅23%[185] 公司流动性情况 - 截至2022年6月30日，公司流动性为16亿美元，包括11亿美元未动用循环信贷额度和5000万美元现金及现金等价物[120][126] - 公司主要的流动性来源是运营现金流、可用现金储备和可用信贷安排下的债务能力[189] - 截至2022年6月30日，公司流动性为16亿美元，包括5亿美元现金及现金等价物和11亿美元未动用循环信贷额度[193] 公司现金流情况 - 2022年上半年，公司经营活动使用现金2.463亿美元，较2021年同期增加3.332亿美元[195][196] - 2022年上半年，公司投资活动产生现金260万美元，主要源于应收账款证券化投资限额提取8000万美元，部分被3050万美元资本支出、1920万美元收购和1830万美元股权投资抵消[195][198] - 2022年上半年，公司融资活动使用现金4530万美元，较上一年增加1770万美元[195][199] - 2022年上半年，公司净营运资金用于运营的金额为5.388亿美元，较2021年同期增加4.028亿美元[196] - 2022年上半年，公司现金、现金等价物和受限现金总变化为减少3.076亿美元，2021年为增加1560万美元[195] 公司应收账款证券化情况 - 公司应收账款证券化投资限额为1.25亿美元，截至2022年6月30日，已提取8000万美元，该安排于2022年8月20日终止，除非延期或提前终止[194] 公司债务利率情况 - 公司2018年第一留置权贷款年利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.75%，2020年票据年利率为6.75%[210] 公司资本支出情况 - 2022年3月31日和6月30日止三个月和六个月的总资本支出为3050万美元[193] 净收入增加原因 - 2022年上半年，公司净收入增加1.072亿美元，主要因经纪服务线交易服务需求增加[196]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度费用收入17亿美元，同比增长29%；调整后EBITDA为2.14亿美元，同比增长118%，均创公司第一季度纪录 [6] - 调整后EBITDA利润率为12.6%，较上年增加512个基点；调整后每股收益为0.48美元，较上年增加0.37美元 [31] - 第一季度末流动性为16亿美元，其中现金6.12亿美元，循环信贷额度可用10亿美元，无循环信贷借款；净杠杆率为2.6倍，低于2021年底的2.8倍 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁和资本市场收入第一季度分别增长58%和76%，经纪业务增长64%，与2021年下半年增速相近；租赁费用收入超疫情前水平，较2019年第一季度增长22%；资本市场费用收入较2019年第一季度增长51% [32][33][34] - PM/FM和估值及其他服务线本季度分别增长11%和10%，设施管理业务表现强劲，项目管理业务开局良好 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场本季度交易 volume 近630亿美元，占总市场 volume 的37%，同比增长56%；美国整体交易 volume 达1710亿美元，同比增长56% [12][13] - 物流行业第一季度吸收量创历史同期新高，美国 occupancy 达96.7%，租金同比增长15.3% [14] - 全球办公室租赁活动第一季度初步数据显示同比增长19.1%，美国90个市场跟踪数据显示第一季度租赁活动同比增长19%，过去12个月同比增长41%；A类活动同比加速增长47% [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注并投资行业中增长最快的领域，推动盈利多元化和利润率提升 [10] - 构建世界级的企业外包业务，服务全球大型跨国客户，利用外包市场增长趋势创造价值 [21][22] - 强调ESG是公司运营和与客户合作的重要支柱，通过修改循环信贷安排体现对ESG的承诺 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治、货币政策和疫情不确定性，但公司对2022年业务表现乐观自信，因其是行业领先的多元化综合商业地产提供商，投资有长期需求驱动的市场，且拥有优秀人才 [27][28][29] - 全球经济有利于公司业务增长，预计经纪业务2022年将持续创纪录表现，暂不更新指引，将在第三季度末重新评估 [41][42] 其他重要信息 - 公司决定将俄罗斯业务剥离给当地运营商，支持乌克兰同事和周边国家应对人道主义危机的员工 [25][26] - 第一季度后修改循环信贷安排，额度从10亿美元增至11亿美元，到期日延长至2027年 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待上季度对不同业务设定的指引范围以及当前情况 - 公司业务开局良好，第一季度超预期，目前无迹象显示业务放缓，经纪和PM/FM业务均有增长，但现在更新指引尚早，将在第二季度末重新评估 [43][44] 问题2: 关于Greystone合资企业的情况 - 业务表现符合预期，无明显季节性，1600万美元股权收入大部分来自Greystone，预计全年EBITDA约7000万美元 [45] 问题3: PM/FM外包业务的机会 - 公司外包市场的策略不变，第一季度赢得的大型合同是全服务合同，外包市场呈增长趋势，公司正在构建强大的外包业务 [47][48] 问题4: 亚太地区业务、与万科合资企业及欧洲业务情况 - 各地区和服务线表现同比提升，业务整体平衡，亚太地区经纪业务增长超40%；与万科合资企业表现符合预期；欧洲第一季度EBITDA贡献创纪录，未受乌克兰局势直接影响，资本在不同领域和地区重新分配 [51][53][54] 问题5: 与WeWork合作的最新情况 - 正在将WeWork的FM合同过渡到全球 occupier 服务业务，这是重大合同胜利，WeWork与Yardi的合作将提升双方服务和技术能力 [57][58] 问题6: 资本部署观点是否因宏观背景改变 - 观点未变，有机会通过有机和现金方式发展业务，也会考虑偿还债务、降低利息成本和向股东返还资本，但认为当前有增长机会 [60][61] 问题7: 投资者仍看好商业地产的原因及交易 volume 强劲的驱动因素 - 商业地产能对冲通胀，租金可随租期增长，客户可通过资产管理增加收入和资产价值；市场已对利率上升定价，有吸引力的资产和市场流动性推动交易 [64][65] 问题8: 客户是否提前锁定低成本债务以增加收购能力 - 大部分大规模、高价值交易在投标前已有结构化资本方案，买家资金充足，市场有持续的股权和债务需求 [66] 问题9: 潜在衰退对不同业务线的影响 - 目前未看到影响，PM/FM业务合同多为固定，资本市场强劲，多户住宅需求旺盛，行业健康与GDP正相关 [69][70][72] 问题10: PM/FM业务赢得新客户的策略是否改变 - 这是多年战略的成果，构建能力以承接大型复杂合同，外包市场增长，公司竞争力提升 [73] 问题11: 租赁的租期和办公室租赁收入占比情况 - 办公室租赁租期接近疫情前稳定水平，受租户寻求长期租赁激励驱动；历史上办公室租赁占租赁总收入近60%，预计2023 - 2024年恢复到约50%，租赁增长也来自其他领域 [75][77] 问题12: PM/FM业务的劳动力供应和应对通胀情况 - 公司将劳动力成本直接转嫁给客户，虽劳动力市场紧张，但未影响劳动力供应和利润率 [80][81] 问题13: FM业务合同投标机会与疫情前的比较 - 业务增长包括新合同和续约，合同粘性高，外包市场增长，公司竞争力提升，合同管道积极，收入对交易和项目管理业务有积极影响 [84][85][86]

公司基本运营情况 - 公司约有50000名员工，在约60个国家的400多个办事处运营，管理超48亿平方英尺商业地产空间[103] 整体财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度收入23亿美元，服务线费用收入17亿美元，较2021年第一季度分别增长21%和27%[104] - 2022年第一季度净收入4550万美元，每股收益0.20美元，而2021年第一季度净亏损1720万美元，每股亏损0.08美元[105] - 2022年第一季度调整后EBITDA为2.144亿美元，增长115%，调整后EBITDA利润率为12.6%，较2021年第一季度扩大512个基点[106] - 2022年第一季度末流动性为16亿美元，包括10亿美元未动用循环信贷额度和6000万美元现金及现金等价物[106] - 2022年第一季度总服务线费用收入17.048亿美元，较2021年增长27%；总合同报销额6.262亿美元，增长7%；总收入23.31亿美元，增长21%[137] - 2022年第一季度公司收入23亿美元，较2021年同期增加4.072亿美元，增长21%，各业务板块均实现强劲增长[144] - 2022年第一季度服务成本19亿美元，较2021年同期增加2.71亿美元，增长17%，占总收入的比例从83%降至80%[145] - 2022年第一季度运营、行政及其他费用2.934亿美元，较2021年同期增加1260万美元，增长4%，占总收入的比例从15%降至13%[146] - 2022年第一季度重组、减值及相关费用120万美元，较2021年同期减少1640万美元[147] - 2022年第一季度权益法投资收益1690万美元，较2021年同期增加1450万美元[148] - 2022年第一季度所得税费用3060万美元，2021年第一季度所得税收益2800万美元，主要因税前利润增加[149] - 2022年第一季度净利润4550万美元，主要得益于经纪业务、租赁和资本市场费用收入分别增长56%和74%[150] - 2022年第一季度调整后EBITDA为2.144亿美元，较2021年同期增加1.147亿美元，增长115%，调整后EBITDA利润率从7.5%提升至12.6%[150] - 2022年第一季度，公司经营活动使用现金1.582亿美元，较2021年同期增加1.418亿美元[185] - 2022年第一季度，公司投资活动产生现金3630万美元，主要源于应收账款证券化提取8000万美元[188] - 2022年第一季度，公司融资活动使用现金3590万美元，较上年增加2230万美元[189] 各业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度物业、设施和项目管理收入8.409亿美元，较2021年增长9%；租赁收入4.547亿美元，增长56%；资本市场收入2.889亿美元，增长74%；估值及其他收入1.203亿美元，增长8%[105][137] 地区业务数据关键指标变化 - 美洲地区2022年第一季度收入17.853亿美元，较2021年同期增加3.604亿美元，增长25%，各服务线收入均增长[158] - 美洲地区2022年第一季度收费运营费用10.867亿美元，较2021年同期增长27%，占服务线收费总收入的比例从92%降至87%[159] - 调整后EBITDA为1.761亿美元，增加9830万美元，增幅126%，利润率扩大575个基点[160] - EMEA地区收入为2.377亿美元，较上期增加1380万美元，增幅6%，剔除外汇不利影响后，按当地货币计算增长13%[166] - EMEA地区调整后EBITDA为1670万美元，按当地货币计算增加1430万美元，利润率扩大超695个基点[168] - APAC地区收入为3.08亿美元，较上期增加3300万美元，增幅12%，剔除外汇不利影响后，按当地货币计算增长16%[174] - APAC地区调整后EBITDA为2160万美元，按当地货币计算增加210万美元，增幅13%[176] 公司业务特殊情况 - 2022年3月28日公司将俄罗斯业务转让给当地运营商，在截至3月31日的三个月里因注销净资产损失1380万美元，俄罗斯业务在2021年占公司总收入不到0.5%[112] 公司运营影响因素 - 公司运营受宏观经济、收购、季节性和国际业务等因素影响，部分业务有季节性，国际业务面临货币波动[117][119][121][122] 公司财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营绩效、制定预算和预测，包括细分运营费用、基于费用的运营费用、调整后EBITDA等[127] 公司应收账款证券化情况 - 公司应收账款证券化安排投资限额为1.25亿美元，截至2022年3月31日，已提取8000万美元[183] 公司债务情况 - 公司2018年第一留置权贷款年利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.75%，2020年票据年利率为固定的6.75%[201] 公司市场风险及管理策略 - 公司面临的主要市场风险为债务义务的利率和外汇风险[198] - 公司通过管理债务资金的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具管理市场风险[199] - 公司通过签订利率衍生协议对冲2018年第一留置权贷款和循环信贷安排的利率波动风险[201] - 公司利率风险管理策略旨在限制利率变化对收益和现金流的影响以降低整体借款成本[202] - 公司历史上大部分利率风险敞口为固定利率[202] - 公司海外业务面临外汇汇率波动风险[203] - 公司外汇风险管理策略包括在服务市场建立本地业务、以成本发生的相同货币向客户开票和使用外汇远期等衍生金融工具[204] - 公司签订远期外汇合约管理与公司间交易和现金管理相关的货币风险[204] 公司风险信息参考说明 - 可参考合并财务报表附注中的衍生金融工具和套期活动附注获取利率和外汇风险及相关名义金额的更多信息[205]

业绩总结 - 2021年全年收入为69亿美元，同比增长24%[12] - 2021年调整后EBITDA为8.86亿美元，同比增长73%[12] - 2021年调整后EBITDA利润率为12.9%，较上年扩大365个基点[12] - 2021年第四季度费用收入为22亿美元，同比增长35%[13] - 2021年第四季度调整后EBITDA为3.48亿美元，同比增长77%[13] - 2021年第四季度调整后每股收益为0.94美元，同比增长118%[20] - 2021年净收入为1.458亿美元，而2020年同期为负272.9万美元[43] - 2021年调整后净收入为2.139亿美元，较2020年同期的9580万美元增长了123.0%[44] 现金流与流动性 - 2021年现金流为5.5亿美元[12] - 2021年公司流动性为18亿美元，包括7.71亿美元现金和10亿美元未提取的循环信贷额度[12] - 2021年流动性保持强劲，现金为7.71亿美元，循环信贷额度为10亿美元[38] 成本与支出 - 2021年总费用和支出为26.343亿美元，较2020年增长20%[42] - 2021年12月31日的折旧和摊销费用为4380万美元，较2020年同期的5210万美元下降了16.0%[43] - 2021年12月31日的利息支出为4750万美元，较2020年同期的4360万美元增长了9.0%[43] - 2021年12月31日的所得税费用为5180万美元，较2020年同期的8270万美元下降了37.5%[43] - 2021年12月31日的收购相关成本和效率举措费用为1.404亿美元，较2020年同期的1.541亿美元下降了8.9%[43] 未来展望 - 预计2022年经纪业务增长将在高个位数范围内，物业管理/设施管理预计中个位数收入增长[39] 其他关键数据 - 2021年资本市场收入增长74%，租赁收入增长43%[12] - 资本市场和非办公租赁，特别是工业部门，推动经纪收入增长，较疫情前水平（2019年第四季度）增长35%[32] - 2021年净债务为24.639亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为2.8倍[40] - 2021年全年服务线费用收入为68.6亿美元，较2020年增长31%[34] - 调整后EBITDA增长得益于强劲的经纪活动和对运营卓越/效率举措的关注，2021年第四季度调整后EBITDA为55百万美元，增长36%[32] - 2021年第四季度调整后EBITDA利润率为17.1%，较2020年第四季度提高230个基点[32] - 2021年加权平均基本流通股数为2.235亿股，较2020年同期的2.217亿股增长了0.8%[44] - 2021年未实现投资损失为1770万美元，2020年同期未记录此类损失[43]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年费用收入达69亿美元，同比增长24%；调整后EBITDA为8.86亿美元，同比增长73%；调整后EBITDA利润率为12.9%，同比增加365个基点，较2019年增加超150个基点；调整后每股收益为2.04美元，高于上一年的0.81美元；全年运营现金流为5.5亿美元 [7][39] - 第四季度费用收入超22亿美元，增长35%；调整后EBITDA为3.48亿美元，较2020年第四季度增加约1.5亿美元；调整后EBITDA利润率为15.7%，同比增加365个基点；调整后每股收益为0.94美元，同比增长51% [38] - 第四季度末流动性为18亿美元，其中现金7.71亿美元，循环信贷额度可用10亿美元，循环信贷无未偿还借款；年末净杠杆率为2.8倍，低于2020年末的4.3倍 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 经纪业务全年收入增长55%，比2019年疫情前水平高6%；第四季度租赁和资本市场收入分别同比增长65%和80%，租赁业务费用收入比2019年第四季度增长5%，资本市场费用收入比2019年第四季度增长54% [7][40] - 物业与设施管理（PM/FM）和估值及其他服务线第四季度分别增长7%和11%；PM/FM全年增长6%，设施服务收入全年呈中个位数增长 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国2021年第四季度房地产销售额达3260亿美元，同比增长97%，创第四季度新高；全年商业房地产销售总额达8090亿美元，比2019年的纪录高35% [35] - 美国工业市场年末需求创纪录，供应不足，空置率首次低于4%；2021年净吸纳量为5.33亿平方英尺 [32] - 美国零售行业2021年净吸纳量超3700万平方英尺，为2017年以来最佳；办公室租赁活动2021年每季度呈上升趋势，美国自疫情衰退低谷以来已新增340万个办公室工作岗位，恢复到疫情前就业高峰水平 [33][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是为全球业主和租户客户高效提供全套核心服务和解决方案，通过以客户为中心、追求卓越运营、打造人才平台和利用数据分析四大战略支柱开展业务 [24] - 公司将利用规模产生内部运营杠杆，应用技术提升客户和员工体验，持续在高增长领域拓展能力，以获取市场份额 [18] - 公司致力于在ESG领域发挥领导作用，采取行动减少自身和客户的环境影响 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产服务市场强劲且增长，有资本流入、办公室租赁复苏和企业外包等积极因素推动公司持续增长 [13][14] - 2022年美国和全球经济预计保持健康增长，GDP增长通常预示商业房地产市场活跃，行业前景乐观，但需关注通胀和利率变动 [28][29] - 多数房地产行业从复苏转向增长，工业物流、数据中心等领域需求强劲，零售和办公室行业虽复苏较慢但有积极迹象 [31][33] - 公司预计2022年物流和多户住宅业务的强劲势头将持续，办公室和零售行业将继续改善；经纪业务收入预计实现高个位数增长，非经纪业务预计实现中个位数增长；调整后EBITDA利润率预计提高约100个基点，调整后有效税率预计在27%左右 [47][48] 其他重要信息 - 2021年公司对Greystone和WeWork进行战略投资，增强多户住宅债务发起和服务以及办公空间解决方案能力 [8] - 12月公司完成与Greystone的战略合资，出资5亿美元获得40%股权，预计该合资企业在调整后每股收益和EBITDA贡献方面具有增值作用 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年经纪业务收入增长的影响因素及限制因素 - 公司认为各行业前景积极，物流、多户住宅、生命科学等领域势头强劲，办公室和零售行业持续反弹，但会逐季评估市场情况 [51][52] 问题2: 费用方面是否出现成本超预期回升或通胀带来的成本压力 - 2021年公司节省成本1.25亿美元，2022年仍会关注成本但程度不同；预计会有通胀影响，主要体现在非创收人员薪资方面；部分因疫情节省的成本会恢复，如差旅费，但公司会持续关注永久性成本削减 [53][54] 问题3: 公司的投资意愿、交易管道和活动水平 - 2021年是公司收购支出最多的一年，2022年将关注已完成收购的表现，同时保持机会主义态度；市场仍存在碎片化，公司会根据价值和机会进行投资 [55][56] 问题4: 如何考虑Greystone的整合以及激励经纪人与该团队合作 - 合资企业无需额外搭建成本平台，目前双方合作的市场表现有吸引力，正在获取市场份额；该收购增强了公司在多户住宅资本市场的能力，与之前的收购协同，为客户提供强大服务；投资物业专业人员有合作需求，无需额外激励 [63][64][65] 问题5: 交易活动减少对PM/FM业务获取客户的影响 - 每次交易都是向客户交叉销售增值服务的机会；疫情期间建筑和设施管理合同的续约率较高；市场交易增加为公司提供向现有客户销售更多服务或与新客户建立关系的机会；办公室回归带动项目管理业务增长 [66][69][70] 问题6: 2022年商业房地产市场的顺风和逆风因素 - 下行风险包括俄乌冲突带来的地缘政治风险和能源价格上涨，但房地产市场更依赖本地经济基本面，且利率较低，冲突可能使利率进一步降低，增加核心房地产需求；商业房地产在通胀环境中有一定保值作用；行业的积极因素包括工业和多户住宅领域的增长、消费者储蓄增加和办公室回归趋势 [73][76][77]