公司背景 - Cushman & Wakefield被认可为2024年美国最佳大型雇主[1] - Cushman & Wakefield是一家全球领先的商业地产服务公司，拥有近400个办事处和60个国家的约52,000名员工[3] - 基于对超过17万名美国员工的独立调查，评选出美国最佳大型雇主[2]

大城市人口外流趋势 - 大城市人口外流趋势正在回归长期正常水平[1] 新办公楼交付量 - 新办公楼交付量将在本十年中达到历史低点[5] 办公楼需求和市场机会 - 优质办公产品需求旺盛，新建办公楼数量减少，为翻新办公室和价值链稍微下降的资产带来机会[6] 远程工作对办公需求的影响 - 公司认识到远程工作增加将对占有者需求产生持续影响，办公室的性质需要相应演变[2] - 虽然远程和混合工作模式正在改变占有者需求，减少员工通勤意愿，但大部分影响已经体现在系统中[8] - 占有者仍将办公室作为业务策略的一部分，即使他们比五年前提供更多员工灵活性[8] 办公室的重要性 - 办公室仍然是经济的核心部分，推动生产力、职业发展、文化和创新[8] 城市办公市场的亮点 - 随着适应和恢复，城市办公市场出现一些亮点[9]

合作内容 - Cushman & Wakefield与Measurabl合作，提供环境、社会和治理（ESG）绩效数据解决方案[1] - 合作使客户能够无缝访问全面的ESG数据，提供集中平台以提升其环境工作[2] - 提供的关键功能包括能源使用和碳排放、建筑趋势分析、目标设定、可持续建筑管理、ESG披露、文件存储库、地方法规、建筑认证等[3]

Aubrey Waddell任命为Cushman & Wakefield全球占用者服务（GOS）部门首席执行官 - Aubrey Waddell在2021年加入Cushman & Wakefield，担任GOS全球商业运营负责人，致力于为全球最大的占用者提供全面的房地产解决方案[2] - Aubrey Waddell表示，她很高兴领导一个专注于为公司和客户实现长期可持续增长的优秀团队，GOS模式将继续为客户提供最优解决方案[3]

Cushman & Wakefield与Microsoft合作 - Cushman & Wakefield与Microsoft合作部署先进的人工智能解决方案[1] - Azure OpenAI Service是一种基于云的生成式人工智能解决方案，为客户提供一系列功能[3] - Microsoft Technology Centers提供沉浸式体验和深度技术参与[5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营业收入为16亿美元,同比下降11%,其中资本市场收入下降33%,租赁收入下降16%,物业管理/设施服务收入下降1% [20] - 第三季度调整后EBITDA为1.5亿美元,同比下降27%,调整后EBITDA利润率为9.4% [21] - 公司已实现9800万美元的成本节约,预计全年将超过之前公布的1.3亿美元目标 [22] - 第三季度调整后每股收益为0.21美元,同比下降0.22美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 美洲地区经纪业务收入同比下降26%,物业管理/设施服务收入下降1%(剔除合同变化后增长2.5%) [23] - 欧洲、中东和非洲地区经纪业务收入同比下降14%,租赁收入下降5%,资本市场收入下降32%,物业管理/设施服务收入增长4% [24] - 亚太地区经纪业务收入同比增长15%,物业管理/设施服务收入下降2% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2023年全年物业管理/设施服务收入将增长低个位数,经纪业务收入将下降20%-25% [29] - 公司预计2024年下半年经纪业务有望开始复苏,但仍存在不确定性 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在执行三阶段战略路线图:1)巩固核心业务,2)提高灵活性和选择性,3)实现可持续长期增长 [9][10][11][12] - 公司将通过提高自由现金流、处置非核心资产等方式减少债务,同时投资于有吸引力的有机增长机会 [10][11] - 公司将通过差异化、敏捷和以客户为中心的策略,进一步多元化收入来源,实现市场份额增长 [12][13][14][15] - 公司利用自身的数据分析能力,深入研究行业大趋势,为客户提供独立、数据驱动的建议和解决方案 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性,但公司通过成本控制和提高运营效率,在第三季度实现了营业利润率的环比改善 [7][19] - 公司认为租赁业务的疲软可能是提前反映了2024年的弱势,而资本市场业务的复苏时间难以预测,但前景向好的信号正在出现 [47][48][49] - 公司对自身的服务业务增长潜力充满信心,将重点投资于该领域以实现加速增长 [42][43][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 公司计划通过何种方式在未来几年内进一步减少债务?是否会出售一些非核心资产? [35][36][37] **Michelle MacKay 回答** 公司的长期目标是将净负债率控制在2%-3%之间,将通过债务偿还和EBITDA增长并举的方式实现。公司持有一些非核心小型资产,未来可能会通过多种形式进行变现,但不会出售重要的核心业务。 [36][37] 问题2 **Alex Kramm 提问** 如果市场环境持续低迷,公司是否还有其他成本控制措施可以采取? [39][40] **Neil Johnston 回答** 公司已经采取了130万美元的成本节约措施,其中20%为临时性成本。如果市场环境持续低迷,公司可以继续保持这些临时性成本的节约,从而将永久性成本节约提高至160万美元。 [39][40] 问题3 **Michael Griffin 提问** 公司在服务业务方面有哪些具体的有机增长举措? [50][51] **Michelle MacKay 回答** 公司将在GOS、资产管理和CW Services等重点领域进行投资,推动服务业务的有机增长,但具体数字公司暂不透露。公司将在控制成本和投资增长之间保持平衡。 [51]

财务表现 - Q3'23总费用收入为15.88亿美元，较去年同期下降11%[1] - Q3'23调整后的EBITDA为1.5亿美元，较去年同期下降27%[2] - Q3'23调整后的EBITDA利润率为9.4%[3] - Q3'23 PM/FM费用收入较去年同期下降1%[4] - Q3'23租赁和资本市场费用收入分别下降16%和33%[5] - Q3'23估值和其他费用收入下降18%[6] - 截至Q3'23年底，公司的流动性为17亿美元，包括6亿美元现金和11亿美元未动用的循环信贷额度[7] - Q3'23总费用收入主要受到租赁和资本市场交易活动减少的影响[8] - Q3'23调整后的EBITDA下降主要反映了经纪业务量减少，部分被成本节约计划部分抵消[9] 地区表现 - 美洲地区Q3'23总费用收入为1,701.9美元，同比下降15%[10] - 欧洲、中东和非洲地区Q3'23总费用收入为241.9美元，同比增长4%[11] - 亚太地区Q3'23总费用收入为342.2美元，同比增长2%[12] - 美洲地区Q3'23总收入为2,286.0美元，同比下降9%[13] - 欧洲、中东和非洲地区Q3'23总收入为241.9美元，同比增长4%[14] - 美洲基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为10.172亿美元，同比下降12.6%[15] - 欧洲、中东和非洲地区基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为1.919亿美元，同比增长2.7%[16] - 亚太地区基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为2.437亿美元，同比下降0.5%[17] 全年展望 - 公司全年2023年展望显示调整后的EBITDA利润率接近之前指导的9%-10%的低端[18] - 公司全年2023年展望显示PM/FM收入同比增长低个位数[19] - 公司全年2023年展望显示经纪业务预计同比下降20%-25%[20] - 公司全年2023年展望显示调整后的有效税率预计约为30%[21] - 公司债务净额与调整后EBITDA比率为4.5倍[22] - 调整后的EBITDA在2023年9月30日的三个月内为15亿美元，同比下降25.7%[23] - 调整后的净收入在2023年9月30日的三个月内为4.8亿美元，同比下降51.4%[24]

营收情况 - 公司在2023年第三季度的营收为23亿美元，服务费收入为16亿美元，较2022年同期分别下降了9%和11%[117] - 2023年前九个月的营收为69亿美元，服务费收入为47亿美元，较2022年同期分别下降了7%和12%[116] - 公司在2023年第三季度的调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.5亿美元，较2022年同期下降了26%[117] - 公司在2023年前九个月的调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3.57亿美元，较2022年同期下降了47%[116] 业务表现 - 公司通过收购和合作伙伴关系增加收入，提供成本协同效应，并在长期内产生增量收入[130] - 公司的收入存在季节性变化，特别是在租赁和资本市场等服务领域[131] - 公司的国际业务暴露于全球经济趋势和外国政府税收、监管和政策措施[132] 财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标来评估业务绩效，帮助投资者分析业务的基本表现[135] - 公司使用本地货币百分比变化来讨论业绩，以消除外汇汇率波动的影响[143] - 公司提供了三个非GAAP财务指标，包括Segment operating expenses和Fee-based operating expenses，Adjusted EBITDA和Adjusted EBITDA margin，以帮助投资者更好地理解业务绩效[137] 地区业绩 - 美洲地区在2023年第三季度的营收为17.19亿美元，同比下降13%[192] - 美洲地区在2023年前九个月的营收为52.59亿美元，同比下降9%[195] - 欧洲、中东和非洲地区在2023年第三季度的营收为2.42亿美元，同比增长4%[200] - 欧洲、中东和非洲地区在2023年前九个月的营收为6.87亿美元，同比下降7%[203] - 亚太地区在2023年第三季度的营收为3.42亿美元，同比增长6%[208] - 亚太地区在2023年前九个月的营收为9.95亿美元，同比增长4%[207] 费用支出 - 公司的总费用和支出在2023年第三季度为22.28亿美元，较2022年同期的24.03亿美元下降，主要受到美洲地区的费用支出下降的影响[155] - 公司的总费用和支出在2023年前九个月为68.46亿美元，较2022年同期的70.35亿美元下降，主要受到费用支出和合并相关成本的影响[155] - 2023年前9个月费用性营业支出为7.06亿美元，较2022年同期增长6%[213] 现金流 - 公司截至2023年9月拥有17亿美元的流动性，包括现金及等价物6亿美元和未动用的循环信贷额度11亿美元[219]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收为16亿美元,同比下降14%,其中资本市场收入下降48%,租赁收入下降20% [16] - 第二季度调整后EBITDA为1.46亿美元,同比下降44%,调整后EBITDA利润率为8.9%,较第一季度的4%有明显改善 [16][17] - 第二季度调整后每股收益为0.22美元,同比下降0.41美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 美洲地区经纪业务收入同比下降32%,但物业及设施管理业务收入增长4% [18] - 欧洲、中东和非洲地区经纪业务收入同比下降,物业及设施管理业务表现较弱 [18] - 亚太地区经纪业务收入持平,租赁业务有所改善,主要来自澳大利亚 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲地区业绩下滑主要受经纪业务下降和Greystones业务贡献下降影响 [18] - 欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区业绩下滑主要受经纪业务下降影响 [18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 新任CEO正在全面评估公司各业务线,制定更明确的战略方向,提高运营效率和资本配置效率 [10][11][13] - 公司将进一步简化业务结构,减少部门间壁垒,发挥整体协同优势 [12] - 公司将采取更加数据驱动的决策方法,加强对自由现金流、利润率、增长预期等关键指标的管理 [11] - 公司将保持谨慎的资本配置策略,平衡未来投资和维持健康的资产负债表 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对资本市场在今年晚些时候和明年初开始复苏持谨慎乐观态度 [40][41] - 管理层认为公司有能力进一步提升自由现金流转换率,目标在30%左右 [27] - 管理层对物业及设施管理业务的长期增长前景保持信心 [51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone提问** 询问公司对2023年全年自由现金流的预期 [26] **Michelle MacKay回答** 公司仍有提升自由现金流转换率的空间,目标在30%左右 [27] 问题2 **Alex Kramm提问** 询问公司新增40亿美元成本削减措施中的永久性和临时性成分 [33] **Neil Johnston回答** 约20%为临时性成本削减,其余为永久性 [34] 问题3 **Douglas Harter提问** 询问公司对资本市场复苏的预期及成本削减对此的影响 [40][42] **Michelle MacKay回答** 公司谨慎乐观资本市场将在今年晚些时候和明年初开始复苏,成本削减措施将使公司能更好地把握这一机会 [40][43]

业绩总结 - 公司2023年第二季度调整后EBITDA为1.46亿美元，较去年同期下降44%[16] - 公司2023年第二季度总费用收入为16.33亿美元，较去年同期下降15%[18] - 公司2023年第二季度资产管理和项目管理费用收入为8.69亿美元，占总费用收入的53%[19] - 公司2023年第二季度PM/FM费用收入增长3%，达到5.53亿美元，表现强劲[19] - 公司2023年第二季度美洲地区调整后EBITDA为1.16亿美元，较去年同期下降44%[20] 未来展望 - 公司2023全年调整后的EBITDA利润率预计为9-10%[24] - 公司2023全年成本节约目标提高至1.3亿美元[24] - 公司2023全年调整后的有效税率预计约为28%[24] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年进行了一些成本节约举措，其中包括裁员和房地产租赁优化[39] - 公司在2023年进行了一些收购相关成本和效率举措，总计为5.1美元[37] - 公司在2023年进行了一些整合和其他与合并相关的成本，总计为2.0美元[37] 市场扩张和并购 - 公司截至2023年6月30日的净债务与调整后EBITDA比率为4.3倍[27] - 公司截至2023年6月30日的总债务为3212.9美元，净债务为2710.6美元[27] - 公司在2023年的CEO过渡成本为2.3美元，主要是与前首席执行官的股票奖励有关[40]